ПРАВИТЕЛЬСТВО ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ

ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ КОМИТЕТ ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ

ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ «ЛЕНИНГРАДСКОЕ ОБЛАСТНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ»
(ГБУ ЛО «ЛенКадОценка»)

Директор

ГБУ ЛО «ЛенКадОценка»

____________ Ю.В. Зиньковский

27.08.2019

Отчет № 01/2019

об итогах государственной кадастровой оценки объектов недвижимости – земельных участков земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения и земель водного фонда Ленинградской области

Основная часть

Работник, непосредственно осуществивший
определение кадастровой стоимости:

А.Ю. Бойко	____________

Ленинградская область, 2019

Аннотация к Отчету

Отчет № 01/2019 об итогах государственной кадастровой оценки объектов недвижимости – земельных участков земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения и земель водного фонда Ленинградской области (далее – Отчет) составлен в соответствии с Требованиями к отчету об итогах государственной кадастровой оценки, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 09.06.2017 № 284 (далее – Требования к отчету).

Отчетные материалы состоят из одного тома Отчета и шести Приложений:

«Отчет № 01/2019 об итогах государственной кадастровой оценки объектов недвижимости – земельных участков земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения и земель водного фонда Ленинградской области».

В Отчет включены главы: «Содержание», «Основные термины, используемые в Отчете, и их определения», «Вводная глава» – общие сведения о проведении работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с подпунктами а, б, в части 3 к Требованиям к отчету, «Расчетная» глава и «Заключительная» глава, определение кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с подпунктами г, д части 3 раздела II Приложения к Требованиям к отчету.

Приложения к Отчету в соответствии с требованиями пунктов а – е части 10 раздела III Приложения к Требованиям к отчету содержат:

Приложение 1 «Исходные данные»;

Приложение 2 «Результаты определения кадастровой стоимости»;

Приложение 3 «Сведения о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых определена индивидуально»;

Приложение 4 «Справка, содержащая информацию обо всех учтенных и неучтенных замечаниях к промежуточным отчетным документам с обоснованием их учета или отказа в их учете или об отсутствии замечаний к промежуточным отчетным документам, а также об исправлении выявленных нарушений Требований к отчету» ;

Приложение 5 «Файлы в формате XML, содержащие в том числе систематизированные сведения о характеристиках объектов недвижимости, использованных при определении их кадастровой стоимости, и результатах определения кадастровой стоимости в объеме, предусмотренном подпунктом б части 10 к Требованиям к отчету»;

Приложение 6 «Сведения и материалы, содержащие информацию, доступ к которой ограничен».

Содержание

Аннотация к Отчету	2

1.	Содержание	3

2.	Основные термины, используемые в Отчете, и их определения	10

Перечень терминов	10

Перечень сокращений	15

3.	Вводная глава	18

3.1.	Наименование субъекта Российской Федерации, на территории которого проводилась государственная кадастровая оценка	18

3.2.	Реквизиты решения о проведении государственной кадастровой оценки, вид или виды объектов недвижимости, в отношении которых принято решение о проведении государственной кадастровой оценки	18

3.3.	Реквизиты Отчета	18

3.4.	Дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости	18

3.5.	Перечень документов, которые использовались при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости, содержащий их наименования и иные реквизиты	18

3.6.	Схема организации проведения работ и их описание	22

3.7.	Сведения о работниках бюджетного учреждения, непосредственно осуществивших определение кадастровой стоимости, руководителе бюджетного учреждения	24

3.8.	Сведения о допущениях, использованных при определении кадастровой стоимости	29

4.	Расчетная глава	38

4.1.	Описание Объектов, подлежащих ГКО	38

4.1.1.	Анализ сведений Перечня	38

Источники информации и сбор сведений в отношении значений ценообразующих факторов	51

4.1.2.	Дополнение Перечня сведениями, необходимыми для определения кадастровой стоимости	95

Получение информации от ОМСУ	95

Получение информации из иных источников	129

4.2.	Анализ информации о рынке объектов недвижимости (в том числе анализ информации, не относящейся непосредственно к объектам недвижимости, подлежащим ГКО, но влияющей на их стоимость), информация об определении ценообразующих факторов и источниках сведений о них, обоснование моделей оценки кадастровой стоимости	150

4.2.1.	Анализ информации об экономических, социальных, экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объектов недвижимости	150

Основные показатели социально-экономического развития Российской Федерации	150

Реальный сектор в Российской Федерации	151

Сельское хозяйство в Российской Федерации	152

Строительство в Российской Федерации	153

Инвестиции в Российской Федерации	153

Розничная торговля и сфера услуг в Российской Федерации	154

Внутренний спрос в Российской Федерации	154

Банковский сектор в Российской Федерации	155

Внешнеторговая деятельность Российской Федерации	155

Инфляция в Российской Федерации	156

Рынок труда в Российской Федерации	157

Кредитные рейтинги России	158

Основные параметры прогноза социально-экономического развития Российской Федерации	158

Выводы по анализу социально-экономической ситуации Российской Федерации в 2018 году	160

Административно-территориальное деление Ленинградской области	162

Природно-климатические условия Ленинградской области	163

Основные показатели социально-экономического развития Ленинградской области	164

Промышленность Ленинградской области	165

Сельское хозяйство Ленинградской области в целом	167

Инвестиции в Ленинградской области	177

Строительство в Ленинградской области	178

Транспорт в Ленинградской области	178

Розничная торговля и сфера услуг в Ленинградской области	180

Уровень жизни населения в Ленинградской области	180

Потребительские цены в Ленинградской области	182

Государственные программы Ленинградской области	182

Выводы по анализу социально-экономической ситуации в Ленинградской области	183

4.2.2.	Земельный фонд Ленинградской области	184

Распределение земельного фонда Ленинградской области по категориям земель	184

Распределение земельного фонда Ленинградской области по формам собственности	187

4.2.3.	Нормативно-правовое регулирование земельных отношений в Ленинградской области	191

4.2.4.	Земельный налог в Ленинградской области	192

4.2.5.	Тарифы за пользование различными видами снабжения и затраты на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения	192

4.2.6.	Предоставление земельных участков в Ленинградской области	199

4.2.7.	Выкуп земельных участков в Ленинградской области	201

4.2.8.	Аренда земли в Ленинградской области	202

4.2.9.	Общая характеристика рынка земельных участков	208

Сделки продажи земельных участков в Ленинградской области	223

4.2.10.	Сбор информации, подготовка рыночных данных	231

Рынок земельных участков Сегмента 1 «Сельскохозяйственное использование»	231

Рынок земельных участков Сегмента 2 «Жилая застройка (средне- и многоэтажная)»	247

Рынок земельных участков коммерческого назначения	250

Рынок земельных участков Сегмента 5 «Отдых (рекреация)»	263

Рынок земельных участков Сегмента 6 «Производственная деятельность» под размещение объектов производственно-складского назначения	269

Рынок земельных участков Сегмента 7 «Транспорт»	279

Рынок земельных участков Сегмента 13 «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка»	279

Определение величины скидки на уторгование	312

Учет информации об объектах недвижимости, кадастровая стоимость которых была оспорена в установленном порядке	313

4.2.11.	Обоснование моделей оценки кадастровой стоимости, применяемые подходы к оценке земельных участков	317

4.3.	Описание и обоснование подходов к выбору типового объекта недвижимости в целях проведения оценочного зонирования	320

4.3.1.	Оценочное (ценовое) зонирование	320

Метод взвешенных (обратных) расстояний	322

Наименование подгруппы. Сельскохозяйственное использование. Производственная деятельность.	326

Наименование подгруппы. Коммерческое использование.	329

Наименование подгруппы. Промышленное использование (объекты инфраструктуры).	332

Наименование подгруппы. Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка.	335

4.4.	Обоснование подходов к сегментации объектов недвижимости, подлежащих ГКО, в целях их группировки	338

Отрицательные факторы	338

Положительные факторы	338

4.4.1.	Сегментация и группировка Объектов, подлежащих ГКО	338

4.5.	Оценочные подгруппы	359

4.6.	Обоснование отказа от использования ценообразующих факторов, предусмотренных Методическими указаниями	365

4.7.	Обоснование использования ценообразующих факторов, не предусмотренных Методическими указаниями	366

4.8.	Обоснование выбора подходов и методов, использованных для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости	367

4.8.1.	Обоснование модели оценки кадастровой стоимости	367

4.8.2.	Перечень коэффициентов ценообразующих факторов и применяемых корректировок, правила преобразования коэффициентов моделей	370

4.9.	Использованные модели определения кадастровой стоимости	388

4.9.1.	Метод капитализации земельной ренты	388

Расчет массы выращенной и готовой к реализации рыбы	399

Определение валового дохода	400

Определение величины затрат на разведение рыбы	400

Определение ставки капитализации	400

Расчет кадастровой стоимости	401

4.9.2.	Методы статистического моделирования	402

Исходная информация для построения модели определения КС объектов общественного и коммерческого использования	402

Выбор ценообразующих факторов для модели	404

Подготовка исходных данных	406

Скидка на торг для объектов общественного и коммерческого использования	406

Результат: коэффициенты уравнения регрессии (модели)	406

Качество модели	407

Учет ценовых различий в границах населенных пунктов – k центр	407

Учет ценовых различий по «виду использования» («ценовой группе») – k ври	409

Общая формула расчета удельного показателя кадастровой стоимости сегментов 3 и 4, а также объектов придорожного сервиса, относящихся к сегменту 6 (коды видов использования 04:95, 04:98 и 04:99)	410

Допущение	410

Расчет кадастровой стоимости Сегментов 3-4. Итоги	410

Выбор ценообразующих факторов для объектов группы СХП	411

Результат: коэффициенты уравнения регрессии (модели)	416

Качество модели	416

Исходная информация для построения модели	416

Выбор ценообразующих факторов для модели	417

Подготовка исходных данных	420

Результат: коэффициенты уравнения регрессии (модели)	420

Качество модели	420

Общая формула расчета удельного показателя кадастровой стоимости Сегмента 6	421

Выбор ценообразующих факторов	426

Подготовка исходных данных	427

Скидка на торг для объектов 13 Сегмента	428

Результат: коэффициенты уравнения регрессии (модели)	428

Качество модели	429

Выбор ценообразующих факторов	429

Подготовка исходных данных	431

Скидка на торг	431

Результат: коэффициенты уравнения регрессии (модели)	431

Качество модели	431

4.9.3.	Метод типового (эталонного) объекта недвижимости	432

4.9.4.	Метод моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС)	445

4.9.5.	Метод индексации прошлых результатов	446

4.9.6.	Метод определения кадастровой стоимости исходя из затрат на межевание и оформление прав на них	446

4.9.7.	Иные методы определения стоимости	450

4.10.	Сводные результаты определения кадастровой стоимости Объектов, подлежащих ГКО	450

4.11.	Информация об определении кадастровой стоимости индивидуально в отношении объектов недвижимости	460

5.	Заключительная глава	461

5.1.	Проведение контроля качества результатов определения кадастровой стоимости	461

Приложение 1.2. Результаты сбора и обработки информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, полученной в ходе мероприятий по подготовке к проведению государственной кадастровой оценки	474

Приложение 1.3. Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке	474

Приложение 1.4. Результаты обработки информации, содержащейся в перечне, в том числе об определении вида использования объектов недвижимости по согласованию с уполномоченным в сфере проведения государственной кадастровой оценки органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации и органами местного самоуправления, на территории которых расположены объекты недвижимости	474

Приложение 1.5. Информация о характеристиках объектов недвижимости, использованных при определении их кадастровой стоимости, или о недостаточности информации о характеристиках объектов недвижимости, необходимых для определения их кадастровой стоимости (с указанием недостающей информации и причин ее неполучения)	474

Приложение 1.6. Исходные данные, использованные для определения значений ценообразующих факторов, в том числе цифровые тематические карты, картографические материалы и другие графические материалы, таблицы	475

Приложение 1.7. Результаты сбора информации о рынке объектов недвижимости (в том числе информации, не относящейся непосредственно к объектам недвижимости, подлежащим ГКО, но влияющей на их стоимость)	475

Приложение 2.1. Сведения о ценообразующих факторах, использованных при определении кадастровой стоимости, и о значениях таких факторов (для каждого объекта недвижимости)	475

Приложение 2.2. Результаты оценочного зонирования	475

Приложение 2.3. Результаты группировки объектов недвижимости (для каждого объекта недвижимости)	475

Приложение 2.4. Обоснование использованных при определении кадастровой стоимости моделей с описанием их структуры	475

Приложение 2.5. Сведения о способе определения кадастровой стоимости (массово или индивидуально) с указанием моделей, подходов, методов, использованных при определении кадастровой стоимости (для каждого объекта недвижимости)	475

Приложение 2.6. Сведения о величине кадастровой стоимости (для каждого объекта недвижимости)	475

Приложение 3. Сведения о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых определена индивидуально	475

Приложение 4. Справка, содержащая информацию обо всех учтенных и неучтенных замечаниях к промежуточным отчетным документам с обоснованием их учета или отказа в их учете или об отсутствии замечаний к промежуточным отчетным документам, а также об исправлении выявленных нарушений Требований	476

Приложение 5. Файлы в формате XML, содержащие в том числе систематизированные сведения о характеристиках объектов недвижимости, использованных при определении их кадастровой стоимости, и результатах определения кадастровой стоимости в объеме, предусмотренном Требованиями	476

Приложение 6. Сведения и материалы, содержащие информацию, доступ к которой ограничен	476

5.2.	Рассмотрение замечаний к определению кадастровой стоимости	477

Основные причины отказа в учете замечаний	479

Замечания, подлежащие учету	479

Выводы в отношении поступивших замечаний	482

6.	Приложения	483

6.1.	Приложение 1. Исходные данные	483

6.1.1.	Приложение 1.1. Копия решения о проведении государственной кадастровой оценки	483

6.1.2.	Приложение 1.2. Результаты сбора и обработки информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, полученной в ходе мероприятий по подготовке к проведению государственной кадастровой оценки	483

6.1.3.	Приложение 1.3. Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке	483

6.1.4.	Приложение 1.4. Результаты обработки информации, содержащейся в перечне, в том числе об определении вида использования объектов недвижимости по согласованию с уполномоченным в сфере проведения государственной кадастровой оценки органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации и органами местного самоуправления, на территории которых расположены объекты недвижимости	484

6.1.5.	Приложение 1.5. Информация о характеристиках объектов недвижимости, использованных при определении их кадастровой стоимости, или о недостаточности информации о характеристиках объектов недвижимости, необходимых для определения их кадастровой стоимости (с указанием недостающей информации и причин ее неполучения)	487

6.1.6.	Приложение 1.6. Исходные данные, использованные для определения значений ценообразующих факторов, в том числе цифровые тематические карты, картографические материалы и другие графические материалы, таблицы	487

6.1.7.	Приложение 1.7. Результаты сбора информации о рынке объектов недвижимости (в том числе информации, не относящейся непосредственно к объектам недвижимости, подлежащим ГКО, но влияющей на их стоимость)	487

6.2.	Приложение 2. Результаты определения кадастровой стоимости	488

6.2.1.	Приложение 2.1. Сведения о ценообразующих факторах, использованных при определении кадастровой стоимости, и о значениях таких факторов (для каждого объекта недвижимости)	488

6.2.2.	Приложение 2.2. Результаты оценочного зонирования	488

6.2.3.	Приложение 2.3. Результаты группировки объектов недвижимости (для каждого объекта недвижимости)	488

6.2.4.	Приложение 2.4. Обоснование использованных при определении кадастровой стоимости моделей с описанием их структуры	488

6.2.5.	Приложение 2.5. Сведения о способе определения кадастровой стоимости (массово или индивидуально) с указанием моделей, подходов, методов, использованных при определении кадастровой стоимости (для каждого объекта недвижимости)	488

6.2.6.	Приложение 2.6. Сведения о величине кадастровой стоимости (для каждого объекта недвижимости)	488

6.3.	Приложение 3. Сведения о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых определена индивидуально	489

6.4.	Приложение 4. Справка, содержащая информацию обо всех учтенных и неучтенных замечаниях к промежуточным отчетным документам с обоснованием их учета или отказа в их учете или об отсутствии замечаний к промежуточным отчетным документам, а также об исправлении выявленных нарушений Требований	489

6.5.	Приложение 5. Файлы в формате XML, содержащие в том числе систематизированные сведения о характеристиках объектов недвижимости, использованных при определении их кадастровой стоимости, и результатах определения кадастровой стоимости в объеме, предусмотренном Требованиями	489

6.6.	Приложение 6. Сведения и материалы, содержащие информацию, доступ к которой ограничен	489

Основные термины, используемые в Отчете, и их определения

Перечень терминов

Административно-территориальное устройство Ленинградской области – территориальная организация Ленинградской области, представляющая собой систему административно-территориальных единиц, установленная для осуществления функций государственного управления с учетом исторических и культурных традиций, хозяйственных связей, сложившейся инфраструктуры (Областной закон Ленинградской области от 15.06.2010 № 32-оз «Об административно-территориальном устройстве Ленинградской области и порядке его изменения»).

Административно-территориальная единица Ленинградской области – территория муниципального образования, иная часть территории Ленинградской области, на которых образуются органы местного самоуправления и (или) территориальные органы исполнительной власти Ленинградской области (Областной закон Ленинградской области от 15.06.2010 № 32-оз «Об административно-территориальном устройстве Ленинградской области и порядке его изменения»):

административный округ;

административный район;

муниципальное образование со статусом муниципального района;

муниципальное образование со статусом городского округа;

муниципальное образование со статусом поселения.

Границы административно-территориальных единиц, кроме административного округа, и границы муниципальных образований Ленинградской области совпадают.

Административный центр – населенный пункт, установленный областным законом как место нахождения представительного органа муниципального образования, или место нахождения территориального органа исполнительной власти Ленинградской области (Областной закон Ленинградской области от 15.06.2010 № 32-оз «Об административно-территориальном устройстве Ленинградской области и порядке его изменения»).

Деревня – населенный пункт преимущественно с одноэтажной застройкой с численностью населения до 300 человек (Областной закон Ленинградской области от 15.06.2010 № 32-оз «Об административно-территориальном устройстве Ленинградской области и порядке его изменения»).

Село – населенный пункт преимущественно с одноэтажной застройкой, имеющий объекты инфраструктуры торгового, бытового, культурного, медицинского и административного назначения, с численностью населения от 300 до 1000 человек (Областной закон Ленинградской области от 15.06.2010 № 32-оз «Об административно-территориальном устройстве Ленинградской области и порядке его изменения»).

Поселок – населенный пункт со смешанной застройкой, имеющий развитые объекты инфраструктуры торгового, бытового, медицинского, культурного, образовательного и административного назначения, с численностью населения от 1000 до 3000 человек (Областной закон Ленинградской области от 15.06.2010 № 32-оз «Об административно-территориальном устройстве Ленинградской области и порядке его изменения»).

Городской поселок (поселок городского типа) – населенный пункт со смешанной застройкой, имеющий развернутую сферу обслуживания и промышленное производство, с численностью населения от 3000 до 12000 человек (Областной закон Ленинградской области от 15.06.2010 № 32-оз «Об административно-территориальном устройстве Ленинградской области и порядке его изменения»).

Город – населенный пункт с численностью населения не менее 12000 человек, имеющий как капитальную, так и индивидуальную застройку различной этажности, здания общественного, производственного и иного назначения, развитую систему социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры, высокий уровень благоустройства территории и преимущественную занятость трудоспособного населения в промышленности (Областной закон Ленинградской области от 15.06.2010 № 32-оз «Об административно-территориальном устройстве Ленинградской области и порядке его изменения»).

Населенный пункт – застроенная и (или) подлежащая застройке часть территории в пределах установленной границы, служащая постоянным или преимущественным местом проживания и жизнедеятельности людей, имеющая наименование, присвоенное или выявленное в соответствии с федеральным законодательством (Областной закон Ленинградской области от 15.06.2010 № 32-оз «Об административно-территориальном устройстве Ленинградской области и порядке его изменения»).

Закрытое административно-территориальное образование – административно-территориальная единица, порядок создания, преобразования, упразднения, изменения границ и правовой режим которой установлены Законом Российской Федерации от 14.07.1992 № 3297-1 «О закрытом административно-территориальном образовании».

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества (далее – государственный кадастровый учет) – внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных сведений в соответствии с Федеральным законом (от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) – свод достоверных систематизированных сведений об учтенном недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных сведений, установленных в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Правообладатель объекта недвижимости (далее – Правообладатель, Правообладатель объекта, Правообладатель объекта недвижимости) – физическое или юридическое лицо, имеющие в собственности объект или долю в праве на объект недвижимости, либо владеющие и пользующиеся этими объектами на праве хозяйственного ведения, оперативного управления, безвозмездного пользования, аренды (субаренды) и т.п. В качестве Правообладателя может выступать его законный представитель.

Государственная кадастровая оценка – совокупность процедур, направленных на определение кадастровой стоимости (Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Кадастровая стоимость – стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», а также в соответствии с требованиями Приказа Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке». Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе в целях налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости.

Дата определения кадастровой стоимости – день, по состоянию на который сформирован перечень Объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке (далее также ГКО, перечень) (Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Объекты недвижимости (далее также ОН) – земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке (Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ).

Вид объекта недвижимости – земельный участок, здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс или иной вид (Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Земельный участок (далее также ЗУ) как объект права собственности и иных прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи (Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ).

Здание – результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных (Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»).

Сооружение – результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов (Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»).

Объект незавершенного строительства (далее также ОНС) – это объекты, строительство которых не завершено (Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ).

Помещение – часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями (Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»).

Жилое помещение – изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, т.е. отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ).

Объекты капитального строительства (далее также ОКС) – это здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие) (Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ).

Вид разрешенного использования – это установленное нормативным актом допустимое функциональное использование земельного участка, существующих и возводимых на нем капитальных объектов в пределах целевого назначения земельного участка в соответствии с территориальным зонированием.

Объекты, подлежащие ГКО, Объекты оценки – объекты недвижимости, в отношении которых принято решение о проведении государственной кадастровой оценки.

Группировка объектов, подлежащих ГКО, – объединение подлежащих оценке объектов недвижимости в группы (подгруппы) на основе сегментации объектов недвижимости для целей определения кадастровой стоимости (Методические указания о государственной кадастровой оценке, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226). Группировка объектов недвижимости должна ориентироваться на сложившиеся сегменты рынка недвижимости и быть основана на результатах анализа информации о рынке объектов недвижимости, модели оценки кадастровой стоимости, составе ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов недвижимости для каждого исследуемого объекта недвижимости (Методические указания о государственной кадастровой оценке, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226).

Объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297).

Допущение – предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки или подходами к оценке, которые не требуют проверки в процессе оценки (Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297).

Методы массовой оценки недвижимости – процесс определения стоимости при группировке Объектов, подлежащих ГКО, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости с использованием методологии любого из подходов к оценке (совокупности методов (последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта недвижимости в рамках одного из подходов к оценке), объединенных общей методологией): затратного, сравнительного или доходного (Методические указания о государственной кадастровой оценке, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226).

Индивидуальный расчет кадастровой стоимости – процесс определения кадастровой стоимости при невозможности применения методов массовой оценки. Под индивидуальной оценкой понимается определение стоимости в отношении объекта недвижимости на основе подходов к оценке (сравнительный, и (или) затратный, и (или) доходный подходы к оценке) (Методические указания о государственной кадастровой оценке, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226)

Моделирование – построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости (Методические указания о государственной кадастровой оценке, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226).

Метод моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости – определение кадастровой стоимости объекта недвижимости путем умножения среднего значения удельных показателей кадастровой стоимости объектов недвижимости, схожих по виду использования групп (подгрупп) объектов недвижимости по кадастровому кварталу (в случае отсутствия в кадастровом квартале – в населенном пункте, муниципальном образовании, субъекте Российской Федерации), в котором расположен объект недвижимости, на его площадь, объем, иные характеристики (Методические указания о государственной кадастровой оценке, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226).

Статистическая модель оценки – математическая формула, отображающая связь между зависимой переменной (кадастровая стоимость) и значениями независимых переменных (ценообразующие факторы объектов недвижимости) (Методические указания о государственной кадастровой оценке, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226).

Итоговая величина стоимости – стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и, при использовании более чем одного из подходов, согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Отчет об итогах государственной кадастровой оценки (далее – Отчет) – итоговый документ, составленный по результатам определения кадастровой стоимости в соответствии с Требованиями к отчету. Отчет составляется на бумажном носителе и на электронном носителе в форме электронного документа (Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Оцениваемая территория – субъект Российской Федерации, муниципальное образование, населенный пункт или их части.

Подход к оценке – совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки – последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297).

Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных Объектов, подлежащих ГКО;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

(Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Стоимость объекта оценки – это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости (Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297).

Удельный показатель кадастровой стоимости – величина кадастровой стоимости в расчете за единицу площади объекта недвижимости (Методические указания о государственной кадастровой оценке, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226).

Цена – денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплачиваемая участниками сделки в результате ее совершения (Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297).

Ценообразующий фактор – качественная или количественная характеристика, влияющая на стоимость ОН.

Цель оценки – определение стоимости объекта оценки (Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 298). Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Перечень сокращений

Федеральный закон № 237-ФЗ – Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Приказ № 74 - Приказ Минэкономразвития России от 20.02.2017 № 74 «Об утверждении Порядка формирования и предоставления перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, в том числе количественные и качественные характеристики объектов недвижимости, подлежащие указанию в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, требования к содержанию запроса о предоставлении перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке».

Приказ № 226, Методические указания – Приказ Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке».

Требования к отчету – Приказ Минэкономразвития России от 09.06.2017 № 284.

АТД – административно-территориальное деление.

ВРИ – вид разрешенного использования.

ГБУ, ГБУ ЛО «ЛенКадОценка», Исполнитель, Учреждение – государственное бюджетное учреждение Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки», осуществляющее государственные полномочия в сфере государственной кадастровой оценки, основными целями деятельности которого является реализация полномочий органов государственной власти Ленинградской области по выполнению работ и оказанию услуг в сфере государственной кадастровой оценки.

ГИС – геоинформационная система.

Информационная система – программный комплекс «Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости Ленинградской области».

ГКО – государственная кадастровая оценка.

ГСК – гаражно-строительные кооперативы.

ДНП – дачные некоммерческие партнерства.

ЕГРН – Единый государственный реестр недвижимости.

ВФ, ЗВФ – водный фонд, земли водного фонда.

Запас, ЗЗ – земли запаса.

ЗУ – земельный участок.

ИЖС – индивидуальное жилищное строительство.

ИОГВ – исполнительные органы государственной власти.

Кадастровая палата – филиал Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ленинградской области.

КС – кадастровая стоимость.

Леноблкомимущество, Уполномоченный орган – Комитет по управлению государственным имуществом Ленинградской области, исполнительный орган власти Ленинградской области, осуществляющий в пределах компетенции, установленной Правительством Ленинградской области, полномочия по реализации государственной политики в сфере управления и распоряжения государственным имуществом Ленинградской области, также уполномоченный на принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки.

ЛО – Ленинградская область.

ЛПХ – личное подсобное хозяйство.

ЛФ, ЗЛФ – лесной фонд, земли лесного фонда.

Муниципальное образование – муниципальный район, городской округ, поселение.

МР – муниципальный район.

НП/ГНП/СНП, ЗНП – населенный пункт, городской населенный пункт, сельский населенный пункт, земли населенных пунктов.

НПА – нормативный правовой акт.

Объекты оценки – объекты недвижимости, учтенные в ЕГРН и выгруженные в Перечне объектов, подлежащих оценке на территории Ленинградской области в 2019 году.

ОИГВ – органы исполнительной государственной власти.

ОГРН – основной государственный регистрационный номер.

ОКС – объекты капитального строительства.

ОКТМО – Общероссийский классификатор территорий муниципальных образований.

ОМСУ – органы местного самоуправления.

ОН – объект недвижимости.

ОНС – объект незавершенного строительства.

ОНТ – огороднические некоммерческие товарищества.

ООТиО, ЗООТиО – особо охраняемые территории и объекты, земли особо охраняемых территорий и объектов.

Перечень – сформированный органом регистрации прав на основании решения о проведении государственной кадастровой оценки Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.

Пром, ЗПром, ЗП – промышленность, земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения.

п.п. – процентный пункт

Росреестр – Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, орган регистрации прав.

РС – рыночная стоимость.

СанПиН – санитарные правила и нормы.

СК – система координат.

СНиП – строительные нормы и правила.

СНТ – садоводческие некоммерческие товарищества.

СОД – садоводческие, огороднические и дачные объединения.

СХИ – сельскохозяйственное использование.

СХН, ЗСХН – сельскохозяйственное назначение, земли сельскохозяйственного назначения.

СХП – сельскохозяйственное производство.

ТУ Росреестра –Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Российской Федерации по Ленинградской области.

УПКС – удельный показатель кадастровой стоимости.

ЦТК – цифровые тематические карты.

XML-файл – текстовый файл, написанный с помощью языка программирования Extensible Markup Language и использующий для обозначения объектов или атрибутов так называемые теги. Перечень объектов, подлежащих ГКО, формируется на основе сведений ЕГРН в формате XML-файлов. Результаты определения кадастровой стоимости объектов, подлежащих ГКО, формируются в формате XML-файлов. XML-файлы перечня объектов, подлежащих ГКО, и результатов определения кадастровой стоимости формируются на основе XML-схем, размещенных на сайте Росреестра.

Справочник Лейфер Н – 2018 – Справочник оценщика недвижимости – 2018 под редакцией Лейфера Л.А. «Земельные участки сельскохозяйственного назначения».

В Отчете также могут использоваться общепринятые сокращения или сокращения, расшифровки которых указаны непосредственно по тексту Отчета.

Вводная глава

Наименование субъекта Российской Федерации, на территории которого проводилась государственная кадастровая оценка

Субъект Российской Федерации – Ленинградская область.

Реквизиты решения о проведении государственной кадастровой оценки, вид или виды объектов недвижимости, в отношении которых принято решение о проведении государственной кадастровой оценки

Распоряжение Правительства Ленинградской области от 27.10.2017 № 565-р «О проведении государственной кадастровой оценки в Ленинградской области».

«В соответствии с частью 1 статьи 6 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»:

Провести в 2019 году в Ленинградской области государственную кадастровую оценку следующих категорий земель:

земель водного фонда;

земель населенных пунктов;

земель сельскохозяйственного назначения…»

Копия документа приведена в Приложении 6.1.1.

Реквизиты Отчета

Номер – 01/2019.

Дата подписания (утверждения) – 27.08.2019.

Дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости

В соответствии с частью 4 статьи 14 и частью 5 статьи 13 Федерального закона № 237-ФЗ датой, по состоянию на которую осуществляется определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки, является 01.01.2019.

Перечень документов, которые использовались при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости, содержащий их наименования и иные реквизиты

В соответствии с Требованиями к отчету далее представлен перечень нормативных правовых актов, использованных при проведении работ:

Земельный кодекс Российской Федерации.

Градостроительный кодекс Российской Федерации.

Гражданский кодекс Российской Федерации.

Налоговый кодекс Российской Федерации.

Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности».

Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Федеральный закон от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (в части сведений, не нашедших отражение в Федеральном законе от 29.07.2017 № 217-ФЗ).

Федеральный закон от 07.07.2003 № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве».

Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Федеральный закон от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

Федеральный закон от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации».

Федеральный закон от 27.07.2006 № 149-ФЗ «Об информации, информационных технологиях и о защите информации».

Федеральный закон от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных».

Федеральный закон от 06.04.2011 № 63-ФЗ «Об электронной подписи».

Законом Российской Федерации «Об аквакультуре (рыбоводстве) и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 02.07.2013 № 148-ФЗ.

Приказ Минэкономразвития России от 20.02.2017 № 74 «Об утверждении Порядка формирования и предоставления перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, в том числе количественные и качественные характеристики объектов недвижимости, подлежащие указанию в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, требования к содержанию запроса о предоставлении перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке».

Приказ Минэкономразвития России от 12.04.2017 № 177 «Об утверждении Перечня областей, в которых работники бюджетного учреждения, созданного субъектом Российской Федерации и наделенного полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, привлекаемые к определению кадастровой стоимости, должны иметь высшее образование и (или) профессиональную переподготовку, и Порядка подтверждения соответствия требованиям, предъявляемым к работникам бюджетного учреждения, созданного субъектом Российской Федерации и наделенного полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости».

Приказ Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке».

Приказ Минэкономразвития России от 09.06.2017 № 284 «Об утверждении Требований к отчету об итогах государственной кадастровой оценки».

Приказ Минэкономразвития России от 16.06.2017 № 291 «Об утверждении Порядка ведения фонда данных государственной кадастровой оценки и предоставления сведений о кадастровой стоимости, о порядке и об основаниях ее определения, требований по их включению в фонд данных государственной кадастровой оценки».

Приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков».

Приказ Минэкономразвития России от 30.06.2017 № 317 «Об утверждении порядка рассмотрения обращений о предоставлении разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости, в том числе формы предоставления таких разъяснений».

Приказ Минэкономразвития России от 06.06.2017 № 270 «Об утверждении формы предписания об устранении выявленных нарушений, связанных с несоблюдением порядка проведения государственной кадастровой оценки, в том числе методических указаний о государственной кадастровой оценке».

Приказ Минэкономразвития России от 01.03.2016 № 90 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения».

Приказ Минэкономразвития России от 19.02.2018 № 73 «Об утверждении Порядка рассмотрения бюджетным учреждением, созданным субъектом Российской Федерации и наделенным полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, обращения об исправлении технических и (или) методологических ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости».

Приказ Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки».

Приказ Минэкономразвития России от 17.03.2016 № 145 «Об утверждении состава сведений, содержащихся в кадастровых картах».

Приказ Минэкономразвития России от 27.12.2016 № 846 «Об утверждении Порядка рассмотрения декларации о характеристиках объекта недвижимости, в том числе ее формы».

Приказ Росреестра от 27.03.2017 № П/0152 «Об организации работ по размещению на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» XML-схемы, используемой для формирования XML-документа – схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории в форме электронного документа».

Федеральные стандарты оценки:

Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297;

Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 298;

Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299;

Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508;

Федеральный стандарт оценки «Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 04.07.2011 № 328;

Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденный приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611.

«СНиП 2.07.01-89*. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», утвержденные Постановлением Госстроя СССР от 16.05.1989 № 78.

Областной закон Ленинградской области от 15.06.2010 № 32-оз «Об административно-территориальном устройстве Ленинградской области и порядке его изменения».

Областной закон Ленинградской области от 22.12.2015 № 137-оз «О перераспределении отдельных полномочий в области земельных отношений между органами государственной власти Ленинградской области и органами местного самоуправления городских поселений Ленинградской области».

Областной закон Ленинградской области от 07.07.2014 № 45-оз «О перераспределении полномочий в области градостроительной деятельности между органами государственной власти Ленинградской области и органами местного самоуправления Ленинградской области».

Областной закон Ленинградской области от 28.12.2015 № 141-оз «О наделении органов местного самоуправления отдельными полномочиями в области земельных отношений, отнесенными к полномочиям органов государственной власти Ленинградской области».

Областной закон Ленинградской области от 29.10.2003 № 83-оз «О некоторых вопросах установления предельных размеров земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности».

Областной закон Ленинградской области от 02.12.2005 № 107-оз «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Ленинградской области».

Областной закон Ленинградской области от 12.12.2007 № 177-оз «О развитии сельского хозяйства в Ленинградской области».

Областной закон Ленинградской области от 31.10.2014 № 76-оз «О предоставлении в пользование участков недр местного значения на территории Ленинградской области».

Областной закон Ленинградской области от 13.11.2015 № 118-оз «О предельных размерах земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставляемых для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, и о внесении изменений в областной закон «О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и максимальном размере общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно на праве собственности и(или) ином праве у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство».

Областной закон Ленинградской области от 01.08.2017 № 60-оз «О порядке осуществления муниципального земельного контроля на территории Ленинградской области».

Постановление Правительства Ленинградской области от 25.05.2015 № 179 «Об утверждении порядка определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставляемых без проведения торгов, в Ленинградской области».

Постановление Правительства Ленинградской области от 28.12.2015 № 520 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ленинградской области, предоставленных без проведения торгов, и признании утратившими силу отдельных постановлений Правительства Ленинградской области».

Правила землепользования и застройки поселений (ресурс https://fgistp.economy.gov.ru/).

Распоряжение Правительства Ленинградской области от 24.08.2017 № 424-р «О создании государственного бюджетного учреждения Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки».

Распоряжение Правительства Ленинградской области от 27.10.2017 № 565-р «О проведении государственной кадастровой оценки в Ленинградской области».

Тексты нормативных правовых актов размещены в открытых источниках (публикации «Российской газеты», правовые информационные системы «Консультант Плюс» и «Гарант», информационно-телекоммуникационная сеть «Интернет») и поэтому в Отчете не приведены.

Схема организации проведения работ и их описание

Процесс ГКО состоит из двух основных этапов: I этап – подготовка к определению кадастровой стоимости, II этап – собственно определение кадастровой стоимости, формирование отчетных документов.

Специалистами ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» в процессе подготовки к определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Ленинградской области в рамках I этапа, выполнены следующие работы:

анализ и мониторинг нормативно-правовой базы в отношении землепользования, налогообложения, государственной регистрации недвижимого имущества, ГКО;

анализ сведений ЕГРН, в том числе по состоянию на 01.02.2017 (дата формирования сведений), группировка объектов, выявление противоречивых сведений в отношении объектов учета, направление уточняющих запросов в ОМСУ, информирование ТУ Росреестра о выявленных противоречиях;

сбор, обработка, систематизация и накопление информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, в том числе данных рынка недвижимости, а также информации, использованной при проведении государственной кадастровой оценки и формируемой в результате ее проведения;

прием деклараций и обращений от Правообладателей объектов недвижимости, подготовка ответов, информирование ОМСУ, ТУ Росреестра, Кадастровой палаты о выявленных несоответствиях в рамках рассмотрения деклараций и обращений, обработка полученных сведений;

получение архивных сведений ЕГРН по состоянию на 01.02.2107 и конвертация информации из обменного формата XML в подходящие для обработки данных форматы DBF, Excel, Mapinfo;

участие в разработке и внедрении Информационной системы, направленной на повышение качества сбора и систематизации сведений в отношении объектов кадастрового учета;

установление характеристик объектов кадастрового учета, уточнение недостающих характеристик, в том числе посредством анализа данных открытых источников, запросов в ОМСУ;

создание прототипа ГИС, создание ЦТК, наполнение созданных слоев (карт) сведениями, полученными из открытых источников, ИОГВ, ОМСУ;

заключение соглашений о сотрудничестве с саморегулируемыми организациями кадастровых инженеров, информационно-аналитическими изданиями (порталами) в сфере недвижимости, риэлтерскими агентствами (достигнуты договоренности о получении доступа к базам данных), получение и обработка рыночной информации;

публикация аналитической, справочной и иной информации на сайте Учреждения;

регулярные рабочие встречи с представителями налогоплательщиков (председателями СНТ, ДНТ, крупного, среднего и малого бизнеса), направленные на повышение качества сведений об объектах недвижимости, открытость и прозрачность процедур ГКО.

В рамках II этапа были выполнены следующие работы:

получение Перечня, его конвертация из формата хранения данных (XML) в форматы баз данных;

обработка информации, содержащейся в Перечне, группировка Объектов, подлежащих ГКО;

согласование вида использования объекта недвижимости ОМСУ, на территории которых расположены объекты недвижимости, в том числе при участии Уполномоченного органа;

сбор рыночной информации, верификация собранных сведений в отношении цен предложений, цен сделок с объектами недвижимости;

проведение оценочного зонирования;

анализ Перечня Объектов, подлежащих ГКО, на полноту и непротиворечивость указанных сведений;

определение ценообразующих факторов Объектов, подлежащих ГКО;

сбор сведений о ценообразующих факторах Объектов, подлежащих ГКО;

выбор способов (методов) определения кадастровой стоимости;

построение моделей определения кадастровой стоимости и анализ качества моделей;

формирование файлов, содержащих результаты оценки в требуемом формате XML, с использованием ранее созданной Информационной системы;

расчет кадастровой стоимости Объектов, подлежащих ГКО, на основе построенных моделей оценки;

проведение анализа соответствия значений кадастровой стоимости уровню цен сделок и предложений (результаты определения кадастровая стоимость не должны превышать уровень рыночных цен);

сравнение полученных значений кадастровой стоимости Объектов, подлежащих ГКО, со значениями кадастровой стоимости, действующими (используемыми для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации) на дату формирования Перечня Объектов, подлежащих ГКО;

составление промежуточных отчетных документов (проекта Отчета), передача в ТУ Росреестра;

публикация предварительных отчетных документов, сбор замечаний к ним;

составление Отчета об итогах ГКО;

формирование результата оценки в формате XML в соответствии с со схемами, размещенными на официальном сайте Росреестра;

внесение исправлений в проект Отчета и расчеты, подготовка окончательной редакции Отчета об итогах ГКО;

передача Отчета для проведения проверки в ТУ Росреестра;

формирование и предоставление в Уполномоченный орган окончательной версии Отчета.

Приведенный список отражает лишь основные виды работ, выполненные специалистами ГБУ ЛО «ЛенКадОценка», и не подразумевает обязательное последовательное выполнение. Так, сбор и анализ рыночной информации, создание ЦТК, работа с ОМСУ, прием обращений от Правообладателей – постоянный процесс, определение состава ценообразующих факторов, определение алгоритмов их вычисления, моделирование стоимости – итерационный процесс и т.п.

Сведения о работниках бюджетного учреждения, непосредственно осуществивших определение кадастровой стоимости, руководителе бюджетного учреждения

Таблица 1. Руководитель ГБУ ЛО «ЛенКадОценка»

№ п/п	ФИО	Должность	Сведения об образовании и (или) профессиональной переподготовке	Степень участия
1	Зиньковский Юрий Валериевич	Директор	Ленинградское высшее артиллерийское командное училище имени Красного Октября, офицер с высшим военно-специальным образованием инженера по эксплуатации ракетно-артиллерийского вооружения (диплом УВ № 601675 от 22.06.1991); СПб ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет», менеджмент организации (диплом ВСВ № 1445219 от 29.06.2006) Кандидат экономических наук Профессиональная переподготовка по программе «Государственная кадастровая оценка» в НОУ ДПО «Институт профессионального образования» (Диплом №772407696861 от 31.07.2019, рег.№093)	Планирование деятельности учреждения (организации), в том числе по вопросам, связанным с определением кадастровой стоимости, и контроль выполнения планов. Постановка и контроль выполнения задач, в том числе по определению кадастровой стоимости, своевременному рассмотрению обращений граждан и юридических лиц по вопросам определения кадастровой стоимости. Организация сбора информации в целях определения кадастровой стоимости. Организация проверки и контроля качества промежуточных отчетных документов и Отчета.

Таблица 2. Сведения о работниках ГБУ ЛО «ЛенКадОценка», непосредственно осуществлявших определение кадастровой стоимости

№ п/п	ФИО	Должность	Сведения об образовании и (или) профессиональной переподготовке	Стаж работы в оценочной деятельности стаж работы в бюджетном учреждении	Степень участия
1.	Бойко Андрей Юрьевич	Заместитель директора – начальник управления ГКО	Ленинградский политехнический институт (Санкт-Петербургский Государственный технический университет), инженер-строитель-гидротехник (диплом ФВ № 420852 от 15.02.1995); Первый институт независимой оценки. Международная программа профессиональной подготовки специалистов российского рынка недвижимости «Практическая оценка недвижимости» (Сертификат 9609/146 от 15.10.1996); Межотраслевой институт повышения квалификации кадров по новым направлениям развития техники и технологии при Санкт-Петербургском государственном техническом университете. Профессиональная переподготовка по программе «Оценка активов бизнеса и инвестиций», специализация «Оценка стоимости недвижимости» (диплом ПП № 362550 от 04.06.2001); Межотраслевой институт повышения квалификации и переподготовки кадров Санкт-Петербургского государственного инженерно-экономического университета. Профессиональная переподготовка по программе: «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» (диплом ПП № 370865 от 23.05.2003); Повышение квалификации в Санкт-Петербургском Государственном Политехническом Университете (свидетельство рег. № 10-88 от 02.07.2005); Повышение квалификации в Санкт-Петербургском Государственном Инженерно-экономическом университете (свидетельство рег. № 2461 от 01.07.2008); Повышение квалификации в Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования, «Санкт-Петербургский Государственный университет экономики и финансов», Высшая экономическая школа (свидетельство, рег. № 2275 от 19.04.2011); Повышение квалификации в АНО «Центр дополнительного профессионального образования «Аверс» «Экспертиза отчетов об оценке и экспертиза для суда» (свидетельство рег. № 142 от 01.07.2013); Повышение квалификации в АНО «Центр дополнительного профессионального образования «Аверс» «Кадастровая оценка» (свидетельство рег. № 197 от 29.12.2014); Повышение квалификации в Уральском Федеральном Университете, г. Екатеринбург (удостоверение № 4754 от 12.05.2016); Повышение квалификации в Российской академии правосудия по теме «Финансово-экономическая судебная экспертиза» (свидетельство рег. № 3-а от 25.06.2010); Профессиональная переподготовка по программе: «Судебная строительно-техническая и стоимостная экспертиза объектов недвижимости» в федеральном государственном бюджетном образовательном учреждении высшего образования «Национальный исследовательский Московский государственный строительный университет» (Диплом АА-I № 002555 от 31.01.2017, рег. № Д-0004/17); Профессиональная переподготовка по программе «Государственная кадастровая оценка» в НОУ ДПО «Институт профессионального образования» (Диплом №772407696876 от 31.07.2019, рег.№108)	23 года 2 года	Организация работ по проведению ГКО; постановка задач работникам; контроль за ведением баз данных объектов недвижимости и группировкой объектов; координация взаимодействия с Правообладателями, ОМСУ, ИОГВ и др. субъектами правоотношений; контроль корректности выбранных методов проведения оценки в рамках различных подходов к определению стоимости; контроль качества результатов моделирования; общий контроль сроков и качества работ; подготовка соответствующих текстовых частей отчета об итогах ГКО и приложений к нему. Принятие решений об использовании моделей, подходов, методово и способов определения кадастровой стоимости, допущениях и ограничениях. Определение кадастровой стоимости различными методами и способами в рамках различных подходов к определению стоимости

Таблица 3. Сведения о работниках ГБУ ЛО «ЛенКадОценка», привлекаемых к проведению ГКО

№ п/п	ФИО	Должность	Степень участия
1	Тимонина Елена Алексеевна	Главный эксперт начальник отдела ГКО	Организация работ по сбору, обработке, систематизации и накоплению информации, необходимой для определения кадастровой стоимости; постановка задач работникам; взаимодействие с Правообладателями, ОМСУ, ИОГВ и др. субъектами правоотношений; определение кадастровой стоимости различными методами и способами в рамках различных подходов к определению стоимости; контроль качества результатов группировки и моделирования; контроль корректности исполнения требований Методических рекомендаций; установление основных ценообразующих факторов, анализ актуальности рыночной информации; подготовка черновых вариантов расчета, моделирования возможного уровня стоимости; общий контроль сроков и качества работ; подготовка соответствующих текстовых частей Отчета и приложений к нему.
2	Альберг Борис Робертович	Главный специалист отдела ГКО	Сбор и обработка информации, необходимой для определения кадастровой стоимости; определение методов проведения кадастровой оценки; установление основных ценообразующих факторов, влияющих на кадастровую стоимость объектов недвижимости; изучение рынка объектов недвижимости; группировка объектов недвижимости и моделирование; подготовка соответствующих текстовых частей отчета об итогах ГКО и приложений к нему.
3	Ларин Егор Борисович	Главный специалист отдела ГКО

4	Размадзе Манана Руслановна	Главный специалист отдела ГКО

5	Коротышов Герман Николаевич	Главный специалист отдела ГКО	Подготовка информации к определению кадастровой стоимости различными методами и способами в рамках различных подходов к определению стоимости, подготовка соответствующих текстовых частей отчета и приложений.
6	Кроткова Марина Михайловна	Начальник отдела правового и судебного сопровождения ГКО	Мониторинг действующего законодательства в области налогообложения, градостроительства, земельно-имущественных правоотношений, полномочий исполнительных и представительных органов государственной власти и ОМСУ; правоприменение в сфере ГКО.
7	Балинский Александр Александрович	Главный специалист отдела правового и судебного сопровождения ГКО

8	Лаптева Полина Сергеевна	Начальник отдела по работе с заявителями и сопровождения результатов ГКО	Организация приема деклараций и обращений граждан, взаимодействие с представителями ИОГВ, ОМСУ; подготовка запросов, анализ и структурирование поступивших ответов; ведение баз данных, в том числе необходимых для определения кадастровой стоимости; контроль за соблюдением сроков и качеством работ.
9	Ильясов Марат Гарифович	Главный специалист отдела по работе с заявителями и сопровождения результатов ГКО	Прием деклараций и обращений граждан, взаимодействие с представителями ИОГВ, ОМСУ, подготовка запросов, анализ и структурирование поступивших ответов, ведение баз данных, в том числе необходимых для определения кадастровой стоимости.
10	Зильберман Артур Антонович	Главный специалист отдела по работе с заявителями и сопровождения результатов ГКО

11	Шемелин Максим Андреевич	Начальник Отдела инженерно-технического и СПО ГКО	Организация работ по созданию и функционированию ГИС, ЦТК, сбору информации о ценообразующих факторах, расчету значений ценообразующих факторов, обработке графической и семантической информации, анализ и структурирование сведений, ведение баз данных, в том числе необходимых для определения кадастровой стоимости, обеспечение работы оргтехники, программного обеспечения, хранению информации в электронном виде и доступа к этой информации.
12	Дьяченко Андрей Евгеньевич	Главный специалист отдела инженерно-технического и СПО ГКО	Обеспечение бесперебойной работы оргтехники, программного обеспечения, хранения информации в электронном виде и доступа к этой информации.
13	Логачева Ирина Евгеньевна	Главный специалист отдела инженерно-технического и СПО ГКО	Создание и обеспечение функционирования ГИС, ЦТК, сбор информации о ценообразующих факторах, расчет значений ценообразующих факторов, обработка графической и семантической информации, анализ и структурирование сведений, ведение баз данных, в том числе необходимых для определения кадастровой стоимости, обеспечение конвертации данных из форматов хранения данных в форматы, позволяющие обработку этих данных.
14	Мангасарян Наталья Гиевна	Главный специалист отдела инженерно-технического и СПО ГКО

15	Выговский Сергей Станиславович	Главный специалист отдела инженерно-технического и СПО ГКО

16	Ваганов Михаил Николаевич	Главный специалист отдела инженерно-технического и СПО ГКО

17	Бойко Ольга Николаевна	Начальник отдела аналитики и информационного обеспечения ГКО, Главный аналитик	Организация работ по сбору, обработке, систематизации, верификации и накоплению информации, необходимой для определения кадастровой стоимости; обработка, верификация и подготовка данных для запросов в ИОГВ, ОМСУ, анализ данных рынка недвижимости, формирование соответствующих отчетных материалов и приложений к ним, контроль качества этих работ.
18	Иванцова Дарья Игоревна	Главный специалист отдела аналитики и информационного обеспечения ГКО	Сбор, обработка, систематизация, верификация и накопление информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, в том числе о данных рынка недвижимости, а также информации, необходимой для проведения ГКО и формируемой в результате ее проведения.
19	Феоничева Алена Алексеевна	Ведущий специалист отдела аналитики и информационного обеспечения ГКО

20	Степанова Александра Александровна	Ведущий специалист отдела аналитики и информационного обеспечения ГКО

Сведения о допущениях, использованных при определении кадастровой стоимости

Полученная в рамках данного Отчета кадастровая стоимость может быть использована только для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Заключение о стоимости относится к Объектам, подлежащим ГКО, в целом. Любое соотнесение части стоимости с какой-либо частью Объектов, подлежащих ГКО, является неправомерным, если это не оговорено в Отчете.

Данная оценка отражает кадастровую стоимость Объектов, подлежащих ГКО, по состоянию на 01.01.2019. Изменение состояния рынка после даты оценки может привести к изменению стоимости, установленной на дату оценки, что не является ошибкой в результате расчета и не может трактоваться в качестве таковой. Работники ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» не принимают на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических, технических и природных условий, которые могут повлиять на изменение стоимости Объектов оценки.

Работники ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» не отвечают за результаты действовавших ранее результатов определения кадастровой оценки, за результаты выполненных кадастровых работ и инвентаризации объектов, ранее выполненных оценок и экспертиз, направленных на установление инвентаризационной, нормативной, рыночной, ликвидационной, инвестиционной и иных видов стоимости. Возможные существенные отклонения результата настоящей кадастровой оценки от результата предыдущей кадастровой оценки или иной стоимости не являются следствием некорректно выполненных расчетов. При этом специалистами Учреждения проводился анализ оспаривания действовавшей ранее кадастровой стоимости, поданных деклараций и обращений Правообладателей объектов недвижимости. Информация, полученная в результате анализа, в случае ее подтверждения, использовалась при установлении ценообразующих факторов.

Отчет основан на допущении о соблюдении в отношении Объектов, подлежащих ГКО, действующих и применимых в конкретной ситуации федеральных, региональных, местных земельных, градостроительных, природоохранных и иных нормативных актов, за исключением специально оговоренных в Отчете случаев.

Отчет выполнен в соответствии с нормативными документами, перечисленными в разделе 3.5, и достоверен лишь в полном объеме и только для указанных в нем целей. ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» не несет ответственности за использование Отчета в иных целях.

Использование текста Отчета в целом, его фрагментов или цитат из него (предоставление информации третьим лицам) возможно только со ссылкой на ГБУ ЛО «ЛенКадОценка».

Отчет содержит профессиональное мнение ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» относительно кадастровой стоимости Объектов, подлежащих ГКО. Содержащиеся в Отчете об оценке анализ, мнения и заключения принадлежат Исполнителю и действительны строго в пределах ограничительных условий и допущений, являющихся частью Отчета.

Исполнитель не принимает на себя ответственность за достоверность качественной и количественной информации, содержащейся в ЕГРН и отраженной в предоставленном Перечне Объектов, подлежащих ГКО. Работники ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» исходят из допущения, что предоставленная информация соответствует действительности и позволяет делать правильные выводы о характеристиках, исследованных работниками ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» при проведении оценки, определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения. Исключение составляют случаи подачи деклараций и обращений Правообладателей, ОМСУ, ИОГВ, а также фактического использования Объектов, подлежащих ГКО, не соответствующего ВРИ, указанному в ЕГРН. При подтверждении сведений, содержащихся в декларациях и обращениях, о выявленном фактическом использовании, приоритет отдавался этим сведениям по отношению к сведениям, отраженным в ЕГРН.

Исходные данные, которые получены Учреждением из открытых источников для проведения оценки, отражаются в Отчете полностью, в неискаженном виде и считаются достоверными. Тем не менее, работники ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» не могут гарантировать их абсолютную точность и во всех возможных случаях указывают источник информации.

При проведении ГКО не использовалась информация, допуск к которой ограничен, либо специалисты ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» не были уведомлены о таких ограничениях.

Исполнитель при проведении ГКО руководствовался информацией, полученной из официальных источников:

в качестве Перечня объектов недвижимости, подлежащих ГКО, сформированного в соответствии со статьей 13 Федерального закона № 237-ФЗ, признается Перечень, направленный Леноблкомимуществом 29.03.2019 исх. № 14-2014/2019 в адрес ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» (копия письма приведена в Приложении 6.1.1). Определение кадастровой стоимости Объектов, подлежащих ГКО, осуществлялось исходя из количественных и качественных характеристик объектов, указанных в Перечне, а также информации, необходимой для проведения оценки Объектов, подлежащих ГКО, сбор и анализ которой осуществляли специалисты ГБУ ЛО «ЛенКадОценка»;

вся информация, полученная от ИОГВ, ОМСУ, ТУ Росреестра и Кадастровой палаты в письменном, устном или электронном виде и не вступающая в противоречие с профессиональным опытом специалистов ГБУ ЛО «ЛенКадОценка», рассматривалась как достоверная. В случае получения взаимоисключающих, неполных или недостоверных сведений, направлялись повторные либо уточняющие запросы на предоставление дополнительных сведений;

информация, полученная от ИОГВ, а также подведомственных им учреждений и организаций, ОМСУ, ТУ Росреестра, Кадастровой палаты и иных источников, содержащих сведения доказательного значения, после даты оценки, но отражающая информацию по состоянию на дату оценки в отношении количественных или качественных характеристик Объектов, подлежащих ГКО, считается достаточной и достоверной для целей проведения ГКО и возможной к использованию при проведении оценки;

неиспользование копий правоустанавливающих документов, копий технических паспортов, экспликаций, документов органов технической инвентаризации и иных документов не оказывает существенного влияния на точность и обоснованность результатов оценки Объектов, подлежащих ГКО, для установления кадастровой стоимости для целей налогообложения и не может служить причиной признания результатов недостоверными;

аналитическая информация о рынке Объектов, подлежащих ГКО, опубликованная после даты оценки, не является событием, способным отразиться на стоимости этих объектов, и может использоваться при проведении оценки. В случаях выявления фактов возможного существенного изменения стоимости на дату оферты или сделки, произошедших после даты оценки, эта информация подлежала корректировке цен на дату оценки.

ГКО проводится в отношении объектов недвижимости, учтенных в ЕГРН и представленных к определению кадастровой стоимости в Перечне. Объекты, не представленные в Перечне Объектов, подлежащих ГКО, не оцениваются, что не является ошибкой настоящего Отчета.

Согласно пункту 1 статьи 12 Федерального закона № 237-ФЗ в рамках подготовки к проведению государственной кадастровой оценки сбор данных осуществляется до 1 января года определения кадастровой стоимости. Декларации и обращения, поступившие после 01.01.2019 в отношении Объектов, подлежащих ГКО, будут учитываться при подготовке в последующем, при определении стоимости на дату следующей кадастровой оценки. В рамках определения кадастровой стоимости в 2019 году такие декларации и обращения не учитывались.

Исполнитель не обязан и не проводит натурного осмотра, специальных экспертиз (в том числе экологических, технических и др.) и исходит из предположения об отсутствии каких-либо скрытых фактов, влияющих на величину определяемой кадастровой стоимости Объектов, подлежащих ГКО, которые не содержались в составе переданной информации. На Исполнителе не лежит обязанность обнаружения таких фактов, как и ответственность в случае их обнаружения.

Факторы удаленности Объектов от локальных центров, объектов, оказывающих влияние на результат определения кадастровой стоимости (административных, культурных, торговых объектов, остановок общественного транспорта, водных объектов и т.п.) – принимаются с использованием ЦТК единообразно как для Объектов, подлежащих ГКО, так и для объектов-аналогов. Несовпадение мнения конкретного Правообладателя в отношении расстояния (удаленности) до указанных объектов не следует рассматривать как ошибку при определении стоимости.

Исполнитель не несет ответственности за юридическое описание имущественных прав на Объекты оценки. Объекты оценки и имущественные права на них рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений, за исключением земельных участков, расположенных в зонах особого режима использования.

Определение кадастровой стоимости Объектов, подлежащих ГКО, базируется на предположении о том, что все оцениваемые Объекты имеют Правообладателя.

В рамках работ по ГКО Учреждением не проводился анализ наиболее эффективного использования Объектов, кроме случаев, специально оговоренных в Отчете. Оценка объектов недвижимости проводится из допущения, что наиболее эффективное использование Объектов, подлежащих ГКО, совпадает с фактическим использованием, при отсутствии информации о фактическом использовании – с разрешенным использованием.

Все иллюстративные материалы приведены в Отчете исключительно в целях облегчения визуального восприятия информации. Исполнитель не обязан приводить обзорные материалы (схемы, планы, данные фотофиксации и др.).

В приведенных в Отчете таблицах и рисунках Исполнитель, как правило, указывает источник информации. Если источник информации не указан, то источником информации является ГБУ ЛО «ЛенКадОценка».

В силу унаследования ЕГРН исторически сложившихся несоответствий ВРИ ЗУ категориям земель, на которых они расположены (например, расположение СОД, ИЖС на землях промышленности, ООТиО), оценка проводилась в разрезе фактического разрешенного использования. При этом в анализ рынка, в расчетные модели включались объекты-аналоги, расположенные на землях категорий, не представленных к оценке в 2019 году. Учитывая тот факт, что категория земель не является ценообразующим фактором, кроме случаев выявленного нарушения землепользования, использование и применение такой информации не является ошибкой настоящего Отчета.

Настоящий Отчет подготовлен с использованием программных продуктов: Информационная система «Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости Ленинградской области» (Федеральной службой по интеллектуальной собственности (Роспатент) осуществлена государственная регистрация программы для электронных вычислительных машин, и получены свидетельства о государственной регистрации программ: «Программный комплекс Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости Ленинградской области. Вер. 2018»; «Программный компонент ГКО Ленинградской области. Комплекс АРМ. Вер. 2018»; «Программный компонент ГКО Ленинградской области. Сервер. Вер. 2018»; «Программный компонент ГКО Ленинградской области. Сервисные функции. Вер. 2018»), Microsoft® Word 2013 и Microsoft® Excel 2013 (15.0.5127.1000) программного комплекса MSO (15.0.5127.1000), 32-разрядная версия. С помощью указанных программ формируются текстовые файлы с расширением *.docx и табличные файлы с расширением *.xlsx. В соответствии с пунктом 12 Требований к отчету текстовые части и таблицы приложений к Отчету формируются в формате Open Document для офисных приложений в версии, актуальной на дату составления Отчета, в связи с чем с помощью указанных программных продуктов компании Microsoft® все имеющиеся текстовые и табличные файлы в Отчете преобразуются в формат Open Document с разрешением для текстовых документов *.odt и табличных документов *.ods. Из-за возможной несовместимости форматов *.odt, *.ods и *.xls, *.pdf, при сохранении исходных файлов в формат Open Document и, как следствие, возможного некорректного отображения некоторой информации в формате Open Document приоритетными необходимо считать файлы в формате *pdf, *.xls.

Возможные ошибки (в том числе реестровые и технические) и в качественных и в количественных характеристиках объектов недвижимости, содержащиеся в ЕГРН и отраженные в Перечне Объектов оценки, не исправлялись по причине отсутствия полномочий у ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» на внесение изменений в сведения, содержащиеся в ЕГРН, однако в случае выявления таких ошибок орган регистрации прав и/или ОМСУ письменно уведомлялись о возможном выявлении ошибки (в том числе реестровой и технической).

Для идентификации (геопривязки) Объектов, подлежащих ГКО, используется информация, содержащаяся в Перечне Объектов оценки (координатная привязка, кадастровый номер, адрес, номер кадастрового квартала, описание местоположения и т.д.), а также геоинформационные слои, созданные работниками ГБУ ЛО «ЛенКадОценка». В случае выявления противоречий графической и семантической информации Перечня о местоположении объектов недвижимости, геопривязка осуществлялась сопоставлением с картографической основой пространственного представления Объектов, подлежащих ГКО, проводилась проверка взаиморасположения уточняемых объектов недвижимости со смежными земельными участками:

если границы уточняемых земельных участков располагались корректно относительно смежных земельных участков и данных картографической основы, то приоритетным оставались сведения о географическом положении таких объектов;

если границы уточняемых земельных участков имели пересечения со смежными земельными участками или их положение на картоснове определялось некорректно (границы объекта накладывались на территории лесов, водных объектов, пустошей и т.п.), то географическое положение для таких земельных участков определялось при помощи семантической информации данных Перечня.

При отсутствии в графической части Перечня сведений о местоположении Объектов оценки, геопривязка осуществлялась по следующим правилам:

для земельных участков, адресные сведения которых достаточны и позволяют установить местоположение с точностью до улицы, проспекта, населенного пункта, СОД образования, при помощи сервиса геокодирования. Данный сервис позволяет установить координаты центра объекта по его адресным характеристикам;

для земельных участков, адресные сведения которых установлены до поселения или района субъекта (т.е. недостаточны для определения точного местоположения) или вовсе отсутствуют в ЕГРН, при помощи привязки к геометрическому центру кадастрового квартала, исходя из его номера в структуре кадастрового номера земельного участка;

для земельных участков, адресные сведения которых установлены до поселения или района субъекта (т.е. недостаточны для определения местоположения наиболее точно) или вовсе отсутствуют в ЕГРН, а также в структуре кадастрового номера которых указан нулевой квартал или район, геопривязка осуществлялась по установленному в ЕГРН адресу к геометрическому центру поселения или района субъекта, при помощи геоинформационных слоев, созданных в том числе сотрудниками ГБУ ЛО «ЛенКадОценка».

Графические образы Объектов, подлежащих ГКО, для унификации и удобства работы по определению характеристик ценообразующих факторов, были преобразованы в центроиды – «центры масс» геометрических фигур, точный географический центр некоторой области (полигона) или центр распределения точек (для треугольника – точка пересечения медиан, для прямоугольника – точка пересечения средних линий и т.д.).

Расстояния до ценообразующих факторов измерялись по прямой линии или с использованием существующих дорог при помощи построения картографической сетки. Данная сетка представляет собой квадраты размерами 500х500 м, покрывающие всю территорию Ленинградской области. Считается, что расстояние до ценообразующего фактора от каждого из центров Объектов оценки возможно заменить расстоянием от центров квадратов картографической сетки, в которых расположены такие объекты. При этом погрешность измерений расстояния будет невелика.
Использование для измерения расстояний информации о границах участков (Объектов, подлежащих ГКО) может привести к существенно большей погрешности, связанной с размерами и геометрией участков, а также затруднительно по причине отсутствия графических образов границ почти у 40% Объектов, подлежащих ГКО.
Расчет расстояний – удаленности Объектов, подлежащих ГКО, от объектов, способных повлиять на стоимостные характеристики Объектов оценки, – производился от центроида картографической сетки, до ближайшей точки ближайшего объекта (границы или центроида, более подробно описано в разделе описания ценообразующих факторов) соответствующего слоя ценообразующего фактора. Для многоконтурных земельных участков, в том числе земельных участков единого землепользования, расчет расстояний до ценообразующих факторов осуществлялся для центроида каждого контура такого объекта недвижимости, и далее, с использованием расстояний до центров квадратов картографической сетки, рассчитывалось среднее арифметическое значение удаленности.
В случаях, когда центроид графического образа Объекта, подлежащего ГКО, располагался в границах территории, занятой объектом ценообразующего фактора, расстояние принималось равным нулю.

Все расстояния до ценообразующих факторов определены с точностью до метра. Несовпадение расстояний, приводимых в офертах объектов-аналогов, расстояний, которые оцениваются Правообладателями объектов, не является ошибкой – для целей расчета все расстояния, как для Объектов, подлежащих ГКО, так и для объектов-аналогов, рассчитывались по одному алгоритму.

Привязка к карте объектов-аналогов осуществлялась по их кадастровому номеру или указанным в базе данных рыночной информации координатам объекта недвижимости. При отсутствии таких сведений геопривязка производилась по номеру кадастрового квартала (его геометрическому центру) или описанию местоположения объекта-аналога с помощью сервиса геокодирования (по указанному в оферте адресу). Возможные отклонения месторасположения отдельных объектов-аналогов от их фактической локации не должны существенным образом сказаться на результате ГКО ввиду использования большого количества объектов-аналогов. С учетом того, что при отсутствии иной информации привязка таких объектов осуществлялась по геометрическому центру кадастрового квартала (вне красных линий), возможные отклонения относительно фактического расположения могут привести к незначительному снижению кадастровой стоимости.

При расчете значений ценообразующих факторов Объектов, подлежащих ГКО, были использованы геоинформационные слои, разработанные специалистами Учреждения, а также данные из открытых источников, в том числе публичные карты, а также карты панорамного вида (http://maps.yandex.ru, https://www.google.ru/maps) и космоснимки.

В Перечне отсутствуют данные о состоянии и возможности использования земельных участков без каких-либо дополнительных затрат. Оценка проводилась исходя из допущения, что все земельные участки используются или могут быть использованы без дополнительных затрат, связанных с их освоением. Исключением выступают Объекты, сведения о состоянии которых были поданы Исполнителю в виде деклараций, обращений от Правообладателей объектов недвижимости (поданных до 01.01.2019), а также предоставленной письменно информации ИОГВ и ОМСУ.

Специалисты ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» входят в состав и принимают участие в заседаниях Межведомственной рабочей группы по рассмотрению вопросов, связанных с приведением в соответствие сведений Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и государственного лесного реестра (ГЛР) на территории Ленинградской области, созданной во исполнение Постановления Губернатора Ленинградской области от 04.06.2018 № 35-пг. На дату определения кадастровой стоимости на заседаниях рабочей группы рассматривалось и готовилось к рассмотрению большое количество земельных участков, в отношении которых выявлено наложение или пересечение границ с участками лесного фонда. В рамках настоящей оценки такие факты не учитывались при определении стоимости – расчет проводился на основании сведений Росреестра о ВРИ участка. Исключение составляют случаи расположения лесных участков на землях категорий СХН, НП, ВФ, которые оценивались в соответствии с требованиями Методических указаний к оценке лесных участков, а также использование объектов-аналогов, относящихся к спорным участкам, цена предложения которых учитывает возможное нарушение лесного законодательства.

При проведении государственной кадастровой оценки специалисты ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» исходят из допущения, что Объекты оценки являются типичными и схожими с объектами-аналогами, представленными на рынке, имеют схожие характеристики, что позволяет провести группировку. При определении кадастровой стоимости не учитываются уникальные характеристики каждого конкретного Объекта оценки, кроме случаев предоставления данных характеристик в Перечне Объектов, подлежащих ГКО, в декларациях или обращениях Правообладателей объектов недвижимости, информации, поступившей от ИОГВ и ОМСУ.

Сведения об обеспеченности инженерными коммуникациями в отношении каждого земельного участка принимаются исходя из ответов ОМСУ в отношении обеспеченности инженерными коммуникациями объектов недвижимости в границах сельских населенных пунктов или кадастровых кварталов. В случае преимущественного наличия в кадастровом квартале одной или нескольких систем инженерного обеспечения считается, что все Объекты, расположенные в границах этого квартала, обеспечены этими системами. При этом в отношении всех рассматриваемых Объектов наличие инженерного обеспечения рассматривалось с точки зрения необходимого и достаточного для функционирования конкретного ВРИ. Возможные излишки мощностей, фактически выделенные Правообладателям ЗУ, в расчете не учитывались.
В случае уточнения сведений о наличии или отсутствии инженерных коммуникаций у конкретных объектов, влияние и вклад в стоимость ценообразующих факторов, включенных в модель кадастровой оценки и характеризующих обеспеченность территории центральными коммуникациями, соответствуют влиянию и вкладу в стоимость ценообразующих факторов, характеризующих обеспеченность объектов соответствующими центральными коммуникациями (газоснабжение, водоснабжение, канализация, теплоснабжение, электроснабжение). Допущение обусловлено отсутствием сведений о наличии или отсутствии инженерных коммуникаций в отношении всех Объектов, подлежащих ГКО, а также необходимостью корректировки стоимости в случае поступления соответствующих уточнений.

Фактор «Коэффициент протяженности земельного участка по данным геоинформационных систем (ГИС)» изначально предназначен для установления ВРИ (Методические указания утверждены до утверждения Приказа № 74) при наличии сведений о площади участка и длине периметра. Учитывая то, что в соответствии с Приказом № 74 объекты с отсутствующим ВРИ не включаются в перечень для определения кадастровой стоимости, исследование величины и использование этого коэффициента теряет смысл. Для Объектов, не имеющих координатной привязки, отсутствует возможность рассчитать длину периметра, соответственно, определение данного коэффициента при отсутствии сведений о координатах невозможно. Указанный фактор не рассматривается и не включается в состав ценообразующих факторов при оценке кадастровой стоимости Объектов, подлежащих ГКО.

Определение кадастровой стоимости Объектов оценки проводилось исходя из допущения, что состояние Объектов, подлежащих ГКО, в среднем соответствует состоянию объектов-аналогов. Данное допущение исходит из того, что коэффициент использования территории, обеспеченность системами электроснабжения, водоснабжения, канализации, газоснабжения, теплоснабжения, а также иные характеристики являются типичными (аналогичными) и характерными как для Объектов оценки, так и для объектов-аналогов подобного вида использования, расположенных в подобных локациях и отнесенных к одной территориальной или ценовой зоне.

Исполнитель отдает отчет факту разновеликости цен предложений и, в отдельных случаях, существенного отклонения цен предложений объектов от среднего, медианного уровня цен, что может объясняться завышенными ожиданиями продавца либо нерыночными условиями. Отсутствие длительного периода наблюдений за рынком недвижимости, а также предоставление информации в отношении одного и того же объекта с изменениями данных, не всегда позволяет выявить факты отсутствия сделки по конкретному объекту или повторной оферты. Повторные оферты в течение длительного, существенно превышающего срок экспозиции, периода времени, как правило, говорят о завышенной цене предложения и необходимости применения большой скидки «на торг» в случае использования информации о таких объектах-аналогах. В настоящем Отчете дифференциации величины скидки «на торг» в связи с продолжительностью оферт в отношении объектов-аналогов не проводилось. При этом, цены предложений, существенно отличающиеся от средних, медианных значений, в расчет не принимались.

Для описания исходной рыночной информации в разрезе ценообразующих факторов проводится проверка заявленных факторов на соответствие иным сведениям, имеющимся в распоряжении Исполнителя, в случае отсутствия сведений о значениях ценообразующих факторов для объектов-аналогов производится установление факторов идентично установлению этих характеристик у Объектов, подлежащих ГКО. В отношении каждого объекта-аналога осуществляется его привязка с целью определения и(или) проверки заявленных в оферте (указанных в сделке) характеристик. При невозможности привязки с точностью до конкретного кадастрового номера, привязка осуществляется по правилам, принятым для привязки подлежащих ГКО Объектов, с отсутствующими сведениями о координатах.

При группировке объектов недвижимости Исполнитель руководствуется комплексной информацией и в каждом конкретном случае принимает решение в зависимости от объема и характера предоставленной информации. Группировка незастроенных земельных участков производилась в соответствии с их ВРИ, содержащимся в ЕГРН, а застроенных – также с учетом назначения объектов капитального строительства, учтенных в их границах (при возможности установления привязки объектов капитального строительства к земельным участкам). Исполнителю работ не предоставлены актуальные сведения в отношении ОКС, поэтому используется информация архивных данных (выгрузка сведений ЕГРН по состоянию на 01.02.2017) и открытых источников. В отношении незастроенных участков, а также участков, в отношении которых не представляется возможным выявить назначение застройки ОКС, в случае совпадения содержательной части записей в Перечне, касающихся вида разрешенного использования, расчетный код присваивается исходя из сведений Перечня. Исключение составляют случаи, когда ИОГВ, ОМСУ, либо Правообладатель объекта предоставляет информацию в отношении несоответствия сведений ЕГРН фактическому использованию. В случае противоречивых, неполных или абстрактных записей в Перечне Объектов, подлежащих ГКО, направлялись запросы в ОМСУ, ТУ Росреестра и Кадастровую палату с целью уточнения вида использования. Параллельно с направлением запросов работниками ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» проводилась проверка с использованием открытых источников информации. Расчетный код вида использования присваивается исходя из собранной информации и полученных ответов.

Группировка земельных участков сельскохозяйственного назначения проводится исходя из характеристик участков (анализ площади, степени освоения, залесенности, наличия застройки и т.п.) в предположении продолжения использования этих участков для сельскохозяйственного производства или сельскохозяйственного использования. При наличии у Исполнителя информации о фактическом использовании таких участков под иные виды деятельности (застройка садовыми, жилыми домами, объектами производственного, коммерческого или иного назначения) расчет проводится исходя из выявленного вида застройки.

При наличии на оцениваемом земельном участке объектов капитального строительства расчетной группы «Многоэтажная жилая застройка» подгруппы устанавливаются в зависимости от фактической этажности здания: мало-, средне-, многоэтажная и высотная застройка; при отсутствии объекта капитального строительства и информации о его этажности подгруппа определяется исходя из преобладающей этажности застройки территории кадастрового квартала и(или) ближайшего окружения.

Вид использования объекта недвижимости определяется по согласованию с Уполномоченным органом и ОМСУ, на территории которых расположены объекты недвижимости, на основе письменного подтверждения указанных органов. По результатам обработки Перечня объектов оценки Учреждением были сформированы и направлены в адрес Уполномоченного органа и администраций ОМСУ запросы о согласовании видов использования объектов недвижимости, подлежащих кадастровой оценке. При отсутствии ответов от ОМСУ расчет производился на сведениях о виде использования Объектов, подлежащих ГКО, установленным специалистами ГБУ ЛО «ЛенКадОценка».

В соответствии с частью 4 статьи 14 и частью 5 статьи 13 Федерального закона № 237-ФЗ определение кадастровой стоимости при проведении ГКО осуществляется по состоянию на 1 января года проведения оценки. На указанную дату не проводится регистрация сделок, рынок недвижимости, в том числе и земельных участков, в зимний период по большей части находится в стагнации, рынок объектов загородной недвижимости, в том числе ЗСХН, СОД, «оживает» в подавляющем большинстве со сходом снежного покрова. С точки зрения оценки, необходимо учитывать сроки экспозиции объектов при определении стоимости и, при превышении этих сроков над среднерыночными, проводить соответствующую понижающую корректировку. Однако учитывая тот факт, что действие кадастровой оценки имеет длительный период (от трех до пяти лет, кроме городов федерального значения), Исполнителем работ принято допущение не учитывать возможные изменения сроков экспозиции, связанных с датой, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость. В случаях негативных трендов в долгосрочной перспективе или наблюдаемой стагнации на рынке в отношении отдельных сегментов или ВРИ Объектов, подлежащих ГКО, необходимая корректировка, связанная с увеличением срока экспозиции по отношению к среднерыночным срокам объектов в иных локациях Ленинградской области, рассматривалась как ценообразующий фактор.

Удельные значения кадастровой стоимости округляются до четырех знаков после запятой, значение кадастровой стоимости Объекта оценки – до двух знаков после запятой (до копеек).

Расчеты, включая промежуточные, произведены с использованием средств ИС и Microsoft® Excel® 2016. Итоговый результат (величина кадастровой стоимости) зависит от точности вычисления значений ценообразующих факторов моделей. Воспроизведение расчетов на калькуляторе может приводить к незначительному отклонению от результата расчетов в Отчете, что не является ошибкой. Правила округления значений, используемых в алгоритмах определения кадастровой стоимости, приведены в разделах, посвященных результатам ГКО.

В настоящем Отчете используются термины «дача», «дачный», «дачное», что не является ошибкой. С внесением изменений в действующее законодательство и вступлением в силу с 01.01.2019 новой редакции Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в которой термин «дачное хозяйство» был исключен. Также термин «дачное использование» был исключен из действующей редакции Методических указаний. В то же время, при формировании Отчета был проведен ретроспективный анализ данных первичного и вторичного рынка недвижимости с учетом терминологии утратившего в настоящее время силу Федерального закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Результаты анализа рынка были использованы при определении кадастровой стоимости. Указанный термин или его производныее также в отношении отдельных объектов содержатся в Перечне.

Прочие допущения, использованные при кадастровой оценке земельных участков, представлены в соответствующих разделах расчета кадастровой стоимости.

Расчетная глава

Описание Объектов, подлежащих ГКО

Анализ сведений Перечня

Ленинградский областной комитет по управлению государственным имуществом письмом от 29.03.2019 № 14-2014/2019 направил в адрес ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» копию письма Управления Росреестра по Ленинградской области от 22.03.2019 № 04639, в котором Управление Росреестра по Ленинградской области дополнительно к исх. от 18.02.2019 № 02536 направило перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке в соответствии с распоряжением Правительства Ленинградской области от 27.10.2017 № 565-р «О проведении государственной кадастровой оценки в Ленинградской области», в форме архивированного электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью, в соответствии с требованиями приказа Минэкономразвития России от 20.02.2017 № 74 «Об утверждении Порядка формирования и предоставления перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, в том числе количественные и качественные характеристики объектов недвижимости, подлежащие указанию в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, требования к содержанию запроса о предоставлении перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке». Копии писем, а также Перечень объектов, подлежащих ГКО, приведены в Приложениях 6.1.1, 6.1.3.

Таблица 4. Сводные данные по земельным участкам, предоставленным Управлением Росреестра по Ленинградской области от 22.03.2019 № 04639

№ п/п	Категория земель	Кол-во объектов,

Ед.	% от общего
1	ЗСХН	647 185	50,97
2	ЗНП	622 526	49,03
3	ЗВФ	55	0,004
Всего, подлежащих ГКО в 2019 году	1 269 766	100

Письмом Управления Росреестра по Ленинградской области от 05.07.2019 № 11656, в ответ на запрос ГБУ ЛО «ЛенКадОценка», сообщается, что по состоянию на 01.06.2019 зарегистрировано земельных участков:

категории «земель промышленности и иного специального назначения» - 17 895;

категории «земель особо охраняемых территорий и объектов» - 1 148;

категории «земель лесного фонда» - 1 525.

Таким образом, пренебрегая количеством зарегистрированных участков категории «земли запаса», а также участков, категория которых не установлена, можно сделать вывод, что в ГКО 2019 года представлено 98,41% от общего количества участков (1 269 766 из 1 290 334).

Обработка информации, содержащейся в перечне

В результате проведения анализа Перечня было выявлено следующее: к определению кадастровой стоимости представлено 1 269 766 единиц Объектов оценки, в том числе 647 185 объектов, относящихся к категории ЗСХН, 622 526 объектов категории ЗНП и 55 объектов ВФ.

Сотрудниками ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» произведен форматно-логический контроль текстовой части, по результатам которого определена полнота предоставленных данных Перечня по категориям земель – ЗСХН (Таблица 5), ЗНП (Таблица 6), ВФ (Таблица 7).

Проверка проводилась на соответствие выгруженного Перечня требованиям Приказа № 74, в соответствии с п. 6 которого в перечень не включаются сведения об объектах недвижимости, в отношении которых на дату формирования перечня отсутствует хотя бы одна из следующих характеристик:

кадастровый номер;

категория земель, в случае если объектом недвижимости, подлежащим государственной кадастровой оценке, является земельный участок;

вид разрешенного использования, в случае если объектом недвижимости, подлежащим государственной кадастровой оценке, является земельный участок;

кадастровый номер здания или сооружения, в котором расположено помещение, машино-место, в случае если объектом недвижимости, подлежащим государственной кадастровой оценке, является помещение, машино-место;

назначение объекта недвижимости, в случае если объектом недвижимости, подлежащим государственной кадастровой оценке, является здание, сооружение, помещение, единый недвижимый комплекс;

площадь, в случае если объектом недвижимости, подлежащим государственной кадастровой оценке, является земельный участок, здание, помещение, машино-место,

а также наличию иной информации, содержащейся в Перечне, способной повлиять на величину кадастровой стоимости.

Таблица 5. Данные по характеристикам земельных участков ЗСХН

№ п/п	Характеристика	Данные содержатся, кол-во объектов	Данные отсутствуют

кол-во объектов	% по отношению к общему кол-ву
1	Тип объекта	647 185	0	0,0%
2	Кадастровый номер объекта	647 185	0	0,0%
3	Категория земель	647 185	0	0,0%
4	Вид разрешенного использования по приказу 540 от 01.09.2014	504	646 681	99,9%
5	Вид использования по документу	646 805	380	0,1%
6	Вид разрешенного использования	635 068	12 117	1,9%
7	Разрешенное использование (текстовое описание)	0	647 185	100,0%
8	Значение площади	647 185	0	0,0%
9	КЛАДР	647 176	9	0,0%
10	ОКАТО	647 166	19	0,0%
11	Код по ОКТМО	0	647 185	100,0%
12	Код по ФИАС	0	647 185	100,0%
13	Муниципальное образование	390 489	256 696	39,7%
14	Сведения о расположении земельного участка в границах зон, территорий	0	647 185	100,0%
15	Сведения о кадастровой оценке объекта	644 875	2 310	0,4%
16	Список ограничений на использование	0	647 185	100,0%
17	Сведения об ограничении оборотоспособности ЗУ по № 119-ФЗ	0	647 185	100,0%

Таблица 6. Данные по характеристикам земельных участков ЗНП

№ п/п	Характеристика	Данные содержатся, кол-во объектов	Данные отсутствуют

кол-во объектов	% по отношению к общему кол-ву
1	Тип объекта	622 526	0	0,0%
2	Кадастровый номер объекта	622 526	0	0,0%
3	Категория земель	622 526	0	0,0%
4	Вид разрешенного использования по приказу 540 от 01.09.2014	1 437	621 089	99,8%
5	Вид использования по документу	621 710	816	0,1%
6	Вид разрешенного использования	599 770	22 756	3,7%
7	Разрешенное использование (текстовое описание)	0	622 526	100,0%
8	Значение площади	622 526	0	0,0%
9	КЛАДР	622 526	0	0,0%
10	ОКАТО	622 525	1	0,0%
11	Код по ОКТМО	0	622 526	100,0%
12	Код по ФИАС	0	622 526	100,0%
13	Муниципальное образование	276 712	345 814	55,6%
14	Сведения о расположении земельного участка в границах зон, территорий	0	622 526	100,0%
15	Сведения о кадастровой оценке объекта	617 619	4 907	0,8%
16	Список ограничений на использование	0	622 526	100,0%
17	Сведения об ограничении оборотоспособности ЗУ по № 119-ФЗ	0	622 526	100,0%

Таблица 7. Данные по характеристикам земельных участков ЗВФ

№ п/п	Характеристика	Данные содержатся, кол-во объектов	Данные отсутствуют,

кол-во объектов	% по отношению к общему кол-ву
1	Тип объекта	55	0	0,0%
2	Кадастровый номер объекта	55	0	0,0%
3	Категория земель	55	0	0,0%
4	Вид разрешенного использования по приказу 540 от 01.09.2014	0	55	100,0%
5	Вид использования по документу	55	0	0,0%
6	Вид разрешенного использования	8	47	85,5%
7	Разрешенное использование (текстовое описание)	0	55	100,0%
8	Значение площади	55	0	0,0%
9	КЛАДР	55	0	0,0%
10	ОКАТО	55	0	0,0%
11	Код по ОКТМО	0	55	100,0%
12	Код по ФИАС	0	55	100,0%
13	Муниципальное образование	39	16	29,1%
14	Сведения о расположении земельного участка в границах зон, территорий	0	55	100,0%
15	Сведения о кадастровой оценке объекта	29	26	47,3%
16	Список ограничений на использование	0	55	100,0%
17	Сведения об ограничении оборотоспособности ЗУ по №119-ФЗ	0	55	100,0%

Следует отметить, что в отношении земельных участков рассматриваемых категорий ВРИ могут быть указаны как несколько ВРИ, так и только один ВРИ (для каждого участка).

Так, например, в отношении 704 объектов (0,055% от общего количества объектов, подлежащих ГКО в 2019 году) указаны три вида разрешенного использования (Вид разрешенного использования по приказу 540 от 01.09.2014, Вид использования по документу, Вид разрешенного использования). В отношении 1 234 481 участков (97,2% от общего количества) указаны одновременно два ВРИ (Вид использования по документу, Вид разрешенного использования). Участков, в отношении которых не указан ни один ВРИ, в выгруженных сведениях нет.

Таким образом, можно констатировать, что предоставленный для проведения ГКО Перечень соответствует требованиям Приказа № 74.

Однако следует отметить, что среди заполненных данных в отношении «Вида разрешенного использования по документу» 519 объектов имеют ВРИ, установленный как «-», «--» или «---», 368 объектов – «Для иных целей» и т.п., что не дает возможности осуществить группировку без проведения дополнительной проверки. К описанию таких ВРИ можно также отнести ВРИ: «Для использования нежилого здания», «Для иных видов использования, характерных для населенных пунктов» и т.п.

75 объектов Перечня, не относящиеся к объектам водного фонда и сельскохозяйственного использования (сельхозпроизводства), имеют площадь, превышающую 500 га, в том числе объекты с ВРИ «Ведение индивидуального садоводства», «для ведения личного подсобного хозяйства» и т.п.

16 587 объектов имеют «нулевую» привязку по кварталу, 18 участков с ВРИ «для ведения садоводства», «Для ведения дачного хозяйства» и т.п. имеют «нулевую» привязку по району. «Нулевая» привязка – это отсутствие в структуре кадастрового номера указания на район и(или) квартал расположения.

Для уточнения характеристик Перечня были проведены работы по геопривязке объектов при помощи программного обеспечения MapInfo Professional. По результатам анализа графических данных Перечня получена информация о системах координат, установленных для Объектов, подлежащих ГКО (Таблица 8).

Таблица 8. Характеристика графических данных Перечня

Категория земель	Всего ЗУ, ед.	Содержат графические данные (объекты)

всего	в системе координат МСК-47	в иных системах координат	неизвестная система координат

ед.	%	ед.	%	ед.	%	ед.	%
ЗВФ	55	7	12,73%	7	12,73%	0	0,00%	0	0,00%
ЗНП	622 526	370 789	59,56%	363 627	58,41%	1 379	0,22%	5 783	0,93%
ЗСХН	647 185	416 152	64,30%	412 266	63,70%	1 321	0,20%	2 565	0,40%
Всего	1 269 766	786 948	61,98%	775 900	61,11%	2 700	0,21%	8 348	0,66%

Как видно из представленной таблицы, 482 818 (38% от общего количества) участков не имеют координатной привязки, дополнительно в отношении 8 348 объектов не удалось установить систему координат, среди остальных объектов выявлено 1 054 участка, в отношении которых указана некорректная информация – нарушена структура пространственных данных, в результате чего тип графического представления таких объектов недвижимости представляет собой полилинии (незамкнутые контуры, состоящие из одного или нескольких сегментов).

Таблица 9. Системы координат Перечня, обработка графической информации

№ п/п	Система координат	НП	СХ	ВФ

Количество контуров объектов
1	MСК-47 зона 1	58 676	63 680	7
2	MСК-47 зона 2	282 986	356 240	1
3	MСК-47 зона 3	35 752	7 807	-
4	СК-63 зона С2 (1)	92	30	-
5	СК-63 зона С3 (1)	19	37	-
6	СК-63 зона С2 (2)	99	282	-
7	СК-63 зона С2 (3)	10	-
8	СК-63 зона С3 (2)	781	892	-
9	СК-63 зона С3.5	8	120	-
10	СК-63 зона С4	41	13	-
11	СК-63 зона С3 (3)	124	13	-
12	MСК _64	50	561	-
13	MСК Сланцы	221	-	-
14	MСК Тихвин	2	-	-
15	СК-42 зона 6	-	2	-
Итого	378 851	429 687	8
Привязка объектов, не имеющих графики, а также представленных в Перечне в неизвестной системе координат
16	ГеоКодер - привязка по адресу объекта (при наличии корректного адреса, позволяющего установить месторасположение участка)	148 856	9 566	33
17	По кварталу - привязка по геометрическому центру кадастрового квартала (при отсутствии корректного адреса, позволяющего установить месторасположение участка)	108 675	224 022	32
Всего графических контуров и участков с неустановленными границами	636 382	663 275	73

Для установления связанных с месторасположением участков характеристик (ценообразующих факторов), а также ведения единой карты Объектов, подлежащих ГКО, было принято решение о преобразовании систем координат, представленных в Перечне, в единую систему координат WGS-84. Преобразование систем координат осуществлялось при помощи программного обеспечения MapInfo Professional. Краткое описание процесса преобразования приведено в Приложении 6.1.4.

В графической части Перечня помимо сведений о границах Объектов оценки также представлена информация:

о границах кадастровых кварталов, количество объектов – 19 590 единиц;

о границах зон с особыми условиями использования территории, количество объектов – 5 939 единиц;

о границах муниципальных образований Ленинградской области, количество объектов составило 142 муниципальных образования, из них 139 границ поселений и 3 границы муниципальных районов Ленинградской области;

о границах населенных пунктов Ленинградской области, количество объектов – 1 430 единиц;

о границах особых экономических зон, количество объектов равно 0;

о границах территориальных зон, количество объектов – 311 единиц.

Привязка Объектов, подлежащих ГКО

Для определения географического положения Объектов, подлежащих ГКО, использовалась информация, содержащаяся в Перечне Объектов оценки:

географические координаты,

кадастровый номер,

описательный адрес,

кадастровый квартал,

описание местоположения,
а также геоинформационные слои, созданные сотрудниками ГБУ ЛО «ЛенКадОценка».

В качестве дополнительных характеристик использовались сведения Перечня о КЛАДР, населенном пункте, муниципальном образовании, районе расположения, почтовом индексе, также Исполнителем анализировались сведения из открытых источников: коды ОКАТО, ОКТМО, код ФИАС, ориентиры местоположения. В соответствии с дополнительными характеристиками осуществлялась геопривязка объектов-аналогов, уточнение расположение групп объектов (территории СНТ, ДНП и т.п.).

В случае отсутствия в сведениях ЕГРН графических данных о местоположении Объектов, подлежащих ГКО, геопривязка этих объектов осуществлялась по следующим правилам:

для земельных участков, адресные сведения которых достаточны и позволяют установить местоположение земельного участка с точностью до улицы, проспекта, населенного пункта, СОД образования, при помощи сервиса геокодирования. Данный сервис позволяет установить координаты центра объекта по его адресным характеристикам;

для земельных участков, адресные сведения которых установлены до поселения или района субъекта (т.е. недостаточны для определения точного местоположения) или вовсе отсутствуют в ЕГРН, при помощи привязки к геометрическому центру кадастрового квартала, исходя из его номера в структуре кадастрового номера земельного участка;

для земельных участков, адресные сведения которых установлены до поселения или района субъекта (т.е. недостаточны для определения местоположения наиболее точно) или вовсе отсутствуют в ЕГРН, а также в структуре кадастрового номера которых указан нулевой квартал или район, геопривязка осуществлялась по установленному в ЕГРН адресу к геометрическому центру поселения или района субъекта, при помощи геоинформационных слоев, созданных в том числе сотрудниками ГБУ ЛО «ЛенКадОценка».

Результат привязки Объектов оценки к карте в системе координат WGS-84 представлен на рисунке (Рисунок 1).

Рисунок 1 Центры геопривязанных земельных участков
в системе координат WGS-84

Для унификации и удобства работы по определению характеристик ценообразующих факторов все границы объектов недвижимости были преобразованы в центроиды – геометрические центры одноконтурных земельных участков. Для многоконтурных земельных участков рассчитывался центроид каждой части (каждого контура). В отношении объектов, не имеющих графического образа, точка условного центроида соответствует точке привязки этого объекта.

Конечный результат представлен в виде цифровой карты объектов недвижимости, расположенных на территории Ленинградской области (Рисунок 2). Данная карта необходима для информационного обеспечения, визуализации, анализа пространственных данных объектов недвижимости и геоинформационных слоев, содержащих сведения, необходимые для целей проведения ГКО, а также для проведения оценочного зонирования.

Рисунок 2 Цифровая карта Объектов, подлежащих ГКО, в Ленинградской области

Информация об определении ценообразующих факторов и источниках сведений о них

В соответствии с Приложением 3 Методических указаний «Примерный перечень ценообразующих факторов земельных участков и ОКС», к факторам, которые рекомендуется рассмотреть при подготовке к оценке и определении кадастровой стоимости земельных участков относятся следующие:

Таблица 10 «Примерный перечень ценообразующих факторов земельных участков»

№ п/п	Наименование ценообразующего фактора	Единицы измерения, идентификатор	Комментарий	Примечание Исполнителя
1	Категория земель (при наличии ее влияния), вид разрешенного использования	-	-	Приняты на основании сведений Перечня ЕГРН, уточнений с ОМСУ
2	Площадь земельного участка	кв. м	-	Принята на основании сведений Перечня ЕГРН в соответствии с семантической частью Перечня
3	Фактическое использование	-	-	Принято на основании сведений Перечня ЕГРН, проведена проверка сведений, анализ сведений, поданных в декларациях и обращениях Правообладателями
4	Коэффициент протяженности земельного участка по данным геоинформационных систем (ГИС)	пог.м	Величина , где k - коэффициент; Р - периметр; S - площадь, свидетельствует о сильно вытянутой форме (>1/3,5) участка	Не использовался. Фактор предназначен для установления ВРИ при наличии сведений о площади участка и длине периметра. В соответствии с Приказом №74 объекты с отсутствующим ВРИ не представляются для определения кадастровой стоимости (см. Раздел 3.8)
5	Наличие обременений (ограничений) земельного участка	-	Указывается вид обременений (ограничений) и площадь, попадающая под обременение. В случае наличия нескольких обременений (ограничений) требуется самостоятельное указание каждого (например, водоохранная зона, зона запрета застройки, отнесение участка к историко-культурным или иным охраняемым объектам)	Фактор рассматривался в случае наличия сведений об обременениях в ЕГРН, существенно отражающихся на результате оценки. Наличие обременений учитывалось при группировке Объектов. При определении фактора также использовались данные ЦТК, созданных специалистами ГБУ. Ввиду отсутствия сведений о застройке земельных участков (Исполнителю не выгружены сведения ЕГРН в отношении ОКС), а также выявленных фактах застройки участков, застройка которых запрещена (расположения в зонах, запрещающих возведения ОКС, хозяйственную деятельность и т.п.), данный фактор подробно будет анализироваться и подлежать учету в последующих турах ГКО
6	Характеристики застройки земельного участка	-	Отношение площади застройки всех ОКС к площади земельного участка, отношение общей площади всех ОКС к площади земельного участка	Исполнителю не предоставлены сведения об ОКС, фактор застройки участков учитывался исходя из информации, полученной из открытых источников
7	Вид угодий	-	Пашня; сенокосы; пастбища; залежь; многолетние насаждения; земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции; земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями для ведения птицеводства, животноводства; земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями для хранения и обслуживания техники, прочими вспомогательными объектами; земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древеснокустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутые водоемы	Фактор учитывался при обработке Перечня, группировке объектов, представленных в Перечне. Результаты группировки согласовывались с ОМСУ, Уполномоченным органом
8	Нормативная урожайность	ц/га	Указывается для сельскохозяйственных угодий на основе почвенной и агроэкологической информации. При выращивании разных культур указывается нормативная урожайность по каждой культуре	Фактор учитывался. Значения принимались на основании справочных показателей урожайности, данных ЦТК, созданных Исполнителем, ответов Правообладателей на запросы ГБУ
9	Гранулометрический состав почв (механический состав)	-	Относительное содержание в почве частиц различных размеров. По крупности: пески; супеси, суглинок легкий, суглинок средний, суглинок тяжелый, глина	Ввиду отсутствия сведений о составе почв на дату проведения оценки фактор в отношении каждого конкретного участка СХН не учитывался. Косвенно учет фактора проведен использованием сведений о виде почв
10	Каменистость почв	-	Содержание твердых частиц размером более 3 мм	Не учитывалась
11	Засоление почв	-	Накопления в почве более 0,25% от ее массы солей, вредных для растений (хлориды, карбонаты натрия, сульфаты)	Не учитывалось
12	Солонцеватость почв	Содержание обменного натрия более 5% от емкости обмена почвы	Не учитывалась
13	Солонцы по мощности надсолонцового горизонта	Корковые (<5 см), мелкие (5 - 10 см), средние (10 - 18 см), глубокие (>18 см)	Не учитывались
14	Карбонатность почв	Наличие (отсутствие) сильно окарбоначенных (более 30% ) пород	Не учитывалась
15	Уплотнение почв	Наличие (отсутствие) изменения сложения почвы под воздействием высоких механических нагрузок (тяжелой техникой, перевыпасом скота и др.)	Не учитывалось
16	Переувлажнение	-	Наличие (отсутствие) подъема уровня грунтовых вод, связанного с хозяйственной деятельностью человека	Не учитывалось
17	Наличие неудобиц (степень изрезанности рельефом)	-	Сильноизрезанная, умеренно изрезанная, слабоизрезанная	Ленинградская область обладает преимущественно равнинным рельефом со слабой степенью изрезанности. В офертах в отношении объектов-аналогов, данный фактор практически не встречается, что говорит о возможной незначительной степени его влияния. Данный фактор планируется учитывать в последующих турах ГКО после создания тематического слоя «рельеф» и анализа влияния рельефа на стоимость объектов
18	Пестрота почвенного покрова	-	Наличие разных почв на одном земельном участке, пятен засоления, заболачивания, выходов скальных пород, загрязнения почв в результате техногенных катастроф	Ввиду отсутствия сведений на дату проведения оценки фактор в отношении каждого конкретного участка СХН не учитывался. Данный фактор планируется учитывать в последующих турах ГКО после получения соответствующей информации и создания картографического слоя
19	Удаленность от рынков сбыта	км	Указывается относительно геометрического центра участка расстояние до пунктов реализации сельскохозяйственной продукции	Фактор анализировался. Для каждого земельного участка определены расстояния до г. Санкт-Петербурга, административных центров районов. Расчет фактора проводился из допущения, что центры закупки сельхозпродукции расположены, как минимум, в административных центрах районов и г. Санкт-Петербурге
44	Расположение земельного участка относительно линий электропередач	км	-	Фактор учитывался частично на основании созданного соответствующего картографического слоя с отражением всех ЛЭП. Напряжение всех ЛЭП в настоящий момент не установлено, поэтому в полном объеме данный фактор можно будет учесть в последующих турах ГКО
45	Протяженность земельных участков под линейными объектами	км	Протяженность земельных участков под линиями электропередач, трубопроводным транспортом, автомобильными и железными дорогами, мостами и прочими объектами. Протяженность считается по обеим продольным сторонам линейного объекта	Фактор учитывался. Расчет протяженности проводился с использованием картографических материалов
46	Расположение земельного участка относительно магистральных газопроводов	км	-	Фактор частично учитывался. Из открытых источников получена информация не обо всех магистральных газопроводах. В полном объеме данный фактор планируется учитывать в последующих турах ГКО
47	Описание коммуникаций (электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение, теплоснабжение, канализация), в том числе их удаленность от земельного участка	-	-	Фактор учитывался исходя из допущения условной обеспеченности инженерными коммуникациями кадастровых кварталов и НП. Информация о преимущественном инженерном обеспечении каждого кадастрового квартала и НП получена в письменном виде от ОМСУ
48	Уровень цен потребительской корзины по муниципальным районам (городским округам)	руб./чел.	-	Уровень цен потребительской корзины (по данным статистики) установлен только для субъекта РФ в целом. Фактор учитывался частично по зарплатам и уровню общего дохода бюджета муниципальных районов, численности населения, в т.ч. трудоспособного, зарегистрированного уровня безработицы и т.п.
49	Товарооборот на 1 человека по муниципальным районам (городским округам)	руб./чел.	-	Не учитывался
50	Наличие в сельском населенном пункте магазина	Наличие либо отсутствие	Учитывалось
51	Наличие в сельском населенном пункте общеобразовательной школы	Наличие либо отсутствие	Фактор учитывался на основании созданного картографического слоя «Образовательные учреждения». Для каждого образовательного учреждения в соответствии с нормативными показателями обеспеченности жителей объектами образования и максимальной удаленности этих объектов были построены радиусы влияния объектов образования
52	Расстояние до земельных участков зоны разработки полезных ископаемых	км	Указывается расстояние от границ земельных участков до границы участка разработки полезных ископаемых	В настоящем отчете данный фактор отдельно не анализировался. Оценка проводилась из допущения соблюдения санитарных норм и расстояний до объектов разработки полезных ископаемых. Для отдельных ВРИ фактор учтен при раннем анализе сведений о ценах сделок и предложений для объектов, расположенных в той же локации, что и Объекты, подлежащие ГКО. Таким образом, возможное влияние на стоимость расположение Объектов, подлежащих ГКО, в радиусе влияния участков разработки полезных ископаемых уже учтено в цене объектов-аналогов и повторный учет данного фактора не требуется
53	Зоны особого режима использования в границах земельных участков	Указывается расстояние от границ земельных участков до границ свалок, объектов Минобороны России (военных полигонов), кладбищ и прочее	Факторы учитывались при обработке Перечня, группировке объектов, представленных в Перечне. Результаты группировки согласовывались с ОМСУ, Уполномоченным органом
54	Принадлежность земельного участка к организованной промышленной зоне	км	Указывается расстояние от границ земельных участков до границы ближайшей организованной промышленной зоны	Факторы учитывались на основании созданных Исполнителем картографических слоев, ЦТК
55	Наименование и расстояние от объекта до локального (локальных) центра (центров), положительно влияющего (влияющих) на стоимость объектов недвижимости	км	К положительно влияющим факторам могут быть отнесены места, не связанные напрямую с вышеперечисленными факторами, но положительно влияющие на стоимость объектов недвижимости

56	Наименование и расстояние от объекта до локального (-ых) центра (-ов), отрицательно влияющего (-их) на стоимость объектов недвижимости	км	К отрицательно влияющим факторам могут быть отнесены места, не связанные напрямую с вышеперечисленными факторами, но отрицательно влияющие на стоимость объектов недвижимости, в том числе наличие неорганизованных (хаотичных) свалок, заболоченность или экологическое загрязнение территории и прочее. В случае наличия нескольких факторов информация по каждому фактору указывается индивидуально

Примечание: Под учетом факторов понимается выявление объектов, характеристик, параметров, определяющих факторы, анализ влияния факторов на отдельные расчетные группы (группы ВРИ объектов). При этом анализ влияния каждого фактора не проводится в обязательном порядке в отношении всех Объектов, подлежащих ГКО. Часть факторов не оказывает влияния на стоимость отдельных групп объектов (например, наличие образовательных учреждений на стоимость участков СХИ или «удаленность от рынков сбыта» для объектов социального сектора, объектов постоянного или временного проживания). Поэтому указание (и учет) всех факторов для каждого Объекта, подлежащего ГКО, нецелесообразно и не проводилось, что не является ошибкой.

По результатам анализа информации о рынке, сегменте рынка, видов использования объектов недвижимости, а также на основании собранной информации, специалистами ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» был определен перечень ценообразующих факторов, способных оказать существенное влияние на стоимость Объектов оценки (Таблица 11). Часть факторов, как указывалось в таблице (Таблица 10) не требует определения или дополнительного подтверждения, так как предоставлена в Перечне объектов.

Источники информации и сбор сведений в отношении значений ценообразующих факторов

В соответствии с Методическими указаниями источниками информации о значениях ценообразующих факторов могут служить в том числе:

данные, имеющиеся в распоряжении организаций, подведомственных органам исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органам муниципальных образований;

данные Росреестра, в том числе из фонда данных государственной кадастровой оценки, автоматизированной информационной системы Мониторинг рынка недвижимости, дежурных кадастровых карт государственного фонда данных, сформированного в результате проведения землеустройства;

адресные цифровые планы и цифровые тематические карты;

архивы органов и организаций технической инвентаризации;

иные источники информации, представленные в информационных системах.

Для сбора сведений о значениях ценообразующих факторов и вспомогательной информации использовались как геоинформационные слои, так и данные в табличной форме, растровые изображения и т.п., информация и сведения:

органов местного самоуправления Ленинградской области (сайты ОМСУ, информация, полученная в результате обработки ответов на запросы ГБУ ЛО «ЛенКадОценка»);

Государственного казенного учреждения «Управление автомобильных дорог Ленинградской области»;

Федерального казенного учреждения «Управление федеральных автомобильных дорог «Северо-Запад» имени Н.В. Смирнова Федерального дорожного агентства»;

геоинформационной системы «Фонд пространственных данных Ленинградской области»;

интегрированной региональной информационной системы «Инвестиционное развитие территории Ленинградской области» (https://map.lenoblinvest.ru);

официального портала Администрации Ленинградской области (http://opendata.lenobl.ru/);

портала «Федеральная государственная информационная система территориального планирования» (https://fgistp.economy.gov.ru/);

портала «Образование Ленинградской области» (https://obr.lenreg.ru/);

портала Министерства культуры Ленинградской области (https://opendata.mkrf.ru/);

портала «Особо охраняемые природные территории России» (http://oopt.aari.ru);

портала «Особо охраняемые природные территории Ленинградской области» (https://ooptlo.ru/);

портала «Единый государственный реестр почвенных ресурсов России» (http://infosoil.ru/reestr/);

печатного издания «Административно-территориальное деление Ленинградской области», 2017 год, автор В.Г. Кожевников;

географической карты мира OpenStreetMap, которая содержит свободные данные, распространяемые по лицензии Open Data Commons Open Database License (ODbL) организацией OpenStreetMap Foundation (OSMF).

Перечень и реквизиты писем, направленных ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» в целях сбора сведений о ценообразующих факторах и уточнения уже имеющейся информации, представлены в Приложении 6.1.2.

С целью использования собранной информации выполнено ее преобразование из различных форматов представления данных в геоинформационные слои, описанные в семантическом и графическом виде. Также, в соответствии с Методическими указаниями полученные данные проанализированы на полноту и достоверность указанных в них сведений, ошибки и неточности устранены. При необходимости, формировались уточняющие запросы в отношении собранных сведений.

Все ценообразующие факторы можно разделить на три типа:

факторы, характеризующие внешнюю среду объектов недвижимости;

факторы, характеризующие непосредственное окружение и сегмент рынка объектов недвижимости;

факторы, характеризующие объект недвижимости.

К группе факторов, характеризующих внешнюю среду объектов недвижимости могут быть отнесены:

удаленность от города Санкт-Петербургу;

удаленность от районных центров;

удаленность от дорог федерального и регионального значения;

удаленность от водных объектов;

удаленность от остановок общественного транспорта;

удаленность от железнодорожных станций и автовокзалов;

удаленность от рекреационных зон;

удаленность от объектов культурного наследия;

удаленность от полигонов ТБО.

К группе факторов, характеризующих непосредственное окружение и сегмент рынка объектов недвижимости:

развитость окружения, в том числе социальная обеспеченность месторасположения земельного участка (наличие продуктовых магазинов, медицинских, образовательных, досуговых учреждений и т.п.);

агроклиматическая зона, район расположения земельного участка, климатические особенности расположения;

сложившийся рельеф, удобство использования;

расположение участка в индустриальном парке, организованной промышленной зоне и т.п. локациях;

качество подъездных путей, возможность присоединения к объектам транспортной инфраструктуры;

наличие и возможность использования инженерных коммуникаций;

наличие природоохранных обременений, объектов лесного фонда, особо охраняемых территорий в непосредственной близости от участка, отражающееся на его стоимости.

К группе факторов, характеризующих непосредственно сам объект недвижимости относятся:

площадь земельного участка;

форма (в том числе, длина периметра) земельного участка;

вид разрешенного использования земельного участка;

фактическое использование участка, наличие на нем улучшений, в том числе объектов капитального строительства, их назначение;

количество поворотных точек контура земельного участка;

инженерная обеспеченность земельного участка (наличие электроснабжения, водоснабжения, газоснабжения, теплоснабжения, канализации);

наличие железнодорожных линий промышленного назначения на земельном участке;

обременения, связанные с прохождением по участку магистральных инженерных коммуникаций, публичные сервитуты;

физико-химические свойства основания, включая почвенный состав земельного участка, толщину гумусного слоя, заторфованность, возможность застройки участка и т.п.;

наличие растительности на земельном участке (древесно-кустарниковая, наличие «краснокнижных» объектов флоры и т.п.), необходимость сохранения этой растительности, возможность освоения участка, связанные с этим затраты, в том числе с освобождением от этой растительности.

На основании принадлежности Объекта оценки к определенному сегменту рынка учитывался характерный набор ценообразующих факторов. В таблице (Таблица 11) представлен перечень ценообразующих факторов в разрезе сегментов рынка.

Таблица 11 Перечень ценообразующих факторов, характерных
для различных сегментов рынка

№ п/п	Сегмент	Наименование ценообразующего фактора
1	01 «Сельскохозяйственное использование»	Санкт-Петербург / Районный центр
2

Дороги Федерального / Регионального значения
3

Тип почвы
4

Растительность
5	02 «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)»	Санкт-Петербург / Районный центр
6

Остановки общественного транспорта, станции метрополитена
7

ЖД станции и Автовокзалы
8

Инженерная инфраструктура
9

Рекреационные зоны
10

Торговые центры
11

Свалки, ТБО
12

ОКН (крупные)
13

Социальная инфраструктура
14

Численность населения
15

Застроенность
16	03 «Общественное использование»	Санкт-Петербург / Районный центр
17

Численность населения
18

Дороги
19

Остановки общественного транспорта
20

ЖД станции и Автовокзалы
21

Инженерная инфраструктура
22

Рекреационные зоны
23

Торговые центры
24

Свалки, ТБО
25

ОКН(крупные)
26

Социальная инфраструктура
27

Численность населения
28

Застроенность
29	04 «Предпринимательство»	Санкт-Петербург / Районный центр
30

Численность населения
31

Дороги Федерального / Регионального значения
32

ЖД станции и Автовокзалы, станции метрополитена
33

Метро
34

Рекреационные зоны (Водные объекты, парки, лесопарки)
35

Торговые центры
36

Свалки, ТБО
37

ОКН(крупные)
38

Социальная инфраструктура
39

Застроенность
40

Инженерная инфраструктура
41

Расположение относительно главных улиц
42	05 «Отдых (рекреация)»	Санкт-Петербург / Районный центр
43

Дороги Федерального / Регионального значения
44

ОКН (крупные)
45

Инженерная инфраструктура
46

Рекреационные зоны (Водные объекты, парки, лесопарки)
47

Свалки, ТБО
48

Социальная инфраструктура
49	06 «Производственная деятельность»	Санкт-Петербург / Районный центр
50

Дороги Федерального / Регионального значения
51

Инженерная инфраструктура
52

Индустриальные парки
53

Железнодорожная линия
54

Остановки общественного транспорта
55	07 «Транспорт»	Санкт-Петербург / Районный центр
56

Дороги Федерального / Регионального значения
57

Остановки общественного транспорта
58

Численность населения
59	08 «Обеспечение обороны и безопасности»	Отсутствует
60	09 «Охраняемые природные территории и благоустройство»	Санкт-Петербург / Районный центр
61

Дороги Федерального / Регионального значения
62

ОКН (крупные)
63

Инженерная инфраструктура
64

Рекреационные зоны (Водные объекты, парки, лесопарки)
65

Свалки, ТБО
66

Социальная инфраструктура
67	10 «Использование лесов»	Отсутствует
68	11 «Водные объекты»	Отсутствует
69	12 «Специальное, ритуальное использование, запас»	Санкт-Петербург / Районный центр
70

Дороги Федерального / Регионального значения
71	13 «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка»	Санкт-Петербург / Районный центр
72

Дороги Федерального / Регионального значения
73

Остановки общественного транспорта
74

ЖД станции и Автовокзалы
75

Инженерная инфраструктура
76

Рекреационные зоны (Водные объекты, парки, лесопарки)
77

Торговые центры
78

Свалки, ТБО
79

ОКН (крупные)
80

Социальная инфраструктура
81	14 «Иное использование» (Водные объекты)	Индивидуальные характеристики

Фактор «Площадь»

Значение фактора «Площадь» для Объектов оценки устанавливалось в соответствии с данными Перечня. Наличие в Перечне площадей объектов, не соответствующих требованиям Приказов Минэкономразвития России от 1 марта 2016 года № 90 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения», от 16 декабря 2015 года № 943 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки». Так, в соответствии с Порядком ведения ЕГРН, площадь земельного участка указывается «с округлением до 1 квадратного метра с указанием погрешности вычисления» (Раздел III, ч. 3.1, п7. Порядка).

Также выявлены площади объектов, превышающие или меньшие предельно допустимых площадей участков для отдельных видов использования. Определение стоимости производилось на основании сведений Перечня.

Фактор «Удаленность от г. Санкт-Петербурга»

Удаленность от центров промышленной, торговой и деловой активности является внешним фактором, влияющим на стоимость объектов недвижимости. В данном случае центром тяготения для Объектов оценки служит город Санкт-Петербург.

Санкт-Петербург – город федерального значения, административный центр Северо-Западного федерального округа и Ленинградской области. Он несомненно является важным экономическим, научным и культурным центром России, а также крупным транспортным узлом.

С целью определения данного фактора создан геоинформационный слой «Граница_СПБ» (Рисунок 3). Границы города Санкт-Петербурга устанавливались с использованием документов и сведений, представленных на портале «Федеральная государственная информационная система территориального планирования».

Рисунок 3 Административная граница г. Санкт-Петербург

Расчет расстояний производился с использованием вспомогательного геоинформационного слоя «Граф_дорог», который представляет из себя цифровую векторную карту, состоящую из топологически связанных дуг и узлов, местоположение и свойства которых с заданной точностью и полнотой передают маршруты и организацию движения наземного транспорта.

Сотрудниками ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» был создан набор программ, позволяющий на основе слоя «Граф_дорог» производить автоматизированную прокладку маршрутов и расчет расстояний проложенных маршрутов между любыми заданными точками, исключая возможность попадания на пути следования естественных преград.

Для корректного расчета расстояний «по дорогам» – расстояние от г. Санкт-Петербург, как правило, указывают не от существующей административной границы, а от г. Санкт-Петербург, – слой «Граница_СПБ» был преобразован, в результате чего из границы г. Санкт-Петербурга исключена часть территории, занятая Финским заливом, а также части территорий, занятые границами городов, входящих в состав г. Санкт-Петербурга (г. Колпино, г. Пушкин, г. Петергоф, г. Красное Село, г. Ломоносов, г. Кронштадт, г. Сестрорецк, г. Павловск и г. Зеленогорск). Следующим этапом слой «Граница_СПБ», представленный типом графики – полилиния, был преобразован в точки вхождения транспортных узлов кольцевой автомобильной дороги г. Санкт-Петербурга. Готовый слой «Граница_СПБ_точки_дорог» представлен на рисунке (Рисунок 4).

Рисунок 4 Расположение транспортных узлов, относительно которых рассчитывались расстояния до Объектов

Расчет значений проводился при помощи построения сетки (далее – Сетка объектов недвижимости). Данная сетка представляет собой квадраты размерами 500х500 м, покрывающие всю территорию Ленинградской области. Расстояние до ближайшего транспортного узла рассчитывалось от каждого центра квадратов Сетки объектов недвижимости, спроецированной на графическое описание границ Объектов, подлежащих ГКО. При этом в качестве точки расположения объекта (для расчета расстояний) принимался центр того квадрата Сетки объектов недвижимости, в котором находится геометрический центр Объекта оценки. Учитывая те факты, что около 40% земельных участков, представленных к определению кадастровой стоимости, не имеют графического образа, расстояния от транспортных узлов (Рисунок 4) до границ с субъектами Российской Федерации, государственной границы Российской Федерации в основном превышают 100 км (Таблица 12), большая часть участков расположена вне приведенных в таблице магистралей, погрешность измерения расстояния до границы с г. Санкт-Петербургом не превышающая 250 м, по мнению Исполнителя работ, считается допустимой. Погрешность измерения удаленности при расстоянии до центра квадрата Сетки объектов недвижимости в 5 км не превысит 5%, при расстоянии до центра квадрата в 100 км – 0,25%.

Таблица 12 Расстояние по основным автодорогам
до границ Ленинградской области

№ п/п	Направление	Автодорога	Расстояние, км
1	Республика Финляндия	Е-18, А-181, Развязка КАД-ЗСД - Пограничный переход «Торфяновка»	190
2	Республика Карелия (западный берег Ладожского озера)	А-121, Развязка КАД - Новоприозерское шоссе – граница с Республикой Карелия в районе Березово	140
3	Псковская область (север)	Е-20, А-180, Развязка КАД - Красносельское шоссе – граница с Псковской областью в районе Гостиц	180
4	Псковская область	Е-95, Развязка КАД - Пулковское шоссе – граница с Псковской областью в районе Заплюсье	170
5	Новгородская область	Е-105, А-120, Развязка КАД - Московское шоссе – граница с Новгородской областью в районе ж/д ст. Болотницкая	69
6	Вологодская область (направление на Череповец)	А-114, Развязка КАД - Мурманское шоссе – граница с Вологодской областью в районе Сомино	310
7	Республика Карелия (восточный берег Ладожского озера)	Е-105, Р-21, Развязка КАД - Мурманское шоссе – граница с Республикой Карелия в районе Инема	240
8	Вологодская область (южный берег Онежского озера)	Е105, Р-21, А-215, 41К-001, Развязка КАД - Мурманское шоссе – граница с Республикой Карелия в районе Ошты	340

Таким образом фактор «Удаленность от г. Санкт-Петербурга» установлен посредством расчета расстояний от центров квадратов Сетки объектов недвижимости 500х500 м до ближайшей точки границы города слоя «Граница_СПБ_точки_дорог».

Фактор «Удаленность от административных центров районов»

В соответствии с областным законом от 15.06.2010 № 32-оз «Об административно-территориальном устройстве Ленинградской области и порядке его изменения» территория Ленинградской области включает в себя 1 городской (административный) округ и 17 административных (муниципальных) районов.

По данным Перечня на 01.01.2019 в ЕГРН содержится информация о границах трех муниципальных районах Ленинградской области.

Для установления границ 1 городского округа и 14 административных районов сотрудниками ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» использовались документы, размещенные на портале «Федеральная государственная информационная система территориального планирования», производилась их обработка и векторизация. Результатом стал слой «МР_ЛО» (Рисунок 5).

Рисунок 5 Границы муниципальных районов Ленинградской области

Таблица 13 Административные центры муниципальных районов

№ п/п	Муниципальное образование	Административный центр
1	Бокситогорский	г. Бокситогорск
2	Волосовский	г. Волосово
3	Волховский	г. Волхов
4	Всеволожский	г. Всеволожск
5	Выборгский	г. Выборг
6	Гатчинский	г. Гатчина
7	Кингисеппский	г. Кингисепп
8	Киришский	г. Кириши
9	Кировский	г. Кировск
10	Лодейнопольский	г. Лодейное Поле
11	Ломоносовский	г. Ломоносов (место нахождения органов местного самоуправления)
12	Лужский	г. Луга
13	Подпорожский	г. Подпорожье
14	Приозерский	г. Приозерск
15	Сланцевский	г. Сланцы
16	Сосновоборский	г. Сосновый Бор
17	Тихвинский	г. Тихвин
18	Тосненский	г. Тосно

Городские и сельские населенные пункты Ленинградской области

К городским населенным пунктам относятся города и городские поселки. Городскими поселками (поселками городского типа) являются населенные пункты, отнесенные к категории рабочих, курортных или дачных поселков.

Сельскими являются все населенные пункты, не отнесенные к городским населенным пунктам.

Всего на территории Ленинградской области количество населенных пунктов составляет – 2 957, из них 68 городских и 2 889 сельских населенных пунктов.

По данным Перечня на 01.01.2019 в ЕГРН содержится информация о границах 1 430 населенных пунктов (48% от общего количества пунктов). Определение местоположения 1 527 границ населенных пунктов осуществлялось специалистами ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» по результатам ответов на письма-запросы в муниципальные образования Ленинградской области о предоставлении генеральных планов поселений в электронном виде формата MID/MIF или DWG/DXF с целью сбора информации о границах поселений, населенных пунктов, СОД образований, а также о местоположении сетей инженерной инфраструктуры, функциональных зон и т.п. Запрашиваемая информация в электронном виде была предоставлена частично и в результате ее обработки удалось установить границы 360 населенных пунктов (24% от количества населенных пунктов с неустановленными границами). С помощью обработки и векторизации документов, размещенных на портале «Федеральная государственная информационная система территориального планирования», было определено местоположение 988 границ населенных пунктов. Дополнительно были использованы данные из открытого источника OpenStreetMap, а именно геоинформационный слой «settlement-polygon» (содержит в себе сведения о границах населенных пунктов), в результате модификации которого были установлены границы еще 179 населенных пунктов.

Таким образом, силами специалистов ГБУ ЛО «ЛенКадОценка», был создан вспомогательный слой «НП_ЛО», содержащий в себе сведения о всех имеющихся на территории Ленинградской области границах населенных пунктов.

Для расчета значений фактора «Удаленность от административных центров районов», из слоя «НП_ЛО» отбирались границы населенных пунктов, являющиеся административными центрами районов Ленинградской области и преобразовывались в центроиды (помимо границ населенных пунктов, вычислялся геометрический центр каждого НП). Созданный слой «Адм_центры_районов» представлен на рисунке (Рисунок 6).

Рисунок 6 Административные центры муниципальных районов

Итогом стало определение значений фактора «Удаленность от административных центров районов» посредством расчета расстояний от объектов, подлежащих ГКО, до центроида административного центра муниципального района слоя «Адм_центры_районов» методом, описанным в разделе расчета ценообразующего фактора «Удаленность от г. Санкт-Петербурга».

Фактор «Удаленность от основных транспортных магистралей»

Транспорт по праву считается ключевым фактором формирования экономического и социального пространства. Транспортная инфраструктура поддерживает и упрощает коммерческую деятельность, обеспечивая географическую доступность региона и физический доступ ко всем составляющим экономической системы.

Открытый источник данных OpenStreetMap содержит информацию «highway_line», содержащую сведения о дорогах федерального, регионального и местного значения, расположенных на территории г. Санкт-Петербурга, Ленинградской области и примыкающих к ней субъектов Российской Федерации. Эта информация после проверки, обработки и оптимизации сведений OpenStreetMap использовалась специалистами ГБУ ЛО «ЛенКадОценка».

Проверка, привязка, обработка и дополнение имеющейся графической информации о дорогах Ленинградской области «highway_line» семантической информацией осуществлялись путем обработки ответов на направленные запросы в:

ГКУ «Управление автомобильных дорог Ленинградской области» (исх. № 942-И от 04.10.2018) о предоставлении информации в отношении дорог регионального значения;

ФКУ «Управление федеральных автомобильных дорог «Северо-Запад» имени Н.В. Смирнова Федерального дорожного агентства» (исх. № 945-И от 04.10.2018) о предоставлении информации в отношении дорог федерального значения.

Предоставленные ответы учтены в качестве атрибутивной информации для созданного слоя «Дороги_Фед_Рег».

Для целей расчета значений фактора «Удаленность от основных транспортных магистралей» учитывались дороги только федерального и регионального значения, в связи с чем из столбца «HIGHWAY» (классификация дороги) слоя «highway_line» были отобраны следующие значения (Таблица 14):

Таблица 14 Наименование и описание автодорог HIGHWAY,
использованных для определения расстояний

№ п/п	Значение	Описание
1	motorway	Автомагистрали — автомобильные дороги, имеющие многополосную проезжую часть с центральной разделительной полосой, и не имеющие пересечений в одном уровне с другими автомобильными и железными дорогами, трамвайными путями, велосипедными и пешеходными дорожками.
2	motorway_link	Съезды на развязках дорог, на которых действуют те же правила движения, что и на автомагистралях.
3	primary	Автомобильные дороги регионального значения, соединяющие города и/или областные центры, дороги межрегионального значения, не являющиеся trunk.
4	primary_link	Съезды на развязках дорог с той же важностью в дорожной сети, что и автомобильные дороги регионального значения.
5	secondary	Автомобильные дороги областного значения, соединяющие областные центры с крупными населенными пунктами (районными центрами), а также крупные населенные пункты между собой. В населенных пунктах — основные магистрали районов города (в небольших населенных пунктах могут отсутствовать).
6	secondary_link	Съезды на развязках дорог с той же важностью в дорожной сети, что и автомобильные дороги областного значения.
7	tertiary	Более важные автомобильные дороги среди прочих автомобильных дорог местного значения, например, соединяющие районные центры с селами, а также несколько сел между собой. В населенных пунктах - основные микрорайонные или межмикрорайонные транзитные улицы.
8	trunk	Важные дороги, не являющиеся автомагистралями: - автомобильные дороги входящие в Европейские маршруты; - автомобильные дороги входящие в Международную азиатскую сеть; - автомобильные дороги федерального значения, межрегиональные трассы, формирующие опорную сеть автодорог страны: - дороги, по которым идет дальний основной и грузовой межрегиональный трафик; - дороги, последовательно соединяющие несколько крупных городов региона; - дороги к международным аэропортам и крупным портам.
9	trunk_link	Съезды на развязках дорог с той же важностью в дорожной сети, что и важные дороги, не являющиеся автомагистралями.

Результатом обработки и оптимизации слоя ««highway_line» стал слой «Дороги_Фед_Рег», созданный в геоинформационной системе ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» (Рисунок 7).

Рисунок 7 Дороги федерального и регионального значения

Определение значений фактора «Удаленность основных транспортных магистралей» осуществлялось при помощи расчета расстояний по прямой от Объектов оценки до ближайшей точки дороги слоя «Дороги_Фед_Рег». На данном этапе ГКО реализовать более сложные механизмы удаленности объектов не представляется возможным. В дальнейшем, при развитии геоинформационной системы, планируется вводить более корректные алгоритмы расчета расстояний. Учитывая тот факт, что всем объектам оценки и объектам-аналогам рассчитывались и присваивались характеристики по единому алгоритму, использование более простого механизма определения удаленности не может приводить к существенному искажению итогового результата.

Фактор «Удаленность от остановок общественного транспорта»

Пассажирский транспорт определяет мобильность населения городских населенных пунктов, их пригородов, создает конфигурацию и влияет на географические направления роста населенных пунктов, городских агломераций, прочих территорий. Немаловажным фактором является не только наличие дорог, но и наличие транспортного сообщения. В последнее время, с развитием маршрутных автобусов и возможности остановки общественного транспорта «по требованию» практически в любой точке автодороги, фактор «наличие в пешеходной доступности остановки общественного транспорта» для автомобильного сообщения, несколько снизился. Тем не менее остановки железнодорожного транспорта и, во многом, автомобильного транспорта (автобусного сообщения) остаются весьма знаковым фактором, определяющим стоимость для отдельных сегментов недвижимости. В первую очередь, речь идет о сегменте объектов сезонного отдыха (СНТ, ДНП и т.п.) среднего класса и ниже. Для высококлассных объектов, более важным является возможность подъезда к участку на личном автотранспорте.

Местонахождение остановочных пунктов общественного транспорта, расположенных на территории Ленинградской области, определено на основании ответов на запросы в:

ГКУ «Управление автомобильных дорог Ленинградской области» (исх. № 1028-И от 21.11.2018);

Комитет по дорожному хозяйству Ленинградской области (исх. № 1074 от 04.12.2018);

ФКУ «Управление федеральных автомобильных дорог «Северо-Запад» имени Н.В. Смирнова Федерального дорожного агентства» (исх. № 1071 от 04.12.2018);

администрации муниципальных районов и городского округа Ленинградской области (исх. № 1188-И от 28.12.2018);

Ленинградские областные государственные предприятия дорожные ремонтно-строительные управления (исх. № 23-И-19 от 16.01.2019).

Предоставленная в виде ответов на запросы специалистов ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» несистематизированная информация, представляющая собой фрагменты растровых изображений, сведения в табличном виде (с описанием ориентиров расположения), сведения без указания на наличие остановочных пунктов, но с указанием пикетов расположения дорожных знаков 5.16 «Место остановки автобуса» (по обеим сторонам дороги), была преобразована в векторный вид. В качестве дополнительного источника сведений использованы данные о местоположении остановочных пунктов из открытого источника данных OpenStreetMap, а именно слоя «public-transport-point». Данный слой был проанализирован на актуальность и соответствие данным, полученным от органов исполнительной власти и местного самоуправления, откорректирован в случае несовпадения сведений. В результате создан слой с названием «Ост_общ_транспорта», в котором содержатся сведения о 5 499 остановочных пунктах общественного автомобильного транспорта Ленинградской области, представленных на карте в виде точек. Фрагмент слоя «Ост_общ_транспорта» представлен на рисунке (Рисунок 8).

Рисунок 8 Фрагмент слоя «Остановки общественного транспорта»

Установление значений фактора «Удаленность от остановок общественного транспорта» осуществлялось в несколько итераций. На первом этапе рассчитаны расстояния по прямой от Объектов оценки до ближайшей остановки общественного транспорта (точки) слоя «Ост_общ_транспорта». На втором этапе проводился анализ проложенных маршрутов и отбирались случаи прохождения таких маршрутов через крупные водные объекты с учетом вспомогательного слоя «Крупн_реки_озера», в состав которого входят:

реки (Оредеж, Сясь, Оять, Нева, Свирь, Луга, Вуокса, Волхов, Паша, Нарва);

озера (Ладожское, Балахановское, Комсомольское, Суходольское, Череменецкое, Кавголовское, Глубокое, Отрадное, Вуокса, Самро, Вялье, Врево);

Финский залив.

С целью минимизации погрешности вычисления расстояний для Объектов оценки, расположенных за водными преградами, расчет осуществлялся с использованием Сетки объектов недвижимости путем расчета кратчайшего расстояния по прямой до ближайшей дороги (без учета класса дороги) и далее трассировкой по данной дороге до ближайшей точки остановки общественного транспорта слоя «Ост_общ_транспорта».

Фактор «Удаленность от ж/д станций и автовокзалов»

Исходной информацией для определения местонахождения железнодорожных станций, расположенных на территории г. Санкт-Петербурга, Ленинградской области и примыкающих к ней субъектов Российской Федерации, стало использование сведений из открытого источника данных OpenStreetMap, слоя «railway-station-point». Данный слой был проанализирован по данным атрибутивной информации, в результате чего из столбца «RAILWAY» (тип станции) были отобраны следующие значения:

«station» центр станции (с точки зрения пассажира, т.е. обычно рядом с посадочными платформами, между ними);

«halt» для остановочных пунктов и платформ, на которых производится только высадка/посадка пассажиров, и отсутствуют дополнительные (боковые) пути.

Вместе с тем, отобранные значения подвергались проверке на их актуальность с использованием онлайн справочника станций, размещенного на официальном портале ОАО «Российские железные дороги».

Для определения местонахождения автовокзалов ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» направлено письмо-запрос в Управление Ленинградской области по транспорту (исх. № 380-И-19 от 19.04.2019) с просьбой предоставить информацию о наименовании автовокзалов и автостанций, расположенных на территории Ленинградской области, с указанием координат их местоположения. В ответном письме Управление Ленинградской области по транспорту предоставили имеющуюся информацию в виде перечня автовокзалов и автостанций, расположенных на территории Ленинградской области. Сведения о местоположении автовокзалов и автостанций устанавливались с помощью спутниковых карт сервиса Яндекс-Карты.

Таким образом был создан слой «ЖД_станции_пасс_автовокзалы» (Рисунок 9).

Рисунок 9 Общий вид слоя «Железнодорожные станции и автовокзалы»

Определение значений фактора «Удаленность от ж/д станций и автовокзалов» осуществлялось в несколько итераций аналогично расчету расстояний до остановок общественного транспорта. Сперва были определены расстояния по прямой от Объектов оценки до ближайшей точки ж/д станции или автовокзала слоя «ЖД_станции_пасс_автовокзалы». Следующим шагом проводился анализ проложенных маршрутов и отбор случаев прохождения таких маршрутов через крупные водные объекты с учетом вспомогательного слоя «Крупн_реки_озера». С целью минимизации погрешности вычисления расстояний для таких объектов расчет осуществлялся от сетки объектов недвижимости до ближайшей точки ж/д станции или автовокзала слоя «ЖД_станции_пасс_автовокзалы» методом, описанным в разделе расчета ценообразующего фактора «Удаленность от г. Санкт-Петербурга».

Фактор «Удаленность от водных объектов»

Земельные участки, расположенные возле водных объектов, для части видов использования имеют неоспоримые преимущества, такие как эстетический аспект, разнообразие отдыха во все сезоны, благоприятный микроклимат, высокий уровень увлажнения почвы на участке (хороший показатель влажности является одним из оптимальных условий для выращивания множества растений), возможность организации водопользования и т.д.

В качестве исходной информации для определения местоположения объектов водного хозяйства использовались слои «water-line» и «water-polygon» открытого источника данных OpenStreetMap. Выбранные слои имеют в своей структуре данных столбец «WATERWAY» (тип объекта), на основании которого отбирались следующие значения:

Таблица 15 Наименование и описание водных объектов WATERWAY,
использованных для определения расстояний

№ п/п	Значение	Описание
1	water	Водные поверхности: озера, водоемы и т.д.
2	river	Река
3	stream	Ручей
4	canal	Канал

Таким образом, в созданном слое «Гидросеть» (Рисунок 10), ввиду своей незначимости отсутствуют следующие типы водных объектов: ditch (канава), pressurised (поток воды в полностью закрытом трубопроводе и под давлением, создаваемым гравитацией или насосом), drain (дренажный канал, используется для осушения территорий, отвода сточных вод).

Рисунок 10 Гидросистема Ленинградской области. Общий вид.

Определение значений фактора «Удаленность водных объектов» осуществлялось путем расчета расстояний по прямой от Объектов, подлежащих ГКО, до ближайшей точки водного объекта слоя «Гидросеть».

Фактор «Удаленность объектов рекреации»

Рекреационная зона представляет из себя территорию, предназначенную для организации мест отдыха населения и включающую в себя парки, сады, лесопарки, пляжи и иные объекты.

Сбор информации для создания слоя рекреации Ленинградской области осуществлялся в несколько этапов, в результате которых были созданы следующие вспомогательные слои:

слой «ООПТ», содержащий сведения об особо охраняемых природных территориях. Для создания данного слоя были использованы документы об утверждении границ ООПТ, а также информация, представленная на портале «Особо охраняемые природные территории России» (http://oopt.aari.ru) и «Особо охраняемые природные территории Ленинградской области» (https://ooptlo.ru/). Данные, полученные из различных источников, в результате анализа и обработки были оцифрованы в векторный вид;

слой «Отдых_туризм», содержащий сведения о туристско-рекреационных зонах. Данный слой создан в соответствии со схемой территориального планирования Ленинградской области, размещенной на портале Комитета по архитектуре и градостроительству Ленинградской области;

слой «Парки_пляжи», содержащий сведения о парках, пляжах, заповедниках и открытых зеленых площадках для отдыха населения. Данный слой создан с использованием слоя «poi-point» и «nature_reserve-polygon» открытого источника данных OpenStreetMap. Из столбца «LEISURE» (тип места) слоя «nature_reserve-polygon» и столбца «TOURISM» (тип места) слоя «poi-point» отбирались следующие значения (Таблица 16)

Таблица 16 Отобранные из сведений системы OpenStreetMap для расчета значений ценообразующих факторов объекты рекреации

№ п/п	Значение	Описание
1	park	Парки, открытые зеленые площадки для отдыха
2	nature_reserve	Заповедники
3	beach_resort	Обслуживаемый пляж
4	fountain	Фонтаны (фонтанные комплексы)

В результате преобразования информации, полученной и обработанной из описанных выше источников данных, были созданы слои группы «Рекреация» (Рисунок 11, Рисунок 12 – полигоны (границы объектов), Рисунок 13 – точечная привязка центроидов объектов).

Рисунок 11 Общий вид слоя ООПТ, включая заповедники, заказники и прочие подобные объекты (полигоны)

Рисунок 12 Общий вид слоя туристско-рекреационные зоны (полигоны)

Рисунок 13 Общий вид слоя объекты рекреации (точечная привязка центроидов объектов, групп объектов)

Расчет значений фактора «Удаленность от объектов рекреации» осуществлялся путем определения расстояния по прямой от Объектов оценки до ближайшей точки (границы полигона) объекта рекреации слоя «Рекреация».

Фактор «Удаленность от объектов культурного наследия»

Для получения значений ценообразующих факторов была использована информация открытых данных Министерства культуры Российской Федерации, Комитета по культуре Ленинградской области, информация, полученная в ответах на запросы из ОМСУ.

На портале открытых данных Министерства культуры Российской Федерации (https://opendata.mkrf.ru) содержатся сведения из Единого государственного реестра объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее – Реестр ОКН). Формирование и ведение реестра осуществляется Минкультуры России совместно с региональными органами охраны объектов культурного наследия в соответствии со ст. 15 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации». По сведениям Реестра ОКН на территории Ленинградской области расположено 302 объекта культурного наследия федерального и регионального значения, содержащих сведения о памятниках градостроительства и архитектуры, памятниках истории и искусства. По данным Комитета по культуре Ленинградской области на территории региона расположено 3 583 памятника истории и культуры. Проведенный анализ в отношении влияния на стоимость участков, расположенных вблизи объектов культурного наследия, показал, что только для отдельных видов использования объектов наличие в радиусе доступности, видимости знаковых (популярных, известных) объектов культурного наследия может отражаться на стоимости участка. В большинстве своем расположение ОКН в радиусе доступности, видимости участка никак не сказывается на стоимости этого объекта. При этом выявить однозначную зависимость влияния статуса ОКН на стоимость также не удалось – рынок практически не реагирует на исторические, в том числе мемориальные памятники, захоронения, наличие руинированных ОКН.

Привязка объектов культурного наследия к карте проводилась с помощью сервиса геокодирования по столбцу «Адрес» Реестра ОКН. Таким образом все объекты культурного наследия отображаются на карте в виде точек, связанных с адресом объекта. На рисунке (Рисунок 14) представлен созданный слой «Объекты_культ_наслед».

Рисунок 14 Общий вид слоя «Объекты культурного наследия»

Вычисление значений фактора «Удаленность от объектов культурного наследия» производилось путем расчета расстояния по прямой от Объектов оценки до ближайшей точки объекта культурного наследия слоя «Объекты_культ_наслед».

Фактор «Удаленность от полигонов твердых бытовых отходов»

Проблема загрязнения окружающей среды при эксплуатации объектов размещения твердых бытовых отходов является острой для всех регионов страны. Данный фактор рассматривается как отрицательно влияющий на стоимость объектов недвижимости.

С помощью данных открытого источника OpenStreetMap, а именно, слоя «landuse-polygon» удалось определить местоположение полигонов твердых бытовых отходов на территории Ленинградской области. Для обработки данного слоя из столбца «LANDUSE» (тип землепользования) отбирались значения «landfill» (свалки).

Далее сотрудниками ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» производилась проверка полученных данных с использованием информации, размещенной на сайте Федеральной службы по надзору в сфере природопользования. По результатам анализа создан слой «Полигоны_ТБО».

Расчет значений фактора «Удаленность от объектов твердых бытовых отходов» осуществлялся путем определения расстояния по прямой от Объектов оценки до ближайшей точки объекта твердых бытовых отходов слоя «Полигоны_ТБО».

Фактор «Обеспеченность инженерной инфраструктурой»

Анализируемый фактор включает в себя следующие виды инженерной инфраструктуры: электроснабжение, водоснабжение, канализация, теплоснабжение и газоснабжение. Расчет значений определялся для каждого вида инженерной обеспеченности отдельно.

Сбор информации для определения значений данных факторов осуществлялся следующим образом:

для сельских населенных пунктов наличие электроснабжения, водоснабжения, канализации, теплоснабжения и газоснабжения определено в пределах границ таких населенных пунктов на основании ответов, полученных от органов местного самоуправления Ленинградской области на запросы ГБУ ЛО «ЛенКадОценка». Направленные запросы содержали столбцы наличия на территории сельского населенного пункта сетей инженерного обеспечения, где в качестве вариантов ответа необходимо было выбрать – да/нет/частично. При выборе варианта «частично» в ответах было предусмотрено указывать номер(а) кадастрового(ых) квартала(ов) в границах рассматриваемого населенного пункта. В таком случае информация об инженерной обеспеченности учитывалась ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» в пределах указанного(ых) кадастрового(ых) квартала(ов). Полученная информация была обработана и преобразована в геоинформационный слой «Инженерн_обесп_СНП». Данный слой представлен зонами инженерной оснащенности территории Ленинградской области, атрибутивная информация содержит сведения о наличии/отсутствии каждого вида инженерной инфраструктуры;

для населенных пунктов, обладающих статусом города или городского поселка, а также для объектов недвижимости, расположенных вне границ населенных пунктов, наличие электроснабжения, водоснабжения, канализации, теплоснабжения и газоснабжения установлено посредством создания геоинформационного слоя в виде зон обслуживания сетями инженерной инфраструктуры. Исходными данными для построения таких зон являлись:

ответы, полученные от органов местного самоуправления Ленинградской области на запросы ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» о номерах кадастровых кварталов, в пределах которых имеется подключение к сетям инженерной инфраструктуры;

обработка и векторизация информации, размещенной на портале «Федеральная государственная информационная система территориального планирования».

В случаях отсутствия запрашиваемой информации сбор данных производился на основании сведений, представленных в базе аналогов ГБУ ЛО «ЛенКадОценка», а также данных из информационной системы «Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости Ленинградской области» по объектам капитального строительства (сведения Росреестра на 01.02.2017).

Полученная информация была обработана и преобразована в геоинформационный слой «Инженерн_обесп_зоны». Данный слой представлен зонами инженерной оснащенности территории Ленинградской области, атрибутивная информация содержит сведения о наличии каждого вида инженерной инфраструктуры. Для СОД образований наличие электроснабжения, водоснабжения, канализации и газоснабжения определено в пределах границ таких образований (слой «Сады») на основании ответов, полученных от органов местного самоуправления Ленинградской области на запросы ГБУ ЛО «ЛенКадОценка».

Предоставленная информация была обработана и преобразована в геоинформационный слой «Инженерн_обесп_СОД». Данный слой представлен зонами инженерной оснащенности территории Ленинградской области, атрибутивная информация содержит сведения о наличии/отсутствии каждого вида инженерной инфраструктуры.

Вспомогательный слой «Сады» формировался путем векторизации сведений, полученных:

по данным Перечня об адресах земельных участков, для которых указывалась принадлежность к СОД объединениям;

из документов территориального планирования Ленинградской области;

из данных обработанной рыночной информации для объектов недвижимости группы СОД объединений;

по данным сервиса Яндекс-Карты;

из открытых источников данных (сайты СОД объединений, OpenStreetMap).

Стоит отметить, что сведения об обеспеченности инженерной инфраструктурой являются не полными в связи с непредоставлением ответов на запросы ГБУ ЛО «ЛенКадОценка».

В целях определения оснащенности земельного участка инженерной инфраструктурой использовался следующий алгоритм:

Для Объектов оценки, расположенных в границах сельских населенных пунктов, показатель наличия/отсутствия каждого вида инженерной инфраструктуры устанавливался в соответствии с атрибутивной информацией слоя «Инженерн_обесп_СНП», т.е. присваивалось значение «да» или «нет»;

Для объектов недвижимости, расположенных в населенных пунктах, обладающих статусом города или городского поселка, а также для объектов недвижимости, расположенных вне границ населенных пунктов, слой «Инженерн_обесп_зоны» сопоставлялся со слоем, содержащим графические данные о местоположении Объектов оценки:

при попадании Объекта оценки в зону инженерной обеспеченности в соответствии с ее атрибутивной информацией присваивалось значение «да» для каждого вида инженерной инфраструктуры;

при попадании Объекта оценки на территорию, не занятую зонами инженерной обеспеченности, присваивалось значение «н/д» (нет данных).

Для остальных Объектов оценки, расположенных в границах СОД образований, показатель наличия/отсутствия каждого вида инженерной инфраструктуры устанавливался в соответствии с атрибутивной информацией слоя «Инженерн_обесп_СОД», т.е. присваивалось значение «да» или «нет».

Объектам оценки, для которых обеспеченность инженерной инфраструктурой по результатам проведенного алгоритма не была установлена, присваивалось значение н/д (нет данных).

Фактор «Класс социальной обеспеченности»

Для определения значений данного фактора были использованы восемь категорий (классов обеспеченности) объектов социальной инфраструктуры, классифицированные по видам деятельности. Исходным материалом для объектов данных категорий стала информация из открытых источников OpenStreetMap, для категорий 6 и 8 материалы были дополнены информацией из официального портала Администрации Ленинградской области (http://opendata.lenobl.ru/).

Категория 1 - «Торговля бытовая» - включает в себя магазины хозяйственного назначения, бытовой техники, канцелярии, строительных товаров, мебельные, ювелирные, аптеки, зоомагазины, магазины одежды и др.

Рисунок 15 Объекты бытовой торговли

Категория 2 – «Торговля продовольственная» - включает в себя продуктовые магазины и рынки.

Рисунок 16 Объекты продовольственной торговли

Категория 3 – «Объекты социального назначения» - включает в кафе, рестораны, кинотеатры, театры, музеи, базы отдыха, спортивные площадки, стадионы, цирки, салоны красоты, сауны (бани), клубы, бары, гостиницы и др.

Рисунок 17 Объекты социального назначения

Категория 4 – «Объекты рекреационного назначения» - включает в себя парки, заповедники, пляжи и др.

Рисунок 18 Объекты рекреационного назначения

Категория 5 – «Объекты делового назначения» - включает в себя банки, почты, многофункциональные центры, администрации, налоговые инспекции, прокуратура, суды и др.

Рисунок 19 Объекты делового назначения

Категория 6 – «Образовательные учреждения» - включает в себя детские сады, школы, лицеи, колледжи, университеты.

Рисунок 20 Образовательные учреждения

Категория 7 – «Охрана общественного порядка» - включает в себя отделения полиции, ГИБДД, пожарные части и спасательные части.

Рисунок 21 Объекты общественного порядка

Категория 8 – «Лечебно-оздоровительные» - включает в себя больницы, поликлиники, стоматологии, оздоровительные лагеря, реабилитационные центры, психиатрические больницы.

Рисунок 22 Лечебно-оздоровительные объекты

Наличие представленных категорий объектов социальной инфраструктуры существенным образом может оказывать влияние на стоимость объектов недвижимости в связи с основными потребностями проживающего населения.

Сбор информации для определения местоположения вышеописанных объектов социальной инфраструктуры осуществлялся следующим образом:

для сельских населенных пунктов наличие продовольственных магазинов, образовательных и медицинских учреждений определено в пределах границ таких населенных пунктов на основании ответов, полученных от органов местного самоуправления Ленинградской области на запросы ГБУ ЛО «ЛенКадОценка». Направленные запросы содержали столбцы, где в качестве вариантов ответа необходимо было выбрать – да/нет. Полученные сведения преобразованы в слой «Соц_инфр_СНП»;

для населенных пунктов, обладающих статусом города или городского поселка, а также для объектов недвижимости, расположенных вне границ населенных пунктов, наличие объектов социальной инфраструктуры установлено в результате анализа, обработки и векторизации сведений, представленных:

на портале «Образование Ленинградской области» (https://obr.lenreg.ru/) в виде перечня общеобразовательных учреждений. В соответствии со столбцом «Адрес» перечня общеобразовательных учреждений при помощи сервиса геокодирования были установлены координаты местоположения центров объектов социальной инфраструктуры 6 категории;

на портале Администрации Ленинградской области (http://opendata.lenobl.ru/) в виде перечня лечебно-оздоровительных учреждений. В соответствии со столбцом «Адрес» перечня медицинских учреждений при помощи сервиса геокодирования были установлены координаты местоположения центров объектов социальной инфраструктуры 8 категории;

на портале открытого источника данных OpenStreetMap в виде геоинформационного слоя «poi-point». Из столбца «AMENITY» (инфраструктура) слоя «poi-point» и столбца «SHOP» (магазины) слоя «poi-point» отбирались следующие значения:

Таблица 17 Расшифровка наименований значений источника данных OpenStreetMap

№ п/п	Значение	Описание
1	marketplace	Площади, отведенные под торговлю. Рынки. Базары.
2	supermarket	Супермаркет. Большой магазин продуктов и непродовольственных товаров
3	department_store	Универсам, универмаг, торговый дом. Магазин, имеющий несколько отделов различной направленности. Обычно весь магазин принадлежит одной компании, внутри могут помещаться маленькие отделы, принадлежащие другим компаниям.
4	convenience	Небольшой магазин местного значения (шаговой доступности), обычно обладающий небольшим ассортиментом. Чаще всего в нем продаются продукты и повседневные товары. Применим для большинства магазинов «Продукты», расположенных в спальных районах городов.
5	bakery, confectionery	Хлебный магазин, булочная. Кондитерская.
6	butcher	Мясные и колбасные изделия.
7	beverages	Магазин напитков (как алкогольных, так и безалкогольных).
8	alcohol	Специализированный магазин по продаже алкогольной продукции
9	greengrocer	Специализированный магазин, продающий свежие фрукты и овощи
10	seafood	Магазин по продаже морепродуктов (рыбы)
11	farm	Фермерские магазины, занимающиеся реализацией продукции, производимой на сельскохозяйственных участках.
12	wine	Специализированный магазин по продаже вина
13	deli	Магазин по продаже деликатесов, возможно, хорошего вина
14	tea	Магазин, специализирующийся на продаже чая
15	general	Магазин, продающий набор основных продуктов
16	honey	Мед
17	dairy	Магазин, специализирующийся на продаже молочных продуктов
18	market	Маркет
19	organic	Специализированный магазин по продаже натуральных продуктов
20	coffee	Магазин, специализирующийся на продаже кофе
21	kindergarten	Детские сады, ясли, учреждения дошкольного образования
22	university	Институты, университеты, академии, кампусы
23	school, college	Школы (обозначает всю территорию школы, а не только здание). Колледж, техникум, профессиональный лицей, училище.
24	clinic	Крупные поликлиники и коммерческие клиники (без стационара, с количеством персонала более 10 человек)
25	hospital	Больницы, госпитали (есть стационар).
26	dentist	Стоматологические клиники, кабинет стоматолога
27	doctors	Медицинские пункты, кабинеты, небольшие (менее 10 человек) поликлиники, фельдшерско-акушерские пункты (ФАП).

В результате модификации данных слоя «poi-point» было установлено местоположение объектов социальной инфраструктуры, отображаемых на карте в виде точек.

Далее, для каждой категории объектов социальной инфраструктуры, определяемых для населенных пунктов, обладающих статусом города или городского поселка, а также для объектов недвижимости, расположенных вне границ населенных пунктов, в соответствии со «сводом правил 42.13330.2011 Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89* (с Поправкой, с Изменением № 1)» устанавливалась зона ее влияния.

Радиус зоны влияния для категорий 1,2 и 3 – 800 метров, для категорий 4, 5, 8 – 1 000 метров, для категорий 6 и 7 – 300 и 3 000 метров соответственно.

Рисунок 23 Зона влияния объектов продовольственной торговли на территории
г. Лодейное Поле

В связи с отсутствием выраженного влияния на стоимость объектов социальной инфраструктуры категорий 1, 3, 4, 5 и 7 расчет значений ценообразующего фактора «Класс социальной обеспеченности» осуществлялся только для категорий 2, 6 и 8 по следующему алгоритму:

Для Объектов оценки, расположенных в границах сельских населенных пунктов, показатель наличия/отсутствия объектов социальной инфраструктуры для каждой категории устанавливался в соответствии с атрибутивной информацией слоя «Соц_инфр_СНП», т.е. присваивалось значение «да» или «нет»;

Для объектов недвижимости, расположенных в населенных пунктах, обладающих статусом города или городского поселка, а также для объектов недвижимости, расположенных вне границ населенных пунктов, слой «Соц_инфр_буф» сопоставлялся со слоем, содержащим графические данные о местоположении Объектов оценки:

при попадании Объекта оценки в зону социальной обеспеченности, в соответствии с ее атрибутивной информацией присваивалось значение «да» для каждой категории объектов социальной инфраструктуры;

при попадании Объекта оценки на территорию, не занятую зонами социальной обеспеченности, присваивалось значение «нет».

Далее, в ходе обработки присвоенных Объектам оценки данных, значениям «да» присваивалась цифра 1, значениям «нет» присваивалась цифра 0.

В общем случае класс социальной обеспеченности определялся как сумма значений по трем категориям объектов социальной инфраструктуры, т.е. показатель равнялся значению от 0-3, где 0 – это наихудший показатель фактора, а 3 – наилучший показатель фактора.

Рисунок 24 Значение классов социальной инфраструктуры по зонам на территории г. Лодейное Поле

Фактор «Промышленные зоны, индустриальные парки»

В качестве исходной информации для определения значений данного фактора использовались сведения о территориях промышленных зон, индустриальных парков.

Промышелнные зоны - это территории под коммерческие и промышленные объекты, расположенные в удалении от жилых кварталов. Промышленные зоны предназначаются для размещения различных предприятий предприятий, а также складов.

Индустриальный парк - это специально организованная для размещения новых производств территория (организованная промышленная зона), обеспеченная энергоносителями, инфраструктурой, необходимыми административно-правовыми условиями, управляемая специализированной компанией.

Информация для определения местоположения промышленных зон, индустриальных парков получена с использованием интегрированной региональной информационной системы «Инвестиционное развитие территории Ленинградской области» (далее – ИРИС). Система позволяет получить визуальную информацию о ресурсном и инфраструктурном потенциале области, местоположении и характеристиках инвестиционных объектов, земельных ресурсах и кадастровом делении территории, осуществить подбор участков, наиболее приспособленных для реализации того или иного инвестиционного проекта, ознакомиться с планами органов власти и субъектов естественных монополий по созданию объектов инженерной и транспортной инфраструктуры.

Результатом обработки вышеописанной информации стал слой «Промзоны_ЛО», содержащий информацию о местонахождении промышленных зон, индустриальных парков на территории Ленинградской области, об их типах и классах опасности.

Расчет ценообразующего фактора «ПромЗона» осуществлялся путем сопоставления слоя «Промзоны_ЛО» со слоем, содержащим графические данные Объектов оценки. Присвоение значений производилось по следующим правилам: если границы Объекта, подлежащего ГКО, попадают в границы объекта слоя «Промзоны_ЛО», в качестве определяемой характеристики присваивалось значение «да», в противном случае при расположении Объекта, подлежащего ГКО, вне территории индустриального парка присваивалось значение «нет».

Рисунок 25 Промышленные зоны, индустриальные парки

Фактор «Наличие промышленных железных дорог»

На основе информации, содержащейся в слое «railway-line» открытого источника данных OpenStreetMap были получены сведения о местах прохождения железных дорог на территории Ленинградской области. В результате обработки и актуализации предоставленных данных был создан слой «ЖД_линии».

Для определения наличия промышленных железных дорог (подъездные пути предприятий и организаций) слой «ЖД_линии» сопоставлялся со слоем, содержащим графические данные Объектов оценки. Присвоение значений производилось по следующим правилам:

если объект слоя «ЖД_линии» пересекает и(или) накладывается на границы Объекта, подлежащего ГКО, в качестве определяемой характеристики присваивалось значение «да»;

если границы Объекта, подлежащего ГКО, расположены на территории, не занятой объектами слоя «ЖД_линии», присваивалось значение «нет».

Фактор «Агроклиматическая зона»

В качестве исходной информации для определения значений данного фактора использовался «Справочник агроклиматического оценочного зонирования субъектов Российской Федерации» 2010 год (далее – Справочник)1 Справочник агроклиматического оценочного зонирования субъектов Рос­сийской Федерации. Учебно-практическое пособие / Под ред. С.И. Носова. - От­ветственный исполнитель: Оглезнев А.К. - М.: Маросейка, 2010. - 208 с. с 76 ил. - (Серия «Справочники по оценке») .

В Справочнике представлены результаты агроклиматического оценочного зонирования 76 субъектов земледельческой территории Российской Федерации, в том числе территории Ленинградской области. Работы по зонированию выполнялись ФГУП «Госземкадастрсъемка» - ВИСХАГИ по заданию Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии).

В соответствии с «Методическими рекомендациями по оценке качества и классификации земель по их пригодности для использования в сельском хозяйстве», разработанными Центром «РосНИИземпроект» ФГУП «Госземкадастрсъемка» - ВИСХАГИ и утвержденными Росземкадастром в 2004 году, агроклиматическое оценочное зонирование является составной частью работ по классификации и оценке земель, значительно повышающей объективность результатов. В процессе зонирования выявляются природные территории (оценочные подзоны), существенно различающиеся по агроклиматическим показателям, влияющим на состав и урожайность сельскохозяйственных культур. Для каждой выявленной подзоны подбираются оценочные культуры, разрабатываются справочные материалы, необходимые для расчета нормативной урожайности культур, нормативных затрат на выращивание культур и поддержание плодородия почв, для расчета интегрального показателя качества земель - зернового эквивалента.

Результаты зонирования представлены в виде картосхем агроклиматического оценочного зонирования по субъектам РФ и справочных материалов к ним в разрезе отдельных подзон. Материалы сгруппированы в сборнике по Федеральным округам, а в округах даны в алфавитном порядке по названиям субъектов с указанием кадастровых номеров субъектов.

Материалы зонирования предназначены в основном для проведения работ по классификации земель сельскохозяйственного назначения субъектов РФ по их пригодности для использования в сельском хозяйстве. Кроме того, результаты классификации земель могут использоваться при зонировании земель сельскохозяйственного назначения по видам разрешенного использования, для кадастровой оценки земель, землеустроительного проектирования и других работ.

По результатам векторизации данных Справочника создан слой «Агроклим_зонир_почв» (Рисунок 26), содержащий сведения о границах трех зон агроклиматического оценочного зонирования территории Ленинградской области.

Рисунок 26 Границы зон агроклиматического зонирования

В Справочнике приведены методические подходы по агроклиматическому оценочному зонированию, в соответствии с которыми территориальной единицей зонирования в равнинных условиях является административный район. Оценочное зонирование проводится исходя из следующих показателей (по среднемноголетним данным метеостанций административных районов):

сумма температур более 10° (Σt>10°);

КУ - коэффициент увлажнения (отношение показателей количества годовых осадков к испаряемости);

КК - коэффициент континентальности климата.
КК рассчитывается по формуле:

где:	средняя температура самого теплого месяца;

- средняя температура самого холодного месяца;

- широта местности - берется с точностью до десятых долей градуса.

АП - агроэкологический потенциал (характеризует влияние климатических условий на урожайность зерновых культур).
АП рассчитывается по формуле:

где:	Р - поправка к КУ.

Агроклиматическое оценочное зонирование, нормативная урожайность сельскохозяйственных культур, нормативные затраты на выращивание этих культур, интегральный показатель качества земель (зерновой эквивалент) представлены в таблицах сборника по агроклиматическим подзонам и включают следующие показатели:

Коэффициенты к зерновым - зональные коэффициенты, позволяющие по урожайности зерновых рассчитывать урожайность остальных оценочных культур2 вычисляются по специальной методике, разработанной ФГУП «Госземкадастрсъемка» - ВИСХАГИ на основе материалов Госсортсети и разработок Почвенного института им. В.В. Докучаева. .

Гумус, ц/га, получаемый из 1 т навоза - количество гумуса, образующееся из 1 т навоза3 Параметр разработан по материалам агрохимслужбы, увязан с климатическими условиями, используется для расчета доз навоза на восполнение дефицита баланса гумуса (поддержание бездефицитного баланса) и, соответственно, затрат на внесение органических удобрений. .

Минерализация гумуса в парах, ц/га - параметр, определяющий потери гумуса во влагонакопительных парах (в засушливых условиях).

Стоимость зерна, руб./ц - расчетная величина, позволяющая учесть влияние климатических условий на качество зерна;

БК - балл контурности, интегральный показатель технологических свойств пахотных угодий, характеризующий удобство обработки зависимости от размера и конфигурации полей, наличия препятствий при обработке4 используется в расчете нормативных затрат на возделывание сельскохозяйственных культур .

Представленная в Справочнике атрибутивная информация (в отношении агроклиматических зон Ленинградской области) была к слою агроклиматического зонирования почв. В результате созданный слой помимо графического образа содержит следующие сведения:

Таблица 18 Значения агроклиматических показателей Ленинградской области

№ п/п	Агроклим. подзона	Зем.-оцен. район	Площадь с.-х. угодий, тыс.га	Сумма температур >10 °С	К-т увлажнения (КУ)	Агроэкологический потенциал (АП)	К-т континентальности климата (КК)	Гумус, ц из 1 т навоза	Минерализация гумуса в парах, ц/га	Стоимость зерна, руб./ц	балл контурности (БК)
1	1	1	68,1	1500-1525	1,1	5,9	132	0,50	-	205	84
2	2	1	167,4	1625-1700	1,1	6,2	139	0,50	-	205	79
3	3	1	275,1	1725-1825	1,1	6,9	133	0,50	-	205	82

Таблица 19 Структура посевов оценочных культур
на территории Ленинградской области

№ п/п	Агроклим. подзона	Зем.-оцен. район	Структура посевов, %

Зерновые	Картофель	Многолетние травы	Однолетние травы	Лен-долгунец	Сахарная свекла	Подсолнечник	Соя	Чистый пар
1	1	1	50,0	3,7	36,3	10,0	-	-	-	-	-
2	2	1	50,0	3,7	35,1	10,0	1,2	-	-	-	-
3	3	1	50,0	3,7	35,1	10,0	1,2	-	-	-	-

Таблица 20 Значения поправочных коэффициентов для определения нормативной урожайности других оценочных культур относительно зерновых

№ п/п	Агроклим. подзона	Зем.-оцен. район	Коэффициенты к зерновым

Картофель	Многолетние травы	Однолетние травы	Кукуруза на зерно	Лен-долгунец	Сахарная свекла	Подсолнечник	Соя
1	1	1	6,45	2,26	1,84	-	-	-	-	-
2	2	1	6,69	2,16	1,79	-	1,32	-	-	-
3	3	1	6,51	2,08	1,74	-	1,34	-	-	-

Таблица 21 Структура посевов оценочных зерновых культур
на территории Ленинградской области

№ п/п	Агроклим. подзона	Зем.-оцен. район	Структура зерновых, %

Озимая пшеница	Ячмень	Яровая пшеница	Рожь	Кукуруза на зерно
1	1	1	-	50	-	50	-
2	2	1	-	50	-	50	-
3	3	1	-	50	-	50	-

Расчет значений фактора «Агроклиматическая зона» осуществлялся путем сопоставления слоя «Агроклим_зонир_почв» со слоем, содержащим графические данные Объектов оценки. При попадании Объекта оценки в некоторую зону слоя «Агроклим_зонир_почв» в качестве определяемой характеристики ему присваивалось соответствующее значение показателя для данной зоны из атрибутивной информации анализируемого слоя.

Фактор «Состав почв»

Территория Ленинградской области расположена на Восточно-Европейской (Русской) равнине. Территория Карельского перешейка (а особенно его северо-западной части) отличается пересеченным рельефом, многочисленными скальными выходами и большим количеством озер. Низменности в основном расположены по берегам Финского залива и Ладожского озера, а также в долинах крупных рек. Крупнейшими возвышенностями являются Лемболовская, Ижорская, Лодейнопольская, Вепсовская и Тихвинская гряда.

Климат области атлантико-континентальный. Морские воздушные массы обусловливают сравнительно мягкую зиму с частыми оттепелями и умеренно-теплое, иногда прохладное лето. Наибольшее количество осадков выпадает летом и осенью.

Территория области, за исключением небольшой крайней юго-восточной части, относится к бассейну Балтийского моря и имеет густую, хорошо развитую речную сеть.

Растительность относится к таежной зоне, к подзонам средней (на севере области) и южной тайги. Отмечается переход от хвойных лесов к смешанным на юге области.

Почвенный фонд Ленинградской области в процентном соотношении представлен в табличной форме (таблица 22):

Таблица 22 Состав почв Ленинградской области

№ п/п	Почвы	Доля площади, %
1	Подзолистые, преимущественно неглубокоподзолистые	11,4
2	Подзолистые поверхностно-глееватые	5
3	Подзолистые надмерзлотно-глееватые	0,2
4	Торфяно- и торфянисто-подзолисто-глеевые	6,2
5	Дерново-подзолистые преимущественно мелко- и неглубокоподзолистые	1,6
6	Дерново-подзолистые преимущественно неглубокоподзолистые	3
7	Дерново-подзолистые поверхностно-глееватые преимущественно глубокие и сверхглубокие	8,6
8	Дерново-подзолистые остаточно-карбонатные	1,5
9	Дерново-подзолистые иллювиально-железистые	8,4
10	Дерново-подзолисто-глеевые	0,2
11	Подзолы иллювиально-железистые (подзолы иллювиально-малогумусовые)	7,7
12	Подзолы иллювиально-железистые и иллювиально-гумусовые без разделения (подзолы иллювиально-мало- и многогумусовые)	2,8
13	Подзолы со вторым осветленным горизонтом (контактно-глееватые)	0,4
14	Подзолы глеевые торфянистые и торфяные, преимущественно иллювиально-гумусовые	13,4
15	Буро-таежные (буроземы грубогумусовые)	2,7
16	Дерново-карбонатные (включая выщелоченные и оподзоленные)	3,9
17	Торфяные болотные верховые	8
18	Торфяные болотные переходные	0,8
19	Торфяные болотные низинные	0,1
20	Торфянисто- и торфяно-глеевые болотные (глееземы торфянистые и торфяные болотные)	1,6
21	Пойменные кислые	0,4
НЕПОЧВЕННЫЕ ОБРАЗОВАНИЯ
22	Вода	12,2
Всего	100

Сведения о почвенном составе земель Ленинградской области были установлены с помощью сайта «Единый государственный реестр почвенных ресурсов России» (http://infosoil.ru/reestr/, далее – ЕГРПР) Министерства сельского хозяйства Российской Федерации.

На портале ЕГРПР хранится информация о почвенном составе земель для каждого субъекта Российской Федерации в виде семантической и геометрической части.

Семантическая часть базы данных по почвенным ресурсам представлена описанием почвенного фонда и его структуры. Список включает ту часть почв, которая встречается на территории субъекта Российской Федерации.

Геометрическая часть представлена в виде геоинформационных слоев. Геоинформационный слой содержит полигоны, характеризующие почвенный состав. Каждый полигон имеет индекс (ID полигона), через который осуществляется связь с семантической частью базы данных. Последняя включает характеристику почвенного фонда.

На сайте ЕГРПР для любого заинтересованного пользователя имеется возможность выгрузки геоинформационных слоев и семантической информации.

В результате обработки полученных данных был сформирован слой «Почв_состав» (Рисунок 27), семантическая информация которого содержит код почвенного состава.

Рисунок 27 Почвенный состав Ленинградской области

Код почвенного состава имеет структуру, состоящую из трех уровней. Номер каждого уровня отделяет двоеточие – АА:ББ:ВВ. В общем виде код почвенного состава состоит из следующих элементов: АА – тип основной почвы, ББ – зона основной почвы, ВВ – почвообразующая порода. Например, код почвенного состава 01:03:14, где 01 – тип основной почвы «буро-таежные (буроземы грубогумусовые)», 03 – зона основной почвы «почвы тайги и хвойно-широколиственных лесов», 14 – почвообразующая порода «супесчаные щебнистые». Расшифровка всех значений элементов кода почвенного состава представлена ниже:

Таблица 23 Расшифровка кода типа основной почвы (элемент кода АА)

№ п/п	Номер	Тип основной почвы
1	01	Буро-таежные (буроземы грубогумусовые)
2	02	Вода
3	03	Дерново-карбонатные (включая выщелоченные и оподзоленные)
4	04	Дерново-подзолисто-глеевые
5	05	Дерново-подзолистые иллювиально-железистые
6	06	Дерново-подзолистые остаточно-карбонатные
7	07	Дерново-подзолистые поверхностно-глееватые преимущественно глубокие и сверхглубокие
8	08	Дерново-подзолистые преимущественно мелко- и неглубокоподзолистые
9	09	Дерново-подзолистые преимущественно неглубокоподзолистые
10	10	Подзолистые поверхностно-глееватые
11	11	Подзолистые, преимущественно неглубокоподзолистые
12	12	Подзолы глеевые торфянистые и торфяные, преимущественно иллювиально-гумусовые
13	13	Подзолы иллювиально-железистые (подзолы иллювиально-малогумусовые)
14	14	Подзолы иллювиально-железистые и иллювиально-гумусовые без разделения (подзолы иллювиально-мало- и многогумусовые)
15	15	Подзолы со вторым осветленным горизонтом (контактно-глееватые)
16	16	Пойменные кислые
17	17	Торфянисто- и торфяно-глеевые болотные (глееземы торфянистые и торфяные болотные)
18	18	Торфяно- и торфянисто-подзолисто-глеевые
19	19	Торфяные болотные верховые
20	20	Торфяные болотные низинные
21	21	Торфяные болотные переходные

Таблица 24 Расшифровка кода зоны основной почвы (элемент кода ББ)

№ п/п	Номер	Зона основной почвы
1	00	Данные отсутствуют
2	01	Гидроморфные почвы
3	02	Пойменные и маршевые почвы
03	Почвы тайги и хвойно-широколиственных лесов

Таблица 25 Расшифровка кода почвообразующей породы (элемента кода ВВ)

№ п/п	Номер	Почвообразующая порода
1	00	Данные отсутствуют
2	01	Глинистые и тяжелосуглинистые
3	02	Глинистые и тяжелосуглинистые щебнистые
4	03	Легкосуглинистые
5	04	Легкосуглинистые валунные и галечниковые
6	05	Легкосуглинистые щебнистые
7	06	Песчаные
8	07	Песчаные валунные и галечниковые
9	08	Песчаные и супесчаные, подстилаемые суглинистыми и глинистыми породами
10	09	Среднесуглинистые
11	10	Среднесуглинистые валунные и галечниковые
12	11	Супесчаные
13	12	Супесчаные валунные и галечниковые
14	13	Супесчаные на слоистых песчаных и супесчаных породах
15	14	Супесчаные щебнистые
16	15	Частая смена пород различного механического состава с преобладанием песков и супесей
17	16	Частая смена пород различного механического состава с преобладанием суглинков и глин

Расчет значений фактора «Код почвенного состава» осуществлялся с помощью сопоставления слоя «Почв_состав» со слоем, содержащим графические данные Объектов оценки. При попадании проекции границ Объекта оценки в конкретную зону слоя «Почв_состав» в качестве определяемой характеристики ему присваивалось значение столбца «код почвенного состава» данной зоны из атрибутивной информации анализируемого слоя.

Фактор «Расположение относительно центральных улиц крупных населенных пунктов»

При определении стоимости некоторых групп объектов (например, коммерческая недвижимость) важным критерием является их расположение относительно центральных улиц крупных населенных пунктов.

Для определения значений данного фактора был создан слой линейных пространственных объектов «Центральные улицы». Этот слой включил в себя улицы или части улиц, которые, по мнению экспертов, в наибольшей степени влияют на коммерческую привлекательность расположенных на них объектов недвижимости.

Для отрисовки улиц использовался слой «highway_line», полученный из открытого источника данных OpenStreetMap.

В Табл.(26) приведен полный список населенных пунктов и улиц, используемых при создании слоя.

Таблица 26 Центральные улицы населенных пунктов

№ п/п	Населенный_пункт	Улица
1	Бокситогорск	улица Павлова
2	Бокситогорск	Садовая улица
3	Волосово	проспект Вингиссара
4	Волхов	улица Юрия Гагарина
5	Волхов	проспект Державина
6	Всеволожск	Октябрьский проспект
7	Всеволожск	Колтушское шоссе
8	Всеволожск	шоссе Дорога Жизни
9	Выборг	Крепосная
10	Выборг	Ленинградское шоссе
11	Выборг	пр. Ленина
12	Выборг	пр. Суворова
13	Выборг	наб. 40-летия ВЛКСМ
14	Выборг	Вокзальная
15	Гатчина	проспект 25 Октября
16	Гатчина	улица Радищева
17	Гатчина	Красноармейский проспект
18	деревня Новое Девяткино	Главная улица
19	Кингисепп	проспект Карла Маркса
20	Кингисепп	Железнодорожная улица
21	Кириши	проспект Ленина
22	Кириши	проспект Героев
23	Кириши	Советская улица
24	Кировск	Набережная улица
25	Кудрово	Ленинградская улица
26	Кудрово	Пражская улица
27	Кудрово	Европейский проспект
28	Кудрово	Центральная улица
29	Лодейное Поле	проспект Ленина
30	Луга	проспект Урицкого
31	Луга	проспект Володарского
32	Луга	Комсомольский проспект
33	Мурино	Центральная улица
34	Мурино	бульвар Менделеева
35	Мурино	проспект Авиаторов Балтики
36	Мурино	улица Шувалова
37	Мурино	Привокзальная площадь
38	Пикалево	Советская улица
39	Подпорожье	проспект Ленина
40	Подпорожье	проспект Кирова
41	посёлок Бугры	Шоссейная улица
42	Приозерск	Красноармейская улица
43	Приозерск	улица Ленина
44	Приозерск	улица Калинина
45	Сертолово	улица Молодцова
46	Сланцы	улица Кирова
47	Сосновый Бор	Ленинградская улица
48	Тихвин	Советская улица
49	Тихвин	улица Карла Маркса
50	Тосно	проспект Ленина
51	Тосно	улица Победы
52	Тосно	Советская улица

На рисунке (Рисунок 28) представлен фрагмент созданного слоя «Центральные улицы».

Рисунок 28 Центральная улица г.Лодейное Поле

Информация об определении и обоснование использования рентообразующих факторов, не предусмотренных Методическими указаниями, и источниках сведений о них

Помимо факторов, описание которых приведено в Разделе 4.1.1.3, часть из которых собрана, установлена и проанализирована сверх рекомендаций Методических указаний, дополнительно собрана информация и установлено влияние на рынок объектов недвижимости, в том числе земельных участков, фактора «Годовая плотность денежного потока», установленного в разрезе муниципальных районов. Под годовой плотностью денежного потока понимается отношение объема средств бюджета муниципального района в целом к площади земель этого района.

Объем средств бюджетов муниципальных районов и городского округа5 job.lenobl.ru›media/uploads…2019/01/25…2018.docx , алгоритм расчета годовой плотности денежного потока, приведены в табличной форме (Таблица 27).

Дополнительно проводился анализ количества работающих граждан в пределах муниципального образования. Цель анализа – выявить платежный потенциал (как правило, работа вне места жительства имеет свои преимущества по зарплате), занятость населения, а также укрупненно проанализировать причины занятости (Таблица 27).

Рисунок 29 Абсолютные показатели годовой плотности денежного потока в разрезе муниципальных районов Ленинградской области, руб. за кв.м

Рисунок 30 Относительные показатели годовой плотности денежного потока в разрезе муниципальных районов Ленинградской области (за единицу приняты показатели Всеволожского района Ленинградской области)

Таблица 27 Расчет годовой плотности денежных потоков

№ п/п	Муниципальное образование	Доходы всего, тыс. руб. (округлено до целых значений)	НДФЛ, тыс. руб.	Налог на имущество ФЛ, тыс. руб.	Среднесписочная численность работников, чел.	Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата работников крупных, средних предприятий и некоммерческих организацийэ руб. в мес.	Объем средств на ЗП, руб. = «5» * «6»	Общая численность населения, чел.	Средства бюджета после вычета ЗП, руб. = «2» + «7» - «3» - «4»	Площадь, км	Годовая плотность денежного потока, руб./кв.м = «9» / «10»
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12
1	Бокситогорский	1 594 612	490 868,0	5 796,0	9 339	42 134,0	393 489 426,0	49 256	1 201 128 370,0	7 264,3	0,80
2	Волосовский	1 655 095	364 414,0	7 554,8	5 146	38 848,1	199 912 322,6	51 668	1 455 190 232,2	2 705,7	1,36
3	Волховский	2 658 640	509 415,0	10 291,1	19 617	39 055,8	766 157 628,6	89 070	1 892 492 562,5	8 908,6	1,27
4	Всеволожский	12 843 687	1 802 503,0	98 783,4	58 962	51 249,4	3 021 767 122,8	398 896	9 822 018 660,6	4 931,4	9,57
5	Выборгский	5 302 665	1 145 603,0	51 600,0	42 287	51 265,8	2 167 876 884,6	199 571	3 134 839 715,4	11 119,9	2,71
6	Гатчинский	5 978 065	1 225 873,1	33 154,6	43 061	43 057,3	1 854 090 395,3	243 156	4 124 007 959,3	2 905,1	9,28
7	Кингисеппский	2 602 870	667 179,6	9 690,0	25 566	60 271,4	1 540 898 612,4	76 182	1 061 980 777,6	8 722,9	2,34
8	Киришский	2 132 475	319 755,0	4 459,4	20 524	51 988,4	1 067 009 921,6	62 069	1 065 469 537,8	3 069,8	4,76
9	Кировский	2 853 399	584 823,5	24 305,4	21 770	49 362,4	1 074 619 448,0	105 936	1 778 803 357,4	4 201,9	3,60
10	Лодейнопольский	1 085 391	233 735,0	3 881,0	4 425	34 594,8	153 081 990,0	28 530	932 312 891,0	5 713,4	0,47
11	Ломоносовский	1 968 032	471 463,0	15 566,7	14 351	68 172,2	978 339 242,2	73 475	989 708 324,5	2 404,4	5,50
12	Лужский	2 117 607	480 822,0	7 288,2	10 036	37 470,8	376 056 948,8	72 035	1 741 557 339,4	5 973,3	1,03
13	Подпорожский	1 269 772	294 691,0	2 430,8	4 263	36 568,2	155 890 236,6	28 263	1 113 884 194,2	7 965,3	0,36
14	Приозерский	1 838 244	329 018,0	13 633,4	11 033	36 579,2	403 578 313,6	61 028	1 434 679 319,8	5 763,3	1,10
15	Сланцевский	1 302 003	244 080,8	4 241,8	5 868	35 185,1	206 466 166,8	42 494	1 095 541 375,0	2 220,3	1,59
16	Тихвинский	2 131 253	481 223,0	6 907,0	21 944	45 603,9	1 000 731 981,6	69 567	1 130 527 925,4	7 054,8	1,94
17	Тосненский	2 986 085	748 199,0	21 635,1	21 685	44 436,1	963 596 828,5	128 327	2 022 509 806,6	3 655,2	3,77
18	Сосновоборский	2 583 295	835 126,0	9 162,8	24 684	68 344,9	1 687 025 511,6	68 344	896 279 051,2	88,4	248,68

Таблица 28 Расчет занятости населения в пределах своего муниципального образования

№ п/п	Муниципальное образование)	Кол-во людей трудоспособного возраста на 01.01.2019, чел.	Уровень зарегистрированной безработицы от экономически активного населения на конец периода, %	Расчет кол-ва трудоспособного населения, занятого работой = «2» * (1 – «3»)	все население, чел.	Городское, чел.	Сельское, чел.	Работают на стороне, в малом бизнесе или не зарегистрированы	Примечание

чел	% от трудоспособного за вычетом безработицы

1	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
1	Бокситогорский	27 216	0,59%	27 055,43	49 256	38 509	10 747	17 716,43	65%
2	Волосовский	29 805	0,86%	29 548,68	51 668	11 909	39 759	24 402,68	83%
3	Волховский	49 227	0,29%	49 084,24	89 070	65 063	24 007	29 467,24	60%
4	Всеволожский	213 546	0,15%	213 225,68	398 896	217 784	181 112	154 263,68	72%	работа в СПб
5	Выборгский	115 118	0,21%	114 876,25	199 571	129 516	70 055	72 589,25	63%
6	Гатчинский	138 345	0,20%	138 068,31	243 156	147 332	95 824	95 007,31	69%	работа в СПб
7	Кингисеппский	43 167	0,32%	43 028,87	76 182	55 674	20 508	17 462,87	41%	местные крупные предприятия
8	Киришский	34 047	0,38%	33 917,62	62 069	54 502	7 567	13 393,62	39%	местные крупные предприятия
9	Кировский	60 105	0,14%	60 020,85	105 936	95 032	10 904	38 250,85	64%
10	Лодейнопольский	15 126	0,62%	15 032,22	28 530	20 146	8 384	10 607,22	71%
11	Ломоносовский	42 007	0,13%	41 952,39	73 475	15 758	57 717	27 601,39	66%	работа в СПб
12	Лужский	39 334	0,69%	39 062,60	72 035	37 811	34 224	29 026,60	74%
13	Подпорожский	14 668	0,64%	14 574,12	28 263	24 428	3 835	10 311,12	71%
14	Приозерский	34 173	0,28%	34 077,32	61 028	22 348	38 680	23 044,32	68%
15	Сланцевский	22 878	0,90%	22 672,10	42 494	32 337	10 157	16 804,10	74%
16	Тихвинский	36 298	0,55%	36 098,36	69 567	58 068	11 499	14 154,36	39%	местные крупные предприятия
17	Тосненский	77 372	0,21%	77 209,52	128 327	94 294	34 033	55 524,52	72%	работа в СПб
18	Сосновоборский	37 796	0,29%	37 686,39	68 344	68 344	-	13 002,39	35%	местные крупные предприятия

Дополнение Перечня сведениями, необходимыми для определения
кадастровой стоимости

В рамках процедур ГКО специалистами ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» собиралась, уточнялась и верифицировалась информация из различных источников. После получения и обработки сведений Перечня, сведения ЕГРН были дополнены информацией в отношении характеристик Объектов, подлежащих ГКО, были уточнены сведения ЕГРН, собрана и систематизирована информация, непосредственно не относящаяся к Объектам оценки, но способная отразиться на стоимости этих объектов.

В соответствии с 237-ФЗ и Методическими указаниями сбор сведений о значениях ценообразующих факторов осуществляется из источников информации, которыми могут служить в том числе:

данные, имеющиеся в распоряжении федеральных органов исполнительной власти и подведомственных им организаций;

сведения, имеющиеся в распоряжении органов исполнительной власти Ленинградской области и подведомственных им организаций;

информация, находящаяся в распоряжении органов местного самоуправления Ленинградской области и подведомственных им организаций;

данные Росреестра, в том числе из фонда данных государственной кадастровой оценки, автоматизированной информационной системы «Мониторинг рынка недвижимости», дежурных кадастровых карт государственного фонда данных, сформированного в результате проведения землеустройства;

адресные цифровые планы и цифровые тематические карты;

архивы органов и организаций технической инвентаризации;

иные источники информации, представленные в информационных системах, примерный перечень которых приведен в Приложении 5 к Методическим указаниям.

В рамках проведения государственной кадастровой оценки согласно Методическим указаниям необходимо учитывать максимально полные сведения о местоположении, физических, технических и эксплуатационных характеристиках, степени благоустройства объектов недвижимости, ограничениях в их использовании, иных характеристиках, необходимых для определения кадастровой стоимости.

Таким образом, в целях сбора и обработки информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» были направлены запросы в органы государственной власти, а также подведомственные им организации. Кроме того, ГБУ были направлены запросы в адрес иных организаций, в распоряжении которых имеются сведения, необходимые определения кадастровой стоимости.

Получение информации от ОМСУ

Одним из основных источников сведений, необходимых для определения кадастровой стоимости, являются данные, которыми располагают ОМСУ.

В целях сбора и обработки информации ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» в соответствии
с ч. 6 ст. 12 № 237-ФЗ были направлены запросы в адрес ОМСУ, а также подведомственных им организаций.

Согласно ч. 7 ст. 12 № 237-ФЗ ОМСУ, а также подведомственные им организации обязаны предоставить имеющуюся в их распоряжении информацию по запросу ГБУ, или уведомить об ее отсутствии в течение двадцати рабочих дней со дня получения указанного запроса.

При получении неполной либо противоречивой информации ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» направлялись уточняющие запросы. Копии писем, направленных в адрес ОМСУ Ленинградской области, а также копии поступивших ответов содержатся в приложении
к отчету (за исключением писем, содержащих персональные данные физических лиц).

Сбор информации по некоммерческим объединениям граждан (поселкам)

ГБУ в адрес ОМСУ были направлены запросы в том числе для получения информации в отношении земельных участков садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан, расположенных на территории Ленинградской области.

Сведения о количестве запросов (в том числе повторных и уточняющих) и поступивших ответов в разрезе муниципальных районов и городского округа представлены в таблице 28.

Таблица 29 Информация о количестве запросов, направленных в адрес ОМСУ и подведомственных им организаций, а также поступивших ответов
(по некоммерческим объединениям граждан)

№ п/п	Муниципальное образование	Кол-во первичных запросов	Кол-во поступивших ответов	Кол-во запросов, ответы на которые не поступили	Кол-во повторных запросов	Кол-во поступивших ответов	Кол-во уточняющих запросов	Кол-во поступивших ответов	Кол-во запросов, ответы на которые не поступили
1	Бокситогорский	10	8	2	4	2	0	0	0
2	Волосовский	17	13	4	7	6	11	11	0
3	Волховский	15	10	5	11	11	12	12	0
4	Всеволожский	21	21	0	31	30	39	36	3
5	Выборгский	12	12	0	16	16	19	16	3
6	Гатчинский	18	18	0	6	6	3	3	0
7	Кингисеппский	11	11	0	6	6	3	3	0
8	Киришский	7	7	0	2	2	6	5	1
9	Кировский	12	12	0	7	7	13	13	0
10	Лодейнопольский	6	5	1	5	5	2	2	0
11	Ломоносовский	16	16	0	13	9	34	31	3
12	Лужский	16	16	0	4	4	11	11	0
13	Подпорожский	6	6	0	1	1	1	1	0
14	Приозерский	15	15	0	10	10	9	7	2
15	Сланцевский	8	8	0	3	3	3	3	0
16	Тихвинский	10	10	0	5	5	2	2	0
17	Тосненский	14	14	0	9	9	16	16	0
18	Сосновоборский	1	1	0	0	0	1	1	0
Всего	215	203	12	140	132	185	173	12

Сбор информации в виде карт генеральных планов поселений

Также ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» в адрес ОМСУ направлены запросы о предоставлении информации в виде карт генеральных планов поселений (в векторном формате).

Сведения о количестве запросов (в том числе повторных и уточняющих) и поступивших ответов представлены в таблице 29.

Таблица 30 Информация о количестве запросов, направленных в адрес ОМСУ и подведомственных им организаций, а также поступивших ответов (о предоставлении данных в виде карт генеральных планов поселений)

№ п/п	Муниципальное образование	Кол-во первичных запросов	Кол-во поступивших ответов	Кол-во запросов, ответы на которые не поступили	Кол-во повторных запросов	Кол-во поступивших ответов	Кол-во уточняющих запросов	Кол-во поступивших ответов	Кол-во запросов, ответы на которые не поступили
1	Бокситогорский	1	1	0	0	0	0	0	0
2	Волосовский	1	1	0	0	0	0	0	0
3	Волховский	1	1	0	0	0	0	0	0
4	Всеволожский	1	1	0	0	0	17	10	7
5	Выборгский	1	0	1	0	0	0	0	0
6	Гатчинский	1	1	0	0	0	0	0	0
7	Кингисеппский	1	1	0	0	0	0	0	0
8	Киришский	1	0	1	0	0	0	0	0
9	Кировский	1	1	0	0	0	11	11	0
10	Лодейнопольский	1	1	0	0	0	0	0	0
11	Ломоносовский	1	1	0	0	0	0	0	0
12	Лужский	1	0	1	0	0	0	0	0
13	Подпорожский	1	0	1	0	0	0	0	0
14	Приозерский	1	1	0	0	0	0	0	0
15	Сланцевский	1	1	0	0	0	0	0	0
16	Тихвинский	1	1	0	0	0	0	0	0
17	Тосненский	1	1	0	1	1	0	0	0
18	Сосновоборский	1	1	0	0	0	0	0	0
Всего	18	14	4	1	1	28	21	7

Сбор информации по остановочным пунктам и дорожным знакам

Для получения данных о размещении дорожных знаков и остановочных пунктов маршрутных транспортных средств на автомобильных дорогах общего пользования, расположенных на территории муниципальных образований Ленинградской области,
ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» в адрес ОМСУ были направлены соответствующие запросы.

Сведения о количестве запросов и поступивших ответов представлены в таблице 30.

Таблица 31 Информация о количестве запросов, направленных в адрес ОМСУ, а также поступивших ответов (о предоставлении сведений о размещении дорожных знаков и остановочных пунктов)

№ п/п	Муниципальное образование	Кол-во первичных запросов	Кол-во запросов, направленных администрациями МР в адрес ГП и СП	Кол-во поступивших ответов от администраций МР	Кол-во запросов, ответы на которые не поступили из администраций МР	Кол-во поступивших ответов от администраций ГП и СП	Кол-во запросов, ответы на которые не поступили из администраций ГП и СП
1	Бокситогорский	1	0	1	0	0	0
2	Волосовский	1	0	1	0	0	0
3	Волховский	1	0	0	1	0	0
4	Всеволожский	1	19	1	0	10	9
5	Выборгский	1	0	0	1	0	0
6	Гатчинский	1	0	0	1	0	0
7	Кингисеппский	1	11	1	0	6	5
8	Киришский	1	0	1	0	0	0
9	Кировский	1	11	1	0	4	7
10	Лодейнопольский	1	5	1	0	1	4
11	Ломоносовский	1	0	1	0	0	0
12	Лужский	1	0	1	0	0	0
13	Подпорожский	1	0	1	0	0	0
14	Приозерский	1	0	0	1	3	0
15	Сланцевский	1	7	1	0	2	5
16	Тихвинский	1	0	1	0	0	0
17	Тосненский	1	0	0	1	0	0
18	Сосновоборский	1	0	1	0	0	0
Всего	18	53	13	5	26	30

Сбор информации в отношении сельских населенных пунктов

Кроме того, ГБУ направлены запросы о предоставлении информации в отношении сельских населенных пунктов, расположенных на территории Ленинградской области, а именно данных о численности населения в населенном пункте, наличии магазинов, образовательных, медицинских учреждений, централизованных сетей (электроснабжения, водоснабжения, канализации, теплоснабжения, газоснабжения), дорог с твердым покрытием.

Сведения о количестве запросов (в том числе уточняющих) и поступивших ответов представлены в таблице 31.

Таблица 32 Информация о количестве запросов, направленных в адрес ОМСУ, а также поступивших ответов (о предоставлении сведений по сельским и городским населенным пунктам)

№ п/п	Муниципальное образование	Кол-во первичных запросов	Кол-во запросов, направленных администрациями МР в адрес ГП и СП	Кол-во поступивших ответов от администраций МР	Кол-во запросов, ответы на которые не поступили из администраций МР	Кол-во поступивших ответов от администраций ГП и СП	Кол-во запросов, ответы на которые не поступили из администраций ГП и СП	Кол-во уточняющих запросов	Кол-во поступивших ответов	Кол-во запросов, ответы на которые не поступили
1	Бокситогорский	1	0	1	0	0	0	1	1	0
2	Волосовский	1	0	1	0	0	0	1	1	0
3	Волховский	1	0	1	0	0	0	3	7	0
4	Всеволожский	1	10	1	0	6	4	10	5	5
5	Выборгский	1	10	0	1	10	0	4	2	2
6	Гатчинский	1	0	1	0	0	0	1	1	0
7	Кингисеппский	1	9	0	1	4	5	6	3	3
8	Киришский	1	0	1	0	0	0	1	0	1
9	Кировский	1	0	1	0	0	0	4	11	0
10	Лодейнопольский	1	0	1	0	0	0	2	1	1
11	Ломоносовский	1	15	1	0	10	5	11	7	4
12	Лужский	1	15	0	1	8	7	8	7	1
13	Подпорожский	1	0	1	0	0	0	1	1	0
14	Приозерский	1	0	1	0	0	0	1	1	0
15	Сланцевский	1	5	1	0	5	0	1	1	0
16	Тихвинский	1	0	1	0	0	0	5	3	2
17	Тосненский	1	0	1	0	3	0	10	7	3
Всего	17	64	14	3	46	21	70	59	22

Сбор информации о зонах инженерной обеспеченности и ресурсоснабжающих организациях

В целях получения информации о ресурсоснабжающих организациях, обеспечивающих предоставление коммунальных услуг, а также о зонах, в пределах которых имеется подключение к сетям электроснабжения, водоснабжения, канализации, теплоснабжения и газоснабжения (в векторном формате) ГБУ направлены соответствующие запросы.

Сведения о количестве запросов (в том числе уточняющих) и поступивших ответов представлены в таблице 32.

Таблица 33 Информация о количестве запросов, направленных в адрес ОМСУ, а также поступивших ответов (о предоставлении сведений о зонах инженерной обеспеченности и ресурсоснабжающих организациях)

№ п/п	Муниципальное образование	Кол-во первичных запросов	Кол-во поступивших ответов	Кол-во запросов, ответы на которые не поступили	Кол-во уточняющих запросов	Кол-во поступивших ответов	Кол-во запросов, ответы на которые не поступили
1	Бокситогорский	4	4	0	0	0	0
2	Волосовский	2	0	2	0	0	0
3	Волховский	1	0	1	4	3	1
4	Всеволожский	7	4	3	3	3	0
5	Выборгский	1	0	1	7	5	2
6	Гатчинский	1	1	0	6	2	4
7	Кингисеппский	3	3	0	0	0	0
8	Киришский	1	1	0	2	2	0
9	Кировский	6	4	2	3	1	2
10	Лодейнопольский	3	3	0	0	0	0
11	Ломоносовский	2	2	0	3	2	1
12	Лужский	2	1	1	1	1	0
13	Подпорожский	4	4	0	1	0	1
14	Приозерский	3	3	0	0	0	0
15	Сланцевский	2	2	0	0	0	0
16	Тихвинский	2	2	0	0	0	0
17	Тосненский	3	3	0	6	1	5
18	Сосновоборский	1	1	0	1	1	0
Всего	48	38	10	37	21	16

Сбор информации в отношении объектов культурного наследия

Для получения сведений по объектам культурного наследия (федерального, регионального и местного значения) и вновь выявленным объектам, обладающим признаками объектов культурного наследия, расположенным на территории Ленинградской области, а также перечня кадастровых номеров земельных участков и ОКС, входящих в границы территорий объектов культурного наследия, в том числе охранных зон объектов культурного наследия, зон регулируемой застройки и хозяйственной деятельности, зон охраняемого природного ландшафта ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» также были направлены запросы в ОМСУ.

Сведения о количестве запросов и поступивших ответов представлены в таблице 33.

Таблица 34 Информация о количестве запросов, направленных в адрес ОМСУ, а также поступивших ответов (в отношении объектов культурного наследия)

№ п/п	Муниципальное образование	Кол-во первичных запросов	Кол-во запросов, направленных администрациями МР в адрес ГП и СП	Кол-во поступивших ответов от администраций МР	Кол-во запросов, ответы на которые не поступили из администраций МР	Кол-во поступивших ответов от администраций ГП и СП	Кол-во запросов, ответы на которые не поступили из администраций ГП и СП
1	Бокситогорский	1	0	1	0	0	0
2	Волосовский	1	0	1	0	0	0
3	Волховский	1	0	1	0	0	0
4	Всеволожский	1	18	1	0	8	10
5	Выборгский	1	0	0	1	0	0
6	Гатчинский	1	16	1	0	16	0
7	Кингисеппский	1	11	1	0	8	3
8	Киришский	1	5	1	0	1	4
9	Кировский	1	0	1	0	0	0
10	Лодейнопольский	1	0	1	0	0	0
11	Ломоносовский	1	0	0	1	0	0
12	Лужский	1	0	1	0	0	0
13	Подпорожский	1	0	1	0	0	0
14	Приозерский	1	14	0	1	3	11
15	Сланцевский	1	6	1	0	6	0
16	Тихвинский	1	8	1	0	0	8
17	Тосненский	1	12	1	0	4	8
18	Сосновоборский	1	0	1	0	0	0
Всего	18	90	15	3	46	44

Сбор информации по земельным участкам

Для проведения качественного анализа сведений по объектам недвижимости, подлежащим ГКО, ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» направлялись запросы о предоставлении информации в отношении земельных участков, у которых не установлена категория земель.

Сведения о количестве запросов и поступивших ответов представлены в таблице 34.

Таблица 35 Информация о количестве запросов, направленных в адрес ОМСУ, а также поступивших ответов (в отношении земельных участков, у которых не установлена категория земель)

№ п/п	Муниципальное образование	Кол-во запросов	Кол-во поступивших ответов	Кол-во запросов, ответы на которые не поступили
1	Бокситогорский	6	5	1
2	Всеволожский	4	4	0
3	Выборгский	1	1	0
4	Гатчинский	1	1	0
5	Лодейнопольский	4	0	4
6	Ломоносовский	9	5	4
7	Подпорожский	5	2	3
8	Сланцевский	4	3	1
9	Тихвинский	6	1	5
10	Сосновоборский	2	2	0
Всего	42	24	18

Уточнение информации по объектам недвижимости, подлежащим ГКО

В целях устранения выявленных неточностей и противоречий, а также получения информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, ГБУ направлены запросы о предоставлении недостающих данных об оцениваемых земельных участках, в том числе об их расположении, категории земель и виде разрешенного использования.

Сведения о количестве запросов и поступивших ответов представлены
в таблице 35.

Таблица 36 Информация о количестве запросов, направленных в адрес ОМСУ, а также поступивших ответов (в отношении характеристик земельных участков)

№ п/п	Муниципальное образование	Кол-во запросов	Кол-во поступивших ответов	Кол-во запросов, ответы на которые не поступили
1	Волховский	1	1	0
2	Всеволожский	1	1	0
3	Гатчинский	3	2	1
4	Кингисеппский	9	5	4
5	Кировский	1	1	0
6	Приозерский	1	0	1
7	Сланцевский	7	5	2
Всего	23	15	8

Сбор информации, необходимой для рассмотрения деклараций

В рамках рассмотрения деклараций, поданных в ГБУ ЛО «ЛенКадОценка», в адрес ОМСУ направлялись запросы с целью получения сведений, необходимых для проверки информации, содержащихся в декларациях.

Сведения о количестве запросов и поступивших ответов представлены в таблице 36.

Таблица 37 Информация о количестве запросов, направленных в адрес ОМСУ, а также поступивших ответов (запрос сведений, необходимых для рассмотрения деклараций)

№ п/п	Муниципальное образование	Кол-во запросов	Кол-во поступивших ответов	Кол-во запросов, ответы на которые не поступили
1	Всеволожский	2	2	0
2	Гатчинский	2	2	1
3	Ломоносовский	5	2	2
Всего	9	6	3

Запросы, направленные с целью согласования видов использования объектов недвижимости, подлежащих ГКО

Во исполнение требований ст. 12 и ст. 14 Федерального закона № 237-ФЗ, а также п. 3.1 Методических указаний ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» направлены запросы с целью согласования видов использования ЗУ с Ленинградским областным комитетом по управлению государственным имуществом и ОМСУ.

Ст. 8 ГрК РФ, а также п. 20 ст. 14 и п. 15 ст. 15 Федерального закона от 06.10.2003
№ 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к полномочиям органов местного самоуправления городских и сельских поселений, а также муниципальных районов отнесены полномочия в области градостроительной деятельности в том числе утверждение ПЗЗ территорий с установлением ВРИ объектов недвижимости. П. 2 ст. 37 ГрК РФ регламентирует установление ВРИ ЗУ и ОКС применительно к каждой территориальной зоне.

Кроме того, в соответствии со ст. 72 ЗК РФ ОМСУ наделены полномочиями по осуществлению муниципального земельного контроля. Согласно п. 2 ст. 4 Областного закона Ленинградской области от 01.08.2017 № 60-оз «О порядке осуществления муниципального земельного контроля на территории Ленинградской области» муниципальный земельный контроль осуществляется:

1) в отношении расположенных в границах городского округа Ленинградской области объектов земельных отношений - органами местного самоуправления городского округа Ленинградской области;

2) в отношении расположенных в границах городских поселений Ленинградской области объектов земельных отношений - органами местного самоуправления городских поселений Ленинградской области;

3) в отношении расположенных в границах сельских поселений Ленинградской области объектов земельных отношений - органами местного самоуправления муниципальных районов Ленинградской области.

С учетом норм действующего законодательства запросы в отношении согласования ВРИ направлялись сразу в 2 уровня: главам городских и сельских поселений и главам администраций муниципальных районов Ленинградской области.

Сведения о количестве запросов (в том числе дополнительных) и поступивших ответов представлены в таблице 37.

Таблица 38 Информация о количестве запросов, направленных в адрес ОМСУ, а также обработанных ответов (согласование видов использования земельных участков)

№ п/п	Муниципальное образование	Кол-во первичных запросов	Кол-во поступивших ответов	Кол-во запросов, ответы на которые не поступили	Кол-во дополнительных запросов	Кол-во поступивших ответов	Кол-во запросов, ответы на которые не поступили
1	Бокситогорский	8	7	1	10	3	7
2	Волосовский	17	6	11	1	0	1
3	Волховский	15	3	12	1	0	1
4	Всеволожский	19	1	18	2	1	1
5	Выборгский	12	2	10	0	0	0
6	Гатчинский	17	5	12	0	0	0
7	Кингисеппский	11	3	8	1	0	1
8	Киришский	5	2	3	0	0	0
9	Кировский	12	1	11	1	0	1
10	Лодейнопольский	5	1	4	0	0	0
11	Ломоносовский	16	2	14	0	0	0
12	Лужский	16	2	14	0	0	0
13	Подпорожский	5	0	5	6	1	5
14	Приозерский	14	7	7	0	0	0
15	Сланцевский	6	3	3	0	0	0
16	Тихвинский	9	1	8	0	0	0
17	Тосненский	14	3	11	0	0	0
18	Сосновоборский	1	1	0	3	2	1
Всего	202*	50	152	25	7	18

* – Общее количество запросов не соответствует количеству муниципальных образований 1-го уровня, так как часть полномочий по ведению земельного контроля от ОМСУ 1-го уровня (уровень поселений) передана на 2-ой уровень (уровень муниципальных районов).

К настоящему моменту часть ответов на запросы ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» не поступили в адрес ГБУ в связи с тем, что не истек срок, установленный № 237-ФЗ.

Реквизиты писем, направленных в адрес ОМСУ, с целью получения сведений, необходимых для определения КС ОН

Для удобства поиска реквизиты писем ГБУ ЛО «ЛенКадОценка», направленных в адрес органов местного самоуправления, с целью получения сведений, необходимых для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, приведены в таблице (Таблица 39). Сканированные образы писем-запросов и ответов на них приведены в Приложении 1.2.

Таблица 39 Реквизиты запросов, направленных в адрес органов местного самоуправления, а также подведомственных им организаций

№ п/п	Реквизиты запроса ГБУ	Адресат
Запросы в отношении некоммерческих объединений граждан
1	12.02.2018 № 28-и	Администрация (далее также Адм.) МО «Бокситогорский МР» ЛО
2	16.02.2018 № 42-и	Адм. МО «Большедворское СП» Бокситогорского МР ЛО
3	16.02.2018 № 43-и	Адм. МО «Борское СП» Бокситогорского МР ЛО
4	16.02.2018 № 44-и	Адм. МО «Ефимовское ГП» Бокситогорского МР ЛО
5	16.02.2018 № 45-и	Адм. МО «Климовское СП» Бокситогорского МР ЛО
6	16.02.2018 № 46-и	Адм. МО «Лидское СП» Бокситогорского МР ЛО
7	16.02.2018 № 47-и	Адм. МО «Город Пикалево» Бокситогорского МР ЛО
8	16.02.2018 № 48-и	Адм. МО «Радогощинское СП» Бокситогорского МР ЛО
9	16.02.2018 № 49-и	Адм. МО «Самойловское СП» Бокситогорского МР ЛО
10	01.03.2018 № 161-и	Адм. МО «Бокситогорского ГП» Бокситогорского МР ЛО
11	27.04.2018 № 389-и	Адм. МО «Лидское СП» Бокситогорского МР ЛО
12	17.05.2018 № 494-и	Адм. МО «Климовское СП» Бокситогорского МР ЛО
13	21.08.2018 № 805-и	Адм. МО «Лидское СП» Бокситогорского МР ЛО
14	21.08.2018 № 809-и	Адм. МО «Климовское СП» Бокситогорского МР ЛО
15	16.02.2018 № 41-и	Адм. МО «Волосовский МР» ЛО
16	16.02.2018 № 50-и	МО «Рабитицкое СП» Волосовского МР ЛО
17	20.02.2018 № 81-и	Адм. МО» Сельцовское СП» Волосовского МР ЛО
18	20.02.2018 № 82-и	Адм. МО «Сабское СП» Волосовского МР ЛО
19	83-и от 20.02.2018	Адм. МО «Курское СП» Волосовского МР ЛО
20	20.02.2018 № 84-и	Адм. МО «Клопицкое СП» Волосовского МР ЛО
21	20.02.2018 № 86-и	Адм. МО «Кикеринское СП» Волосовского МР ЛО
22	20.02.2018 № 87-и	Адм. МО «Каложицкое СП» Волосовского МР ЛО
23	20.02.2018 № 88-и	Адм. МО «Калитинское СП» Волосовского МР ЛО
24	20.02.2018 № 89-и	Адм. МО «Изварское СП» Волосовского МР ЛО
25	20.02.2018 № 90-и	Адм. МО «Зимитицкое СП» Волосовского МР ЛО
26	20.02.2018 № 91-и	Адм. МО «Губаницкое СП» Волосовского МР ЛО
27	20.02.2018 № 92-и	Адм. МО «Большеврудское сельское» поселение Волосовского МР ЛО
28	20.02.2018 № 93-и	Адм. МО «Беседское СП» Волосовского МР ЛО
29	20.02.2018 № 94-и	Адм. МО «Бегуницкое СП» Волосовского МР ЛО
30	20.02.2018 № 95-и	Адм. МО «Терпилицкое СП» Волосовского МР ЛО
31	01.03.2018 № 160-и	Адм. МО «Волосовское ГП» Волосовского МР ЛО
32	27.04.2018 № 390-и	Адм. МО «Изварское СП» Волосовского МР ЛО
33	27.04.2018 № 393-и	Адм. МО «Бегуницкое СП» Волосовского МР ЛО
34	17.05.2018 № 491-и	Адм. МО «Кикеринское СП» Волосовского МР ЛО
35	17.05.2018 № 493-и	Адм. МО «Калитинское СП» Волосовского МР ЛО
36	30.05.2018 № 576-и	Адм. МО «Большеврудское СП» Волосовского МР ЛО
37	30.05.2018 № 578-и	КУМИ Адм. МО «Волосовский МР» ЛО
38	04.06.2018 № 588-и	Адм. МО «Губаницкое СП» Волосовского МР ЛО
39	04.06.2018 № 589-и	Адм. МО «Изварское СП» Волосовского МР ЛО
40	04.06.2018 № 590-и	Адм. МО «Рабитицкое СП» Волосовского МР ЛО
41	07.06.2018 № 593-и	Адм. МО «Сабское СП» Волосовского МР ЛО
42	07.06.2018 № 594-и	Адм. МО «Терпилицкое СП» Волосовского МР ЛО
43	07.06.2018 № 595-и	Адм. МО «Сельцовское СП» Волосовского МР ЛО
44	07.06.2018 № 596-и	Адм. МО «Бегуницкое СП» Волосовского МР ЛО
45	19.07.2018 № 702-и	КУМИ Адм. МО «Волосовский МР» ЛО
46	24.09.2018 № 906-и	Адм. МО «Большеврудское СП» Волосовского МР ЛО
47	27.11.2018 № 1042-и	Адм. МО «Большеврудское СП» Волосовского МР ЛО
48	07.12.2018 № 1088-и	Адм. МО «Калитинское СП» Волосовского МР ЛО
49	24.12.2018 № 1145-и	Адм. МО «Большеврудское СП» Волосовского МР ЛО
50	16.02.2018 № 40-и	Адм. МО «Волховский МР» ЛО
51	20.02.2018 № 96-и	Адм. МО «Староладожское СП» Волховского МР ЛО
52	20.02.2018 № 97-и	Адм. МО «Сясьстройское городское» поселение Волховского МР ЛО
53	20.02.2018 № 98-и	Адм. МО «Усадищенское СП» Волховского МР ЛО
54	20.02.2018 № 99-и	Адм. МО «Хваловское СП» Волховского МР ЛО
55	20.02.2018 № 100-и	Адм. МО «Колчановское СП» Волховского МР ЛО
56	20.02.2018 № 101-и	Адм. МО «Новоладожское городское» поселение Волховского МР ЛО
57	20.02.2018 № 102-и	Адм. МО «Пашское СП» Волховского МР ЛО
58	05.03.2018 № 185-и	Адм. МО «Потанинское СП» Волховского МР ЛО
59	05.03.2018 № 186-и	Адм. МО «Свирицкое СП» Волховского МР ЛО
60	05.03.2018 № 187-и	Адм. МО «Селивановское СП» Волховского МР ЛО
61	05.03.2018 № 188-и	Адм. МО «Бережковское СП» Волховского МР ЛО
62	05.03.2018 № 189-и	Адм. МО «Иссадское СП» Волховского МР ЛО
63	05.03.2018 № 190-и	Адм. МО «Кисельнинское СП» Волховского МР ЛО
64	05.03.2018 № 191-и	Адм. МО «Вындиноостровское СП» Волховского МР ЛО
65	27.04.2018 № 394-и	Адм. МО «Усадищенское СП» Волховского МР ЛО
66	27.04.2018 № 395-и	Адм. МО «Пашское СП» Волховского МР ЛО
67	27.04.2018 № 404-и	Адм. МО «Селивановское СП» Волховского МР ЛО
68	27.04.2018 № 405-и	Адм. МО «Свирицкое СП» Волховского МР ЛО
69	27.04.2018 № 415-и	Адм. МО «Бережковское СП» Волховского МР ЛО
70	14.06.2018 № 608-и	Адм. МО «Пашское СП» Волховского МР ЛО
71	14.06.2018 № 609-и	Адм. МО «Староладожское СП» Волховского МР ЛО
72	14.06.2018 № 610-и	Адм. МО «Потанинское СП» Волховского МР ЛО
73	14.06.2018 № 611-и	Адм. МО «Сясьстройское городское поселени» Волховского МР ЛО
74	14.06.2018 № 612-и	Адм. МО «Новоладожское городское» поселение Волховского МР ЛО
75	27.06.2018 № 653-и	Адм. МО «Иссадское СП» Волховского МР ЛО
76	27.06.2018 № 653-и	Адм. МО «Усадищенское СП» Волховского МР ЛО
77	29.06.2018 № 660-и	Адм. МО «Вындиноостровское СП» Волховского МР ЛО
78	17.07.2018 № 700-и	Адм. МО «Волховский МР» ЛО
79	19.07.2018 № 703-и	Адм. МО «Кисельнинское СП» Волховского МР ЛО
80	21.08.2018 № 808-и	Адм. МО «Бережковское СП» Волховского МР ЛО
81	20.09.2018 № 900-и	Адм. МО «Волховский МР» ЛО
82	26.09.2018 № 913-и	Адм. МО «Староладожское СП» Волховского МР ЛО
83	26.09.2018 № 914-и	Адм. МО «Новоладожское городское» поселение Волховского МР ЛО
84	26.09.2018 № 915-и	Адм. МО «Усадищенское СП» Волховского МР ЛО
85	26.09.2018 № 917-и	Адм. МО «Вындиноостровское СП» Волховского МР ЛО
86	26.09.2018 № 918-и	Адм. МО «Пашское СП» Волховского МР ЛО
87	01.10.2018 № 935-и	Адм. МО «Кисельнинское СП» Волховского МР ЛО
88	01.03.2018 № 158-и	Адм. МО «Город Всеволожск» Всеволожского МР ЛО
89	05.03.2018 № 192-и	Адм. МО «Город Всеволожск» Всеволожского МР ЛО
90	05.03.2018 № 193-и	Адм. МО «Всеволожский МР» ЛО
91	05.03.2018 № 194-и	Адм. МО «Бугровское СП» Всеволожского МР ЛО
92	05.03.2018 № 195-и	Адм. МО «Новодевяткинское СП» Всеволожского МР ЛО
93	05.03.2018 № 196-и	Адм. МО «Лесколовское СП» Всеволожского МР ЛО
94	06.03.2018 № 199-и	Адм. МО «Город Сертолово» Всеволожского МР ЛО
95	06.03.2018 № 200-и	Адм. МО «Агалатовское СП» Всеволожского МР ЛО
96	06.03.2018 № 201-и	Адм. МО «Дубровское ГП» Всеволожского МР ЛО
97	06.03.2018 № 202-и	Адм. МО «Куйвозовское СП» Всеволожского МР ЛО
98	06.03.2018 № 203-и	Адм. МО «Юкковское СП» Всеволожского МР ЛО
99	06.03.2018 № 204-и	Адм. МО «Щегловское СП» Всеволожского МР ЛО
100	06.03.2018 № 205-и	Адм. МО «Токсовское ГП» Всеволожского МР ЛО
101	06.03.2018 № 206-и	Адм. МО «Романовское СП» Всеволожского МР ЛО
102	06.03.2018 № 207-и	Адм. МО «Колтушское СП» Всеволожского МР ЛО
103	06.03.2018 № 208-и	Адм. МО «Кузьмоловское ГП» Всеволожского МР ЛО
104	12.03.2018 № 217-и	Адм. МО «Рахьинское ГП» Всеволожского МР ЛО
105	12.03.2018 № 218-и	Адм. МО «Заневское ГП» Всеволожского МР ЛО
106	12.03.2018 № 219-и	Адм. МО «Свердловское ГП» Всеволожского МР ЛО
107	12.03.2018 № 220-и	Адм. МО «Морозовское ГП» Всеволожского МР ЛО
108	12.03.2018 № 221-и	Адм. МО «Муринское СП» Всеволожского МР ЛО
109	27.04.2018 № 411-и	Адм. МО «Романовское СП» Всеволожского МР ЛО
110	27.04.2018 № 412-и	Адм. МО «Кузьмоловское ГП» Всеволожского МР ЛО
111	27.04.2018 № 413-и	Адм. МО «Рахьинское ГП» Всеволожского МР ЛО
112	27.04.2018 № 414-и	Адм. МО «Дубровское ГП» Всеволожского МР ЛО
113	27.04.2018 № 416-и	Адм. МО «Бугровское СП» Всеволожского МР ЛО
114	27.04.2018 № 417-и	Адм. МО «Куйвозовское СП» Всеволожского МР ЛО
115	27.04.2018 № 418-и	Адм. МО «Юкковское СП» Всеволожского МР ЛО
116	27.04.2018 № 419-и	Адм. МО «Щегловское СП» Всеволожского МР ЛО
117	27.04.2018 № 421-и	Адм. МО «Заневское ГП» Всеволожского МР ЛО
118	19.06.2018 № 634-и	Адм. МО «Морозовское ГП» Всеволожского МР ЛО
119	25.07.2018 № 716-и	Адм. МО «Колтушское СП» Всеволожского МР ЛО
120	30.07.2018 № 728-и	Адм. МО «Город Всеволожск» Всеволожского МР ЛО
121	20.08.2018 № 801-и	Адм. МО «Юкковское СП» Всеволожского МР ЛО Адм. МО «Всеволожский МР» ЛО
122	21.08.2018 № 806-и	Адм. МО «Щегловское СП» Всеволожского МР ЛО Адм. МО «Всеволожский МР» ЛО
123	27.08.2018 № 820-и	Адм. МО «Токсовское ГП» Всеволожского МР ЛО
124	28.08.2018 № 821-и	Адм. МО «Агалатовское СП» Всеволожского МР ЛО
125	28.08.2018 № 822-и	Адм. МО «Рахьинское ГП» Всеволожского МР ЛО
126	31.08.2018 № 848-и	Адм. МО «Бугровское СП» Всеволожского МР ЛО
127	31.08.2018 № 849-и	Адм. МО «Колтушское СП» Всеволожского МР ЛО
128	31.08.2018 № 850-и	Адм. МО «Свердловское ГП» Всеволожского МР ЛО
129	31.08.2018 № 851-и	Адм. МО «Город Сертолово» Всеволожского МР ЛО
130	31.08.2018 № 852-и	Адм. МО «Куйвозовское СП» Всеволожского МР ЛО
131	05.09.2018 № 857-и	Адм. МО «Романовское СП» Всеволожского МР ЛО
132	05.09.2018 № 858-и	Адм. МО «Щегловское СП» Всеволожского МР ЛО
133	07.09.2018 № 868-и	Адм. МО «Морозовское ГП» Всеволожского МР ЛО
134	07.09.2018 № 869-и	Адм. МО «Лесколовское СП» Всеволожского МР ЛО
135	11.09.2018 № 873-и	Адм. МО «Всеволожский МР» ЛО
136	11.09.2018 № 874-и	Адм. МО «Всеволожский МР» ЛО
137	11.09.2018 № 875-и	Адм. МО «Всеволожский МР» ЛО
138	13.09.2018 № 878-и	Адм. МО «Всеволожский МР» ЛО
139	13.09.2018 № 879-и	Адм. МО «Всеволожский МР» ЛО
140	20.09.2018 № 902-и	Адм. МО «Юкковское СП» Всеволожского МР ЛО
141	31.10.2018 № 986-и	Адм. МО «Колтушское СП» Всеволожского МР ЛО
142	31.10.2018 № 987-и	Адм. МО «Агалатовское СП» Всеволожского МР ЛО
143	06.11.2018 № 996-и	Адм. МО «Лесколовское СП» Всеволожского МР ЛО
144	06.11.2018 № 998-и	Адм. МО «Щегловское СП» Всеволожского МР ЛО
145	06.11.2018 № 1000-и	Адм. МО «Юкковское СП» Всеволожского МР ЛО
146	15.11.2018 № 1014-и	Адм. МО «Всеволожский МР» ЛО
147	27.11.2018 № 1040-и	Адм. МО «Город Сертолово» Всеволожского МР ЛО
148	07.12.2018 № 1086-и	Адм. МО «Агалатовское СП» Всеволожского МР ЛО
149	07.12.2018 № 1088-и	Адм. МО «Бугровское СП» Всеволожского МР ЛО
150	07.12.2018 № 1089-и	Адм. МО «Город Сертолово» Всеволожского МР ЛО
151	10.12.2018 № 1090-и	Адм. МО «Токсовское ГП» Всеволожского МР ЛО
152	10.12.2018 № 1091-и	Адм. МО «Рахьинское ГП» Всеволожского МР ЛО
153	17.12.2018 № 1111-и	Адм. МО «Щегловское СП» Всеволожского МР ЛО
154	17.12.2018 № 1112-и	Адм. МО «Колтушское СП» Всеволожского МР ЛО
155	20.12.2018 № 1123-и	Адм. МО «Юкковское СП» Всеволожского МР ЛО
156	20.12.2018 № 1129-и	Адм. МО «Романовское СП» Всеволожского МР ЛО
157	21.12.2018 № 1134-и	Адм. МО «Свердловское ГП» Всеволожского МР ЛО
158	21.12.2018 № 1135-и	Адм. МО «Куйвозовское СП» Всеволожского МР ЛО
159	21.12.2018 № 1136-и	Адм. МО «Романовское СП» Всеволожского МР ЛО
160	21.12.2018 № 1138-и	Адм. МО «Морозовское ГП» Всеволожского МР ЛО
161	24.12.2018 № 1142-и	Адм. МО «Щегловское СП» Всеволожского МР ЛО
162	24.12.2018 № 1143-и	Адм. МО «Кузьмоловское ГП» Всеволожского МР ЛО
163	24.12.2018 № 1144-и	Адм. МО «Бугровское СП» Всеволожского МР ЛО
164	24.12.2018 № 1146-и	Адм. МО «Колтушское СП» Всеволожского МР ЛО
165	25.12.2018 № 1160-и	Адм. МО «Город Всеволожск» Всеволожского МР ЛО
166	25.12.2018 № 1164-и	Адм. МО «Морозовское ГП» Всеволожского МР ЛО
167	26.12.2018 № 1165-и	Адм. МО «Лесколовское СП» Всеволожского МР ЛО
168	26.12.2018 № 1169-и	Адм. МО «Лесколовское СП» Всеволожского МР ЛО
169	09.04.2019 № 317-И-19	Адм. МО «Юкковское СП» Всеволожского МР ЛО
170	09.04.2019 № 320-И-19	Адм. МО «Морозовское ГП» Всеволожского МР ЛО
171	09.04.2019 № 321-И-19	Адм. МО «Токсовское ГП» Всеволожского МР ЛО
172	09.04.2019 № 326-В-19	Адм. МО «Рахьинское ГП» Всеволожского МР ЛО
173	15.04.2019 № 340-И-19	Адм. МО «Лесколовское СП» Всеволожского МР ЛО
174	22.04.2019 № 389-И-19	Адм. МО «Щегловское СП» Всеволожского МР ЛО
175	05.06.2019 № 460-И-19	Адм. МО «Рахьинское ГП» Всеволожского МР ЛО Адм. МО «Всеволожский МР» ЛО
176	06.06.2019 № 462-И-19	Адм. МО «Токсовское ГП» Всеволожского МР ЛО Адм. МО «Всеволожский МР» ЛО
177	06.06.2019 № 463-И-19	Адм. МО «Юкковское СП» Всеволожского МР ЛО Адм. МО «Всеволожский МР» ЛО
178	11.06.2019 № 471-И-19	Адм. МО «Щегловское СП» Всеволожского МР ЛО Адм. МО «Всеволожский МР» ЛО
179	19.02.2018 № 68-и	Адм. МО «Полянское СП» Выборгского района ЛО
180	19.02.2018 № 69-и	Адм. МО «Рощинское ГП» Выборгского района ЛО
181	19.02.2018 № 70-и	Адм. МО «Светогорское ГП» Выборгского района ЛО
182	19.02.2018 № 71-и	Адм. МО «Советское ГП» Выборгского района ЛО
183	19.02.2018 № 72-и	Адм. МО «Гончаровское СП» Выборгского района ЛО
184	19.02.2018 № 75-и	Адм. МО «Выборгский район» ЛО
185	19.02.2018 № 76-и	Адм. МО «Высоцкое ГП» Выборгского района ЛО
186	19.02.2018 № 77-и	Адм. МО «Каменногорское ГП» Выборгского района ЛО
187	20.02.2018 № 78-и	Адм. МО «Первомайское СП» Выборгского района ЛО
188	20.02.2018 № 79-и	Адм. МО «Приморское ГП» Выборгского района ЛО
189	20.02.2018 № 80-и	Адм. МО «Селезневское СП» Выборгского района ЛО
190	20.02.2018 № 85-и	Адм. МО «Красносельское СП» Выборгского района ЛО
191	17.05.2018 № 486-и	Адм. МО «Рощинское ГП» Выборгского района ЛО
192	17.05.2018 № 492-и	Адм. МО «Советское ГП» Выборгского района ЛО
193	17.05.2018 № 495-и	Адм. МО «Светогорское ГП» Выборгского района ЛО
194	31.08.2018 № 846-и	Адм. МО «Рощинское ГП» Выборгского района ЛО Адм. МО «Выборгский район» ЛО
195	27.09.2018 № 928-и	Адм. МО «Выборгский район» ЛО
196	17.10.2018 № 963-и	Адм. МО «Каменногорское ГП» Выборгского района ЛО
197	05.12.2018 № 1077-и	Адм. МО «Приморское ГП» Выборгского района ЛО
198	25.12.2018 № 1149-и	Адм. МО «Каменногорское ГП» Выборгского района ЛО
199	25.12.2018 № 1158-и	Адм. МО «Рощинское ГП» Выборгского района ЛО
200	26.12.2018 № 1175-и	Адм. МО «Выборгский район» ЛО
201	15.03.2019 № 161-И-19	Адм. МО «Рощинское ГП» Выборгского района ЛО
202	15.03.2019 № 162-И-19	Адм. МО «Первомайское СП» Выборгского района ЛО
203	18.03.2019 № 164-И-19	Адм. МО «Рощинское ГП» Выборгского района ЛО
204	18.03.2019 № 165-И-19	Адм. МО «Советское ГП» Выборгского района ЛО
205	18.03.2019 № 166-И-19	Адм. МО «Селезневское СП» Выборгского района ЛО
206	18.03.2019 № 168-И-19	Адм. МО «Приморское ГП» Выборгского района ЛО
207	18.03.2019 № 169-И-19	Адм. МО «Красносельское СП» Выборгского района ЛО
208	18.03.2019 № 171-И-19	Адм. МО «Первомайское СП» Выборгского района ЛО
209	18.03.2019 № 172-И-19	Адм. МО «Гончаровское СП» Выборгского района ЛО
210	19.03.2019 № 173-И-19	Адм. МО «Светогорское ГП» Выборгского района ЛО
211	19.0319 № 174-И-19	Адм. МО «Каменногорское ГП» Выборгского района ЛО
212	21.03.2019 № 175-И-19	Адм. МО «Высоцкое ГП» Выборгского района ЛО
213	28.03.2019 № 250-И-19	Адм. МО «Выборгский район» ЛО
214	01.04.2019 № 263-И-19	Адм. МО «Выборгский район» ЛО Адм. МО «Полянское СП» Выборгского района ЛО
215	02.04.2019 № 283-И-19	Адм. МО «Выборгский район» ЛО Адм. МО «Селезневское СП» Выборгского района ЛО
216	02.04.2019 № 285-И-19	Адм. МО «Выборгский район» ЛО Адм. МО «Советское ГП» Выборгского района ЛО
217	03.04.2019 289-И-19	Адм. МО «Выборгский район» ЛО Адм. МО «Гончаровское СП» Выборгского района ЛО
218	03.04.2019 № 290-И-19	Адм. МО «Выборгский район» ЛО Адм. МО «Рощинское ГП» Выборгского района ЛО
219	08.04.2019 № 312-И-19	Адм. МО «Выборгский район» ЛО
220	11.06.2019 № 470-И-19	Адм. МО «Каменногорское ГП» Выборгского района ЛО Адм. МО «Выборгский район» ЛО
221	11.06.2019 № 473-И-19	Адм. МО «Выборгский район» ЛО Адм. МО «Гончаровское СП» Выборгского района ЛО
222	11.06.2019 № 474-И-19	Адм. МО «Светогорское ГП» Выборгского района ЛО Адм. МО «Выборгский район» ЛО
223	13.06.2019 № 475-И-19	Адм. МО «Выборгский район» ЛО Адм. МО «Советское ГП» Выборгского района ЛО
224	13.06.2019 № 476-И-19	Адм. МО «Советское ГП» Выборгского района ЛО
225	13.06.2019 № 477-И-19	Адм. МО «Красносельское СП» Выборгского МР ЛО Адм. МО «Выборгский район» ЛО
226	19.02.2018 № 52-и	Адм. МО «Гатчинский МР» ЛО
227	19.02.2018 № 53-и	Адм. МО «Большеколпанское СП» Гатчинского МР ЛО
228	19.02.2018 № 54-и	Адм. МО «Вырицкое ГП» Гатчинского МР ЛО
229	19.02.2018 № 55-и	Адм. МО «Дружногорское ГП» Гатчинского МР ЛО
230	19.02.2018 № 56-и	Адм. МО «Кобринское СП» Гатчинского МР ЛО
231	19.02.2018 № 57-и	Адм. МО «Город Коммунар» Гатчинского МР ЛО
232	19.02.2018 № 58-и	Адм. МО «Пудомягское СП» Гатчинского МР ЛО
233	19.02.2018 № 59-и	Адм. МО «Рождественское СП» Гатчинского МР ЛО
234	19.02.2018 № 60-и	Адм. МО «Сиверское ГП» Гатчинского МР ЛО
235	19.02.2018 № 61-и	Адм. МО «Сяськелевское СП» Гатчинского МР ЛО
236	19.02.2018 № 62-и	Адм. МО «Елизаветинское СП» Гатчинского МР ЛО
237	19.02.2018 № 63-и	Адм. МО «Войсковицкое СП» Гатчинского МР ЛО
238	19.02.2018 № 64-и	Адм. МО «Сусанинское СП» Гатчинского МР ЛО
239	19.02.2018 № 65-и	Адм. МО «Новосветское СП» Гатчинского МР ЛО
240	19.02.2018 № 66-и	Адм. МО «Таицкое ГП» Гатчинского МР ЛО
241	19.02.2018 № 73-и	Адм. МО «Веревское СП» Гатчинского МР ЛО
242	19.02.2018 № 74-и	Адм. МО «Пудостьское СП» Гатчинского МР ЛО
243	01.03.2018 № 159-и	Адм. МО «Город Гатчина» Гатчинского МР ЛО
244	27.04.2018 № 391-и	Адм. МО «Дружногорское ГП» Гатчинского МР ЛО
245	27.04.2018 № 392-и	Адм. МО «Вырицкое ГП» Гатчинского МР ЛО
246	17.05.2018 № 489-и	Адм. МО «Пудомягское СП» Гатчинского МР ЛО
247	17.05.2018 № 490-и	Адм. МО «Сусанинское СП» Гатчинского МР ЛО
248	31.08.2018 № 844-и	Адм. МО «Дружногорское ГП» Гатчинского МР ЛО Адм. МО «Гатчинский МР» ЛО
249	31.08.2018 № 845-и	Адм. МО «Сусанинское СП» Гатчинского МР ЛО Адм. МО «Гатчинский МР» ЛО
250	06.11.2018 № 999-и	Адм. МО «Гатчинский МР» ЛО
251	14.02.2019 № 85-И-19	Адм. МО «Гатчинский МР» ЛО
252	06.03.2019 № 150-И-19	Адм. МО «Гатчинский МР» ЛО Адм. МО «Кобринское СП» Гатчинского МР ЛО
253	02.03.2018 № 173-и	Адм. МО «Фалилеевское СП» Кингисеппского МР ЛО
254	02.03.2018 № 174-и	Адм. МО «Город Ивангород» Кингисеппского МР ЛО
255	02.03.2018 № 175-и	Адм. МО «Куземкинское СП» Кингисеппского МР ЛО
256	02.03.2018 № 176-и	Адм. МО «Усть-Лужское СП» Кингисеппского МР ЛО
257	02.03.2018 № 177-и	Адм. МО «Пустомержское СП» Кингисеппского МР ЛО
258	02.03.2018 № 178-и	Адм. МО «ОпольевскоеСП» Кингисеппского МР ЛО
259	02.03.2018 № 179-и	Адм. МО «Нежновское СП» Кингисеппского МР ЛО
260	02.03.2018 № 180-и	Адм. МО «Котельское СП» Кингисеппского МР ЛО
261	05.03.2018 № 182-и	Адм. МО «Вистинское СП» Кингисеппского МР ЛО
262	05.03.2018 № 183-и	Адм. МО «Большелуцкое СП» Кингисеппского МР ЛО
263	05.03.2018 № 184-и	Адм. МО «Кингисеппский МР» ЛО
264	27.04.2018 № 406-и	Адм. МО «Нежновское СП» Кингисеппского МР ЛО
265	27.04.2018 № 407-и	Адм. МО «Усть-Лужское СП» Кингисеппского МР ЛО
266	27.04.2018 № 410-и	Адм. МО «Город Ивангород» Кингисеппского МР ЛО
267	30.07.2018 № 729-и	Адм. МО «Кингисеппский МР» ЛО
268	21.08.2018 № 810-и	Адм. МО «Город Ивангород» Кингисеппского МР ЛО Адм. МО «Кингисеппский МР» ЛО
269	21.08.2018 № 811-и	Адм. МО «Нежновское СП» Кингисеппского МР ЛО Адм. МО «Кингисеппский МР» ЛО
270	14.09.2018 № 891-и	Адм. МО «Нежновское СП» Кингисеппского МР ЛО
271	10.12.2018 № 1098-и	Адм. МО «Кингисеппский МР» ЛО
272	12.12.2018 № 1101-и	Адм. МО «Нежновское СП» Кингисеппского МР ЛО
273	01.03.2018 № 154-и	Адм. МО «Пчевжинское СП» Киришского МР ЛО
274	01.03.2018 № 155-и	Адм. МО «Пчевское СП» Киришского МР ЛО
275	01.03.2018 № 156-и	Адм. МО «Будогощское ГП» Киришского МР ЛО
276	01.03.2018 № 157-и	Адм. МО «Глажевское СП» Киришского МР ЛО
277	02.03.2018 № 171-и	Адм. МО «Киришский МР» ЛО
278	02.03.2018 № 172-и	Адм. МО «Кусинское СП» Киришского МР ЛО
279	19.03.2018 № 275-и	Адм. МО «Киришское ГП» Киришского муниципального района
280	27.04.2018 № 397-и	Адм. МО «Кусинское СП» Киришского МР ЛО
281	27.04.2018 № 399-и	Адм. МО «Пчевское СП» Киришского МР ЛО
282	21.02.2019 № 106-И-19	Адм. МО «Киришский МР» ЛО
283	01.03.2019 № 130-И-19	Адм. МО «Киришский МР» ЛО Адм. МО «Будогощское ГП» Киришского МР ЛО
284	01.03.2019 № 138-И-19	Адм. МО «Киришский МР» ЛО Адм. МО «Пчевжинское СП» Киришского МР ЛО
285	04.03.2019 № 140-И-19	Адм. МО «Киришский МР» ЛО Адм. МО «Глажевское СП» Киришского МР ЛО
286	04.03.2019 № 141-И-19	Адм. МО «Киришский МР» ЛО Адм. МО «Кусинское СП» Киришского МР ЛО
287	04.03.2019 № 142-И-19	Адм. МО «Киришский МР» ЛО Адм. МО «Пчевское СП» Киришского МР ЛО
288	15.03.2018 № 257-и	Адм. МО «Город Кировск» Кировского МР ЛО
289	15.03.2018 № 260-и	Адм. МО «Кировский МР» ЛО
290	15.03.2018 № 261-и	Адм. МО «Синявинское ГП» Кировского МР ЛО
291	15.03.2018 № 262-и	Адм. МО «Шлиссербургское ГП» Кировского МР ЛО
292	15.03.2018 № 263-и	Адм. МО «Отрадненское ГП» Кировского МР ЛО
293	15.03.2018 № 264-и	Адм. МО «Суховское СП» Кировского МР ЛО
294	15.03.2018 № 265-и	Адм. МО «Путиловское СП» Кировского МР ЛО
295	19.03.2018 № 273-и	Адм. МО «Приладожское ГП» Кировского МР ЛО
296	19.03.2018 № 274-и	Адм. МО «Павловское ГП» Кировского МР ЛО
297	19.03.2018 № 276-и	Адм. МО «Шумское СП» Кировского МР ЛО
298	19.03.2018 № 277-и	Адм. МО «Назиевское ГП» Кировского МР ЛО
299	09.07.2018 № 686-и	Адм. МО «Мгинское ГП» Кировского МР ЛО
300	14.06.2018 № 613-и	Адм. МО «Отрадненское ГП» Кировского МР ЛО
301	20.06.2018 № 639-и	Адм. МО «Синявинское ГП» Кировского МР ЛО
302	20.06.2018 № 643-и	Адм. МО «Шумское СП» Кировского МР ЛО
303	20.06.2018 № 644-и	Адм. МО «Путиловское СП» Кировского МР ЛО
304	26.06.2018 № 649-и	Адм. МО «Шумское СП» Кировского МР ЛО
305	13.09.2018 № 880-и	Адм. МО «Павловское ГП» Кировского МР ЛО
306	13.09.2018 № 882-и	Адм. МО «Шумское СП» Кировского МР ЛО
307	13.09.2018№ 884-и	Адм. МО «Шлиссербургское ГП» Кировского МР ЛО
308	13.09.2018 № 885-и	Адм. МО «Назиевское ГП» Кировского МР ЛО
309	14.09.2018 № 887-и	Адм. МО «Синявинское ГП» Кировского МР ЛО
310	14.09.2018 № 888-и	Адм. МО «Кировский МР» ЛО
311	14.09.2018 № 889-и	Адм. МО «Мгинское ГП» Кировского МР ЛО
312	14.09.2018 № 890-и	Адм. МО «Город Кировск» Кировского МР ЛО
313	14.09.2018 № 892-и	Адм. МО «Суховское СП» Кировского МР ЛО
314	22.10.2018 № 974-и	Адм. МО «Суховское СП» Кировского МР ЛО
315	12.12.2018 № 1099-и	Адм. МО «Мгинское ГП» Кировского МР ЛО
316	17.12.2018 № 1110-и	Адм. МО «Город Кировск» Кировского МР ЛО
317	17.12.2018 1113-и	Адм. МО «Кировский МР» ЛО
318	25.12.2018 № 1151-и	Адм. МО «Синявинское ГП» Кировского МР ЛО
319	09.04.2019 № 318-И-19	Адм. МО «Город Кировск» Кировского МР ЛО
320	26.02.2018 № 108-и	Адм. МО «Янегское СП» Лодейнопольского МР ЛО
321	26.02.2018 № 109-и	Адм. МО «Свирьстройское ГП» Лодейнопольского МР ЛО
322	15.03.2018 № 251-и	Адм. МО «Лодейнопольское ГП» Лодейнопольского МР ЛО
323	15.03.2018 № 254-и	Адм. МО «Доможировское СП» Лодейнопольского МР ЛО
324	15.03.2018 № 255-и	Адм. МО «Алеховщинское СП» Лодейнопольского МР ЛО
325	15.03.2018 № 256-и	Адм. МО «Лодейнопольский МР» ЛО
326	27.04.2018 № 387-и	Адм. МО «Янегское СП» Лодейнопольского МР ЛО
327	27.04.2018 № 388-и	Адм. МО «Свирьстройское ГП» Лодейнопольского МР ЛО
328	19.06.2018 № 624-и	Адм. МО «Алеховщинское СП» Лодейнопольского МР ЛО
329	25.07.2018 № 717-и	Адм. МО «Лодейнопольский МР» ЛО
330	31.08.2018 № 847-и	Адм. МО «Свирьстройское ГП» Лодейнопольского МР ЛО Адм. МО «Лодейнопольский МР» ЛО
331	26.09.2018 № 912-и	Адм. МО «Лодейнопольский МР» ЛО
332	25.12.2018 № 1163-и	Адм. МО «Лодейнопольский МР» ЛО
333	26.02.2018 № 110-и	Адм. МО «Пениковское СП» Ломоносовского МР ЛО
334	26.02.2018 № 111-и	Адм. МО «Русско-Высоцкое» СП» Ломоносовского МР ЛО
335	26.02.2018 № 112-и	Адм. МО «Ропшинское СП» Ломоносовского МР ЛО
336	26.02.2018 № 113-и	Адм. МО «Горбунковское СП» Ломоносовского МР ЛО
337	26.02.2018 № 114-и	Адм. МО «Виллозское СП» Ломоносовского МР ЛО
338	26.02.2018 № 115-и	Адм. МО «Большеижорское городского поселение» Ломоносовского МР ЛО
339	26.02.2018 № 116-и	Адм. МО «Оржицкое СП» Ломоносовского МР ЛО
340	26.02.2018 № 117-и	Адм. МО «Низинское СП» Ломоносовского МР ЛО
341	26.02.2018 № 118-и	Адм. МО «Лопухинское СП» Ломоносовского МР ЛО
342	26.02.2018 № 119-и	Адм. МО «Лаголовское СП» Ломоносовского МР ЛО
343	26.02.2018 № 120-и	Адм. МО «Копорское СП» Ломоносовского МР ЛО
344	26.02.2018 № 121-и	Адм. МО «Кипенское СП» Ломоносовского МР ЛО
345	26.02.2018 № 122-и	Адм. МО «Гостилицкое СП» Ломоносовского МР ЛО
346	15.03.2018 № 252-и	Адм. МО «Лебяженское ГП» Ломоносовского МР ЛО
347	15.03.2018 № 258-и	Адм. МО «Аннинское СП» Ломоносовского МР ЛО
348	15.03.2018 № 259-и	Адм. МО «Ломоносовский МР» ЛО
349	26.02.2018 № 111-и	Адм. МО «Русско-Высоцкое» СП» Ломоносовского МР ЛО
350	28.03.2018 № 305-и	Адм. МО «Копорское СП» Ломоносовского МР ЛО
351	18.04.2018 № 367-и	Адм. МО «Лаголовское СП» Ломоносовского МР ЛО
352	25.04.2018 № 376-и	Адм. МО «Кипенское СП» Ломоносовского МР ЛО
353	27.04.2018 № 403-и	Адм. МО «Большеижорское городского поселение» Ломоносовского МР ЛО
354	27.04.2018 № 408-и	Адм. МО «Ропшинское СП» Ломоносовского МР ЛО
355	28.05.2018 № 560-и	Адм. МО «Копорское СП» Ломоносовского МР ЛО
356	28.05.2018 № 561-и	Адм. МО «Гостилицкое СП» Ломоносовского МР ЛО
357	28.05.2018 № 562-и	Адм. МО «Оржицкое СП» Ломоносовского МР ЛО
358	28.05.2018 № 563-и	Адм. МО «Горбунковское СП» Ломоносовского МР ЛО
359	28.05.2018 № 564-и	Адм. МО «Лебяженское ГП» Ломоносовского МР ЛО
360	28.05.2018 № 565-и	Адм. МО «Лопухинское СП» Ломоносовского МР ЛО
361	28.05.2018 № 566-и	Адм. МО «Низинское СП» Ломоносовского МР ЛО
362	30.05.2018 № 574-и	Адм. МО «Аннинское СП» Ломоносовского МР ЛО
363	30.05.2018 № 575-и	Адм. МО «Ропшинское СП» Ломоносовского МР ЛО
364	30.05.2018 № 577-и	Адм. МО «Пениковское СП» Ломоносовского МР ЛО
365	07.06.2018 № 597-и	Адм. МО «Большеижорское городского поселение» Ломоносовского МР ЛО
366	19.07.2018 № 704-и	Адм. МО «Виллозское СП» Ломоносовского МР ЛО
367	23.07.2018 № 708-и	Адм. МО «Лебяженское ГП» Ломоносовского МР ЛО
368	14.08.2018 № 788-и	Адм. МО «Ропшинское СП» Ломоносовского МР ЛО
369	26.09.2018 № 919-и	Адм. МО «Пениковское СП» Ломоносовского МР ЛО
370	27.09.2018 № 924-и	Адм. МО «Лопухинское СП» Ломоносовского МР ЛО Адм. МО «Ломоносовский МР» ЛО
371	22.10.2018 № 973-и	Адм. МО «Лопухинское СП» Ломоносовского МР ЛО
372	29.11.2018 № 1052-и	Адм. МО «Пениковское СП» Ломоносовского МР ЛО
373	21.12.2018 № 1140-и	Адм. МО «Ломоносовский МР» ЛО
374	25.12.2018 № 1147-и	Адм. МО «Аннинское СП» Ломоносовского МР ЛО
375	25.12.2018 № 1148-и	Адм. МО «Лебяженское ГП» Ломоносовского МР ЛО
376	25.12.2018 № 1152-и	Адм. МО «Низинское СП» Ломоносовского МР ЛО
377	25.12.2018 № 1153-и	Адм. МО «Лаголовское СП» Ломоносовского МР ЛО
378	25.12.2018 № 1154-и	Адм. МО «Оржицкое СП» Ломоносовского МР ЛО
379	25.12.2018 № 1155-и	Адм. МО «Гостилицкое СП» Ломоносовского МР ЛО
380	25.12.2018 № 1157-и	Адм. МО «Копорское СП» Ломоносовского МР ЛО
381	25.12.2018 № 1159-и	Адм. МО «Пениковское СП» Ломоносовского МР ЛО
382	25.12.2018 № 1161-и	Адм. МО «Кипенское СП» Ломоносовского МР ЛО
383	25.12.2018 № 1162-и	Адм. МО «Лопухинское СП» Ломоносовского МР ЛО
384	26.12.2018 № 1166-и	Адм. МО «Большеижорское городского поселение» Ломоносовского МР ЛО
385	26.12.2018 № 1167-и	Адм. МО «Виллозское СП» Ломоносовского МР ЛО
386	26.12.2018 № 1168-и	Адм. МО «Горбунковское СП» Ломоносовского МР ЛО
387	28.12.2018 № 1192-и	Адм. МО «Ропшинское СП» Ломоносовского МР ЛО
388	09.04.2019 № 319-И-19	Адм. МО «Кипенское СП» Ломоносовского МР ЛО
389	09.04.2019 № 322-И-19	Адм. МО «Ропшинское СП» Ломоносовского МР ЛО
390	09.04.2019 № 323-И-19	Адм. МО «Горбунковское СП» Ломоносовского МР ЛО
391	09.04.2019 № 324-И-19	Адм. МО «Гостилицкое СП» Ломоносовского МР ЛО
392	09.04.2019 № 325-И-19	Адм. МО «Большеижорское городского поселение» Ломоносовского МР ЛО
393	04.06.2019 № 453-И-19	Адм. МО «Лопухинское СП» Ломоносовского МР ЛО Адм. МО «Ломоносовский МР» ЛО
394	04.06.2019 № 454-И-19	Адм. МО «Горбунковское СП» Ломоносовского МР ЛО Адм. МО «Ломоносовский МР» ЛО
395	05.06.2019 № 458-И-19	Адм. МО «Ропшинское СП» Ломоносовского МР ЛО Адм. МО «Ломоносовский МР» ЛО
396	27.02.2018 № 125-и	Адм. МО «Дзержинское СП» Лужского МР ЛО
397	27.02.2018 № 126-и	Адм. МО «Лужское ГП» Лужского МР ЛО
398	14.03.2018 № 249-и	Адм. МО «Лужский МР» ЛО
399	19.03.2018 № 271-и	Адм. МО «Мшинское СП» Лужского МР ЛО
400	19.03.2018 № 272-и	Адм. МО «Осьминское СП» Лужского МР ЛО
401	19.03.2018 № 278-и	Адм. МО «Волошовское СП» Лужского МР ЛО
402	19.03.2018 № 279-и	Адм. МО «Володарское СП» Лужского МР ЛО
403	19.03.2018 № 280-и	Адм. МО «Скребловское СП» Лужского МР ЛО
404	19.03.2018 № 281-и	Адм. МО «Оредежское СП» Лужского МР ЛО
405	21.03.2018 № 286-и	Адм. МО «Серебрянское СП» Лужского МР ЛО
406	21.03.2018 № 287-и	Адм. МО «Тесовское СП» Лужского МР ЛО
407	21.03.2018 № 288-и	Адм. МО «Толмачевское ГП» Лужского МР ЛО
408	21.03.2018 № 289-и	Адм. МО «Ям-Тесовское СП» Лужского МР ЛО
409	21.03.2018 № 290-и	Адм. МО «Торковичское СП» Лужского МР ЛО
410	21.03.2018 № 293-и	Адм. МО «Заклинское СП» Лужского МР ЛО
411	21.03.2018 № 294-и	Адм. МО «Ретюнское СП» Лужского МР ЛО
412	20.06.2018 № 637-и	Адм. МО «Ретюнское СП» Лужского МР ЛО
413	20.06.2018 № 640-и	Адм. МО «Скребловское СП» Лужского МР ЛО
414	20.06.2018 № 641-и	Адм. МО «Володарское СП» Лужского МР ЛО
415	20.06.2018 № 642-и	Адм. МО «Волошовское СП» Лужского МР ЛО
416	21.03.2019 № 176-И-19	Адм. МО «Лужский МР» ЛО
417	21.03.2019 № 181-И-19	Адм. МО «Дзержинское СП» Лужского МР ЛО
418	28.03.2019 № 242-И-19	Адм. МО «Тесовское СП» Лужского МР ЛО
419	29.03.2019 № 253-И-19	Адм. МО «Заклинское СП» Лужского МР ЛО
420	29.03.2019 № 254-И-19	Адм. МО «Мшинское СП» Лужского МР ЛО
421	03.04.2019 № 288-И-19	Адм. МО «Скребловское СП» Лужского МР ЛО
422	05.04.2019 № 300-И-19	Адм. МО «Серебрянское СП» Лужского МР ЛО
423	05.04.2019 № 303-И-19	Адм. МО «Ям-Тесовское СП» Лужского МР ЛО
424	05.04.2019 № 305-И-19	Адм. МО «Торковичское СП» Лужского МР ЛО
425	10.04.2019 № 331-И-19	Адм. МО «Лужский МР» ЛО Адм. МО «Мшинское сельское поселени» Лужского МР ЛО
426	12.04.2019 № 337-И-19	Адм. МО «Лужский МР» ЛО
427	28.02.2018 № 143-и	Адм. МО «Вознесенское ГП» Подпорожского МР ЛО
428	28.02.2018 № 144-и	Адм. МО «Никольское ГП» Подпорожского МР ЛО
429	28.02.2018 № 145-и	Адм. МО «Подпорожское ГП» Подпорожского МР ЛО
430	28.02.2018 № 151-и	Адм. МО «Подпорожский МР» ЛО
431	21.03.2018 № 291-и	Адм. МО «Важинское ГП» Подпорожского МР ЛО
432	21.03.2018 № 292-и	Адм. МО «Винницкое СП» Подпорожского МР ЛО
433	11.02.2019 № 70-И-19	Адм. МО «Подпорожский МР» ЛО
434	10.04.2019 № 332-И-19	Адм. МО «Подпорожский МР» ЛО
435	27.02.2018 № 127-и	Адм. МО «Красноозерное СП» Приозерского МР ЛО
436	27.02.2018 № 128-и	Адм. МО «Кузнечнинское ГП» Приозерского МР ЛО
437	27.02.2018 № 129-и	Адм. МО «Ларионовское СП» Приозерского МР ЛО
438	27.02.2018 № 130-и	Адм. МО «Мельниковское СП» Приозерского МР ЛО
439	27.02.2018 № 131-и	Адм. МО «Мичуринское СП» Приозерского МР ЛО
440	27.02.2018 № 132-и	Адм. МО «Приозерский МР» ЛО
441	28.02.2018 № 146-и	Адм. МО «Петровское СП» Приозерского МР ЛО
442	28.02.2018 № 147-и	Адм. МО «Плодовское СП» Приозерского МР ЛО
443	28.02.2018 № 148-и	Адм. МО «Приозерское ГП» Приозерского МР ЛО
444	28.02.2018 № 149-и	Адм. МО «Раздольевское СП» Приозерского МР ЛО
445	28.02.2018 № 150-и	Адм. МО «Ромашкинское СП» Приозерского МР ЛО
446	01.03.2018 № 162-и	Адм. МО «Севастьяновское СП» Приозерского МР ЛО
447	01.03.2018 № 163-и	Адм. МО «Сосновское СП» Приозерского МР ЛО
448	14.03.2018 № 250-и	Адм. МО «Громовское СП» Приозерского МР ЛО
449	15.03.2018 № 253-и	Адм. МО «Запорожское СП» Приозерского МР ЛО
450	27.04.2018 № 398-и	Адм. МО «Сосновское СП» Приозерского МР ЛО
451	27.04.2018 № 402-и	Адм. МО «Мельниковское СП» Приозерского МР ЛО
452	27.04.2018 № 409-и	Адм. МО «Красноозерное СП» Приозерского МР ЛО
453	17.05.2018 № 487-и	Адм. МО «Петровское СП» Приозерского МР ЛО
454	17.05.2018 № 488-и	Адм. МО «Ромашкинское СП» Приозерского МР ЛО
455	19.06.2018 № 625-и	Адм. МО «Запорожское СП» Приозерского МР ЛО
456	19.06.2018 № 626-и	Адм. МО «Громовское СП» Приозерского МР ЛО
457	31.08.2018 № 841-и	Адм. МО «Красноозерное СП» Приозерского МР ЛО Адм. МО «Приозерский МР» ЛО
458	31.08.2018 № 842-и	Адм. МО «Петровское СП» Приозерского МР ЛО Адм. МО «Приозерский МР» ЛО
459	31.08.2018 № 843-и	Адм. МО «Ромашкинское СП» Приозерского МР ЛО Адм. МО «Приозерский МР» ЛО
460	17.05.2019№ 420-И-19	Адм. МО «Сосновское СП» Приозерского МР ЛО
461	17.05.2019 № 421-И-19	Адм. МО «Раздольевское СП» Приозерского МР ЛО
462	23.05.2019 № 425-И-19	Адм. МО «Ларионовское СП» Приозерского МР ЛО
463	30.05.2019 № 434-И-19	Адм. МО «Приозерский МР» ЛО Адм. МО «Мельниковское СП» Приозерского МР ЛО
464	30.05.2019 № 435-И-19	Адм. МО «Приозерский МР» ЛО
465	30.05.2019 № 436-И-19	Адм. МО «Приозерский МР» ЛО Адм. МО «Петровское СП» Приозерского МР ЛО
466	30.05.2019 № 437-И-19	Адм. МО «Ромашкинское СП» Приозерского МР ЛО
467	31.05.2019 № 446-И-19	Адм. МО «Красноозерное СП» Приозерского МР ЛО
468	07.06.2019 № 467-И-19	Адм. МО «Громовское СП» Приозерского МР ЛО
469	27.02.2018 № 133-и	Адм. МО «Выскатское СП» Сланцевского МР ЛО
470	27.02.2018 № 134-и	Адм. МО «Гостицкое СП» Сланцевского МР ЛО
471	28.02.2018 № 137-и	Адм. МО «Сланцевский МР» ЛО
472	28.02.2018 № 138-и	Адм. МО «Загривское СП» Сланцевского МР ЛО
473	28.02.2018 № 139-и	Адм. МО «Старопольское СП» Сланцевского МР ЛО
474	28.02.2018 № 140-и	Адм. МО «Черновское СП» Сланцевского МР ЛО
475	28.02.2018 № 142-и	Адм. МО «Сланцевское ГП» Сланцевского МР ЛО
476	27.04.2018 № 400-и	Адм. МО «Старопольское СП» Сланцевского МР ЛО
477	27.04.2018 № 401-и	Адм. МО «Выскатское СП» Сланцевского МР ЛО
478	21.05.2018 № 552-и	Адм. МО «Новосельское СП» Сланцевского МРЛенинградской
479	26.07.2018 № 722-и	Адм. МО «Сланцевский МР» ЛО
480	11.02.2019 № 69-И-19	Адм. МО «Сланцевский МР» ЛО
481	28.02.2019 № 116-И-19	Адм. МО «Сланцевский МР» ЛО Адм. МО «Гостицкое СП» Сланцевского МР ЛО
482	28.02.2019 № 117-И-19	Адм. МО «Сланцевский МР» ЛО
483	14.03.2018 № 239-и	Адм. МО «Коськовское СП» Тихвинского МР ЛО
484	14.03.2018 № 240-и	Адм. МО «Шугозерское СП» Тихвинского МР ЛО
485	14.03.2018 № 241-и	Адм. МО «Горское СП» Тихвинского МР ЛО
486	14.03.2018 № 242-и	Адм. МО «Цвылевское СП» Тихвинского МР ЛО
487	14.03.2018 № 243-и	Адм. МО «Пашозерское СП» Тихвинского МР ЛО
488	14.03.2018 № 244-и	Адм. МО «Тихвинский МР» ЛО
489	14.03.2018 № 245-и	Адм. МО «Мелегежское СП» Тихвинского МР ЛО
490	14.03.2018 № 246-и	Адм. МО «Тихвинское ГП» Тихвинского МР ЛО
491	14.03.2018 № 247-и	Адм. МО «Ганьковское СП» Тихвинского МР ЛО
492	14.03.2018 № 248-и	Адм. МО «Борское СП» Тихвинского МР ЛО
493	19.06.2018№ 627-и	Адм. МО «Мелегежское СП» Тихвинского МР ЛО
494	19.06.2018 № 628-и	Адм. МО «Цвылевское СП» Тихвинского МР ЛО
495	19.06.2018 № 629-и	Адм. МО «Шугозерское СП» Тихвинского МР ЛО
496	17.07.2018 № 699-и	Адм. МО «Тихвинский МР» ЛО
497	21.08.2018№ 807-и	Адм. МО «Цвылевское СП» Тихвинского МР ЛО Адм. МО «Тихвинский МР» ЛО
498	17.10.2018№ 968-и	КУМИ Адм. МО «Тихвинский МР» ЛО
499	26.12.2018 № 1176-и	Адм. МО «Тихвинский МР» ЛО
500	12.03.2018 № 214-и	Адм. МО «Форносовске ГП» Тосненского МР ЛО
501	12.03.2018 № 215-и	Адм. МО «Федоровское СП» Тосненского МР ЛО
502	12.03.2018 № 216-и	Адм. МО «Ульяновское ГП» Тосненского района ЛО
503	12.03.2018 № 222-и	Адм. МО «Трубникоборское СП» Тосненского МРЛенинградского
504	12.03.2018 № 223-и	Адм. МО «Шапкинское СП» Тосненского МР ЛО
505	12.03.2018 № 224-и	Адм. МО «Тосненский МР» ЛО
506	12.03.2018 № 225-и	Адм. МО «Никольское ГП» Тосненского МР ЛО
507	12.03.2018 № 226-и	Адм. МО «Нурминское СП» Тосненского МР ЛО
508	12.03.2018 № 227-и	Адм. МО «Рябовское ГП» Тосненского МР ЛО
509	12.03.2018 № 228-и	Адм. МО «Тельмановское СП» Тосненского МР ЛО
510	14.03.2018 № 235-и	Адм. МО «Любанское ГП» Тосненского МР ЛО
511	14.03.2018 № 236-и	Адм. МО «Лисинское СП» Тосненского МР ЛО
512	14.03.2018 № 237-и	Адм. МО «Красноборское ГП» Тосненского МР ЛО
513	14.03.2018 № 238-и	Адм. МО «Тосненское ГП» Тосненского МРЛенинрадской области
514	27.04.2018 № 420-и	Адм. МО «Тельмановское СП» Тосненского МР ЛО
515	19.06.2018 № 622-и	Адм. МО «Федоровское СП» Тосненского МР ЛО
516	19.06.2018 № 630-и	Адм. МО «Красноборское ГП» Тосненского МР ЛО
517	19.06.2018 № 631-и	Адм. МО «Лисинское СП» Тосненского МР ЛО
518	19.06.2018 № 632-и	Адм. МО «Любанское ГП» Тосненского МР ЛО
519	19.06.2018 № 633-и	Адм. МО «Шапкинское СП» Тосненского МР ЛО
520	21.08.2018 № 804-и	Адм. МО «Красноборское ГП» Тосненского МР ЛО Адм. МО «Тосненский МР» ЛО
521	21.12.2018 № 1139-и	Адм. МО «Федоровское СП» Тосненского МР ЛО
522	25.12.2018 № 1150-и	Адм. МО «Тельмановское СП» Тосненского МР ЛО
523	19.06.2018 № 623-и	Адм. МО «Никольское ГП» Подпорожского МР ЛО
524	20.08.2018 № 802-и	Адм. МО «Любанское ГП» Тосненского МР ЛО
525	20.08.2018 № 803-и	Адм. МО «Федоровское СП» Тосненского МР ЛО
526	27.08.2018 № 819-и	Адм. МО «Лисинское СП» Тосненского МР ЛО
527	26.09.2018 № 910-и	Адм. МО «Форносовске ГП» Тосненского МР ЛО
528	26.09.2018 № 911-и	Адм. МО «Ульяновское ГП» Тосненского района ЛО
529	26.09.2018 № 921-и	Адм. МО «Трубникоборское СП» Тосненского МРЛенинградского
530	26.09.2018 № 922-и	Адм. МО «Тельмановское СП» Тосненского МР ЛО
531	26.09.2018 № 923-и	Адм. МО «Красноборское ГП» Тосненского МР ЛО
532	27.09.2018 № 926-и	Адм. МО «Федоровское СП» Тосненского МР ЛО
533	01.10.2018 № 934-и	Адм. МО «Тосненский МР» ЛО
534	17.10.2018 № 967-и	Адм. МО «Трубникоборское СП» Тосненского МРЛенинградского
535	17.10.2018 № 969-и	Адм. МО «Форносовске ГП» Тосненского МР ЛО
536	06.11.2018 № 997-и	Адм. МО «Любанское ГП» Тосненского МР ЛО
537	27.11.2018 № 1041-и	Адм. МО «Тосненский МР» ЛО
538	17.12.2018 № 1109-и	Адм. МО «Тосненский МР» ЛО
539	28.02.2018 № 141-и	Адм. МО «Сосновоборский городской округ» ЛО
540	25.07.2018 № 715-и	Адм. МО «Сосновоборский городской округ» ЛО
Запросы для получения сведений, необходимых для рассмотрения деклараций
1	20.12.2018 № 1127-и	Адм. МО «Гатчинский МР» ЛО Адм. МО «Сиверское ГП» Гатчинского МР ЛО
2	18.01.2019 № 27-И-19	Адм. МО «Всеволожский МР» ЛО Адм. МО «Город Сертолово» Всеволожского МР ЛО
3	21.01.2019 № 31-И-19	Адм. МО «Низинское СП» Ломоносовского МР ЛО Адм. МО «Ломоносовский МР» ЛО
4	24.01.2019 № 33-И-19	Адм. МО «Низинское СП» Ломоносовского МР ЛО Адм. МО «Ломоносовский МР» ЛО
5	12.08.2019 № 793-И-19	Адм. МО «Ломоносовский МР» ЛО
Запросы о предоставлении сведений по земельным участкам, у которых отсутствует категория земель
1	17.08.2018 № 792-и	Адм. МО «Бокситогорский МР» ЛО
2	17.08.2018 № 793-и	Адм. МО «Большедворское СП» Бокситогорского МР ЛО
3	17.08.2018 № 794-и	Адм. МО «Лидское СП» Бокситогорского МР ЛО
4	17.08.2018 № 795-и	Адм. МО «Город Пикалево» Бокситогорского МР ЛО
5	17.08.2018 № 796-и	Адм. МО «Борское СП» Бокситогорского МР ЛО
6	17.08.2018 № 797-и	Адм. МО «Самойловское СП» Бокситогорского МР ЛО
7	22.03.2019 № 206-И-19	Адм. МО «Выборгский район» ЛО Адм. МО «Высоцкое ГП» Выборгского МР ЛО
8	15.06.2018 № 616-и	Адм. МО «Аннинское СП» Ломоносовского МР ЛО
9	15.06.2018№ 617-и	Адм. МО «Большеижорское городского поселение» Ломоносовского МР ЛО
10	29.11.2018 № 1054-и	Адм. МО «Ломоносовский МР» ЛО Адм. МО «Гостилицкое СП» Ломоносовского МР ЛО
11	03.12.2018 № 1058-и	Адм. МО «Ломоносовский МР» ЛО Адм. МО «Горбунковское СП» Ломоносовского МР ЛО
12	03.12.2018 № 1059-и	Адм. МО «Ломоносовский МР» ЛО Адм. МО «Горбунковское СП» Ломоносовского МР ЛО
13	03.12.2018 № 1060-и	Адм. МО «Ломоносовский МР» ЛО Адм. МО «Гостилицкое СП» Ломоносовского МР ЛО
14	04.12.2018 № 1073-и	Адм. МО «Ломоносовский МР» ЛО Адм. МО «Копорское СП» Ломоносовского МР ЛО
15	05.12.2018 № 1075-и	Адм. МО «Ломоносовский МР» ЛО Адм. МО «Пениковское СП» Ломоносовского МР ЛО
16	06.12.2018 № 1081-и	Адм. МО «Ломоносовский МР» ЛО Адм. МО «Пениковское СП» Ломоносовского МР ЛО
17	10.08.2018 № 776-и	Адм. МО «Свирьстройское ГП» Лодейнопольского МР ЛО
18	10.08.2018 № 777-и	Адм. МО «Доможировское СП» Лодейнопольского МР ЛО
19	10.08.2018 № 778-и	Адм. МО «Алеховщинское СП» Лодейнопольского МР ЛО
20	10.08.2018 № 779-и	Адм. МО «Лодейнопольский МР» ЛО
21	10.08.2018 № 769-и	Адм. МО «Никольское ГП» Подпорожского МР ЛО
22	10.08.2018 № 770-и	Адм. МО «Вознесенское ГП» Подпорожского МР ЛО
23	10.08.2018 № 771-и	Адм. МО «Винницкое СП» Подпорожского МР ЛО
24	10.08.2018 № 772-и	Адм. МО «Важинское ГП» Подпорожского МР ЛО
25	10.08.2018 № 773-и	Адм. МО «Подпорожский МР» ЛО
26	10.08.2018 № 765-и	Адм. МО «Старопольское СП» Сланцевского МР ЛО
27	10.08.2018 № 766-и	Адм. МО «Новосельское СП» Сланцевского МРЛенинградской
28	10.08.2018 № 767-и	Адм. МО «Выскатское СП» Сланцевского МР ЛО
29	10.08.2018 № 768-и	Адм. МО «Сланцевский МР» ЛО
30	14.08.2018 № 782-и	Адм. МО «Тихвинский МР» ЛО
31	14.08.2018 № 783-и	Адм. МО «Ганьковское СП» Тихвинского МР ЛО
32	14.08.2018 № 784-и	Адм. МО «Борское СП» Тихвинского МР ЛО
33	14.08.2018 № 785-и	Адм. МО «Горское СП» Тихвинского МР ЛО
34	14.08.2018 № 786-и	Адм. МО «Шугозерское СП» Тихвинского МР ЛО
35	14.08.2018 № 787-и	Адм. МО «Коськовское СП» Тихвинского МР ЛО
36	06.12.2018 № 1082-и	Адм. МО «Сосновоборский городской округ» ЛО
37	12.12.2018 № 1100-и	Адм. МО «Сосновоборский городской округ» ЛО
38	19.12.2018 № 1121-и	Адм. МО «Гатчинский МР» ЛО Адм. МО «Город Коммунар» Гатчинского МР ЛО
39	17.10.2018 № 966-и	Адм. МО «Всеволожский МР» ЛО Адм. МО «Юкковское СП» Всеволожского МР ЛО
40	06.12.2018№ 1083-и	Адм. МО «Всеволожский МР» ЛО Адм. МО «Кузьмоловское ГП» Всеволожского МР ЛО
41	14.12.2018 № 1104-и	Адм. МО «Всеволожский МР» ЛО Адм. МО «Лесколовское СП» Всеволожского МР ЛО
42	01.02.2019 № 50-И-19	Адм. МО «Всеволожский МР» ЛО
Запросы о предоставлении недостающей информации по земельным участкам, необходимой для определения кадастровой стоимости
1	25.03.2019 № 223-И-19	Адм. МО «Новоладожское ГП» Волховского МР ЛО
2	22.03.2019 № 219-И-19	Адм. МО «Свердловское ГП» Всеволожского МР ЛО
3	22.03.2019 № 216-И-19	Адм. МО «Гатчинский МР» ЛО
4	25.03.2019 № 220-И-19	Адм. МО «Рождественское СП» Гатчинского МР ЛО
5	25.03.2019 № 230-И-19	Адм. МО «Елизаветинское СП» Гатчинского МР ЛО
6	22.03.2019 № 217-И-19	Адм. МО «Усть-Лужское СП» Кингисеппского МР ЛО
7	25.03.2019 № 221-И-19	Адм. МО «Пустомержское СП» Кингисеппского МР ЛО
8	25.03.2019 № 224-И-19	Адм. МО «Нежновское СП» Кингисеппского МР ЛО
9	25.03.2019 № 225-И-19	Адм. МО «Куземкинское СП» Кингисеппского МР ЛО
10	25.03.2019 № 227-И-19	Адм. МО «Котельское СП» Кингисеппского МР ЛО
11	25.03.2019 № 228-И-19	Адм. МО «Город Ивангород» Кингисеппского МР ЛО
12	25.03.2019 № 232-И-19	Адм. МО «Вистинское СП» Кингисеппского МР ЛО
13	25.03.2019 № 233-И-19	Адм. МО «Большелуцкое СП» Кингисеппского МР ЛО
14	15.04.2019 № 341-И-19	Адм. МО «Кингисеппский МР» ЛО
15	22.03.2019 № 215-И-19	Адм. МО «Кировский МР» ЛО
16	25.03.2019 № 226-И-19	Адм. МО «Красноозерное СП» Приозерского МР ЛО
17	22.03.2019 № 214-И-19	Адм. МО «Сланцевский МР» ЛО
18	22.03.2019 № 218-И-19	Адм. МО «Старопольское СП» Сланцевского МР ЛО
19	25.03.2019 № 222-И-19	Адм. МО «Новосельское СП» Сланцевского МР ЛО
20	25.03.2019№ 229-И-19	Адм. МО «Загривское СП» Сланцевского МР ЛО
21	25.03.2019 № 231-И-19	Адм. МО «Выскатское СП» Сланцевского МР ЛО
22	10.04.2019 № 329-И-19	Адм. МО «Сланцевский МР» ЛО Адм. МО «Гостицкое СП» Сланцевского МР ЛО
23	10.04.2019 № 330-И-19	Адм. МО «Черновское СП» Сланцевского МР ЛО
Запросы о предоставлении информации в виде карт генеральных планов поселений (в векторном формате)
1	06.04.2018 № 337-и	комитет по архитектуре и градостроительству администрации МО «Тосненский район» ЛО
2	26.06.2018 № 652-и	Адм. МО «Тосненский МР» ЛО
3	06.04.2018 № 338-и	комитет архитектуры, градостроительства и землепользования администрации МО «Сосновоборский городской округ» ЛО
4	06.04.2018 № 336-и	отдел градостроительства и архитектуры администрации МО «Бокситогорский МР» ЛО
5	06.04.2018 № 341-и	отдел архитектуры и капитального строительства администрации МО «Волосовский МР» ЛО
6	06.04.2018 № 342-и	отдел архитектуры администрации МО «Волховский МР» ЛО
7	06.04.2018 № 345-и	Адм. МО «Всеволожский МР» ЛО
8	10.05.2018 № 454-и	Адм. МО «Муринское СП» Всеволожского МР ЛО
9	10.05.2018 № 455-и	Адм. МО «Новодевяткинское СП» Всеволожского МР ЛО
10	10.05.2018 № 456-и	Адм. МО «Свердловское ГП» Всеволожского МР ЛО
11	10.05.2018 № 457-и	Адм. МО «Романовское СП» Всеволожского МР ЛО
12	10.05.2018 № 458-и	Адм. МО «Город Сертолово» Всеволожского МР ЛО
13	10.05.2018 № 459-и	Адм. МО «Рахьинское ГП» Всеволожского МР ЛО
14	10.05.2018 № 460-и	Адм. МО «Щегловское СП» Всеволожского МР ЛО
15	10.05.2018№ 461-и	Адм. МО «Юкковское СП» Всеволожского МР ЛО
16	10.05.2018 № 462-и	Адм. МО «Бугровское СП» Всеволожского МР ЛО
17	10.05.2018 № 463-и	Адм. МО «Агалатовское СП» Всеволожского МР ЛО
18	10.05.2018 № 464-и	Адм. МО «Заневское ГП» Всеволожского МР ЛО
19	10.05.2018 № 465-и	Адм. МО «Колтушское СП» Всеволожского МР ЛО
20	10.05.2018№ 466-и	Адм. МО «Куйвозовское СП» Всеволожского МР ЛО
21	10.05.2018 № 467-и	Адм. МО «Токсовское ГП» Всеволожского МР ЛО
22	10.05.2018 № 468-и	Адм. МО «Морозовское ГП» Всеволожского МР ЛО
23	10.05.2018 № 469-и	Адм. МО «Лесколовское СП» Всеволожского МР ЛО
24	10.05.2018 № 470-и	Адм. МО «Всеволожское ГП» Всеволожского МР ЛО
25	06.04.2018 № 329-и	управление архитектуры и градостроительства администрации МО «Кировский МР» ЛО
26	03.05.2018 № 433-и	Адм. МО «Кировское ГП» Кировского МР ЛО
27	03.05.2018 № 434-и	Адм. МО «Шумское СП» Кировского МР ЛО
28	03.05.2018 № 435-и	Адм. МО «Шлиссербургское ГП» Кировского МР ЛО
29	03.05.2018№ 436-и	Адм. МО «Суховское СП» Кировского МР ЛО
30	03.05.2018 № 437-и	Адм. МО «Путиловское СП» Кировского МР ЛО
31	03.05.2018 № 438-и	Адм. МО «Приладожское ГП» Кировского МР ЛО
32	03.05.2018 № 439-и	Адм. МО «Синявинское ГП» Кировского МР ЛО
33	03.05.2018 № 440-и	Адм. МО «Павловское ГП» Кировского МР ЛО
34	03.05.2018 № 441-и	Адм. МО «Отрадненское ГП» Кировского МР ЛО
35	03.05.2018 № 442-и	Адм. МО «Назиевское ГП» Кировского МР ЛО
36	03.05.2018 № 443-и	Адм. МО «Мгинское ГП» Кировского МР ЛО
37	06.04.2018 № 340-и	отдел по архитектуре и градостроительству администрации МО «Выборгский район» ЛО
38	06.04.2018№ 343-и	отдел капитального строительства комитета градостроительства и архитектуры администрации МО «Гатчинский МР» ЛО
39	06.04.2018 № 331-и	комитет архитектуры и градостроительства администрации МО «Кингисеппский МР» ЛО
40	06.04.2018 № 330-и	отдел по архитектуре и градостроительству администрации МО «Киришский МР» ЛО
41	06.04.2018 № 328-и	отдел архитектуры и градостроительства администрации МО «Лодейнопольский МР» ЛО
42	04.04.2018 № 319-и	отдел по архитектуре администрации МО «Ломоносовский МР» ЛО
43	06.04.2018 № 333-и	отдел архитектуры и градостроительства администрации МО «Лужский МР» ЛО
44	06.04.2018 № 334-и	отдела архитектуры и градостроительства администрации МО «Подпорожский МР» ЛО
45	06.04.2018 № 335-и	отдел по архитектуре администрации МО «Приозерский МР» ЛО
46	06.04.2018 № 339-и	комитет по строительству и архитектуре администрации МО «Сланцевский МР» ЛО
47	06.04.2018 № 346-и	Адм. МО «Тихвинский МР» ЛО
Запрос о предоставлении информации в отношении сельских населенных пунктов
1	02.08.2018 № 755-и	Адм. МО «Бокситогорский МР» ЛО
2	30.08.2018 № 830-и	Адм. МО «Бокситогорский МР» ЛО
3	02.08.2018 № 754-и	Адм. МО «Волховский МР» ЛО
4	30.08.2018 № 828-и	Адм. МО «Волховский МР» ЛО
5	16.04.2019 № 348-И-19	Адм. МО «Потанинское СП» Волховского МР ЛО
6	16.04.2019 № 350-И-19	Адм. МО «Селивановское СП» Волховского МР ЛО
7	02.08.2018 № 759-и	Адм. МО «Волосовский МР» ЛО
8	30.08.2018 № 829-и	Адм. МО «Волосовский МР» ЛО
9	02.08.2018 № 753-и	Адм. МО «Всеволожский МР» ЛО
10	30.08.2018 № 827-и	Адм. МО «Всеволожский МР» ЛО
11	21.02.2019 № 102-И-19	Адм. МО «Рахьинское ГП» Всеволожского МР ЛО
12	21.02.2019 № 103-И-19	Адм. МО «Дубровское ГП» Всеволожского МР ЛО
13	01.03.2019 № 131-И-19	Адм. МО «Юкковское СП» Всеволожского МР ЛО
14	15.04.2019 № 342-И-19	Адм. МО «Бугровское СП» Всеволожского МР ЛО
15	18.04.2019 № 370-И-19	Адм. МО «Романовское СП» Всеволожского МР ЛО
16	18.04.2019 № 371-И-19	Адм. МО «Юкковское СП» Всеволожского МР ЛО
17	24.04.2019 № 393-И-19	Адм. МО «Колтушское СП» Всеволожского МР ЛО
18	25.04.2019 № 395-И	Адм. МО «Токсовское ГП» Всеволожского МР ЛО
19	29.04.2019 № 398-И-19	Адм. МО «Щегловское СП» Всеволожского МР ЛО
20	02.08.2018 № 752-и	Адм. МО «Выборгский район» ЛО
21	30.08.2018 № 826-и	Адм. МО «Выборгский район» ЛО
22	16.04.2019 № 347-И-19	Адм. МО «Первомайское СП» Выборгского МР ЛО
23	16.04.2019 № 349-И-19	Адм. МО «Светогорское ГП» Выборгского МР ЛО
24	22.04.2019 № 390-И-19	Адм. МО «Гончаровское СП» Выборгского МР ЛО
25	02.08.2018 № 751-и	Адм. МО «Гатчинский МР ЛО
26	30.08.2018 № 825-и	Адм. МО «Гатчинский МР ЛО
27	02.08.2018 № 750-и	Адм. МО «Кингисеппский МР» ЛО
28	30.08.2018 № 831-и	Адм. МО «Кингисеппский МР» ЛО
29	01.03.2019 № 136-И-19	Адм. МО «Большелуцкое СП» Кингисеппского МР ЛО
30	01.03.2019 № 137-И-19	Адм. МО «Фалилеевское СП» Кингисеппского МР ЛО
31	17.04.2019 № 354-И-19	Адм. МО «Пустомержское СП» Кингисеппского МР ЛО
32	18.04.2019 № 366-И-19	Адм. МО «Большелуцкое СП» Кингисеппского МР ЛО
33	29.04.2019 № 399-И-19	Адм. МО «Кузёмкинское СП» Кингисеппского МР ЛО
34	02.08.2018 № 758-и	Адм. МО «Киришский МР» ЛО
35	30.08.2018 № 824-и	Адм. МО «Киришский МР» ЛО
36	02.08.2018 № 760-и	Адм. МО «Кировский МР» ЛО
37	30.08.2018 № 838-и	Адм. МО «Кировский МР» ЛО
38	19.02.2019 № 95-И-19	Адм. МО «Кировск» Кировского МР ЛО
39	19.02.2019 № 96-И-19	Адм. МО «Мгинское ГП» Кировского МР ЛО
40	19.02.2019 № 97-И-19	Адм. МО «Павловское ГП» Кировского МР ЛО
41	02.08.2018 № 756-и	Адм. МО «Лодейнопольский район» ЛО
42	30.08.2018 № 840-и	Адм. МО «Лодейнопольский район» ЛО
43	18.04.2019 № 372-И-19	Адм. МО «Алеховщинское СП» Лодейнопольского МР ЛО
44	02.08.2018 № 757-и	Адм. МО «Ломоносовский МР» ЛО
45	30.08.2018 № 837-и	Адм. МО «Ломоносовский МР» ЛО
46	17.04.2019 № 351-И-19	Адм. МО «Горбунковское СП» Ломоносовского МР ЛО
47	17.04.2019 № 352-И-19	Адм. МО «Гостилицкое СП» Ломоносовского МР ЛО
48	17.04.2019 № 353-И-19	Адм. МО «Лаголовское СП» Ломоносовского МР ЛО
49	17.04.2019 № 355-И-19	Адм. МО «Лебяженское ГП» Ломоносовского МР ЛО
50	17.04.2019 № 356-И-19	Адм. МО «Лебяженское ГП» Ломоносовского МР ЛО
51	17.04.2019 № 358-И-19	Адм. МО «Пениковское СП» Ломоносовского МР ЛО
52	18.04.2019 № 359-И-19	Адм. МО «Ропшинское СП» Ломоносовского МР ЛО
53	18.04.2019 № 374-И-19	Адм. МО «Аннинское ГП» Ломоносовского МР ЛО
54	18.04.2019 № 375-И-19	Адм. МО «Копорское СП» Ломоносовского МР ЛО
55	18.04.2019 № 376-И-19	Адм. МО «Кипенское СП» Ломоносовского МР ЛО
56	02.08.2018 № 749-и	Адм. МО «Лужский МР» ЛО
57	30.08.2018 № 836-и	Адм. МО «Лужский МР» ЛО
58	01.03.2019 № 133-И-19	Адм. МО «Волошовское СП» Лужского МР ЛО
59	01.03.2019 № 134-И-19	Адм. МО «Лужский МР» ЛО
60	01.03.2019 № 135-И-19	Адм. МО «Ретюнское СП» Лужского МР ЛО
61	18.04.2019 № 360-И-19	Адм. МО «Дзержинское СП» Лужского МР ЛО
62	18.04.2019 № 361-И-19	Адм. МО «Осьминское СП» Лужского МР ЛО
63	18.04.2019 № 362-И-19	Адм. МО «Ям-Тесовское СП» Лужского МР ЛО
64	18.04.2019 № 373-И-19	Адм. МО «Заклинское СП» Лужского МР ЛО
65	02.08.2018 № 744-и	Адм. МО «Подпорожский МР» ЛО
66	30.08.2018 № 839-и	Адм. МО «Подпорожский МР» ЛО
67	02.08.2018 № 748-и	Адм. МО «Приозерский МР» ЛО
68	30.08.2018 № 835-и	Адм. МО «Приозерский МР» ЛО
69	02.08.2018 № 746-и	Адм. МО «Сланцевский МР» ЛО
70	30.08.2018 № 834-и	Адм. МО «Сланцевский МР» ЛО
71	02.08.2018 № 745-и	Адм. МО «Тихвинский МР» ЛО
72	30.08.2018 № 833-и	Адм. МО «Тихвинский МР» ЛО
73	19.04.2019 № 381-И-19	Адм. МО «Тихвинский МР» ЛО
74	19.04.2019 № 383-И-19	Адм. МО «Шугозерское СП» Тихвинского МР ЛО
75	19.04.2019 № 384-И-19	Адм. МО «Ганьковское СП» Тихвинского МР ЛО
76	19.04.2019 № 385-И-19	Адм. МО «Горское СП» Тихвинского МР ЛО
77	02.08.2018 № 747-и	Адм. МО «Тосненский МР» ЛО
78	30.08.2018 № 832-и	Адм. МО «Тосненский МР» ЛО
79	28.02.2019 № 111-И-19	Адм. МО «Красноборское ГП» Тосненского МР ЛО
80	28.02.2019 № 112-И-19	Адм. МО «Любанское ГП» Тосненского МР ЛО
81	28.02.2019 № 113-И-19	Адм. МО «Никольское ГП» Тосненского МР ЛО
82	28.02.2019 № 114-И-19	Адм. МО «Федоровское ГП» Тосненского МР ЛО
83	28.02.2019 № 115-И-19	Адм. МО «Форсоновское ГП» Тосненского МР ЛО
84	28.02.2019 № 118-И-19	Адм. МО «Тосненский МР» ЛО
85	18.04.2019 № 366-И-19	Адм. МО «Лисинское СП» Тосненского МР ЛО
86	18.04.2019 № 367-И-19	Адм. МО «Трубникоборское СП» Тосненского МР ЛО
87	18.04.2019 № 368-И-19	Адм. МО «Шапкинское СП» Тосненского МР ЛО
Запрос о предоставлении информации о размещении дорожных знаков и остановочных пунктов
1	28.12.2018 № 1188-и	Адм. муниципальных районов и городского округа ЛО
Запрос, направленный для согласования видов использования объектов недвижимости
1	30.04.2019 № 404-И-19	Адм. МО «Важинское ГП» Подпорожского МР ЛО
2	06.05.2019 № 405-И-19	Адм. МО «Никольское ГП» Подпорожского МР ЛО
3	06.05.2019 № 406-И-19	Адм. МО «Климовское СП» Бокситогорского МР ЛО
4	06.05.2019 № 408-И-19	Адм. МО «Радогощинское СП» Бокситогорского МР ЛО
5	07.05.2019 № 409-И-19	Адм. МО «Винницкое СП» Подпорожского МР ЛО
6	08.05.2019 № 414-И-19	Адм. МО «Вознесенское ГП» Подпорожского МР ЛО
7	14.05.2019 № 416-И-19	Адм. МО «Лидское СП» Бокситогорского МР ЛО
8	15.05.2019 № 417-И-19	Адм. МО «Самойловское СП» Бокситогорского МР ЛО
9	15.05.2019 № 418-И-19	Адм. МО «Важинское ГП» Подпорожского МР ЛО
10	24.05.2019 № 426-И-19	Адм. МО «Подпорожский МР» ЛО
11	07.06.2019 № 468-И-19	Адм. МО «Сосновоборский городской округ» ЛО
12	17.06.2019 № 480-И-19	Адм. МО «Борское СП» Бокситогорского МР ЛО
13	19.06.2019 № 484-И-19	Адм. МО «Сосновоборский городской округ» ЛО
14	21.06.2019 № 487-И-19	Адм. МО «Большедворское СП» Бокситогорского МР ЛО
15	21.06.2019 № 488-И-19	Адм. МО «Ефимовское ГП» Бокситогорского МР ЛО
16	21.06.2019 № 491-И-19	Адм. МО «Путиловское СП» Кировского МР ЛО
17	21.06.2019 № 492-И-19	Адм. МО «Суховское СП» Кировского МР ЛО
18	21.06.2019 № 493-И-19	Адм. МО «Город Шлиссельбург» Кировского МР ЛО
19	21.06.2019 № 494-И-19	Адм. МО «Город Пикалево» Бокситогорского района ЛО
20	21.06.2019 № 495-И-19	Адм. МО «Синявинское ГП» Кировского МР ЛО
21	21.06.2019 № 496-И-19	Адм. МО «Шумское СП» Кировского МР ЛО
22	21.06.2019 № 497-И-19	Адм. МО «Павловское ГП» Кировского МР ЛО
23	21.06.2019 № 498-И-19	Адм. МО «Приладожское ГП» Кировского МР ЛО
24	24.06.2019 № 501-И-19	Адм. МО «Город Отрадное» Кировского МР ЛО
25	25.06.2019 № 502-И-19	Адм. МО «Назиевское ГП» Кировского МР ЛО
26	25.06.2019 № 503-И-19	Адм. МО «Мгинское ГП» Кировского МР ЛО
27	25.06.2019 № 504-И-19	Адм. МО «Кировский район» ЛО
28	25.06.2019 № 505-И-19	Адм. МО «Кировск» Кировского МР ЛО
29	26.06.2019 № 506-И-19	Адм. МО «Терпилицкое СП» Волосовского МР ЛО
30	26.06.2019 № 507-И-19	Адм. МО «Сельцовское СП» Волосовского МР ЛО
31	26.06.2019 № 508-И-19	Адм. МО «Сабское СП» Волосовского МР ЛО
32	26.06.2019 № 509-И-19	Адм. МО «Рабитицкое СП» Волосовского МР ЛО
33	27.06.2019 № 511-И-19	Адм. МО «Курское СП» Волосовского МР ЛО
34	27.06.2019 № 513-И-19	Адм. МО «Клопицкое СП» Волосовского МР ЛО
35	28.06.2019 № 519-И-19	Адм. МО «Кикеринское СП» Волосовского МР ЛО
36	28.06.2019 № 520-И-19	Адм. МО «Каложицкое СП» Волосовского МР ЛО
37	01.07.2019 № 522-И-19	Адм. МО «Зимитицкое СП» Волосовского МР ЛО
38	01.07.2019 № 523-И-19	Адм. МО «Губаницкое СП» Волосовского МР ЛО
39	01.07.2019 № 524-И-19	Адм. МО «Большеврудское СП» Волосовского МР ЛО
40	01.07.2019 № 525-И-19	Адм. МО «Изварское СП» Волосовского МР ЛО
41	01.07.2019 № 526-И-19	Адм. МО «Калитинское СП» Волосовского МР ЛО
42	02.07.2019 № 530-И-19	Адм. МО «Бегуницкое СП» Волосовского МР ЛО
43	02.07.2019 № 531-И-19	Адм. МО «Беседское СП» Волосовского МР ЛО
44	02.07.2019 № 532-И-19	Адм. МО «Волосовский МР» ЛО
45	02.07.2019 № 536-И-19	Адм. МО «Загривское СП» Сланцевского МР ЛО
46	02.07.2019 № 537-И-19	Адм. МО «Старопольское СП» Сланцевского МР ЛО
47	02.07.2019 № 538-И-19	Адм. МО «Новосельское СП» Сланцевского МР ЛО
48	02.07.2019 № 539-И-19	Адм. МО «Черновское СП» Сланцевского МР ЛО
49	02.07.2019 № 540-И-19	Адм. МО «Гостицкое СП» Сланцевского МР ЛО
50	03.07.2019 № 541-И-19	Адм. МО «Выскатское СП» Сланцевского МР ЛО
51	04.07.2019 № 548-И-19	Адм. МО «Сланцевский МР» ЛО
52	05.07.2019 № 552-И-19	Адм. МО «Хваловское СП» Волховского МР ЛО
53	05.07.2019 № 554-И-19	Адм. МО «Усадищенское СП» Волховского МР ЛО
54	09.07.2019 № 566-И-19	Адм. МО «Климовское СП» Бокситогорского МР ЛО
55	09.07.2019 № 567-И-19	Адм. МО «Бокситогорский МР» ЛО
56	09.07.2019 № 568-И-19	Адм. МО «Большедворское СП» Бокситогорского МР ЛО
57	09.07.2019 № 569-И-19	Адм. МО «Пчевское СП» Киришского МР ЛО
58	09.07.2019 № 570-И-19	Адм. МО «Вындиноостровское СП» Волховского МР ЛО
59	09.07.2019 № 571-И-19	Адм. МО «Ефимовское ГП» Бокситогорского МР ЛО
60	09.07.2019 № 572-И-19	Адм. МО «Борское СП» Бокситогорского МР ЛО
61	09.07.2019 № 573-И-19	Адм. МО «Лидское СП» Бокситогорского МР ЛО
62	09.07.2019 № 574-И-19	Адм. МО «Радогощинское СП» Бокситогорского МР ЛО
63	09.07.2019 № 575-И-19	Адм. МО «Город Пикалево» Бокситогорского района ЛО
64	09.07.2019 № 576-И-19	Адм. МО «Самойловское СП» Бокситогорского МР ЛО
65	09.07.2019 № 577-И-19	Адм. МО «Потанинское СП» Волховского МР ЛО
66	09.07.2019 № 578-И-19	Адм. МО «Колчановское СП» Волховского МР ЛО
67	09.07.2019 № 579-И-19	Адм. МО «Пашское СП» Волховского МР ЛО
68	09.07.2019 № 580-И-19	Адм. МО «Пчевжинское СП» Киришского МР ЛО
69	10.07.2019 № 582-И-19	Адм. МО «Кусинское СП» Киришского МР ЛО
70	10.07.2019 № 585-И-19	Адм. МО «Будогощское ГП» Киришского МР ЛО
71	10.07.2019 № 586-И-19	Адм. МО «Глажевское СП» Киришского МР ЛО
72	11.07.2019 № 588-И-19	Адм. МО «Киришский МР» ЛО
73	11.07.2019 № 589-И-19	Адм. МО «Тёсовское СП» Лужского МР ЛО
74	11.07.2019 № 590-И-19	Адм. МО «Шугозерское СП» Тихвинского МР ЛО
75	12.07.2019 №596-И-19	Адм. МО «Бережковское СП» Волховского МР ЛО
76	12.07.2019 №597-И-19	Адм. МО «Иссадское СП» Волховского МР ЛО
77	12.07.2019 №598-И-19	Адм. МО «Селивановское СП» Волховского МР ЛО
78	15.07.2019 №599-И-19	Адм. МО «Староладожское СП» Волховского МР ЛО
79	15.07.2019 №600-И-19	Адм. МО «Свирицкое СП» Волховского МР ЛО
80	16.07.2019 №603-И-19	Адм. МО «Новоладожское ГП» Волховского МР ЛО
81	16.07.2019 №604-И-19	Адм. МО «Кисельнинское СП» Волховского МР ЛО
82	16.07.2019 №606-И-19	Адм. МО «Сясьстройское ГП» Волховского МР ЛО
83	17.07.2019 №607-И-19	Адм. МО «Серебрянское СП» Лужского МР ЛО
84	17.07.2019 №608-И-19	Адм. МО «Торковичское СП» Лужского МР ЛО
85	17.07.2019 №609-И-19	Адм. МО «Волховский МР» ЛО
86	18.07.2019 №610-И-19	Адм. МО «Ретюнское СП» Лужского МР ЛО
87	19.07.2019 №611-И-19	Адм. МО «Доможировское СП» Лодейнопольского МР ЛО
88	19.07.2019 №613-И-19	Адм. МО «Важинское ГП» Подпорожского МР ЛО
89	19.07.2019 №614-И-19	Адм. МО «Винницкое СП» Подпорожского МР ЛО
90	19.07.2019 №617-И-19	Адм. МО «Вознесенское ГП» Подпорожского МР ЛО
91	22.07.2019 №620-И-19	Адм. МО «Сосновоборский городской округ» ЛО
92	22.07.2019 №621-И-19	Адм. МО «Высоцкое ГП» Выборгского МР ЛО
93	22.07.2019 №622-И-19	Адм. МО «Полянское СП» Выборгского МР ЛО
94	22.07.2019 №623-И-19	Адм. МО «Подпорожский» МР ЛО
95	22.07.2019 №624-И-19	Адм. МО «Никольское ГП» Подпорожского МР ЛО
96	26.07.2019 № 627-И-19	Адм. МО «Лесколовское СП» Всеволожского МР ЛО
97	26.07.2019 № 629-И-19	Адм. МО «Заневское ГП» Всеволожского МР ЛО
98	26.07.2019 № 630-И-19	Адм. МО «Муринское ГП» Всеволожского МР ЛО
99	26.07.2019 № 631-И-19	Адм. МО «Сертоловское ГП» Всеволожского МР ЛО
100	26.07.2019 № 632-И-19	Адм. МО «Куйвозовское СП» Всеволожского МР ЛО
101	26.07.2019 № 633-И-19	Адм. МО «Свердловское ГП» Всеволожского МР ЛО
102	26.07.2019 № 634-И-19	Адм. МО «Кузьмоловское ГП» Всеволожского МР ЛО
103	26.07.2019 № 635-И-19	Адм. МО «Морозовское ГП» Всеволожского МР ЛО
104	26.07.2019 № 637-И-19	Адм. МО «Дубровское ГП» Всеволожского МР ЛО
105	26.07.2019 № 638-И-19	Адм. МО «Токсовский» МР ЛО
106	26.07.2019 № 639-И-19	Адм. МО «Рахьинское ГП» Всеволожского МР ЛО
107	26.07.2019 № 640-И-19	Адм. МО «Всеволожский» МР ЛО
108	26.07.2019 № 641-И-19	Адм. МО «Алеховщинское СП» Лодейнопольского МР ЛО
109	26.07.2019 № 642-И-19	Адм. МО «Свирьстройское ГП» Лодейнопольского МР ЛО
110	26.07.2019 № 643-И-19	Адм. МО «Всеволожский» МР ЛО
111	26.07.2019 № 644-И-19	Адм. МО «Юкковское СП» Всеволожского МР ЛО
112	26.07.2019 № 645-И-19	Адм. МО «Янегское СП» Лодейнопольского МР ЛО
113	26.07.2019 № 646-И-19	Адм. МО «Лодейнопольский» МР ЛО
114	26.07.2019 № 647-И-19	Адм. МО «Пудомягское СП» Гатчинского МР ЛО
115	26.07.2019 № 648-И-19	Адм. МО «Кобринское СП» Гатчинского МР ЛО
116	26.07.2019 № 649-И-19	Адм. МО «Сусанинское СП» Гатчинского МР ЛО
117	26.07.2019 № 650-И-19	Адм. МО «Пудостьское СП» Гатчинского МР ЛО
118	26.07.2019 № 651-И-19	Адм. МО «Рождественское СП» Гатчинского МР ЛО
119	26.07.2019 № 652-И-19	Адм. МО «Таицкое ГП» Гатчинского МР ЛО
120	26.07.2019 № 653-И-19	Адм. МО «Вырицкое ГП» Гатчинского МР ЛО
121	26.07.2019 № 654-И-19	Адм. МО «Сиверское» ГП Гатчинского МР ЛО
122	26.07.2019 № 655-И-19	Адм. МО 2Большеколпанское СП» Гатчинского МР ЛО
123	29.07.2019 № 656-И-19	Адм. МО «Веревское СП» Гатчинского МР ЛО
124	29.07.2019 № 657-И-19	Адм. МО «Елизаветинское СП» Гатчинского МР ЛО
125	29.07.2019 № 658-И-19	Адм. МО «Дружногорское ГП» Гатчинского МР ЛО
126	29.07.2019 № 659-И-19	Адм. МО «Город Коммунар ГП» Гатчинского МР ЛО
127	29.07.2019 № 660-И-19	Адм. МО «Сяськелевское СП» Гатчинского МР ЛО
128	29.07.2019 № 661-И-19	Адм. МО «Приморское ГП» Выборгского МР ЛО
129	29.07.2019 № 662-И-19	Адм. МО «Гатчинский» МР ЛО
130	29.07.2019 № 663-И-19	Адм. МО «Клопицкое СП» Волосовского МР ЛО
131	29.07.2019 № 664-И-19	Адм. МО «Каменногорское ГП» Выборгского МР ЛО
132	29.07.2019 № 665-И-19	Адм. МО «Выборгский» МР ЛО
133	29.07.2019 № 666-И-19	Адм. МО «Красносельское СП» Выборгского МР ЛО
134	29.07.2019 № 667-И-19	Адм. МО «Первомайское СП» Выборгского МР ЛО
135	29.07.2019 № 668-И-19	Адм. МО «Селезневское СП» Выборгского МР ЛО
136	29.07.2019 № 669-И-19	Адм. МО «Рощинское ГП» Выборгского МР ЛО.
137	29.07.2019 № 670-И-19	Адм. МО «Светогорское» ГП Выборгского МР ЛО
138	29.07.2019 № 671-И-19	Адм. МО «Советсвое ГП» Выборгского МР ЛО
139	29.07.2019 № 672-И-19	Адм. МО «Приозерский» МР ЛО
140	29.07.2019 № 673-И-19	Адм. МО «Сосновское СП» Приозерского МР ЛО
141	30.07.2019 № 674-И-19	Адм. МО «Бугровское СП» Всеволожского МР ЛО
142	30.07.2019 № 675-И-19	Адм. МО «Колтушское СП» Всеволожского МР ЛО
142	30.07.2019 № 676-И-19	Адм. МО «Романовское СП» Всеволожского МР ЛО
143	30.07.2019 № 677-И-19	Адм. МО «Агалатовское СП» Всеволожского МР ЛО
144	30.07.2019 № 678-И-19	Адм. МО «Новодевяткинское СП» Всеволожского МР ЛО
145	30.07.2019 № 679-И-19	Адм. МО «Щегловское СП» Всеволожского МР ЛО
146	30.07.2019 № 680-И-19	Адм. МО «Войсковицкое СП» Гатчинского МР ЛО
147	30.07.2019 № 681-И-19	Адм. МО «Новосветское СП» Гатчинского МР
148	30.07.2019 № 682-И-19	Адм. МО «Скребловское СП» Лужского МР ЛО
149	30.07.2019 № 683-И-19	Адм. МО «Гончаровское СП» Выборгского МР ЛО
150	30.07.2019 № 684-И-19	Адм. МО «Севастьяновское СП» Приозерского МР ЛО
151	30.07.2019 № 685-И-19	Адм. МО «Ромашкинское СП» Приозерского МР ЛО
152	30.07.2019 № 686-И-19	Адм. МО «Раздольевское СП» Приозерского МР ЛО
153	30.07.2019 № 687-И-19	Адм. МО «Плодовское СП» Приозерского МР ЛО
154	30.07.2019 № 688-И-19	Адм. МО «Петровское СП» Приозерского МР ЛО
155	30.07.2019 № 689-И-19	Адм. МО «Мичуринское СП» Приозерского МР ЛО
156	30.07.2019 № 690-И-19	Адм. МО «Мельниковское СП» Приозерского МР ЛО
157	30.07.2019 № 691-И-19	Адм. МО «Ларионовское СП» Приозерского МР ЛО
158	30.07.2019 № 692-И-19	Адм. МО «Красноозерное СП» Приозерского МР ЛО
159	30.07.2019 № 693-И-19	Адм. МО «Запорожское СП» Приозерского МР ЛО
160	30.07.2019 № 694-И-19	Адм. МО «Громовское СП» Приозерского МР ЛО
161	30.07.2019 № 695-И-19	Адм. МО «Кузнечнинское ГП» Приозерского МР ЛО
162	30.07.2019 № 696-И-19	Адм. МО «Толмачевское ГП» Лужского МР ЛО
163	30.07.2019 № 697-И-19	Адм. МО «Лужский» МР ЛО
164	30.07.2019 № 698-И-19	Адм. МО «Ям-Тесовское СП» Лужского МР ЛО
165	30.07.2019 № 699-И-19	Адм. МО «Скребловское СП» Лужского МР ЛО
166	30.07.2019 № 700-И-19	Адм. «МО Осьминское СП» Лужского МР ЛО
167	30.07.2019 № 701-И-19	Адм. МО «Оредежское СП» Лужского МР ЛО
168	30.07.2019 № 702-И-19	Адм. МО «Мшинское СП» Лужского МР ЛО
169	30.07.2019 № 703-И-19	Адм. МО «Заклинское СП» Лужского МР ЛО
170	30.07.2019 № 704-И-19	Адм. МО «Дзержинское СП» Лужского МР ЛО
171	30.07.2019 № 705-И-19	Адм. МО «Ломоносовский» МР ЛО
172	30.07.2019 № 706-И-19	Адм. МО «Русско-Высоцкое СП» Ломоносовского МР ЛО
173	30.07.2019 № 707-И-19	Адм. МО «Ропшинское СП» Ломоносовского МР ЛО
174	30.07.2019 № 708-И-19	Адм. МО «Пениковское СП» Ломоносовского МР ЛО
175	30.07.2019 № 709-И-19	Адм. МО «Оржицкое СП» Ломоносовского МР ЛО
176	30.07.2019 № 710-И-19	Адм. МО «Низинское СП» Ломоносовского МР ЛО
177	30.07.2019 № 711-И-19	Адм. МО «Лопухинское СП» Ломоносовского МР ЛО
178	30.07.2019 № 712-И-19	Адм. МО «Лаголовское СП» Ломоносовского МР ЛО
179	30.07.2019 № 713-И-19	Адм. МО «Копорское СП» Ломоносовского МР ЛО
180	30.07.2019 № 714-И-19	Адм. МО «Кипенское СП» Ломоносовского МР ЛО
181	30.07.2019 № 715-И-19	Адм. МО «Володарское СП» Лужского МР ЛО
182	30.07.2019 № 716-И-19	Адм. МО «Волошовское СП» Лужского МР ЛО
183	30.07.2019 № 717-И-19	Адм. МО «Гостилицкое СП» Ломоносовского МР ЛО
184	30.07.2019 № 718-И-19	Адм. МО «Горбунковское СП» Ломоносовского МР ЛО
185	30.07.2019 № 719-И-19	Адм. МО «Лебяженское ГП» Ломоносовского МР ЛО
186	30.07.2019 № 720-И-19	Адм. МО «Аннинское ГП» Ломоносовского МР ЛО
187	30.07.2019 № 721-И-19	Адм. МО «Большеижорское ГП» Ломоносовского МР ЛО
188	30.07.2019 № 722-И-19	Адм. МО «Виллозское ГП» Ломоносовского МР ЛО
189	30.07.2019 № 723-И-19	Адм. МО «Борское СП» Тихвинского МР ЛО
190	30.07.2019 № 724-И-19	Адм. МО. «Ганьковское СП» Тихвинского МР ЛО
191	30.07.2019 № 725-И-19	Адм. МО «Тихвинский» МР ЛО
192	30.07.2019 № 726-И-19	Адм. МО «Пашозерское СП» Тихвинского МР ЛО
193	30.07.2019 № 727-И-19	Адм. МО. «Цвылевское СП» Тихвинского МР ЛО
194	30.07.2019 № 728-И-19	Адм. МО «Мелегежское СП» Тихвинского МР ЛО
195	31.07.2019 № 729-И-19	Адм. МО «Коськовское СП» Тихвинского МР ЛО
196	31.07.2019 № 731-И-19	Адм. МО «Горское СП» Тихвинского МР ЛО
197	31.07.2019 № 732-И-19	Адм. МО «Фалилеевское СП» Кингисеппского МР ЛО
198	31.07.2019 № 733-И-19	Адм. МО «Кингисеппский» МР ЛО
199	31.07.2019 № 734-И-19	Адм. МО «Усть-Лужское СП» Кингисеппского МР ЛО
200	31.07.2019 № 735-И-19	Адм. МО «Пустомержское СП» Кингисеппского МР ЛО
201	31.07.2019 № 737-И-19	Адм. МО «Город Ивангород» Кингисеппского МР ЛО
202	31.07.2019 № 739-И-19	Адм. МО «Большелуцкое СП» Кингисеппского МР ЛО
203	31.07.2019 № 739-И-19	Адм. МО «Вистинское СП» Кингисеппского МР ЛО
204	31.07.2019 № 740-И-19	Адм. МО «Котельское СП» Кингисеппского МР ЛО
205	31.07.2019 № 748-И-19	Адм. МО «Куземкинское СП» Кингисеппского МР ЛО
206	31.07.2019 № 749-И-19	Адм. МО «Нежновское СП» Кингисеппского МР ЛО
207	31.07.2019 № 750-И-19	Адм. МО «Опольевское СП» Кингисеппского МР ЛО
208	31.07.2019 № 751-И-19	Адм. МО «Никольское ГП» Тосненского МР ЛО
209	31.07.2019 № 752-И-19	Адм. МО «Любанское ГП» Тосненского МР ЛО
210	31.07.2019 № 753-И-19	Адм. МО «Красноборское ГП» Тосненского МР ЛО
211	31.07.2019 № 754-И-19	Адм. МО «Тосненский» МР ЛО
212	31.07.2019 № 755-И-19	Адм. МО «Шапкинское СП» Тосненского МР ЛО
213	31.07.2019 № 756-И-19	Адм. МО «Трубникоборское СП» Тосненского МР ЛО
214	31.07.2019 № 757-И-19	Адм. МО «Тельмановское СП» Тосненского МР ЛО
215	31.07.2019 № 758-И-19	Адм. МО «Нурминского СП» Тосненского МР ЛО
216	31.07.2019 № 759-И-19	Адм. МО «Лисинское СП» Тосненского МР ЛО
217	31.07.2019 № 760-И-19	Адм. МО «Форносовское ГП» Тосненского МР ЛО
218	31.07.2019 № 761-И-19	Адм. МО «Федоровское ГП» Тосненского МР ЛО
219	31.07.2019 № 762-И-19	Адм. МО «Ульяновское ГП» Тосненского МР ЛО
220	31.07.2019 № 763-И-19	Адм. МО «Рябовское ГП» Тосненского МР ЛО
221	31.07.2019 № 764-И-19	Адм. МО «Мгинское ГП» Кировского МР ЛО
222	01.08.2019 № 768-И-19	Адм. МО «Сосновоборский ГО» ЛО
223	02.08.2019 № 775-И-19	Адм. МО «Волховский МР» ЛО
224	02.08.2019 № 777-И-19	Адм. МО «Всеволожский» МР ЛО
225	05.08.2019 № 779-И-19	Адм. МО «Колтушское СП» Всеволожского МР ЛО
226	06.08.2019 № 782-И-19	Адм. МО «Бокситогорский МР» ЛО
227	15.08.2019 № 796-И-19	Адм. МО «Опольевское СП» Кингисеппского МР ЛО
Запросы о предоставлении информации по инженерным сетям и ресурсоснабжающим организациям
1	15.11.2018 № 1013-и	администрации муниципальных районов и городского округа ЛО
2	29.03.2019 № 255-И-19	Адм. МО «Ефимовское ГП» Бокситогорского МР ЛО
3	29.03.2019 № 256-И-19	Адм. МО «Город Пикалево» Бокситогорского МР ЛО
4	01.04.2019 № 262-И-19	Адм. МО «Морозовское ГП» Всеволожского МР ЛО
5	01.04.2019 № 264-И-19	Адм. МО «Толмачевское ГП» Лужского МР ЛО
6	01.04.2019 № 266-И-19	Адм. МО «Важинское ГП» Подпорожского МР ЛО
7	01.04.2019 № 267-И-19	Адм. МО «Аннинское ГП» Ломоносовского МРЛенинградской
8	01.04.2019 № 268-И-19	Адм. МО «Свирьстройское ГП» Лодейнопольского МР ЛО
9	01.04.2019 № 269-И-19	Адм. МО «Павловское ГП» Кировского МР ЛО
10	01.04.2019 № 270-И-19	Адм. МО «Мгинское ГП» Кировского МР ЛО
11	01.04.2019 № 271-И-19	Адм. МО «Ульяновское ГП» Тосненского МР ЛО
12	01.04.2019 № 272-И-19	Адм. МО «Сланцевский МР» ЛО
13	01.04.2019 № 273-И-19	Адм. МО «Шлиссельбургское ГП» Кировского МР ЛО
14	01.04.2019 № 274-И-19	Адм. МО «Волосовский МР» ЛО
15	01.04.2019 № 275-И-19	Адм. МО «Никольское ГП» Подпорожского МР ЛО
16	02.04.2019 № 279-И-19	Адм. МО «Токсовское ГП» Всеволожского МР ЛО
17	02.04.2019 № 284-И-19	Адм. МО «Заневское ГП» Всеволожского МР ЛО
18	03.04.2019 № 287-И-19	Адм. МО «Приозерский МР» ЛО
19	04.04.2019 № 295-И-19	Адм. МО «Тихвинский МР» ЛО
20	04.04.2019 № 297-И-19	Адм. МО «Синявинское ГП» Кировского МР ЛО
21	04.04.2019 № 298-И-19	Адм. МО «Бокситогорский МР» ЛО
22	05.04.2019 № 301-И-19	Адм. МО «Кузнечнинское ГП» Приозерского МР ЛО
23	05.04.2019 № 302-И-19	Адм. МО «Дубровское ГП» Всеволожского МР ЛО
24	05.04.2019 № 306-И-19	Адм. МО «Кингисеппский МР» ЛО
25	05.04.2019 № 309-И-19	Адм. МО «Город Отрадное» Кировского МР ЛО
26	05.04.2019 № 310-И-19	Адм. МО «Сертолово» Всеволожского МР ЛО
27	08.04.2019 № 311-И-19	Адм. МО «Город Ивангород» Кингисеппского МР ЛО
28	09.04.2019 № 313-И-19	Адм. МО «Лодейнопольский МР» ЛО
29	09.04.2019 № 314-И-19	Адм. МО «Подпорожский МР» ЛО
30	09.04.2019 № 315-И-19	Адм. МО «Форносовское ГП» Тосненского МР ЛО
31	09.04.2019 № 316-И-19	Адм. МО «Кузьмоловское ГП» Всеволожского МР ЛО
32	27.05.2019 № 430-И-19	Адм. МО «Волховский МР» ЛО
33	21.03.2019 № 178-И-19	Адм. МО «Волховский МР» ЛО
34	21.03.2019 № 179-И-19	Адм. МО «Новоладожское ГП» Волховского МР ЛО
35	21.03.2019 № 180-И-19	Адм. МО «Свердловское ГП» Всеволожского МР ЛО
36	21.03.2019 № 182-И-19	Адм. МО «Каменногорское ГП» Выборгского МР ЛО
37	22.03.2019 № 183-И-19	Адм. МО «Любанское ГП» Тосненского МР ЛО
38	22.03.2019 № 184-И-19	Адм. МО «Высоцкое ГП» Выборгского МР ЛО
39	22.03.2019 № 185-И-19	Адм. МО «Приморское ГП» Выборгского МР ЛО
40	22.03.2019 № 186-И-19	Адм. МО «Дружногорское ГП» Гатчинского МР ЛО
41	22.03.2019 № 187-И-19	Адм. МО «Вырицкое ГП» Гатчинского МР ЛО
42	22.03.2019 № 188-И-19	Адм. МО «Светогорское ГП» Выборгского МР ЛО
43	22.03.2019 № 189-И-19	Адм. МО «Будогощское ГП» Киришского МР ЛО
44	22.03.2019 № 190-И-19	Адм. МО «Сосновоборский городской округ» ЛО
45	22.03.2019 № 196-И-19	Адм. МО «Красноборское ГП» Тосненского МР ЛО
46	22.03.2019 № 197-И-19	Адм. МО «Советское ГП» Выборгского МР ЛО
47	22.03.2019 № 198-И-19	Адм. МО «Сиверское ГП» Гатчинского МР ЛО
48	22.03.2019 № 199-И-19	Адм. МО «Никольское ГП» Тосненского МР ЛО
49	22.03.2019 № 200-И-19	Адм. МО «Федоровское ГП» Тосненского МР ЛО
50	22.03.2019 № 201-И-19	Адм. МО «Рябовское ГП» Тосненского МР ЛО
51	22.03.2019 № 202-И-19	Адм. МО «Вознесенское ГП» Подпорожского МР ЛО
52	22.03.2019 № 203-И-19	Адм. МО «Рахьинское ГП» Всеволожского МР ЛО
53	22.03.2019 № 204-И-19	Адм. МО «Город Коммунар» Гатчинского МР ЛО
54	22.03.2019 № 208-И-19	Адм. МО «Виллозское ГП» Ломоносовского МР ЛО
55	22.03.2019 № 209-И-19	Адм. МО «Назиевское ГП» Кировского МР ЛО
56	22.03.2019 № 210-И-19	Адм. МО «Приладожское ГП» Кировского МР ЛО
57	22.03.2019 № 211-И-19	Адм. МО «Таицкое ГП» Гатчинского МР ЛО
58	22.03.2019 № 212-И-19	Адм. МО «Большеижорское ГП» Ломоносовского МР ЛО
59	22.03.2019 № 213-И-19	Адм. МО «Лебяженское ГП» Ломоносовского МР ЛО
60	25.03.2019 № 235-И-19	Адм. МО «Тосненский МР» ЛО
61	25.03.2019 № 236-И-19	Адм. МО «Выборгский МР» ЛО
62	28.03.2019 № 243-И-19	Адм. МО «Кировский МР» ЛО администрации МО «Кировск» Кировского МР ЛО
63	28.03.2019 № 244-И-19	Адм. МО «Лужский МР» ЛО
64	28.03.2019 № 245-И-19	Адм. МО «Всеволожский МР» ЛО
65	28.03.2019 № 246-И-19	администрации МО «Киришский МР» ЛО
66	28.03.2019 № 247-И-19	Адм. МО «Сясьстройское ГП» Волховского МР ЛО
67	28.03.2019 № 249-И-19	Адм. МО «Гатчинский МР» ЛО
68	01.04.2019 № 276-И-19	Адм. МО «Рощинское ГП» Выборгского района ЛО
Запрос о предоставлении сведений об объектах культурного наследия
1	07.03.2019 № 154-И-19	администрации муниципальных районов и городского округа ЛО

Получение информации из иных источников

Получение информации в отношении малого, среднего бизнеса и потребительского рынка Ленинградской области и принадлежащих им торговых объектах

Для получения недостающих сведений в отношении объектов недвижимости, принадлежащих хозяйствующим на территории Ленинградской области субъектам, ГБУ направлен запрос в адрес комитета по развитию малого, среднего бизнеса и потребительского рынка Ленинградской области (исх. от 27.11.2017 № 70-и).

Письмом от 28.12.2017 № 18-1-13570/2017 комитет по развитию малого, среднего бизнеса и потребительского рынка Ленинградской области предоставил сведения, содержащиеся в торговом реестре Ленинградской области о хозяйствующих субъектах, осуществляющих торговую деятельность, и принадлежащих им торговых объектах.

Получение информации в отношении ОКН, ООПТиО, объектах природопользования

Для получения информации в отношении объектов культурного наследия (федерального, регионального и местного значения), расположенных на территории Ленинградской области, а также вновь выявленных объектов, обладающих признаками объектов культурного наследия, ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» направлен запрос в адрес комитета по культуре Ленинградской области (исх. от 07.03.2019 № 154-И-19).

Письмом от 09.04.2019 № 01-10-1421/2019-0-1 комитет по культуре Ленинградской области предоставил перечень объектов культурного наследия, включенных в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории культуры) народов Российской Федерации, выявленных объектов культурного наследия, расположенных на территории Ленинградской области. Также было сообщено, что ознакомиться с приказами об установлении в отношении объектов культурного наследия границ территорий и предмета охраны возможно на официальном сайте комитета по культуре Ленинградской области.

Для получения сведений о земельных участках, в отношении которых осуществляется государственный контроль и надзор в сфере природопользования и окружающей среды, и информации об объектах размещения отходов, расположенных на территории Ленинградской области, направлены запросы в комитет государственного экологического надзора Ленинградской области (исх. от 28.12.2017 № 256-и) и Департамент Федеральной службы по надзору в сфере природопользования по Северо-Западному федеральному округу (исх. от 25.01.2018 № 9-и).

Комитет государственного экологического надзора Ленинградской области письмом от 19.01.2018 № к-07-9/2018-0-1 сообщил, что территориальную схему обращения с отходами (в том числе с твердыми коммунальными), которая содержит сведения об объектах по обработке, утилизации, обезвреживанию, размещению отходов, разрабатывает Управление Ленинградской области по организации и контролю деятельности по обращению с отходами. В части предоставления информации о земельных участках, в отношении которых осуществляется государственный экологический надзор, было сообщено, что комитет государственного экологического надзора Ленинградской области осуществляет постановку на учет объектов негативного воздействия на окружающую среду в системе «Программно-техническое обеспечение учета объектов негативного воздействия на окружающую среду», находящуюся в ведении Федеральной службы по надзору в сфере природопользования. Представить информацию о земельных участках в разрезе муниципальных образований с выделением сведений по объектам водопользования, лесопользования, а также особо охраняемым территориям не представляется возможным в связи с тем, что учет в такой форме комитетом государственного экологического надзора Ленинградской области не ведется.

Письмом от 14.03.2018 № 30-30/2016 Департамент Федеральной службы по надзору в сфере природопользования по Северо-Западному федеральному округу сообщил, что систематизированные сведения об эксплуатируемых объектах хранения отходов и объектах захоронения отходов, соответствующих требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, содержатся в государственном реестре объектов размещения отходов на официальном сайте Росприроднадзора.

Получение рыночной информации в отношении цен сделок и предложений по объектам недвижимости

В целях сбора и анализа информации по предложениям и сделкам на рынке объектов недвижимости Ленинградской области ГБУ направлены письма о рассмотрении возможности организации информационного взаимодействия в НКО «Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт» (исх. от 19.03.2018 № 269-и, от 26.04.2019 № 396-И-19),
ООО «Пригород: развитие территорий» (исх. от 28.03.2018 № 306-и), Гильдию Риэлторов (исх. от 06.04.2018 № 323-и), ООО «ИИЦ Недвижимость Петербурга» (исх. от 06.04.2018 № 344-и), Торгово-промышленную палату Российской Федерации по саморегулированию предпринимательской и профессиональной деятельности (исх. от 05.07.2018
№ 680-и), Ассоциацию СРО «БОКИ» (исх. от 01.02.2019 № 49-И-19), Саморегулируемую организацию Ассоциация оценщиков «Сообщество профессионалов оценки» (исх. от 15.04.2019 № 346-И-19), ООО «Управляющая компания «Бюллетень недвижимости» (исх. от 04.06.2019 № 451-И-19).

По результатам рассмотрения вышеуказанных запросов ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» предоставлен доступ к информационным ресурсам НКО «Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт», ООО «Пригород: развитие территорий» (письмо от 03.04.2018 № 15), ООО «ИИЦ Недвижимость Петербурга» (письмо от 24.04.2018 № 244), ООО «Управляющая компания «Бюллетень недвижимости» (письмо от 05.06.2019 № 12). Кроме того, 28.09.2018 между ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» и Ассоциацией саморегулируемая организация «Балтийское объединение кадастровых инженеров» заключено официальное соглашение о сотрудничестве и взаимодействии. В рамках указанного соглашения письмом от 15.02.2019 № 244/БОКИ в адрес ГБУ предоставлена информация об ориентировочных расценках на проведение кадастровых работ с 01.01.2019.

В ответ на запрос ГБУ (исх. от 09.11.2017 № 38-и) о предоставлении доступа к архивным материалам «Фонда инженерных изысканий Ленинградской области» ГАУ «Управление государственной экспертизы» Ленинградской области письмом от 06.12.2017 № 2558-17/ЛОЭ сообщило о том, что не располагает информацией об объектах недвижимости, необходимой для определения кадастровой стоимости.

Письмом от 28.04.2018 № 430-и ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» предложило ПАО Сбербанк, Банк ВТБ (ПАО), Банк ГПБ (АО), АО «Россельхозбанк» заключить договор об информационном обмене с целью повышения качества определения стоимости объектов как рыночной/ликвидационной стоимости, так и кадастровой стоимости.

Банк ВТБ (ПАО) письмом от 14.06.2018 № 596/778000 сообщил о готовности вернуться к рассмотрению вопроса в дальнейшем. Ответы от других организаций в адрес ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» не поступили.

Получение информации в отношении объектов транспортной инфраструктуры

В ходе осуществления мероприятий подготовительного периода к проведению государственной кадастровой оценки ГБУ были направлены запросы (от 28.12.2017 № 259-и,
от 06.09.2018 № 866-и, от 04.10.2018 № 942-и, от 04.10.2018 № 944-и, от 04.10.2018 № 945-и,
от 21.11.2018 № 1028-и, от 04.12.2018 № 1071-и, от 04.12.2018 № 1074-и, от 04.12.2018 № 1174-и, от 28.12.2018 № 1187-и, от 16.01.2019 № 23-И-19) о предоставлении информации в отношении дорог федерального и регионального значения, а также об объектах транспортной инфраструктуры, расположенных на территории Ленинградской области.

Управление Ленинградской области по транспорту письмом от 24.01.2018 № 173/2018 предоставило сведения по объектам транспортной инфраструктуры Ленинградской области, письмом от 07.05.2019 № Исх-1364/2019 направило имеющуюся информацию в отношении автовокзалов и автостанций, расположенных на территории Ленинградской области.

ГКУ «Ленавтодор» письмом от 29.10.2018 № 15-3405/2018-0-2 предоставило информацию о региональных автомобильных дорогах Ленинградской области, в соответствии с Перечнем автомобильных дорог общего пользования регионального значения, утвержденного постановлением Правительства Ленинградской области от 27.11.2007 № 294 «Об утверждении перечня автомобильных дорог общего пользования регионального значения».

Письмом от 05.02.2019 № 0499 ФКУ Упрдор «Северо-Запад» предоставил информацию о местах нахождения остановочных пунктов общественного транспорта, расположенных на автомобильных дорогах общего пользования федерального значения в Ленинградской области.

В целях получения информации в отношении остановочных пунктов маршрутных транспортных средств и дорожных знаков, обозначающих наличие остановочных пунктов на автомобильных дорогах общего пользования на территории муниципальных образований Ленинградской области, ГБУ был направлен запрос (исх. от 16.01.2019 № 23-И-19) в дорожные ремонтно-строительные управления муниципальных районов Ленинградской области.

Письмом от 18.01.2019 № 16 ГП «Волосовское ДРСУ» сообщило об имеющемся в наличии проекте организации дорожного движения с привязками остановочных пунктов к адресам автомобильных дорог и отсутствии данных о координатах размещения остановочных пунктов маршрутных транспортных средств и дорожных знаков.

Письмом от 06.02.2019 № 145 ГП «Лодейнопольское ДРСУ» направило данные о координатах размещения остановочных пунктов маршрутных транспортных средств в Бокситогорском, Лодейнопольском, Подпорожском, Тихвинском муниципальных районах Ленинградской области.

ГП «Приозерское ДРСУ» письмом от 01.03.2019 № 66 предоставило сведения об автопавильонах, расположенных на автомобильных дорогах Приозерского муниципального района Ленинградской области.

Получение информации в отношении объектов инженерной инфраструктуры

Для получения информации о наличии на территории Ленинградской области зон инженерной обеспеченности, а также объектов инженерной инфраструктуры (в формате MID/MIF, SHP или DWG/DXF) ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» направлены запросы от 15.11.2018 № 1012-и в адрес комитета по архитектуре и градостроительству Ленинградской области, от 19.11.2018 № 1019-и в адрес комитета по топливно-энергетическому комплексу Ленинградской области и от 28.12.2018 № 1183-и в ГАУ «Леноблэкспертиза».

Комитет по архитектуре и градостроительству Ленинградской области письмом
от 16.11.2018 № 01-08-1225/2018 сообщил об отсутствии запрашиваемой информации. Письмом от 24.12.2018 № 3-4001/2018 комитет по топливно-энергетическому комплексу Ленинградской области сообщил, что не владеет сетями газораспределения, не участвует в процессе подключения и не обладает сведениями об инженерной обеспеченности территории объектами газоснабжения. Данными о существующих газораспределительных сетях, их местоположении и технических параметрах владеют газораспределительные организации АО «Газпром газораспределение Ленинградская область» и ООО «ПетербургГаз», расположенные на территории Ленинградской области. В части предоставления сведений об объектах электроснабжения комитет по топливно-энергетическому комплексу Ленинградской области проинформировал о том, что ежегодно разрабатывается Схема и программа развития электроэнергетики Ленинградской области на пятилетний период, которая размещается на официальном сайте комитета по топливно-энергетическому комплексу Ленинградской области.

Принимая во внимание письмо комитета по топливно-энергетическому комплексу Ленинградской области от 24.12.2018 № 3-4001/2018, ГБУ были направлены запросы от 28.12.2018 № 1184-и в адрес ООО «ПетербургГаз» и от 28.12.2018 № 1186-и в адрес
АО «Газпром газораспределение Ленинградская область».

АО «Газпром газораспределение Ленинградская область» письмом от 25.01.2019 № 73/513 направило актуальные материалы исполнительной съемки на газораспределительные сети, образованные в результате строительства, в формате DWG.

Письмом от 01.02.2019 № КВ-921/19 ООО «ПетербургГаз» предоставило сведения (в формате DWG) о местоположении газораспределительных сетей на территории Ленинградской области.

ГАУ «Леноблэкспертиза» письмом от 25.01.2019 № 0127-2019/ЛОЭ сообщило об отсутствии запрашиваемой информации и возможности предоставления материалов инженерных изысканий – топографических планов в виде номенклатурных листов масштабов 1:500, 1:1000, 1:2000, а также выразило готовность к дальнейшему сотрудничеству.

С целью получения информации о ресурсоснабжающих организациях и тарифах за технологическое присоединение к сетям тепло-, газо- и электроснабжения, водоотведения, а также за потребление подключенного ресурса ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» был направлен запрос
от 27.11.2017 № 68-и в адрес комитета по тарифам и ценовой политике Ленинградской области, однако ответ на вышеуказанное письмо не поступил.

В адрес АО «ЛОЭСК» направлены запросы (исх. от 09.01.2019 № 1-И-19, от 19.02.2019
№ 93-И-19, от 19.04.2019 № 382-И-19) о предоставлении информации о наличии на территории Ленинградской области зон инженерной обеспеченности объектами электросетевого хозяйства (в формате MID/MIF, SHP или DWG/DXF).

Также АО «ЛОЭСК» письмами от 18.04.2019 № 00-02/1094 и от 21.05.2019 № 00-03/2850 выразило готовность предоставлять информацию о наличии инженерной обеспеченности объектами электросетевого хозяйства территорий населенных пунктов в векторном виде по мере сопоставления текущего положения сетей с положением сетей, отраженных в материалах кадастровой съемки, и внесения необходимых уточнений, а также направило материалы кадастровой съемки объектов электросетевого хозяйства, принадлежащих АО «ЛОЭСК», расположенных в г. Подпорожье Ленинградской области.

Получение информации в отношении объектов спорта и туризма

Для получения сведений в отношении коллективных средств размещения и спортивных объектов ГБУ направлены запросы от 27.11.2017 № 69-и в адрес комитета Ленинградской области по туризму и от 27.11.2017 № 71-и в адрес комитета по физической культуре и спорту Ленинградской области.

Письмом от 14.12.2017 № 01-277/2017-0-1 комитет Ленинградской области по туризму направил данные реестра коллективных средств размещения в Ленинградской области, сформированного на основе информации, поступившей от органов местного самоуправления по состоянию на июль 2017 года.

Комитет по физической культуре и спорту Ленинградской области направил запрашиваемые сведения об объектах спортивной инфраструктуры Ленинградской области письмом от 26.12.2017 № В-255/2017.

В целях сбора и обработки информации в отношении объектов капитального строительства ГБУ в адрес комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области был направлен запрос от 27.11.2017
№ 72-и.

Письмом от 17.01.2018 № 06-1986/2017-0-1 комитет государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области направил запрашиваемые сведения.

Получение информации в отношении ОКС, расположенных на земельных участках, в том числе Объектах, подлежащих ГКО

Письмом от 17.01.2018 № 06-1986/2017-0-1 комитет государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области предоставил копии разрешений на ввод объектов в эксплуатацию за период с 01.01.2017 по 29.12.2017, а также копии разрешений на строительство объектов капитального строительства, которые не введены в эксплуатацию.

Кроме того, ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» направлены запросы о предоставлении архивных сведений технического учета в отношении объектов капитального строительства, расположенных на территории Ленинградской области, в адрес ГУП «Леноблинвентаризация» (исх. от 31.01.2018 № 14-и) и филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ленинградской области (исх. от 12.02.2018 № 29-и).

Письмом от 08.02.2018 № 174-01-в ГУП «Леноблинвентаризация» сообщило о том, что не располагает фотообразами технической документации и выразило готовность к сотрудничеству. Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ленинградской области запрашиваемых сведений не предоставил (исх. от 12.03.2018 № 03150).

В ответ на запрос от 05.06.2018 № 592-и ГУП «Леноблинвентаризация» выразило готовность предоставить данные результатов аэрофотосъемки (исх. от 28.06.2018 № 1014-02-в).

Получение информации в отношении результатов оспаривания действующей кадастровой стоимости

В рамках подготовки к определению кадастровой стоимости ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» осуществлялся в том числе сбор, обработка и учет информации об объектах недвижимости, кадастровая стоимость которых была оспорена в установленном порядке. Для получения необходимых сведений об объектах недвижимости, кадастровая стоимость которых оспаривалась в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – комиссия), в адрес ТУ Росреестра были направлены запросы от 28.04.2018 № 427-и, от 20.09.2018 № 899-и, от 23.11.2018 № 1034-и о предоставлении копий протоколов заседаний комиссии и принятых решений.

Письмами от 14.05.2018 № 06935 и от 04.10.2018 № 14180 ТУ Росреестра направило копии протоколов заседаний комиссии, а также копии принятых решений без указания персональных данных заявителей.

Вместе с тем в адрес комитета правового обеспечения Ленинградской области направлены запросы (исх. от 26.04.2018 № 379-и, от 26.12.2018 № 1172-и, от 28.03.2019 № 248-И-19) о предоставлении копий решений Ленинградского областного суда по рассмотренным административным делам об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Комитет правового обеспечения Ленинградской области предоставил копии резолютивной части решений Ленинградского областного суда (исх. от 21.01.2019 № ЮК-02-133/2019 и от 02.04.2019 № ЮК-02-1199/2019) согласно перечню номеров административных дел, указанных в запросах ГБУ ЛО «ЛенКадОценка».

Получение информации в отношении объектов СОД

В связи с обращением ГБУ от 17.04.2018 № 366-и об оказании содействия в получении от органов местного самоуправления Ленинградской области сведений, необходимых для определения кадастровой стоимости, Ассоциацией «Совет муниципальных образований Ленинградской области» было направлено письмо главам администраций муниципальных образований Ленинградской области о предоставлении в адрес ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» информации в отношении садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан, имеющейся в распоряжении органов местного самоуправления.

Кроме того, ГБУ направлено письмо от 10.05.2018 № 473-и в адрес Управления по развитию садоводства и огородничества Санкт-Петербурга с просьбой оказать содействие в получении необходимой информации в отношении земельных участков садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан.

Управлением по развитию садоводства и огородничества Санкт-Петербурга письмом
от 23.05.2018 № 06-37-642/18-0-1 предоставлен список некоммерческих объединений граждан, расположенных на территории Ленинградской области, в разрезе муниципальных районов.

Получение информации, позволяющей установить характеристики застройки участков, состояние ОКС, способные отразиться на величине КС Объектов, подлежащих ГКО

На запрос о предоставлении постоянного электронного доступа к полной базе объектов в системе РИАС ЖКХ (исх. от 27.11.2017 № 73-и) комитет государственного жилищного надзора и контроля Ленинградской области сообщил, что не обладает технической возможностью по регистрации новых пользователей и рекомендовал по вопросу регистрации обратиться в АО «Единый информационно-расчетный центр Ленинградской области», который осуществляет сопровождение системы РИАС ЖКХ.

Ленинградским областным комитетом по управлению государственным имуществом в связи с обращениями ГБУ (исх. от 26.06.2018 № 648-и, 22.04.2019 № 388-И-19) были направлены запросы в ГУП «Леноблинвентаризация» и филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ленинградской области о предоставлении в адрес ГБУ сведений, необходимых для проведения государственной кадастровой оценки (копии технических паспортов в электронном виде, графическая и семантическая информация).

ГУП «Леноблинвентаризация» письмом от 23.05.2019 № 981-01 сообщило, что запрашиваемые сведения содержатся в ЕГРН.

От филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ленинградской области запрашиваемые сведения не поступали.

Получение информации в отношении объектов производственного назначения

Для получения сведений о промышленных зонах Ленинградской области ГБУ направлен запрос от 28.12.2017 № 257-и в адрес комитета экономического развития и инвестиционной деятельности Ленинградской области.

Письмом от 23.01.2018 № 14-244/2018-0 комитет экономического развития и инвестиционной деятельности Ленинградской области сообщил о том, что в целях формирования единой информационной системы, включающей в себя актуальные сведения о местоположении и характеристиках промышленных зон, индустриальных парков, свободных инвестиционных площадок, инвестиционных проектов, объектов программ развития, моногородов и муниципальных образований Ленинградской области создана Интегрированная региональная система «Инвестиционное развитие Ленинградской области», которая находится в открытом доступе в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и позволяет получать необходимую информацию, в том числе в виде интерактивной карты.

В адрес комитета по связи и информатизации Ленинградской области ГБУ направлен запрос от 19.01.2018 № 284-и о предоставлении информации (в формате MID/MIF, SHP), находящейся в «Фонде пространственных данных Ленинградской области», однако ответ на указанное письмо не поступал.

Получение информации в отношении участков, занятых лесом и их характеристик

В ответ на запрос ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 12.02.2018 № 30-и о предоставлении слоев по границам лесничеств с атрибутивной информацией (данные арендаторов) в цифровом виде Департамент лесного хозяйства по Северо-Западному федеральному округу письмом
от 02.03.2018№ 1937/05 сообщил, что предоставить запрашиваемую информацию вправе администратор, которым является ФГБУ «Рослесинфорг».

ФГБУ «Центр геодезии, картографии и ИПД» в ответ на запросы от 12.02.2018 № 34-и о предоставлении цифровых топографических карт муниципальных районов Ленинградской области из Федерального картографо-геодезического фонда Российской Федерации, от 28.02.2018 № 152-и о предоставлении информации о границах лесных кварталов на территории Ленинградской области в виде слоев ГИС с атрибутивной информацией о наименовании лесничеств, участковых лесничеств, номерах лесных кварталов и видов использования лесов, письмом от 21.02.2018 № 120/1740 сообщил, что предоставление пространственных данных и материалов Федерального фонда пространственных данных осуществляется за плату. Вместе с тем ФГБУ «Центр геодезии, картографии и ИПД» письмом от 21.03.2018 № 120/2699 предоставил перечни цифровых топографических карт открытого пользования в масштабах 1:25000, 1:50000, 1:100000 и перечень цифровых топографических планов городов открытого пользования масштаба 1:10000.

Получение информации в отношении документов территориального планирования, установления иных характеристик объектов

Комитет по архитектуре и градостроительству Ленинградской области не ответил на запрос от 02.02.2018 № 21-и о предоставлении информации в виде графических частей правил землепользования и застройки и генеральных планов, проектов планировки территорий, границ кварталов населенных пунктов, зон развития, документов стратегического и территориального планирования. На повторный запрос от 18.05.2018 № 497-и ответ также не поступал.

Кроме того, ГБУ направлены запросы о предоставлении информации, находящейся в «Фонде пространственных данных Ленинградской области» (в формате MID/MIF, SHP) от 05.03.2018 № 197-и в комитет по связи и информатизации Ленинградской области и от 05.03.2018 № 198-и в АО «Региональный навигационно-информационный центр по Ленинградской области».

Комитет по связи и информатизации Ленинградской области письмом от 07.03.2018
№ 22-701/2018 сообщил, что ознакомиться с информацией, размещенной в «Фонде пространственных данных Ленинградской области», можно при помощи программного приложения ФПД «Витрина пространственных данных», которое доступно в Единой сети передачи данных Правительства Ленинградской области.

АО «Региональный навигационно-информационный центр по Ленинградской области» письмом от 15.03.2018 № 69 сообщило, что услуги по предоставлению запрашиваемых сведений на безвозмездной основе осуществляются только органам исполнительной власти.

В целях уточнения имеющейся в распоряжении ГБУ информации о границах и площадных характеристиках земельных участков в адрес ТУ Росреестра направлен запрос от 01.06.2018 № 579-и о предоставлении графических материалов (в формате ГИС). Запрашиваемая информация предоставлена филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ленинградской области письмом от 10.08.2018 № 11434.

Также в адрес ТУ Росреестра был направлен запрос от 13.06.2018 № 606-и о предоставлении в графическом виде сведений в отношении всех имеющихся в ЕГРН границах зон с особыми условиями использования территории.

Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ленинградской области, которому был перенаправлен для рассмотрения вышеуказанный запрос, письмом от 20.06.2018 № 08814 проинформировал о том, что запрашиваемые сведения, содержащиеся в ЕГРН, для ГБУ могут быть предоставлены только за плату, размер которой утвержден приказом Минэкономразвития России от 10.05.2016 № 291 «Об установлении размеров платы за предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости».

В целях получения информации, необходимой для проведения государственной кадастровой оценки, ГБУ ЛО «ЛенКадОценка направлены запросы о предоставлении информации о границах зон с особыми условиями использования территории (исх. от 31.07.2018 № 735-и, от 14.09.2018 № 895-и, от 29.11.2018 № 1047-и) и границах населенных пунктов (исх. от 29.11.2018 № 1048-и) в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ленинградской области, который письмом от 13.12.2018 № 18640 представил сведения о границах населенных пунктов и границах зон с особыми условиями использования территории, содержащихся в ЕГРН, расположенных на территории Ленинградской области, в открытом текстовом обменном формате для геоинформационных систем (MIF/MID) в электронном виде.

Для проверки сведений о расположении земельных участков в границах прибрежной защитной полосы водного объекта и водоохранной зоне водного объекта был направлен
1 запрос в адрес филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ленинградской области (от 20.12.2018 № 1130-и) и 1 запрос в Невско-Ладожское бассейновое водное управление Федерального агентства водных ресурсов (от 20.12.2018 № 1125-и).

В ответ на запрос ГБУ филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ленинградской области направил информацию письмом от 25.01.2019 № исх./00929.

Невско-Ладожское бассейновое водное управление Федерального агентства водных ресурсов направило запрашиваемые сведения письмом от 14.01.2019 № Р6-28-83.

Для уточнения вида разрешенного использования объектов недвижимости был направлен запрос в адрес филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ленинградской области от 11.01.2019 № 11-И-19.

Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ленинградской области предоставил необходимую ГБУ информацию письмом от 05.02.2019 № исх./01474.

Для проверки сведений о зарегистрированных обременениях (ограничениях в использовании) объектов недвижимости ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» направлены запросы в ТУ Росреестра, филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ленинградской области и в комитет по культуре Ленинградской области (письма от 21.01.2019 № 30-И-19, от 24.01.2019 № 34-И-19, от 25.01.2019 № 37-И-19).

ТУ Росреестра, филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ленинградской области, комитет по культуре Ленинградской области предоставили ГБУ запрашиваемую информацию об объектах недвижимости (письма от 05.02.2019 № 01727, от 20.02.2019 № 01-10-282/2019-0-1, от 22.02.2019 № исх./02590, от 28.02.2019 № исх./02920).

Для уточнения характеристик об объектах недвижимости ГБУ направлено 10 запросов (от 01.06.2018 № 580-и, от 24.07.2018 № 714-и, от 17.10.2018 № 964-и, от 17.10.2018 № 965-и, от 28.05.2019 № 431-И-19, от 30.05.2019 № 439-И-19, от 30.05.2019 № 440-И-19) в адрес
ТУ Росреестра и филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ленинградской области.

В ответ на вышеуказанные запросы ТУ Росреестра предоставило сведения письмами от 09.08.2018 № 11358, от 16.11.2018 № 16684, от 16.11.2018 № 16685, от 05.06.2019 № 09839, от 27.06.2019 № 11187.

Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ленинградской области направил информацию письмами от 02.08.2018 № 11060, от 12.11.2018 № 16860, от 08.11.2018 № 16739, от 27.06.2019 № 10705, 28.06.2019 № 10745, от 02.07.2019 № 10803, от 01.08.2019
№ 14707.

Для уточнения вида разрешенного использования земельных участков ГБУ направлено 6 запросов (от 29.11.2018 № 1049-и, от 29.11.2018 № 1050-и, от 03.12.2018 № 1067-и) в адрес ТУ Росреестра и филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ленинградской области.

Письмами от 14.12.2018 № 18482, от 14.12.2018 № 18480, от 20.12.2018 № 18882 ТУ Росреестра в адрес ГБУ направлена информация в отношении земельных участков, указанных в запросах. Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ленинградской области предоставил запрашиваемые сведения письмами от 21.12.2018 № 19396, от 26.12.2018 № 19586.

С целью получения сведений по сделкам с земельными участками, расположенными на территории Ленинградской области, ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» направлен запрос от 06.06.2019 № 465-И-19 в адрес ТУ Росреестра о предоставлении информации, содержащейся в отчетности Росреестра «Сведения о сделках с землей» по форме № 3-ЗЕМ за 2013-2018 годы.

Письмом от 01.07.2019 № 11326 ТУ Росреестра направило в адрес ГБУ запрашиваемую информацию в электронной форме.

На повторный запрос ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 03.07.2019 № 542-И-19, ТУ Росреестра письмом от 04.07.2019 № 11594 были направлены данные в бумажном виде.

Уточнение информации, отраженной в поданных декларациях и обращениях Правообладателей

В рамках рассмотрения поданных в ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» деклараций направлено 6 запросов, из них: в ТУ Росреестра – 1, филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ленинградской области – 3, комитет по культуре Ленинградской области – 1, Невско-Ладожское бассейновое водное управление Федерального агентства водных ресурсов – 1.

ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» письмом от 24.07.2019 № 618-И-19 направлены
в Леноблкомимущество результаты обработки перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке для согласования видов использования объектов недвижимости, а также размещения на официальном сайте Леноблкомимущества
в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в соответствии с частью 9 статьи 13 Федерального закона № 237-ФЗ.

В дополнение к письму от 24.07.2019 № 618-И-19 в Леноблкомимущество направлена информация о земельном участке с кадастровым номером 47:1560106001:720.

Леноблкомимущество письмом от 31.07.2019 № 14-5211/2019 сообщило о согласовании представленных видов использования объектов недвижимости, находящихся в собственности Ленинградской области.

Леноблкомимущество письмом от 02.08.2019 № 14-5281/2019 сообщило о согласовании изменения кода расчета вида использования земельного участка с кадастровым номером 47:1560106001:720.

Леноблкомимущество письмом от 08.08.2019 № 14-5447/2019 сообщило о согласовании изменения кодов расчета видов использования земельных участков с кадастровыми номерами 47:07:1047003:1013 и 47:07:1047003:1014.

Сводная информация о направленных письмах, а также реквизиты ответов на запросы представлена в таблице ниже (Таблица 40). Копии запросов и ответов на них приведены в Приложении 1.2.

Таблица 40 Реквизиты писем (запросов), направленных ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» в адрес органов государственной власти, подведомственных им организаций и иных лиц

№ п/п	Реквизиты документа)	Краткое содержание письма (запроса о предоставлении информации, сведений)	Адресат	Статус	Реквизиты ответа на письмо (запрос)
Запросы о предоставлении сведений в отношении хозяйствующих субъектов
1	от 27.11.2017 № 70-и	Запрос о предоставлении сведений, содержащихся в Торговом реестре	Комитет по развитию малого, среднего бизнеса и потребительского рынка ЛО	сведения предоставлены	от 28.12.2017 № 18-1-13570/2017
Запрос о предоставлении информации об объектах налогообложения
2	от 12.01.2017 № 269-и	Запрос о предоставлении информации об объектах недвижимого имущества, признаваемых объектами налогообложения	Управление ФНС России по ЛО	отказ от предоставления сведений	от 28.03.2018 № 21-04-01/04825
Запрос о предоставлении информации об объектах культурного наследия
3	от 07.03.2019 № 154-И-19	Запрос о предоставлении сведений по объектам культурного наследия и охранных зонах ОКН	Комитет по культуре ЛО	сведения предоставлены	от 09.04.2019 № 01-10-1421/2019-0-1
Запросы о предоставлении информации об объектах размещения твердых бытовых отходов
4	от 28.12.2017 № 256-и	Запрос о предоставлении информации о полигонах твердых бытовых отходов	Комитет государственного экологического надзора ЛО	указали источник получения информации	от 19.01.2018 № к-07-9/2018-0-1
5	от 25.01.2018 № 9-и	Запрос о предоставлении сведений об объектах размещения отходов	Департамент Федеральной службы по надзору в сфере природопользования по СЗФО	отказ от предоставления сведений	от 14.03.2018 № 30-30/2016
Запросы об организации информационного взаимодействия
6	от 09.11.2017 № 38-и	Запрос о предоставлении допуска к архивным материалам «Фонда инженерных изысканий Ленинградской области»	ГАУ «Управление государственной экспертизы» ЛО	сообщили об отсутствии сведений	от 06.12.2017 № 2558-17/ЛОЭ
7	от 27.11.2017 № 73-и	Запрос о предоставлении постоянного электронного доступа к полной базе объектов в системе «РИАС ЖКХ»	Комитет государственного жилищного надзора и контроля ЛО	отказ от предоставления сведений, рекомендовано обратиться в техническую поддержку	от 19.01.2018 № гжи-01-13-1
8	от 19.03.2018 № 269-и	Письмо о возможном предоставлении доступа к информационному порталу	НКО «Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт»	доступ предоставлен	Предоставлены учетные данные (по эл. почте)
9	от 28.03.2018 № 306-и	Письмо о возможности предоставления базы журнала «Пригород» и разрешения использовать материалы	ООО «Пригород: развитие территорий»	получено разрешение на использование материалов	от 03.04.2018 № 15
10	от 06.04.2018 № 323-и	Письмо о возможном предоставлении доступа к базе данных	Гильдия Риэлторов	устно сообщили о том, что предоставляют информацию на возмездной основе	-
11	от 06.04.2018 № 344-и	Письмо о возможности использования информации и предоставления доступа к базе данных	ООО «ИИЦ Недвижимость Петербурга»	получено разрешение	от 24.04.2018 № 244
12	от 28.04.2018 № 430-и	Просьба рассмотреть возможность взаимного информационного обмена	ПАО Сбербанк	ответ не поступил	-

Банк ВТБ (ПАО)	сообщили о возможности рассмотрения вопроса в дальнейшем	от 14.06.2018 № 596/778000

Банк ГПБ(АО)	ответ не поступил	-

АО «Россельхозбанк»	ответ не поступил	-
13	от 05.07.2018 № 680-и	Просьба рассмотреть возможность организации информационного взаимодействия	Торгово-промышленная палата РФ по саморегулированию предпринимательской и профессиональной деятельности	сообщили, что предоставляют информацию только на коммерческой основе (в устной форме)	-
14	от 01.02.2019 № 49-И-19	О предоставлении информации в отношении ориентировочной (средней) стоимости работ, выполняемых организациями и ИП, которые имеют право на выполнение кадастровых работ	Ассоциация СРО «БОКИ»	сведения предоставлены	от 15.02.2019 № 244/БОКИ
15	от 15.04.2019 № 346-И-19	Предложение заключить двустороннее соглашение о сотрудничестве	Саморегулируемая организация Ассоциация оценщиков «Сообщество профессионалов оценки»	Подписано соглашение о сотрудничестве	от 24.04.2019 №544
16	от 26.04.2019 № 396-И-19	Просьба рассмотреть возможность предоставления бесплатного полного доступа к ресурсам информационного портала недвижимости «СтатРиелт»	НКО Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт»	доступ предоставлен	Предоставлены учетные данные (по эл. почте)
17	от 04.06.2019 № 451-И-19	Просьба рассмотреть возможность предоставления информационной базы	ООО «Управляющая компания «Бюллетень недвижимости»	доступ предоставлен	от 05.06.2019 № 12
Запросы о предоставлении информации в отношении дорог и транспортной инфраструктуры
18	от 28.12.2017 № 259-и	Запрос о предоставлении информации об объектах транспортной инфраструктуры	Управление по транспорту ЛО	сведения предоставлены	от 24.01.2018 № 173/2018
19	от 06.09.2018 № 866-и	Запрос о предоставлении информации в отношении дорог федерального и регионального значения на территории ЛО	Управление по транспорту ЛО	рекомендовали обратиться в ФКУ Упрдор «Северо-Запад» и ГКУ «Ленавтодор»	от 02.10.2018 № 3218/2018
20	от 04.10.2018 № 942-и	Запрос о предоставлении информации в отношении дорог регионального значения	ГКУ «Ленавтодор»	сведения предоставлены	от 29.10.2018 № 15-3405/2018-0-2
21	от 04.10.2018 № 944-и	Запрос о предоставлении информации в отношении дорог регионального значения	Комитет по дорожному хозяйству ЛО	сведения предоставлены	от 05.10.2018 № 08-1683/2018-0-1
22	от 04.10.2018 № 945-и	Запрос о предоставлении информации в отношении дорог федерального значения	ФКУ Упрдор «Северо-Запад»	сведения предоставлены	от 02.11.2018 № 7225
23	от 21.11.18 № 1028-и	Запрос о предоставлении информации о местах нахождения остановочных пунктов общественного транспорта, расположенных на территории ЛО	Управление по транспорту ЛО	рекомендовали обратиться в ФКУ УПРДОР «Северо-Запад», комитет по дорожному хозяйству ЛО, администрации муниципальных образований ЛО	от 30.11.2018 № 3806/2018
24	от 04.12.18 № 1071-и	Запрос о предоставлении информации по остановочным пунктам	ФКУ Упрдор «Северо-Запад»	сведения предоставлены	от 05.02.2019 № 0499
25	от 04.12.2018 № 1074-и	Запрос о предоставлении информации по остановочным пунктам	Комитет по дорожному хозяйству ЛО	сообщили, что обращение находится на рассмотрении ГКУ «Ленавтодор»	от 26.12.2018 № 08-2067/2018-0-1

ГКУ «Ленавтодор» сообщили об отсутствии технической возможности проверить и дополнить данные	от 21.01.2019 № 15-4331/2018-0-1
26	от 28.12.2018 № 1187-и	Запрос о предоставлении информации по остановочным пунктам	Управление ГИБДД ГУ МВД России по г. Санкт-Петербургу и Ленинградской области	рекомендовано запросить информацию у владельцев автодорог	от 01.03.2019 № 12/3-5221
27	от 16.01.2019 № 23-И-19	Запрос о предоставлении информации в отношении остановочных пунктов и дорожных знаков	ДРСУ МР ЛО	ГП «Волосовское ДРСУ» сообщило о наличии ПОДД с привязками остановочных пунктов	от 18.01.2019 № 16

ГП «Волосовское ДРСУ» сообщило об отсутствии сведений в запрашиваемом формате	от 21.01.2019 № 35

ГП «Лодейнопольское ДРСУ» направило сведения	от 04.02.2019 № 32

ГП «Волосовское ДРСУ» сообщило, что ГП «Сланцевское ДРСУ» присоединено к ГП «Волосовское ДРСУ», информация в запрашиваемом формате отсутствует	от 06.02.2019 № 145

ГП «Приозерское ДРСУ» предоставило таблицу расположения автобусных остановок	от 01.03.2019 № 66
28	от 19.04.2019 № 380-И-19	Запрос о предоставлении информации в отношении автовокзалов и автостанций	Управление Ленинградской области по транспорту	сведения предоставлены	от 07.05.2019 № Исх-1364/2019
Запросы о предоставлении информации о наличии зон инженерной обеспеченности
29	от 27.11.2017 № 68-и	Запрос о предоставлении информации о ресурсоснабжающих организациях и тарифах за технологическое присоединение к сетям тепло-, газо-, электроснабжения, водоотведения, а также за потребление подключенного ресурса	Комитет по тарифам и ценовой политике ЛО	ответ не поступил	-
30	от 15.11.2018 № 1012-и	Запрос о предоставлении информации о наличии на территории Ленинградской области зон инженерной обеспеченности, а также объектов инженерной инфраструктуры (в формате MID/MIF, SHP или DWG/DXF)	Комитет по архитектуре и градостроительству ЛО	Сообщили об отсутствии информации	от 16.11.2018 № 01-08-1225/2018
31	от 19.11.2018 № 1019-и	Запрос о предоставлении информации о наличии на территории Ленинградской области зон инженерной обеспеченности, а также объектов инженерной инфраструктуры (в формате MID/MIF, SHP или DWG/DXF)	Комитет по топливно-энергетическому комплексу ЛО	сведения предоставлены	от 24.12.2018 № 3-4001/2018
32	от 28.12.2018 № 1183-и	Запрос о предоставлении информации о наличии на территории Ленинградской области зон инженерной обеспеченности, а также объектов инженерной инфраструктуры (в формате MID/MIF, SHP или DWG/DXF)	ГАУ «Леноблэкспертиза»	сведения не предоставлены, выразило готовность к сотрудничеству	от 25.01.2019 № 0127-2019/ЛОЭ
33	от 28.12.2018 № 1184-и	Запрос о предоставлении информации о наличии на территории Ленинградской области зон инженерной обеспеченности (в векторном формате)	ООО «ПетербургГаз»	предоставлена информация о месторасположении газопроводов	от 01.02.2019 № КВ-921/19
34	от 28.12.2018 № 1186-и	Запрос о предоставлении информации о наличии на территории ЛО зон инженерной обеспеченности (в векторном формате)	АО «Газпром газораспределение Ленинградская область»	предоставлены материалы исполнительной съемки на газораспределительные сети, образованные в результате строительства (в формате dwg)	от 25.01.2019 № 73/513
35	от 09.01.2019 № 1-И-19	Запрос о предоставлении информации о наличии на территории ЛО зон инженерной обеспеченности (в векторном формате)	АО «ЛОЭСК»	сообщили о возможности получения запрашиваемой информации на коммерческой основе	от 15.02.2019 № 00-03/758
36	от 09.01.2019 № 2-И-19	Запрос о предоставлении информации о наличии на территории ЛО зон инженерной обеспеченности (в векторном формате)	ПАО «Ленэнерго»	ответ не поступил	-
37	от 10.01.2019 № 6-И-19	Запрос о предоставлении информации о наличии зон инженерной обеспеченности (в векторном формате)	Муниципальное предприятие «Всеволожское предприятие электрических сетей»	сообщили об отсутствии запрашиваемой информации в векторном формате	от 21.01.2019 № Ис/41
38	от 19.04.2019 № 382-И-19	Запрос о предоставлении информации о наличии зон инженерной обеспеченности (в векторном формате)	АО «ЛОЭСК»	сведения предоставлены частично	от 18.04.2019 № 00-02/1094

сообщили о том, что новые сведения будут предоставляться по мере готовности	от 21.05.2019 № 00-03/2850
Запросы о предоставлении информации в отношении объектов капитального строительства
39	от 27.11.2017 № 69-и	Запрос о предоставлении сведений из Реестра действующих коллективных средств размещения	Комитет по туризму ЛО	сведения предоставлены	от 14.12.2017 № 01-277/2017-0-1
40	от 27.11.2017 № 71-и	Запрос о предоставлении информации о спортивных объектах	Комитет по физической культуре и спору ЛО	сведения предоставлены	от 26.12.2017 № В-255/2017
41	от 27.11.2017 № 72-и	Запрос о предоставлении копий разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства	Комитет государственного строительного надзора и государственной экспертизы ЛО	сведения предоставлены	от 17.01.2018 № 06-1986/2017-0-1
42	от 31.01.2018 № 14-и	Запрос о предоставлении архивных сведений технического учета в отношении объектов капитального строительства	ГУП «Леноблинвентаризация»	отказ от предоставления информации	от 08.02.2018 № 174-01-в
43	от 12.02.2018 № 29-и	Запрос о предоставлении архивных сведений технического учета в отношении объектов капитального строительства	Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по ЛО	отказ от предоставления сведений	от 12.03.2018 № 03150
44	от 05.06.2018 № 592-и	Запрос о предоставлении материалов аэрофотосъемки	ГУП «Леноблинвентаризация»	сообщило о готовности предоставить материалы	от 28.06.2018 № 1014-02-в
Запросы о предоставлении информации о результатах оспаривания кадастровой стоимости
45	от 26.04.2018 № 379-и	Запрос о предоставлении решений суда	Комитет правового обеспечения ЛО	отказ от предоставления информации	от 16.05.2018 № ЮК-02-1568/2018
46	от 28.04.2018 № 427-и	Запрос о предоставлении результатов оспаривания кадастровой стоимости	Управление Росреестра по ЛО	сведения предоставлены	от 14.05.2018 № 06935
47	от 20.09.2018 № 899-и	Запрос о предоставлении протоколов и решений	Управление Росреестра по ЛО	сведения предоставлены	от 04.10.2018 № 14180
48	от 23.11.2018 № 1034-и	Запрос о предоставлении протоколов и решений	Управление Росреестра по ЛО	ответ не поступил	-
49	от 26.12.2018 № 1172-и	Запрос о предоставлении решений суда	Комитет правового обеспечения ЛО	сведения предоставлены	от 21.01.2019 № ЮК-02-133/2019
50	от 28.03.2019 № 248-И-19	Запрос о предоставлении решений суда	Комитет правового обеспечения ЛО	сведения предоставлены	от 02.04.2019 № ЮК-02-1199/2019
Запросы об оказании содействия в получении информации, необходимой для проведения ГКО
51	от 17.04.2018 № 366-и	Просьба оказать содействие в получении информации, необходимой для проведения ГКО	Ассоциация «Совет муниципальных образований ЛО»	оказано содействие	от 11.05.2018 № б/н
52	от 10.05.2018 № 473-и	Просьба оказать содействие в получении информации, необходимой для проведения ГКО	Управление по развитию садоводства и огородничества Санкт-Петербурга	сведения предоставлены	от 23.05.2018 № 06-37-642/18-0-1
53	от 22.04.2019 № 388-И-19	Просьба оказать содействие в предоставлении архивных технических паспортов в электронном виде	Ленинградский областной комитет по управлению государственным имуществом	Леноблкомимуществом направлен запрос в ГУП «Леноблинвентаризация»	от 23.05.2019 № 981-01-в
54	от 26.06.2018 № 648-и	Просьба оказать содействие в получении от филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по ЛО графической и семантической информации, необходимой для проведения ГКО	Ленинградский областной комитет по управлению государственным имуществом	Леноблкомимуществом направлен запрос в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по ЛО	от 05.09.2018 № 14-6092/2018
Запросы о предоставлении графических материалов
55	от 28.12.2017 № 257-и	Запрос о предоставлении информации о промышленных зонах в виде электронных карт	Комитет экономического развития и инвестиционной деятельности ЛО	указали источник получения информации	от 23.01.2018 № 14-244/2018-0
56	от 19.01.2018 № 284-и	Запрос о предоставлении информации, находящейся в «Фонде пространственных данных Ленинградской области» в формате MID/MIF, SHP	Комитет по связи и информатизации ЛО	ответ не поступил	-
57	от 02.02.2018 № 21-и	Запрос о предоставлении информации в виде графических частей правил землепользования и застройки и генеральных планов, проектов планировки территорий, границ кварталов населенных пунктов, зон развития, документов стратегического и территориального планирования	Комитет по архитектуре и градостроительству ЛО	ответ не поступил	-
58	от 12.02.2018 № 30-и	Запрос о предоставлении слоев по границам лесничеств с атрибутивной информацией (данные арендаторов) в цифровом виде	Департамент лесного хозяйства по СЗФО	отказ от предоставления сведений	от 02.03.2018 № 1937/05
59	от 12.02.2018 № 34-и	Запрос о предоставлении цифровых топографических карт МР Ленинградской области	ФГБУ «Центр геодезии, картографии и ИПД»	отказ от предоставления сведений	от 21.02.2018 № 120/1740
60	от 28.02.2018 № 152-и	Запрос о предоставлении информации о границах лесных кварталов на территории ЛО в виде слоев ГИС	ФГБУ «Центр геодезии, картографии и ИПД»	сведения предоставлены	от 21.03.2018 № 120/2699
61	от 05.03.2018 № 197-и	Запрос о предоставлении информации находящейся в «Фонде пространственных данных Ленинградской области» (в формате MID/MIF, SHP)	Комитет по связи и информатизации ЛО	отказ от предоставления сведений	от 07.03.2018 № 22-701/2018
62	от 05.03.2018 № 198-и	Запрос о предоставлении информации находящейся в «Фонде пространственных данных Ленинградской области» (в формате MID/MIF, SHP)	АО «РНИЦ по ЛО»	отказ от предоставления информации на безвозмездной основе	от 15.03.2018 № 69
63	от 18.05.2018 № 497-и	Повторный запрос о предоставлении информации в виде графических частей правил землепользования и застройки и генеральных планов, проектов планировки территорий, границ кварталов населенных пунктов, зон развития, документов стратегического и территориального планирования	Комитет по архитектуре и градостроительству ЛО	ответ не поступил	-
64	от 01.06.2018 № 579-и	Запрос о предоставлении графических материалов (в формате ГИС)	Управление Росреестра по ЛО	сведения предоставлены филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по ЛО	от 10.08.2018 № 11434
65	от 13.06.2018 № 606-и	Запрос о предоставлении сведений в отношении всех имеющихся в реестре ЕГРН границах зон с особыми условиями использования территории (в графическом виде)	Управление Росреестра по ЛО	Управлением Росреестра по ЛО запрос перенаправлен в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по ЛО	от 19.06.2018 № 08773

Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по ЛО ответил отказом от предоставления сведений на безвозмездной основе	от 20.06.2018 № 08814
66	от 31.07.2018 № 735-и	Запрос о предоставлении информации о границах зон с особыми условиями использования территории	Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по ЛО	ответ не поступил	-
67	от 14.09.2018 № 895-и	Запрос о предоставлении информации о границах зон с особыми условиями использования территории	Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по ЛО	ответ не поступил	-
68	от 29.11.2018 № 1047-и	Запрос о предоставлении информации о границах зон с особыми условиями использования территории	Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по ЛО	сведения предоставлены	от 13.12.2018 № 18640
69	от 29.11.2018 № 1048-и	Запрос о предоставлении информации о границах населенных пунктов (в формате MIF/MID)	Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по ЛО	сведения предоставлены	от 13.12.2018 № 18640
Запросы о предоставлении информации для проверки деклараций
70	от 20.12.2018 № 1125-и	Запрос о предоставлении информации, необходимой для проверки декларации	Невско-Ладожское бассейновое водное управление Федерального агентства водных ресурсов	сведения предоставлены	от 14.01.2019 № Р6-28-83
71	от 20.12.2018 № 1130-и	Запрос о предоставлении информации, необходимой для проверки декларации	Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по ЛО	сведения предоставлены	от 25.01.2019 № исх/ 00929
72	от 11.01.2019 № 11-И-19	Запрос о предоставлении информации, необходимой для проверки декларации	Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по ЛО	сведения предоставлены	от 05.02.2019 № исх/01474
73	от 21.01.2019 № 30-И-19	Запрос о предоставлении информации, необходимой для проверки декларации	Управление Росреестра по ЛО	сведения предоставлены	от 05.02.2019 № 01727

Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по ЛО

от 04.03.2019 № исх/02920
74	от 24.01.2019 № 34-И-19	Запрос о предоставлении информации, необходимой для проверки декларации	Комитет по культуре ЛО	сведения предоставлены	от 20.02.2019 № 01-10-282/2019-0-1
75	от 29.01.2019 № 37-И-19	Запрос о предоставлении информации, необходимой для проверки декларации	Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по ЛО	сведения предоставлены	от 22.02.2019 № исх/02590
Запросы о предоставлении информации о характеристиках объектов недвижимости
76	от 01.06.2018 № 580-и	Запрос для уточнения характеристик объектов недвижимости	Управление Росреестра по ЛО	сведения предоставлены филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по ЛО	от 09.08.2018 № 11358
77	от 24.07.2018 № 714-и	Запрос для уточнения характеристик объектов недвижимости	Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по ЛО	сведения предоставлены	от 02.08.2018 № 11060
78	от 17.10.2018 № 964-и	Запрос для уточнения характеристик объектов недвижимости	Управление Росреестра по ЛО	сведения предоставлены	от 16.11.2018 № 16684

Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по ЛО

от 12.11.2018 № 16860
79	от 17.10.2018 № 965-и	Запрос для уточнения характеристик объектов недвижимости	Управление Росреестра по ЛО	сведения предоставлены	от 16.11.2018 № 16685

Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по ЛО

от 08.11.2018 № 16739
80	от 29.11.2018 № 1049-и	Запрос о предоставлении данных о типах строений, уточнение ВРИ ЗУ	Управление Росреестра по ЛО	сведения предоставлены Управлением Росреестра по ЛО	от 14.12.2018 № 18482

Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по ЛО

81	от 29.11.2018 № 1050-и	Запрос о предоставлении данных о типах строений, уточнение ВРИ ЗУ	Управление Росреестра по ЛО	сведения предоставлены	от 14.12.2018 № 18480

Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по ЛО

от 21.12.2018 № 19396
82	от 03.12.2018 № 1067-и	Запрос о предоставлении данных о типах строений, уточнение ВРИ ЗУ	Управление Росреестра по ЛО	сведения предоставлены	от 20.12.2018 № 18882

Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по ЛО

от 26.12.2018 № 19586
83	от 28.05.2019 № 431-И-19	Запрос для уточнения характеристик объектов недвижимости	Управление Росреестра по ЛО	сообщили (совместным письмом) о результатах проверки сведений ЕГРН, указанных в запросе	от 27.06.2019 № 11187 от 27.06.2019 № исх/10705

направили (совместным письмом) дополнительную информацию	от 07.07.2019 № 11608 от 04.07.2019 № исх/11392

Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по ЛО	сообщил о продлении срока рассмотрения	от 26.06.2019 № исх/10381
84	от 30.05.2019 № 439-И-19	Запрос для уточнения характеристик объектов недвижимости	Управление Росреестра по ЛО	Управление Росреестра по ЛО направило для рассмотрения в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по ЛО	от 05.06.2019 № 09835

Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по ЛО	сведения предоставлены	от 28.06.2019 № 10745
85	от 30.05.2019 № 440-И-19	Запрос для уточнения характеристик объектов недвижимости	Управление Росреестра по ЛО	Управление Росреестра по ЛО направило для рассмотрения в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по ЛО	от 05.06.2019 № 09893

Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по ЛО	сведения предоставлены	от 01.08.2019 № 14707
Запрос информации, содержащейся в отчетности «Сведения о сделках с землей» форма № 3-ЗЕМ
86	от 06.06.2019 № 465-И-19	«Сведения о сделках с землей» форма № 3-ЗЕМ	Управление Росреестра по ЛО	сведения предоставлены в электронной форме	от 01.07.2019 № 11326
87	от 03.07.2019 № 542-И-19	«Сведения о сделках с землей» форма № 3-ЗЕМ (повторный запрос)	Управление Росреестра по ЛО	сведения предоставлены в бумажном виде	от 04.07.2019 № 11594

Кдате формирования промежуточных отчетных документов часть ответов на запросы ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» не поступили в адрес ГБУ в связи с тем, что не истек срок, установленный № 237-ФЗ.

Анализ информации о рынке объектов недвижимости (в том числе анализ информации, не относящейся непосредственно к объектам недвижимости, подлежащим ГКО, но влияющей на их стоимость), информация об определении ценообразующих факторов и источниках сведений о них, обоснование моделей оценки кадастровой стоимости

Анализ информации об экономических, социальных, экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объектов недвижимости

Анализ социально-экономической ситуации Российской Федерации в 2018 году

Оценка роста ВВП в 2018 году составила 2,3% (Вторая оценка Росстата). Экономика продолжила свой рост после рецессии 2015–2016 годов и роста на 1,6% в 2017 году.

На оценку темпов роста ВВП в целом за год существенно повлиял пересмотр Росстатом динамики строительства за 2017-2018 годы. Ускорение темпов роста ВВП, по данным Минэкономразвития России, во многом обусловлено разовыми факторами и не является устойчивым. В 2019 году ожидается замедление экономического роста до 1,3%6 http://economy.gov.ru/wps/wcm/connect/885e0909-e8cf-4e9a-83ad-5d0681f7105b/190211_econ_pic.pdf?MOD=AJPERES&CACHEID=885e0909-e8cf-4e9a-83ad-5d0681f7105b .

В 2019 году, по оценке Минэкономразвития России, инфляция составит 4,3 - 4,6%7 http://economy.gov.ru/wps/wcm/connect/60223a2f-38c5-4685-96f4-6c6476ea3593/prognoz24svod.pdf?MOD=AJPERES&CACHEID=60223a2f-38c5-4685-96f4-6c6476ea3593 .

Основные показатели социально-экономического развития
Российской Федерации

Объем ВВП России за январь-декабрь 2018 года составил в текущих ценах 103 875,8 млрд. руб. Индекс его физического объема относительно января-декабря 2018 года составил 102,3%. Индекс-дефлятор ВВП за 2018 год по отношению к ценам 2017 года составил 110,3%8 http://www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_main/rosstat/ru/rates/46880c804a41fb53bdcebf78e6889fb6 .

Таблица 41 Основные показатели за период январь-декабрь 2018 года9 Здесь и далее по тексту: http://www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_main/rosstat/ru/statistics/publications/catalog/doc_1140087276688

№ п/п	Основные показатели	Абсолютные данные январь-декабрь 2018 года	Январь-декабрь 2018 года, в% к январю-декабрю 2017 года	Справочно: январь-декабрь 2017 года, в% к январю-декабрю 2016 года
1	ВВП, млрд. руб.10 Данные за 2018 год, в% к 2017 году, вторая оценка: http://www.gks.ru/free_doc/doc_2019/info/oper-03-2019.pdf	103 875,8	102,3	101,6
2	Индекс промышленного производства11 Индекс промышленного производства исчисляется по видам деятельности «Добыча полезных ископаемых», «Обрабатывающие производства», «Обеспечение электрической энергией, газом и паром; кондиционирование воздуха», «Водоснабжение; водоотведение, организация сбора и утилизации отходов, деятельность по ликвидации загрязнений»	х	102,9	102,1
3	Производство продукции сельского хозяйства, млрд. руб.	5 119,8	99,4	104,1
4	Объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», млрд. руб.	8 385,7	105,3	98,8
5	Ввод в действие жилых домов, млн. кв. м общей площади	75,3	95,1	98,7
6	Грузооборот транспорта, млрд. тонно-км	5 639,5	102,9	105,5
7	Оборот розничной торговли, млрд. руб.	31 548,0	102,6	103,3
8	Объем платных услуг населению, млрд. руб.	9 411,3	102,5	100,2
9	Внешнеторговый оборот, млрд. долл. США12 Данные за январь-ноябрь 2018 года, в% к январю-ноябрю предыдущего года	629,2	118,7	125,5
10	Инвестиции в основной капитал, млрд. рублей13 Данные за январь-декабрь 2018 года, в% к январю-декабрю предыдущего года	17 595,0	104,3	104,8
11	Индекс потребительских цен (декабрь к декабрю 2018 года)	х	104,3	102,5
12	Индекс цен производителей промышленных товаров (декабрь к декабрю 2018 года) 14 Индекс промышленного производства исчисляется по видам деятельности «Добыча полезных ископаемых», «Обрабатывающие производства», «Обеспечение электрической энергией, газом и паром; кондиционирование воздуха», «Водоснабжение; водоотведение, организация сбора и утилизации отходов, деятельность по ликвидации загрязнений»	х	111,7	108,4
13	Реальные располагаемые денежные доходы населения15 Оценка Росстата	х	100,3	98,4
14	Среднемесячная начисленная заработная плата одного работника16 Оценка Росстата : номинальная, руб.	43 400	109,9	106,7
15	Реальная	х	106,8	102,9
16	Численность официально зарегистрированных безработных (по данным Роструда), млн. человек17 В среднем за месяц	0,7	87,4	85,3

Реальный сектор в Российской Федерации

Рост промышленного производства в 2018 году ускорился до 2,9% (с 2,1% в 2017 году).

По итогам 2018 года положительную динамику продемонстрировали все укрупненные отрасли промышленности. Продолжался рост в добыче полезных ископаемых и обрабатывающих отраслях, темпы роста электроэнергетики и водоснабжения вернулись в положительную область после спада в 2017 году. В то же время структура роста промышленного производства в течение года менялась. Если в первой половине года расширение выпуска промышленности опиралось на обрабатывающие отрасли, то во втором полугодии драйвером роста стали добывающие производства.

Добыча полезных ископаемых в 2018 году выросла на 4,1% (в 2017 году – на 2,1%). При этом во второй половине года наблюдалось существенное улучшение ее динамики, обусловленное в первую очередь результатами июньского заседания ОПЕК+, на котором было принято решение об увеличении совокупного предложения нефти странами – участницами соглашения приблизительно на 1 млн. барр. / сутки до конца года. В соответствии с новыми параметрами сделки Россия к декабрю нарастила добычу нефти почти на 0,5 млн. барр. / сутки по сравнению с майским уровнем, до исторического максимума 11,45 млн. барр. / сутки. В целом по итогам года добыча нефти и нефтяного (попутного) газа выросла на 1,7% после падения на 0,2% годом ранее. Вместе с тем начиная с января 2019 года новые договоренности ОПЕК+ об ограничении добычи, достигнутые на декабрьском заседании в Вене, будут оказывать сдерживающее влияние на динамику нефтяной отрасли.

Рост в газовой отрасли в 2018 году также ускорился – до 16,5% по сравнению с 7,1% в 2017 году. Высокие темпы роста добычи газа были обеспечены в первую очередь активным ростом выпуска сжиженного природного газа (на 70,1% в 2018 году после 7,6% в 2017 году). В то же время рост производства естественного природного газа по итогам 2018 года замедлился до 5,3% с 8,7% в 2017 году.

Позитивные тенденции наблюдались и в добыче ненефтегазовых полезных ископаемых. Добыча угля и металлических руд в 2018 году продолжала демонстрировать уверенный рост (на 4,2% и 4,6% соответственно). Предоставление услуг в области добычи полезных ископаемых второй год подряд росло двузначными темпами.

Динамика обрабатывающей промышленности в 2018 году сохранилась практически на уровне предыдущего года (2,6% и 2,5% соответственно). Как и в 2017 году, ее рост опирался в первую очередь на позитивную динамику основополагающих обрабатывающих производств – химической и пищевой отрасли, деревообработки, производства стройматериалов. Совокупный вклад перечисленных отраслей в темп роста обрабатывающей промышленности в 2018 году составил 1,9 процентных пункта.

Во второй половине года в металлургической и машиностроительной отраслях наметилась тенденция к замедлению роста, что внесло основной вклад в торможение обрабатывающей промышленности в целом.

Сельское хозяйство в Российской Федерации

Производство сельскохозяйственной продукции в 2018 году снизилось на 0,6% после двух лет уверенного роста (на 3,1% в 2017 году, на 4,8 % – в 2016 году).

Объем производства продукции сельского хозяйства всех сельхозпроизводителей (сельхозорганизации, крестьянские (фермерские) хозяйства, хозяйства населения) в 2018 году в действующих ценах, по предварительной оценке, составил 5119,8 млрд. руб., в декабре 2018 года – 197,4 млрд. руб.

Основную роль в снижении выпуска в сельском хозяйстве в 2018 году сыграла нормализация урожая зерновых после рекордных показателей предшествующих двух лет. Сбор зерновых и зернобобовых культур в 2018 году составил 112,9 млн. тонн по сравнению со 120,7 млн. тонн в 2016 году и 135 млн. тонн в 2017 году, когда был достигнут исторический максимум. Снижение сбора зерновых было обусловлено главным образом снижением урожайности (на 13%) вследствие неблагоприятных природных условий в различные периоды развития этих культур.

Наряду с зерновыми культурами выраженная негативная динамика также наблюдалась по сбору сахарной свеклы (-20,6%). Вместе с тем рекордные показатели были зафиксированы по подсолнечнику, урожай которого увеличился на 20,2% по сравнению в 2018 годом. Росту сбора подсолнечника способствовало как увеличение посевных площадей, так и рост урожайности за счет благоприятных погодных условий в основных производящих культуру регионах.

Валовой сбор картофеля увеличился на 3,3% за счет роста урожайности (на 4,7%), сбор овощей сохранился практически на уровне 2018 года.

Снижение выпуска в растениеводстве в 2018 году не было компенсировано динамикой животноводства. Значительно замедлилось производство скота и птицы, молока. Рост производства яиц практически остановился на фоне снижения поголовья птицы.

Строительство в Российской Федерации

Объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», в 2018 году составил 8 385,7 млрд. руб., или 105,3% (в сопоставимых ценах) к уровню 2017 года, в декабре 2018 года – 1 061,2 млрд. руб. или 102,6% к соответствующему периоду 2017 года.

Из числа введенных в действие в 2018 году зданий 93,3% составляют здания жилого назначения.

В 2018 году построено 1 070,6 тыс. новых квартир, в декабре 2018 года – 282,1 тыс. новых квартир. Общая площадь жилых помещений, введенных в эксплуатацию в январе-декабре 2018 года, сократилась на 4,9% по сравнению с аналогичным периодом 2017 года и составила 75,3 млн. кв. м.

Общая площадь жилых помещений в построенных индивидуальными застройщиками жилых домах составила 32,5 млн. кв. м или 43,1% от общего объема жилья, введенного в 2018 году.

Инвестиции в Российской Федерации

Организациями всех форм собственности на развитие экономики и социальной сферы за 2018 год использовано 17 595,0 млрд. руб. инвестиций в основной капитал, 104,3% к уровню 2017 года.

Удельный вес инвестиций (без субъектов малого предпринимательства) за счет собственных средств составляет 54,3%, привлеченных средств – 45,7%, в том числе 15,3% – бюджетные средства18 http://www.gks.ru/free_doc/doc_2019/magazine/st_ob1-rus.pdf .

В структуре инвестиций в основной капитал (без субъектов малого предпринимательства и объема инвестиций, не наблюдаемых прямыми статистическими методами) на долю инвестиций в здания (кроме жилых) и сооружения приходится 49,5%, машины, оборудование, транспортные средства – 35,6%.

В отраслевой структуре наибольшая доля инвестиций приходится на добычу полезных ископаемых – 23,3% и обрабатывающие производства – 16,7%.

Рост российских инвестиций существенно замедлился в 2013 году, а затем в 2014-2015 годах на фоне введения санкций и ослабления рубля произошло их сокращение. С 2017 года рост инвестиций вернулся в положительную зону, но по итогам 2018 года их объем все еще остается на 5% ниже докризисного уровня. Санкции и связанная с ними возросшая экономическая неопределенность, а также инвестиционные риски выступают серьезным ограничительным фактором для восстановления инвестиционной активности. На это указывают опросы компаний. В ближайшей перспективе данные ограничивающие факторы, вероятно, сохранятся. В 2018 году корпоративные депозиты в рублях выросли более чем на 25%, сигнализируя о предпочтениях компаний в пользу сбережений. Прямые иностранные инвестиции (ПИИ) на фоне санкций также заметно сократились после 2013 года: средний квартальный приток в 2014-2018 годах составляет 4,5 млрд. долл. США по сравнению с 10,5 млрд. долл. США в квартал в среднем за 2005-2013 годах19 https://www.finam.ru/analysis/forecasts/investicii-v-rossii-trebuetsya-perezagruzka-20181225-140927/ .

По данным отдела исследований компании Cushman & Wakefield, жилое строительство и инфраструктурные проекты рассматриваются как локомотивы роста экономики. Однако переход жилищного строительства на проектное финансирование станет стимулом для роста кредитования строительства в 2019-2020 годах.

Сжатие инвестиционного рынка в 2018 году будет стимулировать рост ставок капитализации. Эксперты Cushman & Wakefield ожидают, что в 2019 году инвестиционный рынок «оттолкнется от дна» за счет роста интереса со стороны российских корпораций.

Инвестиции в коммерческую недвижимость России по итогам 2018 года составили 1,6 млрд. евро. На 2019 год прогнозируется увеличение объема инвестиций в коммерческую недвижимость Российской Федерации до 2,5 млрд. евро. Восстановление объемов сделок ожидается в 2019-2020 годах20 https://zdanie.info/2393/2467/news/13212 .

Розничная торговля и сфера услуг в Российской Федерации

Оборот розничной торговли в 2018 году составил 31 548,0 млрд. руб., что в сопоставимых ценах составляет 102,6% к 2017 году, в декабре 2018 года – 3 306,4 млрд. руб., или 102,3% к соответствующему периоду 2017 года.

В структуре оборота розничной торговли за 2018 год доля непродовольственных товаров составила 52,4% (за 2017 год – 51,6%).

В 2018 году оборот розничной торговли на 94,2% формировался торгующими организациями и индивидуальными предпринимателями, осуществляющими деятельность вне рынка, доля розничных рынков и ярмарок составила 5,8% (в 2017 году – 93,5% и 6,5% соответственно), в декабре 2018 года – 94,6% и 5,4% (в декабре 2017 года – 93,6% и 6,4% соответственно).

Оборот розничной торговли в 2018 году вырос, в том числе за счет расширения спроса на товары длительного пользования. Автомобильный рынок второй год подряд показал двузначный рост (на 12,8% в 2018 году после 11,9% в 2017 году). Кроме того, рост оборота общественного питания ускорился до 3,6% в 2018 году с 3,2% в 2017 году, что стало отражением в том числе проведенного в России чемпионата мира по футболу. Вместе с тем перечисленные индикаторы потребительского спроса в течение года демонстрировали нисходящую годовую динамику.

Прочие компоненты потребительского спроса, которые включаются в показатель конечного потребления домашних хозяйств, в 2018 году продолжили демонстрировать позитивную динамику, однако темпы их роста снизились по сравнению с 2017 годом.

Индекс потребительской уверенности Росстата, отражающий совокупные потребительские ожидания населения, в 4 квартале 2018 года по сравнению с 3 кварталом 2018 года снизился на 3 процентных пункта и составил (-17%)21 http://www.gks.ru/bgd/free/b04_03/IssWWW.exe/Stg/d04/5.htm .

Снижение индекса потребительской уверенности обусловлено отрицательной динамикой большинства его компонентов. При этом наибольшее влияние оказало ухудшение субъективного мнения населения относительно изменений, произошедших в экономике России за год.

Внутренний спрос в Российской Федерации

В 2018 году реальные располагаемые доходы населения снизились на 0,2% по сравнению с предшествующим годом. При этом динамика основных компонентов доходов была разнонаправленной. Особенностью изменения уровня доходов населения в 2018 году стала серьезная дифференциация в зависимости от уровня доходов. Негативные факторы (падение доходов от банковских депозитов, увеличение налогов на недвижимость, рост платежей по ипотечным кредитам) сказались, в первую очередь, на доходах более обеспеченных групп населения. В то же время повышение МРОТ, увеличение выплат семьям с детьми, повышение зарплат в бюджетной сфере серьезно поддержали доходы менее обеспеченных групп населения.

Среднемесячная начисленная заработная плата работников организаций в 2018 году, по оценке Росстата, составила 43 400 руб. и по сравнению с 2017 годом выросла на 9,9%, в декабре 2018 года – 55 150 руб. и выросла по сравнению с соответствующим периодом 2017 года на 6,9%.

На фоне ослабления рубля темпы роста импорта товаров и услуг снизились до 3,8% в 2018 году после 17,4% годом ранее. При этом экспорт товаров и услуг продолжал уверенно расти (на 6,3% в реальном выражении после 5,0% годом ранее). В результате вклад чистого экспорта в темпы роста ВВП в 2018 году, по оценке, составил 0,8 п.п. (по сравнению с 2,3 п.п. годом ранее). Таким образом, чистый экспорт более чем компенсировал замедление внутреннего спроса и стал основным драйвером ускорения роста ВВП в 2018 году.

Банковский сектор в Российской Федерации

Понижательный тренд процентных ставок в 2018 году развернулся на фоне ухудшения условий на финансовых рынках и ужесточения денежно-кредитной политики Банком России.

В условиях ослабления рубля, роста российской премии за риск и оттока нерезидентов с рынка ОФЗ Банк России в апреле 2018 года приостановил цикл смягчения денежно-кредитной политики, а с сентября 2018 года перешел к ее ужесточению. В сентябре и в декабре регулятор поднял ключевую ставку на 0,25 п.п. (до 7,75% на конец года).

Банки отреагировали на ситуацию на финансовых рынках и решения Банка России повышением основных кредитных и депозитных ставок. В июле-декабре ставки по розничным депозитам на срок свыше 1 года прибавили 1,1 п.п, по кредитам нефинансовым организациям на аналогичный срок – 0,7 п.п. Ставки по ипотечным кредитам во второй половине года выросли (до 9,7% в декабре) после двух лет практически непрерывного снижения. В то же время в других сегментах рынка потребительского кредитования повышения ставок не наблюдалось.

Основным драйвером роста депозитной базы банков в 2018 году оставались рублевые депозиты.

Тенденции на рынках корпоративных и розничных депозитов в 2018 году были разнонаправленными. Рост вкладов физических лиц в течение года последовательно замедлялся (до 5,3% г/г22 В годовом выражении (год к году) в декабре 2018 года с 8,7% г/г в декабре 2017 года). Темп роста корпоративных депозитов, напротив, находился на восходящей траектории и в декабре достиг 10,5% г/г (по сравнению с 8,4% г/г в декабре 2017 года). Начиная со второй половины 2018 года годовой рост корпоративных депозитов устойчиво опережал динамику розничных вкладов, при этом разрыв между двумя показателями продолжает увеличиваться.

Кредиты населению в 2018 году продолжали расти опережающими темпами. По итогам 2018 года темпы роста розничного кредитного портфеля выросли до 22,4% с 12,8% годом ранее.

Рост ипотечного кредитного портфеля в 2018 году ускорился до 23,1% с 15,1% в 2017 году. Выдачи новых ипотечных кредитов на протяжении года продолжали расти высокими темпами (в целом по году – на 62%), в том числе в результате рефинансирования заемщиками ранее выданных кредитов по более выгодным ставкам. Вместе с тем в конце года динамика показателя начала замедляться на фоне приостановки удешевления ипотечного кредитования.

Наблюдаемая динамика потребительского кредитования создает риски ухудшения качества кредитного портфеля в будущем. Кроме того, растущие процентные платежи оказывают все более выраженное негативное влияние на динамику реальных располагаемых доходов населения.

Внешнеторговая деятельность Российской Федерации

В 2018 году профицит счета текущих операций достиг самого высокого значения за всю историю наблюдений. По итогам года положительное сальдо текущего счета увеличилось до 114,9 млрд. долл. США (по оценке, 6,9 % ВВП) после 33,3 млрд. долл. США в 2017 году (2,1% ВВП). Увеличение экспорта было обеспечено не только благоприятной ценовой конъюнктурой мировых товарных рынков, но и ростом физических объемов экспорта, в том числе и ненефтегазового. Среди компонентов ненефтегазового экспорта рост в реальном выражении наблюдался по продукции металлургии, продовольствию, химическим товарам, продукции деревообработки. Одновременно на фоне ослабления рубля произошло существенное замедление роста импорта. По итогам года импорт товаров увеличился лишь на 4,6% (после роста на 24,4 % в 2017 году). При этом в течение года наблюдалось последовательное замедление динамики товарного импорта, так что во второй половине года годовые темпы его роста перешли в отрицательную область впервые со 2 квартала 2016 года. В то время как снижение темпов роста продемонстрировали все компоненты импорта – и потребительский, и промежуточный, и инвестиционный, ухудшение динамики последнего было наиболее выраженным.

Снижение внешних обязательств как частного, так и государственного сектора привело к сокращению российского внешнего долга до 454 млрд. долл. США на 1 января 2019 года по сравнению с 518 млрд. долл. США на начало 2018 года. При этом отношение внешнего долга к ВВП на конец 2018 года (по оценке, 27,4%) приблизилось к минимальным уровням с начала 2000-х годов.

Инфляция в Российской Федерации

В декабре 2018 года по сравнению с предыдущим месяцем индекс потребительских цен составил 100,8%, в том числе на продовольственные товары – 101,7%, непродовольственные товары – 100,2%, услуги – 100,4%.

По сравнению с предшествующим годом выросли темпы роста цен на все основные категории товаров в результате действия как общесистемных факторов, так и специфических факторов на рынках отдельных товаров и услуг.

В сегменте продовольственных товаров такая динамика была во многом связана с «локальными» факторами (снижение урожая, ухудшение эпизоотической обстановки), которые привели к временному сокращению предложения на рынках соответствующих товаров.

Ускорение темпов роста цен на непродовольственные товары связано с ростом цен на табачные изделия (+10,1% г/г), дизельное топливо (+15,0%) и автомобильный бензин (+9,4% г/г). В настоящее время Правительством Российской Федерации предприняты меры, позволяющие существенно снизить волатильность цен на моторное топливо (обратный акциз с демпфирующей компонентой, вступил в силу с 1 января 2019 года).

Рисунок 31 Динамика инфляционных показателей

Помимо «локальных» факторов на рынках отдельных товаров и услуг на инфляцию в течение 2018 года оказывали повышательное давление общесистемные факторы.

Первый из них – ослабление рубля на фоне снижения цен на нефть и оттока капитала. К корзине валют стран – торговых партнеров рубль в 2018 году потерял 8,2%23 Декабрь 2018 года к декабрю 2017 года , к доллару США – 13,0%24 Декабрь 2018 года к декабрю 2017 года . Динамика валютного курса оказала повышательное давление на цены по целому ряду товаров и услуг (например, услуги зарубежного туризма за 2018 год подорожали на 9,8%).

Второй фактор – резкий рост объемов необеспеченного потребительского кредитования. За скользящий год портфель розничных кредитов увеличился на 1,4 трлн. руб., что стало значимым фактором инфляционного давления и роста импорта. Складывающаяся ситуация вызывает опасения в том числе с точки зрения реальных доходов населения, на динамику которых оказывают негативное влияние растущие процентные платежи. Кроме того, наблюдаемые темпы роста потребительского кредитования (около 20% г/г) неустойчивы и являются источником рисков для экономической динамики в ближайшие годы.

В 2019 году, по оценке Минэкономразвития России, инфляция составит 4,3%-4,6%.

Рынок труда в Российской Федерации

Ситуация на рынке труда в 2018 году характеризовалась активным ростом заработных плат как в социальном, так и во внебюджетном секторах.

По предварительной оценке Росстата, в целом за 2018 год рост реальной заработной платы составил 6,8% (в 2017 году – 2,9%).

Существенное увеличение темпов роста заработных плат в 2018 году было связано в первую очередь с достижением соотношений, установленных указами Президента Российской Федерации в части повышения оплаты труда отдельных категорий работников бюджетной сферы. По оценке Минэкономразвития России, темп роста реальных заработных плат в социальном секторе экономики в январе-ноябре составил 16,8% г/г.

Рост заработных плат в частном секторе, по оценке Минэкономразвития России, составил 6,3% г/г в реальном выражении в январе-ноябре 2018 года. Дополнительными факторами роста заработных плат как в социальном, так и во внебюджетном секторах в 2018 году стали индексация оплаты труда других работников бюджетной сферы и повышение минимального размера оплаты труда с 1 января и с 1 мая 2018 года.

В конце 2018 года наметилась тенденция к стабилизации роста реальных заработных плат (по предварительной оценке Росстата, 2,5% г/г в декабре). Данное замедление было ожидаемым и было связано с изменением внутригодовой динамики оплаты труда в социальном секторе в 2018 году из-за особенностей достижения установленных президентскими указами целевых соотношений, а также с ускорением потребительской инфляции во второй половине года.

Уровень безработицы в 2018 году опустился до исторического минимума 4,8%.

В целом за 2018 год совокупная численность рабочей силы изменилась незначительно, снизившись по сравнению с 2017 годом на 95,3 тыс. человек (-0,1%). При этом наблюдалось дальнейшее перераспределение рабочей силы между занятыми и безработными. Численность занятого населения увеличилась на 215,7 тыс. человек (+0,3%) за счет снижения общей численности безработных на 311,0 тыс. человек (-7,8%).

Об ограничениях на рынке труда свидетельствуют и данные компании HeadHunter. Публикуемый ею hh-индекс, который показывает дефицитность специалистов через отношение количества активных резюме к вакансиям, снизился по сравнению с предыдущим годом на 0,9 п.п. (до 5,7 п.п. в среднем за 2018 год). На протяжении 2018 года ограниченное предложение кадров требуемой квалификации наблюдалось среди рабочего персонала, медицины и фармацевтики.

Кредитные рейтинги России

После серии последовательных снижений кредитного рейтинга России всеми основными международными рейтинговыми агентствами в 2014–2015 годах в марте 2017 года рейтинговое агентство Standard & Poor`s изменило прогноз суверенного кредитного рейтинга России со «стабильного» до «позитивного». При этом само значение рейтинга сохранилось на уровне «BB+». Двадцать третьего февраля 2018 года агентство вернуло российским обязательствам инвестиционный рейтинг – «BBB-» со стабильным прогнозом. Агентство отметило, что повышение произошло благодаря консервативной макроэкономической политике и гибкому курсу рубля25 https://tass.ru/info/6097213 .

Двадцать второго сентября 2017 года международное рейтинговое агентство Fitch улучшило прогноз по долгосрочным рейтингам дефолта эмитента (РДЭ) России в иностранной и национальной валютах со стабильного до позитивного. При этом агентство подтвердило долгосрочные РДЭ России на уровне «ВВВ-», а краткосрочные – на уровне «F3». Улучшение прогноза по рейтингам связано с тем, что Россия продолжает добиваться прогресса в укреплении своей экономической политики, сообщило агентство.

Двадцать шестого января 2018 года международное рейтинговое агентство Moody's повысило прогноз по суверенному рейтингу РФ со стабильного на позитивный, подтвердив его на уровне «Ва1» 26 https://ria.ru/20190209/1550625497.html .

Основные параметры прогноза социально-экономического развития Российской Федерации

Первого октября 2018 года Минэкономразвития России опубликовало прогноз социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2024 года27 http://economy.gov.ru/minec/activity/sections/macro/201801101 (Прогноз социально-эконом ического развития Российской Федерации на период до 2024 года) . Разработка прогноза осуществлялась с учетом изменения внутренних и внешних условий, динамики внешнеэкономической конъюнктуры и тенденций развития мировой экономики, а также итогов социально-экономического развития Российской Федерации за январь-июль 2018 года.

Последовательная реализация макроэкономической политики в рамках бюджетного правила обеспечит низкую зависимость курса рубля к доллару США от динамики цен на нефть.

В связи с тем, что Минфин России посредством проведения интервенций будет изымать дополнительную экспортную выручку с внутреннего валютного рынка, все большую значимость в формировании динамики курса рубля к доллару США будут приобретать потоки капитала.

Дополнительным фактором, оказывающим давление на обменный курс рубля в ближайшее время, будет сохраняющаяся неопределенность в отношении применения санкционных мер.

Вместе с тем фундаментальные факторы, определяющие курс рубля к иностранным валютам (значительное положительное сальдо текущего счета, устойчивые показатели государственных финансов, экономический рост), остаются благоприятными.

2019 год можно охарактеризовать как «адаптационный» к принятым решениям макроэкономической политики. По итогам 2019 года темп роста ВВП прогнозируется на уровне 1,3%. Временное снижение темпов экономического роста будет связано со следующими факторами:

Смещенная ближе к середине года активная фаза реализации национальных проектов при росте налоговой нагрузки уже с 1 января 2019 года;

Умеренно-жесткая денежно-кредитная политика Банка России, направленная на контроль инфляционных ожиданий.

Однако в целом ускорение инфляции и замедление экономического роста будут носить временный характер. Предложенный Правительством Российской Федерации пакет структурных изменений должен обеспечить выход экономической динамики на более высокую траекторию, необходимую для решения накопившихся проблем социально-экономической сферы.

С учетом перечисленных мер Минэкономразвития России ожидает постепенного ускорения темпов экономического роста до 2,0% в 2020 году и выше уровня в 3,0% начиная с 2021 года.

При этом структура ВВП по использованию существенно сместится в сторону увеличения вклада инвестиционного спроса. Доля инвестиций в основной капитал в ВВП будет не менее целевого уровня 25% в 2024 году.

Одновременно ожидается существенное сокращение оттока капитала, которое будет обусловлено как причинами технического характера (связанными с сокращением сальдо текущего счета), так и улучшением инвестиционного климата и наличием достаточного количества рентабельных инвестиционных проектов внутри страны, увеличением притока прямых иностранных инвестиций (с возможным смещением географии в сторону восточноазиатских стран).

Консервативный сценарий разработан Минэкономразвития России на основании предположения о существенном замедлении темпов роста мировой экономики прежде всего в результате реализации сценария «жесткой посадки» китайской экономики.

Более медленные темпы роста мировой экономики обусловят снижение спроса на энергоресурсы и другие сырьевые товары, следствием чего станет снижение мировых цен на них. Текущая конструкция макроэкономической политики обеспечивает возможность практически полной изоляции внутренних экономических параметров от колебаний цен на нефть. В то же время негативное воздействие на экономический рост в консервативном сценарии будет оказывать слабый внешний спрос на товары российского экспорта.

Таблица 42 Сценарии прогноза социально-экономического развития

№ п/п	К соответствующему периоду предыдущего года	2018	2019	2020	2021	2022	2023	2024
1	Валовый внутренний продукт (ВВП), %
1.1	Базовый	1,8	1,3	2,0	3,1	3,2	3,3	3,3
1.2	Консервативный	1,8	1,0	1,9	2,5	2,9	3,0	3,0
2	Инфляция (индекс потребительских цен), %
2.1	Базовый	3,4	4,3	3,8	4,0	4,0	4,0	4,0
2.2	Консервативный	3,4	4,6	4,0	4,0	4,0	4,0	4,0
3	Промышленность (промышленное производство), %
3.1	Базовый	3,0	2,4	2,7	3,1	3,1	3,2	3,3
3.2	Консервативный	3,0	1,8	2,5	2,8	2,9	3,0	3,1
4	Инвестиции в основной капитал, %
4.1	Базовый	2,9	3,1	7,6	6,9	6,6	6,4	6,1
4.2	Консервативный	2,9	2,5	6,3	5,3	5,4	5,2	4,8
5	Оборот розничной торговли, %
5.1	Базовый	2,9	1,7	2,0	2,6	2,6	2,7	2,8
5.2	Консервативный	2,9	1,3	1,8	2,2	2,3	2,5	2,7
6	Реальные располагаемые доходы населения, %
6.1	Базовый	3,4	1,0	1,7	2,2	2,3	2,4	2,5
6.2	Консервативный	3,4	0,7	1,6	1,8	2,0	2,1	2,3
7	Реальная заработная плата, %
7.1	Базовый	6,9	1,4	1,9	2,5	2,8	2,7	2,9
7.2	Консервативный	6,9	1,2	1,8	2,0	2,5	2,4	2,6
8	Экспорт товаров, млрд. долларов США
8.1	Базовый	439,4	437,0	435,1	444,5	460,9	482,9	505,5
8.2	Консервативный	439,4	407,1	379,0	391,1	408,9	430,4	451,0
9	Импорт товаров, млрд. долларов США
9.1	Базовый	257,7	271,7	289,3	308,7	327,1	346,4	365,4
9.2	Консервативный	257,7	260,5	257,4	276,3	294,3	312,8	332,6
10	Цена на нефть марки «Юралс» (мировые), долларов США за баррель
10.1	Базовый	69,6	63,4	59,7	57,9	56,4	55,1	53,5
10.2	Консервативный	69,6	56,0	42,5	43,3	44,2	45,0	45,9

В этих условиях в консервативном сценарии прогнозируется замедление темпов роста ВВП до 1,0% в 2019 году с последующим их восстановлением к 2024 году до 3,0% по мере реализации комплекса мер, направленных на достижение ключевых национальных целей развития.

Инфляция повысится в 2019 году до 4,6% (с учетом более слабого курса рубля, чем в базовом сценарии) и впоследствии стабилизируется на уровне 4%.

При этом прогнозируется, что в более жестких внешнеэкономических условиях будут достигнуты национальные цели развития российской экономики, в большей степени определяемые внутриэкономической ситуацией (естественный рост численности населения, повышение ожидаемой продолжительности жизни, рост реальных доходов граждан, снижение уровня бедности, улучшение жилищных условий не менее 5 млн. семей ежегодно, ускорение технологического развития, ускоренное внедрение цифровых технологий).

С учетом ожидаемого в консервативном сценарии замедления темпов роста мировой экономики темп роста ВВП России на уровне около 3% в год в 2022-2024 годах будет превышать среднемировые, однако может оказаться недостаточным для вхождения России в число пяти крупнейших экономик мира. Одновременно медленный рост мировой экономики и низкие цены на большинство биржевых товаров формируют риски недостижения целевых показателей по несырьевому неэнергетическому экспорту.

Выводы по анализу социально-экономической ситуации Российской Федерации в 2018 году

По данным Росстата, в январе-декабре 2018 года сохранялась тенденция дальнейшего роста основных социально-экономических показателей, за исключением производства продукции сельского хозяйства и ввода жилых домов.

Индекс промышленного производства в январе-декабре 2018 года по сравнению с аналогичным периодом 2017 года составил 102,9%.

За 2018 год объем работ по виду деятельности «Строительство» вырос на 5,3% по сравнению с 2017 годом, ввод жилья снизился на 4,9%.

Динамика инвестиций в основной капитал по итогам января-декабря 2018 года остается положительной, прирост составил 4,3% к уровню января-декабря 2017 года.

Реальные располагаемые денежные доходы в январе-декабре 2018 года по сравнению с аналогичным периодом 2017 года выросли на 0,3%.

Темпы инфляции в 2018 году ускорились по сравнению с 2017 годом. В декабре 2018 года прирост потребительских цен (к декабрю 2017 года) составил 104,3%. В 2019 году, по оценке Минэкономразвития России, инфляция повысится до 4,6% и в 2020-2024 годах стабилизируется на уровне 4%.

По оценке Росстата, рост ВВП в 2018 году составил 2,3%. По прогнозу Минэкономразвития России, в 2019 году рост ВВП составит 1,0-1,3%. Снижение темпов роста будет носить временный характер. В дальнейшем темпы роста экономики в 2020-2024 годах будут находиться на уровне 1,9-3,0%.

Санкции и связанная с ними возросшая экономическая неопределенность, а также инвестиционные риски выступают серьезным ограничительным фактором для восстановления инвестиционной активности.

Жилое строительство и инфраструктурные проекты рассматриваются как локомотивы роста экономики. Переход жилищного строительства на проектное финансирование станет стимулом для роста кредитования строительства в 2019-2020 годах.

Сжатие инвестиционного рынка в 2018 году будет стимулировать рост ставок капитализации.

На 2019 год прогнозируется увеличение объема инвестиций в коммерческую недвижимость РФ до 2,5 млрд. евро. Восстановление объемов сделок ожидается в 2019-2020 годах.

Анализ социально-экономической ситуации в Ленинградской области в 2018 году

Ленинградская область – субъект Российской Федерации. Входит в состав Северо-Западного федерального округа. Была образована 1 августа 1927 года.

Ленинградская область расположена на северо-западе России. Общая площадь региона составляет 83,9 тыс. кв. км28 https://rosreestr.ru/site/open-service/statistika-i-analitika/zemleustroystvo-i-monitoring-zemel_lenobl/monitoring-zemel-lenobl/ . Область граничит с Финляндией и Эстонией, а также с пятью субъектами Российской Федерации – Республикой Карелией, Вологодской, Новгородской, Псковской областями, городом федерального значения Санкт-Петербургом.

По данным Петростата29 http://petrostat.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_ts/petrostat/resources/7dabbe8049a8aaf29788df3fbd401489/%D0%9B%D0%9E+%D1%87%D0%B8%D1%81%D0%BB++%D0%BD%D0%B0+01.01.2019+.pdf , на 01.01.2019 население области составляет 1 847,9 тыс. чел.

Место нахождения высших органов государственной власти – город Санкт-Петербург. При этом город Санкт-Петербург не входит в состав области, являясь самостоятельным субъектом Российской Федерации. Ленинградская область – единственный субъект Федерации, органы власти которого полностью находятся на территории другого субъекта.

По уровню и масштабам развития промышленного производства Ленинградская область занимает одно из ведущих мест в Северо-Западном федеральном округе. Основой экономического потенциала Ленинградской области является промышленное производство.

Промышленность Ленинградской области имеет диверсифицированную структуру и представлена четырьмя основными видами деятельности: добыча полезных ископаемых; обрабатывающие производства; производство и распределение электроэнергии, газа и воды; водоснабжение и водоотведение, организация сбора и утилизации отходов30 http://econ.lenobl.ru/budget/company/ .

Важными факторами, влияющими на развитие региона, являются его приграничное положение (граница с ЕС), выгодное приморское положение (Балтийское море), наличие действующих морских портов; транспортный узел, расположенный в створе панъевропейского транспортного коридора и международного транспортного коридора «Север-Юг»; мультимодальность перевозок – пересечение морских, речных, железнодорожных, автомобильных, воздушных, трубопроводных и телекоммуникационных трасс.

Эксперты международного рейтингового агентства Standard & Poor's в июне 2018 года подтвердили долгосрочный кредитный рейтинг Ленинградской области на уровне «BB+» со «Стабильным» прогнозом. Как отмечают в Standard & Poor's, позитивное влияние на экономику Ленинградской области оказывает ее благоприятное географическое положение, а также продолжающийся приток инвестиций в развитие транспорта, электроэнергетики и обрабатывающей промышленности31 http://lenoblinvest.ru/region/sobytiya/novosti/item/2702-rejting-standard-poor-s .

Административно-территориальное деление Ленинградской области

Административно-территориальное устройство Ленинградской области утверждено областным законом от 15.06.2010 № 32-оз «Об административно-территориальном устройстве Ленинградской области и порядке его изменения».

Вся территория Ленинградской области разграничена между поселениями, территории всех поселений – за исключением территории городского округа (Сосновый Бор) входят в состав муниципальных районов. Таким образом, территория Ленинградской области делится на 17 муниципальных районов и 1 городской округ.

На территории области расположены 134 сельских поселения и 65 городских поселений в составе муниципальных районов.

Рисунок 32 Административно-территориальное деление Ленинградской области

В таблице 42 ниже приведены сведения о муниципальных районах и городском округе Ленинградской области.

Таблица 43 Перечень муниципальных образований Ленинградской области

№ п/п	Муниципальное образование	Площадь района/округа, кв. км	Административный центр	Население, чел. (на 01.01.2019)32 http://petrostat.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_ts/petrostat/resources/7dabbe8049a8aaf29788df3fbd401489/%D0%9B%D0%9E+%D1%87%D0%B8%D1%81%D0%BB++%D0%BD%D0%B0+01.01.2019+.pdf
1	Бокситогорский	7 264,3	г. Бокситогорск	49 256
2	Волосовский	2 705,7	г. Волосово	51 668
3	Волховский	8 908,6	г. Волхов	89 070
4	Всеволожский	4 931,4	г. Всеволожск	398 896
5	Выборгский	11 119,9	г. Выборг	199 571
6	Гатчинский	2 905,1	г. Гатчина	243 156
7	Кингисеппский	8 722,9	г. Кингисепп	76 182
8	Киришский	3 069,8	г. Кириши	62 069
9	Кировский	4 201,9	г. Кировск	105 936
10	Лодейнопольский	5 713,4	г. Лодейное Поле	28 530
11	Ломоносовский	2 404,4	г. Ломоносов33 Органы местного самоуправления Ломоносовского МР находятся в г. Ломоносов (внутригородское муниципальное образование в составе Петродворцового района города федерального значения Санкт-Петербурга).	73 475
12	Лужский	5 973,3	г. Луга	72 035
13	Подпорожский	7 965,3	г. Подпорожье	28 263
14	Приозерский	5 763,3	г. Приозерск	61 028
15	Сланцевский	2 220,3	г. Сланцы	42 494
16	Тихвинский	7 054,8	г. Тихвин	69 567
17	Тосненский	3 655,2	г. Тосно	128 327
18	Сосновоборский	88,4	г. Сосновый Бор	68 344

Природно-климатические условия Ленинградской области34 http://old.nature.lenobl.ru

Ленинградская область относится к зоне умеренного климата, переходного от океанического к континентальному, с умеренно мягкой зимой и умеренно теплым летом, расположена в средней и южной подзонах тайги. Коренным типом растительности являются еловые и сосновые леса (59 % общей площади земель лесного фонда). Мягколиственные леса составляют 41% от общей площади земель лесного фонда.

Особенностью Ленинградской области является неоднородность погодных условий по территории, обусловленная большой протяженностью области с запада на восток, разнообразием ландшафта и наличием крупных водоемов (Финский залив, Ладожское и Онежское озера).

Кроме резких изменений погоды, которые сами по себе являются неблагоприятными факторами, на территории области наблюдаются практически все опасные метеорологические явления: сильные ветры, в т.ч. шквалы и смерчи, снегопады и метели, гололед, туман, сильные морозы и жара, кратковременные интенсивные ливни и продолжительные дожди, грозы, град, лесные пожары, засуха и наводнения.

Средняя температура января -8...-11°C, июля +16...+18°C. Абсолютный максимум температуры +36°C, абсолютный минимум -2°C. Наиболее холодными являются восточные районы, наиболее теплыми - юго-западные.

Количество осадков за год 600-700 мм. Наибольшее количество осадков выпадает на возвышенностях, максимум – на Лемболовской. Минимальное количество осадков выпадает на прибрежных низменностях. Наибольшее количество осадков выпадает летом и осенью. В зимний период осадки выпадают в основном в виде снега. Постоянный снежный покров появляется во второй половине ноября - первой половине декабря. Сходит снег во второй половине апреля.

По запасам водных ресурсов Ленинградская область является одним из самых обеспеченных регионов России. Территория Ленинградской области, за исключением ее крайней юго-восточной части, относится к бассейну Балтийского моря и имеет густую, хорошо развитую речную сеть. Общая протяженность всех рек в Ленинградской области составляет около 50 тыс. км. Среди многочисленных рек самые крупные – Нева, Свирь и Волхов. Многочисленны озера Ленинградской области, среди них Ладожское озеро – крупнейшее в Европе.

В области эксплуатируется более 80 месторождений полезных ископаемых (бокситы, глина, фосфориты, сланцы, гранит, известняк, песок). Благодаря запасам лесных ресурсов область является одной из ведущих зон на Северо-Западе России по лесозаготовкам, деревопереработке и лесному экспорту.

Основные показатели социально-экономического развития Ленинградской области

Ленинградская область – один из крупнейших промышленных центров и один из лидеров по экономическому развитию Северо-Запада России.

ВРП Ленинградской области в 2018 году (по оценочным данным) составил 1,06 трлн. руб. За последние 5 лет объем ВРП региона увеличился на 47%35 http://lenoblinvest.ru/investitsii-v-promyshlennost/gid-po-promyshlennosti/promyshlennost-leningradskoj-oblasti .

Рисунок 33 Структура ВРП Ленинградской области по видам деятельности

Таблица 44 Основные социально-экономические показатели Ленинградской области36 Здесь и далее по тексту: http://petrostat.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_ts/petrostat/ru/publications/official_publications/electronic_versions/

№ п/п	Основные показатели	Абсолютные данные январь-декабрь 2018 года	Январь-декабрь 2018 года, в% к январю-декабрю 2017 года	Справочно: январь-декабрь 2017 года, в% к январю-декабрю 2016 года
1	Оборот организаций (в действующих ценах), млрд. руб.	2 544,3	114,1	101,8
2	Индекс промышленного производства37 Индекс промышленного производства исчисляется по видам деятельности «Добыча полезных ископаемых», «Обрабатывающие производства», «Обеспечение электрической энергией, газом и паром; кондиционирование воздуха», «Водоснабжение; водоотведение, организация сбора и утилизации отходов, деятельность по ликвидации загрязнений»	х	104,9	100,2
3	Производство продукции сельского хозяйства, млрд. руб.	86,8	102,0	100,8
4	Объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», млрд. рублей	159,9	135,9	108,9
5	Ввод в действие жилых домов, тыс. кв. м общей площади	2 643,3	100,7	120,9
6	Грузооборот транспорта, млн. тонно-км	2 664,4	125,0	140,3
7	Оборот розничной торговли, млрд. руб.	387,8	102,1	103,8
8	Оборот общественного питания, млрд. руб.	16,4	103,4	99,4
9	Объем платных услуг населению, млрд. руб.	75,7	103,3	100,9
10	Индекс потребительских цен (декабрь к декабрю 2018 года)	х	104,0	102,7
11	Индекс цен производителей промышленных товаров (декабрь к декабрю 2018 года)	х	112,3	106,5
12	Инвестиции в основной капитал, млрд. руб.	466,9	126,8	125,7
13	Реальные располагаемые денежные доходы населения, в % к соответствующему периоду 2017 года	х	100,938 С учетом единовременной денежной выплаты пенсионерам (ЕВ-2017) в размере 5 тыс. рублей, произведенной в январе 2017 года в соответствии с Федеральным законом от 22 ноября 2016 года № 385-ФЗ; без учета ЕВ-2017 реальные денежные доходы в январе-декабре 2018 года в сравнении с январем-декабрем 2017 года в Ленинградской области составили 101,3%.	100,2
14	Среднемесячная начисленная заработная плата одного работника: номинальная	42 686	109,4	107,4
15	Реальная	х	106,5	103,4
16	Уровень безработицы, в % к численности рабочей силы	4,1	х	х

Промышленность Ленинградской области

Основу экономики области составляет промышленность, на долю которой приходится 37,2% ВРП.

Основные отрасли промышленности: автомобилестроение, судостроение, химическое производство, нефтехимия, агропромышленный комплекс, лесопереработка, целлюлозно-бумажное производство, алюминиевая промышленность, промышленность строительных материалов, машиностроение.

Промышленность Ленинградской области составляют более 600 крупных и средних предприятий, часть из которых входит в число ведущих организаций России. Хозяйственную деятельность в сфере промышленного производства также осуществляют свыше 2 000 малых предприятий.

Промышленный комплекс Ленинградской области составляют:

обрабатывающие производства (86,9%);

обеспечение электрической энергией, газом и паром, кондиционирование воздуха (10,9%);

водоснабжение, водоотведение, организация сбора и утилизации отходов, деятельность по ликвидации загрязнений (1,1%);

добыча полезных ископаемых (1,1%).

Рисунок 34 Крупнейшие предприятия и основные отрасли промышленности Ленинградской области (по данным инвестиционного портала Ленинградской области)

В Ленинградской области индекс промышленного производства в январе-декабре 2018 года по сравнению с январем-декабрем 2017 года составил 104,9%.

Рисунок 35 Динамика индекса промышленного производства

Индекс производства по виду деятельности «Добыча полезных ископаемых» в январе-декабре 2018 года составил 115,3% по сравнению с соответствующим периодом 2017 года, по виду деятельности «Обрабатывающие производства» – 104,0%, по виду деятельности «Обеспечение электрической энергией, газом и паром; кондиционирование воздуха» – 108,5%, по виду деятельности «Водоснабжение; водоотведение, организация сбора и утилизации отходов, деятельность по ликвидации загрязнений» – 114,5%.

Сельское хозяйство Ленинградской области в целом39 http://petrostat.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_ts/petrostat/resources/979e6a00489e47d8bfd1bfb3ce167dd4/D1218_01.pdf

Ленинградская область – крупнейший агропромышленный регион Северо-Запада России. Среди всех субъектов Российской Федерации Ленинградская область занимает:

1-е место – по производству яиц и продуктивности коров;

2-е место – по поголовью птиц;

3-е место – по выращиванию форели;

5-е место – по производству мяса птицы;

6-е место – по производству молока в сельскохозяйственных организациях.

Объем производства продукции сельского хозяйства в Ленинградской области в январе-декабре 2018 года составил 86,8 млрд. руб. и по сравнению с январем-декабрем 2017 года увеличился на 2,0% (годом ранее прирост составил 0,8%), в том числе в сельскохозяйственных организациях – 63,4 млрд. руб. (на 0,8% больше).

Рисунок 36 Динамика индекса производства продукции сельского хозяйства

Объем производства продукции растениеводства составил 28,6 млрд. руб. или 123,7% к уровню 2017 года. В сельхозорганизациях под урожай будущего года посеяно озимых культур на площади 8,8 тыс. га, что в 1,9 раз больше, чем год назад, вспахано зяби 27,1 тыс. га (на 31,4% больше). На долю хозяйств населения и фермеров приходится 77,8% валового сбора картофеля и 54,8% овощей.

Объем производства продукции животноводства составил 58,2 млрд. руб. или 95,7% к уровню 2017 года. К началу января 2019 года на хозяйства населения и фермеров приходилось 8,0% поголовья крупного рогатого скота, 3,7% – свиней, 84,3% овец и коз.

Хозяйствами населения и фермерами произведено 2,5% мяса, 5,8% – молока и 1,9% яиц.

Растениеводство Ленинградской области

Ленинградская область, в соответствии со своим географическим положением, находится в зоне рискованного земледелия.

Современное растениеводство Ленинградской области ориентировано на внедрение инновационных технологий, направленных на сохранение и повышение плодородия почв; увеличение уровня производства сельскохозяйственных культур; снижение зависимости сельскохозяйственного производства от влияния неблагоприятных природно-климатических условий; повышение производительности труда и механизации трудоемких процессов.

Растениеводство Ленинградской области во многом специализируется на выращивании картофеля и овощей, в меньшей степени зерновых культур.

Динамика производства основных культур растениеводства в 2013-2018 годах приведена на диаграмме (Рисунок 37).

Рисунок 37 Динамика производства продукции растениеводства (валовый сбор) в хозяйствах всех категорий в Ленинградской области в 2013-2018 годах, тыс. тонн40 Источник: http://agroprom.lenobl.ru/media/uploads/userfiles/2019/04/11/1._0._10.04.2019_-_%D0%9E.%D0%9C._%D0%9C%D0%B0%D0%BB%D0%B0%D1%89%D0%B5%D0%BD%D0%BA%D0%BE_Iz52P3B.pdf

По данным Комитета по агропромышленному и рыбохозяйственному комплексу Ленинградской области, начиная с 2014 года отмечается положительная динамика увеличения посевных площадей в сельскохозяйственных организациях (СХО) и крестьянско-фермерских хозяйствах (КФХ) области.

Так, в 2014 году на посевные площади приходилось 211,0 тыс. га, а в 2018 году – уже 228,0 тыс. га.

Рисунок 38 Динамика посевных площадей (СХО и КФХ) в Ленинградской области, тыс. га41 Источник: http://agroprom.lenobl.ru/media/uploads/userfiles/2019/04/11/1._0._10.04.2019_-_%D0%9E.%D0%9C._%D0%9C%D0%B0%D0%BB%D0%B0%D1%89%D0%B5%D0%BD%D0%BA%D0%BE_Iz52P3B.pdf

В 2018 году наибольшая площадь была занята кормовыми культурами – 182,4 тыс. га, зерновые и зернобобовые культуры размещены на территории 38,5 тыс. га, картофель – 11,3 тыс. га, овощи открытого грунта – 4,4 тыс. га.

Таблица 45 Посевные площади основных культур на территории Ленинградской области, тыс. га42 По данным Петростата

№ п/п	Наименование культуры	2014	2015	2016	2017	2018
1	Зерновые и зернобобовые культуры, в т.ч.:	38,6	41,8	46,7	41,8	38,5
1.1	пшеница (озимая и яровая)	6,1	8,7	10,9	10,0	7,9
1.2	тритикале (озимая и яровая)	3,0	2,9	4,5	2,8	2,2
1.3	ячмень	21,0	22,7	25,8	24,1	24,6
1.4	овес	8,2	7,0	5,1	4,7	3,8
2	Картофель	16,2	17,0	15,6	12,9	11,3
3	Овощи открытого грунта	6,3	6,0	5,8	4,9	4,4
4	Кормовые культуры, в т. ч.:	164,0	163,4	170,2	176,9	182,4
5	кормовые культуры на силос (без кукурузы)	2,1	1,6	1,9	1,4	2,2
6	кукуруза на корм	0,9	1,2	1,4	1,8	1,3
7	однолетние травы	13,2	13,5	15,9	16,9	20,2
8	многолетние травы посева прошлых лет	142,4	138,7	142,9	149,6	151,7
9	многолетние беспокровные травы	5,5	8,3	8,0	7,3	6,9
10	технические культуры (*рапс озимый и яровой)	0,5	0,4	0,7*	1,3*	2,3*

Производство основных видов продукции растениеводства в хозяйствах всех категорий в 2018 году:

зерновые культуры и зернобобовые (в весе после доработки) – 120,3 тыс. тонн (95,3% к уровню 2017 года);

картофель – 204,4 тыс. тонн (109,6%);

овощи – 175,5 тыс. тонн (101,3%), в том числе производство овощей закрытого грунта сельскохозяйственными организациями составило 30,1 тыс. тонн, что на 3,3 тыс. тонн выше уровня 2017 года.

В сельскохозяйственных организациях в среднем с каждого фактически убранного гектара намолочено 31,4 ц зерна (в весе после доработки), накопано 230,6 ц картофеля, собрано 433,1 ц овощей открытого грунта. В сельскохозяйственных организациях под урожай будущего года посеяно озимых культур на площади 8,8 тыс. га, что в 1,9 раз больше, чем год назад, вспахано зяби 27,1 тыс. га (на 131% больше).

На долю хозяйств населения и фермеров приходится 77,8% валового сбора картофеля и 55,6% овощей43 Данные Комитета по агропромышленному и рыбохозяйственному комплексу Ленинградской области - http://agroprom.lenobl.ru/inf/monitoring-deyatelnosti-apk/otchet-o-realizacii-programmy-leningradskoj-oblasti-razvitie-selskogo-/ .

Таблица 46 Валовой сбор основных культур в хозяйствах всех категорий в Ленинградской области, тыс. тонн44 По данным Петростата

№ п/п	Наименование культуры	2014	2015	2016	2017	2018
1	Зерновые и зернобобовые культуры*, в т.ч.:
1.1	пшеница (озимая и яровая)	21,7	30,5	25,6	26,8	24,0
1.2	тритикале (озимая и яровая)	9,6	11,7	12,5	8,9	6,6
1.3	ячмень	71,5	82,9	67,4	76,7	79,7
1.4	овес	24,4	19,4	11,3	13,2	9,8
2	Картофель	285,0	321,6	191,0	186,5	204,4
3	Овощи открытого грунта	210,3	201,7	129,0	127,0	124,0
4	Овощи закрытого грунта	52,2	51,6	48,2	46,2	51,5
5	Многолетние травы на зеленый корм, силос и сенаж, включая беспокровные и подпокровные	91,4	81,7	72,4	90,4	88,4
6	Многолетние травы на сено, включая беспокровные и подпокровные	1 372,6	1 376,9	1 517,8	1 536,6	1 484,1
7	Однолетние травы на сено	0,8	0,1	0,4	1,0	1,5
8	Однолетние травы на зеленый корм, силос и сенаж	185,3	206,0	181,0	243,0	279,2
9	Кормовые корнеплоды	1,1	0,7	0,2	-	-
10	Технические культуры	-	-	0,8	1,9	5,3
11	Кормовые культуры на силос (без кукурузы)	31,2	21,7	13,0	21,0	18,9
12	Кукуруза на силос и зеленый корм	27,1	32,7	46,6	41,8	47,0

* - в весе после дообработки

Таблица 47 Урожайность основных культур в хозяйствах всех категорий в Ленинградской области, ц с га убранной площади45 По данным Петростата

№ п/п	Наименование культуры	2014	2015	2016	2017	2018
1	Зерновые и зернобобовые культуры*, в т.ч.:
1.1	пшеница озимая	37,9	39,3	28,2	34,3	32,4
1.2	пшеница яровая	35,1	33,4	24,0	28,0	29,6
1.3	тритикале (озимая и яровая)	32,5	40,5	32,4	33,0	31,0
1.4	ячмень яровой	34,0	36,5	29,9	35,4	32,4
2	овес	29,5	27,7	24,8	28,8	26,0
3	Картофель	176,0	189,2	131,4	154,5	181,7
4	Овощи открытого и закрытого грунта	318,0	309,5	236,5	249,9	261,5
5	Многолетние травы на зеленый корм, силос и сенаж, включая беспокровные и подпокровные	140,0	40,7	20,3	105,9	109,4
6	Многолетние травы на сено, включая беспокровные и подпокровные	27,8	95,5	89,8	25,3	27,5
7	Однолетние травы на сено	48,8	21,4	5,8	22,9	57,5
8	Однолетние травы на зеленый корм, силос и сенаж	146,0	157,4	141,9	152,4	140,2
9	Кормовые корнеплоды	305,0	193,1	116,4	-	-
10	Технические культуры	-	16,8	11,8	26,2	23,2
11	Кормовые культуры на силос (без кукурузы)	150,0	164,4	92,4	163,9	85,3
12	Кукуруза на силос и зеленый корм	319,0	263,6	339,5	248,0	353,3

*- в весе после дообработки

При анализе хозяйственной деятельности агрокомплекса необходимо отметить те дотации, что оказывает правительство региона и федеральный бюджет сельскохозяйственным производителям. Так, бюджетом Ленинградской области на 2018 год на реализацию мероприятий государственной программы «Развитие сельского хозяйства Ленинградской области» (далее – государственная программа) предусмотрены средства в объеме 6 835,28 млн. руб., из них: из федерального бюджета – 1 426,04 млн. руб., из областного бюджета – 5 069,95 млн. руб., из местных бюджетов – 45,45 млн. руб.

В рамках государственной программы. за счет средств федерального и областного бюджета на оказание несвязанной поддержки в области растениеводства предоставлены субсидии в размере 80,8 млн. руб. Оказана несвязанная поддержка в области растениеводства за счет средств резервного фонда на приобретение дизельного топлива в размере 33,5 млн. руб.: 16,4 млн. руб. за счет средств федерального бюджета, 17,1 млн. руб. за счет средств областного бюджета.

За счет средств областного бюджета предоставлены субсидии в размере 5 млн. руб. на производство 303,9 тонн семян многолетних трав, произведенных в 2017 году.

Просубсидировано 23,1 млн. штук семян овощей защищенного грунта, 928,6 млн. штук семян овощей открытого грунта, 969 посевных единиц рапса и кукурузы, 39,6 тонн оригинальных семян зерновых культур и многолетних трав.

В рамках субсидии на возмещение части затрат на приобретение оригинальных и репродукционных семян выплачено 30,0 млн. руб., приобретено 23,1 млн. штук семян овощей защищенного грунта, 928,6 млн. штук семян овощей открытого грунта, 969 посевных единиц рапса и кукурузы, 39,6 тонн оригинальных семян зерновых культур и многолетних трав.

На поддержку элитного семеноводства направлено 64,466 млн. руб. Доля площади, засеянной элитными семенами – 18%. Просубсидировано приобретение 2,08 тонн элитных семян, высеянных на площади 4,5 тыс. га.

В 2018 году реализован новый вид поддержки сельскохозяйственных товаропроизводителей: предоставление субсидий на возмещение части затрат на закладку и уход за многолетними плодовыми и ягодными насаждениями. Субсидии в размере 6,6 млн. руб. из областного и федерального бюджетов были предоставлены трем фермерским хозяйствам Лужского района на закладку 46,41 га многолетних плодовых и ягодных насаждений.

Основными видами продукции растениеводства в Ленинградской области являются картофель, овощи и зерновые культуры. Для индексации цен прошлых лет на дату определения кадастровой стоимости используются годовые значения индекса потребительских цен на продовольственные товары в Ленинградской области.

Таблица 48 Индекс потребительских цен на продовольственные товары в Ленинградской области46 Источник: Петростат

№ п/п	Год	2014	2015	2016	2017	2018
1	в % к соответствующему периоду предыдущего года	116,0	115,0	106,7	101,2	104,7

В следующей таблице приведены опубликованные Петростатом средние цены производителей сельскохозяйственной продукции.

Таблица 49 Средние цены реализации продукции сельскохозяйственными организациями (в фактически действовавших ценах), руб./тонна

№ п/п	Наименование культуры	2014	2015	2016	2017	2018
1	Зерно	8 766,0	9 092,0	10 126,0	8 671,0	10 107,0
2	Картофель	15 177,0	14 043,0	10 450,0	12 569,0	13 220,0
3	Овощи	22 942,0	26 244,0	36 126,0	61 812,0	49 508,0

Основные затраты сельхозпроизводителей складываются из затрат на удобрения, средства защиты растений, электроэнергию, топливо и заработную плату. В следующей таблице приведены средние цены на отдельные виды промышленных товаров, приобретенных сельскохозяйственными организациями в 2013-2017 годы (данные по состоянию на 01.01.2019 в официальных источниках информации не опубликованы).

Таблица 50 Средние цены на отдельные виды промышленных товаров и услуг, приобретенных сельскохозяйственными организациями в 2013-2017 годах, руб. / ед. изм.47 http://www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_main/rosstat/ru/statistics/tariffs/# (Аналитическая записка «О динамике цен производителей сельскохозяйственной продукции и цен на приобретенные сельскохозяйственными организациями товары и услуги в 2013-2017 годах»)

№ п/п	Вид затрат	2013	2014	2015	2016	2017
1	Топливо:
1.1	- уголь, т	1 845	1 759	1 844	1 849	1 965
1.2	- газ горючий природный (газ естественный), тыс. куб. м	4 954	5 400	5 735	5 928	6 015
1.3	- газ горючий природный сжиженный, т	20 367	25 530	11 557	24 264	26 646
2	Корма для птиц, свиней и крупного рогатого скота:
2.1	- комбикорма для птиц, т	14 296	14 480	18 642	19 735	18 200
2.2	- комбикорма для свиней, т	13 586	13 222	17 243	17 785	16 453
2.3	- комбикорма для крупного рогатого скота, т	11 321	11 227	14 262	15 581	15 823
3	Жидкое топливо и смазочные материалы:
3.1	- бензин автомобильный, т	32 181	38 774	38 990	40 578	45 056
3.2	- топливо дизельное, т	31 168	33 006	34 283	34 034	38 464
3.3	- масла нефтяные смазочные, дистилляты тяжелые, не включенные в другие группировки, т	46 041	62 394	80 990	90 227	100 826
4	Удобрения и соединения азотные:
4.1	- азотные, т	32 445	34 797	42 348	41 062	39 681
4.2	- фосфорные, т	25 112	26 563	29 872	32 425	59 676
4.3	- калийные, т	24 394	24 236	32 613	35 204	31 385
4.4	- не включенные в другие группировки, т	31 066	31 326	43 831	43 754	37 034
5	Пестициды и агрохимические продукты прочие:
5.1	- инсектициды, кг	1 322	1 408	2 368	1 750	2 193
5.2	- гербициды, кг	1 892	2 150	3 234	2 432	2 871
5.3	- фунгициды), кг	641	721	981	1 244	1 391
6	Тракторы (2013-2016 годы – оценка):
6.1	с мощностью двигателя не более 37 кВт, шт.	921 622	1 912 230	1 073 505	1 517 444	1 832 356
6.2	с мощностью двигателя от 37 кВт до 59 кВт, шт.	996 024	1 007 827	988 695	1 272 531	2 411 906
6.3	с мощностью двигателя более 59 кВт, шт.	2 134 977	2 388 629	2 959 203	3 304 407	5 293 152
7	Машины сельскохозяйственные для растениеводства:
8	Машины почвообрабатывающие, шт.:	779 647	938 166	761 151	976 942	1 523 806
8.1	- плуги общего назначения, шт.	762 598	1 000 963	900 465	1 060 804	1 065 136
8.2	- бороны дисковые, шт.	1 020 318	1 435 064	1 351 534	1 591 712	1 712 113
8.3	- культиваторы для сплошной обработки почвы, шт.	859 870	1 056 089	1 155 163	1 265 624	1 379 444
8.4	- лущильники дисковые (2013-2016 годы) / рыхлители, шт.	560 510	1 032 537	1 541 212	1 272 461	1 603 675
9	Сеялки, сажалки и рассадопосадочные машины:
9.1	- сеялки, шт.	1 594 319	2 153 949	1 890 124	2 227 507	2 625 931
9.2	- сажалки и рассадопосадочные машины, шт.	543 834	1 541 224	1 493 325	2 356 050	2 266 885
9.3	- жатки рядковые, шт.	920 797	942 417	1 000 262	987 645	1 447 272
9.4	- комбайны зерноуборочные, шт.	6 069 689	6 334 150	6 233 541	6 974 748	8 360 024
9.5	- машины для послеуборочной обработки зерна, шт.	575 084	749 443	739 604	971 687	1 047 600
10	Машины для уборки и первичной обработки картофеля, шт.	2 253 065	4 606 798	3 218 659	2 344 864	7 008 393
11	Машины для уборки и первичной обработки свеклы и других корнеплодов, шт.	8 356 062	8 591 522	8 546 401	22 964 199	19 966 635
12	Пресс для соломы или сена, включая пресс-подборщики, шт.	744 427	937 710	924 185	1 108 088	1 184 462
13	Измельчители грубых и сочных кормов, шт.	754 754	895 973	995 816	1 302 845	1 156 036
14	Смесители кормов, шт.	1 107 097	1 338 793	1 220 615	1 645 732	1 770 307
15	Электроэнергия, МВт час	4 032	4 394	4 596	4 918	5 282
16	Пар и горячая вода, Гкал	1 056	1 139	1 158	1 172	1 114

По данным Росстата48 http://www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_main/rosstat/ru/statistics/publications/catalog/doc_1246601078438 , среднемесячная заработная плата работников сельского хозяйства в Ленинградской области в 2018 году составила 37 625 руб./мес.

Рыбоводство в Ленинградской области49 http://agroprom.lenobl.ru/o-komitete/napravleniya-deyatelnosti/rybohozyajstvennyj-kompleks/rybohozyajstvennyj-kompleks-itogi-2018/

Рыбохозяйственный комплекс Ленинградской области представляют организации различных форм собственности и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность по промышленному и прибрежному рыболовству, аквакультуре (товарному рыбоводству и воспроизводству водных биоресурсов), береговой рыбопереработке, предоставлению услуг по любительскому и спортивному рыболовству, а также научному обеспечению функционирования и развития рыбного хозяйства.

Научно-исследовательское обеспечение деятельности рыбного хозяйства Ленинградской области осуществляют ФГБНУ «Государственный научно-исследовательский институт озерного и речного рыбного хозяйства», «Федеральный селекционно-генетический центр рыбоводства» филиал ФГБУ «ГЛАВРЫБВОД», АО «Научно-исследовательский и проектно-конструкторский институт по развитию и эксплуатации флота (Гипрорыбфлот)».

Аквакультура Ленинградской области, основным направлением которой является товарное рыбоводство в садках на естественных водоемах, является наиболее динамичным и перспективным направлением развития регионального рыбохозяйственного комплекса.

Ленинградская область находится на 3-м месте среди всех субъектов Российской федерации по выращиванию форели50 http://agroprom.lenobl.ru/media/uploads/userfiles/2019/04/18/%D0%91%D1%83%D0%BA%D0%BB%D0%B5%D1%82_2018.pdf .

Деятельность по товарному выращиванию рыбы в Ленинградской области ведут 42 хозяйствующих субъекта, включая 7 специализированных хозяйств по производству рыбопосадочного материала. Также на территории области есть хозяйства находящиеся в стадии организации/реорганизации.

Во всех муниципальных районах и Сосновоборском городском округе функционируют товарные рыбоводные хозяйства. Хозяйства разной производственной мощности и разного типа (садковые, пастбищные, прудовые, бассейновые, с использованием установок замкнутого водоснабжения (УЗВ)). Наибольшее развитие товарное рыбоводство получило в Приозерском и Выборгском районах, где расположены крупные рыбоводные хозяйства и выпускается около 4/5 всего объема товарной рыбоводной продукции Ленинградской области.

По отчетным данным предприятий объем производства рыбоводной продукции за 2018 год всеми предприятиями области составил 9,3 тыс. тонн (105,7% к уровню 2017 года). В основном на товарных рыбоводных хозяйствах области выращивается радужная форель (около 97%, 90,7 тыс. тонн), также есть хозяйства, которые выращивают сигов, осетров, карпа, клариевого сома, нельму, палию, судака51 http://agroprom.lenobl.ru/inf/monitoring-deyatelnosti-apk/otchet-o-realizacii-programmy-leningradskoj-oblasti-razvitie-selskogo-/ .

Таблица 51 Объемы производства (выращивания) продукции аквакультуры (рыбоводства) и реализация товарной рыбоводной продукции в 2014-2018 годах52 http://agroprom.lenobl.ru/o-komitete/napravleniya-deyatelnosti/rybohozyajstvennyj-kompleks/rybohozyajstvennyj-kompleks-itogi-2018/, https://agri-news.ru/novosti/itogi-deyatelnosti-otrasli-akvakulturyi-v-leningradskoj-oblasti.html

№ п/п	Наименование показателя	2013	2014	2015	2016	2017	2018
1	Реализация товарной рыбоводной продукции	3,1	3,4	3,5	3,7	4,8	5,0
2	Объем производства (выращивания) рыбоводной продукции	6,9	6,7	7,2	7,6	8,8	9,3

С 2015 года на территории Ленинградской области реализуются инвестиционные проекты в сфере аквакультуры, нацеленные на технологическую модернизацию рыбоводных хозяйств и увеличение садковых мощностей для товарного выращивания рыбы.

В условиях политики импортозамещения и введенного продовольственного эмбарго на ввоз продукции аквакультуры из ряда стран выращиваемая в Ленинградской области радужная форель пользуется неизменным высоким спросом на рынке, где сложилась благоприятная ценовая конъюнктура. Развитие товарного рыбоводства на территории Ленинградской области рассматривается как основная возможность увеличения поступлений рыбного сырья для производства пищевой рыбопродукции и обеспечения населения живой и охлажденной рыбой.

Мероприятия по искусственному воспроизводству водных биологических ресурсов естественных водоемов Ленинградской области выполняют рыбоводные заводы Северо-Западного филиала ФГБУ «ГЛАВРЫБВОД» и Федеральный селекционно-генетический центр рыбоводства (ФСГЦР) филиал ФГБУ «ГЛАВРЫБВОД», а также негосударственные рыбоводные предприятия. Указанные мероприятия осуществляются в рамках государственного задания (федеральное государственное финансирование) и за счет компенсационных средств, отчисляемых хозяйствующими субъектами за нанесенный вред водным биоресурсам в ходе осуществления хозяйственной деятельности.

В состав Северо-Западного филиала ФГБУ «ГЛАВРЫБВОД» входят пять рыбоводных заводов, совокупная производственная мощность которых составляет более 3,0 млн. шт. разновозрастной молоди сиговых, более 0,33 млн. шт. разновозрастной молоди лососевых и более 1,5 млн. шт. личинок миноги.

Государственная поддержка развития рыбохозяйственного комплекса в Ленинградской области по направлениям рыболовство и рыбоводство осуществляется в рамках Государственной программы Ленинградской области «Развитие сельского хозяйства Ленинградской области». Порядка 90% средств на поддержку рыбной отрасли выделяется из областного бюджета. С 2012 года рыбодобывающим предприятиям субсидируется часть затрат на производство товарной пищевой рыбной продукции, с 2015 года рыбоводным предприятиям субсидируется 20% стоимости приобретенного и израсходованного корма для рыб.

Цены на рыбопосадочный материал

При оценке земельных участков, предназначенных для рыбоводства, существенным общим ценообразующим фактором, характеризующим сегмент рынка данных объектов недвижимости, является стоимость рыбопосадочного материала, которая определяет основную часть издержек рыбоводческого предприятия.

