ГБУ ЛО "ЛенКадОценка" > Новости
Спорный земельный участок
Размер арендной платы за ограниченный в обороте участок, необходимый для обслуживания собственного здания или сооружения, не может быть выше ставки земельного налога для «обычных» земельных участков, которые используются в сходных целях и на которых есть здания и сооружения.
Если нормативный акт региона или муниципалитета предусматривает иные правила, они применяться не должны.
На арендуемом у местной администрации земельном участке компания построила здание и зарегистрировала право собственности на него. В регистрации такого же права на участок компании отказали: участок ограничен в обороте.
Компания попросила снизить ставку арендной платы до размера земельного налога, поскольку это предусмотрено основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством.
Суды трех инстанций отказали. Они посчитали, что основные принципы распространяются только на федеральные земли. Спорный участок относится к землям, право госсобственности на которые не разграничено. Ставка должна рассчитываться согласно региональному закону.
Суды поддержали отказ муниципалитета пересматривать арендные платежи
В конце августа 2005 г. администрация муниципального образования «Городской округ Люберцы» Московской области предоставила в аренду ООО «АТОР» земельный участок для строительства торгово-складского комплекса. Договор аренды сроком действия до 1 сентября 2054 г. был зарегистрирован в установленном законом порядке. Размер арендных платежей был определен в соответствии с региональным законом о регулировании земельных отношений в Московской области от 7 июня 1996 г. № 23/96-ОЗ.
Впоследствии общество «АТОР» за плату передало ООО «СтайлЛюкс» права и обязанности арендатора земельного участка по договору на основании соответствующего соглашения и акта приема-передачи. Соглашение также было зарегистрировано.
Новый арендатор возвел на участке нежилое здание, ввел его в эксплуатацию и зарегистрировал на него право собственности. Далее «СтайлЛюкс» обратился в администрацию муниципалитета с заявлением о продаже ему земельного участка, на котором располагалась принадлежащая ему на праве собственности недвижимость. Администрация муниципального образования отказала в удовлетворении данного заявления, сославшись на то, что спорный земельный участок входит в зону реконструкции скоростной автодороги федерального значения.
В дальнейшем суд поддержал отказ администрации муниципалитета в предоставлении земельного участка (дело № А41-43082/2017). Как указал суд в своем решении, спорный земельный участок входит в границы планируемого размещения объекта федерального значения - автотранспортной развязки, вследствие чего он ограничен в обороте (подп. 7 п. 5 ст. 27 ЗК РФ).
Ссылаясь на ограниченность земельного участка в обороте, общество «СтайлЛюкс» обратилось в администрацию муниципального района с заявлением об установлении арендной платы в размере земельного налога. Свое требование заявитель обосновал ссылкой на Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (утв. Постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 г. № 582). Согласно этим правилам при наличии законных ограничений права на приобретение собственником здания и сооружения в собственность земельного участка, занимаемого такой недвижимостью, арендная плата за данные объекты не должна превышать размер земельного налога, установленного в отношении тех участков, для которых нет ограничений права на приобретение их в собственность.
Администрация муниципалитета отказалась пересматривать размер арендной платы, поэтому общество обратилось в суд с соответствующим иском. Суды трех инстанций также отказались удовлетворять исковые требования, поскольку спорный участок относится к землям, на которые не разграничено право государственной собственности.
Суды отметили, что при расчете арендной платы не применяется Постановление Правительства РФ № 582, так как им утверждены правила определения арендной платы за федеральные земли. Следовательно, размер арендной платы за данный земельный участок следует исчислять с применением ст. 14 закона Московской области № 23/96-ОЗ. Свою позицию по делу суды обосновали, в частности, ссылками на ряд положений Гражданского и Земельного кодексов, Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды, Обзора судебной практики ВС РФ № 2 за 2015 г.
Ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права общество «СтайлЛюкс» обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ.
Позиция Верховного Суда
Арендная плата за участки, ограниченные в обороте, не должна превышать земельный налог для «обычных» земельных участков, которые используются в сходных целях и на которых есть здания и сооружения. Это дополнительная гарантия для собственников зданий на участках, которые нельзя приобрести.
Если размер платы не определен федеральным законом и не установлен по результатам торгов, такая плата должна рассчитываться согласно основным принципам. Правило распространяется на все публичные земли, а не только на федеральные.
А как быть с нормами регионального законодательства, исходя из которых размер платы выше размера земельного налога? Верховный Суд разъяснил: в этой ситуации нужно руководствоваться основными принципами, как актом большей юридической силы.
Признав позицию нижестоящих судов ошибочной, Верховный Суд направил дело на пересмотр.
24 июня Верховный Суд РФ вынес Определение № 305-ЭС19-4399 по спору между администрацией муниципалитета и собственником здания о доведении размера арендных платежей до величины земельного налога за земельный участок, который ограничен в обороте.
Источник:
