Как получить в собственность чужое и бесхозяйное имущество

Если человек много лет владеет вещью, и никто не возражает против этого, возможно признать за ним право собственности. И государство признает - через институт приобретательной давности. Однако не всё так просто: эксперты утверждают, что сделать это гораздо сложнее, чем может показаться на первый взгляд.

 

Основания приобретения права собственности

Граждане и юрлица могут бесплатно приобрести чужое или бесхозяйное имущество в собственность. Для этого нужно добросовестно, открыто и непрерывно владеть движимым имуществом как своим в течение пяти лет или недвижимостью - в течение 15 лет. Такой процесс называется приобретательная давность (п. 1 ст. 234 ГК).

 

Добросовестность

Подразумевается, что владелец не знает и не должен был знать, что у него нет оснований для возникновения права собственности (постановление Пленума ВС № 10, Пленума ВАС № 22). Эксперты считают, что основная проблема получения вещи по приобретательной давности - нужно многое доказать, в частности подтвердить свою добросовестность. По сути, владелец должен полагать, что является собственником вещи. Доказать добросовестность помогут инвентарные карточки объектов - там указана организация, на балансе которой они находились. План приватизации подтвердит право правопреемника, если имущество не выбывало из владения его предшественника. О добросовестности приобретателя также говорит, что недвижимость не похищалась. Еще можно предъявить документы, подтверждающие расходы на содержание имущества.

 

Открытость

Лицо не должно скрывать владения имуществом (постановление пленума ВС № 10, пленума ВАС № 22). Подтвердить открытое владение помогут:

- договор аренды земельного участка, на котором расположен спорный объект. Нередко в процессе признания права собственности на здания по приобретательной давности возникает риск полной потери земельного участка. Еще иногда обнаруживается незаконное пользование и распоряжение землей, что может повлечь штрафы;

- договор аренды спорного объекта. В этом случае открытость владения можно подтвердить, например, постановлениями и распоряжениями органов местного самоуправления в отношении спорного имущества;

- договоры электроснабжения, газоснабжения, охраны, вывоза мусора, технического обслуживания газового оборудования и прочие доказательства содержания объекта, а также квитанции об оплате всех этих услуг;

- документы о регистрации владельца по месту нахождения спорного имущества;

- чеки на ремонт объекта;

- разрешение на реконструкцию объекта;

- акты и уведомления о передаче бесхозного имущества и постановке его на баланс приобретателя;

- переписка по вопросам владения объектом с органами власти;

- свидетельские показания.

 

Непрерывность

Нужно, чтобы движимое имущество (например, машина) было у нового владельца постоянно не менее пяти лет, а если это недвижимость - 15. Как указывает Верховный суд, передача имущества во временное владение другому лицу не влияет на непрерывность.

О непрерывности свидетельствуют:

- договоры аренды и дополнительные соглашения к ним;

- финансовые документы; 

- документы, подтверждающие размещение оборудования на объекте;

- квитанции об оплате налога на имущество;

- чеки на ремонт и эксплуатационные расходы.

Все эти документы должны относиться к разным временным периодам (например, с 2013 по 2017 год машина сдавалась в аренду по договору, а в 2018 году она пять раз была в ремонте, о чем есть чеки). 

Если объект опечатывался и владелец не мог им пользоваться, непрерывности не будет.

 

Владение вещью как своей собственной

Между владельцем и собственником не должно быть договоров аренды, хранения, безвозмездного пользования и других. Иначе вещь нельзя приобрести в собственность, поскольку владение ею осуществляется не вместо собственника, а наряду с ним - если, конечно, собственник не отказался от своего права на вещь и не утратил к ней интерес.

Владение имуществом как своим собственным подтверждается свидетельскими показаниями, инвентарными карточкам учёта основных средств, декларациями по налогу на имущество, договорами на обслуживание, документами о затратах на содержание объекта. 

 

Порядок приобретения права собственности

Если пять лет добросовестно, открыто и непрерывно владеть движимым имуществом (например, машиной) как своим, право собственности на него возникнет автоматически. В случае с недвижимостью придется обратиться в суд с иском к прежнему собственнику. Если прежний собственник неизвестен, суд проходит в порядке особого производства, а в качестве заинтересованного лица привлекается представитель Росреестра. Решение суда становится основанием для регистрации права собственности (п. 1 ст. 234 ГК).

Доказать момент завладения вещью должен заявитель-давностный приобретатель. Ставить бесхозяйную недвижимость на учет не нужно, дожидаться от суда отказа в признании права муниципальной собственности на недвижимость тоже не обязательно.

ВС указал: владелец недвижимости всегда знает об отсутствии у него права собственности, поскольку её нужно регистрировать, но это не должно мешать получению права собственности в силу приобретательной давности.

Когда муниципалитет или иные заинтересованные лица заявляют о своих правах на недвижимость до того, как давностный владелец успел оформить это имущество в собственность, суд переходит к исковому производству. В этом случае будет решаться, был ли известен прежний собственник давностному владельцу.

Суд учитывает: 

- предпринимал ли муниципалитет какие-либо действия до подачи иска; 

- осуществлял ли муниципалитет свои права собственника в отношении указанного имущества; 

- оспаривал ли законность владения истцом спорным имуществом.

По мнению экспертов, бездействие публично-правового образования означает, что имущество можно передать заявителю. Если муниципалитет не проявлял интерес к спорному имуществу и не заявлял о своем праве собственности, никаких препятствий для давностного приобретателя возникнуть не должно. 

Что можно и что нельзя приобрести

В земельном законодательстве нет приобретательной давности. Нормы о публичной собственности на землю должны быть известны всем, поэтому лицо, построившее объект на чужой земле, не является добросовестным застройщиком и не может приобрести его в собственность. Дело в том, что земля, не находящаяся в собственности граждан, юридических лиц и муниципальных образований, является государственной (п. 2 ст. 214 ГК). Участок, от которого отказался собственник, с даты госрегистрации прекращения права собственности становится собственностью публичного образования (п. 1 ст. 16, п. 1.1 ст. 19 ЗК). Однако не стоит забывать про «дачную амнистию» - если у потенциального собственника есть правоустанавливающий документ на землю, выданный до 30 октября 2001 года, собственность должны зарегистрировать.

На самовольную постройку нельзя получить право собственности по приобретательной давности, если она угрожает жизни и здоровью граждан. Когда угрозы нет и интересы третьих лиц не нарушены, проблем не возникает. Самовольная постройка должна быть расположена на законно занимаемом земельном участке при условии, что её владелец ранее не мог узаконить постройку.

 

Источник: https://pravo.ru/story/205032/

© 2017-2018 гг. Государственное бюджетное учреждение Ленинградской области "ЛенКадастр"
При любом использовании материалов сайта, ссылка на www.lenkadastr.ru обязательна.