Таблица 52 Цены на рыбопосадочный материал ФСГЦР филиал ФГБУ «Главрыбвод» (дата размещения информации - 16.10.2018)53 https://web.archive.org/web/20181016185130/http://fsgzr.ru/tovaryi-i-uslugi

№ п/п	Наименование продукции	Навеска, г	Отпускная цена
1	Молодь форели, руб./кг	1,0 – 3,0	4 100
2	Молодь форели, руб./кг	3,1 – 5,0	3 000
3	Молодь форели, руб./кг	5,1 – 9,0	2 200
4	Молодь форели, руб./кг	9,1 – 15,0	1 800
5	Молодь форели, руб./кг	15,1 – 25,0	1 400
6	Молодь форели, руб./кг	25,1 – 35,0	1 000
7	Молодь форели, руб./кг	35,1 – 50,0	900
8	Молодь форели, руб./кг	50,1 – 70,0	800
9	Молодь форели, руб./кг	71,1 – 90,0	650
10	Молодь форели, руб./кг	91,1 – 110,0	550
11	Молодь форели, руб./кг	110,1 – 150,0	500
12	Молодь ладожская палии, руб./шт.	Свыше 30 г	270,86
13	Карп годовик, руб./кг	20 – 30	545

Цены на товарную рыбную продукцию

При оценке земельных участков, предназначенных для рыбоводства, существенным общим ценообразующим фактором, характеризующим сегмент рынка данных объектов недвижимости, является цена реализуемой готовой продукции.

В следующей таблице приведены оптовые цены на породы рыб, предлагаемые различными товаропроизводителями.

Таблица 53 Оптовые цены на живую рыбу в Ленинградской области

№ п/п	Вид рыбы	Размер	Цена, руб./кг	Источник информации	Дата размещения информации
1	Форель	до 500 г	450	ФСГЦР филиал ФГБУ “Главрыбвод” - https://web.archive.org/web/20181016185130/http://fsgzr.ru/tovaryi-i-uslugi	16.10.2018
2	Форель	500 - 1 000 кг	500

3	Форель	свыше 1 кг	550

4	Осетр живой	700

5	Палия товарная	до 500 г	440

6	Палия товарная	свыше 500 г	550

7	Живой осетр	1,5 - 6 кг	850	"Акваферма" ООО - https://web.archive.org/web/20180808225028/http://aquafarm.spb.ru/zhivoy-osetr	08.08.2018
8	Живая стерлядь	0,5 - 1 кг	900	"Акваферма" ООО - https://web.archive.org/web/20180809000835/http://aquafarm.spb.ru/zhivaya-sterlyad	09.08.2018

Таким образом, оптовые цены на живую рыбу в Ленинградской области находятся в диапазоне: форель – 450-550 руб. за кг, осетровые – 700-900 руб. за кг.

Перспективы развития отрасли

Водный фонд области позволяет в перспективе получать объемы выращивания ценных видов рыб в десятки тысяч тонн. Причинами возможности столь интенсивного развития товарного рыбоводства в Ленинградской области являются:

наличие большого количества на территории области водоемов, а также акватории Финского залива и Ладожского озера, близость к Санкт-Петербургу и другим рынкам сбыта;

активно развивающаяся инфраструктура региона;

наличие оперативной научной поддержки рыбоводной деятельности (ГосНИОРХ, ФСГЦР);

благоприятные инвестиционные условия, созданные в области.

Природно-климатические условия Ленинградской области особенно благоприятствуют развитию рыбоводных хозяйств по выращиванию товарной форели и сигов.

Участники рынка отмечают, что введение санкций положительно отразилось на работе отрасли54 https://www.dp.ru/a/2018/03/05/Ribnie_hozjajstva_blagodar .

Эффективность отрасли напрямую зависит от объемов государственной поддержки. Так, в 2018 году сумма субсидий, направленных на развитие рыбохозяйственного комплекса Ленинградской области, превысила 100 млн. руб. В 2019 году планируется сохранить существующие меры поддержки с расширением перечня оборудования и техники, подлежащих субсидированию. Ориентировочный объем государственной поддержки, направляемый в целях дальнейшего стимулирования развития рыбохозяйственной отрасли, на 2019 год составит 100 млн. руб.

В числе новых мер государственной поддержки в 2019 году планируется выделение субсидий из федерального бюджета бюджетам субъектов РФ на возмещение части затрат сельскохозяйственных товаропроизводителей, начисленных по договорам страхования в области товарной аквакультуры (товарного рыбоводства), а также средств на уплату страховых премий по договорам сельскохозяйственного страхования.

В настоящее время благодаря осуществляемой поддержке на территории Ленинградской области реализуются такие крупные инвестиционные проекты, как строительство новых производственных мощностей (садковых линий) и береговой инфраструктуры рыбоводных предприятий, рыбоводных площадок, фермы по выращиванию креветки и садковой фермы по выращиванию форели в акватории Финского залива.

Основной задачей, стоящей перед отраслевыми государственными учреждениями Ленинградской области и органами исполнительной власти субъекта в 2019 году, является создание условий для дальнейшего развития рыбохозяйственного комплекса региона на основе эффективного использования водных биологических ресурсов, модернизации существующих производственных мощностей рыбоводных предприятий, оказания поддержки рыбоводным хозяйствам55 http://sztufar.ru/news/2019-03-01/leningradskiy-oblastnoy-rybohozyaystvennyy-sovet-podvel-itogi-2018-goda-i-obsudil .

Инвестиции в Ленинградской области

В январе-декабре 2018 года на развитие экономики и социальной сферы Ленинградской области использовано 466,9 млрд. руб. инвестиций в основной капитал (с учетом субъектов малого предпринимательства), что на 26,8% больше, чем в январе-декабре 2017 года.

Наибольший объем инвестиций в основной капитал приходится на здания (кроме жилых) и сооружения, расходы на улучшение земель (50,4%), а также – машины, оборудование, включая хозяйственный инвентарь и другие объекты (36,3%).

Рисунок 39 Динамика инвестиций в основной капитал

В январе-декабре 2018 года основным источником инвестиций в основной капитал были привлеченные средства, которые составили 73,0% от общего объема инвестиций. В структуре привлеченных средств наибольшую долю занимали бюджетные средства (11,9%), кредиты банков (7,6%), средства организаций и населения, привлеченные для долевого строительства (7,4%), прочие (45,1%)56 http://petrostat.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_ts/petrostat/resources/61a97f00493dce6d81f4df3fbd401489/D0219_01.pdf .

Основные вложения были сделаны крупными компаниями в логистику, развитие обрабатывающих производств, обеспечение электроэнергией57 http://lenoblinvest.ru/region/sobytiya/novosti/item/2925-itogi-2018-goda .

Строительство в Ленинградской области

В январе-декабре 2018 года собственными силами предприятий и организаций в Ленинградской области выполнено работ и услуг по виду деятельности «Строительство» на 159,9 млрд. руб., что в сопоставимых ценах на 35,9% больше, чем в январе-декабре 2017 года.

Ввод в действие жилых домов в январе-декабре 2018 года составил 2 643,3 тыс. кв. м, что на 0,7% больше, чем в январе-декабре 2017 года, в том числе индивидуальных жилых домов общей площадью 862,6 тыс. кв. м (на 24,6% больше, чем в январе-декабре 2017 года).

В январе-декабре 2018 года на территории Ленинградской области за счет всех источников финансирования введено 50 976 новых квартир, что на 5,6% меньше, чем в январе-декабре 2017 года.

В январе-декабре 2018 года на территории Ленинградской области было выдано разрешений на ввод в эксплуатацию 45 нежилых зданий, из них 18 объектов производственного и складского назначения, 7 – торгового, 3 – общественно-делового и офисного, 5 – объекты образования и 4 объекта здравоохранения58 http://expert.lenobl.ru/deiatelnost/vydacha-razreshenij-na-stroitelstvo-i-na-vvod-obektov-v-ekspluataciyu/vydannye-razresheniya-v-2018-godu/ .

Транспорт в Ленинградской области 59 http://transport.lenobl.ru/transport/razvitie/doklad/

Транспортный комплекс Ленинградской области – важнейшее звено общероссийской и мировой транспортной системы. Ленинградская область расположена на пересечении сухопутных, водных и воздушных путей сообщений в створе международных и национальных транспортных коридоров, а также интересов трех основных мировых центров роста: Северной Америки, Западной Европы и Восточной Азии. На территории области осуществляется транзит грузов, отправляемых из стран Юго-Восточной Азии в Западную Европу и обратно. Наличие достаточно богатых и разнообразных природных ресурсов в сочетании с развитым промышленным и агропромышленным потенциалом позволяет формировать собственные грузопотоки.

Транспортная отрасль Ленинградской области является одной из наиболее динамично растущих отраслей экономики прежде всего за счет активного развития федеральных транспортных систем.

Потребность в транзитных и внутрирегиональных перевозках обеспечивается за счет развитой транспортной системы, включающей все виды транспорта: водный, железнодорожный, автомобильный.

Морской транспорт

Морские торговые порты «Усть-Луга», «Приморск», «Высоцк», «Выборг» играют ключевую роль в развитии транспортно-логистической системы Ленинградской области. В рамках реализации задач национальной морской политики по обеспечению экономической независимости России на Балтийском региональном направлении Ленинградская область буквально превратилась в морские ворота России в Евросоюз.

Железнодорожный транспорт

Железнодорожная инфраструктура в границах Ленинградской области включает 10 направлений: Московское, Волховстроевское, Киришское, Витебское, Новгородское, Псковское, Приозерское, Выборгское, Нарвское, Ораниенбаумское, а также 5 крупных железнодорожных узлов: Волховстроевский, Киришский, Усть-Лужский, Гатчинский и Выборгский.

На территории области расположено 169 железнодорожных станций, включая 1 сортировочную (Волховстрой), 3 приграничных (Ивангород-Нарвский, Бусловская, Светогорск) и 4 узловых (Выборг, Высоцк, Приморск и Лужская).

Протяженность железных дорог – более 3 тыс. км, из них 30% электрифицировано. Плотность железнодорожной сети - 32 км на 1 000 кв. км. Грузооборот – более 100 млн. т / год.

Железнодорожная инфраструктура, обеспечивающая пассажирские перевозки на территории Ленинградской области, включает в себя 2 железнодорожных вокзала в городах Выборг и Волховстрой, 44 малых железнодорожных вокзала и 312 железнодорожных станций и остановочных пунктов. Маршрутная сеть пригородного железнодорожного транспорта насчитывает более 100 маршрутов.

Внутренний водный транспорт

Внутренний водный транспорт и водные пути в Ленинградской области имеют важное значение для экономики региона.

Протяженность эксплуатируемых внутренних водных путей на территории Ленинградской области составляет 1843,5 км. Основной трассой является водный путь от Санкт-Петербурга до Череповца, протяженностью 856 км, из них на территории Ленинградской области (Санкт-Петербург-Вознесенье) – 438 км.

На судоходных внутренних водных путях области расположено 3 шлюза – Волховский, Нижне-Свирский и Верхне-Свирский.

Особенностью Ленинградской области является преимущественно туристское (рекреационное) развитие пассажирских транспортных средств и береговой инфраструктуры. При этом основными пунктами приема туристов на внутреннем водном транспорте в настоящее время являются культурно-исторический центр, посвященный первой столице Древней Руси в с. Старая Ладога (р. Волхов), музей «Крепость Орешек» на о. Ореховый (р. Нева), культурно-этнографический центр в д. Мандроги (р. Свирь) и Коневецкий монастырь (о. Коневец, Ладожское озеро).

Также в пределах территории Ленинградской области проходит большое количество транзитных круизных маршрутов на Москву, Санкт-Петербург, Валаам, Кижи, Петрозаводск и др.

Автомобильный транспорт

Транспортное обслуживание населения автомобильным транспортом общего пользования осуществляется по 897 регулярным автобусным маршрутам, суммарной протяженностью 28,8 тыс. км. Перевозки пассажиров автомобильным транспортном общего пользования осуществляют более 70 юридических лиц и индивидуальных предпринимателей Ленинградской области и Санкт-Петербурга.

На маршрутной сети в Ленинградской области работает 2 066 автобусов различной вместимости. Транспортная инфраструктура автомобильных пассажирских перевозок Ленинградской области насчитывает 13 автовокзалов и более 3,5 тыс. остановочных павильонов.

Основу транспортного обслуживания хозяйствующих субъектов и населения Ленинградской области составляет сеть автомобильных дорог протяженностью более 11 тыс. км дорог, в том числе федеральных – 1,3 тыс. км, территориальных – 9,8 тыс. км. Семь федеральных дорог, среди которых важнейшими являются автодороги «Россия», «Скандинавия», «Нарва», «Кола» и Санкт-Петербург – Псков обеспечивают транспортную связь с другими регионами России, а также выход в страны Европы.

Трубопроводный транспорт

В области находятся конечные точки магистральных нефтепроводов Балтийской трубопроводной системы (от Ярославля до порта Приморск) и Балтийской трубопроводной системы-II (от Андреаполя до порта Усть-Луга).

Под Выборгом расположена начальная точка магистрального газопровода «Северный поток» между Россией и Германией и являющемся продолжением газопровода от Грязовца.

Объем услуг по транспортировке и хранению, оказанных организациями Ленинградской области (без субъектов малого предпринимательства), в январе-декабре 2018 года составил 184,4 млрд. руб. и в действующих ценах увеличился по сравнению с январем-декабрем 2017 года на 19,2%.

В январе-декабре 2018 года перевезено грузов 17 485,4 тыс. тонн (129,5% к уровню января-декабря 2017 года), грузооборот составил 2 664,4 млн. тонно-км (125,0% к уровню января-декабря 2017 года), перевезено пассажиров автобусами (маршрутными таксомоторами) юридических лиц – 56,9 млн. человек (95,8% к уровню января-декабря 2017 года).

Розничная торговля и сфера услуг в Ленинградской области

Оборот розничной торговли в январе-декабре 2018 года составил 387,8 млрд. руб., что в сопоставимых ценах на 2,1% больше, чем в январе-декабре 2017 года. В структуре оборота розничной торговли удельный вес оборота розничной торговли пищевыми продуктами, включая напитки, и табачными изделиями в январе-декабре 2018 года составил 46%, в январе-декабре 2017 года – 50%, непродовольственных товаров – 54% (50%).

Оборот общественного питания в январе-декабре 2018 года составил 16,4 млрд. руб., или 103,4% к январю-декабрю 2017 года.

Объем платных услуг, оказанных населению, в Ленинградской области в январе-декабре 2018 года составил 75,7 млрд. руб. и в сопоставимых ценах увеличился по сравнению с январем-декабрем 2017 года на 3,3%.

Основное место в структуре потребляемых населением платных услуг по-прежнему занимают жилищно-коммунальные услуги – 55,0%, транспортные – 11,0%, бытовые – 8,0%, системы образования – 6,0%, медицинские услуги – 6,0%, телекоммуникационные – 3,0%.

Уровень жизни населения в Ленинградской области

Реальные денежные доходы населения в январе-декабре 2018 года к уровню января-декабря 2017 года с учетом единовременной выплаты, назначенной пенсионерам в январе 2017 года в соответствии с Федеральным законом от 22.11.2016 № 385-ФЗ «О единовременной денежной выплате гражданам, получающим пенсию» в размере 5 тыс. руб. составили 100,9%, без учета единовременной выплаты – 101,3%.

Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата одного работника в январе-декабре 2018 года составила 42 686 руб., или 109,4% к январю-декабрю 2017 года.

Реальная заработная плата, рассчитанная с учетом индекса потребительских цен, в январе-декабре 2018 года на 6,5% выше уровня января-декабря 2017 года.

По данным Росстата, в Ленинградской области стоимость фиксированного набора потребительских товаров и услуг в декабре 2018 года составила 16 007,0 руб./мес. (104,2% к декабрю 2017 года), стоимость минимального набора продуктов питания в декабре 2018 года составила 4 812,44 руб./мес. (106,7% к декабрю 2017 года)60 http://www.gks.ru/dbscripts/cbsd/DBInet.cgi .

Таблица 54 Стоимость фиксированного набора потребительских товаров и услуг в Ленинградской области, руб.

№ п/п	Период	2015	2016	2017	2018
1	Январь	13 077,5	14 145,5	14 968,4	15 461,5
2	Февраль	13 248,5	14 286,1	14 981,4	15 501,9
3	Март	13 375,9	14 376,1	15 059,8	15 589,0
4	Апрель	13 465,1	14 484,9	15 146,9	15 653,5
5	Май	13 533,9	14 591,8	15 319,1	15 737,4
6	Июнь	13 559,9	14 701,5	15 522,5	15 828,4
7	Июль	13 785,8	14 807,4	15 549,4	15 928,9
8	Август	13 704,9	14 799,9	15 439,4	15 855,5
9	Сентябрь	13 715,8	14 647,9	15 353,9	15 783,2
10	Октябрь	13 772,4	14 696,3	15 372,0	15 819,7
11	Ноябрь	13 826,6	14 728,1	15 358,5	15 885,0
12	Декабрь	13 956,7	14 796,2	15 363,3	16 007,0

Таблица 55 Стоимость условного (минимального) набора продуктов питания в Ленинградской области, руб.

№ п/п	Период	2015	2016	2017	2018
1	Январь	4 054,56	4 227,93	4 471,14	4 571,86
2	Февраль	4 191,18	4 264,89	4 493,81	4 598,12
3	Март	4 286,69	4 292,08	4 542,55	4 686,37
4	Апрель	4 329,70	4 364,24	4 645,06	4 760,49
5	Май	4 386,43	4 477,63	4 857,42	4 811,40
6	Июнь	4 384,56	4 590,33	5 095,57	4 912,33
7	Июль	4 377,22	4 560,60	4 897,06	4 906,08
8	Август	4 156,13	4 478,55	4 705,45	4 758,82
9	Сентябрь	4 059,63	4 330,52	4 565,76	4 630,01
10	Октябрь	4 036,94	4 341,27	4 545,00	4 636,74
11	Ноябрь	4 058,89	4 345,73	4 519,70	4 688,61
12	Декабрь	4 133,70	4 385,32	4 508,37	4 812,44

Изменение стоимости потребительской корзины (фиксированного набора потребительских товаров и услуг и условного (минимального) набора продуктов питания) приведено на рисунке ниже (Рисунок 40).

Рисунок 40 Изменение стоимости потребительской корзины за 2015-2018 годы

Таблица 56 Анализ изменения стоимости потребительской корзины за 2015-2018 годы

№ п/п	Наименование	2016	2017	2018
1	Изменение фиксированного набора потребительских товаров и услуг нарастающим итогом	6,0%	10,1%	14,7%
2	Изменение стоимости условного (минимального) набора продуктов питания нарастающим итогом	6,1%	9,1%	16,4%
3	Изменение фиксированного набора потребительских товаров и услуг к предыдущему периоду	106%	104%	104%
4	Изменение стоимости условного (минимального) набора продуктов питания к предыдущему периоду	106%	103%	107%

Как видно из приведенной таблицы (Таблица 56), изменение цен потребительской корзины происходит на уровне инфляции. При этом цены на продуктовую корзину обладают большей волатильностью.

Потребительские цены в Ленинградской области

Индекс потребительских цен и тарифов на товары и услуги населению в декабре 2018 года составил 104,0% к декабрю 2017 года, в том числе на продовольственные товары – 104,7%, непродовольственные товары – 103,5%, услуги – 103,4%.

Рисунок 41 Динамика индекса потребительских цен

В декабре 2018 года индекс цен производителей промышленных товаров относительно декабря 2017 года составил 112,3%.

Государственные программы Ленинградской области

Законодательным собранием Ленинградской области был принят закон от 27.07.2015 № 82-оз «О стратегическом планировании в Ленинградской области». В настоящее время в Ленинградской области утверждено 17 госпрограмм, в которых среди большинства мероприятий, направленных на обеспечение текущего функционирования социальной сферы и экономики, содержатся мероприятия, реализация которых внесет вклад в достижение целей и задач стратегии развития региона. В следующей таблице приведена сводная информация о действующих госпрограммах Ленинградской области, объемах и источниках их финансирования.

Таблица 57 Информация о госпрограммах Ленинградской области61 http://econ.lenobl.ru/budget/planning/law/

№ п/п	Наименование госпрограммы в Ленинградской обасти	Год	Оценка расходов (млрд. руб. в ценах соответствующих лет)

Начальный	Конечный	Всего	Федеральный бюджет	Бюджет ЛО	Бюджеты МО области	Прочие источники
1	Развитие здравоохранения	2018	2024	149,30	1,76	147,54	-	-
2	Современное образование	2018	2025	264,29	0,9	260,04	3,35	-
3	Социальная поддержка отдельных категорий граждан	2019	2024	105,07	16,67	88,41	-	0,004
4	Развитие физической культуры и спорта	2016	2024	16,17	0,16	15,00	1,00	-
5	Развитие культуры и туризма	2018	2024	29,47	0,09	24,20	4,59	0,59
6	Формирование городской среды и обеспечение качественным жильем граждан на территории	2019	2024	31,24	0,44	18,17	0,64	12,0
7	Обеспечение устойчивого функционирования и развития коммунальной и инженерной инфраструктуры и повышение энергоэффективности	2019	2029	58,60	2,32	54,47	0,87	0,94
8	Безопасность	2018	2024	13,48	-	13,48	-	-
9	Охрана окружающей среды	2019	2024	10,55	0,93	9,03	0,0008	0,59
10	Цифровое развитие	2019	2024	15,19	0,39	14,8	-	-
11	Стимулирование экономической активности	2018	2024	1,41	-	1,405	0,006
12	Развитие транспортной системы	2018	2024	73,67	1,05	56,16	0,59	15,87
13	Развитие сельского хозяйства	2018	2024	38,45	3,82	32,13	0,23	2,27
14	Управление государственными финансами и государственным долгом	2018	2024	26,29	-	26,29	-	-
15	Устойчивое общественное развитие	2018	2024	7,42	-	6,93	0,49	0,007
16	Содействие занятости населения	2016	2024	6,97	1,97	3,60	-	1,40
17	Повышение эффективности государственного управления и снижение административных барьеров при предоставлении государственных и муниципальных услуг	2014	2019	4,68	0,13	4,49	-	0,06

Выводы по анализу социально-экономической ситуации в Ленинградской области

В 2018 году экономика Ленинградской области сохранила высокие темпы роста, что позволило региону упрочить свои позиции в списках наиболее инвестиционно привлекательных.

Индекс промышленного производства в январе-декабре 2018 года по сравнению с аналогичным периодом 2017 года составил 104,9%.

Объем производства продукции сельского хозяйства в Ленинградской области в январе-декабре 2018 года по сравнению с январем-декабрем 2017 года увеличился на 2,0%.

В январе-декабре 2018 года объем строительных работ вырос на 35,9%, при этом объем ввода жилья увеличился всего на 0,7% (по сравнению с аналогичным периодом 2017 года).

Объем инвестиций в основной капитал по итогам января-декабря 2018 года увеличился на 26,8% по сравнению с соответствующим периодом 2017 года и составил более 40% от ВРП области.

Положительная динамика инвестиционных вложений в основной капитал позитивно влияет на развитие экономики, способствуя снижению уровня изношенности основных фондов.

Оборот розничной торговли в январе-декабре 2018 года вырос по сравнению с соответствующим периодом 2017 года на 2,1%.

Индекс потребительских цен в декабре 2018 года составил 104,0% (по отношению к декабрю 2017 года). С одной стороны, инфляция увеличивает себестоимость строительства, с другой стороны, увеличивает расходы населения (уменьшаются накопления). С этой точки зрения высокий уровень инфляции негативно влияет на рынок недвижимости.

За январь-декабрь 2018 года по сравнению с аналогичным периодом 2018 года реальные располагаемые денежные доходы населения выросли на 0,9%.

В 2018 году рынок труда Ленинградской области развивался стабильно с проявлением тенденции постепенного снижения регистрируемой безработицы. Ленинградская область входит в число субъектов Российской Федерации с низкой безработицей.

В перспективе дальнейшее увеличение объемов производства, оборота розничной торговли в регионе может стимулировать рост спроса на рынке недвижимости.

Земельный фонд Ленинградской области

По данным государственного кадастрового учета на 01.01.2019 земельный фонд Ленинградской области составил 8 390,8 тыс. га62 https://rosreestr.ru/site/open-service/statistika-i-analitika/zemleustroystvo-i-monitoring-zemel_lenobl/monitoring-zemel-lenobl/ (Доклад о состоянии и использовании земель в Ленинградской области в 2018 год) .

Распределение земельного фонда Ленинградской области по категориям земель

В структуре земельного фонда Ленинградской области преобладает лесной фонд, на долю которого приходится 56,7% от общей площади (4 756,3 тыс. га), а на долю земель сельскохозяйственного назначения – 20,3% (1 702,0 тыс. га). На долю земель населенных пунктов приходится 2,8% (237,4 тыс. га). На земли водного фонда приходится 12,9% (1 081,3 тыс. га), из них 1 006,8 тыс. га составляет зеркало Ладожского и Онежского озер.

Таблица 58 Распределение земель Ленинградской области по категориям земель на 01.01.2019

№ п/п	Состав земель	Площадь, тыс. га	Площадь, %
1	Земли сельскохозяйственного назначения (ЗСХН)	1 702,0	20,3
2	Земли населенных пунктов (ЗНП)	237,4	2,8
3	Земли промышленности, транспорта, связи и пр. (ЗПром)	386,6	4,6
4	Земли особо охраняемых территорий (ЗООТиО)	42,1	0,5
5	Земли лесного фонда (ЗЛФ)	4 756,3	56,7
6	Земли водного фонда (ЗВФ)	1 081,3	12,9
7	Земли запаса (ЗЗ)	185,1	2,2
Итого	8 390,8	100,0

Земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных нормативных актов.

Земли сельскохозяйственного назначения

В соответствии с действующим земельным законодательством землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

Земли данной категории выступают как основное средство производства в сельском хозяйстве, имеют особый правовой режим и подлежат особой охране, направленной на сохранение их площади, предотвращение развития негативных процессов и повышения плодородия.

К данной категории отнесены земли, предоставленные различным сельскохозяйственным предприятиям и организациям (товариществам и обществам, кооперативам, государственным и муниципальным унитарным предприятиям, научно-исследовательским учреждениям), а также земельные участки, предоставленные гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, дачного хозяйства, огородничества, животноводства, сенокошения и выпаса сельскохозяйственных животных.

Земли населенных пунктов

В соответствии с действующим законодательством землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов. Границы городских и сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий.

На 01.01.2019 площадь городских населенных пунктов составила 93,1 тыс. га, сельских населенных пунктов – 144,3 тыс. га.

Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения

В данную категорию включены земли, которые расположены за границами населенных пунктов и используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, объектов для обеспечения космической деятельности, объектов обороны и безопасности, осуществления иных специальных задач.

Земли промышленности и иного специального назначения в зависимости от характера специальных задач подразделяются на семь групп (Таблица 58).

Таблица 59 Структура земель промышленности энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения на 01.01.2019

№ п/п	Группы	Площадь, тыс. га
1	Земли промышленности	35,8
2	Земли энергетики	0,8
3	Земли транспорта	44,5
4	Земли связи, радиовещания, телевидения, информатики	1,0
5	Земли для обеспечения космической деятельности	-
6	Земли обороны и безопасности	294,1
7	Земли иного специального назначения	10,4
Итого	386,6

Земли особо охраняемых территорий и объектов

К землям особо охраняемых территорий и объектов относятся земли, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение.

В состав земель категории входят особо охраняемые природные территории, занимаемые государственными природными заповедниками, в том числе биосферными, национальными и природными парками, государственными природными заказниками, памятниками природы, дендрологическими парками, ботаническими садами, лечебно-оздоровительными местностями и курортами.

Кроме природных территорий в данную категорию земель входят земельные участки, занятые объектами физической культуры и спорта, отдыха и туризма, памятниками истории и культуры.

Особо охраняемые природные территории являются объектами общенационального достояния. В целях их сохранения они изымаются полностью или частично из хозяйственного использования и гражданского оборота постановлениями федеральных органов государственной власти, органов власти субъектов Российской Федерации или решениями органов местного самоуправления.

На долю заповедников и парков приходится 91,4% от общей площади данной категории. Земли оздоровительного и рекреационного назначения Ленинградской области составляют 3,6 тыс. га.

Удельный вес земельных участков историко-культурного назначения в общей площади земель, отнесенных к данной категории, невелик. Их площадь составляет 0,4 тыс. га.

Земли лесного фонда

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации к данной категории относят лесные и нелесные земли. Лесные земли представлены участками, покрытыми лесной растительностью, и участками, не покрытыми лесной растительностью, но предназначенными для ее восстановления (вырубки, гари, участки, занятые питомниками и т.п.). К нелесным отнесены земли, предназначенные для ведения лесного хозяйства (просеки, дороги, болота и др.).

Согласно Лесному кодексу Российской Федерации, допускается нахождение лесов как на землях лесного фонда, так и на землях иных категорий. Территориальными единицами управления в области использования, охраны, защиты, воспроизводства лесов являются лесничества и лесопарки. Установлено, что лесничества и лесопарки располагаются на землях обороны и безопасности, населенных пунктов и особо охраняемых природных территорий.

3емли водного фонда

Согласно Земельному кодексу Российской Федерации к землям водного фонда относятся земли, покрытые поверхностными водами, сосредоточенными в водных объектах, а также занятые гидротехническими и иными сооружениями, расположенными на водных объектах.

По состоянию на 01.01.2019 площадь категории земель водного фонда в Ленинградской области составила 1 081,3 тыс. га. В настоящее время значительные площади земель, подлежащих отнесению к категории земель водного фонда, включены в состав других категорий.

В категорию земель водного фонда Ленинградской области включены поверхностные водные объекты (реки, водохранилища, озера, болота), не учтенные в других категориях земель. Более 99% этих земель занято непосредственно водными объектами (1 080,8 тыс. га).

Земли запаса

Землями запаса являются земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности и не предоставленные гражданам или юридическим лицам. Площадь категории земель запаса в Ленинградской области на 01.01.2019 составила 185,1 тыс. га.

Структура земель запаса постоянно меняется, что связано, с одной стороны, с переводом в нее земельных участков, владение или пользование которыми прекращено, с другой – с предоставлением угодий в пользование предприятиям, организациям и гражданам.

По своему составу земли запаса неоднородны. В земли запаса входят земли, занятые обширными природными объектами, не вовлеченные в хозяйственный оборот, представляющие собой скалы, пески и т.п., а также земли под участками леса и водными объектами.

Распределение земельного фонда Ленинградской области по формам собственности

В Ленинградской области в государственной (собственности Российской Федерации и собственности субъектов Российской Федерации) и муниципальной собственности находится 93,9% всех областных земель, юридическим лицам принадлежит 1,4%, гражданам – 4,7%.

На 01.01.2019 в собственности граждан и юридических лиц находится 511,5 тыс. га, что составило 6,1% земельного фонда Ленинградской области. Из них площадь земель, находящихся в собственности граждан и их объединений, составила 397,3 тыс. га, а в собственности юридических лиц находится 114,2 тыс. га. Площадь земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, составляет 7 879,3 тыс. га.

Таблица 60 Распределение земель Ленинградской области по формам собственности на 01.01.2019, тыс. га

№ п/п	Состав земель	Общая площадь, тыс. га	В собственности граждан	В собственности юридических лиц	В государственной и муниципальной собственности
1	ЗСХН	1 702,0	359,7	96,8	1 245,5
2	ЗНП	237,4	36,7	11,0	189,7
3	ЗПром	386,6	0,8	5,7	380,1
4	ЗООТиО	42,1	0,1	0,7	41,3
5	ЗЛФ	4 756,3	-	-	4 756,3
6	ЗВФ	1 081,3	-	-	1 081,3
7	ЗЗ	185,1	-	-	185,1
Итого	8 390,8	397,3	114,2	7 879,3

Распределение земельного фонда Ленинградской области по угодьям

Земельные угодья являются основным элементом государственного учета земель и подразделяются на сельскохозяйственные и несельскохозяйственные угодья. Классификация земельных угодий осуществлена в соответствии с действующим законодательством, с государственными и ведомственными стандартами.

Таблица 61 Распределение земель Ленинградской области по угодьям на 01.01.2019, тыс. га

№ п/п	Наименование угодий	На 01.01.2018	На 01.01.2019	Изменения за 2018 год
1	Сельскохозяйственные угодья	798,5	798,6	0,1
2	Лесные площади	5 015,7	5 015,6	-0,1
3	Лесные насаждения, не входящие в лесной фонд	125,3	125,4	0,1
4	Болота	830,0	830,0	0,0
5	Под водой	1 266,8	1 266,7	-0,1
6	Под дорогами	112,7	112,7	0,0
7	Застроенные территории	58,7	59,0	0,3
8	Нарушенные земли	23,0	22,9	-0,1
9	Прочие	160,1	159,9	-0,2
Итого	8 390,8	8 390,8	0,0

Сельскохозяйственные угодья

К сельскохозяйственным угодьям отнесены пашня, залежь, сенокосы, пастбища и многолетние насаждения, к несельскохозяйственным угодьям – земли под водой, включая болота, лесные площади и земли под лесными насаждениями, земли застройки, земли под дорогами, нарушенные земли, прочие земли (овраги, пески и т.п.).

По состоянию на 01.01.2019 площадь сельскохозяйственных угодий во всех категориях земель составила 798,6 тыс. га, или 9,5% всего земельного фонда Ленинградской области.

В структуре сельскохозяйственных угодий на долю пашни (434,0 тыс. га) приходится 54,4%. Природные кормовые угодья (сенокосы и пастбища) занимают 320,1 тыс. га (40,1%), многолетние плодовые насаждения – 44,5 тыс. га (5,5%).

Рисунок 42 Структура сельскохозяйственных угодий в Ленинградской области на 01.01.2019

Главными пользователями сельскохозяйственных угодий являются сельскохозяйственные предприятия, организации и учреждения, а также граждане, занимающиеся сельскохозяйственным производством, в собственности, владении и пользовании которых находится 630,5 тыс. га сельскохозяйственных угодий. Хозяйственные товарищества и общества, производственные кооперативы используют 368,3 тыс. га сельскохозяйственных угодий, в том числе 237,1 тыс. га – пашни.

Государственные и муниципальные унитарные предприятия используют 28 тыс. га сельскохозяйственных угодий, научно-исследовательские, учебные сельскохозяйственные предприятия 15,1 тыс. га сельскохозяйственных угодий. Прочими и подсобными предприятиями используются 10,4 тыс. га сельскохозяйственных угодий.

Участки, расположенные на сельскохозяйственных угодьях (во всех категориях земель), также используются гражданами и объединениями граждан.

Максимальная доля (по площади) приходится на земельные участки, находящиеся в собственности граждан, – 22,4% (46,6 тыс. га) и на участки, используемые крестьянскими (фермерскими) хозяйствами, – 21,9% (45,6 тыс. га).

Таблица 62 Использование сельскохозяйственных угодий предприятиями и организациями, на 01.01.2019

№ п/п	Наименование субъектов, использующих землю	Площадь, тыс. га	В % от общей площади
1	Хозяйственные товарищества и общества	337,5	80,0
2	Производственные кооперативы	30,8	7,3
3	Государственные и муниципальные унитарные сельскохозяйственные предприятия	28,0	6,6
4	Научно-исследовательские и учебные учреждения и заведения	15,3	3,6
5	Подсобные хозяйства	3,0	0,7
6	Прочие предприятия, организации и учреждения	7,3	1,7
7	Казачьи общества	0,1	0,0
Итого	422,0	100,0

Таблица 63 Использование сельскохозяйственных угодий гражданами и объединениями граждан, на 01.01.2019

№ п/п	Наименование субъектов, использующих землю	Площадь, тыс. га	В % от общей площади
1	Крестьянские (фермерские) хозяйства	45,6	21,9
2	Индивидуальные предприниматели, не образовавшие крестьянское (фермерское) хозяйство	7,9	3,8
3	Личные подсобные хозяйства	30,9	14,8
4	Граждане, имеющие служебные наделы	1,7	0,8
5	Садоводы и садоводческие объединения	41,0	19,7
6	Огородники и огороднические объединения	9,1	4,4
7	Дачники и дачные объединения	3,1	1,5
8	Граждане, имеющие земельные участки, предоставленные для индивидуального жилищного строительства	13,0	6,2
9	Животноводы и животноводческие объединения	0,6	0,3
10	Граждане, занимающиеся сенокошением и выпасом скота	8,9	4,3
11	Граждане, собственники земельных участков	46,6	22,4
12	Граждане, собственники земельных долей	0,1	0,0
Итого	208,5	100,0

Земли под водой, включая болота

По данным государственного учета земель под поверхностными водными объектами занято 2096,7 тыс. га земель (25%) от площади территории области, из них на долю болот приходится 830 тыс. га, под реками, озерами, водохранилищами находится 1 266,7 тыс. га земель.

Болота играют огромную роль в сохранении экологического равновесия в природе. Они являются истоками рек и местами обитания редких птиц и животных.

Наибольшее количество болот сосредоточено на землях лесного фонда, их площадь составляет 714,2 тыс. га или 86% общей площади занятой под болотами в области.

Наибольшее количество земель под поверхностными водными объектами сосредоточено в водном фонде – 1 080,8 тыс. га. На землях сельскохозяйственного назначения под водными объектами занято 36,1 тыс. га земель.

Земли застройки

Общая площадь земель застройки на 01.01.2019 составляет 59,0 тыс. га (0,7% от площади области). За 2018 год площадь застройки увеличилась на 0,7 тыс. га.

В данную площадь включены земельные участки под зданиями и сооружениями, а также земельные участки, необходимые для их эксплуатации и обслуживания, расположенные на землях населенных пунктов и землях промышленности суммарной площадью 42,7 тыс. га. В населенных пунктах земли застройки сосредоточены в основном в жилой, общественно-деловой и производственной зонах.

На землях сельскохозяйственного назначения территории застройки составляют 11,1 тыс. га и используются под размещение предприятий по первичной обработке сельхозпродукции, скотных дворов и ферм, машинно-тракторных парков. Площадь застроенных земель в лесном фонде составляет 2,9 тыс. га. В нее вошли земли, занятые перевалочными складами и базами для хранения древесины заводами по переработке древесины, а также лесными поселками и кордонами. Застроенные земли в категории особо охраняемых территорий и объектов составляют 1,9 тыс. га и находятся под зданиями и сооружениями, имеющими научное, историко-культурное, рекреационное, оздоровительное назначение.

Земли под дорогами

Площадь земель этого вида угодий на 01.01.2019 составила 112,7 тыс. га. В нее вошли земли, расположенные в полосах отвода автомобильных и железных дорог, скотопрогоны, просеки, а также улицы, проезды, проспекты в городах и других поселениях.

В сравнении с данными на 01.01.2018 площадь дорог не изменилась. В категории земель промышленности и иного специального назначения площадь земель под дорогами составила 28,4 тыс. га. На землях сельскохозяйственного назначения под этим видом угодий занято 23,5 тыс. га. В городах и других поселениях под дорогами, улицами, проспектами, проездами занято 24,3 тыс. га. Значительные площади земель лесного фонда заняты просеками (35,0 тыс. га).

Лесные площади и лесные насаждения, не входящие в лесной фонд

Лесными площадями и лесными насаждениями, не входящими в лесной фонд, по данным государственного земельного учета, занято 5 015,6 тыс. га.

Лесные площади включают лесные и нелесные земли, относящиеся к категории земель лесного фонда, а также земельные участки, покрытые лесом и не покрытые лесом, расположенные на землях других категорий. Покрытые лесом земли – это лесные площади, занятые древесной, кустарниковой растительностью с полнотой насаждения от 0,3 до 1.

Лесные площади в 2018 году по сравнению с предшествующим годом уменьшились на 0,1 тыс. га. Наибольший процент лесных площадей находится в лесном фонде и составляет 3 789,4 тыс. га. На землях сельскохозяйственного назначения находится 848,6 тыс. га лесных площадей. На землях промышленности и иного специального назначения располагается 227,3 тыс. га лесных площадей.

Площадь земель под лесными насаждениями, не входящими в лесной фонд составляет 125,4 тыс. га. В основном, это бывшие сельскохозяйственные угодья, которые, вследствие их неиспользования, заросли лесом и кустарником. Земли под лесами и лесными насаждениями, не входящими в лесной фонд, имеются во всех категориях. Данные площади сосредоточены в основном на землях сельскохозяйственного назначения (76,4 тыс. га). На землях запаса находится 21,4 тыс. га лесных насаждений, не входящих в лесной фонд.

Прочие земли

На 01.01.2019 в целом по Ленинградской области прочими землями занято 159,9 тыс. га. В состав этих земель включены полигоны отходов, свалки, овраги, пески, территории консервации и другие неиспользуемые земли. Песками в составе прочих земель занято – 2,5 тыс. га, оврагами – 0,2 тыс. га, полигонами отходов и свалками – 0,5 тыс. га. Другие земли составляют 156,7 тыс. га.

Нормативно-правовое регулирование земельных отношений в Ленинградской области

Правовое регулирование земельных отношений в Ленинградской области осуществляется в соответствии с Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, Градостроительным кодексом Российской Федерации, Федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, Уставом Ленинградской области, законами Ленинградской области, иными нормативными правовыми актами Ленинградской области.

Перечень основных законодательных и иных правовых актов, применяемых в сфере регулирования земельных отношений:

Областной закон Ленинградской области от 22.12.2015 № 137-оз «О перераспределении отдельных полномочий в области земельных отношений между органами государственной власти Ленинградской области и органами местного самоуправления городских поселений Ленинградской области»63 С 1 января 2019 года утратил силу ;

Областной закон Ленинградской области от 07.07.2014 № 45-оз «О перераспределении полномочий в области градостроительной деятельности между органами государственной власти Ленинградской области и органами местного самоуправления Ленинградской области»;

Областной закон Ленинградской области от 28.12.2015 № 141-оз «О наделении органов местного самоуправления отдельными полномочиями в области земельных отношений, отнесенными к полномочиям органов государственной власти Ленинградской области»64 С 1 января 2019 года утратил силу ;

Областной закон Ленинградской области от 29.10.2003 №83-оз «О некоторых вопросах установления предельных размеров земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности»;

Областной закон Ленинградской области от 02.12.2005 № 107-оз «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Ленинградской области»;

Областной закон Ленинградской области от 12.12.2007 № 177-оз «О развитии сельского хозяйства в Ленинградской области»;

Областной закон Ленинградской области от 31.10.2014 № 76-оз «О предоставлении в пользование участков недр местного значения на территории Ленинградской области»;

Областной закон Ленинградской области от 13.11.2015 № 118-оз «О предельных размерах земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставляемых для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, и о внесении изменений в областной закон «О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и максимальном размере общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно на праве собственности и(или) ином праве у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство»;

Областной закон Ленинградской области от 01.08.2017 № 60-оз «О порядке осуществления муниципального земельного контроля на территории Ленинградской области»;

Постановление Правительства Ленинградской области от 25.05.2015 № 179 «Об утверждении порядка определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставляемых без проведения торгов, в Ленинградской области»;

Постановление Правительства Ленинградской области от 28.12.2015 № 520 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ленинградской области, предоставленных без проведения торгов, и признании утратившими силу отдельных постановлений Правительства Ленинградской области».

Земельный налог в Ленинградской области

В соответствии с главой 31 Налогового кодекса РФ (часть вторая), ст. 15, 17 Налогового кодекса РФ (часть первая), на основании п. 2 ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», порядок налогообложения по земельному налогу находится в ведении Советов депутатов муниципальных образований Ленинградской области.

Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом. Налоговым кодексом предусмотрены следующие предельные размеры налоговых ставок:

0,3% в отношении земельных участков:

отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях и используемых для сельскохозяйственного производства;

занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства;

приобретенных (предоставленных) для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также дачного хозяйства.

1,5% от кадастровой стоимости земельного участка в отношении прочих земельных участков.

Допускается установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка.

В целом по Ленинградской области установлены предельные размеры налоговых ставок, предусмотренные Налоговым кодексом.

Тарифы за пользование различными видами снабжения и затраты на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения

Подлежащие государственному регулированию цены (тарифы) за пользование различными видами снабжения (водо-, газо-, электро-, тепло- и другими) устанавливаются Комитетом по тарифам и ценовой политике Ленинградской области65 http://tarif.lenobl.ru/ . В следующих таблицах приведены значения действовавших в 2018 году в Ленинградской области тарифах на электро- и газоснабжение.

Таблица 64 Размер тарифов на электроэнергию для населения, действующих на территории Ленинградской области в 2018 году (с учетом НДС)66 http://tarif.lenobl.ru/media/uploads/userfiles/2018/07/10/1514460373657-p-2017_e_1_MUIWDvL.pdf

№ п/п	Группы потребителей	Ед. изм.	с 01.01.2018 по 30.06.2018	с 01.07.2018 по 31.12.2018
1	Население и приравненные к ним категории потребителей
1.1	Одноставочный тариф	руб./кВтч	3,88	4,07
1.2	Одноставочный тариф, дифференцированный по двум зонам суток

Дневная зона (пиковая и полупиковая)	руб./кВтч	4,08	4,28

Ночная зона	руб./кВтч	2,06	2,23
2	Население, проживающее в городских населенных пунктах в домах, оборудованных электроплитами
2.1	Одноставочный тариф	руб./кВтч	2,80	2,97
2.2	Одноставочный тариф, дифференцированный по двум зонам суток

Дневная зона (пиковая и полупиковая)	руб./кВтч	2,94	3,12

Ночная зона	руб./кВтч	1,49	1,62
3	Население, проживающее в сельских населенных пунктах
3.1	Одноставочный тариф	руб./кВтч	2,80	2,93
3.2	Одноставочный тариф, дифференцированный по двум зонам суток

Дневная зона (пиковая и полупиковая)	руб./кВтч	2,94	3,08

Ночная зона	руб./кВтч	1,49	1,60
4	Садоводческие, огороднические или дачные некоммерческие объединения граждан, гарантирующие поставщики, энергосбытовые и энергоснабжающие организации
4.1	Одноставочный тариф	руб./кВтч	3,88	4,07
4.2	Одноставочный тариф, дифференцированный по двум зонам суток

Дневная зона (пиковая и полупиковая)	руб./кВтч	4,08	4,28

Ночная зона	руб./кВтч	2,06	2,23

Таблица 65 Размер тарифов на газ, действующих на территории Ленинградской области в 2018 году67 http://tarif.lenobl.ru/media/uploads/userfiles/2018/07/10/1517406172.pdf

№ п/п	Наименование тарифа и его параметры	Размер тарифа на 1 полугодие с 01.01.2018 (руб. / куб. м, с НДС)
1	На приготовление пищи и нагрев воды с использованием газовой плиты (в отсутствие других направлений использования газа)	6 194,45
2	На нагрев воды с использованием газового водонагревателя при отсутствии центрального горячего водоснабжения (в отсутствие других направлений использования газа)	6 194,45
3	На приготовление пищи и нагрев воды с использованием газовой плиты и нагрев воды с использованием газового нагревателя при отсутствии центрального горячего водоснабжения (в отсутствие других направлений использования газа)	6 194,45
4	На отопление или отопление с одновременным использованием газа на другие цели (кроме отопления и (или) выработки электрической энергии с использованием котельных всех типов и (или) иного оборудования, находящихся в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирных домах	6 034,85
5	На отопление и (или) выработку электрической энергии с использованием котельных всех типов и (или) иного оборудования, находящихся в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирных домах	6 034,85

Тарифы на теплоснабжение для населения дифференцированы по муниципальным образованиям Ленинградской области, и в 2018 году находились в следующих диапазонах:

Таблица 66 Размер тарифов на теплоснабжение для населения, действующих на территории Ленинградской области в 2018 году68 http://tarif.lenobl.ru/tarif/tarify-v-sfere-teplosnabzheniya/otoplenie/

№ п/п	Муниципальное образование	Диапазон тарифов на 2018 год (руб./Гкал, с НДС)
1	Бокситогорский	1 333,40 – 2 595,63
2	Волосовский	2 499,46
3	Волховский	1 222,46 – 2 747,66
4	Всеволожский	897,22 – 2 923,84
5	Выборгский	917,72 – 2 979,69
6	Гатчинский	1 246,37 – 2 747,66
7	Кингисеппский	1 183,66 – 2 747,66
8	Киришский	937,97 – 968,82
9	Кировский	760,00 – 2 784,29
10	Лодейнопольский	1 585,28 – 2 539,16
11	Ломоносовский	1 526,15 – 2 747,66
12	Лужский	1 552,08 – 4 296,00
13	Подпорожский	1 908,27 – 2 446,34*
14	Приозерский	1 271,13 – 2 747,66
15	Сланцевский	1 535,14 – 2 492,31
16	Тихвинский	680,00 – 2 987,46
17	Тосненский	1 376,73 – 2 747,66
18	Сосновоборский	737,22 – 744,71

* - тариф НДС не облагается

Тарифы на горячее и холодное водоснабжение (ГВС и ХВС), водоотведение дифференцированы по муниципальным образованиям Ленинградской области, и в 2018 году находились в следующих диапазонах (в расчете на 1 куб. м):

Таблица 67 Размер тарифов на водоснабжение и водоотведение для населения, действующих на территории Ленинградской области в 2018 году69 http://tarif.lenobl.ru/tarif/tarify-v-sfere-teplosnabzheniya/otoplenie/

№ п/п	Муниципальное образование	Диапазон тарифов на 2018 год (руб. / куб. м, с НДС)

ГВС	ХВС	Водоотведение
1	Бокситогорский	79,28 – 125,96	14,77 – 31,05	10,73 – 29,15
2	Волосовский	149,31	32,83 – 33,91	27,75 – 28,67
3	Волховский	86,26 – 134,82	20,92 – 42,72	16,66 – 27,82
4	Всеволожский	90,72 – 170,55	30,17 – 63,61	21,98 – 66,78
5	Выборгский	78,70 – 170,55	18,31 – 82,07	15,41 – 76,44
6	Гатчинский	74,88 – 170,55	17,03 – 36,04	21,65 - 39,81
7	Кингисеппский	122,13 – 150,41	35,44 – 36,60	31,61 – 32,65
8	Киришский	70,96 – 72,18	24,66 -26,68	21,71 – 24,04
9	Кировский	73,96 – 170,55	13,89- 37,32	24,20 – 44,82
10	Лодейнопольский	149,53	30,86 -40,32	37,06 – 48,59
11	Ломоносовский	131,10 – 173,34	30,68 – 47,59	25,45 – 38,020
12	Лужский	88,39 – 143,17	19,73 – 28,44	14,69 – 45,47
13	Подпорожский	95,80 – 132,42	29,80 – 39,14	37,03 – 41,06
14	Приозерский	102,59 – 170,55	21,39 – 32,78	16,67 – 27,36
15	Сланцевский	-	24,18 – 48,33	32,05 – 40,59
16	Тихвинский	61,91 – 179,20	19,95 – 35,79	22,37 – 33,10
17	Тосненский	102,38 – 170,55	7,14 – 53,03	15,00 – 46,46
18	Сосновоборский	61,91	40,84 – 42,19	22,57 – 23,32

Тарифные ставки за присоединение к сетям электроснабжения также устанавливаются Комитетом по тарифам и ценовой политике Ленинградской области. Всего в 2018 году на территории Ленинградской области действовали 22 территориальных сетевых организации. В соответствии с Приказом Комитета по тарифам и ценовой политике Ленинградской области от 26.12.2017 № 648-п на 2018 год установлены70 http://tarif.lenobl.ru/tarif/tarify-na-tehnologicheskoe-prisoedinenie-k-setyam-inzhenernyh-kommunik/elektroenergetika/2018-god/ :

плата за технологическое присоединение энергопринимающих устройств максимальной мощностью, не превышающей 15 кВт включительно (с учетом ранее присоединенной в данной точке присоединения мощности) в размере 550 рублей (с учетом НДС);

стандартизированная тарифная ставка на покрытие расходов на осуществление организационных мероприятий по технологическому присоединению к электрическим сетям сетевых организаций (Таблица 68);

стандартизированные тарифные ставки на покрытие расходов по строительству объектов электросетевого хозяйства уровнем напряжения 6-10 кВ и 1-0,4 кВ от существующих объектов электросетевого хозяйства до присоединяемых энергопринимающих устройств (Таблица 69, Таблица 68);

ставки платы за единицу максимальной мощности на покрытие расходов по строительству объектов электросетевого хозяйства от существующих объектов электросетевого хозяйства до присоединяемых энергопринимающих устройств (Таблица 70);

стандартизированные тарифные ставки и ставки платы за единицу максимальной мощности на покрытие расходов по строительству объектов электросетевого хозяйства… для заявителей, осуществляющих технологическое присоединение энергопринимающих устройств максимальной мощностью не более 150 кВт, равными нулю.

Таблица 68 Стандартизированная тарифная ставка за технологическое присоединение к электрическим сетям сетевых организаций в Ленинградской области

№ п/п	Наименование	Стоимость, руб./ присоединение (без учета НДС)
1	С1	Стандартизированная тарифная ставка на покрытие расходов на осуществление организационных мероприятий по технологическому присоединению энергопринимающих устройств Заявителя, в том числе:	31 139,0
1.1	С1.1	Подготовка и выдача сетевой организацией технических условий заявителю	13 205,0
1.2	С1.2	Проверка сетевой организацией выполнения заявителем технических условий	17 934,0

Таблица 69 Стандартизированные тарифные ставки на покрытие расходов по строительству объектов электросетевого хозяйства (диапазон максимальной мощности свыше 150 кВт)

№ п/п	Перечень стандартизированных ставок	Стандартизированная тарифная ставка (без учета НДС)

Территории городских населенных пунктов	Территории, не относящиеся к территориям городских населенных пунктов

СН2 (6 – 10 кВ)	НН (1 – 0,4 кВ)	СН2 (6 – 10 кВ)	НН (1 – 0,4 кВ)
1	С2	На строительство воздушных линий электропередачи в одноцепном исполнении, руб./км	1 885 149,0	1 351 890,0	1 982 054,0	1 568 844,0
2	С2	На строительство воздушных линий электропередачи в двухцепном исполнении, руб./км	2 027 859,0	2 207 595,0	2 352 512,0	2 207 595,0
3	С3	На строительство кабельных линий электропередачи (один кабель в траншее), руб./км	3 417 003,0	3 453 434,0	3 536 123,	3 666 822,0
4	С3	На строительство кабельных линий электропередачи (два кабеля в траншее), руб./км	6 131 635,0	5 174 998,0	6 177 944,0	4 236 655,0
5	С3	На строительство кабельных линий электропередачи методом горизонтально направленного бурения (прокол), руб./км	16 510 028,0	16 510 028,0	18 358 396,0	18 358 396,0
6	С4	На строительство распределительных пунктов пропускной способностью от 10 МВА,	14 020 519,0	х	14 020 519,0	х
7	С5	На строительство подстанций типа СТП, МТП, руб./кВт	х	6 844,0	х	6 844,0
8	С5	На строительство подстанций типа КТП, руб./кВт	х	5 341,0	х	5 341,0
9	С5	На строительство подстанций типа БКТП, руб./кВт	х	8 968,0	х	8 968,0
10	С5	На строительство подстанций типа 2КТП, руб./кВт	х	3 749,0	х	3 749,0
11	С5	На строительство подстанций типа 2БКТП, руб./кВт	х	6 638,0	х	6 638,0

Таблица 70 Ставки платы за единицу максимальной мощности на покрытие расходов по строительству объектов электросетевого хозяйства (максимальная мощность свыше 150 кВТ до 8 900 кВт)

№	Наименование мероприятий	Ставки для расчета платы по каждому мероприятию, руб./кВт (без учета НДС)

Территории городских населенных пунктов	Территории, не относящиеся к территориям городских населенных пунктов

СН2 (6 – 10 кВ)	НН (1 – 0,4 кВ)	СН2 (6 – 10 кВ)	НН (1 – 0,4 кВ)
1	Подготовка и выдача сетевой организацией технических условий Заявителю	272,0
2	Выполнение сетевой организацией мероприятий, связанных со строительством «последней мили», в том числе:
2.1.	Строительство воздушных линий, в том числе:
2.1.1	В одноцепном исполнении	8 908,0	8 832,0	8 908,0	8 177,0
2.1.2	В двухцепном исполнении	10 670,0	10 581,0	10 670,0	10 581,0
2.2.	Строительство кабельных линий, в том числе:
2.2.1	Один кабель в траншее	10 578,0	10 200,0	10 309,0	10 475,0
2.2.2	Два кабеля в траншее	11 298,0	12 339,0	11 366,0	12 655,0
2.3	Строительство распределительных пунктов	1 134,0	х	1 134,0	х
2.4.	Строительство трансформаторных подстанций уровнем напряжения до 35 кВ, в том числе:
2.4.1	Типа СТП, МТП	х	6 844,0	х	6 844,0
2.4.2	Типа КТП	х	5 341,0	х	5 341,0
2.4.3	Типа БКТП	х	8 968,0	х	8 968,0
2.4.4	Типа 2КТП	х	3 749,0	х	3 749,0
2.4.5	Типа 2БКТП	х	6 638,0	х	6 638,0
3	Проверка сетевой организацией выполнения Заявителем технических условий	370,0

В случае, если при присоединении потребителя к электрическим сетям отсутствует необходимость в осуществлении мероприятий «последней мили» по прокладке воздушных и/или кабельных линий, то плата за присоединение равна стандартизированной тарифной ставке за технологическое присоединение (С1).

Если при технологическом присоединении согласно техническим условиям предусматриваются мероприятия «последней мили» по прокладке воздушных и (или) кабельных линий электропередачи, по строительству распределительных пунктов (РП), трансформаторных подстанций (ТП) с уровнем напряжения до 35 кВ, то размер платы за технологическое присоединение определяется как сумма стандартизированной тарифной ставки С1, произведения стандартизированной тарифной ставки на покрытие расходов сетевой организации на строительство воздушных линий (С2) и суммарной протяженности данных воздушных линий, произведения стандартизированной тарифной ставки на покрытие расходов сетевой организации на строительство кабельных линий (С3) и суммарной протяженности данных кабельных линий, произведения стандартизированной тарифной ставки на покрытие расходов сетевой организации на строительство распределительных пунктов (С4) и их количества и произведения стандартизированной тарифной ставки на покрытие расходов сетевой организации на строительство подстанций (С5) и их количества.

Подключение к газораспределительным сетям осуществляется в рамках Постановления Правительства России от 30.12.2013 № 1314, действующего с 1 марта 2014 года. Согласно этому документу весь комплекс работ по подключению к газовым сетям до границ земельного участка осуществляет газораспределительная организация. В Ленинградской области в 2018 году осуществляли свою деятельность четыре газораспределительные организации: АО «Северо-Западная инвестиционно-промышленная компания», АО «Газпром газораспределение Ленинградская область», ООО «ПетербургГаз» и ООО «Сигма-Энерго». Технологическое присоединение к газораспределительным сетям – это комплексная услуга для физических и юридических лиц, состоящая из организационных и технических действий и предусматривающая врезку и пуск газа, позволяющая подключенному объекту капитального строительства использовать газ, поступающий из сети газораспределения. Размер платы за технологическое присоединение устанавливается приказами Комитета по тарифам и ценовой политике Ленинградской области. Приказом Комитета от 18.12.2017 № 442-п71 http://tarif.lenobl.ru/dokumenty/docs_category_3/?page=136 на 2018 год установлена плата за технологическое присоединение к газораспределительным сетям газоиспользующего оборудования с максимальным расходом газа, не превышающим:

5 куб. м в час, с учетом расхода газа (для заявителей, намеревающихся использовать газ для собственных бытовых нужд, а также собственных производственных или иных хозяйственных нужд), в размере 55 990,0 руб. (с учетом НДС);

15 куб. м в час (для заявителей, намеревающихся использовать газ для целей предпринимательской (коммерческой) деятельности), в размере 52 873,0 руб. (с учетом НДС).

Также приказами Комитета по тарифам и ценовой политике Ленинградской области устанавливаются стандартизированные тарифные ставки, применяемые для расчета платы за технологическое присоединение к сетям газораспределения газораспределительных организаций Ленинградской области на территории Ленинградской области.

Размер платы за подключение (технологическое присоединение) к системе теплоснабжения организаций, оказывающих услуги в сфере теплоснабжения на территории Ленинградской области, объектов капитального строительства заявителей, подключаемая тепловая нагрузка которых не превышает 0,1 Гкал/ч, на 2018 год установлен приказом комитета по тарифам и ценовой политике Ленинградской области от 18.12.2017 № 441-п в размере 550 руб. (с учетом НДС) 72 http://tarif.lenobl.ru/tarif/tarify-na-tehnologicheskoe-prisoedinenie-k-setyam-inzhenernyh-kommunik/teplosnabzhenie/2018-god/ .

Размер платы за подключение (технологическое присоединение) к системам теплоснабжения АО «Газпром теплоэнерго» (филиал в Ленинградской области), объектов заявителей, подключаемая тепловая нагрузка которых более 0,1 Гкал/ч и не превышает 1,5 Гкал/ч, в расчете на единицу тепловой мощности подключаемой тепловой нагрузки, расположенных на территории Ленинградской области, на 2018 год установлен приказом комитета по тарифам и ценовой политике Ленинградской области от 26.12.2017 № 649-п73 http://tarif.lenobl.ru/tarif/tarify-na-tehnologicheskoe-prisoedinenie-k-setyam-inzhenernyh-kommunik/teplosnabzhenie/2018-god/ :

Таблица 71 Плата за подключение к системе теплоснабжения АО «Газпром теплоэнерго» на территории Ленинградской области в 2018 году

№ п/п	Наименование	Размер платы, тыс. руб. / Гкал /ч (без учета НДС)
1	Расходы на проведение мероприятий по подключению объектов заявителей	129,24
2	Расходы на создание (реконструкцию) тепловых сетей (за исключением создания (реконструкции) тепловых пунктов) от существующих тепловых сетей или источников тепловой энергии до точек подключения объектов заявителей, в том числе:	7 359,39
2.1	Надземная (наземная) прокладка	0,00
2.2	Подземная прокладка, в том числе:	7 359,39
2.2.1	Канальная прокладка	7 359,39
2.2.1.1	50-250 мм	7 359,39
2.1.2	Бесканальная прокладка	0,0
3	Расходы на создание (реконструкцию) тепловых пунктов от существующих тепловых сетей или источников тепловой энергии до точек подключения объектов заявителей	0,0

Тарифы на подключение к централизованной системе холодного водоснабжения на территории Ленинградской области также устанавливаются Комитетом по тарифам и ценовой политике Ленинградской области74 http://tarif.lenobl.ru/tarif/tarify-na-tehnologicheskoe-prisoedinenie-k-setyam-inzhenernyh-kommunik/vodosnabzhenie-i-vodootvedenie/ .

Предоставление земельных участков в Ленинградской области

В соответствии с областным законом Ленинградской области от 14.10.2008 № 105-оз «О бесплатном предоставлении отдельным категориям граждан земельных участков для индивидуального жилищного строительства на территории Ленинградской области», земельные участки для индивидуального жилищного строительства в границах населенных пунктов муниципальных образований, в которых предусмотрено индивидуальное жилищное строительство, бесплатно предоставляются не получавшим на территории Российской Федерации земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность бесплатно по основаниям, указанным в подпункте 7 статьи 39.5 Земельного кодекса Российской Федерации:

гражданам Российской Федерации, состоящим на учете в органах местного самоуправления Ленинградской области в качестве нуждающихся в жилых помещениях по основаниям, предусмотренным статьей 51 Жилищного кодекса Российской Федерации, постоянно проживающим на территории Ленинградской области не менее пяти лет;

молодым специалистам, под которыми понимаются граждане Российской Федерации в возрасте не старше 35 лет, имеющие высшее образование и (или) среднее профессиональное образование, либо обучающиеся на последнем курсе образовательной организации высшего образования, профессиональной образовательной организации, работающим в соответствии с полученной квалификацией по бессрочному трудовому договору либо трудовому договору, заключенному на срок не менее пяти лет, на предприятиях, в учреждениях, организациях, у индивидуальных предпринимателей, осуществляющих свою деятельность на территории Ленинградской области, состоящим на учете в органах местного самоуправления Ленинградской области в качестве нуждающихся в жилых помещениях по основаниям, предусмотренным статьей 51 Жилищного кодекса Российской Федерации;

гражданам Российской Федерации, являющимся членами семей погибших Героев Российской Федерации, которым звание Героя Российской Федерации присвоено посмертно и которые до момента гибели постоянно проживали на территории Ленинградской области не менее пяти лет, а именно: вдове (вдовцу) погибшего Героя Российской Федерации, не вступившей(ему) в повторный брак, детям в возрасте до 18 лет, детям старше 18 лет, ставшими инвалидами до достижения ими возраста 18 лет, а в случае отсутствия (отказа) указанных лиц - родителям погибшего Героя Российской Федерации;

гражданам Российской Федерации, являющимся ветеранами боевых действий в соответствии с Федеральным законом от 12.01.1995 № 5-ФЗ «О ветеранах», при условии постоянного проживания на территории Ленинградской области не менее пяти лет, предшествующих дню подачи заявления о бесплатном предоставлении земельного участка в соответствии с настоящим областным законом;

инвалидам и семьям, имеющим в своем составе инвалидов, состоящим на учете в органах местного самоуправления Ленинградской области в качестве нуждающихся в жилых помещениях по основаниям, предусмотренным статьей 51 Жилищного кодекса Российской Федерации. Данной категории граждан земельные участки для индивидуального жилищного строительства предоставляются в первоочередном порядке.

Земельные участки предоставляются в собственность граждан в соответствии с областным законом Ленинградской области от 14.10.2008 № 105-оз однократно.

Предельные размеры земельных участков, предоставляемых бесплатно гражданам для индивидуального жилищного строительства, расположенных в границах:

сельских поселений составляют:

минимальный размер - 0,10 га;

максимальный размер - 0,25 га;

городского округа Ленинградской области и городских поселений составляют:

минимальный размер - 0,06 га;

максимальный размер - 0,25 га.

Если правилами землепользования и застройки городского поселения, городского округа предусмотрен иной максимальный размер земельного участка, предоставляемого для индивидуального жилищного строительства, то применяется размер земельного участка, установленный правилами землепользования и застройки городского поселения, городского округа.

На основании письменного заявления граждан им может быть предоставлен земельный участок меньше установленного предельного минимального размера.

В соответствии с областным законом Ленинградской области от 17.07.2018 № 75-оз «О бесплатном предоставлении гражданам, имеющим трех и более детей, земельных участков в собственность на территории Ленинградской области и о внесении изменений в областной закон «О бесплатном предоставлении отдельным категориям граждан земельных участков для индивидуального жилищного строительства на территории Ленинградской области» гражданам, имеющим трех и более детей и состоящим на учете в качестве лиц, имеющих право на предоставление земельных участков в собственность бесплатно, предоставляются земельные участки из состава земель населенных пунктов, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в следующих случаях:

для индивидуального жилищного строительства;

для личного подсобного хозяйства (с правом возведения жилого дома).

Земельные участки предоставляются в собственность граждан в соответствии с областным законом Ленинградской области от 17.07.2018 № 75-оз однократно.

Предельные размеры земельных участков, предоставляемых бесплатно гражданам, для индивидуального жилищного строительства в соответствии с областным законом Ленинградской области от 17.07.2018 № 75-оз аналогичны пределным размерам земельных участков, указанным в областном законе Ленинградской области от 14.10.2008 № 105-оз.

Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых в собственность бесплатно гражданам, для ведения личного подсобного хозяйства устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления Ленинградской области.

На основании письменного заявления граждан им может быть предоставлен земельный участок меньше установленного предельного минимального размера.

В 2018 году в ленинградской области началась реализация программы «Ленинградский гектар» 75 http://agroprom.lenobl.ru/gospodderzhka/programma-leningradskij-gektar/ . В качестве пилотных для реализации программы выбраны Бокситогорский, Лодейнопольский, Подпорожский и Сланцевский районы.

Цель программы – остановить отток населения и привлечь инициативных людей со всей страны, которые создадут в дальних районах области новые производства, новые рабочие места, в том числе для местных жителей.

Планируемые инструменты для привлечения участников программы – предоставление в безвозмездное пользование земельных участков и выделение на конкурсной основе гранта на развитие хозяйства.

Предоставление земельного участка будет осуществляться на конкурсной основе76 https://lenoblfermer.ru/novosti/68-lenoblast-razdaet-svoi-zemli-besplatno-chto-takoe-leningradskij-gektar.html .

Планируемые участники программы:

граждане РФ возрасте до 60 лет;

главы К(Ф)Х;

юридические лица.

Требования к участию в программе «ЛЕНИНГРАДСКИЙ ГЕКТАР»:

наличие бизнес-плана;

готовность к постоянному проживанию (прописке) в Ленинградской области (возможно даже в районе предоставленного земельного участка).

На что можно будет потратить 3 млн. рублей:

приобретение техники и оборудования;

приобретение с/х животных;

Срок освоения денежных средств 24 месяца.

Ограничения:

На предоставляемых землях строительство дома запрещено (дом можно строить на землях ИЖС в рядом расположенном населенном пункте);

предоставляемая земля носит обременение и является неделимой в течение 49 лет, но в собственность землю можно оформить через 5 лет ведения хозяйственной деятельности;

каждые 2 года будет осуществляться выездная проверка на предмет эффективного использования земельного участка.

Выкуп земельных участков в Ленинградской области

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации утверждено Постановление Правительства Ленинградской области от 25.05.2015 № 179 «Об утверждении порядка определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставляемых без проведения торгов, в Ленинградской области». Правительство Ленинградской области постановило установить цену продажи земельных участков в размере, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, равном:

2,5% от кадастровой стоимости земельного участка:

собственникам зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся у них на праве аренды, в случаях если:

в период со дня вступления в силу Федерального закона от 25.10.2001
№ 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ) до 1 июля 2012 года в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды;

такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных выше;

юридическим лицам в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), до 1 января 2016 года.

3% от кадастровой стоимости земельного участка в случае продажи гражданам, являющимся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, индивидуального гаражного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.

15% от кадастровой стоимости земельного участка в случае продажи:

земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (за исключением случаев, приведенных в подпунктах 1, 2 пункта 3 указанного Порядка);

земельных участков, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании или в пожизненном наследуемом владении юридических лиц, указанным юридическим лицам, за исключением случая приобретения земельных участков, расположенных в границах населенных пунктов и предназначенных для сельскохозяйственного производства, на которых отсутствуют здания или сооружения, которые предоставлены сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения;

земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства и относящегося к имуществу общего пользования – этой некоммерческой организации;

земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка, предоставленного юридическому лицу для ведения дачного хозяйства и относящегося к имуществу общего пользования, указанному юридическому лицу.

В иных случаях цена продажи земельных участков, предоставляемых без проведения торгов, устанавливается равной кадастровой стоимости.

Аренда земли в Ленинградской области

Постановлением Правительства Ленинградской области от 28.12.2015 № 520 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ленинградской области, предоставленных без проведения торгов, и признании утратившими силу отдельных постановлений Правительства Ленинградской области» утверждены базовые ставки аренды по категориям земель и муниципальным образованиям.

Арендная плата за земельный участок определяется в соответствии с его принадлежностью к определенной категории земель, видом разрешенного использования, местоположением, обеспеченностью объектами инфраструктуры.

Размер арендной платы за земельный участок, устанавливаемый в договоре аренды, определяется в соответствии с порядком определения арендной платы, если иное не предусмотрено федеральным законодательством и областным законодательством. Иной размер арендной платы за земельный участок может быть установлен по итогам торгов на право заключения договоров аренды земельных участков в случае, если предметом торгов является годовая величина арендной платы.

При переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков в порядке, предусмотренном Земельным кодексом Российской Федерации (Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ), размер арендной платы на год устанавливается равным:

0,3% от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков категории «земли сельскохозяйственного назначения»;

1,5% от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте;

2% от кадастровой стоимости прочих арендуемых земельных участков.

Размер годовой арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области, устанавливается равным 2% от кадастровой стоимости этих земельных участков.

Таблица 72 Базовый размер арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения в Ленинградской области на 2018 год, руб. / кв. м в год

№ п/п	Муниципальное образование	1.1. Участки садоводческих огороднических и дачных объединений граждан, участки, предоставленные гражданам для ведения ЛПХ, садоводства, огородничества, животноводства, сенокошения и выпаса скота	1.2. Участки, предоставляемые юр. лицам и ИП для строительства дачных домов и ведения дачного хозяйствава; для инженерных изысканий под строительствово объектов капитального строительства, не предназначенных для ведения СХП	1.3. Участки, предоставляемые для иных целей (кроме указанных в пунктах 1.1, 1.2 и 5(Таблица 76)
1	Бокситогорский	0,1355	1,91	0,0184
2	Волосовский	0,6001	1,91	0,297
3	Волховский	0,0987	1,91	0,0156
4	Всеволожский	0,3489	4,77	0,0198
5	Выборгский	0,2568	4,77	0,0158
6	Гатчинский	0,4633	4,77	0,0277
7	Кингисеппский	0,1355	1,91	0,0297
8	Киришский	0,1237	1,91	0,0317
9	Кировский	0,3014	4,77	0,036
10	Лодейнопольский	0,1105	1,91	0,0170
11	Ломоносовский	0,4633	4,77	0,0277
12	Лужский	0,1473	1,91	0,0218
13	Подпорожский	0,0987	1,91	0,0156
14	Приозерский	0,6224	4,77	0,0283
15	Сланцевский	0,2931	4,77	0,0198
16	Тихвинский	0,1237	1,91	0,0184
17	Тосненский	0,3489	4,77	0,0416

Таблица 73 Базовый размер арендной платы за земли населенных пунктов в Ленинградской области на 2018 год, руб. / кв. м в год

№ п/п	Муниципальное образование	2.1. Участки для ИЖС или занятые жил. фондом, для строительства и размещения дачных и садовых домов (с правом возведения жилых строений и регистрации проживания в них), строительствава и размещения индивидуальных и кооперативных гаражей	2.2. Участки, предоставляемые физ. лицам для ведения ЛПХ, садоводства, огородничества, животноводства, сенокошения и выпаса скота

В сельских населенных пунктах	В городских населенных пунктах с численностью населения до 50 тыс. чел.	В городских населенных пунктах с численностью населения от 50 тыс. чел.
1	Бокситогорский	1,82	0,1355	1,09	1,27
2	Волосовский

0,6001

3	Волховский

0,0987

4	Всеволожский

0,3489

5	Выборгский

0,2568

6	Гатчинский

0,4633

7	Кингисеппский

0,1355

8	Киришский

0,1237

9	Кировский

0,3014

10	Лодейнопольский

0,1105

11	Ломоносовский

0,4633

12	Лужский

0,1473

13	Подпорожский

0,0987

14	Приозерский

0,6224

15	Сланцевский

0,2931

16	Сосновоборский

-

17	Тихвинский

0,1237

18	Тосненский

0,3489

Таблица 74 Базовый размер арендной платы за земли населенных пунктов в Ленинградской области на 2018 год, руб. / кв. м в год

№ п/п	Муниципальное образование	2.3. Участки, предоставляемые сельскохозяйственным производителям (в том числе КФХ) для ведения сельхоздеятельности	2.4. Участки, предоставляемые для иных целей (кроме указанных в пунктах 2.1 – 2.3 и 5(Таблица 76)

В сельских населенных пунктах	в городских населенных пунктах с численостью населения до 20 тыс. чел.	в городских населенных пунктах с численостью населения от 20 тыс. до 50 тыс. чел.	в городских населнных пунктах с численостью населения от 50 тыс. чел.
1	Бокситогорский	0,0368	1,04	9,62	14,91	17,19
2	Волосовский	0,0594	1,04	9,62	14,91	17,19
2.1	- для физических лиц

2.2	- для юр. лиц и ИП при осуществлении производственной деятельности

2,08

2.3	- для юр. лиц и ИП при осуществлении прочих видов деятельности

9,62

3	Волховский	0,0312	1,04	9,62	14,91	17,19
4	Всеволожский	0,0396	2,61	23,45	36,35	40,86
4.1	Бугровское, Заневское, Муринское, Юкковское, Новодевяткинское, Колтушское сельские поселения, дер. Новосаратовка (Свердловское городское поселение)	0,0396	5,22	23,45	36,35	40,86
5	Выборгский	0,0316	2,61	23,45	36,35	40,86
6	Гатчинский	0,0554	2,61	23,45	36,35	40,86
7	Кингисеппский	0,0594	2,61	9,62	14,91	17,19
8	Киришский	0,634	1,04	9,626	14,91	17,19
8.1	- для магазинов стационарной торговли	-	8,67	17,86	-	31,55
8.2	- при размещении временных объектов торговли	-	60,71	62,50	-	99,14
9	Кировский	0,0752	2,61	23,45	36,35	40,86
10	Лодейнопольский	0,0340	1,04	9,62	14,91	17,19
11	Ломоносовский	0,0554	2,61	23,45	36,35	40,86
12	Лужский	0,0436	1,04	9,62	14,91	17,19
13	Подпорожский	0,0312	1,04	9,62	14,91	17,19
14	Приозерский	0,0566	5,22	23,45	36,35	40,86
15	Сланцевский	0,0396	1,04	9,62	14,91	17,19
16	Сосновоборский	0,0554	-	-	-	40,86
17	Тихвинский	0,0368	1,04	9,62	14,91	17,19
18	Тосненский	0,0832	2,61	23,45	36,35	40,86

Таблица 75 Базовый размер арендной платы за земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, земли особо охраняемых территорий и объектов в Ленинградской области на 2018 год, руб. / кв. м в год

№ п/п	Муниципальное образование	3. Земли промышленности	4. Земли особо охраняемых территорий и объектов (кроме указанных в п. 5 (Таблица 76)

3.1. Участки, предоставляемые юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям для инженерных изысканий, под строительство и реконструкцию объектов капитального строительства	3.2. Участки, предоставляемые для иных целей, за исключением участков для проведения инженерных изысканий, под строительство или реконструкцию объектов капитального строительства (кроме указанных в п. 5 (Таблица 76)

1	Бокситогорский	1,91	2,00	1,87
2	Волосовский	1,91	2,00	1,87
3	Волховский	1,91	2,00	1,87
4	Всеволожский	4,77	5,00	4,88
4.1	Бугровское, Заневское, Муринское, Юкковское, Новодевяткинское, Колтушское сельские поселения, дер. Новосаратовка (Свердловское городское поселение)	4,77	10,00	4,88
5	Выборгский	4,77	5,00	4,88
6	Гатчинский	4,77	5,00	4,88
7	Кингисеппский	1,91	2,00	1,87
8	Киришский	1,91	2,00	9,31
9	Кировский	4,77	5,00	4,88
10	Лодейнопольский	1,91	2,00	1,87
11	Ломоносовский	4,77	5,00	4,88
12	Лужский	1,91	2,00	1,87
13	Подпорожский	1,91	2,00	1,87
14	Приозерский	4,77	5,00	8,92
15	Сланцевский	4,77	5,00	4,88
16	Тихвинский	1,91	2,00	1,87
17	Тосненский	4,77	5,00	4,88

Таблица 76 Базовый размер арендной платы за земельные участки, предоставляемые для организации пляжей и благоустройства, в границах водоохранных зон, без права возведения объектов капитального строительства в Ленинградской области на 2018 год, руб. / кв. м в год

№ п/п	Муниципальное образование	5. Участки, предоставляемые для организации пляжей и благоустройства, в границах водоохранных зон, без права возведения объектов капитального строительства

5.1. Участки из категории земель населенных пунктов	5.2. Участки иных категорий, кроме земель населенных пунктов
1	Бокситогорский	0,74	0,50
2	Волосовский	0,74	0,50
3	Волховский	0,74	0,50
4	Всеволожский	0,74	1,49
5	Выборгский	0,74	1,49
6	Гатчинский	2,23	1,49
7	Кингисеппский	0,74	0,50
8	Киришский	2,23	1,49
9	Кировский	2,23	1,49
10	Лодейнопольский	0,74	0,50
11	Ломоносовский	2,23	1,49
12	Лужский	0,74	0,50
13	Подпорожский	0,74	0,50
14	Приозерский	4,46	2,98
15	Сланцевский	2,23	1,49
16	Сосновоборский	2,23	-
17	Тихвинский	0,74	0,50
18	Тосненский	2,23	1,49

Общая характеристика рынка земельных участков

Определение сегментов рынка, к которым относятся Объекты, подлежащие ГКО

В настоящее время при проведении анализа рынка земельных участков традиционно используется множественная сегментация, т.е. сегментирование по нескольким признакам одновременно (многофакторная модель сегментирования). Признаками сегментов могут выступать как категории земель и виды разрешенного использования, так и местоположение земельных участков, транспортная доступность, количественные и качественные параметры земельных участков.

Согласно ст. 7 «Состав земель в Российской Федерации» Земельного кодекса Российской Федерации, утвержденного Федеральным Законом от 25.10.2001 № 136-ФЗ, земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие 7 категорий (сегментов):

земли сельскохозяйственного назначения;

земли населенных пунктов;

земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

земли особо охраняемых территорий и объектов;

земли лесного фонда;

земли водного фонда;

земли запаса.

Существующая классификация земельных участков по виду использования в соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» подразумевает разделение земельных участков на участки, предназначенные для:

сельскохозяйственного использования;

жилой застройки (среднеэтажной и многоэтажной);

общественного использования объектов капитального строительства;

предпринимательства;

отдыха (рекреации);

производственной деятельности;

транспорта;

обеспечения обороны и безопасности;

деятельности по особой охране и изучению природы;

использования лесов;

водных объектов;

общего пользования территории;

общего назначения.

Приведенная классификация в целом соответствует используемой при проведении государственной кадастровой оценки сегментации земельных участков в соответствии с Методическими указаниями. Приведенная в Приложении 1 Методических указаний сегментация включает следующие виды использования земельных участков:

сельскохозяйственное использование;

жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная);

общественное использование;

предпринимательство;

отдых (рекреация);

производственная деятельность;

транспорт;

обеспечение обороны и безопасности;

охраняемые природные территории и благоустройство;

использование лесов;

водные объекты;

специальное, ритуальное использование, запас;

садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка;

иное использование.

Сегментирование земельных участков исходя из целевого назначения обусловлено инвестиционной привлекательностью земли и возможностью дальнейшего развития территорий потенциальными инвесторами и девелоперами.

Земельный Кодекс Российской Федерации предусматривает следующие виды прав на земельный участок:

собственность;

аренда;

право постоянного бессрочного пользования;

право пожизненного наследуемого владения;

право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут).

По формам собственности земельные участки могут относиться к следующим сегментам:

земли, находящиеся в федеральной собственности (в собственности Российской Федерации);

земли, находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации;

земли, находящиеся в муниципальной собственности;

земли, находящиеся в частной собственности.

Право пользования землей определяет операции на рынке недвижимости. В случае аренды определяющим являются все оговоренные условия договорных арендных отношений.

Общая характеристика первичного рынка земельных участков в Ленинградской области

Продажа и аренда государственных и муниципальных земель

Как было отмечено ранее, продажа земельных участков на территории Ленинградской области осуществляется в соответствии с Постановлением Правительства Ленинградской области от 25.05.2015 года № 179 «Об утверждении порядка определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставляемых без проведения торгов, в Ленинградской области».

По данным официального сайта Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов (https://torgi.gov.ru) за период с 201577 С начала размещения информации о проводимых торгах по 2018 год на первичном рынке земельных участков были отмечены разнонаправленные тенденции. Так количество выставляемых на торги земельных участков с правом собственности неуклонно сокращается, а количество земельных участков с правом заключения договора аренды, наоборот, растет78 Не учитывались данные по торгам, которые были отменены или аннулированы, а также отсутствует информация по итогам торгов. .

Рисунок 43 Динамика объема предложения земельных участков, выставляемых на торги

За период с 2015 по 2018 год наметилась тенденция по увеличению доли состоявшихся торгов (в том числе с единственным участником) в общем объеме земельных участков, выставленных на торги, как с правом собственности, так и с правом заключения договора аренды.

Также необходимо отметить, что основная доля в общем объеме состоявшихся торгов приходится на земельные участки, по которым заключены договоры купли-продажи по начальной цене или договоры аренды по начальной величине годовой арендной платы.

Рисунок 44 Динамика доли сделок (состоявшихся торгов) по земельным участкам в общем объеме выставленных на торги земельных участков

Рисунок 45 Динамика доли сделок (по начальной цене/годовой арендной плате) по земельным участкам в общем объеме земельных участков, по которым состоялись торги

Суммарно за период с 2015 по 2018 год максимальное количество участков, выставлявшихся на торги по продаже права собственности, приходится на Кировский (230 участков, 12,7% от общего количества выставлявшихся участков) и Гатчинский (208 участков, 11,5%) районы, минимальное – на Сланцевский район (13 участков, 0,7%).

Участки, расположенные в Бокситогорском и Киришском районах, за период с 2015 по 2018 год на торги (право собственности) не выставлялись.

За указанный период активнее всего продавались участки в Лужском (все выставлявшиеся на торги участки были проданы – 28 шт.) и Волосовском районах (реализовано 92% от общего количества участков в районе). Минимальные показатели отмечены в Подпорожском (продано 20 участков из 38 или 53%), Выборгском и Гатчинском районах (в каждом из них доля реализованных участков составила около 58% от общего количества участков, выставлявшихся на торги).

Рисунок 46 Распределение суммарного количества земельных участков (право собственности), выставлявшихся на торги в 2015-2018 годах

Суммарно за период с 2015 по 2018 год максимальное количество участков, выставлявшихся на торги с правом заключения договора аренды, приходится участки, расположенные в Волосовском районе (433 участка, 20,1% от общего количества участков, выставлявшихся на торги), минимальное – на участки, расположенные в Тосненском районе (11 участков, 0,5%).

Рисунок 47 Распределение суммарного количества земельных участков (право заключения договора аренды), выставлявшихся на торги в 2015-2018 годах

За указанный период по всем участкам, расположенным в Бокситогорском (58 шт.) и Тосненском районах (11 шт.), состоялись торги с правом заключения договора аренды (100% реализация). Минимальные показатели по количеству состоявшихся торгов отмечены в Кировском районе (50 участков из 75 или 66,7%).

Далее, в соответствии с Методическими указаниями, был проведен анализ данных торгов (право собственности и право заключения договора аренды) по земельным участкам, расположенным в Ленинградской области, за период с 2015 по 2018 год по следующим сегментам:

сельскохозяйственное использование;

жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная);

общественное использование;

предпринимательство;

отдых (рекреация);

производственная деятельность;

транспорт;

обеспечение обороны и безопасности;

охраняемые природные территории и благоустройство;

использование лесов;

водные объекты;

специальное, ритуальное использование, запас;

садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка;

иное использование.

Суммарно за четыре года на торги (право собственности) было выставлено 1 815 земельных участков, из них было реализовано 1 347 участков. На торги не выставлялись участки в сегментах «Обеспечение обороны и безопасности», «Использование лесов», «Водные объекты» и «Специальное, ритуальное использование, запас» и «Иное использование».

Основная доля в общем объеме выставлявшихся на торги (право собственности) земельных участков приходится на земельные участки, отнесенные к сегменту «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка» – 1 730 участков (95,3%). К сегменту «Сельскохозяйственное использование» отнесено 36 участков (1,98%), к сегменту «Производственная деятельность» – 18 участков (0,99%). Количество земельных участков, отнесенных к другим сегментам, минимально:

жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная) – 4 участка;

общественное использование – 5 участков;

предпринимательство – 5 участков;

отдых (рекреация) – 3 участка;

транспорт – 9 участков;

охраняемые природные территории и благоустройство – 5 участков.

Суммарно с 2015 по 2018 год на торги (право заключения договора аренды) было выставлено 2 213 земельных участков, из них было реализовано 1 958 участков. На торги не выставлялись участки в сегментах «Обеспечение обороны и безопасности» и «Использование лесов».

Основная доля в общем объеме выставлявшихся на торги (право заключения договора аренды) земельных участков приходится на земельные участки, отнесенные к сегменту «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка» – 1 307 участков (59,1%). К сегменту «Транспорт» отнесен 301 участок (13,6%), к сегменту «Предпринимательство» – 161 участок (7,3%). Количество земельных участков, отнесенных к другим сегментам:

сельскохозяйственное использование – 142 участка (6,4%);

жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная) – 44 участка (2,0%);

общественное использование – 63 участка (2,8%);

отдых (рекреация) – 20 участков (0,9%);

производственная деятельность – 153 участка (6,9%);

охраняемые природные территории и благоустройство – 16 участков (0,7%);

водные объекты – 1 участок;

специальное, ритуальное использование, запас – 5 участков.

За период с 1 января по 31 декабря 2018 года на торги (договор купли-продажи) было выставлено 400 земельных участков. За указанный период был реализован 331 участок, из них 215 участков – по начальной цене.

Рисунок 48 Распределение количества земельных участков (право собственности), выставлявшихся на торги в 2018 году

По итогам 2018 года максимальное количество участков, выставлявшихся на торги по продаже права собственности, приходится на Кировский район (49 участков, 20,0% от общего количества выставлявшихся участков), минимальное – на Сосновоборский городской округ (3 участка).

В 2018 году на торги (право собственности) не выставлялись участки, расположенные в Бокситогорском, Киришском и Подпорожском районах.

В 2018 году на торгах были проданы все участки, расположенные в Лужском районе и Сосновоборском городском округе.

Минимальные показатели отмечены в Кировском районе (продан 31 участок из 80 или 38,8% от общего количества выставлявшихся на торги участков).

Практически все участки, выставлявшиеся на торги (право собственности), относятся к сегменту «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка» – 385 участков (96,3%). Количество земельных участков, отнесенных к другим сегментам, минимально:

сельскохозяйственное использование – 12 участков;

общественное использование – 1 участок;

производственная деятельность – 2 участка.

Участки, которые можно отнести к оставшимся сегментам, на торги в 2018 году не выставлялись.

За период с 1 января по 31 декабря 2018 года максимальное количество участков, выставлявшихся на торги с правом заключения договора аренды приходится участки, расположенные в Волосовском районе (98 участков, 15,0% от общего количества участков, выставлявшихся на торги), минимальное – на участки, расположенные в Тосненском районе (6 участков, 0,9%).

За указанный период по всем участкам, расположенным в Бокситогорском (27 шт.), Киришском (9 шт.), Подпорожском (86 шт.) и Тосненском районах (6 шт.), а также по участкам, расположенным в Сосновоборском городском округе (9 шт.), состоялись торги с правом заключения договора аренды (100% реализация). Минимальные показатели по количеству состоявшихся торгов отмечены в Ломоносовском районе (25 участков из 42 или 59,5%).

Рисунок 49 Распределение количества земельных участков (право заключения договора аренды), выставлявшихся на торги в 2018 году

Основная доля в общем объеме выставлявшихся на торги (право заключения договора аренды) земельных участков приходится на земельные участки, отнесенные к сегменту «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка» – 399 участков (61,0%). К сегменту «Транспорт» отнесены 107 участков (16,4%). Количество земельных участков, отнесенных к другим сегментам:

сельскохозяйственное использование – 47 участков (7,2%);

жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная) – 3 участка (0,5%);

общественное использование – 12 участков (1,8%);

предпринимательство – 39 участков (6,0%);

отдых (рекреация) – 6 участков (0,9%);

производственная деятельность – 38 участков (5,8%);

специальное, ритуальное использование, запас – 3 участка.

Общая характеристика вторичного рынка земельных участков в Ленинградской области

Вторичный рынок – это земельные участки, находящиеся в частной собственности.

Основными участниками вторичного рынка земельных участков являются:

крупные собственники земли (латифундисты);

девелоперы, инвесторы-застройщики, операторы;

риелторы;

частные лица.

Основные источники поступления объектов на рынок:

рынок перепродажи вакантных участков земли (бывшие сельскохозяйственные угодья и не подготовленные для строительства участки), находящихся в частной собственности;

рынок купли-продажи участков, подготовленных под застройку (ранее выведенные из категории сельскохозяйственных земель в иную категорию под ИЖС, строительство промышленных и коммерческих объектов, с проложенными внутриплощадочными коммуникациями) и находящихся в частной собственности.

По состоянию на конец 2018 года, по данным открытых источников79 https://www.avito.ru/, https://realty.yandex.ru, сайты коттеджных поселков, сайты агентств недвижимости, сайты индустриальных парков , в предложении на продажу находилось около 9 тыс. земельных участков.

В период с января по декабрь 2018 года в базе рыночных данных ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» было учтено 36 061 земельных участков, выставленных на продажу на вторичном рынке недвижимости Ленинградской области.

В итоговую выборку для анализа рынкабыло включено 25 050 уникальных объектов, свободных от застройки, по которым удалось сформировать достаточный для идентификации и анализа перечень характеристик.

Для анализа рынка объектов недвижимости, а также для построения модели оценки кадастровой стоимости бюджетным учреждением осуществляется сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости.

При формировании итоговой выборки для анализа вторичного рынка земельных участков были исключены объекты с иными, кроме права собственности, имущественными правами, а также предложения по продаже земельных участков с заявленным фактическим использованием, противоречащим установленным требованиям к использованию данного объекта недвижимости.

При установлении фактического разрешенного использования объекта учитывались:

вид разрешенного использования, заявленный продавцом;

разрешенное использование в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости;

разрешенное использование по документу в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости;

сведения о функциональных зонах и параметрах их планируемого развития, определенных генеральным планом соответствующего муниципального образования;

сведения о сложившейся планировке территории, градостроительном зонировании, а также существующих правилах землепользования и застройки;

сведения о границах земель различных категорий;

сведения, представленные органами местного самоуправления и иными уполномоченными органами;

геоинформационные данные, а также иные сведения, собранные ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» в рамках подготовки к проведению государственной кадастровой оценки.

Максимальное количество предложений в целом за 2018 год было зафиксировано во Всеволожском, Выборгском и Ломоносовском районах, минимальное – в Сланцевском и Бокситогорском районах. В целом по Ленинградской области наблюдается снижение числа предложений по продаже по мере удаления от Санкт-Петербурга.

Рисунок 50 Структура объема предложения на вторичном рынке земельных участков в Ленинградской области по местоположению (в целом за 2018 год), % от количества предложений

Рисунок 51 Структура объема предложения на вторичном рынке земельных участков в Ленинградской области по категории земель (в целом за 2018 год), % от количества предложений

Основная доля предложений купли-продажи земельных участков на вторичном рынке Ленинградской области (по итогам года) приходится на земельные участки категории земель сельскохозяйственного назначения.

Традиционно в 4 квартале года доля таких предложений незначительно сокращается (оказывает влияние сезонный фактор), при этом также незначительно увеличивается доля земельных участков категории земель населенных пунктов.

Рисунок 52 Динамика структуры объема предложения на вторичном рынке земельных участков в Ленинградской области по категориям земель, % от количества предложений

Далее в соответствии с Методическими указаниями был проведен анализ структуры предложения земельных участков на вторичном рынке за 2018 год (без учета местоположения) по следующим сегментам:

сельскохозяйственное использование;

жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная);

общественное использование;

предпринимательство;

отдых (рекреация);

производственная деятельность;

транспорт;

обеспечение обороны и безопасности;

охраняемые природные территории и благоустройство;

использование лесов;

водные объекты;

специальное, ритуальное использование, запас;

садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка;

иное использование.

Необходимо отметить, что часть участков по своим характеристикам, а также с учетом видов разрешенного использования, может быть отнесена к нескольким сегментам.

Рисунок 53 Структура объема предложения на вторичном рынке земельных участков в Ленинградской области по видам разрешенного использования (в целом за 2018 год), % от количества предложений

Основная доля в общем объеме предложения земельных участков в 2018 году по видам разрешенного использования приходится на земельные участки под садоводческое и дачное использование (50,34%), минимальная доля – на участки, предназначенные для размещения объектов транспортной инфраструктуры (0,02%).

Рисунок 54 Структура объема предложения на вторичном рынке земельных участков в Ленинградской области по сегментам (в целом за 2018 год), % от количества предложений

Основная доля в общем объеме предложения земельных участков в 2018 году по сегментам приходится на земельные участки, отнесенные к сегменту «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка» (91,3%). Минимальное количество предложений по продаже приходится на земельные участки, отнесенные к сегменту «Транспорт» (0,02%).

Более подробный анализ данных по предложениям купли-продажи земельных участков на вторичном рынке Ленинградской области будет приведен в обзоре рынка соответствующих сегментов земельных участков.

Объем рынка, спрос на земельные участки в Ленинградской области

Рынок земельных участков не отличается прозрачностью, поскольку сделки в этом сегменте закрытые, информация, как правило, не становится публичной. Стоимость земли в каждом конкретном случае определяется путем переговоров между продавцом и покупателем.

Наиболее открытые данные – по проведенным торгам, при этом большая часть сделок с земельными участками проходит на вторичном рынке.

Рынок земельных участков Ленинградской области неоднороден. Выделяются как депрессивные районы, где практически не ведется инвестиционно-строительная деятельность, так и районы с высоким потенциалом, что определяет относительный уровень цен земельных участков данных территорий80 По данным группы компаний АФК (http://afkgroup.com/analitika-i-metodiki/post-572/) .

Основной спрос приходится на земельные участки, отнесенные к сегменту «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка», а именно участки с разрешенным использованием: «ИЖС», «Дачное строительство», «Садоводство».

В большей степени покупатели выбирают земельные участки, расположенные в организованных коттеджных поселках.

По мнению участников рынка, в основном спросом пользуются участки без подряда на строительство, но уже с подведенными коммуникациями, такими как дороги, инженерными сетями в виде водопровода, газопровода и электросетей. За последние несколько лет увеличился спрос на участки. Которые располагаются в локациях для постоянного проживания.

На выбор покупателей влияет локация участка (поселка), транспортная доступность (время в пути от города, наличие маршрутных автобусов, ж/д станций рядом), коммуникации, концепция поселка, степень завершенности проекта, а также известность девелопера и застройщика с учетом общего негативного фона в отношении роста числа замороженных проектов коттеджных поселков81 http://www.poselkispb.ru/stati/mneniya/eksperty-o-rynke-zagorodnoy-nedvizhimosti-v-2018-godu.html .

В сегменте купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения, сложилась такая закономерность: чем меньше по площади земельный надел, тем выше стоимость одного гектара земли. Обусловлено это тем, что при высокой цене земли, обширные участки имеют и огромную общую стоимость, а небольшие земельные наделы быстрее и проще продаются82 http://ground-best.ru/specifika .

Рынок земельных участков под средне-и многоэтажное строительство является закрытым. Большая часть лотов на вторичном рынке выставляется на продажу на условиях строгой конфиденциальности, а информация по сделкам вообще не появляется в открытых источниках. По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», несмотря на регулярный прирост предложения в натуральном выражении, по-прежнему ощущается нехватка ликвидных вариантов – участков, которые имеют полную градостроительную подготовку83 https://www.dp.ru/a/2018/07/22/Zemlja_bez_sprosa .

На объем спроса купли-продажи земельных участков, отнесенных к сегменту «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)», прямо или косвенно оказывают влияние несколько факторов.

Так, по мнению, Валерии Малышевой, генерального директора АО «Ленстройтрест», Ленинградская область становится территорией наименьшего комфорта для работы девелоперов. Переход к проектному финансированию строительства жилья и работу по эскроу-счетам снижает привлекательность областных территорий для застройщиков. Разница цен в областных проектах существенно отличается. Стоимость квадратного метра в Кудрово составляет около 100 000 руб., в более удаленных локациях – уже 50 000 руб. При этом себестоимость строительства зачастую достаточно сопоставима. При переходе отрасли на проектное финансирование большинство областных застройщиков, имеющих среднюю цену «квадрата» 60 000 руб., в принципе не смогут работать в новых условиях.

По мнению Руслана Юсупова, президента «ЛенОблСоюзСтрой», генерального директора ГК «АКАДЕМИЯ», идет коррекция в сторону снижения объемов строительства. При этом нет катастрофического отказа застройщиков от работы в Ленинградской области. Крупные девелоперы переживут отказ от ДДУ достаточно спокойно. Объем строительства упадет у некрупных застройщиков с проектами на периферии, за исключением районов Мурино и Кудрово84 https://www.restate.ru/material/development-leningradskoy-oblasti-eksperty-diagnostirovali-sostoyanie-rynka-169466.html .

В последние пару лет эксперты все чаще говорят о неизбежности сокращения спроса на областные проекты вдоль КАД (так называемое «закадье») со стороны покупателей строящегося жилья.

Участки, расположенные около станций метро, были привлекательными для покупателей, но они уже застроены, и девелоперская активность сдвигается в глубь Ленобласти (особенно заметно это в Девяткино и Мурино), все дальше и дальше от станций метрополитена. А слабо развитая дорожно-транспортная инфраструктура в этих локациях (недостаточное количество выездов из кварталов, узкие магистрали на въезде в город, малое количество видов транспорта) существенно снижает привлекательность микрорайонов для будущих жильцов. Такая же проблема свойственна и участкам, которые расположены вдоль КАД, но не имеют своих станций метро. В целом Кудрово, Девяткино, Мурино, Янино, Парголово, Бугры и Шушары требуют огромных вложений в развитие дорожно-транспортной сети, чтобы снова вернуть былой ажиотажный интерес покупателей. Но это не единственная проблема, с которой сталкиваются жители новых микрорайонов. Остро ощущается в этих кварталах проблема очистных сооружений, а также обеспечения объектами социальной инфраструктуры.

Большинство экспертов сходится во мнении, что рынок не вернется на областные территории, пока там не будут решены вопросы транспортной и социальной инфраструктуры. Но это перспектива далекого будущего85 https://www.kommersant.ru/doc/3797128 .

Также необходимо отметить, уже сейчас в Ленинградской области создан большой задел для строительства нового жилья. По данным за 9 месяцев 2018 года строительство велось на 669 строительных площадках, где в перспективе будет построено 10,5 млн. кв. м жилья86 http://stroypuls.ru/zhilishhnoe-stroitelstvo/157138/ . В то же время власти Ленинградской области ужесточили процедуру выдачи разрешений на строительство.

По мнению партнера Rusland SP Андрея Бойкова, «ажиотаж вокруг реализации жилых проектов в районах Мурино-Девяткино, Кудрово, постепенно начал сходить на нет». Сама ситуация в локациях, где возводятся масштабные комплексы, вынуждает девелоперов искать другие точки приложения сил. Некоторые компании даже готовы продать свои земельные активы, приобретенные на будущее.

Ранее многие девелоперы, заинтересованные в реализации масштабных проектов, говорили о смещении спроса девелоперов с северной границы Петербурга к южной, в прилегающие Ломоносовский и Гатчинский районы – на территории, граничащие с Пушкинским, Московским и Красносельским районами города. Транспортная ситуация, по мнению экспертов, на этом направлении лучше. Вместе с тем в большинстве случаев речь идет о малоэтажной застройке87 https://yandex.ru/turbo?text=https%3A%2F%2Fwww.restate.ru%2Fmaterial%2Fmihail-moskvin-na-tri-zaprosa-na-stroitelstvo-zhilya-v-lenoblasti-prihoditsya-odno-razreshenie-167289.html&d=1 .

Сделки на рынке купли-продажи земельных участков под объекты производственно-складского назначения зачастую носят закрытый характер, и данные не размещаются в открытом доступе.

В целом, эксперты констатируют оживление на рынке складской и промышленной недвижимости Ленинградской области: возобновилось строительство крупных спекулятивных объектов, идет активное развитие индустриальных парков и промышленных площадок, осуществляется ввод в эксплуатацию новых промышленных и складских комплексов88 https://content.knightfrank.com/research/605/documents/ru/rynok-skladskoy-nedvizhimosti-sankt-peterburg-2018-god-6125.pdf .

Размещение предприятия, особенно производственного, зачастую требует специальных условий, поэтому спросом пользуются земельные участки промышленного назначения в индустриальных парках. Помимо расположения участков покупателей также интересует текущая ситуация с подключением участка к сетям и энергоресурсам и возможные перспективы увеличения мощностей при развитии производства.89 https://spb4rent.com/catalogs/industrialnye-parki-spb/

Наиболее востребованными являются участки, расположенные на прилегающих к городской черте территориях Ленинградской области90 По данным группы компаний АФК (http://afkgroup.com/analitika-i-metodiki/post-572/) .

Одним из немаловажных факторов роста спроса на участки промышленного назначения может служить действующее ограничение на перевод земельных участков сельскохозяйственного назначения, в виду которого участки, не включенные в состав промышленных территорий действующими правилами землепользования и застройки, а также генеральными планами муниципальных образований, фактически выводятся из рассмотрения.

Статистика по сделкам с земельными участками в Ленинградской области

Сделки продажи земельных участков в Ленинградской области

Большая часть сделок продажи земельных участков совершается на вторичном рынке.

По данным Управления Росреестра по Ленинградской области91 Ответ ТУ Росреестра (письмо от 04.07.2019 № 11594) на официальный запрос ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 03.07.2019 № 542-И-19 , в 2018 году было зарегистрировано 8 498 сделок продажи земельных участков органами государственной власти и местного самоуправления (первичный рынок) и 65 878 сделок продажи земельных участков гражданами и юридическими лицами (вторичный рынок).

Необходимо отметить, что показатели определены с учетом сделок продажи как незастроенных (свободных), так и застроенных земельных участков.

Динамика объема сделок представлена на рисунках (Рисунок 55, Рисунок 56).

Рисунок 55 Динамика объема зарегистрированных сделок продажи земельных участков в Ленинградской области, по количеству сделок

Рисунок 56 Динамика объема зарегистрированных сделок продажи земельных участков в Ленинградской области, по площади

Как видно из представленных данных, как на первичном, так и на вторичном рынке по сравнению с 2017 годом количество сделок купли-продажи земельных участков сократилось (на 21,6% и на 8,4% соответственно). При этом суммарная площадь проданных земельных участков увеличилась: на первичном рынке – на 6,4%, на вторичном – на 3,2%.

Сделки продажи земельных участков органами государственной власти и местного самоуправления

Всего в 2018 году было зарегистрировано 8 498 сделок продажи земельных участков92 По всем участкам (как незастроенным (свободным) так и застроенным) суммарной площадью 11 798,19 га (без учета категорий земель) органами государственной власти и местного самоуправления (ОГИВ и ОМСУ).

По количеству зарегистрированных сделок максимальная доля приходится на сделки с земельными участками, предназначенными для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и дачного строительства (ДС) – 52,5% от общего количества зарегистрированных сделок, при этом суммарная площадь данных участков составляет 632,83 га (5,4% от суммарной площади всех проданных участков).

Рисунок 57 Структура объема зарегистрированных сделок продажи земельных участков ОГИВ и ОМСУ в Ленинградской области, % от количества сделок

Рисунок 58 Структура объема зарегистрированных сделок продажи земельных участков ОГИВ и ОМСУ в Ленинградской области, % от суммарной площади участков

По зарегистрированным сделкам продажи земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного производства, наблюдается обратная ситуация. По количеству зарегистрированных сделок их доля составляет 5,5%, а по суммарной площади – 51,0%.

В таблице ниже приведены количественные показатели по зарегистрированным сделкам продажи земельных участков органами государственной власти и местного самоуправления в 2018 году.

Таблица 77 Количественные показатели по сделкам продажи земельных участков органами государственной власти и местного самоуправления в 2018 году

№ п/п	Вид разрешенного использования	Количество участков, шт.	Общая площадь, га	Средняя площадь участка, сот.
1	Продажа гражданам:
1.1	ИЖС и дачное строительство	4 459	632,83	14,2
1.2	ЛПХ, садоводство, огородничество, животноводство	1 460	220,76	15,1
1.3	Другие цели	1 232	249,34	20,2
2	Продажа юридическим лицам (кроме сельскохозяйственных организаций):
2.1	Промышленность и иное специальное назначение	460	4 454,59	968,4
2.2	Другие цели	417	217,83	52,2
3	Продажа крестьянским (фермерским) хозяйствам, сельхозпредприятиям и другим организациям:
3.1	Сельскохозяйственное производство	470	6 022,84	1 281,5
Итого	8 498	11 798,19

Сделки продажи земельных участков гражданами и юридическими лицами93 Данные Управления Росреестра по Ленинградской области

Всего в 2018 году было зарегистрировано 65 878 сделок продажи земельных участков94 По всем участкам (как незастроенным (свободным) так и застроенным) суммарной площадью 103 938,02 га (без учета категорий земель) гражданами и юридическими лицами.

По количеству зарегистрированных сделок максимальная доля приходится на сделки с земельными участками, предназначенными под личное подсобное хозяйство (ЛПХ), садоводство, огородничество и животноводство – 50,3% от общего количества зарегистрированных сделок, при этом суммарная площадь данных участков составляет 3 519,15 га (3,4% от суммарной площади всех проданных участков).

Рисунок 59 Структура объема зарегистрированных сделок продажи земельных участков гражданами и юридическим лицами в Ленинградской области, % от количества сделок

Рисунок 60 Структура объема зарегистрированных сделок продажи земельных участков гражданами и юридическими лицами в Ленинградской области, % от суммарной площади участков

По суммарной площади земельных участков максимальная доля приходится на участки для сельскохозяйственного производства – 91,7% или 95 346,29 га, по количеству сделок доля земельных участков для сельскохозяйственного производства составляет 23,6%.

Минимальная доля как по количеству зарегистрированных сделок, так и по суммарной площади приходится на земельные участки под другие цели (проданные гражданами и юридическим лицами). Так, по количеству зарегистрированных сделок их доля составляет 2,0%, по суммарной площади земельных участков – 0,4%.

В таблице ниже приведены количественные показатели по зарегистрированным сделкам продажи земельных участков гражданами и юридическими лицами в 2018 году.

Таблица 78 Количественные показатели по сделкам продажи земельных участков гражданами и юридическими лицами в 2018 году

№ п/п	Вид разрешенного использования	Количество участков, шт.	Общая площадь, га	Средняя площадь участка, сот.
1	Продажа гражданами:
1.1	ИЖС и дачное строительство	14 627	3 713,94	25,4
1.2	ЛПХ, садоводство, огородничество, животноводство	33 116	3 519,15	10,6
1.3	Другие цели	681	188,58	27,7
2	Продажа юридическими лицами:
2.1	Промышленность и иное специальное назначение	1 399	928,59	66,4
2.2	Сельскохозяйственное производство	15 525	95 346,29	614,1
2.3	Другие цели	530	241,48	45,6
Итого	65 878	103 938,02

Далее представлены результаты анализа информации, полученной из Управления Росреестра по Ленинградской области, по зарегистрированным сделкам продажи гражданами и юридическими лицами незастроенных (свободных) земельных участков.

