ГБУ ЛО "ЛенКадОценка" > Новости
Договор аренды недвижимости, которую уже сдали другим лицам, нельзя признать недействительным
ВС РФ разбирал дело, в котором компания-арендатор после полугода пользования недвижимостью вернула ее, по соглашению сторон расторгла договор, а затем потребовала признать договор недействительным.
Основание иска - компания не смогла зарегистрировать свое право по договору, так как в ЕГРН уже были записи об аренде тех же объектов иными лицами. В такой ситуации приоритет имеет первый договор аренды, а все последующие являются ничтожными.
Суд первой инстанции в иске отказал из-за того, что договор расторгнут. Апелляционный суд иск удовлетворил, с ним согласился и окружной суд.
ВС РФ направил дело на пересмотр, указав следующее (Определение Верховного Суда РФ от 04.12.2018 N 305-ЭС18-12573):
- расторжение договора не препятствует тому, чтобы признать его недействительным. Сходное мнение Верховный суд высказывал летом 2018 года;
- в данной ситуации договор нельзя признать недействительным. У арендатора есть специальный способ защиты права. Если арендатор не может использовать вещь из-за того, что ранее она была передана другому лицу, он вправе требовать возмещения убытков и уплаты установленной договором неустойки;
- суды не исследовали вопрос о том, действовали ли договоры с иными лицами на момент заключения спорного договора. Сами по себе записи в ЕГРН этот факт не доказывают, ответчик представил сведения о расторжении договоров с иными лицами.