Необходимо отметить, что в общем объеме зарегистрированных сделок продажи земельных участков гражданами и юридическими лицами доля незастроенных земельных участков составляет: по количеству сделок – 6,1%, по суммарной площади земельных участков – 1,5%.

В 2018 году было зарегистрировано 4 013 сделок продажи незастроенных земельных участков суммарной площадью 1 596,31 га (без учета категорий земель).

По количеству зарегистрированных сделок максимальная доля приходится на сделки с земельными участками, предназначенными под ИЖС и дачное строительство, – 50,2% от общего количества зарегистрированных сделок, при этом суммарная площадь данных участков составляет 221,88 га (13,9% от суммарной площади всех проданных участков).

Рисунок 61 Структура объема зарегистрированных сделок продажи незастроенных земельных участков гражданами и юридическими лицами в Ленинградской области, % от количества сделок

Рисунок 62 Структура объема зарегистрированных сделок продажи незастроенных земельных участков гражданами и юридическими лицами в Ленинградской области, % от суммарной площади участков

По суммарной площади земельных участков максимальная доля приходится на участки для сельскохозяйственного производства – 71,3% или 1 138,44 га, по количеству сделок – 6,9%.

Минимальная доля как по количеству зарегистрированных сделок (2,2%), так и по суммарной площади (2,7%) приходится на земельные участки под другие цели (проданные гражданами и юридическими лицами).

В таблице ниже приведены количественные показатели по зарегистрированным сделкам продажи незастроенных земельных участков гражданами и юридическими лицами в 2018 году.

Таблица 79 Количественные показатели по сделкам продажи незастроенных земельных участков гражданами и юридическим лицами в 2018 году

№ п/п	Вид разрешенного использования	Количество участков, шт.	Общая площадь, га	Средняя площадь участка, сот.
1	Продажа гражданами:
1.1	ИЖС и дачное строительство	2 016	221,88	11
1.2	ЛПХ, садоводство, огородничество, животноводство	1 374	122,79	9
1.3	Другие цели	30	12,31	41
2	Продажа юридическими лицами:
2.1	Промышленность и иное специальное назначение	258	70,44	27
2.2	Сельскохозяйственное производство	277	1 138,44	411
2.3	Другие цели	58	30,45	53
Итого	4 013	1 596,31

Ценовые показатели95 Данные Управления Росреестра по Ленинградской области

Таблица 80 Ценовые показатели по сделкам продажи земельных участков
органами государственной власти и местного самоуправления в 2018 году

№ п/п	Вид разрешенного использования	В населенных пунктах	Вне населенных пунктов	Суммарная стоимость, руб.

Площадь, га	Цена, руб. / кв. м	Стоимость, руб.	Площадь, га	Цена, руб. / кв. м	Стоимость, руб.

1	ИЖС и дачное строительство	622,21	6 718,04	41 800 289 315,90	10,62	170,20	18 074 709,00	41 818 364 024,90
2	ЛПХ, СОД, животноводство	218,58	65,61	143 400 261,87	2,18	244,38	5 327 549,40	148 727 811,27
3	Промышленность и иное специальное назначение	191,16	348,81	666 772 820,13	4 263,43	16,42	700 098 332,93	1 366 871 153,06
4	СХП	0,14	0,88	1 232,00	6 022,70	3,76	226 634 238,63	226 635 470,63
5	Другие цели (гражданам)	165,34	379,40	627 282 371,84	84,00	627 282 371,84
6	Другие цели (юридическим лицам)	128,83	641,69	826 705 886,16	89,00	2,31	2 054 120,00	828 760 006,16
Итого	1 326,26	44 064 451 887,89	10 471,93	952 188 949,96	45 016 640 837,85

Таблица 81 Ценовые показатели по сделкам продажи незастроенных земельных участков гражданами и юридическими лицами в 2018 году

№ п/п	Вид разрешенного использования	В населенных пунктах	Вне населенных пунктов	Суммарная стоимость, руб.

Площадь, га	Цена, руб. / кв. м	Стоимость, руб.	Площадь, га	Цена, руб. / кв. м	Стоимость, руб.

1	ИЖС и дачное строительство	147,60	24,58	36 286 647,77	74,28	37,96	28 199 659,20	64 486 306,97
2	ЛПХ, СОД, животноводство	103,09	67,17	69 241 476,16	19,70	108,85	21 441 376,55	90 682 852,71
3	Промышленность и иное специальное назначение	59,44	1,48	879 712,00	11,00	879 712,00
4	СХП	25,00	1 113,44	4,16	46 296 835,20	46 296 835,20
5	Другие цели (гражданами)	7,45	14,68	1 093 149,35	4,87	1 093 149,35
6	Другие цели (юридическими лицами)	30,45	57,20	17 419 457,56	-	-	-	17 419 457,56
Итого	373,03	124 920 442,84	95 937 870,95	220 858 313,79

Выводы по разделу: «Сделки с земельными участками в Ленинградской области»

По сравнению с показателями 2017 года объем зарегистрированных сделок уменьшился на 10,1% (по количеству) и вырос на 3,5% (по суммарной площади).

На первичном рынке земельных участков максимальная доля (по количеству) приходится на сделки продажи земельных участков под индивидуальное жилищное и дачное строительство (52,5%), на вторичном – под личное подсобное хозяйство, садоводство, огородничество и животноводство (50,3%).

Как на первичном, так и на вторичном рынке по суммарной площади участков максимальная доля приходится на сделки с земельными участками под сельскохозяйственное производство (51,0% и 91,7% соответственно).

В структуре объема зарегистрированных сделок продажи незастроенных земельных участков по количеству сделок максимальная доля приходится на сделки с участками под индивидуальное жилищное и дачное строительство – 50,2%, по суммарной площади – на сделки с участками под сельскохозяйственное производство – 71,3%.

Общий оборот первичного рынка земельных участков (как застроенных, так и незастроенных) в 2018 году составил около 8,5 тыс. участков (11,8 тыс. га), суммарная стоимость проданных участков составила более 45 млрд. руб. В указанный объем (количество зарегистрированных сделок) по мнению Исполнителя могли быть включены сделки продажи земельных участков, которые не были реализованы по процедуре торгов Это косвенно подтверждается результатами анализа информации о торгах, полученной с сайтов органов местного самоуправления, а также официального сайта Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов (https://torgi.gov.ru).

Общий оборот вторичного рынка земельных участков (как застроенных, так и незастроенных) в 2018 году составил около 65,9 тыс. участков (103,9 тыс. га). Данные о суммарной стоимости проданных участков отсутствуют.

Общий оборот вторичного рынка незастроенных земельных участков в 2018 году составил около 4 тыс. участков (1,5 тыс. га), суммарная стоимость проданных участков составила более 220 млн. руб.

Таким образом, с учетом вышеизложенного можно сделать вывод о том, что в 2018 году сделки купли-продажи земельных участков (как застроенных, так и незастроенных) совершались в основном на вторичном рынке.

Сбор информации, подготовка рыночных данных

Рынок земельных участков Сегмента 1 «Сельскохозяйственное использование»

В соответствии с Методическими указаниями для целей государственной кадастровой оценки земельные участки, предназначенные для садоводства, огородничества и дачного строительства, а также для ведения личного подсобного хозяйства с правом застройки, отнесены в отдельный сегмент.

Областными законами Ленинградской области от 29.10.2003 № 83-оз и от 13.11.2015 № 118-оз, определены предельные размеры земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставляемых гражданам под садоводство, огородничество, дачное строительство, личное подсобное хозяйство и крестьянское (фермерское) хозяйство.

Таблица 82 Предельные размеры земельных участков

№ п/п	Вид использования земельного участка	Минимальный размер, га	Максимальный размер, га
1	Огородничество	0,01	0,10
2	Садоводство	0,05	0,12
3	Дачное строительство	0,05	0,20
4	Личное подсобное хозяйство	-	0,99
5	Фермерское хозяйство	1,00	50,00

Также, областным законом № 107-оз от 02.12.2005 «Об отдельных вопросах оборота земель сельскохозяйственного назначения на территории Ленинградской области» установлены предельные размеры образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения:

минимальный размер образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения на территории Ленинградской области не может быть менее одного гектара;

максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица, составляет 10 процентов общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на указанной территории в момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков.

Далее будет проведен анализ предложений по продаже земельных участков площадью от 1 га включительно, отнесенных к сегменту «Сельскохозяйственное использование» в соответствии с Методическими указаниями.

Первичный рынок земельных участков сельскохозяйственного назначения

В 2018 году, по данным официального сайта Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов (https://torgi.gov.ru) на торги было выставлено всего 18 земельных участков площадью от 1 га, в том числе 12 земельных участков для сельскохозяйственного использования. Из них: 8 участков расположены на землях сельскохозяйственного назначения и 4 участка – на землях населенных пунктов.

Шесть участков расположено в Волосовском муниципальном районе, 4 участка – в Ломоносовском, по 1 участку – в Волховском и Приозерском муниципальных районах.

Торги состоялись по 10 участкам, 2 участка за указанный период не были реализованы. Информация по торгам представлена в Таблице (Таблица 83).

Уровень итоговых цен (с учетом площади участков) позволяет предположить, что выставленные и реализованные на торгах участки можно использовать для сельскохозяйственного производства.

Таблица 83 Результаты торгов по продаже земельных участков для сельскохозяйственного использования в Ленинградской области

№ п/п	Дата торгов	Район	Кадастровый номер участка	Категория земель	Площадь участка, кв. м	Начальная цена, руб.	Начальная цена, руб. / кв. м	Итоговая цена, руб.	Итоговая цена, руб. / кв. м
1	12.01.2018	Ломоносовский	47:14:0105002:9	ЗНП	41 010,0	410 000	10,00	1 037 300	25,29
2	04.05.2018	Волосовский	47:22:0000000:17734	ЗСХН	23 696,0	279 000	11,77	279 000	11,77
3	04.05.2018	Волосовский	47:22:0000000:17736	ЗСХН	17 271,0	248 000	14,36	248 000	14,36
4	18.07.2018	Волосовский	47:22:0000000:17766	ЗСХН	10 036,0	117 000	11,66	117 000	11,66
5	18.07.2018	Волосовский	47:22:0000000:17765	ЗСХН	11 248,0	108 000	9,60	108 000	9,60
6	25.07.2018	Волосовский	47:22:0713001:154	ЗСХН	269 822,0	1 420 000	5,26	1 420 000	5,26
7	15.08.2018	Ломоносовский	47:14:0105005:18	ЗНП	30 930,0	309 000	9,99	1 004 250	32,47
8	29.08.2018	Ломоносовский	47:14:0901006:39	ЗСХН	26 834,0	430 000	16,02	430 000	16,02
9	05.09.2018	Ломоносовский	47:14:1102002:46	ЗСХН	41 495,0	816 068	19,67	не сост.	-
10	03.10.2018	Приозерский	47:03:0208002:207	ЗНП	35 000,0	730 874	20,88	730 874	20,88
11	28.11.2018	Волосовский	47:22:0000000:17721	ЗСХН	43 000,0	210 000	4,88	450 000	10,47
12	21.12.2018	Волховский	47:12:0101004:22	ЗНП	25 000,0	5 000 000	200,00	не сост.	-

Аукционы на право заключения договора пользования рыбоводным участком для осуществления аквакультуры (рыбоводства) в Ленинградской области

В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 15.05.2014 № 450 Северо-Западное территориальное управление Федерального агентства по рыболовству проводит аукционы на право заключения договора пользования рыбоводным участком для осуществления аквакультуры (рыбоводства) в Ленинградской области.

На аукционы за период с 2016 по 2018 год было выставлено 22 участка. Торги состоялись по 21 участку. Срок действия договора пользования по каждому из выставлявшихся участков составляет 25 лет. Сведения об объектах инфраструктуры на указанных участках отсутствуют.

Все участки были реализованы с превышением начальной цены. Необходимо отметить, что в 2016 году на аукционах было реализовано право заключения договора пользования по 17 участкам, в 2017 году – по 2 участкам и 2018 году – по 2 участкам.

Данные по состоявшимся аукционам приведены в таблице (Таблица 84).

Таблица 84 Аукционы на право заключения договора пользования рыбоводным участком для осуществления аквакультуры (рыбоводства) в Ленинградской области в 2016 – 2018годах96 Географические координаты границ рыбоводных участков приведены в системе WGS-84, срок договора по всем участкам – 25 лет, сведения об объектах инфраструктуры на рыбоводном участке по всем лотам отсутствуют.

№ п/п	Дата аукциона	№ лота	Наименование рыбоводного участка	Границы рыбоводного участка	Вид аквакультуры (рыбоводства)	Вид водопользования	Площадь участка, га	Начальная цена аукциона, руб.	Итоговая цена аукциона, руб.	Итоговая цена, руб. / кв. м
1	25.10.2018	1	Выборгский МР, оз. Радужное	Вся акватория водного объекта	Пастбищная	Совместное	1,70	13 600,0	Не состоялись	-
2	25.10.2018	2	Всеволожский МР, оз. Бездонное	Вся акватория водного объекта	Пастбищная	Совместное	6,90	55 200,0	546 480,00	7,92
3	25.10.2018	3	Тихвинский МР, Мокрый ручей	1) 59°25'21,1" N, 33°14'25,6" E 2) 59°25'21,0" N, 33°14'21,0" E 3) 59°25'19,1" N, 33°14'18,4" E	Индустриальная	Совместное	0,10	800,0	1 520,00	1,52
4	23.11.2017	1	Лужский МР, оз. Красногорское	Вся акватория водного объекта	Пастбищная	Совместное	221,0	70 720,0	77 792,00	0,04
5	23.11.2017	2	Выборгский МР, оз. Боево	Вся акватория водного объекта	Пастбищная	Совместное	11,0	3 520,0	4 048,00	0,04
6	01.12.2016	1	Выборгский МР, оз. Бородинское	61º01'45,1''с.ш. 29º21'29,7''в.д. 61º01'56,1''с.ш. 29º21'06,0''в.д. 61º01'58,3''с.ш. 29º21'12,7''в.д. 61º01'47,9''с.ш. 29º21'33,7''в.д	Индустриальная	Совместное	5,50	1 760,0	26 400,00	0,48
7	01.12.2016	2	Подпорожский МР, р. Свирь	60º55'26,8''с.ш. 34º12'11,2''в.д. 60º55'19,9''с.ш. 34º12'11,7''в.д. 60º55'19,2''с.ш. 34º12'37,2''в.д. 60º55'27,4''с.ш. 34º12'37,5''в.д.	Индустриальная	Совместное	10,40	3 328,0	3 494,00	0,03
8	01.12.2016	3	Подпорожский МР, р. Свирь (Колкоостров)	61º03'02,58''с.ш. 35º20'22,44''в.д. 61º03'59,11''с.ш. 35º19'32,70''в.д. 61º03'03,35''с.ш. 35º19'18,48''в.д. 61º03'08,01''с.ш. 35º19'33,96''в.д. 61º03'09,30''с.ш. 35º20'15,65''в.д.	Индустриальная	Совместное	8,40	2 688,0	2 822,40	0,03
9	01.12.2016	4	Подпорожский МР, р. Свирь (Вязостров)	61º01'30,5''с.ш. 35º10'44,2''в.д. 61º01'19,6''с.ш. 35º10'34,6''в.д. 61º01'39,2''с.ш. 35º09'33,5''в.д. 61º02'00,8''с.ш. 35º09'16,0''в.д. 61º02'08,0''с.ш. 35º09'32,5''в.д. 61º01'57,8''с.ш. 35º10'06,1''в.д. 61º01'53,3''с.ш. 35º09'54,4''в.д. 61º01'47,7''с.ш. 35º09'57,8''в.д	Индустриальная	Совместное	84,00	26 880,0	33 600,00	0,04
10	01.12.2016	5	Лужский МР, оз. Ветчинское	Вся акватория водного объекта	Пастбищная	Совместное	25,00	8 000,0	9 600,00	0,04
11	31.03.2016	1	Подпорожский МР, оз. Крестное, центральная часть водоема	60º44'919'' с.ш. 34º55'150'' в.д. 60º45'179'' с.ш. 34º55'150'' в.д. 60º45'302'' с.ш. 34º55'764'' в.д. 60º45'042'' с.ш. 34º55'709'' в.д.	Индустриальная	Совместное	19,80	6 336,0	270 230,40	1,36
12	31.03.2016	2	Приозерский МР, оз. Ладожское, залив Лехмалахти	61º07'42'' с.ш. 29º58'19'' в.д. 61º07'53'' с.ш. 29º58'28'' в.д. 61º07'48'' с.ш. 29º58'53'' в.д. 61º07'45'' с.ш. 29º58'48'' в.д.	Индустриальная	Совместное	13,50	4 584,6	270 949,86	2,01
13	31.03.2016	3	Выборгский МР, р. Вуокса (Каменногорск)	60º55'45,7'' с.ш. 29º07'15,3'' в.д. 60º54'36,5'' с.ш. 29º08'15,1'' в.д. 60º54'41'' с.ш. 29º08'31,3'' в.д. 60º54'48,5'' с.ш. 29º09'10,2'' в.д. 60º54'59,3'' с.ш. 29º09'01,9'' в.д. 60º55'03,4'' с.ш. 29º08'41,7'' в.д.	Индустриальная	Совместное	110,60	35 392,0	5 006 198,40	4,53
14	31.03.2016	4	Выборгский МР, р. Вуокса (Лесогорск)	61º00'20,0''с.ш. 28º57'37,3''в.д. 60º59'31,0''с.ш. 28º59'24,2''в.д. 60º59'36,7''с.ш. 28º59'36,6''в.д. 60º58'59,4''с.ш. 29º01'05,3''в.д. 60º59'12,5''с.ш. 29º01'27,8''в.д. 61º00'33,3''с.ш. 28º58'01,4''в.д.	Индустриальная	Совместное	296,00	94 720,0	5 185 920,00	1,75
15	31.03.2016	5	Выборгский МР, р. Вуокса (о. Боровой)	60º51'23,9''с.ш. 29º12´40,4''в.д. 60º50'37,8''с.ш. 29º13'43,9''в.д. 60º50'29,6''с.ш. 29º15'11,8''в.д. 60º50'34,5''с.ш. 29º15'28,7''в.д. 60º51'39,0''с.ш. 29º13'48,8''в.д.	Индустриальная	Совместное	280,00	89 600,0	1 021 440,00	0,36
16	31.03.2016	6	Тихвинский МР, оз. Котелево	Вся акватория водного объекта	Пастбищная	Обособленное	30,60	9 792,0	11 750,40	0,04
17	31.03.2016	7	Выборгский МР, ручей Холодный	60º23'41,42'' с.ш. 29º01'04,85'' в.д. 60º23'43,88'' с.ш. 29º00'59,92'' в.д. 60º23'41,93'' с.ш. 29º01'01,20'' в.д.	Пастбищная	Совместное	0,22	70,4	73,92	0,03
18	31.03.2016	8	Выборгский МР, оз. Новинское	Вся акватория водного объекта	Пастбищная	Совместное	64,00	20 480,0	35 840,00	0,06
19	31.03.2016	9	Выборгский МР, оз. Большая Ряска	Вся акватория водного объекта	Пастбищная	Совместное	70,00	22 400,0	30 240,00	0,04
20	31.03.2016	10	Приозерский МР, оз. Мышкино	Вся акватория водного объекта	Пастбищная	Совместное	8,00	2 560,0	2 688,00	0,03
21	31.03.2016	11	Приозерский МР, Оз. Веснино	Вся акватория водного объекта	Пастбищная	Совместное	50,00	16 000,0	300 800,00	0,60
22	31.03.2016	12	Приозерский МР, Оз. Малое Заветное	Вся акватория водного объекта	Пастбищная	Совместное	10,50	3 360,0	3 696,00	0,04

Вторичный рынок земельных участков сельскохозяйственного назначения

В основной части предложений по продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения на вторичном рынке отсутствует определенное указание на возможное использование участка, например, только под сельскохозяйственное использование (Сегмент 1 «Сельскохозяйственное использование») или только под сельскохозяйственное производство (Сегмент 6 «Производственная деятельность»). Зачастую в предложении указывается сразу несколько видов разрешенного использования. С учетом выше сказанного, в данном разделе будут проанализированы предложения по продаже участков с видами использования «сельскохозяйственное использование» и «сельскохозяйственное производство».

В период с января по декабрь 2018 года в базе рыночных данных ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» было учтено 2 679 предложений по продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения площадью от 1 га на вторичном рынке земельных участков Ленинградской области. В итоговую выборку для анализа рынка были включены 1 411 уникальных объекта, свободных от застройки, по которым удалось сформировать достаточный для идентификации и анализа перечень характеристик.

При формировании итоговой выборки были исключены предложения по продаже земельных участков, где продавцы прямо указывали на возможность использования данных участков под садоводческие и дачные объединения, личное подсобное хозяйство (с возможностью строительства), предложения по продаже участков с возможностью перевода в другую категорию земель и/или изменения вида разрешенного использования (инвестиционная составляющая в цене).

Основная доля приходится на участки категории земель сельскохозяйственного назначения – 99,3%, доля участков земель населенных пунктов – 0,7%.

Далее в соответствии с Методическими указаниями было проведено определение по принадлежности земельных участков из рассматриваемой выборки по сегментам.

Основная доля приходится на земельные участки, отнесенные к сегменту «Производственная деятельность» (участки с заявленным видом разрешенного использования «под сельскохозяйственное производство») – 71,0% (1 002 участка), на земельные участки, отнесенные к сегменту «Сельскохозяйственное использование» – 29,0% (409 участков).

Сельскохозяйственное использование

Наибольшее количество предложений купли-продажи земельных участков, отнесенных к сегменту «Сельскохозяйственное использование», приходится на земельные участки, расположенные в Волховском муниципальном районе (20,3%), минимальное количество – в Бокситогорском и Сланцевском муниципальных районах (по 3 участка – по 0,7%).

Рисунок 63 Структура объема предложения земельных участков под сельскохозяйственное использование, % от количества предложений

В структуре объема предложения в зависимости от площади, наибольшая доля приходится на Подпорожский (882,9 га, 16,8%) и Выборгский (843,7 га, 16,0%) муниципальные районы, минимальная доля – на Бокситогорский (27,5 га, 0,5%) и Тихвинский (24,4 га, 0,5%) муниципальные районы.

Рисунок 64 Структура объема предложения земельных участков под сельскохозяйственное использование, % от суммарной площади

Доля предложения крупных земельных участков сельскохозяйственного назначения площадью более 10 га составляет 19,6%, количество предложений – 80 участков.

Основной объем предложения – это предложения по продаже земельных участков площадью от 1 до 5 га (48,9%, 200 участков).

Рисунок 65 Структура объема предложения земельных участков под сельскохозяйственное использование по площади участков, % от суммарной площади

Ценовые показатели земельных участков под сельскохозяйственное использование

Стоимость земельных участков под сельскохозяйственное использование зависит от целого ряда факторов, основными из которых являются:

местоположение участка;

агрономические факторы (технологические свойства земли, плодородие почвы, структура угодий: пашня, сенокосы, пастбища);

площадь участка;

форма и рельеф участка;

качество подъездных путей;

наличие или отсутствие коммуникаций.

Удельные цены предложений находятся в достаточно широком интервале от 2,00 руб. / кв. м до 158,00 руб. / кв. м.

Таблица 85 Цены предложения по продаже земельных участков сельскохозяйственного использования, по МР Ленинградской области

№ п/п	Муниципальное образование	Минимальная удельная цена, руб. / кв. м	Средневзвешенная (по площади) удельная цена, руб. / кв. м	Максимальная удельная цена, руб. / кв. м	Количество объектов
1	Бокситогорский	10,00	13,09	23,00	3
2	Волосовский	4,00	12,63	43,00	36
3	Волховский	2,00	13,12	67,00	83
4	Всеволожский	11,00	52,00	158,00	11
5	Выборгский	2,00	7,40	121,00	66
6	Гатчинский	20,00	34,05	75,00	16
7	Кингисеппский	2,00	10,91	37,00	28
8	Киришский	3,00	5,98	15,00	5
9	Кировский	8,00	30,69	63,00	15
10	Лодейнопольский	5,00	13,88	25,00	26
11	Ломоносовский	12,00	41,54	78,00	10
12	Лужский	4,00	14,32	57,00	70
13	Подпорожский	4,00	4,66	25,00	8
14	Приозерский	9,00	40,29	83,00	6
15	Сланцевский	10,00	10,17	12,00	3
16	Тихвинский	3,00	13,77	20,00	5
17	Тосненский	5,00	19,86	100,00	18
По области в целом	2,00	14,75	158,00	409

На следующем рисунке приведен график распределения средневзвешенных удельных цен предложения по муниципальным районам Ленинградской области.

Рисунок 66 Средневзвешенная удельная цена предложений по продаже земельных участков для сельскохозяйственного использования по районам Ленинградской области

Из приведенного выше рисунка, видно, что по максимальной средневзвешенной цене предлагались земельные участки во Всеволожском и Ломоносовском районах – 52,0 руб. / кв. м и 41,54 руб. / кв. м соответственно, а по минимальной средневзвешенной цене – в Подпорожском и Киришском районах – 4,66 руб. / кв. м и 5,98 руб. / кв. м соответственно.

Фактически на рынке сложилась ситуация, когда на продажу выставляются участки с видом разрешенного использования «под сельскохозяйственное использование», но при этом продавцы скрывают, что пытаются продать участки под другой вид использования, чаще всего – под дачные участки. Например, в объявлении указывается, что участок расположен (граничит) рядом с населенным пунктом или садоводством / коттеджным поселком, рядом находятся озера, лес, объекты социальной инфраструктуры и т.п. Также иногда в объявлении указываются такие виды возможного использования, как база отдыха (рыбака, охотника), сельскохозяйственное производство, личное подсобное хозяйство. Основное количество объявлений содержит минимум информации, не позволяющий однозначно отнести земельный участок к сегменту «Сельскохозяйственное использование». Предложения подобного типа были исключены из дальнейшего анализа ценовых показателей для участков, отнесенных к сегменту «Сельскохозяйственное использование».

В таблице ниже приведены цены предложений по продаже земельных участков для сельскохозяйственного использования с учетом вышеизложенных фактов.

Таблица 86 Цены предложения по продаже земельных участков сельскохозяйственного использования, по муниципальным районам Ленинградской области

№ п/п	Муниципальное образование	Минимальная удельная цена, руб. / кв. м	Средневзвешенная (по площади) удельная цена, руб. / кв. м	Максимальная удельная цена, руб. / кв. м	Количество объектов
1	Бокситогорский	10,00	13,09	23,00	3
2	Волосовский	4,00	11,99	26,00	30
3	Волховский	2,00	9,00	31,00	71
4	Всеволожский	11,00	21,99	30,00	3
5	Выборгский	2,00	13,94	47,00	38
6	Гатчинский	20,00	21,49	28,00	6
7	Кингисеппский	2,00	9,62	23,00	25
8	Киришский	3,00	4,88	13,00	4
9	Кировский	8,00	15,50	25,00	10
10	Лодейнопольский	5,00	12,67	25,00	22
11	Ломоносовский	12,00	21,67	26,00	4
12	Лужский	4,00	11,87	26,00	60
13	Подпорожский	4,00	4,66	25,00	8
14	Приозерский	9,00	12,75	19,00	3
15	Сланцевский	10,00	10,17	12,00	3
16	Тихвинский	3,00	13,77	20,00	5
17	Тосненский	5,00	12,52	27,00	14
По области в целом	5,00	10,30	47,00	309

В составе информации, публикуемой в открытых источниках, не отражаются качественные характеристики земельных участков, в том числе определяющие стоимость земельных участков рассматриваемого назначения агрономические показатели. При анализе цен предложений выставленных на продажу земельных участков было выявлено, что средневзвешенные удельные цены предложений с земельными участками большой площади (более 10 га) ниже, чем средневзвешенные удельные цены предложений с земельными участками площадью менее 10 га.

Средневзвешенная удельная цена предложения по продаже земельных участков площадью более 10 га составила 10,27 руб. / кв. м, минимальная цена – 2,0 руб. / кв. м, максимальная – 25,0 руб. / кв. м.

Таблица 87 Цены предложений по продаже земельных участков сельскохозяйственного использования, по муниципальным районам и площади участков

№ п/п	Муниципальное образование	Площадь до 5 га, руб. / кв. м	Площадь от 5 до 10 га, руб. / кв. м	Площадь более 10 га, руб. / кв. м

Ср. взв.	Диапазон	Ср. взв.	Диапазон	Ср. взв.	Диапазон
1	Волосовский	14,53	7,0-26,0	13,29	4,0-23,0	11,54	4,0-25,0
2	Волховский	12,52	4,0-31,0	11,23	5,0-29,0	7,21	2,0-10,0
3	Выборгский	21,42	5,0-47,0	13,31	2,0-23,0	12,15	3,0-25,0
4	Кингисеппский	13,46	4,0-23,0	13,01	2,0-18,0	5,53	2,0-14,0
5	Лодейнопольский	15,30	9,0-25,0	10,96	5,0-17,0	12,63	6,0-16,0
6	Лужский	12,32	6,0-26,0	11,15	4,0-26,0	12,13	4,0-21,0
По выборке	14,40	4,0-47,0	11,77	2,0-29,0	10,27	2,0-25,0

Не удалось выявить ценовые зависимости удельных цен предложений от площади участков из-за отсутствия достаточного для качественного анализа количества объектов.

Сельскохозяйственное производство

Далее были проанализированы предложения по продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения под сельскохозяйственное производство.

Наибольшее количество предложений купли-продажи земельных участков, в соответствии с Методическим указаниями отнесенных к сегменту 6 «Производственная деятельность», но с ВРИ «под сельскохозяйственное производство», приходится на земельные участки, расположенные в Гатчинском (17,6%), Выборгском (16,1%) и Ломоносовском (14,8%) муниципальных районах, единичные предложения – в Киришском и Сланцевском муниципальных районах (по 1 участку).

Рисунок 67 Структура объема предложения земельных участков под сельскохозяйственное производство по муниципальным районам Ленинградской области, % от количества предложений

В структуре объема предложения в зависимости от площади наибольшая доля приходится на Гатчинский (1 396,4 га, 26,6%) и Ломоносовский (1 171,2 га, 22,3%) муниципальные районы, минимальная доля – на Киришский (1,0 га, 0,02%) и Сланцевский (5,4 га, 0,1%) муниципальные районы.

Рисунок 68 Структура объема предложения земельных участков под сельскохозяйственное производство по муниципальным районам Ленинградской области, % от суммарной площади

Доля предложения крупных земельных участков сельскохозяйственного назначения площадью более 10 га составляет 10,6%, количество предложений – 106 участков.

Основной объем предложения – это предложения по продаже земельных участков площадью от 1 до 5 га (77,8%, 780 участков).

Рисунок 69 Структура объема предложения земельных участков под сельскохозяйственное производство по площади участков, % от суммарной площади

В таблице ниже приведены цены предложений по продаже земельных участков под сельскохозяйственное производство.

Таблица 88 Цены предложения по продаже земельных участков под сельскохозяйственное производство по муниципальным районам Ленинградской области

№ п/п	Муниципальное образование	Минимальная удельная цена, руб. / кв. м	Средневзвешенная (по площади) удельная цена, руб. / кв. м	Максимальная удельная цена, руб. / кв. м	Количество объектов
1	Бокситогорский	3,00	11,24	35,00	6
2	Волосовский	5,00	23,01	108,00	114
3	Волховский	12,00	41,24	100,00	40
4	Всеволожский	28,00	82,53	165,00	67
5	Выборгский	7,00	63,08	146,00	159
6	Гатчинский	5,00	67,74	127,00	176
7	Кингисеппский	5,00	22,56	123,00	24
8	Киришский	-	75,00	-	1
9	Кировский	9,00	31,08	85,00	37
10	Лодейнопольский	6,00	16,85	80,00	14
11	Ломоносовский	11,00	51,03	200,00	144
12	Лужский	7,00	33,20	91,00	75
13	Подпорожский	4,00	20,42	69,00	11
14	Приозерский	20,00	49,00	122,00	59
15	Сланцевский	-	18,03	-	1
16	Тихвинский	2,00	6,68	81,00	21
17	Тосненский	24,00	42,79	102,00	25
По области	2,00	47,19	200,00	974

На следующем рисунке приведен график распределения средневзвешенных удельных цен предложения по муниципальным районам Ленинградской области.

Рисунок 70 Средневзвешенная удельная цена предложений по продаже земельных участков под сельскохозяйственное производство

Из приведенного выше рисунка, видно, что по максимальной средневзвешенной удельной цене предлагались земельные участки во Всеволожском, Гатчинском и Выборгском районах – 82,53 руб./кв. м, 67,74 руб./кв. м и 63,08 руб./кв. м соответственно, а по минимальной средневзвешенной удельной цене – в Тихвинском и Бокситогорском районах – 6,68 руб./кв. м и 11,24 руб./кв. м соответственно.

При анализе цен предложений выставленных на продажу земельных участков было выявлено, что средневзвешенные удельные цены предложений с земельными участками большой площадью (более 10 га) ниже, чем средневзвешенные удельные цены предложений с земельными участками площадью менее 10 га.

Средневзвешенная удельная цена предложения по продаже земельных участков площадью более 10 га составила 45,12 руб./кв. м, минимальная удельная цена – 5,0 руб./кв. м, максимальная – 127,0 руб./ кв. м.

Таблица 89 Удельные цены предложения по продаже земельных участков
под сельскохозяйственное производство по муниципальным районам Ленинградской области и площади участков, руб. / кв. м

№ п/п	Муниципальное образование	Площадь до 5 га	Площадь от 5 до 10 га	Площадь более 10 га

Ср. взв.	Диапазон	Ср. взв.	Диапазон	Ср. взв.	Диапазон
1	Волосовский	32,45	5,0-108,0	31,55	15,0-67,0	19,45	8,0-103,0
2	Всеволожский	99,95	32,0-165,0	87,22	65,0-120,0	71,98	28,0-117,0
3	Выборгский	58,70	7,0-146,0	61,45	23,0-80,0	66,08	38,0-100,0
4	Гатчинский	72,24	23,0-121,0	74,55	40,0-119,0	65,98	5,0-127,0
5	Кингисеппский	54,67	20,0-123,0	43,27	11,0-78,0	12,97	5,0-25,0
6	Кировский	49,37	18,0-85,0	34,63	12,0-70,0	24,84	9,0-39,0
7	Ломоносовский	71,43	11,0-200,0	61,27	26,0-102,0	41,84	19,0-83,0
8	Лужский	36,82	7,0-91,0	38,38	8,0-78,0	31,51	7,0-73,0
По выборке	61,59	5,0-165,0	54,78	8,0- 120,0	45,12	5,0-127,0

Не удалось выявить ценовые зависимости удельных цен предложений от площади участков из-за отсутствия достаточного для качественного анализа количества объектов.

Ценообразующие факторы для земельных участков под сельскохозяйственное использование

Ценообразующие факторы для земельных участков под сельскохозяйственное использование были приведены в Отчете ранее (Таблица 11).

В следующей таблице приведен сводный перечень ценообразующих факторов, учитываемых при расчете кадастровой стоимости земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного использования.

Таблица 90 Ценообразующие факторы земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного использования

№ п/п	Группа факторов	Состав ценообразующих факторов
1	Факторы, характеризующие внешнюю среду объектов недвижимости	Затраты на оплату труда в сельском хозяйстве
2	Факторы, характеризующие непосредственное окружение и сегмент рынка объектов недвижимости	Нормативная урожайность

Стоимость удобрений и средств защиты растений

Цены на продукцию сельхозпроизводителей
3	Факторы, характеризующие объект недвижимости	Вид угодий

Характеристика почвенного покрова земельного участка:

Гранулометрический состав почв

Каменистость почв

Засоление почв

Солонцеватость почв

Солонцы по мощности надсолонцового горизонта

Карбонатность почв

Уплотнение почв

Переувлажнение

Наличие неудобиц (степень изрезанности рельефом)

Пестрота почвенного покрова

Площадь земельного участка

Расстояние до рынков сбыта

Рынок земельных участков Сегмента 2 «Жилая застройка (средне- и многоэтажная)»

Первичный рынок земельных участков под средне- и многоэтажную многоквартирную застройку

По данным официального сайта Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов (https://torgi.gov.ru), начиная с 2017 года на торги по продаже в собственность земельные участки под средне- и многоэтажное жилищное строительство не выставлялись. В 2018 году на торги по продаже права аренды (ежегодная арендная плата) было выставлено 5 земельных участков. Информация по торгам приведена в таблице (Таблица 91).

Таблица 91 Итоги торгов по продаже права аренды (ежегодная арендная плата) земельных участков под средне- и многоэтажное жилищное строительство, 2018 год

№ п/п	Адрес	Площадь участка, кв. м.	Дата торгов	Начальная ежегодная арендная плата, руб. / кв. м в год	Итоговая ежегодная арендная плата, руб. / кв. м в год
1	Гатчинский МР, г. Гатчина, Пушкинское ш., уч. 1	5 912,0	07.03.2018	531,0	1 996,4
2	Приозерский МР, г. Приозерск, ул. Ленина, 38	4 662,0	23.03.2018	456,0	Торги не состоялись
3	Тосненский МР, г. Тосно, ул. Станиславского, 15	7 928,0	23.03.2018	286,3	Торги не состоялись
4	Всеволожский МР, г.п. им. Свердлова, 1-й мкр., уч. 10	13 600,0	26.06.2018	808,0	808,8
5	Кировский МР, пос. Мга, Донецкая ул., 4	1 400,0	16.08.2018	339,3	482,1

Вторичный рынок земельных участков под средне- и многоэтажную многоквартирную застройку

В период с января по декабрь 2018 года в базе рыночных данных ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» было учтено 67 предложений по продаже земельных участков под средне- и многоэтажную жилую застройку на вторичном рынке недвижимости Ленинградской области. В итоговую выборку было включено 19 уникальных объектов, свободных от застройки, по которым удалось сформировать достаточный для идентификации и анализа перечень характеристик.

Рисунок 71 Структура объема предложения земельных участков под средне- и многоэтажную жилую застройку по местоположению, % от количества предложений

Рисунок 72 Структура объема предложения земельных участков под средне- и многоэтажную жилую застройку по местоположению, % от суммарной площади участков

Как видно из представленных выше рисунков, основное количество предлагаемых на продажу участков под средне- и многоэтажную жилую застройку расположено во Всеволожском муниципальном районе (52,6% по количеству предложений и 84,6% по суммарной площади продаваемых участков).

Таблица 92 Структура объема предложения по продаже земельных участков в Ленинградской области под средне- и многоэтажную жилую застройку, 2018 год

№ п/п	Муниципальное образование	Количество предложений, шт.	% от количества предложений	Суммарная площадь, кв. м	% от суммарной площади
1	Всеволожский	10	52,6	567 033	84,6
2	Выборгский	1	5,3	2 000	0,3
3	Гатчинский	2	10,5	6 275	0,9
4	Кировский	3	15,8	24 030	3,6
5	Ломоносовский	2	10,5	64 497	9,6
6	Тосненский	1	5,3	6 775	1,0
По области:	19	100,0	670 610	100,0

Цены предложения земельных участков находятся в диапазоне от 1 947,0 руб. / кв. м (пос. Большая Ижора, Приморское ш.)97 https://anspb.ru/obj.php?r=3&id=117680 до 18 519,0 руб. / кв. м (г. Гатчина, Соборная ул.)98 https://realty.yandex.ru/offer/4780937095111347200 .

Такого количества аналогов очевидно недостаточно для дальнейшего анализа рассматриваемого сегмента рынка и для определения кадастровой стоимости земельных участков, предназначенных для средне- и многоэтажного жилищного строительства, в рамках статистического (регрессионного) моделирования.

Ценообразующие факторы земельных участков под средне- и многоэтажную многоквартирную застройку

В соответствии с Приложением 3 к Методическим указаниям к общим для земельных участков ценообразующим факторам относятся:

Категория земель (при наличии ее влияния), вид разрешенного использования;

Площадь земельного участка;

Фактическое использование;

Коэффициент протяженности земельного участка по данным геоинформационных систем (ГИС);

Наличие обременений (ограничений) земельного участка;

Характеристики застройки земельного участка.

В данном случае рассматриваются подлежащие оценке земельные участки для средне- и многоэтажного строительства. Таким образом, факторы «Категория земель (при наличии ее влияния), вид разрешенного использования» и «Фактическое использование» являются общими для всех объектов оценки и объектов-аналогов внутри рассматриваемой совокупности объектов недвижимости и, таким образом, не оказывают влияние на их стоимость. По этой причине указанные факторы не включаются в дальнейшем в состав ценообразующих факторов при оценке кадастровой стоимости земельных участков, предназначенных для средне- и многоэтажной жилой застройки.

В соответствии с п. 1.11 Методических указаний определение кадастровой стоимости осуществляется без учета обременении (ограничений) объекта недвижимости, за исключением публично-правовых ограничений прав на недвижимость, связанных с регулированием использования (в том числе зонированием) территории, охраной объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, охраной окружающей среды, безопасностью населения и государства. Следует отметить, что указание на перечисленные ограничения в объявлениях о продаже объектов недвижимости носит исключительно редкий и несистематический характер. Данное обстоятельство затрудняет определение достоверной значимости влияния этих факторов на стоимость объекта недвижимости, что ограничивает возможность их учета, в том числе при использовании метода статистического (регрессионного) моделирования, применяемого при оценке земельных участков для жилой застройки, а также для земельных участков, отнесенных к другим сегментам.

С учетом того, что строительство жилых домов осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом с учетом правил, применяемых при разработке градостроительной и проектной документации, предполагается, что характеристики застроенности земельных участков являются единообразными (типичными) и соответствуют установленным градостроительным нормам. То же самое касается Объектов оценки, являющихся застроенными земельными участками. В свою очередь предполагается, что свободные (незастроенные) земельные участки, относящиеся к объектам оценки, будут в дальнейшем застраиваться также с учетом принятых градостроительных норм. Таким образом, характеристики застроенности земельных участков являются типичными, определяются внешними условиями и не оказывают влияния на стоимость оцениваемых объектов в рамках рассматриваемой группы. Поэтому данный фактор не включается в состав ценообразующих факторов при оценке кадастровой стоимости земельных участков, предназначенных для жилой застройки.

Как правило, удельная стоимость земельных участков уменьшается с ростом площади, поэтому фактор площади рассматривается в качестве ценообразующего фактора для земельных участков, предназначенных для жилой застройки.

Также к ценообразующим факторам для земельных участков под размещение средне- и многоэтажных многоквартирных жилых домов относится обеспеченность (наличие либо отсутствие) инженерной и транспортной инфраструктурой (до границ земельного участка);

Рынок земельных участков коммерческого назначения

В данном разделе рассматривался рынок земельных участков, отнесенных к Сегменту 3 (Общественное использование), Сегменту 4 (Предпринимательство) и земельных участков под объекты придорожного сервиса, отнесенных к Сегменту 6 (Производственная деятельность).

Необходимо отметить, что рынок продажи земельных участков под строительство объектов коммерческого назначения в Ленинградской области практически не развит, что подтверждается ограниченным количеством предложений по продаже таких участков в целом по области. Предложения по продаже земельных участков под объекты социальной инфраструктуры единичны.

Вторичный рынок земельных участков, отнесенных к Сегментам 3 и 4

В период с января по декабрь 2018 года в базе рыночных данных ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» было учтено 217 земельных участков, выставленных на продажу в Ленинградской области, предназначенных для размещения объектов коммерческого назначения (общественное использование и предпринимательство). В итоговую выборку для анализа рынка было включено 103 уникальных объекта, свободных от застройки, по которым удалось сформировать достаточный для идентификации и анализа перечень характеристик.

Рисунок 73 Структура предложения по продаже земельных участков под объекты коммерческого назначения, по категориям земель (% от общего количества земельных участков)

Максимальная доля предложений по продаже земельных участков коммерческого назначения в Ленинградской области приходится на участки категории «Земли населенных пунктов» – 66,02%. Минимальная доля приходится на земельные участки, расположенные на землях сельскохозяйственного назначения, – 6,80%.

Рисунок 74 Количество предложений по продаже земельных участков под объекты коммерческого назначения, по районам, шт.

Рисунок 75 Структура предложения по продаже земельных участков под объекты коммерческого назначения, по районам без учета категории земли и ВРИ (% от общего количества земельных участков)

Максимальное количество предложений земельных участков коммерческого назначения в Ленинградской области зафиксировано во Всеволожском муниципальном районе, минимальное – в Волосовском, Сланцевском, Приозерском, Подпорожском, Ломоносовском, Лодейнопольском и Кингисеппском муниципальных районах. В базе рыночных данных ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» отсутствуют данные по продаже земельных участков коммерческого назначения в Бокситогорском, Лужском, Тосненском муниципальных районах и Сосновоборском городском округе.

Рисунок 76 Структура предложения по продаже земельных участков под объекты коммерческого назначения, по районам без учета категории земли и ВРИ (% от общей площади земельных участков)

В структуре объема предложения земельных участков коммерческого назначения в зависимости от площади наибольшая доля приходится на земельные участки, расположенные во Всеволожском муниципальном районе, минимальная доля – на участки в Кингисеппском и Подпорожском муниципальных районах.

Исследование предложений по продаже земельных участков для размещения объектов коммерческого назначения показало, что большая часть предложений в качестве заявленного возможного вида использования содержит перечень нескольких видов (под объекты торговли, объекты делового назначения, автосервисы и т.п). Для удобства восприятия информации данный сегмент рынка был поделен, в зависимости от качественных характеристик предлагаемых объектов, на следующие подсегменты:

Земельные участки под объекты торгового назначения (включая земельные участки, предназначенные для размещения объектов общественного питания и объектов торгово-развлекательного назначения);

Земельные участки под объекты общественно-делового назначения.

Рисунок 77 Структура предложения по продаже земельных участков под объекты коммерческого назначения, по ВРИ (% от общего количества земельных участков)

В структуре рынка купли-продажи земельных участков коммерческого назначения с указанным возможным видом разрешенного использования и без учета категории земель максимальная доля приходится на предложения по продаже участков под торговую деятельность (67%).

На рисунках ниже представлена частота, с которой встречаются предложения на продажу земельных участков под объекты торгового назначения в зависимости от площади участков.

Рисунок 78 Частота предложений по продаже земельных участков под объекты торгового назначения в зависимости от площади (количество предложений)

Наибольшее количество предложений по продаже земельных участков под объекты торгового назначения приходится на площади до 50 соток включительно.

Рисунок 79 Диаграмма распределения количества земельных участков под объекты торгового назначения и занимаемых ими площадей по диапазонам

Крупные земельные массивы площадью более 10 га, составляющие 4% от общего количества земельных участков под объекты торгового назначения, занимают 57% суммарной площади всех земельных участков в выборке. При этом земельные участки площадью до 0,5 га, составляющие 81% от всего количества предложений на рынке, занимают 16% суммарной площади всех земельных участков в выборке.

Рисунок 80 Частота предложений по продаже земельных участков под объекты общественно-делового назначения в зависимости от площади (количество предложений)

Из приведенной диаграммы следует, что наибольшее количество предложений земельных участков под объекты кобщественно-делового назначения приходится на площади до 1 га включительно.

Рисунок 81 Диаграмма распределения количества земельных участков под объекты общественно-делового назначения и занимаемых ими площадей по диапазонам

Крупные земельные массивы площадью более 9 га, составляющие 3% от общего количества земельных участков под объекты общественно-делового назначения, занимают 23% суммарной площади всех земельных участков в выборке. При этом земельные участки площадью до 1 га, составляющие 50% от всего количества предложений на рынке, занимают 13% суммарной площади всех земельных участков в выборке.

Ценовые показатели вторичного рынка продажи земельных участков под объекты торгового и общественно-делового назначения

Для расчета стоимости земельных участков был проведен анализ рынка свободных (незастроенных) участков, предназначенных для размещения объектов коммерческого назначения. В качестве исходных данных использовались рыночные цены (цены предложений) 1 кв. м площади земельных участков. В рамках ценового анализа не учитывались земельные участки с указанием на договорной характер цены, участки, выставленные на продажу в рамках конкурсного производства, реализации залогового имущества, а также предложения, не позволяющие однозначно определить цену (например, когда указанная в предложении цена за сотку не соответствует значению, полученному при делении указанной в этой же оферте стоимости всего земельного участка, на его площадь).

В таблицах ниже приведены средневзвешенные, минимальные и максимальные значения удельных цен предложений земельных участков, предназначенных для размещения объектов коммерческого назначения, сгруппированные по муниципальным районам Ленинградской области.

Таблица 93 Цены предложения по продаже земельных участков под объекты торгового назначения

№ п/п	Муниципальное образование	Минимальная удельная цена, руб. / кв. м	Средневзвешенная (по площади) удельная цена, руб. / кв. м	Максимальная удельная цена, руб. / кв. м	Количество объектов
1	Волховский	1 389	1 678	2 586	3
2	Всеволожский	1 685	4 645	60 000	39
3	Выборгский	1 053	2 822	3 000	6
4	Гатчинский	1 150	4 287	50 000	7
5	Киришский	1 739	2 653	16 667	2
6	Кингисеппский	1 375	1 375	1 375	1
7	Кировский	478	1 591	10 000	4
8	Лодейнопольский	1 625	1 625	1 625	1
9	Ломоносовский	5 814	5 814	5 814	1
10	Подпорожский	1 440	1 440	1 440	1
11	Приозерский	3 617	3 617	3 617	1
12	Сланцевский	938	938	938	1
13	Тихвинский	810	2 310	3 495	2

Максимальное значение удельной цены во Всеволожском районе (60 000 руб. / кв. м) отмечено для земельного участка площадью 1 сотка, расположенного на первой линии улицы у станции метро «Девяткино» (на границе с Санкт-Петербургом), и предлагающегося под строительство торгового павильона. Без учета данного участка, максимальная удельная цена предложения для земельных участков под объекты торгового назначения, расположенных во Всеволожском районе, зафиксирована на уровне 16 875 руб. / кв. м. В Гатчинском районе максимальная удельная цена (50 000 руб. / кв. м) установлена для земельного участка площадью 4 сотки, расположенного в центре г. Гатчина на пешеходной улице и предлагающегося под строительство объекта общественного питания (ресторана, кафе).

Таблица 94 Цены предложения по продаже земельных участков под объекты общественно-делового назначения

№ п/п	Муниципальное образование	Минимальная удельная цена, руб. / кв. м	Средневзвешенная (по площади) удельная цена, руб. / кв. м	Максимальная удельная цена, руб. / кв. м	Количество объектов
1	Волосовский	500	500	500	1
2	Волховский	200	238	350	2
3	Всеволожский	455	2 586	11 250	28
4	Выборгский	350	350	350	2
5	Киришский	625	625	625	1

Средневзвешенная по площади цена предложения на земельные участки под объекты общественно-делового назначения во Всеволожском муниципальном районе составила 2 586 руб. / кв. м. В Волосовском, Волховском, Выборгском и Киришском муниципальных районах предложения по продаже участков под объекты общественно-делового назначения единичны и не позволяют сформировать ценовые диапазоны в целом по району.

Земельные участки, предназначенные для размещения объектов придорожного сервиса (Сегмент 6)

В данном подразделе рассматривается рынок земельных участков, предназначенных для размещения объектов придорожного сервиса, а именно: автозаправочных станций (бензиновых и газовых), мастерских для ремонта и обслуживания автомобилей, автомобильных моек99 Коды расчета: 04:095, 04:098 и 04:099 (Методические указания, Приложение 1) . В данном разделе не рассматривались земельные участки для размещения магазинов, зданий для организации объектов общественного питания в качестве объектов придорожного сервиса (были рассмотрены выше, см. раздел «Вторичный рынок земельных участков, отнесенных к Сегментам 3 и 4») и объектов, предоставляющих гостиничные услуги.

В период с января по декабрь 2018 года в базе рыночных данных ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» было учтено 85 земельных участков, выставленных на продажу в Ленинградской области, предназначенных для размещения объектов придорожного сервиса. В итоговую выборку было включено 46 уникальных объектов, свободных от застройки, по которым удалось сформировать достаточный для идентификации и анализа перечень характеристик.

При формировании итоговой выборки были исключены объекты с иными, кроме права собственности, имущественными правами, а также предложения по продаже земельных участков с заявленным фактическим использованием, противоречащим установленным требованиям к использованию данного объекта недвижимости.

Рисунок 82 Структура предложения по продаже земельных участков, предназначенных для размещения объектов придорожного сервиса, по категориям земель (% от общего количества земельных участков)

Максимальное количество предложений по продаже земельных участков, предназначенных для размещения объектов придорожного сервиса, в Ленинградской области приходится на участки категории «Земли промышленности…» – 65,22%, минимальное – на участки, расположенные на землях сельскохозяйственного назначения, – 2,17%.

Рисунок 83 Количество предложений по продаже земельных участков, предназначенных для размещения объектов придорожного сервиса, по районам, шт.

Рисунок 84 Структура предложения по продаже земельных участков, предназначенных для размещения объектов придорожного сервиса, по районам без учета категории земли и ВРИ (% от общего количества земельных участков)

Максимальное число предложений земельных участков, предназначенных для размещения объектов придорожного сервиса, в Ленинградской области зафиксировано во Всеволожском муниципальном районе, минимальное – в Кировском и Гатчинском муниципальных районах. В рыночной базе данных ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» отсутствуют данные по продаже земельных участков, предназначенных для размещения объектов придорожного сервиса, расположенных в Бокситогорском, Волосовском, Волховском, Выборгском, Киришском, Лодейнопольском, Лужском, Подпорожском, Приозерском, Сланцевском, Тихвинском муниципальных районах и Сосновоборском городском округе.

Рисунок 85 Структура предложения по продаже земельных участков, предназначенных для размещения объектов придорожного сервиса, по районам без учета категории земли и ВРИ (% от общей площади земельных участков)

В структуре объема предложения по продаже земельных участков, предназначенных для размещения объектов придорожного сервиса, в зависимости от площади наибольшая доля приходится на Всеволожский муниципальный район, минимальная доля – на Кировский муниципальный район.

Однозначно установить структуру предложения земельных участков, предназначенных для размещения объектов придорожного сервиса, по видам разрешенного использования не представляется возможным, поскольку значительная часть предложений в качестве заявленного возможного вида использования содержит перечень всех видов использования, указанных выше100 Коды расчета: 04:095, 04:098 и 04:099 (Методические указания, Приложение 1) . При этом 50% предложений земельных участков в рамках анализируемой выборки содержат указание на возможность размещения на объекте автозаправочных станций.

На рисунках ниже представлена частота, с которой встречаются предложения на продажу земельных участков, предназначенных для размещения объектов придорожного сервиса, в зависимости от площади участков.

Рисунок 86 Частота предложений по продаже земельных участков, предназначенных для размещения объектов придорожного сервиса, в зависимости от площади (количество предложений)

Из приведенной диаграммы следует, что наибольшее количество предложений земельных участков под объекты придорожного сервиса приходится на площади до 2 га включительно.

Рисунок 87 Диаграмма распределения количества земельных участков, предназначенных для размещения объектов придорожного сервиса, и занимаемых ими площадей по диапазонам

Крупные земельные массивы площадью более 6 га, составляющие 4% от общего количества земельных участков под объекты придорожного сервиса, занимают 27% суммарной площади всех земельных участков в выборке. При этом земельные участки площадью до 0,5 га, составляющие 33% от всего количества предложений на рынке, занимают 7% суммарной площади всех земельных участков в выборке.

Ценовые показатели вторичного рынка продажи земельных участков под объекты придорожного сервиса

Для расчета стоимости земельных участков был проведен анализ рынка свободных (незастроенных) участков, предназначенных для размещения объектов придорожного сервиса. В качестве исходных данных использовались рыночные цены (цены предложений) 1 кв. м площади земельных участков.

В таблице ниже приведены средневзвешенные, минимальные и максимальные значения удельных цен предложений по продаже земельных участков, предназначенных для размещения объектов придорожного сервиса, сгруппированные по муниципальным районам Ленинградской области.

Таблица 95 Цены предложения по продаже земельных участков, предназначенных для размещения объектов придорожного сервиса

№ п/п	Муниципальное образование	Минимальная удельная цена, руб. / кв. м	Средневзвешенная (по площади) удельная цена, руб. / кв. м	Максимальная удельная цена, руб. / кв. м	Количество объектов
1	Всеволожский	1 000	3 126	20 000	29
2	Гатчинский	2 600	2 600	2 600	1
3	Кингисеппский	1 500	2 188	3 333	2
4	Кировский	2 000	2 000	2 000	1
5	Ломоносовский	723	1 594	5 333	7
6	Тосненский	313	657	806	6

Максимальная удельная средневзвешенная по площади цена предложения по продаже земельных участков под объекты придорожного сервиса по муниципальным районам зафиксирована во Всеволожском муниципальном районе, минимальная – в Тосненском муниципальном районе. Максимальное значение удельной цены также отмечено во Всеволожском районе (20 000 руб. / кв. м) для земельного участка площадью 6 соток, предлагающегося под размещение АЗС и расположенного в непосредственной близости от КАД (граница с Санкт-Петербургом).

Поскольку, как уже упоминалось ранее, значительная часть предложений в качестве заявленного возможного вида использования содержит перечень нескольких видов использования, а предложения, где указан только один вид использования, единичны, расчет средневзвешенных, минимальных и максимальных значений удельных цен по отдельным видам использования в рамках анализируемой выборки не представляется возможным.

Ценообразующие факторы вторичного рынка продажи земельных участков под объекты коммерческого назначения

В ходе исследования влияния ценообразующего фактора «категория земли» на стоимость земельных участков, предназначенных для размещения объектов коммерческого назначения, по Ленинградской области в целом было установлено, что данный фактор является несущественным. Объекты коммерческого назначения расположены, как правило, в населенных пунктах или вблизи населенных пунктов, либо вдоль автодорог с трафиком, позволяющим поддерживать рентабельность деятельности на нормальном уровне (объекты придорожного сервиса). На стоимости сказывается, в первую очередь, количество пользователей услуг объектов коммерческого назначения, размещенных или планируемых к размещению на этих земельных участках.

Провести качественный анализ влияния ценообразующего фактора «вид разрешенного использования» на стоимость земельного участка не представляется возможным поскольку, как уже упоминалось ранее, значительная часть предложений в качестве заявленного возможного вида использования содержит перечень нескольких видов использования.

Анализ влияния наличия обременений (ограничений) земельного участка на его стоимость также не представляется возможным, поскольку данные по наличию обременений (ограничений) земельного участка в предложениях по продаже земельных участков носят исключительно редкий и несистематический характер и в большинстве случаев отсутствуют.

Поскольку строительство объектов коммерческой недвижимости осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом с учетом правил, применяемых при разработке градостроительной и проектной документации, приведенные характеристики застроенности земельных участков являются типичными, определяются внешними условиями и в рамках рассматриваемой группы не оказывают существенного влияния на стоимость оцениваемых объектов.

В первую очередь на стоимость земельного участка коммерческого назначения оказывает влияние его местоположение. Также влияют такие факторы, как транспортная доступность (в том числе удаление от основных транспортных магистралей), численность населения, а также иные факторы.

Рисунок 88 Схема расположения основных транспортных магистралей на территории Ленинградской области101 http://lenoblinvest.ru/media/pres/pres_ru/pres_ru.pdf

Как правило, в городских населенных пунктах численность и плотность населения значительно выше, чем в сельских. Также в городских населенных пунктах лучше развита инженерная, социальная и транспортная инфраструктура.

Территории с высокой численностью населения более привлекательны для организации различных видов бизнеса (торговля, производство, услуги и т.д.) и для проживания (наличие возможности занятости, зависит от численности населения). По мере возрастания численности населения увеличивается социальная и инженерная инфраструктура, возрастают проходимость точки и оборот продаж, спрос, а также спектр предоставляемых услуг.

Также, в качестве ценообразующего фактора можно рассматривать среднемесячную заработную плату. Чем более развит район или округ, тем выше уровень жизни и заработной платы, а также платежеспособный спрос.

Рынок земельных участков Сегмента 5 «Отдых (рекреация)»

Ленинградская область с 2000 года развивается как центр исторического и познавательного туризма. Развитие туризма и культуры включено в государственную программу, утвержденную Постановлением Правительства Ленинградской области от 14.11.2013 № 394 «Об утверждении государственной программы Ленинградской области «Стимулирование экономической активности Ленинградской области». В соответствии с этой программой развитие внутреннего и въездного туризма в Ленинградской области включает следующие основные мероприятия: институциональное развитие сферы туризма на территории Ленинградской области, научные, маркетинговые и статистические исследования в сфере туризма; содействие созданию и развитию объектов туристской инфраструктуры и сервиса на территории Ленинградской области; продвижение туристских возможностей Ленинградской области на внутреннем и международном рынках; обеспечение подготовки квалифицированных кадров для сферы туризма Ленинградской области. Мероприятия по развитию внутреннего и въездного туризма в Ленинградской области начиная с 2015 года реализуются в рамках государственной программы Ленинградской области «Развитие культуры в Ленинградской области».102 В редакции постановления Правительства Ленинградской области № 268 от 20.07.2015 Общий объем финансирования подпрограммы «Развитие внутреннего и въездного туризма в Ленинградской области» за счет средств областного бюджета за период 2015-2018 годы планировался в размере 166 585,8 тыс. руб. В 2014 году, в рамках государственной программы Ленинградской области «Стимулирование экономической активности Ленинградской области» было выделено 43 347,3 тыс. руб.

Постановлением Правительства Ленинградской области № 511 от 30.11.2017103 http://old.culture.lenobl.ru/programm/gp/reg/2 были утверждены изменения в государственной программе Ленинградской области «Развитие культуры в Ленинградской области», предусматривающие сроки реализации данной Программы с 2018 по 2024 год. Общий объем финансирования подпрограммы «Развитие внутреннего и въездного туризма в Ленинградской области» за счет средств областного бюджета за период 2018-2024 годы составит 1 315 810,3 тыс. руб., в том числе: 338 286,6 тыс. руб. – в 2018 году.

Тенденции, риски и проблемы, характеризующие развитие туристической отрасли Ленинградской области, согласно Концепции социально-экономического развития Ленинградской области на период до 2025 года приведены в таблице ниже.

Таблица 96 Тенденции, риски и проблемы развития туризма в Ленинградской области

№ п.п.	Тенденции развития	Риски	Проблемы
1	Рост популярности культурно-познавательного туризма	Усиление неравномерного развития районов Ленинградской области при привлечении туристических потоков на отдельные территории	Неравномерное развитие туризма в Ленинградской области
2	Изменение корпоративной структуры сектора, рост доли индивидуальных туристов	Снижение количества туристов, посещающих Ленинградскую область, в пользу Санкт-Петербурга, регионов ближнего зарубежья и близлежащих регионов Российской Федерации	Недостаточное развитие корпоративного сектора, разрозненность в деятельности бизнес-структур, действующих в отрасли
3	Рост конкуренции за туристические потоки со странами ЕС, а также с Санкт-Петербургом	Снижение конкурентоспособности комплекса туристических услуг	Низкое качество предоставляемых услуг при высокой стоимости

Спрос на рекреационные услуги связан в основном с памятниками культурно-исторического наследия и с различными формами отдыха на природе. Количество работающих на территории Ленинградской области коллективных средств размещения (гостиницы, пансионаты, базы отдыха, турбазы) в 2016 году составило 770 единиц, в том числе 297 баз отдыха, 159 гостиниц, 27 санаториев и пансионатов, 92 детских лагеря, 88 гостевых домов, 50 хостелов, 39 гостиничных коттеджей и 18 кемпингов, всего – 64 040 койко-мест. Из них классифицированных объектов размещения – 22 (без звезд – 1 объект, 2 звезды – 4 объекта, 3 звезды – 13 объектов, 4 звезды – 4 объекта).

Коэффициент загрузки коллективных средств размещения достаточно высок в связи с комфортностью условий и возможностью круглогодичной работы (60% в среднем по году, по некоторым объектам – до 80%). Объем загрузки в летний период этих коллективных средств размещения приближается к 100%, однако из-за низкой комфортности и невозможности круглогодичного использования итоговый коэффициент загрузки ниже.

Наибольшее количество коллективных средств размещения расположено на Карельском перешейке, где аккумулируется основной рекреационный спрос жителей Санкт-Петербурга. Особую природно-эстетическую ценность Карельского перешейка представляют побережье Финского залива, Ладожское озеро и озерно-речная система Вуокса. Большинство гостиничных предприятий Ленинградской области предоставляют дополнительные услуги – несколько точек питания (как правило, основной ресторан или столовая, кафе, бар), баня и/или сауна, бильярд, тренажерный зал и/или спортзал, прокат спортивного и/или развлекательного инвентаря, бассейн, оздоровительные и/или лечебные услуги, конференц-услуги. Значительно реже в качестве дополнительных услуг предлагаются боулинг, пейнтбол, анимационное развлечение, spa-и wellness-услуги. Дополнительные услуги загородных отелей не в полной мере соответствуют современному уровню и западным стандартам отдыха и обслуживания (особенно оздоровительные, медицинские и косметологические услуги). Лидерами по числу объектов туристского досуга и развлечений являются Приозерский, Выборгский и Всеволожский муниципальные районы. Значительно меньшее количество объектов расположено в Лужском, Гатчинском. Подпорожском и Тосненском муниципальных районах. В других районах Ленинградской области индустрия отдыха и развлечений для туристов практически не развита. Комфортная информационная среда для туристов в Ленинградской области обеспечивается сетью туристско-информационных центров. В настоящее время туристско-информационные центры работают Выборгском, Гатчинском, Кингисеппском (Ивангородский туристско-информационный центр), Лодейнопольском, Лужском, Подпорожском, Приозерском и Тихвинском муниципальных районах.

Использование туристско-рекреационного потенциала территории и акватории является одним из главных стратегических приоритетов развития экономики Северо-Западного федерального округа в соответствии со Cтратегией социально-экономического развития Северо-Западного федерального округа, утвержденной распоряжением Правительства Российской Федерации от 18.11.2011 № 2074-р.

Приоритеты государственной политики Ленинградской области в сфере развития туризма сформированы в Стратегии социально-экономического развития Ленинградской области до 2030 года, утвержденной областным законом от 08.08.2016 № 76-оз.

Целью подпрограммы «Развитие внутреннего и въездного туризма в Ленинградской области» на период 2018-2024 годов является увеличение туристского потока в Ленинградскую область, развитие въездного и внутреннего туризма.

Достижение цели подпрограммы будет обеспечено путем решения следующих задач:

повышения конкурентоспособности туристской сферы;

увеличения занятости в туристской сфере;

повышения привлекательности и развития туристского потенциала Ленинградской области.

Вместе с тем рынок вакантных земельных участков под объекты рекреации и отдыха развит весьма слабо.

Первичный рынок земельных участков Сегмента 5

По данным официального сайта Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов (https://torgi.gov.ru) последние торги/аукционы по продаже земельных участков под размещение объектов отдыха (рекреации) и туризма проводились в 2015 году. На продажу предлагалось всего два участка, расположенных в Лодейнопольском (торги не состоялись) и Выборгском муниципальных районах.

С 2016 года по участкам для размещения объектов отдыха (рекреации) и туризма через торги/аукционы заключались только договоры аренды. Так, в 2018 году на торги (право заключения договора аренды) было выставлено всего 6 земельных участков, торги состоялись по пяти участкам.

Вторичный рынок земельных участков Сегмента 5

К продаже на вторичном рынке предлагаются в основном застроенные земельные участки, в том числе бывшие ДОЛ, базы отдыха, либо участки, которые, со слов продавцов, предлагается осваивать под организацию самостоятельного загородного отдыха, а также постоянного проживания (при оформлении документов под объекты рекреации).

В период с января по декабрь 2018 года в базе рыночных данных ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» было учтено 97 земельных участков, выставленных на продажу в Ленинградской области, с заявленным видом использования – для размещения объектов отдыха (рекреации) и туризма. В итоговую выборку было включено 48 уникальных объектов, свободных от застройки, по которым удалось сформировать достаточный для идентификации и анализа перечень характеристик.

Рисунок 89 Структура предложения по продаже земельных участков под объекты отдыха (рекреации), по категориям земель (% от общего количества земельных участков)

Рисунок 90 Структура предложения по продаже земельных участков под объекты отдыха (рекреации), по категориям земель (% от площади земельных участков)

В основном, предлагаемые на продажу земельные участки (как по количеству, так и по суммарной площади участков) расположены на землях сельскохозяйственного назначения (с нарушением ВРИ). На продажу предлагаются 2 земельных участка, расположенных на землях лесного фонда, и 5 земельных участков – на землях особо охраняемых территорий.

Максимальное количество предложений земельных участков под объекты отдыха (рекреации) и туризма в Ленинградской области зафиксировано во Всеволожском, Выборгском и Приозерском муниципальных районах (по 10 предложений). Единичные предложения по продаже приходятся на земельные участки, расположенные в Бокситогорском, Волосовском, Киришском, Лужском и Тосненском муниципальных районах. В базе рыночных данных ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» отсутствуют данные по продаже земельных участков под объекты отдыха (рекреации) и туризма, расположенных в Гатчинском, Кировском, Сланцевском и Тихвинском муниципальных районах, а также в Сосновоборском городском округе.

Рисунок 91 Структура предложения по продаже земельных участков под объекты отдыха (рекреации), по муниципальным районам Ленинградской области (% от количества земельных участков)

Рисунок 92 Структура предложения по продаже земельных участков под объекты отдыха (рекреации), по муниципальным районам Ленинграской области (% от площади земельных участков)

Наибольшее количество предложений по продаже земельных участков под объекты отдыха (рекреации) и туризма приходится на площади до 2 га включительно. При этом максимальное число предложений зафиксировано на небольшие участки до 1 га.

Рисунок 93 Частота предложений по продаже земельных участков под объекты отдыха (рекреации) в зависимости от площади (количество предложений)

На диаграмме ниже представлено распределение земельных участков по группам, а также соотношение количества участков в группе и суммарной занимаемой ими площади.

Рисунок 94 Распределение количества земельных участков под объекты отдыха (рекреации) и занимаемых ими площадей по диапазонам

Как видно из приведенной диаграммы, крупные земельные массивы площадью более 10 га, составляющие 12,5% от общего количества земельных участков под объекты отдыха (рекреации), занимают 48,4% суммарной площади всех земельных участков под объекты отдыха (рекреации) в продаже. При этом земельные участки площадью до 2 га, составляющие 45,9% от всего количества предложений на рынке, занимают только 9,5% суммарной площади всех земельных участков в выборке.

Ценовые показатели вторичного рынка продажи земельных участков под объекты отдыха (рекреации)

Для расчета стоимости земельных участков был проведен анализ рынка свободных (незастроенных) участков, предназначенных для размещения объектов отдыха (рекреации). В качестве исходных данных использовались рыночные цены (цены предложений) 1 кв. м площади земельных участков. В рамках ценового анализа не учитывались земельные участки с указанием на договорной характер цены, участки, выставленные на продажу в рамках конкурсного производства, реализации залогового имущества, а также предложения, не позволяющие однозначно определить цену (например, когда указанная в предложении цена за сотку не соответствует значению, полученному при делении указанной в этом же предложении стоимости всего земельного участка, на его площадь).

В таблицах ниже приведены средневзвешенные по площади, минимальные и максимальные значения удельных цен предложений земельных участков, предназначенных для размещения объектов отдыха (рекреации), сгруппированные по муниципальным районам Ленинградской области.

Таблица 97 Цены предложения по продаже земельных участков под объекты отдыха (рекреации)

№ п/п	Муниципальное образование	Минимальная удельная цена, руб. / кв. м	Средневзвешенная (по площади) удельная цена, руб. / кв. м	Максимальная удельная цена, руб. / кв. м	Количество объектов, шт.
1	Бокситогорский	10	10	10	1
2	Волосовский	131	131	131	1
3	Волховский	73	88	115	2
4	Всеволожский	371	878	8 778	10
5	Выборгский	100	267	1 765	10
6	Кингисеппский	58	58	58	1
7	Киришский	45	45	45	1
8	Лодейнопольский	39	47	74	3
9	Ломоносовский	175	490	1 000	4
10	Лужский	239	239	239	1
11	Подпорожский	46	106	467	2
12	Приозерский	227	790	2 500	10
13	Тосненский	166	166	166	1

Максимальная удельная средневзвешенная по площади цена предложения по продаже земельных участков под объекты отдыха (рекреации) по муниципальным районам с неединичным предложением отмечена во Всеволожском муниципальном районе, минимальная – в Лодейнопольском муниципальном районе. Максимальное значение удельной цены – 8 778 руб./кв. м – зафиксировано для земельного участка, площадью 18 соток, расположенного на берегу Ладожского озера. Удельные цены в диапазоне от 2 500 руб./кв. м до 5 000 руб./кв. м отмечены для земельных участков, расположенных во Всеволожском и Приозерском муниципальных районах.

Ценообразующие факторы вторичного рынка продажи земельных участков под объекты отдыха (рекреации)

В условиях ограниченности и неоднородности выборки сделать однозначный вывод о том, что категория земли оказывает существенное влияние на удельную стоимость не представляется возможным ввиду значительного влияния иных ценообразующих факторов.

Общий анализ рынка продажи земельных участков под объекты отдыха (рекреации) в Ленинградской области показывает, что стоимость земельного участка зависит от целого ряда факторов, основными из которых являются:

Местоположение участка;

Площадь участка;

Транспортная доступность;

Наличие или отсутствие коммуникаций;

Наличие водоема, лесного массива поблизости.

Рынок земельных участков Сегмента 6 «Производственная деятельность» под размещение объектов производственно-складского назначения

Как было отмечено выше, промышленный сектор Ленинградской области составляют более 600 крупных и средних предприятий, часть из которых входит в число ведущих организаций России. Хозяйственную деятельность в сфере промышленного производства также осуществляют свыше 2 000 малых предприятий104 http://lenoblinvest.ru/investitsii-v-promyshlennost/gid-po-promyshlennosti/promyshlennost-leningradskoj-oblasti .

Для развития промышленного комплекса и привлечения инвестиций в области активно формируются промышленные кластеры (судостроительный и лесопромышленный, кластер пищевой промышленности, кластер нефтегазохимии и строительных материалов)105 https://crplo.ru/clusters , а также создаются территории, обеспеченные соответствующей инженерной и транспортной инфраструктурой, в том числе индустриальные парки.

На сегодняшний день в Ленинградской области действует около 250 инвестиционных площадок разных уровней инженерной подготовки, 3 государственных индустриальных парка и 25 частных индустриальных парков.

Рисунок 95 Структура распределения индустриальных парков Ленинградской области в зависимости от степени готовности и формы собственности106 https://map.lenoblinvest.ru/orbismap/static/content_files/lenoblinvest/9f8932f424924ca487e5be0da020fc2d.pdf

Наибольшая часть действующих индустриальных парков расположена в Тосненском муниципальном районе (6 парков). Во Всеволожском муниципальном районе функционирует 2 индустриальных парка, по 1 индустриальному парку расположено в Ломоносовском и Киришском муниципальных районах. При этом 90% действующих индустриальных парков расположены вблизи границы Санкт-Петербурга.

Рисунок 96 Схема расположения действующих индустриальных парков Ленинградской области

География вновь создаваемых парков значительно шире и охватывает в том числе удаленные от Санкт-Петербурга Подпорожский, Бокситогорский, Кингисеппский и Сланцевский муниципальные районы. Новые индустриальные парки будут сформированы в Гатчинском и Выборгском муниципальных районах. Также наряду с действующими появится несколько индустриальных парков во Всеволожском и Тосненском муниципальных районах107 https://map.lenoblinvest.ru/gis/#30.761719,59.955010/7/49,53,55,56,59,386,33,32,31,43,44,45,29 .

Рисунок 97 Схема расположения строящихся индустриальных парков Ленинградской области

За последние годы Ленинградская область стала одним из лидеров России по числу действующих и создаваемых индустриальных парков. Темпы создания производственных площадок с готовой инфраструктурой в Ленобласти намного опережают среднероссийские, а власти региона прилагают серьезные усилия к тому, чтобы повысить его инвестиционную привлекательность. В частности, в Ленинградской области функционирует открытая интегрированная региональная информационная система, позволяющая существенно упростить выбор производственных площадей. В системе содержится информация о каждой площадке – частной или государственной – с указанием градостроительных ограничений, сетевых объектов, контактных данных собственников или управляющих компаний. Система постоянно обновляется и дополняется, в ней уже есть сведения более чем о 350 инвестиционных площадках108 https://www.kommersant.ru/amp/2872965 .

Помимо предложения на организованных промышленных и индустриальных площадках в области существует значительный объем площадей в свободной локации, выставленных на продажу в рамках отдельных лотов.

Первичный рынок участков под размещение объектов производственно-складского назначения

По данным официального сайта Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов (https://torgi.gov.ru), за период с 1 января по 31 декабря 2018 года договор купли-продажи был заключен в отношении 1 земельного участка площадью 376 кв. м, предназначенного под складскую деятельность, в г. Тихвин Тихвинского муниципального района. Итоговая цена 1 кв. м составила 708 рублей.

Вторичный рынок участков под размещение объектов производственно-складского назначения

В период с января по декабрь 2018 года в базе рыночных данных ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» было учтено 889 земельных участков под складскую и производственную деятельность, выставленных на продажу в Ленинградской области, расположенных как на территории индустриальных парков, так и находящихся в свободной локации. В итоговую выборку был включен 551 уникальный объект – участки, свободные от застройки, по которым удалось сформировать достаточный для идентификации и анализа перечень характеристик.

Рисунок 98 Структура объема предложения по продаже земельных участков под производственно-складскую деятельность по категориям земель (% от общего количества земельных участков)

Максимальная доля предложений по продаже земельных участков под производственно-складскую деятельность в Ленинградской области приходится на участки категорий «Земли промышленности» (44,5%) и «Земли населенных пунктов» (43,5%). Минимальная доля приходится на земельные участки, расположенные на землях сельскохозяйственного назначения – 12,0%.

Предложение отсутствует До 5 От 6 до 20 От 21 до 100 Более 100

Рисунок 99 Диапазоны количества предложений по продаже земельных участков под производственную и складскую деятельность по районам, шт.

В целом предложение по продаже земельных участков под производственно-складскую деятельность сосредоточено преимущественно на граничащих с Санкт-Петербургом территориях.

Рисунок 100 Структура объема предложения по продаже земельных участков под производственно-складскую деятельность по районам без учета категории земли и ВРИ (% от общего количества земельных участков)

Максимальное количество предложений по продаже земельных участков под производственную и складскую деятельность зафиксировано во Всеволожском (42,7%) и Тосненском (35,7%) муниципальных районах. Предложение в Ломоносовском и Гатчинском муниципальных районах составило 13,4% и 2,7% соответственно.

В рыночной базе данных ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» отсутствуют данные по продаже земельных участков под производственно-складскую деятельность, расположенных в Приозерском, Подпорожском муниципальных районах и Сосновоборском городском округе. В остальных районах Ленинградской области предложения по продаже земельных участков под производственную и складскую деятельность единичны.

Рисунок 101 Структура объема предложения по продаже земельных участков под производственно-складскую деятельность по районам без учета категории земли и ВРИ (% от общей площади земельных участков)

В структуре объема предложения земельных участков в зависимости от площади наибольшая доля приходится также на предложения по продаже земельных участков, расположенных во Всеволожском и Тосненском муниципальных районах, при этом доли по этим районам практически выравниваются. Минимальная доля предложений отмечена в Лужском муниципальном районе.

Рисунок 102 Частота предложений по продаже земельных участков под производственно-складскую деятельность в зависимости от площади (количество предложений)

Наибольшее количество предложений по продаже земельных участков под производственно-складскую деятельность приходится на площади от 21 сотки до 2 га включительно. При этом максимальное число предложений зафиксировано на небольшие участки от 21 до 50 соток, а также участки от 50 до 100 соток. Количество предложений по продаже крупных земельных массивов под производственно-складскую деятельность ограничено.

На диаграмме ниже представлено распределение земельных участков по группам, а также соотношение количества участков в группе и суммарной занимаемой ими площади.

Рисунок 103 Диаграмма распределения количества земельных участков под производственно-складскую деятельность и занимаемых ими площадей по диапазонам

Как видно из приведенной диаграммы, крупные земельные массивы площадью более 20 га, составляющие 2% от общего количества земельных участков под производственно-складскую деятельность, занимают 26% суммарной площади всех земельных участков, отнесенных к данному сегменту, в продаже. При этом земельные участки площадью до 2 га, составляющие 73% от всего количества предложений на рынке, занимают только 21% суммарной площади всех земельных участков в выборке.

Необходимо отметить, что в последнее время многие собственники идут на разделение своих крупных участков с целью повышения их ликвидности, значительное число предложений содержит указание на возможность деления участков и продажи их по частям с указанием минимального размера площади к реализации.

Ценовые показатели участков под размещение объектов производственно-складского назначения

Для расчета стоимости земельных участков был проведен анализ рынка свободных (незастроенных) участков, предназначенных для размещения объектов производственно-складского назначения. В качестве исходных данных использовались рыночные цены (цены предложений) 1 кв. м площади земельных участков. В рамках ценового анализа не учитывались земельные участки с указанием на договорной характер цены, а также предложения, не позволяющие однозначно определить цену.

В таблице ниже приведены средневзвешенные по площади, минимальные и максимальные значения удельных цен предложений по продаже земельных участков под производственно-складскую деятельность, сгруппированные по муниципальным районам Ленинградской области.

Таблица 98 Цены предложения по продаже земельных участков под производственно-складскую деятельность

№ п/п	Муниципальное образование	Минимальная удельная цена, руб. / кв. м	Средневзвешенная (по площади) удельная цена, руб. / кв. м	Максимальная удельная цена, руб. / кв. м	Количество объектов
1	Бокситогорский	53	58	100	4
2	Волосовский	148	160	185	3
3	Всеволожский	196	1 373	6 839	228
4	Выборгский	154	431	500	3
5	Гатчинский	209	454	2 800	15
6	Кингисеппский	241	253	774	2
7	Киришский	700	700	700	2
8	Кировский	489	825	1 646	5
9	Лодейнопольский	240	240	240	1
10	Ломоносовский	275	1 432	4 016	70
11	Лужский	120	120	120	1
12	Сланцевский	123	123	123	1
13	Тихвинский	1 268	1 268	1 268	1
14	Тосненский	252	728	1 600	189

На следующем рисунке приведено распределение средних цен по районам (без учета единичных предложений) по направлениям.

Рисунок 104 Распределение цен на земельные участки под производственно-складскую деятельность по направлениям от Санкт-Петербурга, руб. / кв. м

При анализе цен предложений выставленных на продажу в Ленинградской области земельных участков под производственно-складскую деятельность было выявлено, что наиболее дорогими, согласно графическим данным, являются западное и северное направления от границы Санкт-Петербурга.

Рисунок 105 Распределение средневзвешенных цен предложений по продаже земельных участков под производственно-складскую деятельность по муниципальным районам, руб. / кв. м

Из приведенных выше данных следует, максимальные средневзвешенные удельные цены предложений по продаже земельных участков под производственно-складскую деятельность характерны для участков, расположенных в Ломоносовском и Всеволожском районах, минимальные – для участков в Бокситогорском районе.

Таблица 99 Цены предложения по продаже земельных участков под производственно-складскую деятельность по муниципальным районам Ленинградской области с учетом типа производственной площадки

№ п/п	Наименование	Всеволожский МР	Ломоносовский МР	Тосненский МР
1	Тип площадки	Свободная локация	Развитая промзона	Свободная локация	Развитая промзона	Свободная локация	Развитая промзона
2	Минимальная удельная цена, руб. / кв. м	196	700	275	750	252	500
3	Средневзвешенная удельная цена, руб. / кв. м	1 293	1 672	824	2 763	614	912
4	Максимальная удельная цена, руб. / кв. м	6 839*	5 257	4 016	3 950	1 579	1 600

* - участок расположен в непосредственной близости от развязки КАД, рядом с продуктовым гипермаркетом «Ряды»

В ходе анализа цен предложений земельных участков под производственно-складскую деятельность было выявлено, что средневзвешенные по площади цены предложений земельных участков, расположенных в развитых промышленных зонах и действующих индустриальных парках, существенно выше цен предложений участков в свободных локациях, что согласуется с результатами факторного ценового анализа. Максимальная разница в значениях наблюдается в Ломоносовском муниципальном районе.

Ценообразующие факторы участков под размещение объектов производственно-складского назначения

Общий анализ рынка земель под производственно-складскую деятельность в Ленинградской области показывает, что стоимость земельного участка зависит от целого ряда факторов, основными из которых являются:

местоположение участка;

площадь участка;

инженерная подготовка, наличие достаточных мощностей;

транспортная доступность.

Одним из наиболее значимых факторов ценообразования для участков под производственно-складскую деятельность является инженерная подготовка участков, наличие достаточных для производственных целей мощностей и развитой инфраструктуры. В рамках исследования участки были разделены на 3 уровня инженерной подготовки:

Участки с полной инженерной подготовкой (развитые промышленные площадки, обеспеченные необходимыми коммуникациями и инфраструктурой, в том числе участки в индустриальных парках);

Участки с электричеством (с полученными техническими условиями или подключенные к сетям электроснабжения);

Участки без инженерной подготовки («полевые» участки без электричества).

Рисунок 106 Распределение удельных цен предложений на земельные участки под производственно-складскую деятельность с учетом уровня инженерной подготовки по Ленинградской области в целом, руб. / кв. м

Как следует из приведенного графика, в целом по Ленинградской области существует прямая зависимость между уровнем инженерной подготовки земельного участка и удельной ценой предложения. При этом в целом по области определяющим показателем является наличие электроснабжения земельного участка.

Рисунок 107 Распределение удельных цен предложений на земельные участки под производственно-складскую деятельность с учетом уровня инженерной подготовки по отдельным районам, руб. / кв. м

В ходе исследования влияния ценообразующего фактора «инженерная подготовка» на стоимость земельных участков под производственную и складскую деятельность по районам с достаточным для анализа объемом предложения было установлено, что влияние фактора в различных районах носит неоднородный характер.

В частности, во Всеволожском муниципальном районе, ключевым показателем является наличие электроснабжения, разница в диапазонах по участкам 1 и 2 категорий относительно невелика.

В Ломоносовском муниципальном районе удельная стоимость полностью подготовленных площадок с электроэнергий, газоснабжением, системами водоснабжения, водоотведения и развитой инфраструктурой значительно выше стоимости предложений земельных участков с ограниченным набором коммуникаций и «полевых» участков. При этом разница между участками с электричеством и участками, не обеспеченными электроэнергией, снижается.

Наиболее показательным является Тосненский муниципальный район, в котором на фоне относительно однородного (с точки зрения расположения и функциональных характеристик) предложения наличие коммуникаций, зачастую, играет определяющую роль. Диапазоны удельных цен предложения пропорционально возрастают по мере наращивания объема предлагаемой инфраструктуры.

Рынок земельных участков Сегмента 7 «Транспорт»

Рынок земельных участков под размещение объектов транспорта в Ленинградской области не развит. Самостоятельно такие участки практически не предлагаются к продаже, либо предлагаются в составе земельных участков иных видов использования.

По данным официального сайта РФ для размещения информации о проведении торгов (https://torgi.gov.ru) в 2018 году на торги по продаже не выставлялись земельные участки под размещение объектов транспорта.

На вторичном рынке предложения по продаже земельных участков под размещение объектов транспорта единичны (всего 4 предложения). В процессе верификации выяснилось, что на двух участках находятся объекты капитального строительства, один участок продается с нарушением ВРИ, в стоимость еще одного участка включена стоимость долговых обязательств.

Рынок земельных участков Сегмента 13 «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка»

В соответствии с Методическими указаниями к сегменту «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка»109 В соответствии с Методическими указаниями (в ред. от 09.08.2018 г.) были отнесены земельные участки с видами разрешенного использования (ВРИ):

Индивидуальное жилищное строительство;

Малоэтажная многоквартирная застройка;

Ведение личного подсобного хозяйства с правом застройки;

Блокированная жилая застройка;

Ведение садоводства;

Ведение дачного хозяйства;110 С 1 января 2019 года утратило силу

Ведение огородничества.

Рынок земельных участков Ленинградской области, предназначенных для садоводческого, огороднического и дачного использования, а также для размещения малоэтажной жилой застройки, достаточно разнообразен. При этом основной объем предложения приходится на земельные участки под индивидуальное жилищное строительство. К продаже предлагаются, как отдельные участки, так и целые массивы, предназначенные для реализации инвестиционных проектов.

Как уже отмечалось ранее, первичный рынок – это рынок земельных участков, находящихся в федеральной и муниципальной собственности. Такие участки, как правило, продаются (переходят в частную собственность) посредством проведения торгов и/или аукционов.

Профессиональные участники рынка загородной недвижимости к первичному рынку относят объекты (земельные участки с подрядом и без подряда, домовладения), которые выставлены на продажу в организованных коттеджных поселках непосредственно девелопером проекта и/или посредниками (агентствами недвижимости, управляющими проектом компаниями, подрядными компаниями и т.п.), по аналогии с рынком квартир (первичный рынок – квартиры от застройщика).

Далее, в ходе исследования рынка земельных участков, отнесенных к сегменту «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка», земельные участки, которые выставлены на продажу в организованных коттеджных поселках непосредственно девелопером проекта и/или посредниками (агентствами недвижимости, управляющими проектом компаниями, подрядными компаниями и т.п.) будут рассматриваться в рамках вторичного рынка с выделением их в группу «первичных продаж земельных участков, расположенных в коттеджных поселках» при анализе ценовых показателей.

Первичный рынок участков Сегмента 13 «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка»

Информация по продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (по данным официального сайта РФ для размещения информации о проведении торгов – https://torgi.gov.ru).

Предложение

В 2018 году на торги по продаже права собственности было выставлено 396 земельных участков, отнесенных к сегменту «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка», из них два земельных участка находятся на землях сельскохозяйственного назначения и предназначены для ведения садоводства, 392 участка расположены на землях населенных пунктов и имеют разные ВРИ.

На рисунке ниже представлена структура объема выставлявшихся на торги по продаже земельных участков, расположенных на землях населенных пунктов, в зависимости от вида разрешенного использования (ВРИ), без учета категории земли.

Рисунок 108 Структура объема предложения по продаже земельных участков по ВРИ, % от количества предложений

Рисунок 109 Структура объема предложения по продаже земельных участков по ВРИ, % от суммарной площади участков

Все участки, выставлявшиеся на торги под личное подсобное хозяйство (ЛПХ), расположены на землях населенных пунктов (с правом застройки).

В 2018 году на торги по продаже права собственности не выставлялись земельные участки, предназначенные для ведения огородничества, а также под малоэтажную многоквартирную и блокированную жилую застройку.

Как по количеству предложений, так и по суммарной площади, максимальная доля в общем объеме выставлявшихся на торги земельных участков приходится на участки с видом разрешенного использования «Индивидуальное жилищное строительство». Участки с ВРИ «Ведение садоводства» и «Ведение дачного хозяйства» представлены в ограниченном количестве (4 участка для ведения садоводства суммарной площадью 0,40 га и 3 участка для ведения дачного хозяйства суммарной площадью 0,62 га).

Наибольшее количество выставленных на торги земельных участков под индивидуальное жилищное строительство (всего 351 участок) приходится участки, расположенные в Кировском муниципальном районе (79 участков), минимальное количество – в Сланцевском муниципальном районе (1 участок) и в Сосновоборском городском округе (3 участка).

Рисунок 110 Стурктура объема предложения земельных участков для индивидуального жилищного строительства, % от количества предложений

В структуре объема предложения в зависимости от площади, наибольшая доля также приходится на Кировский муниципальный район (9,39 га, 18,7%), минимальная доля – на Сланцевский муниципальный район и Сосновоборский городской округ.

Рисунок 111 Структура объема предложения земельных участков для индивидуального жилищного строительства, % от суммарной площади

В 2018 году на торги по продаже земельных участков под индивидуальное жилищное строительство не выставлялись участки, расположенные в Бокситогорском, Киришском и Подпорожском муниципальных районах.

Наибольшее количество выставленных на торги земельных участков под личное подсобное хозяйство (всего 36 участков) приходится на участки, расположенные в Волосовском муниципальном районе (16 участков). На торги было выставлено по 1 участку, расположенному в Кировском и Ломоносовском муниципальных районах. На торги не выставлялись участки, расположенные в Бокситогорском, Всеволожском, Кингисеппском, Киришском, Лодейнопольском, Подпорожском, Приозерском, Тихвинском и Тосненском муниципальных районах, а также в Сосновоборском городском округе.

Рисунок 112 Структура объема предложения земельных участков для личного подсобного хозяйства, % от количества предложений

Рисунок 113 Структура объема предложения земельных участков для личного подсобного хозяйства, % от суммарной площади

Результаты торгов в сегменте «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка»

Из 394 выставленных на торги по продаже права собственности земельных участков, отнесенных к сегменту «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка», торги состоялись по 264 участкам. Из них:

2 участка для ведения дачного хозяйства;

3 участка для ведения садоводства;

30 участков для ведения личного подсобного хозяйства;

229 участков под индивидуальное жилищное строительство.

Цены сделок по продаже земельных участков под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) находятся в диапазоне от 37,00 руб. / кв. м (Сланцевский МР, Выскатское СП, дер. Пантелейково) до 3 523,44 руб. / кв. м (Всеволожский МР, Бугровское СП, дер. Порошкино, ул. Романтиков).

Сводные данные по результатам торгов по продаже земельных участков под ИЖС представлены в таблице ниже. Данные результатов состоявшихся торгов по продаже земельных участков под дачное хозяйство, садоводство и личное подсобное хозяйство приведены в приложении 6.1.7 к Отчету.

Таблица 100 Сводные данные по результатам состоявшихся торгов по продаже земельных участков под ИЖС, 2018 год

№ п/п	Муниципальное образование	Минимальная удельная цена, руб. / кв. м	Средневзвешенная удельная цена, руб. / кв. м	Максимальная удельная цена, руб. / кв. м	Количество объектов
1	Волосовский	86,63	154,81	261,21	6
2	Волховский	69,29	259,72	318,33	12
3	Всеволожский	963,08	1 662,60	3 523,44	41
4	Выборгский	285,44	523,59	1 908,08	17
5	Гатчинский	382,06	676,32	1 411,00	6
6	Кингисеппский	163,06	211,38	388,89	14
7	Кировский	275,76	706,48	1 350,08	31
8	Лодейнопольский	160,00	193,04	343,33	8
9	Ломоносовский	371,89	801,15	1 425,60	32
10	Лужский	606,00	204,81	2 500,00	7
11	Приозерский	259,70	564,09	1 855,20	31
12	Сланцевский	37,00	37,00	1
13	Тихвинский	718,20	1 103,05	1 966,19	12
14	Тосненский	412,89	639,58	1 143,54	8
15	Сосновоборский	596,00	1 521,80	2 998,00	3
По области в целом	37,00	757,70	3 523,44	229

Необходимо отметить, что участки для ведения садоводства (3 из 4-х участков) и под личное подсобное хозяйство (30 из 36 участков), по которым состоялись торги, были реализованы по начальной цене.

Два участка (расположенные в Выборгском районе) из трех для ведения дачного хозяйства, были реализованы с превышением цены в 2,3 и 2,5 раза.

Большая часть участков под ИЖС (175 из 229) также была реализована по начальной цене. По оставшимся 54 лотам превышение составило от 2,4% (Кировский район, г.п. Павлово, торги от 01.03.2018) до 3,5 раз (Ломоносовский район, дер. Большие Томики, торги от 14.11.2018).

Вторичный рынок участков Сегмента 13 «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка2

В период с января по декабрь 2018 года в базе рыночных данных ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» была собрана информация по 31 760 земельным участкам, выставленным на продажу в Ленинградской области, отнесенным к сегменту «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка». В итоговую выборку было включено 22 884 уникальных объекта, свободных от застройки, по которым удалось сформировать достаточный для идентификации и анализа перечень характеристик.

При формировании итоговой выборки были исключены объекты с иными, кроме права собственности, имущественными правами, а также предложения по продаже земельных участков с заявленным фактическим использованием, противоречащим установленным требованиям к использованию данного объекта недвижимости.

Рисунок 114 Структура предложения земельных участков под садоводство и огородничество, малоэтажную жилую застройку по категориям земель (% от общего количества земельных участков)

Максимальная доля предложений по продаже земельных участков под садоводческое, огородническое и дачное использование, малоэтажную жилую застройку в Ленинградской области приходится на участки категории «Земли сельскохозяйственного назначения» – 51,11%. Доля предложений по продаже земельных участков в категории «Земли населенных пунктов» составляет 48,65%. Минимальная доля приходится на земельные участки, расположенные на землях промышленности – 0,24%.111 В силу унаследования ЕГРН исторически сложившихся несоответствий ВРИ ЗУ категориям земель

Рисунок 115 Диапазоны количества предложений земельных участков под садоводство и огородничество, малоэтажную жилую застройку по районам (количество земельных участков в продаже), шт.

Рисунок 116 Структура объема предложения земельных участков под садоводство и огородничество, малоэтажную жилую застройку по районам без учета категории земли и ВРИ (% от общего количества земельных участков)

Максимальное число предложений земельных участков под садоводство, огородничество и малоэтажную жилую застройку зафиксировано во Всеволожском и Выборгском муниципальных районах, минимальное – в Сланцевском, Подпорожском, Бокситогорском и Тихвинском муниципальных районах.

Рисунок 117 Структура объема предложения земельных участков под садоводство и огородничество, малоэтажную жилую застройку по районам без учета категории земли и ВРИ (% от общей площади земельных участков)

В структуре объема предложения земельных участков в зависимости от площади наибольшая доля приходится на Всеволожский и Ломоносовский муниципальные районы, минимальная доля – на Бокситогорский, Тихвинский, Сланцевский, Подпорожский муниципальные районы и Сосновоборский городской округ.

Рисунок 118 Структура объема предложения земельных участков под садоводство и огородничество, малоэтажную жилую застройку по ВРИ (% от общего количества земельных участков)

В структуре рынка купли-продажи земельных участков с указанным возможным видом разрешенного использования и без учета категории земель максимальная доля приходится на предложения по продаже участков под садоводство и огородничество (12 609 участков), минимальная доля в размере 0,1% приходится на предложения по продаже участков под малоэтажную многоквартирную жилую застройку.

Поскольку предложение земельных участков на вторичном рынке Ленинградской области носит неоднородный характер и характеризуется значительной вариативностью в зависимости от вида разрешенного использования, площади, местоположения и иных влияющих факторов, итоговая выборка прошла несколько этапов последовательной кластеризации и анализа.

В частности к продаже на вторичном рынке предлагаются как отдельные участки, так и целые массивы, предназначенные для реализации инвестиционных проектов.

Кластеризация по площади Сегмента 13

На рисунках ниже представлена частота, с которой встречаются предложения на продажу земельных участков под садоводческое огородническое и дачное использование, малоэтажную жилую застройку в зависимости от площади участков.

Рисунок 119 Частота предложений по продаже земельных участков под садоводство и огородничество в зависимости от площади

Из приведенной диаграммы следует, что наибольшее количество предложений земельных участков под садоводство и огородничество приходится на площади от 6 до 15 (20) соток включительно.

Рисунок 120 Частота предложений по продаже земельных участков под ЛПХ в зависимости от площади

Наибольшее количество предложений земельных участков под личное подсобное хозяйство (ЛПХ) приходится на площади от 6 до 50 соток включительно.

Рисунок 121 Частота предложений по продаже земельных участков под ИЖС в зависимости от площади

Наибольшее количество предложений земельных участков под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) приходится на площади от 6 до 25 соток включительно.

Рисунок 122 Частота предложений по продаже земельных участков под малоэтажную многоквартирную жилую застройку в зависимости от площади

Предложение земельных участков под малоэтажную многоквартирную жилую застройку носит единичный характер, наибольшее количество предложений земельных участков приходится на диапазон от 11 до 50 соток.

С целью установления нижнего порога диапазона по площади для крупных земельных массивов под садоводство и огородничество, малоэтажную жилую застройку ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» были проанализированы данные по 3 779 коттеджным поселкам, садоводческим и дачным объединениям, расположенным в Ленинградской области.

Таблица 101 Диапазоны площадей участков в садоводческих и дачных объединениях, коттеджных поселках, га

№ п/п	Муниципальное образование	Количество объединений в выборке, шт.	Минимальная площадь, га	Максимальная площадь, га
1	Бокситогорский	9	2	120
2	Волосовский	37	2	94
3	Волховский	38	2	100
4	Всеволожский	989	1	170
5	Выборгский	585	1	146
6	Гатчинский	361	1	96
7	Кингисеппский	86	2	187
8	Киришский	146	2	80
9	Кировский	257	1	210
10	Лодейнопольский	11	3	92
11	Ломоносовский	431	1	173
12	Лужский	192	1	85
13	Подпорожский	14	2	70
14	Приозерский	284	1	114
15	Сланцевский	21	2	30
16	Тихвинский	44	1	97
17	Тосненский	208	1	133
18	Сосновоборский	66	1	76
Медианные значения: Зона 1	1	123
Медианные значения: Зона 2	2	93

Как следует из приведенной таблицы, в Ленинградской области сформировалось 2 нижних пороговых диапазона:

Зона 1: районы с активным рынком, граничащие с Санкт-Петербургом и/или имеющие хорошую транспортную доступность – от 1 га;

Зона 2: районы с неактивным (депрессивным) рынком, удаленные от Санкт-Петербурга – от 2 га.

В рамках исследования выборки Тихвинский муниципальный район в силу географического положения и динамики рынка по сегменту «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка» был отнесен к зоне 2. Нижнее пороговое значение по району было достигнуто за счет единственного садоводческого объединения площадью 1,3 га, минимальная площадь по остальным объединениям составляет 2 га.

Рисунок 123 Структура объема предложения по продаже земельных участков под садоводство и огородничество, малоэтажную жилую застройку по ВРИ с учетом площади

В структуре объема предложения по продаже земельных участков с указанным возможным видом разрешенного использования без учета категории земель с учетом площади объектов максимальная доля приходится на предложения по продаже участков под садоводческое, огородническое и дачное использование (12 397 участков), минимальная доля в размере 0,03% приходится на предложения по продаже крупных земельных массивов для ведения личного подсобного хозяйства.

Динамика ценовых показателей земельных участков Сегмента 13 «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка»

В 2018 году, по данным ГБУ ЛО «ЛенКадОценка», вторичный рынок купли-продажи земельных участков без строений в Ленинградской области был относительно стабилен.

Поквартальный анализ динамики изменения медианных значений цен предложения по местоположению (зонам, районам) и видам разрешенного использования также не выявил существенных колебаний.

Динамика ценовых показателей земельных участков под ИЖС

Рисунок 124 Поквартальная динамика изменения ценовых диапазонов в зависимости от местоположения, руб. / кв. м

Рисунок 125 Поквартальная динамика изменения ценовых диапазонов в зависимости от местоположения, руб. / кв. м

Динамика ценовых показателей земельных участков под ЛПХ

Рисунок 126 Поквартальная динамика изменения ценовых диапазонов в зависимости от местоположения, руб. / кв. м

Рисунок 127 Поквартальная динамика изменения ценовых диапазонов в зависимости от местоположения, руб. / кв. м

Динамика ценовых показателей земельных участков под садоводство и огородничество

Рисунок 128 Поквартальная динамика изменения ценовых диапазонов в зависимости от местоположения, руб. / кв. м

Рисунок 129 Поквартальная динамика изменения ценовых диапазонов в зависимости от местоположения, руб. / кв. м

В районах с активным вторичным рынком земельных участков и значительным числом предложений доверительные интервалы практически неизменны, при этом диапазон выборки между верхним и нижним квартилем относительно невелик. Медианные значения удельных цен на земельные участки не подвержены существенным колебаниям, что свидетельствует об относительной стабильности вторичного рынка земельных участков под садоводство и огородничество, малоэтажную жилую застройку в Ленинградской области.

Спрос на земельные участки Сегмента 13 «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка»

Спрос на земельные участки аккумулируется в обжитых, привычных покупателю районах, при этом на рынке формируется новый уровень требований к характеристикам объекта. Предложения в старых садоводствах и удаленных населенных пунктах потребителя устраивают все реже, а спрос постепенно смещается в сторону объектов, обеспечивающих городской уровень комфорта в отношении как инженерного обеспечения, так и наличия социальных объектов.

Покупателей вторичного рынка обычно интересуют места не далее 60 км от Санкт-Петербурга112 https://www.dp.ru/a/2019/03/26/Vodnaja_privlekatelnost?fbclid=IwAR17DbFG6hJAecwxESyt36JxSq8xxU_xMVgq_y2z0cifbFpEc-yat9itdXk . Традиционно популярными остаются северные направления, обладающие уникальными ландшафтными характеристиками и высокими показателями развитости инфраструктуры: Выборгский, Всеволожский, Приозерский муниципальные районы. Однако потенциал привлекательности объектов сильно зависит не только от расстояния, но и от транспортной доступности: реконструкции и увеличения пропускной способности загородных трасс, развития сети общественного транспорта и железнодорожного сообщения. По мере расширения зон многоквартирной жилой застройки на границе с Санкт-Петербургом и значительного увеличения дорожного трафика в северных направлениях транспортная доступность вышеупомянутых районов постепенно снижается.

Эксперты сходятся во мнении, что в ближайшее время наиболее перспективным с точки зрения динамики спроса окажется южное направление: Гатчинский, Ломоносовский и Тосненский муниципальные районы. Данные районы входят в «порог доступности» для ежедневных поездок на работу – не более 40 минут до Санкт-Петербурга, а также имеют удобные подъездные пути (Таллинское шоссе, Киевское шоссе, в ближайшее время завершится строительство Скоростной платной автомобильной дороги (СПАД)) 113 http://vprigorode.ru/magazine/04_2019/perspektivnaya_nedootsenka/ .

В более отдаленной перспективе по мере завершения реконструкции трассы «Скандинавия» и строительства Восточного скоростного диаметра возможен запуск новых интересных проектов с высокой транспортной доступностью во Всеволожском и Выборгском муниципальных районах.

Также популярными с точки зрения локации остаются объекты у воды, лесопарковых зон или вблизи развитой спортивно-развлекательной инфраструктуры114 https://asninfo.ru/analytics/692-kottedzhi-ottaivayut-zagorodnyy-rynok-do-sikh-por-ne-mozhet-opravitsya-ot-posledstviy-krizisa-2014-2 .

Эксперты отмечают утрату инвестиционной составляющей покупки земельных участков под жилую застройку. Цены на земельные участки практически не росли, начиная с 2014 года, как следствие, инвесторы, приобретавшие земельные участки с целью их дальнейшей перепродажи постепенно ушли с рынка загородной жилой недвижимости. В настоящее время земельные участки под садоводческое, огородническое и дачное использование, малоэтажную жилую застройку чаще всего покупают частные лица, зачастую госслужащие, со стабильной заработной платой и возможностью привлечения заемных средств115 https://yandex.ru/turbo?text=https%3A%2F%2Frazned.ru%2Fcountry-property%2Farticle%2Frural-market-end-of-season-2018-%2F&d=1 .

На фоне макроэкономической ситуации в Российской Федерации на рынке загородной недвижимости наблюдается уменьшение ценового «порога доступности». Если в 2013 году он колебался на уровне 1,5-2 млн. руб. за участок с коммуникациями, то в 2018 году снизился до 0,8-1 млн. руб.116 http://vprigorode.ru/magazine/04_2019/perspektivnaya_nedootsenka/ Таким образом, одним из важных факторов увеличения спроса на земельные участки на фоне стагнации роста реальных доходов граждан становится возможность привлечения ипотечного кредитования для приобретения земельного участка, а также предоставления рассрочки платежа.

На фоне снижения покупательской способности граждан и высокой ипотечной ставки постепенно снижается площадь приобретаемых земельных участков. Если в начале 2010 года для лесных участков на берегах озер были востребованы площади от 20 до 25 соток, то в 2018 году покупатели чаще всего приобретали земельные участки площадью от 12 до 15 соток117 https://zagorod.spb.ru/articles/5496-prodazhi_uchastkov_sotka_dorozhaet .

Первичные продажи в коттеджных поселках

На конец 4 квартала 2018 года в открытой продаже находилось 327 коттеджных поселков и 29 проектов с таунхаусами. По сравнению с данными на конец 2017 года количество проектов коттеджных поселков увеличилось на 3,2% (на 10 штук), проектов с таунхаусами снизилось на 17,1% (на 6 проектов). Общий объем предложения на рынке составил 38,2 тысячи объектов (лотов)118 https://www.dp.ru/a/2019/02/13/Zagorodnij_rinok_zabronzo . При этом, по оценке экспертного бюро «Сперанский», сильно выросло предложение дорогих земельных участков стоимостью от 250 тыс. руб. за сотку (рост на 58% к предыдущему году)119 https://asninfo.ru/analytics/692-kottedzhi-ottaivayut-zagorodnyy-rynok-do-sikh-por-ne-mozhet-opravitsya-ot-posledstviy-krizisa-2014-2 . Участки без подряда
по-прежнему преобладают в структуре предложения. Вместе со смешанным форматом их доля в общем объеме непроданных лотов составляет 93,1%.

Объем спроса за 2018 год на рынке первичных продаж загородной недвижимости (дома, земельные участки, таунхаусы), по данным специалистов консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», составил 5 300 объектов. Аналогичный показатель был зафиксирован и в 2017 году. Почти 83% сделок приходится на продажи участков без подряда (около 4 400 лотов)120 http://vprigorode.ru/magazine/02_2019/zagorodnye_zatishye/ .

При заметном преобладании предложения над спросом покупатели жалуются на дефицит адекватных вариантов.

По оценкам консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», доля непроданных объектов в коттеджных поселках на конец 2018 года составляет 46,7% (на 5% меньше, чем в конце 2017 года)121 http://vprigorode.ru/magazine/02_2019/zagorodnye_zatishye/ .

Как и в 2017 году превалирующий объем спроса на земельные участки без подряда формируется в более доступных ценовых группах.

Рисунок 130 Структура спроса на земельные участки без подряда в зависимости от стоимости сотки (% от общего количества земельных участков)122 https://zagorod.spb.ru/articles/5496-prodazhi_uchastkov_sotka_dorozhaet

Так, 44% сделок приходится на участки стоимостью до 100 тыс. руб. за сотку, 48% – на диапазон от 100 до 300 тыс. руб. за сотку. Дороже 300 тыс. руб. за сотку заплатили лишь 8% покупателей. У значительной части покупателей, по-прежнему, не хватает средств на то, чтобы купить участок с домом. Как правило, сначала приобретается земельный участок, а потом на нем строится дом123 https://zagorod.spb.ru/articles/5496-prodazhi_uchastkov_sotka_dorozhaet .

В то же время дешевые участки с минимумом коммуникаций становятся непопулярными. Спрос на землю «в чистом поле» упал до минимума, по мнению участников рынка124 https://zagorod.spb.ru/articles/5385-zemelnye_uchastki_komfort-klassa .

Участники рынка считают, что нужно не менее шести месяцев устойчивого роста сделок на рынке, чтобы девелоперы начали поднимать цены125 https//zagorod.spb.ru/news/3125 . В 2018 году концентрация положительной динамики пришлась на наиболее высокие ценовые сегменты загородной недвижимости. В частности, по данным экспертного бюро «Сперанский», в 2018 году доля сделок по участкам верхнего ценового диапазона выросла, в то время как спрос на остальные объекты остался без существенных изменений (квартальная прибавка цен в целом по коттеджным поселкам не превышает 0,3%)126 https://asninfo.ru/analytics/692-kottedzhi-ottaivayut-zagorodnyy-rynok-do-sikh-por-ne-mozhet-opravitsya-ot-posledstviy-krizisa-2014-2 .

По мере увеличения стоимости квадратного метра в новостройках Санкт-Петербурга и ближайших пригородов Ленинградской области, на рынке земельных участков Ленинградской области наметился растущий спрос на лоты, расположенные в локациях, подходящих для постоянного проживания127 https://yandex.ru/turbo?text=https%3A%2F%2Frazned.ru%2Fcountry-property%2Farticle%2Frural-market-end-of-season-2018-%2F&d=1 .

Девелоперы уже сейчас работают над проектами создания автономных комплексов, не зависящих от наличия необходимой инфраструктуры в конкретной локации, способных стать альтернативой городской квартире128 http://vprigorode.ru/magazine/02_2019/zagorodnye_zatishye/ .

В целом, эксперты прогнозируют дальнейший рост спроса на земельные участки под загородное строительство. Учитывая ретроспективную динамику первичного загородного рынка, можно отметить, что количество предложений, пополнивших рынок в 2018 году, обеспечит спрос в ближайшие два-три года. При этом наиболее благоприятная ситуация будет складываться для небольших по размеру и количеству лотов поселков129 https://www.kommersant.ru/doc/3894173 .

Ценовые показатели Сегмента 13

Для расчета стоимости земельных участков был проведен анализ рынка свободных (незастроенных) участков, предназначенных для садоводческого, огороднического и дачного использования, а также для размещения малоэтажной застройки. В качестве исходных данных использовались рыночные цены (цены предложений) 1 кв. м площади земельных участков. В рамках ценового анализа не учитывались земельные участки с указанием на договорной характер цены, участки, выставленные на продажу в рамках конкурсного производства, реализации залогового имущества, а также предложения, не позволяющие однозначно определить цену.

В данном разделе термином первичный рынок были обозначены показатели для группы земельных участков, выставленных на продажу в коттеджных поселках.

В таблицах и на рисунках ниже приведены средневзвешенные по площади, минимальные и максимальные значения удельных цен предложений земельных участков под садоводство и огородничество, малоэтажную жилую застройку, сгруппированные по муниципальным районам Ленинградской области. Также в графическом виде приведены средневзвешенные значения цен предложения на соответствующие участки с разбивкой по направлениям от Санкт-Петербурга с учетом расположения основных транспортных автомагистралей.

Рисунок 131 Схема условного распределения районов по сторонам света для анализа

В рамках анализа муниципальные районы Ленинградской области был разделены
на следующие направления:

северо-запад: Выборгский муниципальный район (трасса А-181);

север: Приозерский и Всеволожский муниципальные районы (трасса А-121);

северо-восток: Лодейнопольский и Подпорожский муниципальные районы (трасса Р-21);

восток: Кировский, Волховский, Тихвинский, и Киришский муниципальные районы (трассы Р-21, А-114);

юго-восток: Бокситогорский муниципальный район (трасса А-114);

юг: Гатчинский, Тосненский и Лужский муниципальные районы (трассы
Р-23, М-10);

юго-запад: Кингисеппский, Волосовский и Сланцевский муниципальные районы (А-181);

запад: Ломоносовский муниципальный район, Сосновоборский городской округ.

Таблица 102 Цены предложения по продаже земельных участков под ИЖС

№ п/п	Муниципальное образование	Минимальная удельная цена, руб. / кв. м	Средневзвешенная (по площади) удельная цена, руб. / кв. м	Максимальная удельная цена, руб. / кв. м	Количество объектов
Вторичный рынок
1	Бокситогорский	72	210	543	23
2	Волосовский	102	301	933	384
3	Волховский	118	436	1 950	443
4	Всеволожский	283	2 699	12 500*	1 395
5	Выборгский	150	1 048	7 143	1 013
6	Гатчинский	233	1 272	6 319	661
7	Кингисеппский	104	467	1 574	276
8	Киришский	46	324	800	70
9	Кировский	130	1 016	6 167	324
10	Лодейнопольский	60	377	1 786	148
11	Ломоносовский	133	1 369	10 833	875
12	Лужский	47	323	1 500	428
13	Подпорожский	67	431	1 250	54
14	Приозерский	197	967	6 667	880
15	Сланцевский	80	284	798	38
16	Тихвинский	40	651	2 857	39
17	Тосненский	115	865	3 614	315
18	Сосновоборский	523	1 409	4 364	18
Первичные продажи в коттеджных поселках (КП)
1	Волховский	450	579	900	46
2	Всеволожский	1 027	2 774	7 500	371
3	Выборгский	1 190	5 113	8 500	47
4	Гатчинский	646	833	1 100	42
5	Кировский	241	2 549	5 134	40
6	Ломоносовский	500	1 619	3 000	231
7	Приозерский	533	1 748	5 000	32
8	Тосненский	589	1 356	2 250	203

* - участок расположен на первой линии Невы

Рисунок 132 Распределение цен на земельные участки под ИЖС по направлениям, руб. / кв. м

Рисунок 133 Средневзвешенные цены предложений по продаже земельных участков под ИЖС на вторичном рынке по районам, руб. / кв. м

Рисунок 134 Средневзвешенные цены предложений по продаже земельных участков под ИЖСна рынке первичных продаж по районам, руб. / кв. м

Рисунок 135 Средневзвешенные цены предложений по продаже земельных участков под ИЖС на вторичном рынке и рынке первичных продаж по районам, руб. / кв. м

Из приведенных данных следует, что максимальная удельная средневзвешенная по площади цена предложения на земельные участки под индивидуальное жилищное строительство на вторичном рынке установлена во Всеволожском муниципальном районе, на рынке первичных продаж – в Выборгском муниципальном районе (за счет значительного предложения участков в коттеджных поселках классов «Комфорт» и «Бизнес»). Минимальная удельная средневзвешенная по площади цена предложения на вторичном рынке установлена в Бокситогорском муниципальном районе, на рынке первичных продаж – в Волховском муниципальном районе.

В ходе анализа было также выявлено, что средневзвешенные по площади цены предложения земельных участков под индивидуальное жилищное строительство на рынке первичных продаж превышают цены на вторичном рынке по всем муниципальным районам, имеющим соответствующее предложение, кроме Гатчинского. В Гатчинском муниципальном районе за счет значительного предложения земельных участков в коттеджных поселках класса «Эконом» средневзвешенная цена на рынке первичных продаж ниже цены на вторичном рынке.

Наиболее дорогими являются северное и северо-западное направления Ленинградской области.

Таблица 103 Цены предложения по продаже земельных участков под садоводство и огородничество130 В данный сегмент включены предложения по продаже земельных участков с заявленным и/или разрешенным видом использования «под дачное строительство»

№ п/п	Муниципальное образование	Минимальная удельная цена, руб. / кв. м	Средневзвешенная (по площади) удельная цена, руб. / кв. м	Максимальная удельная цена, руб. / кв. м	Количество объектов
Вторичный рынок
1	Бокситогорский	100	104	109	2
2	Волосовский	167	299	633	23
3	Волховский	33	209	1 167	292
4	Всеволожский	200	1 375	6 500	2 334
5	Выборгский	50	858	11 000	1 261
6	Гатчинский	100	606	1 983	551
7	Кингисеппский	50	288	1 500	222
8	Киришский	43	163	565	145
9	Кировский	55	490	2 958	807
10	Лодейнопольский	50	169	643	50
11	Ломоносовский	100	773	2 917	1 201
12	Лужский	51	235	837	381
13	Подпорожский	32	90	236	13
14	Приозерский	99	886	6 000	511
15	Сланцевский	50	134	333	23
16	Тихвинский	50	109	220	33
17	Тосненский	60	569	6 500	742
18	Сосновоборский ГО	217	632	1 571	184
Первичные продажи в коттеджных поселках (КП)
1	Волосовский	200	576	700	152
2	Волховский	100	288	600	28
3	Всеволожский	458	1 411	6 132	969
4	Выборгский	250	1 523	6 054	903
5	Гатчинский	393	761	1 100	23
6	Кировский	99	338	1 788	724
7	Ломоносовский	220	674	1 500	373
8	Лужский	126	444	1 002	113
9	Приозерский	220	1 589	4 100	238
10	Тосненский	542	747	1 131	18

Рисунок 136 Распределение средневзвешенных цен предложения для земельных участков под садоводство и огородничество по направлениям, руб. / кв. м

Рисунок 137 Средневзвешенные цены предложений по продаже земельных участков под садоводство и огородничество на вторичном рынке по районам, руб. / кв. м

Рисунок 138 Средневзвешенные цены предложений по продаже земельных участков под садоводство и огородничество на рынке первичных продаж по районам, руб./кв. м

Рисунок 139 Средневзвешенные цены предложений по продаже земельных участков под садоводство и огородничество на вторичном рынке и рынке первичных продаж по районам, руб. / кв. м

Из приведенных данных следует, что максимальная удельная средневзвешенная по площади цена предложения на земельные участки под садоводческое, огородническое и дачное использование на вторичном рынке установлена во Всеволожском муниципальном районе, на рынке первичных продаж – в Приозерском и Выборгском муниципальных районах. Минимальная удельная средневзвешенная по площади цена предложения на вторичном рынке установлена в Подпорожском муниципальном районе, на рынке первичных продаж – в Волховском муниципальном районе. В Бокситогорском муниципальном районе предложения по продаже участков под садоводческое, огородническое и дачное использование единичны, что не позволяет сделать выводы об общих тенденциях ценообразования по району.

В ходе анализа было также выявлено, что средневзвешенные по площади удельные цены предложения земельных участков под садоводческое, огородническое и дачное использование на рынке первичных продаж в целом превышают цены на вторичном. Исключение составляют Ломоносовский и Кировский муниципальные районы, в которых за счет значительного предложения земельных участков в коттеджных поселках класса «Эконом» средневзвешенная по площади удельная цена предложения на рынке первичных продаж ниже цены на вторичном рынке.

Наиболее дорогими также являются северное и северо-западное направления Ленинградской области.

Таблица 104 Цены предложения по продаже земельных участков под ЛПХ

№ п/п	Муниципальное образование	Минимальная удельная цена, руб. / кв. м	Средневзвешенная (по площади) удельная цена, руб. / кв. м	Максимальная удельная цена, руб. / кв. м	Количество объектов
Вторичный рынок
1	Бокситогорский	44	78	145	20
2	Волосовский	47	199	813	326
3	Волховский	42	285	1 000	109
4	Всеволожский	1 167	1 798	2 400	14
5	Выборгский	192	825	2 500	81
6	Гатчинский	94	669	2 500	229
7	Кингисеппский	98	358	1 250	95
8	Киришский	45	259	410	22
9	Кировский	200	473	2 042	114
10	Лодейнопольский	56	176	456	16
11	Ломоносовский	214	947	3 000	197
12	Лужский	60	307	1 667	193
13	Подпорожский	94	210	576	15
14	Приозерский	141	710	3 448	131
15	Сланцевский	38	103	367	7
16	Тихвинский	67	159	318	18
17	Тосненский	155	539	2 918	63
18	Сосновоборский	811	811	811	1
Первичные продажи в коттеджных поселках (КП)
1	Тосненский	1 031	1 168	1 207	28

Рисунок 140 Распределение средневзешенных ценпредложения для земельных участков под ЛПХ по направлениям, руб. / кв. м

Рисунок 141 Средневзвешенные цены предложений по продаже земельных участков под ЛПХ на вторичном рынке по районам, руб. / кв. м

Максимальная удельная средневзвешенная по площади цена предложения на земельные участки под личное подсобное хозяйство установлена во Всеволожском районе, минимальная – в Бокситогорском районе. В Сосновоборском городском округе предложения по продаже участков под личное подсобное хозяйство единичны, что не позволяет сформировать ценовые диапазоны в целом по округу.

В таблицах и на рисунках ниже приведены средневзвешенные по площади, минимальные и максимальные значения удельных цен предложений земельных массивов под индивидуальное жилищное строительство, личное подсобное хозяйство, садоводческое, огородническое и дачное использование, сгруппированные по муниципальным районам Ленинградской области.

Таблица 105 Цены предложений по продаже крупных земельных массивов

№ п/п	Муниципальное образование	Минимальная удельная цена, руб. / кв. м	Средневзвешенная (по площади) удельная цена, руб. / кв. м	Максимальная удельная цена, руб. / кв. м	Количество объектов
Индивидуальное жилищное строительство
1	Волосовский	174	174	174	1
2	Волховский	100	154	202	3
3	Всеволожский	467	1 145	4 981	34
4	Выборгский	332	663	3 649	12
5	Гатчинский	151	344	1 000	16
6	Кингисеппский	100	107	137	6
7	Ломоносовский	50	333	1 966	17
8	Лужский	36	181	280	4
9	Приозерский	250	850	2 633	21
10	Тосненский	300	426	1 000	9
Личное подсобное хозяйство
1	Гатчинский	100	357	1 350	4
2	Приозерский	857	857	857	1
Садоводческое, огородническое и дачное использование
1	Волосовский	165	165	165	1
2	Волховский	34	232	496	4
3	Всеволожский	100	437	2 999	48
4	Выборгский	39	261	1 750	38
5	Гатчинский	120	274	450	5
6	Киришский	87	87	87	1
7	Кировский	105	181	258	6
8	Лодейнопольский	65	88	100	2
9	Ломоносовский	50	383	1 500	47
10	Лужский	29	110	300	14
11	Приозерский	82	374	1 740	23
12	Тихвинский	53	63	74	2
13	Тосненский	110	258	350	4

Рисунок 142 Средневзвешенные цены предложений по продаже крупных земельных массивов под ИЖС по районам, руб. / кв. м

Рисунок 143 Средневзвешенные цен предложений по продаже крупных земельных массивов под садоводство и огородничество на вторичном рынке по районам, руб. / кв. м

Из приведенных данных следует, что максимальные удельные средневзвешенные по площади цены предложений для крупных земельных массивов под индивидуальное жилищное строительство, личное подсобное хозяйство, садоводческое, огородническое и дачное использование отмечены во Всеволожском районе. Минимальные удельные средневзвешенные по площади цены предложений на крупные земельные массивы под индивидуальное жилищное строительство зафиксированы в Кингисеппском районе, под садоводческое, огородническое и дачное использование – в Тихвинском районе. При этом необходимо отметить, что предложение крупных земельных массивов под садоводческое, огородническое и дачное использование, малоэтажную жилую застройку в Волосовском, Киришском, Лодейнопольском и Киришском районах, а также под личное подсобное хозяйство в Приозерском районе носит единичный характер и не позволяет сделать выводы об общих тенденциях ценообразования по районам.

Количество предложений по продаже земельных участков под малоэтажную многоквартирную жилую застройку ограничено. Большинство предлагаемых земельных участков расположено во Всеволожском районе. Максимальное значение удельной цены предложения выявлено в Ломоносовском районе для земельного участка площадью 45 соток под строительство малоэтажного многоквартирного жилого дома в клубном поселке «Бельведер Парк» на границе с Санкт-Петербургом. Минимальное значение удельной цены предложения отмечено во Всеволожском районе для земельного участка площадью 7,8 га, реализуемого в рамках пула участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства общей площадью 23 га. Единичный характер предложения не позволяет сделать выводы об общих тенденциях ценообразования по районам, а также определить структуру предложения по соответствующему виду разрешенного использования в целом.

Таблица 106 Цены предложений по продаже земельных участков под малоэтажную многоквартирную жилую застройку

№ п/п	Муниципальное образование	Минимальная удельная цена, руб. / кв. м	Средневзвешенная (по площади) удельная цена, руб. / кв. м	Максимальная удельная цена, руб. / кв. м	Количество объектов
1	Всеволожский	896	2 193	6 250	11
2	Выборгский	3 425	4 177	13 333	2
3	Кировский	5 224	5 902	6 658	2
4	Ломоносовский	2 167	2 348	14 444	2

Ценообразующие факторы земельных участков Сегмента 13 «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка»

Общий анализ рынка земель под садоводческое, огородническое и дачное использование, малоэтажную жилую застройку в Ленинградской области показывает, что стоимость земельного участка зависит от целого ряда факторов, основными из которых являются:

Вид разрешенного использования;

Местоположение участка;

Площадь участка;

Транспортная доступность;

Наличие или отсутствие коммуникаций;

Наличие или отсутствие объектов социальной инфраструктуры;

Наличие водоема, лесного массива поблизости.

Анализ влияния ценообразующего фактора «категория земли» на стоимость земельного участка в рамках выборки с одним видом разрешенного использования (под садоводческое и дачное использование) и разными категориями земель (земли населенных пунктов и земли сельскохозяйственного назначения) не выявил зависимости. Значимой корреляции двух факторов в рамках исследования установить не удалось.

Рисунок 144 Распределение цен на земельные участки под садоводческое и дачное использование с учетом категории земель, руб. / кв. м

Анализ влияния ценообразующего фактора «категория земли» на стоимость земельного участка по объектам под индивидуальное жилищное строительство и личное подсобное хозяйство не производился, поскольку 99,63% выборки с данными видами разрешенного использования расположены на землях населенных пунктов.

Анализ влияния ценообразующего фактора «вид разрешенного использования» на стоимость земельных участков в целом по Ленинградской области, не выявил прямой зависимости удельной цены от вышеупомянутого фактора в силу значительного влияния других ценообразующих факторов.

Удельные цены предложения земельных участков под индивидуальное жилищное строительство, личное подсобное хозяйство, садоводство, огородничество, дачное строительство и малоэтажную жилую застройку находятся в обратной зависимости от площади участка: чем больше площадь участка, тем ниже удельная цена. Для участков площадью от 10 га влияние данного фактора незначительно.

При анализе степени влияния фактора транспортной доступности было выявлено, что в районах, расположенных на границе с Санкт-Петербургом существенное влияние на стоимость земельного участка оказывает расстояние до КАД (Кольцевой Автомобильной Дороги), по мере отдаления от Санкт-Петербурга влияние данного фактора снижается.

На удельные цены предложения, помимо удаленности от КАД (особенно для участков, расположенных на значительном удалении от Санкт-Петербурга), также оказывает влияние такой фактор, как удаленность от автомобильных дорог федерального или регионального значения.

Также существенное влияние на стоимость земельных участков оказывает наличие или отсутствие коммуникаций.

По данным ГБУ ЛО «ЛенКадОценка», только 1% предложений на рынке земельных участков содержат указание на отсутствие электричества, данные предложения составляют нижний ценовой диапазон в своих локациях. Чаще всего продавцы заявляют наличие электричества, полученные ТУ либо возможность подключения электроэнергии. Около 4% предложений содержат указание на наличие оплаченного и подведенного к участку газа, 23% указывают на наличие возможности подключения к магистральному газу.

В большей части предложений (около 66% от общего количества) не указывается информация о наличии или отсутствии водоснабжения. В 3% от общего количества предложений указано, что водоснабжение отсутствует. В остальных случаях продавцы заявляют о наличии водопровода, скважины, колодца, а также возможности подключения за дополнительную плату.

В ходе исследования была выявлена прямая зависимость удельных цен предложения по продаже земельных участков под индивидуальное жилищное строительство, личное подсобное хозяйство, дачное, огородническое и садоводческое использование, а также под малоэтажную жилую застройку от уровня обеспеченности инженерными коммуникациями: чем выше обеспеченность, тем выше удельная цена предложения.

При анализе предложений по продаже земельных участков под индивидуальное жилищное строительство, личное подсобное хозяйство, дачное, огородническое и садоводческое использование, а также под малоэтажную жилую застройку было выявлено, что в большей части предложений продавцы заявляют о наличии поблизости объектов социальной инфраструктуры (магазины, объекты бытового обслуживания, объекты здравоохранения и образования и т.п.) либо информация о наличии таких объектов отсутствует. Для земельных участков, расположенных в населенных пунктах или в непосредственной близости от населенных пунктов доступность объектов социальной инфраструктуры обуславливается наличием таких объектов в этих населенных пунктах.

Анализ ценовых показателей вторичного рынка земельных участков под индивидуальное жилищное строительство, личное подсобное хозяйство, дачное, огородническое и садоводческое использование, а также под малоэтажную жилую застройку (вне организованных коттеджных поселков) показал, что на стоимость земельных участков оказывает существенное влияние наличие водных объектов и рекреационных зон. Значительная часть земельных участков высокими удельными ценами предложения расположена на первой линии крупных водных объектов (Ладожское озеро, Финский залив, река Нева и т.д.), а также лесопарковых зон и зон рекреации с уникальными видовыми характеристиками.

Для земельных участков предлагающихся на продажу в коттеджных поселках на удалении до 100 км от КАД (границ Санкт-Петербурга) влияние факторов «близость водоема» и «близость рекреационной зоны» нивелируется классом поселка. При одинаковом удалении от водного объекта удельные цены предложений по продаже земельных участков в коттеджном поселке более высокого класса будут выше, нежели в расположенном рядом поселке классом ниже.

Анализ влияния близости полигона для твердых бытовых отходов на удельную стоимость земельных участков выявил зависимость на небольших расстояниях, по мере отдаления от полигона влияние фактора нивелируется. При близости к полигону менее 2 км, существует прямая зависимость между расстоянием и удельной ценой. На расстоянии более 2 км, данная зависимость не прослеживается. Наиболее вероятно, снижение обусловлено общим удалением от города, нежели от конкретных полигонов для твердых бытовых отходов.

Для земельных участков, расположенных в коттеджных поселках, реализуемых на вторичном рынке и рынке первичных продаж, дополнительным ценообразующим фактором является класс поселка, который объединяет в себе целый ряд характеристик.

В настоящее время не существует единой общепринятой классификации коттеджных и малоэтажных поселков. Коттеджные поселки классифицируются по размеру инвестируемых средств, по районам, по удаленности, по материалам строительства, по социальной однородности проживающих (статусу), по количеству домов и др.

Большинство присутствующих на рынке коттеджного строительства компаний используют собственные классификации.

Необходимо отметить, что на рынке присутствуют предложения по продаже участков в псевдопоселках – нарезках. Такие нарезки не являются организованными коттеджными поселками. В этих случаях отсутствует утвержденный проект застройки, нет единого застройщика, управляющей компании, охраны. Нарезки в большинстве случаев располагаются на бывших сельскохозяйственных полях. Также отсутствует достоверная информация о наличии или возможности подключения к инженерным коммуникациям, а также о стоимости подключения. Такие объекты нельзя отнести к какому-либо классу даже условно.

В таблице ниже приведены основные параметры и признаки классификации, используемые при анализе.

Таблица 107 Классификация коттеджных поселков Ленинградской области131 Источники: классификация компании Knight Frank, http://www.gilproekt.ru/upload/iblock/e17/Kuznecov.pdf

№ п/п	Параметры класса	Эконом	Комфорт	Бизнес	Элита
1	Максимальная удаленность от Санкт-Петербурга и транспортная доступность	Нет требований	До 40 км, подъездные дороги с асфальтовым или качественным грунтовым покрытием	До 30 км, хорошие подъездные дороги с качественным асфальтовым покрытием	Необходима хорошая транспортная доступность на личном автотранспорте, хорошие подъездные дороги с качественным асфальтовым покрытием
2	Местоположение	Отсутствие вредных производств и источников загрязнений, наличие неподалеку водоема, близость к лесу	Отсутствие вредных производств и источников загрязнений, наличие неподалеку водоема, близость к лесу	Отсутствие вредных производств и источников загрязнений, наличие неподалеку водоема, примыкание к лесу, отсутствие заболоченных участков вокруг	Уникальное экологически чистое место, наличие водоема в зоне пешеходной доступности (береговая зона), окружение лесом
3	Архитектура поселка	Как правило, нет	Типовые проекты домов	Единый архитектурный стиль / большой выбор проектов	Единый архитектурный стиль с индивидуальным подходом к внутренним планировкам
4	Социальная инфраструктура поселка	детская и/или спортивная площадка, продовольственный магазин, администрация	Эконом + гостевая парковка, медпункт, аптека, банкомат, кафе (ресторан)	Комфорт + спорткомплекс, детский сад, салон красоты, супермаркет, медицинский центр, бытовые услуги	Бизнес + поля для гольфа, вертолетная площадка, причал для яхт, возможно: банк, частная школа и т.п.
5	Количество участков/домовладений в поселке	Нет требований	До 300	До 200	До 60
6	Формат предложения	Участки без подряда, различные варианты домовладений	Участки с подрядом и без, различные варианты домовладений	Участки с подрядом, коттеджи, таунхаусы	Участки с подрядом, коттеджи
7	Площадь участка	4-12 соток	6-20 соток	От 15 соток	От 25 соток
8	Площадь дома	До 150 кв. м	До 180 кв. м	От 200 кв. м	От 500 кв. м
9	Коммуникации	Кроме электричества преимущественно индивидуальные	Электричество, индивидуальное или центральное водоснабжение, возможно газоснабжение	Все коммуникации центральные	Все коммуникации центральные в сочетании с автономными (резервные источники)
10	Управление и сервис	Управляющая компания или администрация	Управляющая компания с полным штатом сервисных работников	Управляющая компания с полным штатом сервисных работников	Управляющая компания с закрепленным личным менеджером
11	Охрана	Круглосуточная охрана на КПП (въезде-выезде), ограждение по периметру	Видеонаблюдение и охрана периметра, контроль доступа, ограждение по периметру	Охранное предприятие в сочетании с техническими средствами ограничения и контроля доступа, видеонаблюдение и охрана периметра, контроль доступа, ограждение по периметру	Охранное предприятие высокого уровня в сочетании с современными техническими средствами ограничения и контроля доступа, видеонаблюдение и охрана периметра, контроль доступа, ограждение по периметру
12	Стоимость	от 0,3 до 1,5 млн. руб. за участок	от 1 млн. руб. за участок	от 10 млн. руб. за дом с участком	от 25 млн. руб. за дом с участком

Определение величины скидки на уторгование

Величины скидок на предложение за 2018 год были получены на основании обработки результатов опросов и расчетов, полученных из открытых источников (опросов, проводимых Ассоциацией Банков Северо-Запада (АБСЗ), данных сборников рыночных корректировок и иных справочников). Также в качестве справочной информации использовались данные СПб ГБУ «Кадастровая оценка», поскольку рынок недвижимости Ленинградской области тесно связан с рынком недвижимости СПб.

Таблица 108 Изменение величины скидки на торг по данным различных источников

№ п/п	Функциональное использование земельного участка	АБСЗ 2017132 https://www.nwab.ru/content/data/store/images/f_3706_65814_1.pdf	АБСЗ 2018133 https://www.nwab.ru/content/data/store/images/f_3706_68486_1.pdf	Лейфер Банки 2017134 Справочник оценщика недвижимости 2017 под редакцией Л.А. Лейфера, значение скидок на торг на неактивном рынке (коллективное мнение сотрудников банков)	Лейфер Банки 2018135 Справочник оценщика недвижимости 2018 под редакцией Л.А. Лейфера, значение скидок на торг на неактивном рынке (коллективное мнение сотрудников банков)	Лейфер Оценка 2017136 Справочник оценщика недвижимости 2017 под редакцией Л.А. Лейфера, значение скидок на торг на неактивном рынке (коллективное мнение оценщиков)	Лейфер Оценка 2018137 Справочник оценщика недвижимости 2018 под редакцией Л.А. Лейфера, значение скидок на торг на неактивном рынке (коллективное мнение оценщиков)	СРК 2017138 Сборник рыночных корректировок СРК-2017, под редакцией Е.Е. Яскевича, 2017 год	СРК 2018139 Сборник рыночных корректировок СРК-2018, под редакцией Е.Е. Яскевича, 2018 год	СтатРиелт 2017140 https://statrielt.ru/ Скидка на торг, уторгование при продаже земельных участков на 01.01.2018	СтатРиелт 2018141 https://statrielt.ru/ Скидка на торг, уторгование при продаже земельных участков на 01.01.2019	ГБУ "Кадастровая оценка" 2017142 http://www.ko.spb.ru/interim-reports/ Отчёт об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Санкт-Петербурга на 01.01.2018 (Источник данных: экспертные опросы АБСЗ, ГУП «ГУИОН», ГБУ «Кадастровая оценка», данные обзоров «АйБиГрупп») Справочник оценщика недвижимости 2018 под редакцией Л.А. Лейфера, значение скидок на торг на неактивном рынке (коллективное мнение сотрудников банков)
1	Садоводство, малоэтажная жилая застройка, иные объекты частного сектора	10	13	17	15	14	14	11	11	9	7	13
2	Многоэтажная жилая застройка	13	13	17	16	16	16

8	6	13
3	Коммерческое использование	13	18	19	18	16	16

8	6	19
4	Промышленное использование	15	20	20	20	17	18

13	11	21
5	С/х назначение	20	25	25	24	21	22

14	14	23

Как видно из приведенной таблицы, в целом по России за редким исключением наблюдалось незначительное снижение по видам функционального использования средней скидки на торг за период с 2017 по 2018 год.

В Северо-Западном регионе России, к которому относится Ленинградская область, напротив, величина скидки на торг в анализируемый период выросла.

В рамках настоящей ГКО итоговые значения скидок на уторгование были приняты на среднем уровне по данным 2018 года (информация, максимально приближенная к дате оценки).

Данные СРК 2018 не использовались, так как они отражают информацию по земельным участкам СПб в целом без учета функционального использования земельных участков.

Таблица 109 Размер скидки на торг, 2018 год, %

№ п/п	Функциональное использование земельного участка	АБСЗ 2018143 https://www.nwab.ru/content/data/store/images/f_3706_68486_1.pdf	Лейфер Банки 2018144 Справочник оценщика недвижимости 2018 под редакцией Л.А. Лейфера, значение скидок на торг на неактивном рынке (коллективное мнение сотрудников банков)	Лейфер Оценщики 2018145 Справочник оценщика недвижимости 2018 под редакцией Л.А. Лейфера, значение скидок на торг на неактивном рынке (коллективное мнение оценщиков)	Среднее значение
1	Садоводство, малоэтажная жилая застройка, иные объекты частного сектора	13	15	14	14
2	Многоэтажная жилая застройка	13	16	16	15
3	Коммерческое использование	18	18	16	17
4	Промышленное использование	20	20	18	19
5	С/х назначение	25	24	22	24

Стоимостные показатели рыночных данных (цены предложений продажи земельных участков) были скорректированы на определенную в результате опросов скидку на уторгование и приведены к ценам сделок в зависимости от сегмента рынка.

Учет информации об объектах недвижимости, кадастровая стоимость которых была оспорена в установленном порядке

На основании ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии, при этом для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В Ленинградской области еще не утверждены результаты ГКО, выполненной на основании требований Федерального закона № 237-ФЗ. Таким образом в рамках настоящего подраздела Отчета рассмотрены только результаты оспаривания действующей кадастровой стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ и ранее.

Учитывая тот факт, что кадастровая оценка земель населенных пунктов и земель сельскохозяйственного назначения проводилась в 2007 и 2008 годах, соответственно, комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, учитывая истечение срока применения кадастровой стоимости (5 лет), отказывала в рассмотрении заявлений об оспаривании. Все оспаривания результатов определения кадастровой стоимости за последние 5 лет в отношении категорий ЗНП и ЗСХ происходили исключительно в суде. Кадастровая стоимость участков категории ЗВФ не оспаривалась. Таким образом в рамках настоящей оценки рассматривались результаты судебного оспаривания кадастровой стоимости участков.

По информации, полученной в ответах на запрос ГБУ от Комитет правового обеспечения Ленинградской области, с октября 2014 года по декабрь 2018 года включительно было рассмотрено:

Таблица 110 Количество поданных в суд заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости

№ п/п	Категория земель	Количество поданных заявлений
1	ЗВФ	1
2	ЗНП	203
3	ЗСХН	526
Общий итог	730

Несмотря на действие результатов ГКО с 2007, 2008 года, как видно на гистограмме ниже, большинство заявлений об оспаривании кадастровой стоимости было подано в период с июля 2016 по май 2017 года. Максимальное количество заявлений – почти четвертая часть от общего количества поданных исков (233 из 730) было подано в июле 2016 года. Возможно это связано с утверждением Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ.

Рисунок 145 Активность подачи исковых заявлений, связанных с оспариванием кадастровой стоимости земель СХН, НП и ВФ

В разрезе МР статистика судебных оспариваний выглядит следующим образом:

Таблица 111 Сводная статистика по результатам судебных оспариваний в разрезе МР

№ п/п	Муниципальное образование	Количество исковых заявлений	Среднее значение площади ЗУ, м2	Среднее значение УПКС (оспариваемый), руб. за кв.м	Среднее значение УПРС (результат оспаривания), руб. за кв.м
1	Бокситогорский	1,00	1 424 167,00	-	172,03
2	Волосовский	3,00	4 580,00	-	160,27
3	Волховский	2,00	19 342,40	-	1 137,24
4	Всеволожский	101,00	110 088,78	2 766,17	1 320,78
5	Выборгский	24,00	65 620,17	895,92	350,34
6	Гатчинский	58,00	77 063,88	2 270,71	827,85
7	Кингисеппский	6,00	37 733,33	703,96	338,50
8	Киришский	12,00	16 295,92	1 078,13	395,45
9	Кировский	282,00	4 239,44	692,80	313,51
10	Ломоносовский	123,00	55 567,54	902,66	427,62
11	Лужский	10,00	184 249,40	981,11	296,89
12	Приозерский	2,00	4 904,50	1 352,33	747,99
13	Сланцевский	11,00	69 127,45	664,75	348,41
14	Сосновый Бор	14,00	87 934,29	2 083,71	994,12
15	Тихвинский	3,00	64 008,33	896,27	407,88
16	Тосненский	78,00	39 363,86	769,65	367,06
Общий итог	730,00	46 847,43	1 143,60	532,06

Таблица 112 Результаты судебных решений по оспариванию КС ЗНП, ЗСХ, ЗВФ в ЛО

№ п/п	Результаты судебных решений	Количество Решений суда

Ед.	% от общего
1	Оставлено без рассмотрения	2,00	0,27%
2	Отказ от искового заявления	1,00	0,14%
3	Требования не удовлетворены	21,00	2,88%
4	Требования удовлетворены в полном объеме	358,00	49,04%
5	Требования удовлетворены частично	313,00	42,88%
6	Удовлетворить иск полностью или частично	35,00	4,79%
Общий итог	730,00	100,00%

Как видно из таблицы выше, подавляющее большинство 96,71% решений полностью или частично удовлетворяются судом. При этом в части оспаривания результатов из-за недостоверности сведений, использованных при определении кадастровой стоимости, оспаривалось только шесть только объектов, из которых в отношении трех было вынесено положительное решение, в отношении вторых трех – требования истца не были удовлетворены.

Рисунок 146 Соотношение суммарной стоимости 730 земельных участков до и по итогам судебных разбирательств за 2014-2018 годы

По итогам оспаривания 730 участков их суммарная стоимость земельных участков была снижена в 2,66 раза. Максимально стоимость была снижена в Ломоносовском (в 14,5 раз), Лужском, Сланцевском и Тосненском МР (4,5-5 раз). В Кингисеппском районе сложилась обратная ситуация – по результатам оспаривания стоимость участка была увеличена с 3,5 до 63 млн рублей (в 16,9 раз)

В разрезе категорий земель существеннее кадастровая стоимость была снижена для ЗСХН, по отношению к ЗНП:

Таблица 113 Сравнение изменения кадастровой стоимости по результатам судебных оспариваний в разрезе категорий земель

№ п/п	Названия строк	Суммарное значение КС до оспаривания результатов, руб.	Суммарное значение КС по результатам оспаривания, руб.	% изменения
1	ЗНП	30 855 248 486,77	17 943 159 218,21	-41,8%
2	ЗСХН	7 186 704 549,77	2 712 648 146,47	-62,3%
Общий итог	38 041 953 036,54	20 655 807 364,68	-45,7%

Особое внимание необходимо обратить и на дату, по состоянию на которую проводится оспаривание. Как видно из представленного ниже рисунка, на дату определения кадастровой стоимости в рамках проведения процедуры ГКО, оспорено 49 кадастровых стоимостей земельных участков (6,7%) на 01.01 2006 (оценка ЗВФ), 01.01.2007(оценка ЗНП) и 01.01.2008 (оценка ЗСХН), а также 218 результатов ГКО (23,2%) по состоянию на 02.02.2012 (оценка СОД). Остальные 70,1% оспариваний приходятся на иные даты. Кадастровая стоимость может быть определена только в рамках проведения ГКО, либо ФКП, в случае возникновения, разделения или изменения иных характеристик объекта. Учитывая, что оспаривание проводилось на разные даты, следует вывод, что оспаривались результаты установления кадастровой стоимости ФКП по УПКС в соответствии с Приказами Минэкономразвития России.

Рисунок 147 Количество оспариваний кадастровой стоимости по датам, на которые определялась рыночная стоимость для целей установления кадастровой стоимости участков в размере их рыночной стоимости

Обоснование моделей оценки кадастровой стоимости, применяемые подходы к оценке земельных участков

В соответствии с п. 1.3 Методических указаний, при определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости. При невозможности применения методов массовой оценки определение кадастровой стоимости осуществляется индивидуально.

Под индивидуальной оценкой для целей Указаний понимается процесс определения кадастровой стоимости индивидуально в отношении объекта недвижимости на основе подходов к оценке (сравнительный, и (или) затратный, и (или) доходный подходы к оценке).

Для моделирования стоимости может быть использована методология любого из подходов к оценке (совокупность методов (последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта недвижимости в рамках одного из подходов к оценке), объединенных общей методологией): затратного, сравнительного или доходного. Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется исходя из особенностей вида разрешенного использования, назначения объектов недвижимости, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации, которые определяются по итогам анализа рынка недвижимости. Выбор подходов и методов, используемых для определения кадастровой стоимости, моделей массовой оценки должен быть обоснован.

Применение методов массовой оценки для целей Указаний предполагает определение кадастровой стоимости путем группирования объектов недвижимости. При проведении массовой оценки используются сравнительный, и (или) затратный, и (или) доходный подходы к оценке.

Подходы к оценке могут быть использованы не только для определения стоимости объекта, но и для проверки результатов, полученных с применением иных подходов.

В отношении земельных участков в Приложении № 6 Методических указаний дана рекомендация по применимости подходов:

Таблица 114 Рекомендации по применимости подходов

№ п/п	Группа	Затратный подход	Сравнительный подход	Доходный подход
1	1. Сельскохозяйственное использование	-	2	1
2	2. Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)	-	1	2
3	3. Общественное использование	-	1	2
4	4. Предпринимательство (коммерческое использование)	-	2	1
5	5. Отдых (рекреация, спорт)	-	1,2	1,2
6	6. Производственная деятельность	-	1,2	1,2
7	7. Транспорт	-	1	2
8	8. Обеспечение обороны и безопасности	1	-	2
9	9. Особая охрана и изучение природы	-	1	2
10	10. Леса и лесная промышленность	-	1,2	1,2
11	11. Водные объекты	-	2	1
12	12. Общее и специальное пользование	-	2	1
13	13. Садоводческое, огородническое и дачное пользование, малоэтажная жилая застройка	-	2	1

Государственная кадастровая оценка ранее проводилась в рамках Федерального закона № 135-ФЗ и федеральными стандартами оценки, действующая – в соответствии с Федеральным законом № 237-ФЗ и Методическими указаниями. В действующем законодательстве не приведены термины и определения, в том числе в части оценочной терминологии. Вместе с тем эта терминология используется, включая использование терминов в рамках настоящего отчета. Во избежание возможности некорректного толкования, далее приводятся определения подходов к оценке, в соответствии с п.п. 13-15 Раздела III Приказа Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 256:

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Доходный подход

Доходный подход основан на определении ожидаемых доходов от использования объектов недвижимости. Доходный подход, в соответствии с рекомендациями Методических указаний, применяется при наличии надежных данных о доходах и расходах по объектам недвижимости, об общей ставке капитализации и (или) ставке дисконтирования.

Использование доходного подхода возможно как для определения стоимости типовых (эталонных) объектов недвижимости с последующим моделированием результатов расчета по однотипным объектам недвижимости, отличающимся единым набором основных ценообразующих факторов, так и для моделирования стоимости отдельных групп (подгрупп) объектов недвижимости. В зависимости от выбранного способа использования применяется та или иная группировка объектов недвижимости. При этом не исключается, что для объектов одного вида использования будет выбран один принцип расчета и, соответственно, группировки, а для другого - второй.

7.4.1. В рамках доходного подхода кадастровая стоимость объекта недвижимости может определяться:

методом прямой капитализации;

методом дисконтирования денежных потоков.

Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости методом прямой капитализации выполняется путем деления типичного чистого операционного дохода в год на общую ставку капитализации по объектам недвижимости. Общая ставка капитализации рассчитывается в соответствии с условиями рынка соотношением годового чистого операционного дохода от сдачи аналогичных объектов недвижимости в аренду и цен сопоставимых сделок (предложений) за аналогичные объекты недвижимости.

Для объектов недвижимости с ярко выраженными колебаниями доходов рекомендуется использовать расчет дисконтированием денежных потоков. При расчете дисконтированием денежных потоков рекомендуется использовать номинальную ставку дисконтирования, а в модель определения кадастровой стоимости закладывать прогнозную инфляцию в рассматриваемом сегменте рынка недвижимости. Метод дисконтирования денежных потоков применяется к будущим денежным потокам с любым прогнозом изменения во времени и определяет их текущую стоимость путем дисконтирования по ставке, соответствующей доходности инвестиций. Ставка дисконтирования характеризует приведение (дисконтирование) относящихся к разным периодам времени всех обычных на данном сегменте рынка денежных потоков (доходов), в том числе от возможной их продажи в будущем. В случае невозможности определения ставок дисконтирования на основе достоверной информации об условиях продажи объектов недвижимости с действующими договорами аренды в качестве ставки дисконтирования возможно использование обычных для данного сегмента рынка ставок кредитования сделок.

В Ленинградской области рынок аренды вакантных земельных участков практически отсутствует. Часть участков предоставляются в аренду в соответствии с Постановлением Правительства Ленинградской области от 28.12.2015 № 520 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ленинградской области, предоставленных без проведения торгов, и признании утратившими силу отдельных постановлений Правительства Ленинградской области».. В то же время, в соответствии с Методическими указаниями кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект. Использование нормативной величины арендной платы, а не рыночной информации ограничивает применение доходного подхода.

В рамках настоящей оценки доходный подход не применялся.

Затратный подход

Моделирование в рамках затратного подхода основано на определении зависимости затрат от удельных показателей затрат на создание (замещение, воспроизводство) аналогичных объектов.

Как указано выше (Таблица 114), затратный подход рекомендуется применять при определении кадастровой стоимости земельных участков группы (сегмента) №8, предназначенных для обеспечения обороны и безопасности. Вместе с тем п. 1.16. Методических указаний говорит о минимально возможном уровне кадастровой стоимости земельного участка вне зависимости от вида разрешенного использования и иных характеристик не меньше, чем затраты на межевание и оформление прав на земельный участок. Другими словами, п. 1.16 требует определение минимально возможного уровня кадастровой стоимости для всех объектов техниками затратного подхода.

В настоящей ГКО этот подход был реализован для всех Объектов, подлежащих ГКО. Описание алгоритма расчета приведено в разделе 4.9.6 «Метод определения кадастровой стоимости исходя из затрат на межевание и оформление прав на них».

Сравнительный подход

Определение кадастровой стоимости в рамках сравнительного подхода, на основании рекомендаций п. 7.2 Методических указаний, осуществляется одним из следующих способов (методов):

метод статистического (регрессионного) моделирования;

метод типового (эталонного) объекта недвижимости;

метод моделирования на основе УПКС;

метод индексации прошлых результатов.

Метод статистического (регрессионного) моделирования основан на построении статистической модели оценки, под которой понимается математическая формула, отображающая связь между зависимой переменной (кадастровая стоимость) и значениями независимых переменных (ценообразующие факторы объектов недвижимости).

Порядок подготовки и построения модели оценки кадастровой стоимости включает:

определение перечня ценообразующих факторов, описывающих влияние местоположения объектов недвижимости как составного фактора;

определение состава ценообразующих факторов, включаемых в статистическую модель, с учетом местоположения объектов недвижимости;

определение общего вида функций, связывающих зависимую переменную с каждым из ценообразующих факторов;

определение конкретного вида зависимостей переменной (линейная, мультипликативная, экспоненциальная и др.) от ценообразующих факторов (с построением графиков) и расчет коэффициентов статистической модели;

анализ показателей качества статистической модели.

Выбранная для определения кадастровой стоимости статистическая модель должна быть объяснимой с точки зрения рыночных данных и закономерностей ценообразования, а также обладать свойством статистической устойчивости (сбалансированности), то есть не изменять существенно своих результатов при удалении из обрабатываемой выборки отдельных объектов недвижимости.

Метод типового (эталонного) объекта недвижимости заключается в следующем:

определяется группа (подгруппа) объектов недвижимости, в которой возможно (целесообразно) типологизировать объекты недвижимости;

определяется основание типологизации - характеристика или группа характеристик объектов недвижимости, на основании которых можно их сгруппировать;

проводится типологизация объектов недвижимости;

формируется типовой (эталонный) объект недвижимости;

определяется стоимость типового (эталонного) объекта недвижимости;

корректируются стоимости объектов недвижимости при распространении на них стоимости типового (эталонного) объекта недвижимости.

Метод моделирования на основе УПКС заключается в следующем:

определяется уровень детализации расположения объекта недвижимости (кадастровый квартал, населенный пункт, муниципальное образование, субъект Российской Федерации);

определяется среднее значение УПКС объектов недвижимости, имеющих сходство по виду использования групп (подгрупп) объектов недвижимости, существующих в пределах территориальной единицы (кадастровый квартал, населенный пункт, муниципальное образование, субъект Российской Федерации), в которой расположен объект недвижимости;

кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется путем умножения среднего значения УПКС объектов недвижимости, схожих по виду использования групп (подгрупп) объектов недвижимости по кадастровому кварталу (в случае отсутствия в кадастровом квартале - в населенном пункте, муниципальном образовании, субъекте Российской Федерации), в котором расположен объект недвижимости, на его площадь, объем, иные характеристики.

Метод индексации прошлых результатов заключается в индексировании значений кадастровой стоимости ОКС, установленных в результате предыдущей государственной кадастровой оценки. При этом индексы пересчета стоимости рассчитываются на основании соотношения кадастровых стоимостей, полученных по итогам государственных кадастровых оценок, в порядке приоритета: по подгруппе, группе, в целом по виду объектов недвижимости, а также на основании данных рынка недвижимости.

Описание и обоснование подходов к выбору типового объекта недвижимости в целях проведения оценочного зонирования

Оценочное (ценовое) зонирование

В соответствии с требованиями раздела VI Методических указаний, бюджетным учреждением проводится оценочное зонирование, предусматривающее разделение территории, на которой проводится государственная кадастровая оценка, на ценовые зоны. Оценочное зонирование проводится только в отношении тех сегментов рынка недвижимости, по которым существует достаточная рыночная информация. Целью оценочного зонирования является представление в графическом и семантическом виде информации о сложившейся на дату определения кадастровой стоимости ситуации в различных сегментах рынка недвижимости, представленных в конкретных ценовых зонах. Оценочное зонирование заключается в систематизации на дату определения кадастровой стоимости рыночной информации о сделках (предложениях) с типовыми объектами недвижимости исходя из их местоположения и вида использования с учетом существующего и перспективного развития, а также затрат на создание указанных объектов недвижимости.

В рамках настоящей работы были проанализированы цены сделок и предложений по объектам недвижимости с учетом сегментации рынка, верификации собранных сведений. В результате обработки информации в отношении объектов-аналогов были сформированы группы объектов, обладающие набором типичных для рынка характеристик в рамках каждой группы объектов. Учитывая, что использовались цены сделок и предложений, на взгляд Исполнителя данную работу корректнее отнести к ценовому, а не оценочному зонированию146 Исполнитель считает целесообразным разделить зонирование на оценочное – выполненное по результатам расчетов (оценок) и ценовое – на основании цен сделок и предложений. Тем не менее, использование термина «оценочное зонирование» в отношении результатов как анализа цен сделок (предложений), так и результатов оценки не является ошибкой и не может трактоваться в качестве таковой. . Отдельно проведена работа по анализу результатов определения кадастровой стоимости в разрезе групп (подгрупп) Объектов, подлежащих ГКО. Результаты работ – определенная Исполнителем кадастровая стоимость – также после исключения объектов с нетипичными для каждой группы (подгруппы) характеристиками, были привязаны к картографическому материалу. Визуализация результатов проведенной оценки – оценочное зонирование, также приведено в рамках настоящего Отчета.

Описание процедуры оценочного зонирования

Для визуализации результатов оценочного зонирования Исполнителем были созданы регулярные тематические слои, для чего в программном обеспечении MapInfo Professional использовался интерполяционный метод взвешенных обратных расстояний (Inverse Distance Weighting - IDW)

Метод интерполяции взвешенных обратных расстояний заключается в том, что происходит взвешивание точек таким образом, что влияние известного значения точки затухает с увеличением расстояния до неизвестной точки, значение которой надо определить. Наглядно принцип метода интерполяции взвешенных обратных расстояний представлена на рисунке (Рисунок 148).

Рисунок 148 Визуализация метода взвешенных обратных расстояний и результата 3D-модели

Взвешивание присваивается точкам сбора данных на основе коэффициента взвешивания, который контролирует, как воздействие точки будет уменьшаться с увеличением расстояния до этой точки. Чем больше расстояние от неизвестной точки, значение которой определяется в ходе интерполяции, тем меньше будет эффект, оказываемый этой точкой. По мере возрастания коэффициента значение неизвестной точки будет приближаться к значению ближайшей точки сбора данных.

Важно отметить, что метод интерполяции взвешенных обратных расстояний также имеет некоторые недостатки. Качество результата может снизиться, если распределение точек сбора данных носит неравномерный характер. Кроме этого, максимальные и минимальные значения интерполированной поверхности могут быть зафиксированы только в точках сбора данных. Это часто приводит к небольшим пикам и углублениям вокруг этих точек, как можно видеть на рисунке (Рисунок 148).

Метод взвешенных (обратных) расстояний

Интерполяция по методу взвешенных расстояний (Inverse Distance Weighting (IDW)) использует предположение, что объекты, расположенные ближе к другу в большей степени похожи, чем удаленные друг от друга. Чтобы найти значение в какой-либо точке, метод IDW использует опорные точки, находящиеся в окрестностях искомой. Таким образом, метод IDW предполагает, что каждая опорная точка оказывает локальное влияние, которое уменьшается с расстоянием.

Если выборки с известными значениями относительно равномерно распределены, и характеристики поверхности не меняются в различных частях рассматриваемой территории, возможно с достаточной точностью интерполировать значения на основе значений в близлежащих точках. Чтобы учесть различную удаленность точек от искомой точки, значениям опорных точек, расположенных ближе к ней, присваивается больший вес. Уравнение зависимости величины искомого значения от можно представить в следующем виде:

,

где:

λi - веса, присвоенные каждой опорной точке, из числа тех, которые будут использованы в вычислениях. Эти веса уменьшаются с расстоянием;

Z(si) - измеренное значение в точке si ;

N - число опорных точек, находящихся в окрестности искомой точки и используемых в вычислениях.

Веса определяются по следующей формуле:

где:

dio - это расстояние между искомой точкой so, и i-той опорной точкой, si.

С увеличением расстояния вес уменьшается за счет коэффициента р.

Параметр степени р влияет на присвоение весов опорным точкам; это означает, что по мере того, как увеличивается расстояние между опорными точками и искомой точкой, влияние (или вес), которое опорная точка будет оказывать на искомую точку, уменьшается по экспоненте. Сумма весов опорных точек, которые использованы при выполнении интерполяции, равна 1. Оптимальное значение р определяется путем минимизации среднеквадратичной ошибки вычислений (RMSPE) - суммарной статистической величины, количественно определяющая ошибку интерполируемой поверхности. Значение среднеквадратичной ошибки является статистической величиной и рассчитывается при перекрестной проверке, при которой каждая опорная точка исключается из вычислений и сравнивается с проинтерполированным значением для этого местоположения.

Модуль Geostatistical Analyst позволяет оптимизировать выбор значения степени р в формуле метода взвешенных расстояний (IDW), чтобы определить, при каком значении степени среднеквадратичная ошибка минимальна. На графике (Рисунок 149) показано, как модуль Geostatistical Analyst вычисляет оптимальную степень. Значение RMSPE наносится на график относительно различных степеней, использованных для одного и того же набора данных. Через точки проводится кривая (описываемая локальным полиномом второй степени), и по этой кривой определяется оптимальное значение степени, при котором сред­неквадратичная ошибка минимальна.

Рисунок 149 Вычисление оптимальной степени

Веса обратно пропорциональны расстоянию, возведенному в степень р. В результате, по мере увеличения расстояния, веса быстро уменьшаются. Насколько быстро это происходит, зависит от значения р. Если р=0, с увеличением расстояния веса не уменьшаются, и поскольку каждый вес λi будет иметь одно и то же значение 1, искомый результат будет представлять собой среднее из всех значений опорных точек. Если значение р очень велико, то только точки, находящиеся в непосредственной близости от искомой, будут влиять на полученное значение.

В модуле Geostatistical Analyst используются функции со степенью выше 1. При значении р = 2 метод носит название интерполяции по методу квадратичных взвешенных расстояний (inverse distance squared weighted).

Поскольку объекты, расположенные ближе друг к другу более похожи, чем удаленные друг от друга, при удалении точек значения опорных точек будут иметь все меньшую взаимосвязь со значением искомой точки. Чтобы ускорить процесс вычисления, допустимо принять вес значительно удаленных точек, с небольшим влиянием на искомую точку, за ноль. Вторым вариантом является ограничение количества опорных точек, которые будут использованы при расчете искомого значения, путем определения области поиска соседства. На рисунке (Рисунок 150) показан пример выбора опорных точек (соседей), которые будут участвовать при вычислении значения искомой точки, обозначенной желтым цветом.

Рисунок 150 Выбор точек, для участия в вычислениях

Форма области соседства зависит от исходных данных и поверхности, которую необходимо построить. Если определение весов не зависит от влияния по направлениям, то область соседства имеет форму круга. Однако, если для данных характерно влияние по направлениям, такое, как, например, удорожание стоимости участков вдоль транспортных магистралей, возможно использовать для определения области соседства эллипс, большая ось которого направлена параллельно вдоль магистрали. Регулирование области поиска соседей для такого направленного влияния обоснованно, поскольку известно, что точки, расположенные в радиусе влияния магистрали, даже удаленные друг от друга, будут больше похожи, чем точки, расположенные на оси перпендикулярной к магистрали.

Метод взвешенных расстояний - это жесткий интерполятор, при котором максимальные и минимальные значения на проинтерполированной поверхности (Рисунок 151) могут иметь только опорные точки. Результирующая поверхность чувствительна к кластеризации и присутствию в данных экстремальных значений. Метод взвешенных расстояний предполагает, что поверхность была получена с использованием локальной вариации, которая может быть учтена с помощью определения области поиска соседей.

Рисунок 151 Поверхность, полученная по методу взвешенных расстояний

Учитывая тот факт, что все Объекты, подлежащие ГКО, были сгруппированы по ВРИ, в отдельных случаях, площадным характеристикам (отдельно выделялись массивы участков или участки, использование которых в рамках фактического разрешенного ВРИ, без размежевания затруднительно), а также привязку всех объектов-аналогов к картографическому материалу (создание опорных точек), указанным методом взвешенных (обратных) расстояний было проведено оценочное (ценовое) зонирование.

Результаты оценочного зонирования

В настоящем разделе приводятся результаты ценового зонирования для различных ВРИ. Подробнее с результатами ценового зонирования можно ознакомиться в Приложении 2.2.

При этом, ценовое зонирование проведено в двух вариантах:

Зонирование с использованием информации обо всех объектов-аналогов, прошедших верификацию на предмет отсутствия повторных объявлений, соответствия заявленных в офертах характеристик информации, находящейся в распоряжении исполнителя и т.п.

Зонирование с использованием информации только части объектов-аналогов, также прошедших верификацию, но с элиминированием из базы данных объектов-аналогов «экстремальных» значений, приводящих к существенному завышению стоимости и способных отрицательно сказаться на результатах оценки. Например, на иллюстрации ценового зонирования (Рисунок 161), в верхнем правом углу (северо-восточная часть Подпорожского МР) видно существенное увеличение цен предложений к продаже, способное привести к трехкратному росту результата оценочного зонирования (от 300 до 900 руб. за кв.м). Это может быть объяснено как уникальностью характеристик отдельно взятого объекта-аналога, так и крайне завышенными ожиданиями продавца этого участка. Исключение такого аналога позволяет нормализовать результаты ценового зонирования.

Проблема наличия «экстремальных» значений объектов-аналогов, используемых как при проведении ценового зонирования, так и при проведении расчетов (определения кадастровой стоимости) тем выраженней, чем меньше выборка аналогов. На депрессивных рынках с единичными предложениями к продаже и сделками по объектам итоговый результат может быть искажен как раз из-за подобных случаев. Визуализация ценового зонирования «без дополнительной обработки» объектов-аналогов, прошедших верификацию, позволяет выявить возможные нелогичные цены предложений, либо послужить причиной выявления ценообразующих факторов, существенно отражающихся на стоимости и последующего включения таких факторов в моделирование стоимости.

Наименование подгруппы. Сельскохозяйственное использование. Производственная деятельность.

Рисунок 152 Цены предложений земельных участков под объекты сельскохозяйственного использования и производственной деятельности

Рисунок 153 Цены предложений земельных участков под объекты сельскохозяйственного использования и производственной деятельности использованные в модели

Рисунок 154 Оценочное зонирование земельных участков под объекты сельскохозяйственного использования и производственной деятельности

Наименование подгруппы. Коммерческое использование.

Рисунок 155 Цены предложений земельных участков под объекты коммерческого использования

Рисунок 156 Цены предложений земельных участков под объекты коммерческого использования использованные в модели

Рисунок 157 Оценочное зонирование земельных участков под объекты коммерческого использования

Наименование подгруппы. Промышленное использование (объекты инфраструктуры).

Рисунок 158 Цены предложений земельных участков под объекты промышленного использования (объекты инфраструктуры)

Рисунок 159 Цены предложений земельных участков под объекты промышленного использования (объекты инфраструктуры) использованные в модели

Рисунок 160 Оценочное зонирование земельных участков под объекты промышленного использования (объекты инфраструктуры)

Наименование подгруппы. Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка.

Рисунок 161 Цены предложений земельных участков под объекты садоводств и огородничеств, малоэтажной жилой застройки

Рисунок 162 Цены предложений земельных участков под объекты садоводств и огородничеств, малоэтажной жилой застройки использованные в модели

Рисунок 163 Оценочное зонирование земельных участков под объекты садоводств и огородничеств, малоэтажной жилой застройки

Обоснование подходов к сегментации объектов недвижимости, подлежащих ГКО, в целях их группировки

Описание процесса и принципов группировки объектов, допущения в отношении группировки, пару слов о расчетных группах и возможности и причинах объединения ВРИ из разных сегментов в рамках одной расчетной группы

Отрицательные факторы

К отрицательно влияющим на стоимость Объектов факторам можно отнести:

для объектов постоянного и временного проживания, туризма, санаторно-курортного лечения и др. подобных объектов – наличие в непосредственной близости свалок промышленных и бытовых отходов, действующих крупных предприятий, промышленных зон и т.п.;

для иных Объектов (социального, коммерческого назначения, общественного использования) – уровень жизни и занятости населения, изменение демографического потенциала на территории;

для всех Объектов, за исключением объектов пляжного отдыха, рекреации, туристических и спортивных, объектов водопользования и сельскохозяйственного использования – наличие в границах участка санитарно-защитной полосы водного объекта;

для всех Объектов, за исключением объектов инженерной и транспортной инфраструктуры – наличие в границах участка санитарно-защитных зон промышленных предприятий, объектов инженерной инфраструктуры, исключающих возможность использования этих участков (частей участков);

для всех участков, за исключением участков сельхозиспользования – наличие сезонных паводковых подтоплений участков (фактор учитывается в случае документального подтверждения).

Положительные факторы

К положительно влияющим на стоимость Объектов факторам можно отнести:

для участков, предназначенных для постоянного или временного проживания – наличие в радиусе пешеходной доступности объектов социально-бытового, досугового назначения, торговых объектов, наличие водных объектов, лесных участков, парковых зон и т.п., экологическая обстановка (в рамках настоящего Отчета не учитывалась ввиду отсутствия у Исполнителя соответствующей информации);

для промышленных объектов – наличие различного вида объектов транспортной инфраструктуры, обеспеченность объектами инженерной инфраструктуры;

незначительная удаленность и(или) удобство транспортной доступности от г. Санкт-Петербурга, для Объектов сельскохозяйственного назначения – локальных рынков хранения и сбыта продукции.

Сегментация и группировка Объектов, подлежащих ГКО

Результаты группировки объектов, согласованной с ОМСУ и уполномоченным органом, можно представить в табличном виде:

Таблица 115 Распределение земельных участков по сегментам рынка

№ п/п	Сегмент рынка	Количество участков, ед.	Всего по 3 категориям

ЗНП	ЗСХН	ЗВФ	ед	%
1	01 Сельскохозяйственное использование	2 935	24 425	-	27 360	2,155%
2	02 Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)	5 791	22	-	5 813	0,458%
3	03 Общественное использование	5 581	69	-	5 650	0,445%
4	04 Предпринимательство	9 876	187	-	10 063	0,793%
5	05 Отдых (рекреация)	1 396	38	-	1 434	0,113%
6	06 Производственная деятельность	23 295	22 084	5	45 384	3,574%
7	07 Транспорт	13 304	15	-	13 319	1,049%
8	08 Обеспечение обороны и безопасности	-	-	-	0	0,000%
9	09 Охраняемые природные территории и благоустройство	677	31	-	708	0,056%
10	10 Использование лесов	2	-	-	2	0,000%
11	11 Водные объекты	21	5	3	29	0,002%
12	12 Специальное, ритуальное использование, запас	469	49	-	518	0,041%
13	13 Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка	559 167	600 260	1	1 159 428	91,310%
14	14 Иное использование	12	-	46	58	0,005%
Общий итог	622 526	647 185	55	1 269 766	100,000%

К объектам Сегмента 14 «Иное использование» отнесены объекты, не имеющие графического образа границ (привязки), местоположение которых однозначно установить невозможно, с ВРИ указанными как: «для иных целей»; «озеро»; «под поверхностными водными объектами» и другими подобными ВРИ для объектов ЗВФ; «река Луга» (12 кадастровых номеров суммарной площадью участков более 8 млн кв.м) - для объектов ЗНП.

Рисунок 164 Распределение участков по Сегментам рынка

При обработке перечня в части группировки объектов наибольшую сложность составляли варианты абстрактных, неполных или противоречивых ВРИ, указанных в Перечне:

Таблица 116 Абстрактные, неполные или противоречащие сведения Перечня
(на примере фрагмента Перечня ЗНП)

№ п/п	ВРИ по документу	ВРИ по справочнику (классификатору)
1	-	Под иными объектами специального назначения
2	-	(пусто)
3	---	(пусто)
4	"Малоэтажная жилая застройка (индивидуальное жилищное строительство)"	Для иных видов использования, характерных для населенных пунктов
5	"Растениеводство"	Для иных видов использования, характерных для населенных пунктов
6	"Энергетик"	(пусто)
7	1/2 часть существующего дома	(пусто)
8	2/3 оставшейся части жилого дома	Для индивидуальной жилой застройки
9	Автомобильный транспорт	Для объектов общественно-делового значения
10	административная застройка	Для общего пользования (уличная сеть)
11	Административная и жилая застройка	(пусто)
12	административно-бытовая застройка	Для общего пользования (уличная сеть)
13	административно-досуговый центр	Для размещения и эксплуатации объектов автомобильного транспорта и объектов дорожного хозяйства
14	Административные здания	Для объектов жилой застройки
15	Администрация п. Рахья, почта	Для размещения и эксплуатации иных объектов транспорта
16	антенны сотовой, радиорелейной и спутниковой связи	Для иных видов использования, характерных для населенных пунктов
17	аптечный киоск	Для общего пользования (уличная сеть)
18	база	(пусто)
19	Банковская и страховая деятельность	Для иных видов использования, характерных для населенных пунктов
20	Бизнес-инкубаторы	Для иных видов использования, характерных для населенных пунктов
21	Бизнес-центры, офисные центры	Для иных видов использования, характерных для населенных пунктов
22	Бизнес-центры, офисные центры	Для размещения объектов торговли
23	благоустройство	Для объектов жилой застройки
24	Для ведения личного подсобного хозяйства	блок обслуживания
25	Блокированная жилая застройка	Для ведения личного подсобного хозяйства
26	блокированные жилые дома	Для ведения гражданами садоводства и огородничества
27	блокированные жилые дома 1-3 этажа с придомовыми участками	Для среднеэтажной застройки
28	блокированные жилые дома 2-4 этажа с придомовыми участками	Для малоэтажной застройки
29	больничный городок	Для объектов общественно-делового значения

Информация об объектах Перечня, содержащих абстрактные, противоречивые или неполные записи дополнительно уточнялась путем направления запросов в ОМСУ, а также подлежала ручной камеральной проверке.

Результаты сегментации и группировки объектов

Классификатор, приведенный в Приложении 1 к Методическим указаниям, содержит 271 ВРИ ЗУ. В рамках настоящей оценки, в соответствии с результатами обработки Перечня Объектов, подлежащих ГКО, представлено 198 ВРИ ЗУ. Результаты сегментации и группировки Объектов, подлежащих ГКО, в разрезе категорий земель приведены в таблице 126:

Таблица 117 Результаты сегментации и группировки Объектов, подлежащих ГКО

№ п/п	Сегмент	Код по Приложению 1 к МУ	Код по Приказу МЭР № 540	Расшифровка кода использования	ЗВФ	ЗСХН	ЗНП
1	01	01:010	1.1	Растениеводство в целом. Включает коды расчета вида использования 01.020-01.060	-	19 828	1 030
2	01	01:020	1.2	Выращивание зерновых, бобовых, кормовых, технических, масличных, эфиромасличных и иных сельскохозяйственных культур	-	15	-
3	01	01:030	1.3	Овощеводство в целом, связанное с производством картофеля, листовых, плодовых, луковичных и бахчевых сельскохозяйственных культур, в том числе с использованием теплиц	-	59	40
4	01	01:031	1.3	Овощеводство в открытом грунте	-	2	-
5	01	01:032	1.3	Овощеводство тепличное	-	8	17
6	01	01:040	1.4	Выращивание тонизирующих, лекарственных, цветочных культур в целом	-	2	-
7	01	01:050	1.5	Садоводство в целом - выращивание многолетних плодовых и ягодных культур, винограда и иных многолетних культур	-	75	3
8	01	01:060	1.6	Выращивание льна и конопли	-	2	-
9	01	01:070	1.7	Животноводство в целом. Связанно с производством продукции животноводства, в том числе сенокошение, выпас сельскохозяйственных животных, разведение племенных животных, производство и использование племенной продукции (материала), размещение зданий, сооружений, используемых для содержания и разведения сельскохозяйственных животных, производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. Включает коды расчета вида использования 01.080 - 01.086	-	694	150
10	01	01:080	1.8	Скотоводство. Хозяйственная деятельность, связанная с разведением сельскохозяйственных животных (крупного рогатого скота, овец, коз, лошадей, верблюдов, оленей)	-	24	7
11	01	01:081	1.8	Скотоводство. Сенокошение, выпас, производство кормов, за исключением кодов расчета вида использования 01.082-01.084	-	720	994
12	01	01:083	1.8	Скотоводство. Овцеводство	-	-	1
13	01	01:084	1.8	Скотоводство. Коневодство	-	13	10
14	01	01:085	1.8	Скотоводство молочное. Выращивание скота для получения молочной продукции	-	9	3
15	01	01:120	1.12	Пчеловодство в целом. Разведение, содержание и использование пчел и иных полезных насекомых	-	24	11
16	01	01:121	1.12	Пчеловодство. Размещение ульев, иных объектов и оборудования, необходимого для пчеловодства и разведения иных полезных насекомых, за исключением кода расчета вида использования 01:122	-	1	1
17	01	01:130	1.13	Рыбоводство в целом. Разведение и (или) содержание, выращивание объектов рыбоводства (аквакультуры), за исключением кода расчета вида использования 01:132	-	24	11
18	01	01:131	1.13	Рыбоводство. Водные объекты, предназначенные для рыбоводства	-	6	3
19	01	01:140	1.14	Научное обеспечение сельского хозяйства в целом	-	60	7
20	01	01:141	1.14	Научное обеспечение сельского хозяйства. Растениеводство. Выращивание опытных образцов	-	3	-
21	01	01:160	1.16	Ведение личного подсобного хозяйства на полевых земельных участках. Производство сельскохозяйственной продукции без права возведения объектов капитального строительства (ОКС)	-	2 835	628
22	01	01:170	1.17	Питомники в целом	-	5	5
23	01	01:171	1.17	Питомники. Выращивание и реализация подроста деревьев и кустарников, используемых в сельском хозяйстве, а также иных сельскохозяйственных культур для получения рассады и семян	-	1	4
24	01	02:012	2.1	Выращивание плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных декоративных или сельскохозяйственных культур	-	1	2
25	01	02:022	2.2	Ведение личного подсобного хозяйства. Производство (выращивание) сельскохозяйственной продукции, кормов, выпаса скота	-	12	7
26	01	13:020	13.2	! Упразднено	-	-	1
27	02	02:050	2.5	Среднеэтажная жилая застройка в целом	-	-	1 102
28	02	02:051	2.5	Среднеэтажная жилая застройка. Размещение жилых домов, предназначенных для разделения на квартиры, каждая из которых пригодна для постоянного проживания (жилые дома высотой не выше восьми надземных этажей, разделенных на две и более квартиры), размещение встроенных в жилой дом подземных гаражей и автостоянок	-	21	1 652
29	02	02:060	2.6	Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) в целом	-	1	1 241
30	02	02:061	2.6	Многоэтажная жилая застройка. Размещение жилых домов, предназначенных для разделения на квартиры, каждая из которых пригодна для постоянного проживания (жилые дома высотой не выше восьми надземных этажей, разделенных на две и более квартиры), размещение встроенных в жилой дом подземных гаражей и автостоянок	-	-	1 796
31	03	01:143	1.14	Научное обеспечение сельского хозяйства. Размещение зданий, сооружений, оборудования, необходимых для осуществления научного обеспечения сельского хозяйства, включая размещение коллекций генетических ресурсов растений	-	2	1
32	03	03:010	3.1	Коммунальное обслуживание в целом	-	-	3
33	03	03:013	3.1	Коммунальное обслуживание. Размещение ОКС в целях обеспечения физических и юридических лиц коммунальными услугами, в частности: зданий или помещений, предназначенных для приема физических и юридических лиц в связи с предоставлением им коммунальных услуг	-	-	10
34	03	03:020	3.2	Социальное обслуживание в целом	-	-	39
35	03	03:021	3.2	Социальное обслуживание. Размещение ОКС, предназначенных для оказания гражданам социальной помощи (службы занятости населения, дома престарелых, дома ребенка, детские дома, пункты питания малоимущих граждан, пункты ночлега для бездомных граждан, службы психологической и бесплатной юридической помощи, социальные, пенсионные и иные службы, в которых осуществляется прием граждан по вопросам оказания социальной помощи и назначения социальных или пенсионных выплат)	-	10	79
36	03	03:022	3.2	Социальное обслуживание. Размещение ОКС для размещения отделений почты и телеграфа	-	-	180
37	03	03:023	3.2	Социальное обслуживание. Размещение ОКС для размещения общественных некоммерческих организаций: благотворительных организаций, клубов по интересам	-	-	2
38	03	03:030	3.3	Бытовое обслуживание в целом	-	1	350
39	03	03:031	3.3	Бытовое обслуживание. Размещение ОКС, предназначенных для оказания населению или организациям бытовых услуг. Мастерские мелкого ремонта, ателье	-	-	45
40	03	03:032	3.3	Бытовое обслуживание. Размещение ОКС, предназначенных для оказания населению или организациям бытовых услуг. Бани	-	7	183
41	03	03:033	3.3	Бытовое обслуживание. Размещение ОКС, предназначенных для оказания населению или организациям бытовых услуг. Прачечные, химчистки	-	-	11
42	03	03:034	3.3	Бытовое обслуживание. Размещение ОКС, предназначенных для оказания населению или организациям бытовых услуг. Парикмахерские	-	-	9
43	03	03:035	3.3	Бытовое обслуживание. Размещение ОКС, предназначенных для оказания населению или организациям бытовых услуг. Похоронные бюро	-	-	15
44	03	03:040	3.4	Здравоохранение в целом. Размещение ОКС, предназначенных для оказания гражданам медицинской помощи. Включает коды расчета вида использования 03:041 – 03:042	-	3	45
45	03	03:041	3.4.1	Амбулаторно-поликлиническое обслуживание. Размещение ОКС, предназначенных для оказания гражданам амбулаторно-поликлинической медицинской помощи (поликлиники, фельдшерские пункты, пункты здравоохранения, центры матери и ребенка, диагностические центры, молочные кухни, станции донорства крови, клинические лаборатории)	-	1	368
46	03	03:042	3.4.2	Стационарное медицинское обслуживание. Размещение ОКС, предназначенных для оказания гражданам медицинской помощи в стационарах (больницы, родильные дома, научно-медицинские учреждения и прочие объекты, обеспечивающие оказание услуги по лечению в стационаре), размещение станций скорой помощи	-	2	170
47	03	03:050	3.5	Образование и просвещение в целом. Размещение ОКС, предназначенных для воспитания, образования и просвещения (детские ясли, детские сады, школы, лицеи, гимназии, профессиональные технические училища, колледжи, художественные, музыкальные школы и училища, образовательные кружки, общества знаний, институты, университеты, организации по переподготовке и повышению квалификации специалистов и иные организации, осуществляющие деятельность по воспитанию, образованию и просвещению). Включает коды расчета вида использования 03.051 – 03.052	-	-	252
48	03	03:051	3.5.1	Дошкольное, начальное и среднее общее образование. Размещение ОКС, предназначенных для просвещения, дошкольного, начального и среднего общего образования (детские ясли, детские сады, школы, лицеи, гимназии, художественные, музыкальные школы, образовательные кружки и иные организации, осуществляющие деятельность по воспитанию, образованию и просвещению)	-	14	1 224
49	03	03:052	3.5.2	Среднее и высшее профессиональное образование. Размещение ОКС, предназначенных для профессионального образования и просвещения (профессиональные технические училища, колледжи, художественные, музыкальные училища, общества знаний, институты, университеты, организации по переподготовке и повышению квалификации специалистов и иные организации, осуществляющие деятельность по образованию и просвещению), размещение зданий военных училищ, военных институтов, военных университетов, военных академий	-	3	116
50	03	03:060	3.6	Культурное развитие в целом	-	-	35
51	03	03:061	3.6	Культурное развитие. Размещение ОКС, предназначенных для размещения в них музеев, выставочных залов, художественных галерей, библиотек, планетариев	-	-	65
52	03	03:062	3.6	Культурное развитие. Размещение ОКС, предназначенных для размещения в них домов культуры, театров, филармоний, цирков	-	2	296
53	03	03:070	3.7	Религиозное использование в целом	-	1	22
54	03	03:071	3.7	Религиозное использование. Размещение ОКС, предназначенных для отправления религиозных обрядов (церкви, соборы, храмы, часовни, монастыри, скиты, мечети, синагоги, молельные дома)	-	-	326
55	03	03:072	3.7	Религиозное использование. Размещение ОКС, предназначенных для постоянного местонахождения духовных лиц, паломников и послушников в связи с осуществлением ими религиозной службы	-	1	20
56	03	03:073	3.7	Религиозное использование. Размещение ОКС, предназначенных для осуществления благотворительной и религиозной образовательной деятельности (воскресные школы, семинарии, духовные училища)	-	-	8
57	03	03:080	3.8	Общественное управление в целом	-	-	37
58	03	03:081	3.8	Общественное управление. Размещение ОКС, предназначенных для размещения органов государственной власти, органов местного самоуправления, судов, а также организаций, непосредственно обеспечивающих их деятельность	-	1	155
59	03	03:090	3.9	Обеспечение научной деятельности в целом	-	2	60
60	03	03:091	3.9	Обеспечение научной деятельности. Размещение ОКС для проведения научных исследований и изысканий, испытаний опытных промышленных образцов, проведения научной и селекционной работы, ведения сельского и лесного хозяйства для получения ценных с научной точки зрения образцов растительного и животного мира – производственных, лабораторных и иных подобных зданий, необходимых для обеспечения научной деятельности	-	-	15
61	03	03:092	3.9	Обеспечение научной деятельности. Размещение ОКС для размещения организаций, осуществляющих научные изыскания, исследования и разработки (научно-исследовательские институты, проектные институты, научные центры, опытно-конструкторские центры, государственные академии наук, в том числе отраслевые) – административных зданий научно-исследовательских организаций	-	-	21
62	03	03:100	3.10	Ветеринарное обслуживание в целом. Размещение ОКС, предназначенных для оказания ветеринарных услуг, содержания или разведения животных, не являющихся сельскохозяйственными, под надзором человека. Включает коды расчет вида использования 03:101 – 03:104	-	1	29
63	03	03:101	3.10.1	Амбулаторное ветеринарное обслуживание. Размещение ОКС, предназначенных для оказания ветеринарных услуг без содержания животных	-	-	37
64	03	03:102	3.10.2	Приюты для животных. Размещение ОКС, предназначенных для оказания ветеринарных услуг в стационаре	-	-	7
65	03	03:103	3.10.2	Приюты для животных. Размещение ОКС, предназначенных для содержания, разведения животных, не являющихся сельскохозяйственными, под надзором человека, оказания услуг по содержанию и лечению бездомных животных	-	-	4
66	03	03:104	3.10.2	Приюты для животных. Размещение ОКС, предназначенных для организации гостиниц для животных	-	-	1
67	03	05:010	5.1	Спорт в целом. Размещение ОКС в качестве спортивных клубов, спортивных залов, бассейнов, устройство площадок для занятия спортом и физкультурой (беговые дорожки, спортивные сооружения, теннисные корты, поля для спортивной игры, автодромы, мотодромы, трамплины, трассы и спортивные стрельбища), в том числе водным (причалы и сооружения, необходимые для водных видов спорта и хранения соответствующего инвентаря)	-	-	242
68	03	05:011	5.1	Спорт. Размещение ОКС в качестве спортивных клубов, спортивных залов, бассейнов	-	-	276
69	03	05:012	5.1	Спорт. Устройство площадок для занятия спортом и физкультурой (беговые дорожки, спортивные сооружения, теннисные корты, поля для спортивной игры, автодромы, мотодромы, трамплины, трассы и спортивные стрельбища), сооружения для хранения соответствующего инвентаря	-	4	310
70	03	05:020	5.2	Природно-познавательный туризм. Размещение баз и палаточных лагерей для проведения походов и экскурсий по ознакомлению с природой, пеших и конных прогулок	-	-	1
71	03	07:021	7.2	Автомобильный транспорт. Размещение зданий и сооружений, предназначенных для обслуживания пассажиров	-	-	31
72	03	07:022	7.2	Автомобильный транспорт. Размещение зданий и сооружений, обеспечивающих работу транспортных средств, размещение объектов, предназначенных для размещения постов органов внутренних дел, ответственных за безопасность дорожного движения	-	2	25
73	03	08:022	8.2	Обеспечение вооруженных сил, охрана Государственной границы Российской Федерации. Размещение зданий для размещения воинских, в том числе пограничных воинских, частей и органов управления ими	-	1	66
74	03	08:030	8.3	Обеспечение внутреннего правопорядка. Размещение ОКС, необходимых для подготовки и поддержания в готовности органов внутренних дел и спасательных служб, в которых существует военизированная служба	-	2	233
75	03	09:030	9.3	Историко-культурная деятельность. Сохранение и изучение объектов культурного наследия народов Российской Федерации (памятников истории и культуры), в том числе: объектов археологического наследия, достопримечательных мест, мест бытования исторических промыслов, производств и ремесел, недействующих военных и гражданских захоронений, объектов культурного наследия, хозяйственная деятельность, являющаяся историческим промыслом или ремеслом	-	9	157
76	04	01:183	1.18	Обеспечение сельскохозяйственного производства. Размещение административных, бытовых и хозяйственно-бытовых зданий и сооружений, объектов общественного питания	-	10	8
77	04	02:017	2.1.1	Размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях малоэтажного многоквартирного дома на территории малоэтажной многоквартирной жилой застройки	-	-	1
78	04	02:053	2.5	Среднеэтажная жилая застройка. Размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях многоквартирного дома	-	-	18
79	04	02:063	2.6	Многоэтажная жилая застройка. Размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях многоквартирного дома	-	-	1
80	04	03:063	3.6	Культурное развитие. Размещение ОКС, предназначенных для размещения в них кинотеатров и кинозалов	-	-	14
81	04	03:064	3.6	Культурное развитие. Устройство площадок для празднеств и гуляний	-	-	3
82	04	04:010	4.1	Деловое управление. Размещение ОКС с целью размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности)	-	10	1 377
83	04	04:020	4.2	Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы). Размещение ОКС, общей площадью свыше 5 000 кв. м с целью размещения одной или нескольких организаций, осуществляющих продажу товаров и (или) оказание услуг. Включает коды расчета вида использования 04.050 - 04.096	-	-	41
84	04	04:030	4.3	Рынки. Размещение ОКС, сооружений, предназначенных для организации постоянной или временной торговли (ярмарка, рынок, базар), с учетом того, что каждое из торговых мест не располагает торговой площадью более 200 кв. м	-	-	73
85	04	04:040	4.4	Магазины. Размещение ОКС, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5 000 кв. м	-	157	7 647
86	04	04:050	4.5	Банковская и страховая деятельность. Размещение ОКС, предназначенных для размещения организаций, оказывающих банковские и страховые услуги	-	-	66
87	04	04:060	4.6	Общественное питание. Размещение ОКС в целях устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары)	-	8	480
88	04	04:082	4.8	Развлечения. Размещение ОКС, предназначенных для размещения боулинга, аттракционов, игровых автоматов (кроме игрового оборудования, используемого для проведения азартных игр) и игровых площадок, за исключением площадок игорных зон	-	-	9
89	04	04:096	4.9.1	Объекты придорожного сервиса. Размещение магазинов сопутствующей торговли, зданий для организации общественного питания в качестве объектов придорожного сервиса	-	2	114
90	04	05:013	5.1	Спорт. Размещение ОКС водных видов спорта (причалы и сооружения, необходимые для водных видов спорта и хранения соответствующего инвентаря)	-	-	18
91	04	08:021	8.2	Охрана Государственной границы Российской Федерации. Размещение зданий для размещения пунктов пропуска через Государственную границу Российской Федерации, размещение объектов, обеспечивающих осуществление таможенной деятельности	-	-	6
92	05	02:040	2.4	Передвижное жилье. Размещение сооружений, пригодных к использованию в качестве жилья (палаточные городки, кемпинги, жилые вагончики, жилые прицепы) с возможностью подключения названных сооружений к инженерным сетям, находящимся на земельном участке или на земельных участках, имеющих инженерные сооружения, предназначенные для общего пользования	-	1	5
93	05	04:070	4.7	Гостиничное обслуживание. Размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них, за исключением кодов расчета видов использования 04:097, 05:020, 05:022, 05:030	-	2	255
94	05	04:097	4.9.1	Объекты придорожного сервиса. Предоставление гостиничных услуг в качестве придорожного сервиса	-	-	15
95	05	05:014	5.1	Спорт. Размещение спортивных баз и лагерей – ОКС для временного проживания, питания спортсменов, для бытовых нужд	-	1	36
96	05	05:022	5.2.1	Туристическое обслуживание. Размещение пансионатов, туристических гостиниц, кемпингов, домов отдыха, не оказывающих услуги по лечению, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них, размещение детских лагерей	-	19	798
97	05	05:030	5.3	Охота и рыбалка. Размещение дома охотника или рыболова	-	8	103
98	05	08:040	8.4	Обеспечение деятельности по исполнению наказаний. Размещение ОКС для создания мест лишения свободы (следственные изоляторы, тюрьмы)	-	-	9
99	05	09:021	9.2.1	Санаторная деятельность. Размещение санаториев и профилакториев, обеспечивающих оказание услуги по лечению и оздоровлению населения	-	2	114
100	05	09:023	9.2.1	Санаторная деятельность. Размещение лечебно-оздоровительных лагерей	-	5	61
101	06	01:087	1.8	Скотоводство. Размещение зданий, сооружений, используемых для содержания и разведения скота, хранения кормов	-	54	31
102	06	01:088	1.8	Скотоводство. Размещение зданий, сооружений, используемых для переработки продукции	-	1	2
103	06	01:090	1.9	Звероводство в целом. Разведение в неволе ценных пушных зверей.	-	35	9
104	06	01:100	1.10	Птицеводство в целом. Разведение домашних пород птиц, в том числе водоплавающих	-	89	13
105	06	01:101	1.10	Птицеводство. Размещение зданий, сооружений, используемых для содержания и разведения животных, хранения кормов	-	7	-
106	06	01:110	1.11	Свиноводство в целом	-	19	2
107	06	01:111	1.11	Свиноводство. Размещение зданий, сооружений, используемых для содержания и разведения животных, хранения кормов	-	9	16
108	06	01:112	1.11	Свиноводство. Размещение зданий, сооружений, используемых для производства, хранения и первичной переработки продукции	-	-	1
109	06	01:132	1.13	Рыбоводство. Размещение зданий, сооружений, оборудования, необходимых для осуществления рыбоводства (аквакультуры), зданий и сооружений, используемых для хранения и первичной переработки продукции рыбоводства	-	9	46
110	06	01:150	1.15	Хранение и переработка сельскохозяйственной продукции. Размещение зданий, сооружений, используемых для производства, хранения, первичной и глубокой переработки сельскохозяйственной продукции	-	17 581	935
111	06	01:180	1.18	Обеспечение сельскохозяйственного производства в целом. Включает коды расчета вида использования 01:181, 01:182	-	55	8
112	06	01:181	1.18	Обеспечение сельскохозяйственного производства. Размещение машинно-транспортных и ремонтных станций, ангаров и гаражей для сельскохозяйственной техники	-	48	41
113	06	01:182	1.18	Обеспечение сельскохозяйственного производства. Размещение водонапорных башен, трансформаторных станций и иного технического оборудования, используемого для ведения сельского хозяйства	-	42	4
114	06	03:011	3.1	Коммунальное обслуживание. Размещение ОКС в целях обеспечения физических и юридических лиц коммунальными услугами, в частности: поставка воды, тепла, электричества, газа, предоставление услуг связи (отвод канализационных стоков, водопроводы, линии электропередач, газопроводы, линии связи и прочие линейные объекты)	-	301	1 947
115	06	03:012	3.1	Коммунальное обслуживание. Размещение ОКС в целях обеспечения физических и юридических лиц коммунальными услугами, в частности: котельные, водозаборы, очистные сооружения, насосные станции, трансформаторные подстанции, телефонные станции, стоянки, гаражи и мастерские для обслуживания уборочной и аварийной техники	-	262	6 159
116	06	03:093	3.9.1	Обеспечение деятельности в области гидрометеорологии и смежных с ней областях. Размещение ОКС, предназначенных для наблюдений за физическими и химическими процессами, происходящими в окружающей среде, определения ее гидрометеорологических, агрометеорологических и гелиогеофизических характеристик, уровня загрязнения атмосферного воздуха, почв, водных объектов, в том числе по гидробиологическим показателям, и околоземного – космического пространства, зданий и сооружений, используемых в области гидрометеорологии и смежных с ней областях (доплеровские метеорологические радиолокаторы, гидрологические посты и другие)	-	26	114
117	06	04:095	4.9.1	Объекты придорожного сервиса. Размещение АЗС (бензиновых, газовых)	-	12	318
118	06	04:098	4.9.1	Объекты придорожного сервиса. Размещение автомобильных моек и прачечных для автомобильных принадлежностей	-	-	50
119	06	04:099	4.9.1	Объекты придорожного сервиса. Размещение мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей и прочих объектов придорожного сервиса	-	2	464
120	06	05:040	5.4	Причалы для маломерных судов. Размещение сооружений, предназначенных для причаливания, хранения и обслуживания яхт, катеров, лодок и других маломерных судов	-	1	62
121	06	06:010	6.1	Недропользование. Осуществление геологических изысканий, добыча недр открытым (карьеры, отвалы) способом	-	20	36
122	06	06:011	6.1	Недропользование. Осуществление геологических изысканий, добыча недр закрытым (шахты, скважины) способом	-	1	-
123	06	06:013	6.1	Недропользование. Размещение ОКС, необходимых для подготовки сырья к транспортировке и (или) промышленной переработке	-	-	22
124	06	06:020	6.2	Тяжелая промышленность. Размещение ОКС горно-обогатительной и горно-перерабатывающей, металлургической, машиностроительной промышленности, а также изготовления и ремонта продукции судостроения, авиастроения, вагоностроения, машиностроения, станкостроения, а также других подобных промышленных предприятий, для эксплуатации которых предусматривается установление охранных или санитарно-защитных зон, за исключением случаев, когда объект промышленности отнесен к иному виду использования	-	-	100
125	06	06:021	6.2.1	Автомобилестроительная промышленность. Размещение ОКС, предназначенных для производства транспортных средств и оборудования, производства автомобилей, производства автомобильных кузовов, производства прицепов, полуприцепов и контейнеров, предназначенных для перевозки одним или несколькими видами транспорта, производства частей и принадлежностей автомобилей и их двигателей	-	-	6
126	06	06:030	6.3	Легкая промышленность. Размещение ОКС, предназначенных для текстильной, фарфорово-фаянсовой, электронной промышленности	-	-	108
127	06	06:031	6.3.1	Фармацевтическая промышленность. Размещение ОКС, предназначенных для фармацевтического производства, в том числе объектов, в отношении которых предусматривается установление охранных или санитарно-защитных зон	-	-	5
128	06	06:040	6.4	Пищевая промышленность. Размещение объектов пищевой промышленности, по переработке сельскохозяйственной продукции способом, приводящим к их переработке в иную продукцию (консервирование, копчение, хлебопечение), в том числе для производства напитков, алкогольных напитков и табачных изделий	-	16	224
129	06	06:050	6.5	Нефтехимическая промышленность. Размещение ОКС, предназначенных для переработки углеводородного сырья, изготовления удобрений, полимеров, химической продукции бытового назначения и подобной продукции, а также другие подобные промышленные предприятия	-	-	114
130	06	06:060	6.6	Строительная промышленность. Размещение ОКС, предназначенных для производства: строительных материалов (кирпичей, пиломатериалов, цемента, крепежных материалов), бытового и строительного газового и сантехнического оборудования, лифтов и подъемников, столярной продукции, сборных домов или их частей и тому подобной продукции	-	25	3 616
131	06	06:070	6.7	Энергетика. Размещение объектов гидроэнергетики, размещение обслуживающих и вспомогательных для электростанций сооружений (гидротехнических сооружений)	-	-	17
132	06	06:071	6.7	Энергетика. Размещение объектов тепловых станций и других электростанций, за исключением кода расчета вида использования 06:073, размещение обслуживающих и вспомогательных для электростанций сооружений (золоотвалов)	-	-	100
133	06	06:072	6.7	Энергетика. Размещение объектов электросетевого хозяйства, за исключением объектов энергетики, размещение которых предусмотрено кодом расчета вида использования 03:012	-	30	37
134	06	06:073	6.7.1	Атомная энергетика. Размещение объектов использования атомной энергии, в том числе атомных станций, ядерных установок (за исключением создаваемых в научных целях), пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, размещение обслуживающих и вспомогательных для электростанций сооружений	-	-	11
135	06	06:074	6.7.1	Атомная энергетика. Размещение объектов электросетевого хозяйства, обслуживающих атомные электростанции	-	-	16
136	06	06:080	6.8	Связь. Размещение объектов связи, радиовещания, телевидения, включая воздушные радиорелейные, надземные и подземные кабельные линии связи, линии радиофикации, антенные поля, усилительные пункты на кабельных линиях связи, инфраструктуры спутниковой связи и телерадиовещания, за исключением объектов связи, размещение которых предусмотрено кодом расчета вида использования 03:011	-	70	927
137	06	06:090	6.9	Склады. Размещение сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз: промышленные базы, склады, погрузочные терминалы и доки, за исключением железнодорожных перевалочных складов	-	23	2 198
138	06	06:091	6.9	Склады. Размещение сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз: нефтехранилища и нефтеналивные станции, газовые хранилища и обслуживающие их газоконденсатные и газоперекачивающие станции	-	1	71
139	06	06:092	6.9	Склады. Размещение сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз: элеваторы и продовольственные склады, за исключением железнодорожных перевалочных складов	-	4	27
140	06	06:093	6.9	Склады. Размещение сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз: промышленные базы, склады, погрузочные терминалы и доки, нефтехранилища и нефтеналивные станции, газовые хранилища и обслуживающие их газоконденсатные и газоперекачивающие станции, элеваторы и продовольственные склады, за исключением железнодорожных перевалочных складов	-	1	5
141	06	06:110	6.11	Целлюлозно-бумажная промышленность. Размещение ОКС, предназначенных для целлюлозно-бумажного производства, производства целлюлозы, древесной массы, бумаги, картона и изделий из них	-	-	21
142	06	06:111	6.11	Целлюлозно-бумажная промышленность. Размещение ОКС, предназначенных для издательской и полиграфической деятельности, тиражирования записанных носителей информации	-	-	15
143	06	07:010	7.1	Железнодорожный транспорт. Размещение железнодорожных путей	-	3	165
144	06	07:011	7.1	Железнодорожный транспорт. Размещение зданий и сооружений, в том числе железнодорожных вокзалов и станций	-	-	21
145	06	07:012	7.1	Железнодорожный транспорт. Размещение зданий и сооружений, в том числе устройств и объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта наземных и подземных зданий, сооружений, устройств и других объектов железнодорожного транспорта	-	1	41
146	06	07:013	7.1	Железнодорожный транспорт. Размещение погрузочно-разгрузочных площадок, прирельсовых складов (за исключением складов горюче-смазочных материалов и АЗС любых типов, а также складов, предназначенных для хранения опасных веществ и материалов, не предназначенных непосредственно для обеспечения железнодорожных перевозок) и иных объектов при условии соблюдения требований безопасности движения, установленных федеральными законами	-	-	22
147	06	07:020	7.2	Автомобильный транспорт. Размещение автомобильных дорог и технически связанных с ними сооружений	-	3 177	1 144
148	06	07:030	7.3	Водный транспорт. Размещение искусственно созданных для судоходства внутренних водных путей, размещение ОКС внутренних водных путей, навигационного оборудования и других объектов, необходимых для обеспечения судоходства и водных перевозок	1	1	32
149	06	07:031	7.3	Водный транспорт. Размещение ОКС морских портов и речных портов, причалов, пристаней, гидротехнических сооружений	4	2	87
150	06	07:032	7.3	Водный транспорт. Размещение ОКС гидротехнических сооружений, за исключением кодов расчета вида использования 07:030, 07:031	-	-	2
151	06	07:040	7.4	Воздушный транспорт. Размещение аэродромов, вертолетных площадок (вертодромов), обустройство мест для приводнения и причаливания гидросамолетов, размещение аэропортов (аэровокзалов) и иных объектов, необходимых для посадки и высадки пассажиров и их сопутствующего обслуживания и обеспечения их безопасности, а также размещение объектов, необходимых для погрузки, разгрузки и хранения грузов, перемещаемых воздушным путем	-	9	5
152	06	07:041	7.4	Воздушный транспорт. Размещение радиотехнического обеспечения полетов и прочих объектов, необходимых для взлета и приземления (приводнения) воздушных судов, размещение аэропортов (аэровокзалов)	-	-	6
153	06	07:042	7.4	Воздушный транспорт. Размещение объектов, предназначенных для технического обслуживания и ремонта воздушных судов	-	-	1
154	06	07:050	7.5	Трубопроводный транспорт. Размещение магистральных нефтепроводов, водопроводов, газопроводов и иных трубопроводов	-	126	201
155	06	07:051	7.5	Трубопроводный транспорт. Размещение зданий и сооружений, необходимых для эксплуатации трубопроводов, предусмотренных кодом расчета вида использования 07:050	-	2	23
156	06	08:010	8.1	Обеспечение вооруженных сил. Размещение ОКС, предназначенных для разработки, испытания, производства ремонта или уничтожения вооружения, техники военного назначения и боеприпасов	-	-	2
157	06	08:012	8.1	Обеспечение вооруженных сил. Размещение ОКС, необходимых для создания и хранения запасов материальных ценностей в государственном и мобилизационном резервах (хранилища, склады и другие объекты)	-	-	9
158	06	08:031	8.3	Обеспечение внутреннего правопорядка. Размещение объектов гражданской обороны, за исключением объектов гражданской обороны, являющихся частями производственных зданий	-	-	13
159	06	10:011	10.1	Заготовка древесины. Частичная переработка и хранение древесины, размещение сооружений, необходимых для обработки и хранения древесины (лесных складов, лесопилен)	-	8	308
160	06	11:030	11.3	Гидротехнические сооружения. Размещение гидротехнических сооружений, необходимых для эксплуатации водохранилищ (плотин, водосбросов, водозаборных, водовыпускных и других гидротехнических сооружений, судопропускных сооружений, рыбозащитных и рыбопропускных сооружений, берегозащитных сооружений), за исключением кодов расчета вида использования 06:070, 07:030-07:032	-	1	8
161	06	12:001	12.0	Размещение объектов улично-дорожной сети, автомобильных дорог и пешеходных тротуаров в границах НП, пешеходных переходов, площадей, проездов	-	11	3 307
162	07	02:071	2.7.1	Объекты гаражного назначения. Размещение отдельно стоящих и пристроенных одноэтажных гаражей надземных, предназначенных для хранения личного автотранспорта граждан (в том числе в квартальной жилой застройке)	-	-	3 461
163	07	04:021	4.2	Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы). Размещение гаражей и (или) стоянок для автомобилей сотрудников и посетителей торгового центра	-	-	41
164	07	04:031	4.3	Рынки. Размещение гаражей и (или) стоянок для автомобилей сотрудников и посетителей рынка	-	-	1
165	07	04:090	4.9	Обслуживание автотранспорта в целом. Размещение постоянных или временных гаражей с несколькими стояночными местами, стоянок (парковок), гаражей, в том числе многоярусных, не указанных в кодах расчета вида использования 02:071, 03:012, 04:021, 04:031	-	7	379
166	07	04:091	4.9	Обслуживание автотранспорта. Размещение открытых площадок, предназначенных для хранения автотранспорта	-	4	432
167	07	04:092	4.9	Обслуживание автотранспорта. Размещение отдельно стоящих и сблокированных одноэтажных гаражей, предназначенных для хранения личного автотранспорта граждан, имеющих общую внутриплощадочную транспортную и инженерную инфраструктуру (дороги, электрификацию и пр.), с возможностью размещения автомобильных моек	-	4	8 831
168	07	04:093	4.9	Обслуживание автотранспорта. Размещение отдельно стоящих и пристроенных гаражей подземных, независимо от этажности и количества парковочных мест, в том числе не разделенных на гаражные боксы, предназначенных для хранения автотранспорта, с возможностью размещения автомобильных моек	-	-	3
169	07	04:094	4.9	Обслуживание автотранспорта. Размещение отдельно стоящих и пристроенных гаражей многоярусных, независимо от этажности и количества парковочных мест, в том числе не разделенных на гаражные боксы, предназначенных для хранения автотранспорта, с возможностью размещения автомобильных моек	-	1	25
170	07	07:023	7.2	Автомобильный транспорт. Под оборудование для открытых стоянок автомобильного транспорта	-	-	104
171	07	07:024	7.2	Автомобильный транспорт. Размещение депо (устройства мест стоянок) автомобильного транспорта, осуществляющего перевозки людей по установленному маршруту	-	-	27
172	09	02:016	2.1.1	Обустройство спортивных и детских площадок, площадок отдыха на территории малоэтажной многоквартирной жилой застройки	-	-	51
173	09	02:032	2.3	Блокированная жилая застройка. Обустройство спортивных и детских площадок, площадок отдыха на территории блокированной жилой застройки	-	-	1
174	09	02:052	2.5	Среднеэтажная жилая застройка. Обустройство спортивных и детских площадок, площадок отдыха на территории квартальной застройки	-	-	61
175	09	02:062	2.6	Многоэтажная жилая застройка. Обустройство спортивных и детских площадок, площадок отдыха на территории квартальной застройки	-	-	5
176	09	05:031	5.3	Охота и рыбалка. Обустройство мест охоты и рыбалки, в том числе сооружений, необходимых для восстановления и поддержания поголовья зверей или количества рыбы	-	3	-
177	09	09:010	9.1	Охрана природных территорий. Сохранение и изучение растительного и животного мира путем создания особо охраняемых природных территорий, в границах которых хозяйственная деятельность, кроме деятельности, связанной с охраной и изучением природы, не допускается (государственные природные заповедники, национальные и природные парки, памятники природы, дендрологические парки, ботанические сады), сохранение отдельных естественных качеств окружающей природной среды путем ограничения хозяйственной деятельности, в частности: создание и уход за запретными полосами, создание и уход за защитными лесами, в том числе городскими лесами, лесами в лесопарках, и иная хозяйственная деятельность, разрешенная в защитных лесах, соблюдение режима использования природных ресурсов в заказниках, сохранение свойств земель, являющихся особо ценными	-	15	74
178	09	09:022	9.2.1	Санаторная деятельность. Обустройство лечебно-оздоровительных местностей (пляжи, бюветы, места добычи целебной грязи)	-	1	-
179	09	12:002	12.0	Размещение в границах НП набережных, береговых полос водных объектов общего пользования	-	1	35
180	09	12:003	12.0	Размещение в границах НП скверов, бульваров, малых архитектурных форм благоустройства	-	11	450
181	10	10:030	10.3	Заготовка лесных ресурсов. Заготовка живицы, сбор недревесных лесных ресурсов, в том числе гражданами для собственных нужд, заготовка пищевых лесных ресурсов и дикорастущих растений, хранение, неглубокая переработка и вывоз добытых лесных ресурсов, размещение временных сооружений, необходимых для хранения и неглубокой переработки лесных ресурсов (сушилки, грибоварни, склады), охрана лесов	-	-	2
182	11	11:010	11.1	Общее пользование водными объектами. Использование земельных участков, примыкающих к водным объектам способами, необходимыми для осуществления общего водопользования (водопользования, осуществляемого гражданами для личных нужд, а также забор (изъятие) водных ресурсов для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, купание, использование маломерных судов, водных мотоциклов и других технических средств, предназначенных для отдыха на водных объектах, водопой, если соответствующие запреты не установлены)	3	5	17
183	11	11:020	11.2	Специальное пользование водными объектами. Использование земельных участков, примыкающих к водным объектам способами, необходимыми для специального водопользования (забор водных ресурсов из поверхностных водных объектов, сброс сточных вод и (или) дренажных вод, проведение дноуглубительных, взрывных, буровых и других работ, связанных с изменением дна и берегов водных объектов)	-	-	4
184	12	12:010	12.1	Ритуальная деятельность. Размещение кладбищ, крематориев и мест захоронения, соответствующих культовых сооружений	-	31	379
185	12	12:020	12.2	Специальная деятельность. Размещение, хранение, захоронение, утилизация, накопление, обработка, обезвреживание отходов производства и потребления, медицинских отходов, биологических отходов, радиоактивных отходов, веществ, разрушающих озоновый слой, полигонов по захоронению бытового мусора и отходов	-	1	25
186	12	12:021	12.2	Специальная деятельность. Размещение объектов размещения отходов, захоронения, хранения, обезвреживания отходов (скотомогильников, мусоросжигательных и мусороперерабатывающих заводов), объектов по сортировке бытового мусора и отходов, мест сбора вещей для их вторичной переработки	-	-	5
187	12	12:030	12.3	Запас. Отсутствие хозяйственной деятельности	-	17	60
188	13	02:010	2.1	ИЖС в целом	1	435	9 168
189	13	02:011	2.1	Размещение индивидуального жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей), размещение индивидуальных гаражей и подсобных сооружений, исходя из минимальных норм отвода земельных участков для индивидуального жилищного строительства (ИЖС)	-	418	236 321
190	13	02:013	2.1.1	Малоэтажная многоквартирная жилая застройка в целом	-	-	1 873
191	13	02:014	2.1.1	Размещение малоэтажного многоквартирного жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой до 4 этажей, включая мансардный), размещение индивидуальных гаражей и вспомогательных сооружений исходя из минимальных норм отвода участков для малоэтажных многоквартирных жилых домов	-	13	3 670
192	13	02:020	2.2	Ведение ЛПХ с правом застройки в целом	-	774	13 072
193	13	02:021	2.2	Ведение ЛПХ. Размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры (дома, пригодные для постоянного проживания и высотой не выше трех надземных этажей), размещение гаража и иных вспомогательных сооружений, в том числе зданий и сооружений для содержания сельскохозяйственных животных	-	836	189 108
194	13	02:030	2.3	Блокированная жилая застройка в целом	-	2	652
195	13	02:031	2.3	Блокированная жилая застройка. Размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры, имеющего одну или несколько общих стен с соседними жилыми домами (количеством этажей не более чем три, при общем количестве совмещенных домов не более десяти, и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки), размещение индивидуальных гаражей и иных вспомогательных сооружений	-	-	2 329
196	13	13:011	13.1	Ведение огородничества. Осуществление отдыха и (или) деятельности, связанной с выращиванием гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещение хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур	-	956	20 584
197	13	13:021	13.2	Ведение садоводства. Осуществление отдыха и (или) деятельности, связанной с выращиванием гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещение садовых домов, жилых домов, размещение для собственных нужд гаражей и иных хозяйственных построек	-	596 826	82 390
198	14	14:000	-	14. СЕГМЕНТ «Иное использование»	46	-	12

Оценочные подгруппы

В настоящем разделе приводится разбиение Объектов, подлежащих ГКО на оценочные (расчетные) подгруппы, используемые сокращенные наименования подгрупп, количество Объектов, подлежащих ГКО, отнесенных в ту или иную подгруппу.

Таблица 118 Результаты группировки Объектов, подлежащих ГКО,
используемые сокращения

№ п/п	Сегмент	Расчетная подгруппа	Наименование расчетной подгруппы	№ сегмента	Код по Приложению 1 к МУ	Кол-во оцениваемых земельных участков

ЗВФ	ЗСХН	ЗНП
1	Сельскохозяйственное использование	СХИ_1	Сельскохозяйственное использование	1	01:010	-	19 828	1 030

1	01:020	-	15	-

1	01:030	-	59	40

1	01:031	-	2	-

1	01:032	-	8	17

1	01:040	-	2	-

1	01:050	-	75	3

1	01:060	-	2	-

1	01:070	-	694	150

1	01:080	-	24	7

1	01:081	-	720	994

1	01:083	-	-	1

1	01:084	-	13	10

1	01:085	-	9	3

1	01:120	-	24	11

1	01:121	-	1	1

1	01:140	-	60	7

1	01:141	-	3	-

1	01:160	-	2 835	628

1	01:170	-	5	5

1	01:171	-	1	4

1	02:012	-	1	2

1	02:022	-	12	7

СХИ_2	Рыбоводство	1	01:130	-	24	11

1	01:131	-	6	3
2	Общественное использование	КОММ	Коммерческое использование	3	01:143	-	2	1

3	03:010	-	-	3

3	03:013	-	-	10

3	03:020	-	-	39

3	03:021	-	10	79

3	03:022	-	-	180

3	03:023	-	-	2

3	03:030	-	1	350

3	03:031	-	-	45

3	03:032	-	7	183

3	03:033	-	-	11

3	03:034	-	-	9

3	03:035	-	-	15

3	03:040	-	3	45

3	03:041	-	1	368

3	03:042	-	2	170

3	03:050	-	-	252

3	03:051	-	14	1 224

3	03:052	-	3	116

3	03:060	-	-	35

3	03:061	-	-	65

3	03:062	-	2	296

3	03:070	-	1	22

3	03:071	-	-	326

3	03:072	-	1	20

3	03:073	-	-	8

3	03:080	-	-	37

3	03:081	-	1	155

3	03:090	-	2	60

3	03:091	-	-	15

3	03:092	-	-	21

3	03:100	-	1	29

3	03:101	-	-	37

3	03:102	-	-	7

3	03:103	-	-	4

3	03:104	-	-	1

3	05:010	-	-	242

3	05:011	-	-	276

3	05:012	-	4	310

3	05:020	-	-	1

3	07:021	-	-	31

3	07:022	-	2	25

3	08:022	-	1	66

3	08:030	-	2	233

3	09:030	-	9	157

Предпринимательство

4	01:183	-	10	8

4	02:017	-	-	1

4	02:053	-	-	18

4	02:063	-	-	1

4	03:063	-	-	14

4	03:064	-	-	3

4	04:010	-	10	1 377

4	04:020	-	-	41

4	04:030	-	-	73

4	04:040	-	157	7 647

4	04:050	-	-	66

4	04:060	-	8	480

4	04:082	-	-	9

4	04:096	-	2	114

4	05:013	-	-	18

4	08:021	-	-	6

Производственная деятельность

6	04:095	-	12	318

6	04:098	-	-	50

6	04:099	-	2	464
3	Производственная деятельность	СХП	Сельскохозяйственное промышленное использование	6	01:087	-	54	31

6	01:088	-	1	2

6	01:090	-	35	9

6	01:100	-	89	13

6	01:101	-	7	-

6	01:110	-	19	2

6	01:111	-	9	16

6	01:112	-	-	1

6	01:132	-	9	46

6	01:150	-	17 581	935

6	01:180	-	55	8

6	01:181	-	48	41
4	Производственная деятельность	ПРОМ_1	Промышленное использование	6	06:020	-	-	100

6	06:021	-	-	6

6	06:030	-	-	108

6	06:031	-	-	5

6	06:040	-	16	224

6	06:050	-	-	114

6	06:060	-	25	3 616

6	06:090	-	23	2 198

6	06:092	-	4	27

6	06:110	-	-	21

6	06:111	-	-	15

6	07:012	-	1	41

6	07:013	-	-	22

6	07:042	-	-	1

6	08:010	-	-	2

6	08:012	-	-	9

6	10:011	-	8	308

6	05:040	-	1	62

6	06:070	-	-	17

6	06:071	-	-	100

6	06:072	-	30	37

6	06:073	-	-	11

6	07:011	-	-	21

6	07:031	4	2	87

6	07:032	-	-	2

6	07:040	-	9	5

6	11:030	-	1	8

6	06:010	-	20	36

6	06:011	-	1	-

6	06:013	-	-	22

6	08:031	-	-	13

ПРОМ_2	Промышленное использование (объекты инфраструктуры)	6	01:182	-	42	4

6	03:012	-	262	6 159

6	03:093	-	26	114

6	06:091	-	1	71

6	06:093	-	1	5

6	07:041	-	-	6

6	07:051	-	2	23
5	Производственная деятельность	ИНФР	Объекты инфраструктуры	6	03:011	-	301	1 947

6	06:074	-	-	16

6	06:080	-	70	927

6	07:010	-	3	165

6	07:020	-	3 177	1 144

6	07:030	1	1	32

6	07:050	-	126	201

6	12:001	-	11	3 307
6	Отдых (рекреация)	РЕКР-1	Рекреационное использование (для объектов, расположенных на удалении до 90 км от СПб)	5	02:040	-	1	3

5	04:070	-	2	135

5	04:097	-	-	12

5	05:014	-	1	32

5	05:022	-	10	560

5	05:030	-	1	46

5	08:040	-	-	6

5	09:021	-	1	95

5	09:023	-	4	50

РЕКР-3	Рекреационное использование (для объектов, расположенных на удалении от 90 до 150 км от СПб	5	04:070	-	-	78

5	04:097	-	-	2

5	05:014	-	-	2

5	05:022	-	7	132

5	05:030	-	5	30

5	08:040	-	-	2

5	09:021	-	1	18

5	09:023	-	1	8

РЕКР-3	Рекреационное использование (для объектов, расположенных на удалении более 150 км от СПб)	5	02:040	-	-	2

5	04:070	-	-	42

5	04:097	-	-	1

5	05:014	-	-	2

5	05:022	-	2	106

5	05:030	-	2	27

5	08:040	-	-	1

5	09:021	-	-	1

5	09:023	-	-	3
7	Транспорт	ТРАНСП-1	Объекты транспорта (для объектов, расположенных на удалении до 90 км от СПб)	7	02:071	-	-	472

7	04:021	-	-	27

7	04:031	-	-	1

7	04:090	-	4	146

7	04:091	-	2	257

7	04:092	-	4	2 912

7	04:093	-	-	3

7	04:094	-	-	13

7	07:023	-	-	69

7	07:024	-	-	15

ТРАНСП-2	Объекты транспорта (для объектов, расположенных на удалении от 90 до 150 км от СПб)	7	02:071	-	-	857

7	04:021	-	-	13

7	04:090	-	-	105

7	04:091	-	-	129

7	04:092	-	-	1 533

7	04:094	-	-	5

7	07:023	-	-	24

7	07:024	-	-	6

ТРАНСП-3	Объекты транспорта (для объектов, расположенных на удалении более 150 км от СПб)	7	02:071	-	-	2 132

7	04:021	-	-	1

7	04:090	-	3	128

7	04:091	-	2	46

7	04:092	-	-	4 386

7	04:094	-	1	7

7	07:023	-	-	11

7	07:024	-	-	6
8	Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)	ЖИЛ-1	Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная, для объектов, расположенных на удалении до 90 км от СПб)	2	02:050	-	-	834

2	02:051	-	17	600

2	02:060	-	1	1 167

2	02:061	-	-	1 015

ЖИЛ-2	Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная, для объектов, расположенных на удалении от 90 до 150 км от СПб)	2	02:050	-	-	83

2	02:051	-	4	623

2	02:060	-	-	22

2	02:061	-	-	347

ЖИЛ-3	Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная, для объектов, расположенных на удалении более 150 км от СПб)	2	02:050	-	-	185

2	02:051	-	-	429

2	02:060	-	-	52

2	02:061	-	-	434
9	Охраняемые природные территории и благоустройство	ОПТ	Охраняемые природные территории и благоустройство	9	02:016	-	-	51

9	02:032	-	-	1

9	02:052	-	-	61

9	02:062	-	-	5

9	05:031	-	3	-

9	09:010	-	15	74

9	09:022	-	1	-

9	12:002	-	1	35

9	12:003	-	11	451
10	Использование лесных ресурсов	ЛЕСР	ЛЕСР	10	10:030	-	-	2
11	Водные объекты	ВОД	ВОД	11	11:010	3	5	17

11	11:020	-	-	4
12	Специальное, ритуальное использование, запас	СПЕЦ	Специальное, ритуальное использование, запас	12	12:010	-	31	379

12	12:020	-	1	25

12	12:021	-	-	5

12	12:030	-	17	60
13	Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка	СОМЖ-1	СОМЖ на расстоянии от 0 до <=90 км от СПб	13	02:010	-	359	7 417

13	02:011	-	323	155 198

13	02:013	-	-	962

13	02:014	-	10	999

13	02:020	-	749	4 290

13	02:021	-	775	94 749

13	02:030	-	2	591

13	02:031	-	-	2 090

13	13:011	-	546	6 438

13	13:021	-	501 262	48 801

СОМЖ-2	СОМЖ на расстоянии от >90 до <=150 км от СПб	13	02:010	1	38	657

13	02:011	-	83	51 422

13	02:013	-	-	167

13	02:014	-	3	935

13	02:020	-	24	547

13	02:021	-	61	55 979

13	02:030	-	-	49

13	02:031	-	-	215

13	13:011	-	273	4 783

13	13:021	-	83 245	20 785

СОМЖ-3	СОМЖ на расстоянии более >150 км от СПб	13	02:010	-	38	1 094

13	02:011	-	12	29 701

13	02:013	-	-	744

13	02:014	-	-	1 736

13	02:020	-	1	8 235

13	02:021	-	-	38 380

13	02:030	-	-	12

13	02:031	-	-	24

13	13:011	-	137	9 363

13	13:021	-	12 319	12 804
14	Иное использование (водные объекты)	ИНОЕ	Иное использование (водные объекты)	14	14:000	46	-	12
Итого	55	647 185	622 526

Обоснование отказа от использования ценообразующих факторов, предусмотренных Методическими указаниями

Требования к отчету об итогах ГКО, в числе прочего, содержат указание на необходимость отражения следующей информации:

8 а) определение ценообразующих факторов и источников сведений о них;

8 г) обоснование отказа от использования ценообразующих факторов, предусмотренных Методическими указаниями;

8 д) обоснование использования ценообразующих факторов, не предусмотренных Методическими указаниями.

Указанные требования, для удобства восприятия текста, объединены и последовательно изложены в разделе 4.1.1.3 Информация об определении ценообразующих факторов и источниках сведений о них, содержащем информацию о рекомендованных Методическими указаниями ценообразующих факторах, собранных Исполнителем сведениях, источниках информации, причинах отказа от рассмотрения ценообразующих факторов, а также использования факторов, не предусмотренных Методическими указаниями. Во избежание повторов в настоящем разделе в табличном виде приведены только пояснения Исполнителя о причине отказа от использования ценообразующих факторов:

Таблица 119 Причина отказа от использования ценообразующих факторов, предусмотренных Методическими указаниями

№ п/п	Наименование ценообразующего фактора	Причина отказа от использования ценообразующего фактора
1	Коэффициент протяженности земельного участка по данным геоинформационных систем (ГИС)	Фактор предназначен для установления ВРИ при наличии сведений о площади участка и длине периметра. В соответствии с Приказом №74 объекты с отсутствующим ВРИ не представляются для определения кадастровой стоимости (см. Раздел 3.8)
2	Наличие неудобиц (степень изрезанности рельефом)	Ленинградская область обладает преимущественно равнинным рельефом со слабой степенью изрезанности. В офертах в отношении объектов-аналогов, данный фактор не встречается, что говорит о возможной незначительной степени его влияния. Данный фактор в настоящей оценке не использовался. Исполнителем планируется учитывать наличие неудобиц в последующих турах ГКО после создания тематического слоя «рельеф» и проведения анализа влияния рельефа на стоимость объектов
3	Пестрота почвенного покрова	Ввиду отсутствия сведений на дату проведения оценки фактор в отношении каждого конкретного участка СХН не учитывался. Данный фактор планируется учитывать в последующих турах ГКО после получения соответствующей информации и создания картографического слоя
4	Расстояние до земельных участков зоны разработки полезных ископаемых	В настоящей ГКО данный фактор отдельно не анализировался. Оценка проводилась из допущения соблюдения санитарных норм и расстояний до объектов разработки полезных ископаемых. Для отдельных ВРИ фактор учтен использованием сведений о ценах сделок и предложений для объектов, расположенных в той же локации, что и Объекты, подлежащие ГКО. Таким образом возможное влияние на стоимость расположение Объектов, подлежащих ГКО, в радиусе влияния участков разработки полезных ископаемых уже учтено в цене объектов-аналогов и повторный учет данного фактора не требуется

Обоснование использования ценообразующих факторов, не предусмотренных Методическими указаниями

Методическими указаниями, в числе прочего, предусмотрено отражение таких ценообразующих факторов, как:

55. Наименование и расстояние от объекта до локального (-ых) центра (-ов), положительно влияющего (-их) на стоимость объектов недвижимости – напрямую не связанных с перечисленными в Приложении 3 Методических указаний факторами, но положительно влияющими на стоимость объектов недвижимости;

56. Наименование и расстояние от объекта до локального (-ых) центра (-ов), отрицательно влияющего (-их) на стоимость объектов недвижимости, к которым могут быть отнесены факторы, напрямую не связанные с перечисленными в Приложении 3 Методических указаний факторами, но отрицательно влияющими на стоимость объектов недвижимости (неорганизованные (хаотичные) свалки, заболоченность, экологическое загрязнение и пр.).

Исходя из описания п.п. 55, 56 Приложения 3 Методических указаний, любые факторы, способные положительно или отрицательно отразиться на стоимости объектов недвижимости (в данном случае – земельных участков) предусмотрены этими указаниями. Более того, часть факторов может иметь как положительное, так и отрицательное влияние на стоимость земельных участков, в зависимости от ВРИ и фактического использования участка. Например, расположение организованной свалки ТБО, как правило, отрицательно сказывается на стоимости участков, предназначенных для постоянного или временного проживания граждан, санаторно-курортного отдыха и т.п. видов использования участка. В то же время, расположение организованных свалок ТБО является положительно влияющим фактором на стоимость участков производственного назначения, которые по виду деятельности сталкиваются с необходимостью размещения отходов (близкое расположение полигона хранения отходов приводит к экономии средств на транспортировку этих отходов).

Для каждого земельного участка, помимо рекомендованных Методическими указаниями факторов, определены следующие факторы, способные положительно или отрицательно отразиться на величине стоимости:

расстояние до г. Санкт-Петербурга, административных центров муниципальных районов;

тип почвы в целом;

наличие растительности (залесенность участка);

расстояние до остановок общественного автотранспорта, железнодорожных станций, авто- и железнодорожных вокзалов, для отдельных локаций – до станций метрополитена;

расстояние до свалок ТБО, полигонов хранения отходов;

численность населения в населенном пункте;

плотность распределения денежных потоков в локации расположения участков исходя из собранных сведений по величине средней заработной платы работников, общего дохода бюджета муниципальных районов, численности населения, в т.ч. трудоспособного, зарегистрированного уровня безработицы и т.п.;

расположение участка в границах индустриального парка;

расположение участка относительно ОКН, способных отразиться на его стоимости.

Для удобства восприятия текста Отчета, более подробное описание перечисленных факторов, а также способ их определения, изложены в разделе 4.1.1.3 Информация об определении ценообразующих факторов и источниках сведений о них.

Обоснованием дополнения и рассмотрения ценообразующих факторов, не предусмотренных Методическими указаниями, является выявление возможного влияния на стоимость земельных участков различных ВРИ.

Обоснование выбора подходов и методов, использованных для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости

Обоснование модели оценки кадастровой стоимости

В соответствии с Медодическими Указаниями При определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости. При невозможности применения методов массовой оценки определение кадастровой стоимости осуществляется индивидуально. Для целей настоящей оценки использовались методы массовой оценки. Все объекты оценки были разделены на группы:

Таблица 120 Наименование расчетных групп, используемые подходы

№ п/п	Идентификатор группы	Наименование (краткое описание) группы	Наименование подхода	Метод расчета	Обоснование применения метода расчета (п/п МУ)
1	СХИ-1	Сельскохозяйственное использование	Доходный	Капитализация земельной ренты	п. 9.2.2.1
2	СХИ-2	Рыбоводство	Доходный	Капитализация земельной ренты	п. 9.2.2.1
3	КОММ	Коммерческое использование	Сравнительный	Статистическое моделирование	п 9.2.2.6.2
4	ПРОМ - 1	Промышленное использование	Сравнительный	Статистическое моделирование	п 9.2.2.5.3.2
5	ПРОМ - 2	Промышленное использование (объекты инфраструктуры)	Сравнительный	Статистическое моделирование	п 9.2.2.5.3.5
6	СХП	Сельскохозяйственное промышленное использование	Сравнительный	Статистическое моделирование	п 9.2.2.5.3.2
7	СОМЖ - 1	Садоводческое, огородническое использование и малоэтажное жилищное строительство на расстоянии от 0 до <=90 км от СПб	Сравнительный	Статистическое моделирование	п 9.2.2.4.2.2
8	СОМЖ - 2	Садоводческое, огородническое использование и малоэтажное жилищное строительство от >90 до <=150 км от СПб	Сравнительный	Статистическое моделирование	п 9.2.2.4.2.2
9	СОМЖ - 3	Садоводческое, огородническое использование и малоэтажное жилищное строительство на расстоянии более >150 км от СПб	Сравнительный	Метод эталонного объекта	п 7.2.2
10	ЖИЛ - 1	Средне- и многоэтажное жилищное строительство на расстоянии от 0 до <=90 км от СПб	Сравнительный	Метод эталонного объекта	п 9.2.2.4
11	ЖИЛ - 2	Средне- и многоэтажное жилищное строительство на расстоянии от >90 до <=150 км от СПб	Сравнительный	Метод эталонного объекта	п 9.2.2.4
12	ЖИЛ - 3	Средне- и многоэтажное жилищное строительство на расстоянии более >150 км от СПб	Сравнительный	Метод эталонного объекта	п 9.2.2.4
13	РЕКР - 1	Рекреационные объекты на расстоянии от 0 до <=90 км от СПб	Сравнительный	Метод эталонного объекта	п 9.2.2.6.2
14	РЕКР - 2	Рекреационные объекты на расстоянии от >90 до <=150 км от СПб	Сравнительный	Метод эталонного объекта	п 9.2.2.6.2
15	РЕКР - 3	Рекреационные объекты на расстоянии более >150 км от СПб	Сравнительный	Метод эталонного объекта	п 9.2.2.6.2
16	ТРАНСП - 1	Объекты транспорта на расстоянии от 0 до <=90 км от СПб	Сравнительный	Метод эталонного объекта	п 9.2.2.6.2
17	ТРАНСП - 2	Объекты транспорта на расстоянии от >90 до <=150 км от СПб	Сравнительный	Метод эталонного объекта	п 9.2.2.6.2
18	ТРАНСП - 3	Объекты транспорта на расстоянии более >150 км от СПб	Сравнительный	Метод эталонного объекта	п 9.2.2.6.2
19	ИНФР	Объекты инженерной инфраструктуры	Сравнительный	Моделирование на основе УПКС (средневзвешенное значение УПКС граничащих земельных участков)	п 9.2.2.5.3.3
20	ОПТ	Охраняемые природные территории и благоустройство	Затратный	Метод моделирования на основе затрат на межевание и оформление прав на ЗУ	п 9.2.2.2.3
21	ЛЕСР	Использование лесов	Сравнительный	Моделирование на основе УПКС (средневзвешенное значение УПКС граничащих земельных участков)	п 9.2.2.3
22	СПЕЦ	Специальное, ритуальное использование, запас	Затратный	Метод моделирования на основе затрат на межевание и оформление прав на ЗУ	п 9.2.2.6.1
23	ВОД	Водные объекты	Затратный	Метод моделирования на основе затрат на межевание и оформление прав на ЗУ	п 9.2.2.6.1
24	ИНОЕ	Использование лесов	Затратный	Моделирование на основе УПКС (средневзвешенное значение УПКС граничащих земельных участков)	п 9.2.2.3

Перечень коэффициентов ценообразующих факторов и применяемых корректировок, правила преобразования коэффициентов моделей

В настоящем разделе содержатся в табличном виде выведенные уравнения (формулы) расчета УПКС, предельные размеры коэффициентов постоянных членов этих уравнений, а также правила преобразования ценообразующих факторов.

Таблица 121 Расчетные зависимости определения кадастровой стоимости

№ п/п	Идентификатор группы	Наименование группы	Коды ВРИ	Формула
1	СХИ-1	Сельскохозяйственное использование	01:010; 01:020; 01:030; 01:031; 01:032; 01:040; 01:050; 01:060; 01:070; 01:080; 01:081; 01:083; 01:084; 01:085; 01:120; 01:121; 01:140; 01:141; 01:160; 01:170; 01:171; 02:012; 02:022	УПКС=упкс(база)*(100%-Куд)
2	СХИ-2	Рыбоводство	01:130; 01:131	УПКС = (Стоимость 1 кв. м зеркала воды*Рассчитанную площадь зеркала воды)/Площадь_РРеестр
3	КОММ	Коммерческое использование	01:143; 03:010; 03:013; 03:020; 03:021; 03:022; 03:023; 03:030; 03:031; 03:032; 03:033; 03:034; 03:035; 03:040; 03:041; 03:042; 03:050; 03:051; 03:052; 03:060; 03:061; 03:062; 03:070; 03:071; 03:072; 03:073; 03:080; 03:081; 03:090; 03:091; 03:092; 03:100; 03:101; 03:102; 03:103; 03:104; 05:010; 05:011; 05:012; 05:020; 07:021; 07:022; 08:022; 08:030; 09:030; 01:183; 02:017; 02:053; 02:063; 03:063; 03:064; 04:010; 04:020; 04:030; 04:040; 04:050; 04:060; 04:082; 04:096; 05:013; 08:021; 04:095; 04:098; 04:099	УПКС = max(50,796; min(-455,377151502823 * <LN( <Площадь_РРеестр> )> + -1006,47379051125 * <LN( <Дист_Спб_по_дор> )> + 104,018812600989 * <LN( <Численность населения> )> + -24,7271137576608 * <LN( <Дист_Дороги_фед_рег> )> + 15662,2569441485; 8300,000)*Kври*Кцентр
4	ПРОМ - 1	Промышленное использование	06:020; 06:021; 06:030; 06:031; 06:040; 06:050; 06:060; 06:090; 06:092; 06:110; 06:111; 07:012; 07:013; 07:042; 08:010; 08:012; 10:011; 05:040; 06:070; 06:071; 06:072; 06:073; 07:011; 07:031; 07:032; 07:040; 11:030; 06:010; 06:011; 06:013; 08:031	УПКС = 82,1820332808775 * <Прочие коммуникации > +22,9920529221084* <Газоснаб> + 218,666379247436 * <Электроснаб>+ 181,928730095268 * <1,8359*((Площадь_РРеестр_Расч>+ 250,895356134454 * <ПромЗона_Расч> +0,0513447938454296 * <(Дист_СПб_по_дор_Расч;> +182,312168112129
5	ПРОМ - 2	Промышленное использование (объекты инфраструктуры)	01:182; 03:012; 03:093; 06:091; 06:093; 07:041; 07:051	УПКС = min (82,1820332808775 * <Прочие коммуникации_Расч > +22,9920529221084* <Газоснаб> + 218,666379247436 * <Электроснаб>+ 181,928730095268 * <1,8359*((Площадь_РРеестр_Расч>+ 250,895356134454 * <ПромЗона_Расч> +0,0513447938454296 * <(Дист_СПб_по_дор_Расч;> +182,312168112129; УПКС_МО_Расч)
6	СХП	Сельскохозяйственное промышленное использование	01:087; 01:088; 01:090; 01:100; 01:101; 01:110; 01:111; 01:112; 01:132; 01:150; 01:180; 01:181	УПКС ИТОГ =max([1,49848986718815*Наличие коммуникаций_Расч + 0,917250296216713*Площадь земли, кв.м_Расч+1,4861374205455*Дист_Спб_по_дор_Расч -29,003441152030226262; 4,56)
7	СОМЖ - 1	СОМЖ на расстоянии от 0 до <=90 км от СПб	02:010; 02:011; 02:013; 02:014; 02:020; 02:021; 02:030; 02:031; 13:011; 13:021	УПКС = max(1,02953069639355 *<Дист_СПб_по_дор_Расч> + 1,37744888830695 * <Площадь_РРеестр_Расч> - 78,4103886405547 * <Дист_Полиг_ТБО_Расч> + 51,5982686812873 * <Соц_Инфр_Расч> + 246,396024173918 * <Электроснаб_Расч> + 35,141028481789 * <Водоснаб_Расч> + 125,432273572564 * <Газоснаб_Расч> - 957,74968317322)*Кэлит; 150,50)
8	СОМЖ - 2	СОМЖ на расстоянии от >90 до <=150 км от СПб	02:010; 02:011; 02:013; 02:014; 02:020; 02:021; 02:030; 02:031; 13:011; 13:021	УПКС = 0,65491786428489 *<Дист_СПб_по_дор_Расч> + 1,0314175976189 * <Площадь_РРеестр_Расч> + 86,258285378518 * <Электроснаб_Расч>+ 225,7113310377 * <Газоснаб_Расч>+ 114,297551274747*<Соц_Инфр_Расч> + 80,561500417626 *<Дист_Полиг_ТБО_Расч> + 3,58890195085728)*Кэлит
9	СОМЖ - 3	СОМЖ на расстоянии более >150 км от СПб	02:010; 02:011; 02:013; 02:014; 02:020; 02:021; 02:030; 02:031; 13:011; 13:021	УПКС = УПКСэталон_групп_нп_расч*(1+(Кпл-1)+(Кг-1)+(Кэ-1))
10	ЖИЛ - 1	ЖИЛ на расстоянии от 0 до <=90 км от СПб	02:050; 02:051; 02:060; 02:061	УПКС = max(1,02953069639355 *<Дист_СПб_по_дор_Расч> + 1,37744888830695 * <Площадь_РРеестр_Расч> - 78,4103886405547 * <Дист_Полиг_ТБО_Расч> + 51,5982686812873 * <Соц_Инфр_Расч> + 246,396024173918 * <Электроснаб_Расч> + 35,141028481789 * <Водоснаб_Расч> + 125,432273572564 * <Газоснаб_Расч> - 957,74968317322)*Кэлит; 150,50)*Kври
11	ЖИЛ - 2	ЖИЛ на расстоянии от >90 до <=150 км от СПб	02:050; 02:051; 02:060; 02:061	УПКС = 0,65491786428489 *<Дист_СПб_по_дор_Расч> + 1,0314175976189 * <Площадь_РРеестр_Расч> + 86,258285378518 * <Электроснаб_Расч>+ 225,7113310377 * <Газоснаб_Расч>+ 114,297551274747*<Соц_Инфр_Расч> + 80,561500417626 *<Дист_Полиг_ТБО_Расч> + 3,58890195085728)*Кэлит*Kври
12	ЖИЛ - 3	ЖИЛ на расстоянии более >150 км от СПб	02:050; 02:051; 02:060; 02:061	УПКС = УПКСэталон_групп_нп*(1+(Кпл-1)+(Кг-1)+(Кэ-1))*Kври
13	РЕКР - 1	РЕКР на расстоянии от 0 до <=90 км от СПб	02:040; 04:070; 04:097; 05:014; 05:022; 05:030; 08:040; 09:021; 09:023	УПКС = max(1,02953069639355 *<Дист_СПб_по_дор_Расч> + 1,37744888830695 * <Площадь_РРеестр_Расч> - 78,4103886405547 * <Дист_Полиг_ТБО_Расч> + 51,5982686812873 * <Соц_Инфр_Расч> + 246,396024173918 * <Электроснаб_Расч> + 35,141028481789 * <Водоснаб_Расч> + 125,432273572564 * <Газоснаб_Расч> - 957,74968317322)*Кэлит; 150,50)*Kври
14	РЕКР - 2	РЕКР на расстоянии от >90 до <=150 км от СПб	02:040; 04:070; 04:097; 05:014; 05:022; 05:030; 08:040; 09:021; 09:023	УПКС = 0,65491786428489 *<Дист_СПб_по_дор_Расч> + 1,0314175976189 * <Площадь_РРеестр_Расч> + 86,258285378518 * <Электроснаб_Расч>+ 225,7113310377 * <Газоснаб_Расч>+ 114,297551274747*<Соц_Инфр_Расч> + 80,561500417626 *<Дист_Полиг_ТБО_Расч> + 3,58890195085728)*Кэлит*Kври
15	РЕКР - 3	РЕКР на расстоянии более >150 км от СПб	02:040; 04:070; 04:097; 05:014; 05:022; 05:030; 08:040; 09:021; 09:023	УПКС = УПКСэталон_групп_нп*(1+(Кпл-1)+(Кг-1)+(Кэ-1))*Kври
16	ТРАНСП - 1	ТРАНСП на расстоянии от 0 до <=90 км от СПб	02:071; 04:021; 04:031; 04:090; 04:091; 04:092; 04:093; 04:094; 07:023; 07:024	УПКС = max(1,02953069639355 *<Дист_СПб_по_дор_Расч> + 1,37744888830695 * <Площадь_РРеестр_Расч> - 78,4103886405547 * <Дист_Полиг_ТБО_Расч> + 51,5982686812873 * <Соц_Инфр_Расч> + 246,396024173918 * <Электроснаб_Расч> + 35,141028481789 * <Водоснаб_Расч> + 125,432273572564 * <Газоснаб_Расч> - 957,74968317322)*Кэлит; 150,50)*Kври
17	ТРАНСП - 2	ТРАНСП на расстоянии от >90 до <=150 км от СПб	02:071; 04:021; 04:031; 04:090; 04:091; 04:092; 04:093; 04:094; 07:023; 07:024	УПКС = 0,65491786428489 *<Дист_СПб_по_дор_Расч> + 1,0314175976189 * <Площадь_РРеестр_Расч> + 86,258285378518 * <Электроснаб_Расч>+ 225,7113310377 * <Газоснаб_Расч>+ 114,297551274747*<Соц_Инфр_Расч> + 80,561500417626 *<Дист_Полиг_ТБО_Расч> + 3,58890195085728)*Кэлит*Kври
18	ТРАНСП - 3	ТРАНСП на расстоянии более >150 км от СПб	02:071; 04:021; 04:031; 04:090; 04:091; 04:092; 04:093; 04:094; 07:023; 07:024	УПКС = УПКСэталон_групп_нп_расч*(1+(Кпл-1)+(Кг-1)+(Кэ-1))*Kври
19	ИНФР	Объекты инфраструктуры	03:011; 06:074; 06:080; 07:010; 07:020; 07:030; 07:050; 12:001	УПКС = УПКСсмеж
20	ОПТ	Охраняемые природные территории и благоустройство	02:016; 02:032; 02:052; 02:062; 05:031; 09:010; 09:022; 12:002; 12:003	УПКС = Затраты на межевание
21	ЛЕСР	Использование лесов	10:030	УПКС = УПКСсмеж
22	СПЕЦ	Специальное, ритуальное использование, запас	12:010; 12:020; 12:021; 12:030	УПКС = Затраты на межевание
23	ВОД	Водные объекты	11:010; 11:020	УПКС = Затраты на межевание
24	ИНОЕ	Объекты, не вошедшие ни в одну из групп	14:000	УПКС = Затраты на межевание

Таблица 122 Перечень коэффициентов ценообразующих факторов для группы КОММ «Коммерческое использование»

№ п/п	Фактор	Значение коэффициента
1	Расстояние до СПб, м	-455,3771515
2	Площадь объекта, кв.м	-1006,473791
3	Расстояние до автодороги федерального значения, м	104,0188126
4	Численность населения, чел.	-24,72711376

Таблица 123 Перечень коэффициентов ценообразующих факторов для группы ПРОМ – 1 «Промышленное использование»

№ п/п	Фактор	Значение коэффициента
1	Расстояние до СПб, м	0,051344794
2	Расположение в развитой промышленной зоне	250,8953561
3	Площадь объекта, кв.м	181,9287301
4	Наличие электроснабжения объекта	218,6663792
5	Наличие газоснабжения объекта	22,99205292
6	Наличие прочих коммуникаций (водоснабжение, канализация, теплоснабжение)	82,18203328

Таблица 124 Перечень коэффициентов ценообразующих факторов для группы ПРОМ – 2 «Промышленное использование»

№ п/п	Фактор	Значение коэффициента
1	Расстояние до СПб, м	0,051344794
2	Расположение в развитой промышленной зоне	250,8953561
3	Площадь объекта, кв.м	181,9287301
4	Наличие электроснабжения объекта	218,6663792
5	Наличие газоснабжения объекта	22,99205292
6	Наличие прочих коммуникаций (водоснабжение, канализация, теплоснабжение)	82,18203328

Результат расчета УПКС сравнивается со средним значением УПКС земельных участков, указанных в подпункте 9.2.2.5.3.2 Указаний по МО. При этом в случае превышения УПКС земельных участков над средними УПКС земельных участков, указанных в подпункте 9.2.2.5.3.2 Указаний, находящихся в пределах территории того же муниципального образования, УПКС земельного участка устанавливается равным среднему значению УПКС земельных участков, указанных в подпункте 9.2.2.5.3.2 Указаний

Таблица 125 Перечень коэффициентов ценообразующих факторов для группы СХП «Сельскохозяйственное промышленное использование»

№ п/п	Фактор	Значение коэффициента
1	Расстояние до СПб, м	1,486137421
2	Площадь объекта, кв.м	0,917250296
3	Наличие коммуникаций	1,498489867

Таблица 126 Перечень коэффициентов ценообразующих факторов для группы СОМЖ-1 «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка»

№ п/п	Фактор	Значение коэффициента
1	Расстояние до СПб, м	1,029530696
2	Площадь объекта, кв.м	1,377448888
3	Расстояние до ближайшего полигона ТБО, м	-78,41038864
4	Степень социальной развитости местоположения объекта	51,59826868
5	Наличие электроснабжения объекта	246,3960242
6	Наличие водоснабжения объекта	35,14102848
7	Наличие газоснабжения объекта	125,4322736

Таблица 127 Перечень коэффициентов ценообразующих факторов для группы СОМЖ-2 «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка»

№ п/п	Фактор	Значение коэффициента
1	Расстояние до СПб, м	0,654917864
2	Площадь объекта, кв.м	1,031417598
3	Наличие электроснабжения объекта	86,25828538
4	Наличие газоснабжения объекта	225,711331
5	Степень социальной развитости местоположения объекта	114,2975513
6	Расстояние до ближайшего полигона ТБО, м	80,56150042

Таблица 128 Перечень коэффициентов ценообразующих факторов для группы ЖИЛ-1 «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)»

№ п/п	Фактор	Значение коэффициента
1	Расстояние до СПб, м	1,029530696
2	Площадь объекта, кв.м	1,377448888
3	Расстояние до ближайшего полигона ТБО, м	-78,41038864
4	Степень социальной развитости местоположения объекта	51,59826868
5	Наличие электроснабжения объекта	246,3960242
6	Наличие водоснабжения объекта	35,14102848
7	Наличие газоснабжения объекта	125,4322736
8	Многоэтажность	4,709296451
9	Среднеэтажность	3,903820376

Таблица 129 Перечень коэффициентов ценообразующих факторов для группы ЖИЛ-2 «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)»

№ п/п	Фактор	Значение коэффициента
1	Расстояние до СПб, м	0,654917864
2	Площадь объекта, кв.м	1,031417598
3	Наличие электроснабжения объекта	86,25828538
4	Наличие газоснабжения объекта	225,711331
5	Степень социальной развитости местоположения объекта	114,2975513
6	Расстояние до ближайшего полигона ТБО, м	80,56150042
7	Многоэтажность	4,709296451
8	Среднеэтажность	3,903820376

Таблица 130 Перечень коэффициентов ценообразующих факторов для группы ЖИЛ-3 «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)»

№ п/п	Фактор	Значение коэффициента
1	Многоэтажность	4,709296451
2	Среднеэтажность	3,903820376

Таблица 131 Перечень коэффициентов ценообразующих факторов для группы РЕКР-1 «Отдых (рекреация)»

№ п/п	Фактор	Значение коэффициента
1	Расстояние до СПб, м	1,029530696
2	Площадь объекта, кв.м	1,377448888
3	Расстояние до ближайшего полигона ТБО, м	-78,41038864
4	Степень социальной развитости местоположения объекта	51,59826868
5	Наличие электроснабжения объекта	246,3960242
6	Наличие водоснабжения объекта	35,14102848
7	Наличие газоснабжения объекта	125,4322736
8	Соответствие ВРИ	0,524315839

Таблица 132 Перечень коэффициентов ценообразующих факторов для группы РЕКР-2 «Отдых (рекреация)»

№ п/п	Фактор	Значение коэффициента
1	Расстояние до СПб, м	0,654917864
2	Площадь объекта, кв.м	1,031417598
3	Наличие электроснабжения объекта	86,25828538
4	Наличие газоснабжения объекта	225,711331
5	Степень социальной развитости местоположения объекта	114,2975513
6	Расстояние до ближайшего полигона ТБО, м	80,56150042
7	Соответствие ВРИ	0,524315839

Таблица 133 Перечень коэффициентов ценообразующих факторов для группы РЕКР-3 «Отдых (рекреация)»

№ п/п	Фактор	Значение коэффициента
1	Соответствие ВРИ	0,524315839

Таблица 134 Перечень коэффициентов ценообразующих факторов для группы ТРАНСП-1 «Транспорт»

№ п/п	Фактор	Значение коэффициента
1	Расстояние до СПб, м	1,029530696
2	Площадь объекта, кв.м	1,377448888
3	Расстояние до ближайшего полигона ТБО, м	-78,41038864
4	Степень социальной развитости местоположения объекта	51,59826868
5	Наличие электроснабжения объекта	246,3960242
6	Наличие водоснабжения объекта	35,14102848
7	Наличие газоснабжения объекта	125,4322736
8	Соответствие ВРИ	1,331107933

Таблица 135 Перечень коэффициентов ценообразующих факторов для группы ТРАНСП-2 «Транспорт»

№ п/п	Фактор	Значение коэффициента
1	Расстояние до СПб, м	0,654917864
2	Площадь объекта, кв.м	1,031417598
3	Наличие электроснабжения объекта	86,25828538
4	Наличие газоснабжения объекта	225,711331
5	Степень социальной развитости местоположения объекта	114,2975513
6	Расстояние до ближайшего полигона ТБО, м	80,56150042
7	Соответствие ВРИ	1,331107933

Таблица 136 Перечень коэффициентов ценообразующих факторов для группы ТРАНСП-3 «Транспорт»

№ п/п	Фактор	Значение коэффициента
1	Соответствие ВРИ	1,331107933

Перечень коэффициентов ценообразующих факторов
для группы ИНФР «Объекты инфраструктуры», ЛЕСР «Использование лесов»

Коэффициенты отсутствуют. УПКС оцениваемых земельных участков определен как средневзвешенное значение УПКС граничащих земельных участков исходя из протяженности общей границы соседних земельных участков с оцениваемым земельным участком.

Перечень коэффициентов ценообразующих факторов
для групп ОПТ «Охраняемые природные территории и благоустройство», СПЕЦ «Специальное, ритуальное использование, запас», ВОД «Водные объекты», ИНОЕ «Объекты не вошедшие ни в одну из групп»

Коэффициенты отсутствуют. КС оцениваемых земельных участков определена как затраты на межевание и оформление прав на объект.

Правила преобразования значений ценообразующих факторов

Таблица 137 Правила преобразования значений ценообразующих факторов
для группы СХИ-1

№ п/п	Фактор	Условие	Значение
1	Удаленность от рынка сбыта К уд., м	<=10000	0
2

>10000<=25000	0,003
3

>25000<=50000	0,0045
4

>50000<=75000	0,006
5

>75000<=100000	0,007
6

>100000<=125000	0,008
7

>125000<=150000	0,009

Таблица 138 Правила преобразования значений ценообразующих факторов
для группы КОММ

№ п/п	Фактор	Значение
1	Расстояние до СПб, м	y=ln(x)
2	Площадь объекта, кв.м	y=ln(x)
3	Расстояние до автодороги федерального значения, м	y=ln(x)
4	Численность населения, чел.	y=ln(x)
5	Расположенность в административномцентре	1,16
6	Научное обеспечение сельского хозяйства. Размещение зданий, сооружений, оборудования, необходимых для осуществления научного обеспечения сельского хозяйства, включая размещение коллекций генетических ресурсов растений	0,50
7	Обеспечение сельскохозяйственного производства. Размещение административных, бытовых и хозяйственно-бытовых зданий и сооружений, объектов общественного питания	0,67
8	Размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях малоэтажного многоквартирного дома на территории малоэтажной многоквартирной жилой застройки	1,00
9	Среднеэтажная жилая застройка. Размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях многоквартирного дома	1,00
10	Многоэтажная жилая застройка. Размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях многоквартирного дома	1,00
11	Коммунальное обслуживание в целом	0,65
12	Коммунальное обслуживание. Размещение ОКС в целях обеспечения физических и юридических лиц коммунальными услугами, в частности: зданий или помещений, предназначенных для приема физических и юридических лиц в связи с предоставлением им коммунальных услуг	0,65
13	Социальное обслуживание в целом	0,62
14	Социальное обслуживание. Размещение ОКС, предназначенных для оказания гражданам социальной помощи (службы занятости населения, дома престарелых, дома ребенка, детские дома, пункты питания малоимущих граждан, пункты ночлега для бездомных граждан, службы психологической и бесплатной юридической помощи, социальные, пенсионные и иные службы, в которых осуществляется прием граждан по вопросам оказания социальной помощи и назначения социальных или пенсионных выплат)	0,62
15	Социальное обслуживание. Размещение ОКС для размещения отделений почты и телеграфа	0,56
16	Социальное обслуживание. Размещение ОКС для размещения общественных некоммерческих организаций: благотворительных организаций, клубов по интересам	0,56
17	Бытовое обслуживание в целом	0,71
18	Бытовое обслуживание. Размещение ОКС, предназначенных для оказания населению или организациям бытовых услуг. Мастерские мелкого ремонта, ателье	0,71
19	Бытовое обслуживание. Размещение ОКС, предназначенных для оказания населению или организациям бытовых услуг. Бани	0,71
20	Бытовое обслуживание. Размещение ОКС, предназначенных для оказания населению или организациям бытовых услуг. Прачечные, химчистки	0,71
21	Бытовое обслуживание. Размещение ОКС, предназначенных для оказания населению или организациям бытовых услуг. Парикмахерские	0,71
22	Бытовое обслуживание. Размещение ОКС, предназначенных для оказания населению или организациям бытовых услуг. Похоронные бюро	0,71
23	Здравоохранение в целом. Размещение ОКС, предназначенных для оказания гражданам медицинской помощи. Включает коды расчета вида использования 03:041 – 03:042	0,62
24	Амбулаторно-поликлиническое обслуживание. Размещение ОКС, предназначенных для оказания гражданам амбулаторно-поликлинической медицинской помощи (поликлиники, фельдшерские пункты, пункты здравоохранения, центры матери и ребенка, диагностические центры, молочные кухни, станции донорства крови, клинические лаборатории)	0,62
25	Стационарное медицинское обслуживание. Размещение ОКС, предназначенных для оказания гражданам медицинской помощи в стационарах (больницы, родильные дома, научно-медицинские учреждения и прочие объекты, обеспечивающие оказание услуги по лечению в стационаре), размещение станций скорой помощи	0,62
26	Образование и просвещение в целом. Размещение ОКС, предназначенных для воспитания, образования и просвещения (детские ясли, детские сады, школы, лицеи, гимназии, профессиональные технические училища, колледжи, художественные, музыкальные школы и училища, образовательные кружки, общества знаний, институты, университеты, организации по переподготовке и повышению квалификации специалистов и иные организации, осуществляющие деятельность по воспитанию, образованию и просвещению). Включает коды расчета вида использования 03.051 – 03.052	0,50
27	Дошкольное, начальное и среднее общее образование. Размещение ОКС, предназначенных для просвещения, дошкольного, начального и среднего общего образования (детские ясли, детские сады, школы, лицеи, гимназии, художественные, музыкальные школы, образовательные кружки и иные организации, осуществляющие деятельность по воспитанию, образованию и просвещению)	0,50
28	Среднее и высшее профессиональное образование. Размещение ОКС, предназначенных для профессионального образования и просвещения (профессиональные технические училища, колледжи, художественные, музыкальные училища, общества знаний, институты, университеты, организации по переподготовке и повышению квалификации специалистов и иные организации, осуществляющие деятельность по образованию и просвещению), размещение зданий военных училищ, военных институтов, военных университетов, военных академий	0,50
29	Культурное развитие в целом	0,56
30	Культурное развитие. Размещение ОКС, предназначенных для размещения в них музеев, выставочных залов, художественных галерей, библиотек, планетариев	0,56
31	Культурное развитие. Размещение ОКС, предназначенных для размещения в них домов культуры, театров, филармоний, цирков	0,56
32	Культурное развитие. Размещение ОКС, предназначенных для размещения в них кинотеатров и кинозалов	0,56
33	Культурное развитие. Устройство площадок для празднеств и гуляний	0,56
34	Религиозное использование в целом	0,50
35	Религиозное использование. Размещение ОКС, предназначенных для отправления религиозных обрядов (церкви, соборы, храмы, часовни, монастыри, скиты, мечети, синагоги, молельные дома)	0,50
36	Религиозное использование. Размещение ОКС, предназначенных для постоянного местонахождения духовных лиц, паломников и послушников в связи с осуществлением ими религиозной службы	0,50
37	Религиозное использование. Размещение ОКС, предназначенных для осуществления благотворительной и религиозной образовательной деятельности (воскресные школы, семинарии, духовные училища)	0,50
38	Общественное управление в целом	0,81
39	Общественное управление. Размещение ОКС, предназначенных для размещения органов государственной власти, органов местного самоуправления, судов, а также организаций, непосредственно обеспечивающих их деятельность	0,81
40	Обеспечение научной деятельности в целом	0,81
41	Обеспечение научной деятельности. Размещение ОКС для проведения научных исследований и изысканий, испытаний опытных промышленных образцов, проведения научной и селекционной работы, ведения сельского и лесного хозяйства для получения ценных с научной точки зрения образцов растительного и животного мира – производственных, лабораторных и иных подобных зданий, необходимых для обеспечения научной деятельности	0,81
42	Обеспечение научной деятельности. Размещение ОКС для размещения организаций, осуществляющих научные изыскания, исследования и разработки (научно-исследовательские институты, проектные институты, научные центры, опытно-конструкторские центры, государственные академии наук, в том числе отраслевые) – административных зданий научно-исследовательских организаций	0,81
43	Ветеринарное обслуживание в целом. Размещение ОКС, предназначенных для оказания ветеринарных услуг, содержания или разведения животных, не являющихся сельскохозяйственными, под надзором человека. Включает коды расчет вида использования 03:101 – 03:104	0,56
44	Амбулаторное ветеринарное обслуживание. Размещение ОКС, предназначенных для оказания ветеринарных услуг без содержания животных	0,56
45	Приюты для животных. Размещение ОКС, предназначенных для оказания ветеринарных услуг в стационаре	0,56
46	Приюты для животных. Размещение ОКС, предназначенных для содержания, разведения животных, не являющихся сельскохозяйственными, под надзором человека, оказания услуг по содержанию и лечению бездомных животных	0,56
47	Приюты для животных. Размещение ОКС, предназначенных для организации гостиниц для животных	0,62
48	Деловое управление. Размещение ОКС с целью размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности)	1,06
49	Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы). Размещение ОКС, общей площадью свыше 5 000 кв. м с целью размещения одной или нескольких организаций, осуществляющих продажу товаров и (или) оказание услуг. Включает коды расчета вида использования 04.050 - 04.096	1,07
50	Рынки. Размещение ОКС, сооружений, предназначенных для организации постоянной или временной торговли (ярмарка, рынок, базар), с учетом того, что каждое из торговых мест не располагает торговой площадью более 200 кв. м	1,12
51	Магазины. Размещение ОКС, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5 000 кв. м	1,08
52	Банковская и страховая деятельность. Размещение ОКС, предназначенных для размещения организаций, оказывающих банковские и страховые услуги	1,08
53	Общественное питание. Размещение ОКС в целях устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары)	0,97
54	Развлечения. Размещение ОКС, предназначенных для размещения боулинга, аттракционов, игровых автоматов (кроме игрового оборудования, используемого для проведения азартных игр) и игровых площадок, за исключением площадок игорных зон	1,04
55	Объекты придорожного сервиса. Размещение автозаправочных станций (бензиновых, газовых)	0,67
56	Объекты придорожного сервиса. Размещение магазинов сопутствующей торговли, зданий для организации общественного питания в качестве объектов придорожного сервиса	0,67
57	Объекты придорожного сервиса. Размещение автомобильных моек и прачечных для автомобильных принадлежностей	0,67
58	Объекты придорожного сервиса. Размещение мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей и прочих объектов придорожного сервиса	0,67
59	Спорт в целом. Размещение ОКС в качестве спортивных клубов, спортивных залов, бассейнов, устройство площадок для занятия спортом и физкультурой (беговые дорожки, спортивные сооружения, теннисные корты, поля для спортивной игры, автодромы, мотодромы, трамплины, трассы и спортивные стрельбища), в том числе водным (причалы и сооружения, необходимые для водных видов спорта и хранения соответствующего инвентаря)	0,50
60	Спорт. Размещение ОКС в качестве спортивных клубов, спортивных залов, бассейнов	0,50
61	Спорт. Устройство площадок для занятия спортом и физкультурой (беговые дорожки, спортивные сооружения, теннисные корты, поля для спортивной игры, автодромы, мотодромы, трамплины, трассы и спортивные стрельбища), сооружения для хранения соответствующего инвентаря	0,50
62	Спорт. Размещение ОКС водных видов спорта (причалы и сооружения, необходимые для водных видов спорта и хранения соответствующего инвентаря)	0,50
63	Природно-познавательный туризм. Размещение баз и палаточных лагерей для проведения походов и экскурсий по ознакомлению с природой, пеших и конных прогулок	0,08
64	Автомобильный транспорт. Размещение зданий и сооружений, предназначенных для обслуживания пассажиров	0,67
65	Автомобильный транспорт. Размещение зданий и сооружений, обеспечивающих работу транспортных средств, размещение объектов, предназначенных для размещения постов органов внутренних дел, ответственных за безопасность дорожного движения	0,67
66	Охрана Государственной границы Российской Федерации. Размещение зданий для размещения пунктов пропуска через Государственную границу Российской Федерации, размещение объектов, обеспечивающих осуществление таможенной деятельности	1,06
67	Обеспечение вооруженных сил, охрана Государственной границы Российской Федерации. Размещение зданий для размещения воинских, в том числе пограничных воинских, частей и органов управления ими	0,50
68	Обеспечение внутреннего правопорядка. Размещение ОКС, необходимых для подготовки и поддержания в готовности органов внутренних дел и спасательных служб, в которых существует военизированная служба	0,50
69	Историко-культурная деятельность. Сохранение и изучение объектов культурного наследия народов Российской Федерации (памятников истории и культуры), в том числе: объектов археологического наследия, достопримечательных мест, мест бытования исторических промыслов, производств и ремесел, недействующих военных и гражданских захоронений, объектов культурного наследия, хозяйственная деятельность, являющаяся историческим промыслом или ремеслом	0,56

Таблица 139 Правила преобразования значений ценообразующих факторов
для группы ПРОМ-1

№ п/п	Фактор	Условие	Значение
1	Расстояние до СПб, м	<= 1000	7408,1
2

>1000	y =7408,1*((x/1000)^(-0,741))
3	Расположение в развитой промышленной зоне	да	1
4

нет	0
5	Площадь объекта, кв.м	y = 1,8359*(х/100)^(-0,0853))
6	Наличие электроснабжения объекта	Есть	1
7

Нет	0
8

Нет данных

9	Наличие газоснабжения объекта	Есть	1
10

Нет	0
11

Нет данных

12	Наличие прочих коммуникаций (водоснабжение, канализация, теплоснабжение)	Есть	1
13

Нет	0
14

Нет данных

Таблица 140 Правила преобразования значений ценообразующих факторов
для группы ПРОМ-2

№ п/п	Фактор	Условие	Значение
1	Расстояние до СПб, м	<=1000	7408,1
2

>1000	y =7408,1*((x/1000)^(-0,741))
3	Расположение в развитой промышленной зоне	да	1
4

нет	0
5	Площадь объекта, кв.м	y = 1,8359*(х/100)^(-0,0853))
6	Наличие электроснабжения объекта	Есть	1
7

Нет	0
8

Нет данных

9	Наличие газоснабжения объекта	Есть	1
10

Нет	0
11

Нет данных

12	Наличие прочих коммуникаций (водоснабжение, канализация, теплоснабжение)	Есть	1
13

Нет	0
14

Нет данных

Таблица 141 Правила преобразования значений ценообразующих факторов
для группы СХП

№ п/п	Фактор	Условие	Значение
1	Расстояние до СПб, м	<6470	165,5943736
2

>=6470<75000	y = 294949*x^(-0,853)
3

>=75000	y = 3276,7*x^(-0,463)
4	Площадь объекта, кв.м	<7500	43,45883396
5

>=7500<200000	y = 1583,9*x^(-0,403)
6

>=200000	y = 1364,2*x^(-0,353)
7	Наличие коммуникаций	Есть	1
8

Нет	0
9

Нет данных

Таблица 142 Правила преобразования значений ценообразующих факторов
для группы СОМЖ-1

№ п/п	Фактор	Условие	Значение
1	Расстояние до СПб, м	<2706	y = -397,9ln(2706) + 4766,1
2

>2706	y = -397,9ln(x) + 4766,1
3	Площадь объекта, кв.м	y = 1325,2xСТЕПЕНЬ(-0,14)
4	Расстояние до ближайшего полигона ТБО, м	<2000	1
5

>=2000	0
6	Степень социальной развитости местоположения объекта	Наличие объекта розничной торговли на удалении до 300 м	1
7

Наличие общеобразовательного учреждения на удалении до 800 м

8

Наличие поликлиники на удалении до 1000 м

9

Отсутствие объектов розничной торговли, образовательных и медицинских учреждений	0
10	Наличие электроснабжения объекта	Есть	1
11

Нет данных

12

Нет	0
13	Наличие водоснабжения объекта	Есть	1
14

Нет	0
15

Нет данных

16	Наличие газоснабжения объекта	Есть	1
17

Нет	0
18

Нет данных

19	Элитность местоположения	Нет	1
20

Да	1,46

Таблица 143 Правила преобразования значений ценообразующих факторов
для группы СОМЖ-2

№ п/п	Фактор	Условие	Значение
1	Расстояние до СПб, м	y = 1930,42*EXP(1)^(-0,02*(х/1000))
2	Площадь объекта, кв.м	y = 1257,4*х^-0,257
3	Расстояние до ближайшего полигона ТБО, м	<2000	0
4

>=2000	1
5	Степень социальной развитости местоположения объекта	Наличие объекта розничной торговли на удалении до 300 м	1
6

Наличие общеобразовательного учреждения на удалении до 800 м

7

Наличие поликлиники на удалении до 1000 м

8

Отсутствие объектов розничной торговли, образовательных и медицинских учреждений	0
9	Наличие электроснабжения объекта	Есть	1
10

Нет данных

11

Нет	0
12	Наличие газоснабжения объекта	Есть	1
13

Нет	0
14

Нет данных

Таблица 144 Правила преобразования значений ценообразующих факторов
для группы СОМЖ-3

№ п/п	Фактор	Условие	Значение
1	Площадь объекта, кв.м	менее или равно 1500	1,00
2

от 1500 до 3000 включительно	0,95
3

от 3000 до 6000 включительно	0,86
4

от 6000 до 1 га включительно	0,80
5

более 1 га	0,78
6	Наличие электроснабжения объекта	Есть	1
7

Нет данных

8

Нет	0,83
9	Наличие газоснабжения объекта	Есть	1,21
10

Нет	1
11

Нет данных

Таблица 145 Правила преобразования значений ценообразующих факторов
для группы ЖИЛ-1

№ п/п	Фактор	Условие	Значение
1	Расстояние до СПб, м	<2706	y = -397,9ln(2706) + 4766,1
2

>2706	y = -397,9ln(x) + 4766,1
3	Площадь объекта, кв.м	y = 1325,2xСТЕПЕНЬ(-0,14)
4	Расстояние до ближайшего полигона ТБО, м	<2000	1
5

>=2000	0
6	Степень социальной развитости местоположения объекта	Наличие объекта розничной торговли на удалении до 300 м	1
7

Наличие общеобразовательного учреждения на удалении до 800 м

8

Наличие поликлиники на удалении до 1000 м

9

Отсутствие объектов розничной торговли, образовательных и медицинских учреждений	0
10	Наличие электроснабжения объекта	Есть	1
11

Нет данных

12

Нет	0
13	Наличие водоснабжения объекта	Есть	1
14

Нет	0
15

Нет данных

16	Наличие газоснабжения объекта	Есть	1
17

Нет	0
18

Нет данных

Таблица 146 Правила преобразования значений ценообразующих факторов
для группы ЖИЛ-2

№ п/п	Фактор	Условие	Значение
1	Расстояние до СПб, м	y = 1930,42*EXP(1)^(-0,02*(х/1000))
2	Площадь объекта, кв.м	y = 1257,4*х^-0,257
3	Расстояние до ближайшего полигона ТБО, м	<2000	0
4

>=2000	1
5	Степень социальной развитости местоположения объекта	Наличие объекта розничной торговли на удалении до 300 м	1
6

Наличие общеобразовательного учреждения на удалении до 800 м

7

Наличие поликлиники на удалении до 1000 м

8

Отсутствие объектов розничной торговли, образовательных и медицинских учреждений	0
9	Наличие электроснабжения объекта	Есть	1
10

Нет данных

11

Нет	0
12	Наличие газоснабжения объекта	Есть	1
13

Нет	0
14

Нет данных

Таблица 147 Правила преобразования значений ценообразующих факторов
для группы ЖИЛ-3

№ п/п	Фактор	Условие	Значение
1	Площадь объекта, кв.м	менее или равно 1500	1,00
2

от 1500 до 3000 включительно	0,95
3

от 3000 до 6000 включительно	0,86
4

от 6000 до 1 га включительно	0,80
5

более 1 га	0,78
6	Наличие электроснабжения объекта	Есть	1
7

Нет данных

8

Нет	0,83
9	Наличие газоснабжения объекта	Есть	1,21
10

Нет	1
11

Нет данных

Таблица 148 Правила преобразования значений ценообразующих факторов
для группы РЕКР-1

№ п/п	Фактор	Условие	Значение
1	Расстояние до СПб, м	<2706	y = -397,9ln(2706) + 4766,1
2

>2706	y = -397,9ln(x) + 4766,1
3	Площадь объекта, кв.м	y = 1325,2xСТЕПЕНЬ(-0,14)
4	Расстояние до ближайшего полигона ТБО, м	<2000	1
5

>=2000	0
6	Степень социальной развитости местоположения объекта	Наличие объекта розничной торговли на удалении до 300 м	1
7

Наличие общеобразовательного учреждения на удалении до 800 м

8

Наличие поликлиники на удалении до 1000 м

9

Отсутствие объектов розничной торговли, образовательных и медицинских учреждений	0
10	Наличие электроснабжения объекта	Есть	1
11

Нет данных

12

Нет	0
13	Наличие водоснабжения объекта	Есть	1
14

Нет	0
15

Нет данных

16	Наличие газоснабжения объекта	Есть	1
17

Нет	0
18

Нет данных

19	Элитность местоположения	Нет	1
20

Да	1,46

Таблица 149 Правила преобразования значений ценообразующих факторов
для группы РЕКР-2

№ п/п	Фактор	Условие	Значение
1	Расстояние до СПб, м	y = 1930,42*EXP(1)^(-0,02*(х/1000))
2	Площадь объекта, кв.м	y = 1257,4*х^-0,257
3	Расстояние до ближайшего полигона ТБО, м	<2000	0
4

>=2000	1
5	Степень социальной развитости местоположения объекта	Наличие объекта розничной торговли на удалении до 300 м	1
6

Наличие общеобразовательного учреждения на удалении до 800 м

7

Наличие поликлиники на удалении до 1000 м

8

Отсутствие объектов розничной торговли, образовательных и медицинских учреждений	0
9	Наличие электроснабжения объекта	Есть	1
10

Нет данных

11

Нет	0
12	Наличие газоснабжения объекта	Есть	1
13

Нет	0
14

Нет данных

Таблица 150 Правила преобразования значений ценообразующих факторов для группы РЕКР-3

№ п/п	Фактор	Условие	Значение
1	Площадь объекта, кв.м	менее или равно 1500	1,00
2

от 1500 до 3000 включительно	0,95
3

от 3000 до 6000 включительно	0,86
4

от 6000 до 1 га включительно	0,80
5

более 1 га	0,78
6	Наличие электроснабжения объекта	Есть	1
7

Нет данных

8

Нет	0,83
9	Наличие газоснабжения объекта	Есть	1,21
10

Нет	1
11

Нет данных

Таблица 151 Правила преобразования значений ценообразующих факторов для группы ТРАНСП-1

№ п/п	Фактор	Условие	Значение
1	Расстояние до СПб, м	<2706	y = -397,9ln(2706) + 4766,1
2

>2706	y = -397,9ln(x) + 4766,1
3	Площадь объекта, кв.м	y = 1325,2xСТЕПЕНЬ(-0,14)
4	Расстояние до ближайшего полигона ТБО, м	<2000	1
5

>=2000	0
6	Степень социальной развитости местоположения объекта	Наличие объекта розничной торговли на удалении до 300 м	1
7

Наличие общеобразовательного учреждения на удалении до 800 м

8

Наличие поликлиники на удалении до 1000 м

9

Отсутствие объектов розничной торговли, образовательных и медицинских учреждений	0
10	Наличие электроснабжения объекта	Есть	1
11

Нет данных

12

Нет	0
13	Наличие водоснабжения объекта	Есть	1
14

Нет	0
15

Нет данных

16	Наличие газоснабжения объекта	Есть	1
17

Нет	0
18

Нет данных

Таблица 152 Правила преобразования значений ценообразующих факторов для группы ТРАНСП-2

№ п/п	Фактор	Условие	Значение
1	Расстояние до СПб, м	y = 1930,42*EXP(1)^(-0,02*(х/1000))
2	Площадь объекта, кв.м	y = 1257,4*х^-0,257
3	Расстояние до ближайшего полигона ТБО, м	<2000	0
4

>=2000	1
5	Степень социальной развитости местоположения объекта	Наличие объекта розничной торговли на удалении до 300 м	1
6

Наличие общеобразовательного учреждения на удалении до 800 м

7

Наличие поликлиники на удалении до 1000 м

8

Отсутствие объектов розничной торговли, образовательных и медицинских учреждений	0
9	Наличие электроснабжения объекта	Есть	1
10

Нет данных

11

Нет	0
12	Наличие газоснабжения объекта	Есть	1
13

Нет	0
14

Нет данных

Таблица 153 Правила преобразования значений ценообразующих факторов для группы ТРАНСП-3

№ п/п	Фактор	Условие	Значение
1	Площадь объекта, кв.м	менее или равно 1500	1,00
2

от 1500 до 3000 включительно	0,95
3

от 3000 до 6000 включительно	0,86
4

от 6000 до 1 га включительно	0,80
5

более 1 га	0,78
6	Наличие электроснабжения объекта	Есть	1
7

Нет данных

8

Нет	0,83
9	Наличие газоснабжения объекта	Есть	1,21
10

Нет	1
11

Нет данных

Правила преобразования значений ценообразующих факторов
для группы ИНФР, ЛЕСР

Правила преобразования отсутствуют. УПКС оцениваемых земельных участков определен как средневзвешенное значение УПКС граничащих земельных участков исходя из протяженности общей границы соседних земельных участков с оцениваемым земельным участком.

Правила преобразования значений ценообразующих факторов
для групп ОПТ, СПЕЦ, ВОД, ИНОЕ

Правила преобразования отсутствуют. КС оцениваемых земельных участков определена как затраты на межевание и оформление прав на Объект.

Использованные модели определения кадастровой стоимости

Метод капитализации земельной ренты

Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости группы сельскохозяйственное использование за исключением кодов расчета 01:130 и 01:131

Метод капитализации земельной ренты является одним из методов доходного подхода. Доходный подход основан на определении ожидаемых доходов от использования объектов недвижимости. Доходный подход рекомендуется применять при наличии надежных данных о доходах и расходах по объектам недвижимости, а также об общей ставке капитализации и (или) ставке дисконтирования.

Метод капитализации земельной ренты предполагает следующую последовательность действий:

расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;

определение величины соответствующей ставки капитализации;

расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка методом капитализации земельной ренты вычисляется по формуле:

КС ЗУ = (Валовой доход - Затраты) / ставка капитализации

Согласно п. 9.2.2.1.2. Методических указаний определение кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного использования производится с учетом особенностей сельскохозяйственного и агроклиматического районирований территории. Согласно п. 9.2.2.1.3. Методических указаний при определении кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в составе факторов стоимости следует учитывать плодородие земельного участка, а также влияние природных факторов. К числу основных факторов, определяющих плодородие почв земельного участка, в частности, относятся качественные характеристики почвенного слоя земельного участка (содержание и мощность гумусового слоя, содержание физической глины, свойства почв, такие как степень эродированности, оглеение, солонцеватость, солончаковатость, легкий гранулометрический состав и прочее, а также агроэкологический потенциал).

Определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий, пригодных под пашню, осуществляется методом капитализации земельной ренты, которая рассчитывается как разность между валовым доходом и затратами на возделывание и уборку сельскохозяйственной продукции. Валовой доход рассчитывается для единицы площади земельного участка как произведение нормативной урожайности сельскохозяйственной культуры на ее рыночную цену. Нормативная урожайность сельскохозяйственной культуры определяется в следующей последовательности:

определяется перечень почвенных разностей и площади, занимаемой каждой из них. Перечень почвенных разностей определяется в соответствии с Единым государственным реестром почвенных ресурсов России, но может быть уточнен по документально подтвержденным данным почвенных карт о составе и состоянии почв конкретных хозяйств в год, предшествующий дате определения кадастровой стоимости;

определяется перечень всех сельскохозяйственных культур, возможных к выращиванию, в разрезе почвенных разностей (далее - перечень культур);

осуществляется выбор в разрезе почвенных разностей на основе перечня культур допустимых чередований посевов (далее - севооборот), характеризующихся набором сельскохозяйственных культур, их чередованием, количеством полей, занимаемых каждой сельскохозяйственной культурой и общим количеством полей севооборота. Выбор основных и сопутствующих сельскохозяйственных культур осуществляется из набора культур типичных или традиционно возделываемых в месте расположения на основе данных почвенных обследований и материалов агроклиматического оценочного зонирования субъектов Российской Федерации. При этом критериями выбора культур и их чередования являются обеспечение наибольшего дохода и сохранение плодородия почв;

определяется валовой доход на единицу площади для каждой сельскохозяйственной культуры из состава перечня культур как произведение ее нормативной урожайности на прогнозируемую цену реализации этой культуры (далее - удельный валовой доход сельскохозяйственной культуры). Валовой доход на единицу площади для каждого севооборота определяется как сумма произведений удельных валовых доходов сельскохозяйственных культур севооборота и площадей полей, занимаемых сельскохозяйственными культурами, деленная на суммарную площадь полей севооборота (далее - удельный валовй доход).

Прогнозируемая цена реализации каждой сельскохозяйственной культуры рассчитывается исходя из анализа среднегодовых рыночных цен реализации, сложившихся за 3 - 5 период, предшествующий году определения кадастровой стоимости, на условиях самовывоза. При расчете затрат в обязательном порядке должны учитываться затраты на поддержание плодородности почв для каждого севооборота.

Определение кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного использования проводилось по данным Справочника агроклиматического оценочного зонирования субъектов РФ.

Рисунок 165 Агроклиматическое зонирование Ленинградской области

С учетом данных справочника агроклиматического оценочного зонирования субъектов РФ структура посевов и основные характеристика агроклиматических подзон представлены в следующей таблице:

Рисунок 166 Поправочные коэффиценты на содержание физической глины в пахотном слое

Согласно данным Управления федеральной службы государственной статистики по Санкт-Петербургу и Ленинградской области за 2017 и 2018 г. (статистический бюллетень исх. № ЛД – 120/126 от 16.02.2018 и исх. № ЛД – 120/105 от 18.02.2019 г.) основными видами продукции растеневодства в хозяйствах всех категорий являются зерновые культуры, картофель и овощи.

Исходя из вышесказанного в структуру севооборота были включены только зерновые и картофель.

Нормативная урожайность по данным видам культур определялась по формуле

Ун=33,2*1,4*АП/10*К1*К2*К3*К4, где

Ун – нормативная урожайность зерновых культур, ц/га;

АП – величина местного агроэкологического потенциала для зерновых культур;

10 – базовое значение АП;

1,4 – коэффициент пересчета на уровень урожайности при интенсивной технологии возделывания;

33,2 – нормативная урожайность (ц/га) зерновых культур на эталонной почве, соответствующая нормам нормальных зональных технологий при базовом значении АП (10,0);

К1-К4 попровочные коэффициенты на :

К1 – содержание гумуса в пахотном слое;

К2 – мощность гумусового горизонта;

К3 – содержание физической глины в пахотном слое;

К4 – негативные свойства почв.

Коэффициенты К1-К4 определялись согласно данным, приведенным в пособии «Государтсвенная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения Российской Федерации» под редакцией д.с.-х.н., проф. Сапожникова П.М. и дэн., проф. Носова С.И.

Основным типом почвы Ленинградской области является дерново-подзолистые, которые содержат 3-7 % гумуса147 https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%94%D0%B5%D1%80%D0%BD%D0%BE%D0%B2%D0%BE-%D0%BF%D0%BE%D0%B4%D0%B7%D0%BE%D0%BB%D0%B8%D1%81%D1%82%D1%8B%D0%B5_%D0%BF%D0%BE%D1%87%D0%B2%D1%8B . Для расчетов было принято среднее значение указанного диапазона - 5%, таким образом К1 = 1,05.

Рисунок 167 Поправочные коэффиценты на содержание гумуса в пахотном слое

В зависимости от агроклиматической подзоны и агроклиматического потенциала была оперделены мощность гумусового слоя для каждой подзоны отдельно.

Рисунок 168 Поправочные коэффиценты на мощность гумусового горизонта

Содержание физической глины для данного типа почвы согласно различным источникам составила148 https://ru-ecology.info/term/22217/, https://studref.com/375405/agropromyshlennost/dernovo_podzolistye_pochvy, 25%, К3=0,92.

Рисунок 169 Поправочные коэффиценты на содержание физической глины в пахотном слое

Таким образом, были определены нормативная урожайность зерновых для каждой агроклиматической подзоны. К4 – негативные свойства почв – был принят равным 1, так как у Исполнителя отсутствует точная информация по негативным свойствам почв в каждой подзоне.

Таблица 154 Определение нормативной урожайности зерновых

№ п/п	Агроклиматическая подзона	АП	Гумус, %	К1	Мощность ГГ, см	К2	Физическая глина, %	К3	Ун зерновых, ц/га
1	1	5,9	5	1,05	16	0,78	25%	0,92	20,66
2	2	6,2	5	1,05	22	0,84	25%	0,92	23,38
3	3	6,9	5	1,05	30	0,92	25%	0,92	28,5

С учетом данных справочника агроклиматического оценочного зонирования субъектов РФ по средствам применения коэффициента к зерновым была определена нормативная урожайность картофеля.

Таблица 155 Определение нормативной урожайности зерновых картофеля

№ п/п	Агроклиматическая подзона	Ун зерновых, ц/га	Коэффициент к зерновым	Ун картофель, ц/га
1	1	20,66	6,45	133,26
2	2	23,38	6,69	156,41
3	3	28,5	6,51	185,54

Согласно данным аналитического обзора земельных участков Сегмента 1 средние цены реализации картофеля и зерновых культур за предшествующие дате оценки пять лет представлены далее:

Таблица 156 Средние цены реализации картофеля и зерновых культур

№ п/п	Наименование культуры	2014	2015	2016	2017	2018	Среднее, руб. за тонну	Средняя цена, руб. за центнер
1	Зерно	8 766	9 092	10 126	8 671	10 107	9 352,40	935,24
2	Картофель	15 177	14 043	10 450	12 569	13 220	13 091,80	1 309,18
3

Валовой доход был определен как произведение средних цен реализации товаров на нормативную урожайность (с учетом отсутствия четкой динамики в анализируемый период).

Таблица 157 Определение валового дохода

№ п/п	Агроклиматическая подзона	Ун зерновых, ц/га	Ун Картофель, ц/га	ВД руб. на га, картофель	ВД руб. на га, зерноые
1	1	20,66	133,26	174 461,33	19 322,06
2	2	23,38	156,41	204 768,84	21 865,91
3	3	28,5	185,54	242 905,26	26 654,34

Для определения земельной ренты земельных участков необходимо также определить прибыль предпринимателя и расходы на ведение деятельности по растениеводству (для каждого направления свои), включая затраты на возделывание и поддержание плодородия почвы.

Согласно данным комитета по агропромышленному и рыбохозяйственному комплексу Ленинградской области за 2016 год (итоги работы за 2016 г.) ниже представлены сведения о рентабельности сельского хозяйства.

Рисунок 170 Рентабельность сельского хозяйства Ленинградской области

Таблица 158 Средние цены реализации картофеля и зерновых культур

№ п/п	Наименование	2013	2014	2015	2016	2017149 Данные на 2017 и 2018 год были спрогнозированы на основании данных прошлых лет.	2018	Среднее значение за 5 лет
1	с субсидиями	8,40%	22,20%	16,10%	8,20%	12,05%	11,38%	13,99%
2	без них	-2,30%	11,40%	7,30%	1,10%	5,90%	6,51%	6,44%
Среднее значение за 5 лет	10,21%

Таким образом, прибыль предпринимателя составила 10,21%.

Прочие расходы на ведение деятельности по растениеводству, включая затраты на возделывание и поддержание плодородия почвы, эксплуатационные расходы, которые в соответствии с данными обзора рынка земельных участков сельскохозяйственного назначения Ленинградской области Сегмента 1 и другими источниками составляют 85% для картофелеводства и 70% для выраащивания зерновых.

Таблица 159 Определение земельной ренты ЗУ

№ п/п	Агроклиматическая подзона	ВД руб. на га, картофель	Прочие расходы, картофель, руб. га	ПП, картофель, руб. га	УПЗР, картофель, руб. га
1	1	174 461,33	148 292,13	17 819,48	8 349,72
2	2	204 768,84	174 053,51	20 915,09	9 800,24
3	3	242 905,26	206 469,47	24 810,34	11 625,45
№ п/п	Агроклиматическая подзона	ВД руб. на га, зерновые	Прочие расходы, зерновые, руб. га	ПП, зерновые, руб. га	УПЗР, зерно, руб. га
4	1	19 322,06	13 525,44	1 973,56	3 823,06
5	2	21 865,91	15 306,14	2 233,38	4 326,39
6	3	26 654,34	18 658,04	2 722,47	5 273,83

Для определения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков необходимо определить коэффициент капитализации. Согласно Справочнику Лейфер Н – 2018 коэффициент капитализации для земельных участков сельскохозяйственного использования равен 13,2% (таблица 56).

Для каждой агроклиматической подзоны были учтены дополнительные риски, связанные с различием почв и климатических условий ведения сельского хозяйства.

Таблица 160 Определение удельных показателей КС ЗУ

№ п/п	Агроклиматическая подзона	УПЗР, картофель, руб. за га	УПЗР, зерновые руб. за га	КК	УПКС, руб./кв. м	УПКС, руб./кв. м	Средний УПКС, руб./кв. м
1	1	8 349,72	3 823,06	15,70%	5,3183	2,4351	3,88
2	2	9 800,24	4 326,39	13,20%	7,4244	3,2776	5,35
3	3	11 625,45	5 273,83	11,70%	9,9363	4,5075	7,22

Для земельных участков сельскохозяйственного использования важную роль играет близость к рынкам сбыта сельскохозяйственной продукции. Для всех Объектов оценки были измерены расстояния до районных центров и до г. Санкт-Петербург и выбрано наименьшее значений из двух – именно оно характеризует близость объекта оценки к рынку сбыта.

Согласно приказа Минсельхоза РФ № 3, Минтранса РФ № 2 от 14.01.2008 "Об утверждении норм естественной убыли картофеля, овощей и бахчевых культур при перевозках различными видами транспорта" (Зарегистрировано в Минюсте РФ 13.02.2008 № 11152) при транспортировке картофеля различными способами (в таре или навалом) происходит естественная убыль массы груза. Чем дальше везти товар, тем больше убыль. Поэтому Исполнитель счел необходим учесть данный факт при определении кадастровой стоимости каждого земельного участка. Также Исполнитель счет возможным принять градацию удаленности от рынков сбыта согласному этого же приказа, также как и размер самой поправки. Определенные ранее удельные показатели кадастровой стоимости были применены к земельным участкам в расположенной в десятикилометровой зоне от рынков сбыта. К остальным применялись понимающие корректировки, равные нормам естественной убыли. Далее предсталена таблица с поправками.

Таблица 161 Размер поправки на удаленность земельных учатков от рынка сбыта

№ п/п	Зона удаленности от рынка сбыта	Удаленность от рынка сбыта, км.	Норма убыли в таре, %	Норма убыли навалом, %	Средняя норма убыли, %
1	1	0-9	0	0	0
2	2	10-25	0,30%	0,30%	0,30%
3	3	26-50	0,40%	0,50%	0,45%
4	4	51-75	0,50%	0,70%	0,60%
5	5	76-100	0,60%	0,80%	0,70%
6	6	101-125	-	-	0,80%
7	7	126-150	-	-	0,90%
8	8	151-175	-	-	1,00%
9	9	176-200	-	-	1,10%
10	10	201-225	-	-	1,20%
11	11	226-250	-	-	1,30%
12	12	251-275	-	-	1,40%
13	13	276-300	-	-	1,50%
14	14	301-325	-	-	1,60%
15	15	326-350	-	-	1,70%

Согласно приказа Минсельхоза РФ № 3, Минтранса РФ № 2 от 14.01.2008 "Об утверждении норм естественной убыли картофеля, овощей и бахчевых культур при перевозках различными видами транспорта" (Зарегистрировано в Минюсте РФ 13.02.2008 № 11152) при перевозке на расстояние свыше от 100 до 400 км нормы увеличиваются на каждые последующие 25 км по 0,1%.

Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости группы «Сельскохозяйственное использование», Рыбоводство (01:130 и 01:131)

Рыбоводство - деятельность, связанная с разведением (выращиванием) рыбы.

В число задач рыбоводства входит получение товарной продукции из морских и пресноводных гидробионтов, увеличение и улучшение качества рыбных и нерыбных запасов в естественных и искусственных водоемах, воспроизводство (включая сохранение и компенсационное рыбоводство) водных биологических ресурсов. Рыбоводство включает такие рыбохозяйственные виды деятельности, как: разведение на всех стадиях жизненного цикла посадочного материала под собственные нужды и на продажу, выращивание и содержание водных объектов, а также маточных и ремонтных стад, акклиматизацию, селекцию, санитарное рыбоводство, вылов товарной продукции, рыбохозяйственную мелиорацию, рекреационное рыбоводство, другие виды деятельности. Продуктом аквакультуры называется продукция, полученная на рыбоводных предприятиях, применяющих для разведения водных объектов усовершенствованные методики и биотехнику интенсивного характера. Для разведения рыбы используют естественные или искусственные водоемы, в том числе бассейны, танки, садки и аквариумы150 Федеральный закон «Об аквакультуре (рыбоводстве) и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (с изменениями на 3 июля 2016 года)» .

Рыбное хозяйство в Российской Федерации является комплексным сектором экономики, включающим широкий спектр видов деятельности – от прогнозирования сырьевой базы отрасли до организации торговли рыбной продукцией в стране и за рубежом.

В экономике страны рыбное хозяйство играет важную роль в качестве поставщика пищевой, кормовой и технической продукции (рыбной муки и жира, кормовой рыбы для пушного звероводства, агар-агара, различных биологически активных веществ и др.).

В соответствии с Законом Российской Федерации «Об аквакультуре (рыбоводстве) и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 02.07.2013 № 148-ФЗ используются следующие основные понятия:

аквакультура (рыбоводство) – деятельность, связанная с разведением и (или) содержанием, выращиванием объектов аквакультуры;

объекты аквакультуры – водные организмы, разведение и (или) содержание, выращивание которых осуществляются в искусственно созданной среде обитания;

искусственно созданная среда обитания – водные объекты, участки континентального шельфа Российской Федерации, участки исключительной экономической зоны Российской Федерации, сооружения, где разведение и (или) содержание, выращивание объектов аквакультуры осуществляются с использованием специальных устройств и (или) технологий;

морская аквакультура (марикультура) – аквакультура (рыбоводство), осуществляемая в отношении морских объектов аквакультуры;

рыбоводный участок – водный объект и (или) его часть, участок континентального шельфа Российской Федерации, участок исключительной экономической зоны Российской Федерации, используемые для осуществления аквакультуры (рыбоводства);

рыбоводная инфраструктура – имущественные комплексы, в том числе установки, здания, строения, сооружения, земельные участки, оборудование, искусственные острова, которые необходимы для осуществления аквакультуры (рыбоводства);

продукция аквакультуры – пищевая рыбная продукция, непищевая рыбная продукция и иная продукция из объектов аквакультуры;

ремонтно-маточные стада – разновозрастные группы объектов аквакультуры, используемые для селекционных целей, целей воспроизводства объектов аквакультуры с высокими племенными и продуктивными качествами, сохранения водных биологических ресурсов;

рыбоводное хозяйство – юридическое лицо, крестьянское (фермерское) хозяйство, а также приравненный к ним в целях вышеуказанного Федерального закона от 02.07.2013 № 148-ФЗ и осуществляющий аквакультуру (рыбоводство) индивидуальный предприниматель.

В соответствии со ст. 12 данного закона товарная аквакультура (товарное рыбоводство) является видом предпринимательской деятельности, относящейся к сельскохозяйственному производству. Товарное рыбоводство может осуществляться как с использованием водных объектов, так и без их использования.

Согласно п. 9.2.2.1.9. Методических указаний земельные участки, занятые обособленными водными объектами или их частями, в том числе участки, занятые объектами рыбного хозяйства (коды расчета вида использования 01:130, 01:131), оцениваются исходя из возможности разведения рыбы. Расчет кадастровой стоимости участков, занятых обособленными водными объектами, в том числе участков, занятых объектами рыбного хозяйства, осуществляется методом капитализации земельной ренты.

Земельная рента рассчитывается как разность между валовым доходом и затратами на разведение рыбы. Валовой доход рассчитывается для единицы площади земельного участка как произведение массы выращенной и готовой к реализации рыбы на ее рыночную цену. Валовой доход рассчитывается исходя из плотности посадки рыбы и учитывается исходя из реализации на месте (без учета доставки потребителю) с учетом набора массы рыбой. Цена реализации рыбы рассчитывается на килограмм живого веса отлавливаемой рыбы на условиях самовывоза. Расчетом предусмотрена реализация всей годной к продаже выращенной отлавливаемой рыбы без предварительной ее переработки. Возможная переработка рыбы и реализация в виде полуфабрикатов или готовой продукции в расчете не учитывается. Расчетом предусмотрен годовой прирост массы рыбы и естественная убыль.

Определение кадастровой стоимости выполнено без учета разведения рыбы в садках. Вид рыбы для разведения при определении кадастровой стоимости был определен по данным представленного выше обзора рынка земельных участков Сегмента 1, согласно которому на товарных рыбоводных хозяйствах Ленинградской области выращивается радужная форель (около 97%).

Алгоритм вычисления:

расчет массы выращенной и готовой к реализации рыбы;

определение валового дохода (ВД);

определение величины затрат на разведение рыбы (З);

определение ставки капитализации (СК);

расчет кадастровой стоимости.

Расчет массы выращенной и готовой к реализации рыбы

Как было отмечено выше, наиболее подходящим и максимально эффективным будет разведение форели. Все показатели будут рассчитываться для этого вида рыбы. Исходные данные для расчета кадастровой стоимости методом капитализации земельной ренты для земельных участков, занятых обособленными водными объектами, едины для всех оцениваемых земельных участков.

Масса выращенной и готовой к реализации рыбы определяется исходя из площади зеркала воды (поверхности воды) и плотности посадки годовиков форели. На основе данных, полученных из различных источников, в среднем на 1 га зеркала воды сажают от 500 до 1 000 шт. годовиков форелей, весом от 15 до 25 г. шт.151 https://abcbiznes.ru/biznes-idei/298-razvedenie-foreli-forelevoe-hozyaystvo.html, http://hitagro.ru/vyrashhivanie-i-razvedenie-foreli-v-prudax/. http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A0%D1%8B%D0%B1%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D0%B4%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%BE Для расчетов приняты средние значения - 750 шт. весом 20 г. на 1 га.

Согласно данным обзора рынка Ленинградской области земельных участков Сегмента 1 цена приобретения посадочного материала (годовиков форели) составила 1 400 руб./кг.

Вес рыбы очень сильно зависит от условий кормления и нагула. Обычно двухлетки достигают веса 100-700 г152 https://aquafeed.ru/vyrashchivaniye_ryb . Для расчета вес товарных двухлеток форели принят равным 400 г. (среднее значение). Выход двухлеток форели из годовиков в среднем составляет составляет 90%153 Приложение № 14 Методических указаний .

Площадь зеркала воды на земельных участках определялась по данным Публичной кадастровой карты инструментом «измерить площадь». Для земельных участков, которым был присвоен код расчета вида использования 01:130 и 01:131, но при этом они не имеют графического образа или водного объекта (товарное рыбоводство может осуществляться и без использования водного объекта), площадь зеркала воды определялась с использованием коэффициента, равного 0,85. Данный коэффициент был получен на основании данных по земельным участкам с графическим образом путем соотношения площади измеренного зеркала воды к общей площади земельного участка. Результаты расчета коэффициента представлены далее в таблице.

Таблица 162 Расчет коэффициента соотношения зеркала воды к общей площади земельного участка

№ п/п	Кадастровый номер земельного участка	Площадь участка, кв. м	Площадь зеркала воды, кв. м
1	47:07:0941004:401	151991	151991
2	47:07:1047005:1384	240000	226100
3	47:07:1047005:1385	507122	463300
4	47:07:1047005:331	363620	203900
5	47:16:0649002:34	495129	450000
6	47:16:0649002:35	1683217	1430000
7	47:18:0516001:26	467430	409300
8	47:18:0516001:7	201460	156600
9	47:26:0108001:3294	205423	164439
10	47:27:0701003:395	15460	11436
11	Сумма	4 330 852	3 667 066
12	Коэффициент соотношения зеркала воды к общей площади земельного участка	0,85

При расчете доходов и затрат для целей настоящей оценки необходимо учитывать уровень инженерного обустройства земельного участка, в том числе плотность дорожной сети, классность дорог, близость к транспортным магистралям, пунктам переработки и сбыта сельскохозяйственного сырья и центрам материально-технического снабжения (п. 9.2.2.1.10. Методических указаний). Данное требование Указаний было учтено при расчете выхода двухлетков форели при выращивании из привозного рыбопосадочного материала, а также с учетом того, что валовой доход, получаемый от реализации рыбы, учитывается исходя из реализации на месте (условия самовывоза).

Также необходимо отметить, что расчет валового дохода и определение затрат, необходимых для создания рыбоводческого хозяйства, определены для типичных условий организации и практически не зависят от местоположения на территории Ленинградской области, так как основными ценообразующими характеристиками в доходном подходе являются рыбопродуктивность (которая с учетом единообразия будет сопоставима для всех), цена на приобретение рыбопосадочного материала и цена реализации товарной рыбы (которые также сопоставимы для всей Ленинградской области), а также операционные затраты на выращивание рыбы, которые в рамках одного региона сопоставимы для всех рыбных хозяйств в пересчете на один гектар зеркала воды. Таким образом, расчет проводился на 1 га зеркала воды.

Определение валового дохода

Для расчета валового дохода используются следующие показатели: плотность посадки годовиков форели на 1 га поверхности зеркала пруда, средняя масса товарной рыбы, начальная масса годовика и рыночные данные – оптовые цены реализации товарной рыбы. Валовой доход рассчитывается для единицы площади земельного участка как произведение массы выращенной и готовой к реализации рыбы на ее рыночную цену.

Рыночная цена за рыбу определялась согласно данным обзора рынка Ленинградской области земельных участков Сегмента 1 и составила 500 руб./кг.

Определение величины затрат на разведение рыбы

В состав затрат по разведению рыбы были включены следующие:

рыбопосадочный материал;

затраты на корм;

прочие эксплуатационные расходы, которые в соответствии с данными обзора рынка Ленинградской области земельных участков Сегмента 1 и другими источниками составляют 40% от валового дохода.

Затраты на корм определялись на основе коэффициента оплаты корма, который рассчитывается по формуле:

Оплата корма = вес корма (кг) / прирост биомассы(кг).

Данный коэффициент показывает соотношение веса данного рыбам корма к общему приросту биомассы рыбы. Обычно коэффициент оплаты корма колеблется в пределах 0,9-1,4. Для расчетов было принято среднее значение коэффициента 1,15. Определив прирост биомассы и требуемое количество корма возможно рассчитать.

Определение ставки капитализации

Величина коэффициента капитализации для земли, которая является по определению неистощимым активом, включает в себя ставку дохода на инвестиции, состоящую из безрисковой ставки, премии за низкую ликвидность, премий за риск инвестора и инвестиционный менеджмент.

Безрисковая процентная ставка (безрисковая норма доходности) - это норма отдачи инвестиционного проекта без финансовых потерь за определенный промежуток времени.

Согласно п. 7.4.2. Методических указаний общая ставка капитализации рассчитывается в соответствии с условиями рынка соотношением годового чистого операционного дохода от сдачи аналогичных объектов недвижимости в аренду и цен сопоставления сделок (предложений) за аналогичные объекты недвижимости. В результате проведенного анализа рынка земельных участков выявлено отсутствие необходимой для расчета данных показателей информации. Поэтому Исполнитель для расчета ставки капитализации применял метод кумулятивного построения.

Размер безрисковой ставки принимается Исполнителем в размере бескупонной доходности государственных облигаций с различным сроком погашения на 29.12.2018 (ближайшая дата к дате оценки) – 8,14%.154 https://www.cbr.ru/hd_base/zcyc_params/

Премия за низкую ликвидность отражает длительность экспозиции при продаже объекта на открытом рынке. Рассчитывается по формуле:

Рнл=БС*ПЭ/12, где

Рнл – размер премии за низкую ликвидность, %;

БС – размер безрисковой ставкаи; %;

ПЭ – наиболее вероятный период экспозоции аналогичных объектов, мес.

Типичный период экспозиции для земельных участков с прудами составляет при неактивной продаже в среднем 9 месяцев, премия за низкую ликвидность, таким образом составила 6,105%.

На практике риск за инвестиционный менеджмент и риск инвестора находятся в пределах от 0% до 5%, поскольку земельные участки практически всегда являются ликвидными объектами недвижимости, размер за данные вида риска принят на среднем уровне 3%.

Таблица 163 Расчет ставки капитализации

№ п/п	Наименование	Используемая величина, %
1	Безрисковая ставка	8,14%
2	Премия за низкую ликвидность	6,105%
3	Премия за риск	3%
4	Премия за инвестиционный менеджмент	3%
Среднее значение, %	20,245

Таким образом, коэффициент капитализации с учетом округления составил: 20%.

Расчет кадастровой стоимости

Таблица 164 Расчет стоимости 1 га зеркала воды

№ п/п	Наименование показателя	Ед. изм.	Значение
1	Площадь зеркала воды, га	га	1
2	Плотность посадки годовиков форели	шт./га	750
3	Масса начальная годовиков	Г	20
4	Цена приобретения рыбопосадочного материала	руб./кг	1400
5	Требуемый рыбопосадочный материал (гр.1*гр.2)	шт.	750
6	Требуемый рыбопосадочный материал (гр. 5*гр.3/1000)	кг	15
7	Затраты на приобретение рыбопосадочного материала (гр.4*гр.6)	руб.	21 000
8	Выход двухлеток	%	90%
9	Выход товарной рыбы (гр. 8*гр.5)	шт.	675
10	Средняя масса товарной рыбы	кг	0,4
11	Объем реализации товарной рыбы в год (гр.10*гр.9)	кг	270
12	Цена реализации рыбы	руб./кг	500
13	Валовой доход от продажи товарной рыбы в год (гр.12*гр.11)	руб.	135 000
14	Коэффициент оплаты корма	1,15
15	Прирост биомассы (гр.11-гр.6)	кг	255
16	Требуемое количество корма	кг	293,25
17	Стоимость 1 кг корма	руб.	1 45
18	Затраты на корм (гр.16*гр.17)	руб./год	42 521,25
19	Прочие затраты (заработная плата, ГСМ, арендные платежи, налоговые отчисления и пр. от ВД)	%	40%
20	Прочие затраты (гр.19*гр.13)	руб.	54 000
21	Общая величина затрат (гр.20+гр.18+гр.7)	руб.	117 521
22	Земельная рента (гр.13-гр.21)	руб./год	17 479
23	Ставка капитализации	%	20,00%
24	Стоимость 1 га зеркала воды, (гр.22/гр.23)	руб.	87 393,75
25	Стоимость 1 кв. м зеркала воды	руб.	8,74

Далее для всех земельных участков, отнесенных к группе подгруппы 01:130 и 01:131, определялась стоимость всего зеркала воды. Это стоимость и приравнивалась к кадастровой стоимости земельного участка, отнесенного к группе 01:130 и 01:131.

Методы статистического моделирования

Расчет кадастровой стоимости земельных участков 3-го и 4-го сегментов, а также объектов придорожного сервиса, относящихся к 6 сегменту (коды видов использования 04:95, 04:98 и 04:99).

Предельно обобщая назначение земельных участков 3-го и 4-го сегментов, можно сказать, что «сегмент 3» включает в себя земельные участки, предназначенные для «Общественного использования», «Сегмент 4» – для «Предпринимательства». Функциональное назначение объектов, находящихся в границах участков 3-4-го сегментов, может быть весьма близким – в частности, муниципальные административные здания, по своей сути мало отличаются от коммерческих офисов, зачастую имея более выгодное местоположение, а, следовательно, при условии вовлечения подобных земельных участков в рыночный оборот, стоимость «социального» земельного участка «под здание администрации» могла бы быть выше сходного «коммерческого» участка «под офисное здание».

Приведенное рассуждение предполагает возможность использования единой расчетной модели для определения стоимости участков Сегментов 3-4, что подтверждается также ограниченностью доступной рыночной информации.

Исходная информация для построения модели определения КС объектов общественного и коммерческого использования

Анализ исходной ценовой информации (по данным рыночных предложений на продажу земельных участков), показывает весьма низкую активность рынка коммерческой земли Ленинградской области – для «неочищенной» базы из более чем 36 тыс. объявлений, лишь ~250 (т.е. лишь 0,7%) можно отнести к коммерческим. Среди проанализированных цен сделок (275 результатов торгов155 https://torgi.gov.ru/ , из которых признаны состоявшимися 69) тотально преобладают участки «Для индивидуального жилищного строительства», и лишь единственный участок в г. Тихвин, площадью 376 кв.м продан под «Склады (для целей, не связанных с капитальным строительством)», за 708,35 руб./кв.м.

Исключение из исходной выборки выбросов и недостоверных или не проходящих «логический контроль» объявлений дает выборку из 180 записей, сформированных из предложений на продажу коммерческих земельных участков Ленинградской области.

Рабочий набор данных демонстрирует существенную неоднородность выборки как в разрезе удельных цен предложений, так и пространственную – в частности полностью отсутствует информация по ценовым предложениям для Лодейнопольского МР и Сосновоборского ГО, а информация по Всеволожскому и Выборгскому районам относится к 48,9% всех коммерческих аналогов.

Таблица 165 Удельные цены предложений на продажу земельных участков Ленобласти (рабочий набор данных)

№ п/п	Муниципальное образование	Количество предложений, ед.	Цена земли, руб./кв.м	Min	Max	SD	±p95% ошибка среднего
1	Бокситогорский	2	149	148,5	150,0	-	-
2	Волосовский	4	583	500,0	666,7	96,2	133,6
3	Волховский	8	1 287	350,0	2 166,7	518,2	422,5
4	Всеволожский	63	4 555	455,2	10 000,0	2 223,9	559,9
5	Выборгский	25	1 388	91,0	3 083,3	1 226,3	505,1
6	Гатчинский	15	2 226	519,5	8 400,0	2 181,1	1 200,3
7	Кингисеппский	8	1 516	719,5	3 333,3	781,9	637,5
8	Киришский	1	1 739	1 739,1	1 739,1	-	-
9	Кировский	9	868	61,2	4 583,3	1 469,9	1 108,3
10	Ломоносовский	15	2 284	605,0	5 814,0	1 828,9	1 006,5
11	Лужский	2	243	242,9	242,9	-	-
12	Подпорожский	2	1 420	1 400,0	1 440,0	-	-
13	Приозерский	1	3 617	3 617,4	3 617,4	-	-
14	Сланцевский	6	1 110	937,5	1 787,2	333,0	332,6
15	Тихвинский	3	825	809,5	857,1	27,5	50,5
16	Тосненский	16	763	280,0	5 544,4	1 291,0	684,2
17	ВСЕГО:	180	2 512	61,2	10 000,0	2 310,9	339,9

Рисунок 171 Распределение удельной цены по ценовому спектру

Выбор ценообразующих факторов для модели

Для выбора значимых факторов для получения расчетной модели проанализирован весь набор доступных факторов. Ввиду упомянутой выше неоднородности расчетной выборки, анализировалась связь факторов по всей базе аналогов Ленинградской области, что привело к выводу, что социальное и коммерческое использование земли в конечном итоге направлено на обслуживание интересов и извлечения прибыли из потребностей населения, и не может существовать в отрыве от него, а, следовательно, и ценовые показатели интересующих нас секторов будут, в целом, следовать активности 13 сегмента рынка недвижимости, составляющего ~95% имеющейся ценовой информации.

Под «значимыми» в данном случае понимаются ценообразующие факторы, с одной стороны, наиболее тесно связанные с ценой земли, а с другой, не противоречащие представлениям о степени проявленности и направления их воздействия на цену объекта, применительно к конкретному виду использования участка, что в итоге позволяет получить модель, наиболее адекватно отражающую распределение стоимости по территории области. С учетом того, что распределение количественных характеристик земельных участков, как правило, отличается наличием выраженной правосторонней асимметрии, одновременно исследовался этот же набор факторов, линеаризованный путем преобразования к натуральному логарифму.

Корреляционная матрица полного набора «цена – факторы» приводится ниже. Анализ проводился по полной базе аналогов (более 36 тыс. записей).

Рисунок 172 Корреляционная матрица полного набора «Цена ЗУ – ценообразующие факторы»

Анализ корреляционной матрицы, позволяет понять, что основным ценообразующим фактором исследованного набора является удаленность от Санкт-Петербурга, с которой удельные цены связаны обратной зависимостью. Заметно, что предположение о необходимости линеаризации факторов оказалось верным, по крайней мере, для основного фактора – коэффициент корреляции «Цена – Дистанция до СПб» возрастает (по абсолютной величине) с -0,36 до -0,47.

Поскольку в Объекты оценки входят, среди земельных участков прочих ВРИ, значительное количество участков под объекты придорожного сервиса, Исполнитель счел необходимым использование такого фактора, как «Расстояние до федерального / регионального шоссе» (Дист_Дороги_фед_рег, метров).

Отдельно следует отметить, что все анализируемые объекты расположены в инженерно обеспеченных кварталах, что является типичным для данного сектора рынка недвижимости.

В итоге, для построения модели отобраны следующие ценообразующие факторы:

дист_Спб_по_дор;

площадь земли;

дист_Дороги_фед_рег;

численность населения.

Модель представляет собой уравнение множественной линейной регрессии вида

Y = m1*X1 + m2*X2 + m3*X3 + m4*X4 + b , где

в качестве регрессоров (независимых значений, X) выступают ценообразующие факторы, а «откликом» (зависимым значением, Y) служит расчетное значение удельного показателя стоимости земли;

m1 … m4 – коэффициенты уравнения;

b – свободный («постоянный») член уравнения регрессии.

Подготовка исходных данных

Подготовка исходных данных «рабочего набора» из 180 рыночных предложений, состоит в логарифмировании156 Встроенные функции табличного процессора Excel, функция натурального логарифма =LN( X ); значений отобранных ценообразующих факторов.

Скидка на торг для объектов общественного и коммерческого использования

Поскольку исходная удельная стоимость земли отражает цену предложения, для приведения к «уровню рынка» (цене сделок), была применена «скидка на торг», составляющая для коммерческих участков, - 17%.

Таблица 166 Размер «Скидки на торг»

№ п/п	Функциональное использование земельного участка	АБСЗ 2018157 https://www.nwab.ru/content/data/store/images/f_3706_68486_1.pdf , %	Лейфер Банки 2018158 Справочник оценщика недвижимости 2018 под редакцией Л.А. Лейфера, значение скидок на торг на неактивном рынке (коллективное мнение сотрудников банков) , %	Лейфер Оценщики 2018159 Справочник оценщика недвижимости 2018 под редакцией Л.А. Лейфера, значение скидок на торг на неактивном рынке (коллективное мнение оценщиков) , %	Среднее значение, %
1	Коммерческое использование	18	18	16	17

Результат: коэффициенты уравнения регрессии (модели)

В результате расчета компонент регрессионного уравнения, на базе «рабочего набора» исходных данных, получены следующие коэффициенты уравнения:

Таблица 167 Коэффициенты модели (компоненты регрессионного уравнения)

№ п/п	Коэффициент	Величина коэффициента
1	m1	-455,3771515028230
2	m2	-1006,4737905112500
3	m3	104,0188126009890
4	m4	-24,7271137576608
5	b	15662,2569441485000

Качество модели

Модель характеризуется достаточно высоким коэффициентом детерминации (показателем доли учтенной моделью изменчивости данных), составляющем 0,71.

Расчетное значение критерия Фишера (F расч.) составляет 105,2, тогда как критическое значение, для 95% доверительного интервала, при 175 степенях свободы и 4-х независимых переменных, составляет 2,423. Таким образом F расч. > F крит. ( 105,2 > 2,423 ); => регрессия статистически значима по критерию Фишера, для 95% доверительной вероятности.

Рисунок 173 Соотношение исходных удельных показателей стоимости (УПС, руб./кв.м)
и расчетных (по уравнению модели) показателей

Учет ценовых различий в границах населенных пунктов – k центр

Полученная модель, верно отражая «областные» ценовые тренды, характеризуется высокой степенью генерализации – т.е. не учитывает локальные особенности, в частности – ценовые различия внутри границ населенных пунктов.

Для учета локальных особенностей оцениваемых объектов, учитывалось их расположение в буфере «не далее 50 м» от осей главных («торговых») улиц, для следующих населенных пунктов/улиц:

№ п/п	Населенный пункт, улица	К-во объектов оценки
1	Бокситогорск, Садовая улица	5
2	Бокситогорск, улица Павлова	21
3	Бугры, Шоссейная улица	13
4	Волосово, проспект Вингиссара	60
5	Волхов, проспект Державина	8
6	Волхов, улица Юрия Гагарина	17
7	Всеволожск, Колтушское шоссе	31
8	Всеволожск, Октябрьский проспект	14
9	Всеволожск, шоссе Дорога Жизни	14
10	Выборг, Вокзальная улица	11
11	Выборг, Крепосная улица	19
12	Выборг, Ленинградское шоссе	45
13	Выборг, набережная 40-летия ВЛКСМ	15
14	Выборг, проспект Ленина	18
15	Выборг, проспект Суворова	5
16	Гатчина, красноармейский проспект	9
17	Гатчина, проспект 25 Октября	34
18	Гатчина, улица Радищева	25
19	Кингисепп, Железнодорожная улица	10
20	Кингисепп, проспект Карла Маркса	44
21	Кириши, проспект Героев	14
22	Кириши, проспект Ленина	32
23	Кириши, Советская улица	22
24	Кировск, Набережная улица	17
25	Кудрово, Пражская улица	1
26	Кудрово, Центральная улица	10
27	Лодейное поле, проспект Ленина	51
28	Луга, Комсомольский проспект	14
29	Луга, проспект Володарского	29
30	Луга, проспект Урицкого	57
31	Мурино, бульвар Менделеева	5
32	Мурино, Привокзальная площадь	11
33	Мурино, улица Шувалова	2
34	Мурино, Центральная улица	8
35	Новое Девяткино, Главная улица	16
36	Пикалево, Советская улица	27
37	Подпорожье, проспект Кирова	10
38	Подпорожье, проспект Ленина	16
39	Приозерск, Красноармейская улица	28
40	Приозерск, улица Калинина	27
41	Приозерск, улица Ленина	59
42	Сертолово, улица Молодцова	7
43	Сланцы, улица Кирова	6
44	Сосновый бор, Ленинградская улица	10
45	Тихвин, Советская улица	45
46	Тихвин, улица Карла Маркса	55
47	Тосно, проспект Ленина	37
48	Тосно, Советская улица	32
49	Тосно, улица Победы	11

Всего в буферной 50 метровой зоне «главных» улиц расположены 1 078 расчетных объектов (включая отдельные площади многоконтурных).

Поправка на расположение «в центре» (k центр) принята по данным «Справочника Оценщика-2018»160 Лейфер Л. A. (ред.) Справочник оценщика недвижимости-2018: Земельные участки. Часть I: Территориальные характеристики и корректирующие коэффициенты на локальное местоположение. - Нижний Новгород: Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, 2018. – 288 с. Таб.66. "Значения территориальных коэффициентов, усредненные по городам России" . Согласно данным Таб. 66, отношение цен земельных участков по районам города по отношению к самому дорогому району для офисно-торговой застройки составляет:

Таблица 168 Поправочные коэффициенты на локальное расположение Объектов

№ п/п	Местоположение	Поправочный коэффициент
1	Центры административных районов города, зоны точечной застройки	0,87
2	Спальные микрорайоны среднеэтажной застройки	0,75

Откуда поправка на расположение «в центре» составит: k центр = 0,87 / 0,75 = 1,16

Соответственно, для объектов, не попавших в буферную зону (Объектов, расположенных вне зоны «главных» улиц), k центр = 1.

Необходимо отметить, что расчетные аналоги, например, три объекта-аналога, расположенные в Сертолово, на расстоянии менее 50 м от оси ул. Молодцова (в зоне влияния «главной» улицы), были «очищены» от влияния «центра», путем деления удельного показателя стоимости на рассматриваемую поправку k_центр.

Учет ценовых различий по «виду использования» («ценовой группе») – k ври

Полученное уравнение регрессии практически не учитывает различия объектов оценки по Сегментам, и тем более, по конкретным видам использования внутри сегментов. Для учета этих различий, Исполнитель воспользовался данными СтатРиэлт161 https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-01-2019g/korrektirovki-stoimosti-zemli : «Корректировки рыночной стоимости земельных участков на Разрешенное использование земельного участка - корректировки на 01.01.2019 года»: «Корректировка на вид разрешенного использования земельного участка - рассчитаны отношения удельных рыночных цен земельных участков различных видов разрешенного использования к средней удельной рыночной стоимости участков, предназначенных для многоэтажной жилой застройки. Наименования видов разрешенного использования приведены в соответствии с Классификатором, утвержденным Приказом Минэкономразвития РФ от 01.09.2014 N 540».

В Приложении 6 приведена копия таблицы СтатРиэлт, расширенная расчетными кодами, используемыми в рамках настоящей оценки, с указанием количества объектов оценки. Используются коэффициенты, пересчитанные от базы «многоэтажной жилой застройки», к базе «Офисно-Торговая недвижимость», путем деления на нормирующий коэффициент, рассчитанный следующим образом:

Таблица 169 Коэффициент ВРИ для объектов 3 и 4 Сегмента

№ п/п	Пересчет данных Статриэлт к базе "Офисно-Торговая недвижимость"	Коэффициент ВРИ (k_ври)
1	Среднее взвешенное по группам 04:010; 04:020; 04:030; 04:040; 04:050; 04:060; 04:082	1,072

Результат пересчета приведен в последнем столбце упомянутой выше таблицы, приведенной в Приложении 6. Коэффициент используется в качестве поправки на вид разрешенного использования, в соответствии с группировкой объектов оценки (k_ври).

Следует отметить, что использование данных аналитического издания СтатРиелт в первую очередь обусловлено отсутствием в исходной базе аналогов объектов социальной направленности, что не позволило рассчитать поправку на ВРИ подобных объектов на основе данных рынка недвижимости Ленинградской области.

Общая формула расчета удельного показателя кадастровой стоимости сегментов 3 и 4, а также объектов придорожного сервиса, относящихся к сегменту 6 (коды видов использования 04:95, 04:98 и 04:99)

С учетом полученной для сегментов 3 и 4 модели (уравнения множественной регрессии) и поправок, учитывающих локальные и функциональные отличия, общая формула расчета удельного показателя кадастровой стоимости приобретает следующий вид:

УПКС, руб./кв.м = (m1*X1 + m2*X2 + m3*X3 + m4*X4 + b) * k_центр * k_ври

или с расшифровкой значений показателей формулы:

УПКС, руб./кв.м = { -455,377151502823 * <LN( <Площадь земли, кв.м> )> -1006,47379051125 * <LN( <Дист_Спб_по_дор, метров> )> + 104,018812600989 * <LN( <Численность населения> )> -24,7271137576608 * <LN( <Дист_Дороги_фед_рег, метров> )> + 15662,2569441485 } * k_центр * k_ври

Следует отметить логическое соответствие знаков коэффициентов уравнения представлениям о направленности действия ценообразующих факторов – стоимость снижается с увеличением площади участка, с удалением от Санкт-Петербурга, и автомагистралей федерального / регионального значения; стоимость растет с увеличением численности населения в ближайших населенных пунктах.

Допущение

С использованием полученной модели, оценке подвергается вся генеральная совокупность (все участки 3-4 оценочных сегментов и часть участков 6 сегмента, относящаяся к объектам придорожного сервиса) Ленинградской области. Естественно, что изменчивость ценообразующих факторов генеральной совокупности гораздо шире вариабельности этих факторов в относительно небольшом наборе исходных данных, на которых создана модель, а следовательно, при экстраполяции результатов модели, с высокой вероятностью могут быть встречены сочетания факторов, приводящие к существенно искаженным результатам: отрицательным, либо необоснованно высоким итоговым значениям (например для оцениваемых участков, имеющих площадь 1 и менее кв.м по данным Росреестра). Безусловно, могут встречаться земельные участки с характеристиками «лучше», или «хуже» использованных исходных данных, однако кадастровая стоимость должна рассчитываться «на уровне рыночной». Как следствие Исполнитель принял решение не выходить за границы определенности, и в качестве ограничений модели «снизу» и «сверху» принять фактические рыночные границы цены – минимальное (50,80 руб. / кв.м) и максимальное(8 300 руб. / кв.м) значения удельных показателей стоимости в исходных данных, составляющие (после скидки на торг):

Расчет кадастровой стоимости Сегментов 3-4. Итоги

Кадастровая стоимость рассчитывается как произведение УПКС, руб./кв.м на площадь земельного участка в квадратных метрах:

КС, руб. = УПКС, руб./кв.м * S зу, кв.м

В таблице ниже приводятся статистические показатели результатов расчета кадастровой стоимости (указаны значения УПКС), в с учетом административно-территориального деления Ленинградской области.

Таблица 170 Арифметические средние УПКС в разрезе АТД Ленобласти

№ п/п	Муниципальное образование	Кол-во объектов, ед.	Средн. УПКС-2019, руб./кв.м	УПКС мин, руб. / кв.м	УПКС макс, руб. / кв.м	УПКС ср, руб. / кв.м	±p95% ошибка среднего
1	Бокситогорский	688	673,74	50,80	3 239,97	684,28	51,22
2	Волосовский	595	1 823,47	50,80	4 809,90	976,83	78,65
3	Волховский	1075	1 439,48	50,80	4 918,27	979,27	58,61
4	Всеволожский	2259	3 339,60	78,81	8 300,00	1 633,56	67,40
5	Выборгский	1381	1 559,20	50,80	4 936,45	1 063,47	56,14
6	Гатчинский	2083	2 338,72	50,80	6 456,78	1 193,42	51,28
7	Кингисеппский	925	1 383,31	50,80	4 468,53	873,74	56,38
8	Киришский	737	1 500,06	50,80	4 507,28	1 204,12	87,08
9	Кировский	1000	2 561,00	50,80	5 667,00	1 339,91	83,15
10	Лодейнопольский	536	994,94	50,80	3 676,90	833,61	70,73
11	Ломоносовский	772	2 556,27	50,80	7 289,52	1 479,94	104,56
12	Лужский	847	1 434,39	50,80	4 497,55	1 012,61	68,29
13	Подпорожский	553	618,16	50,80	3 918,69	605,89	50,61
14	Приозерский	907	1 719,04	50,80	4 650,78	1 051,32	68,51
15	Сланцевский	303	751,44	50,80	2 997,01	631,09	71,34
16	Сосновый бор, го	438	1 694,28	50,80	4 320,94	1 024,04	96,17
17	Тихвинский	745	1 034,05	50,80	3 579,76	951,59	68,44
18	Тосненский	936	2 155,92	50,80	5 381,18	1 202,22	77,12
ВСЕГО:	16780	1 906,54	50,80	8 300,00	1 402,69	21,22

Расчет кадастровой стоимости объектов недвижимости группы сельскохозяйственного промышленного использования.

В период с января по декабрь 2018 года в базе рыночных данных ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» было учтено 904 земельных участка, заявленных как сельскохозяйственное промышленное использование. В итоговую выборку было включено 410 земельных участков, свободных от застройки, по которым удалось сформировать достаточный для идентификации и анализа перечень характеристик.

Максимальное количество предложений по продаже земельных участков сельскохозяйственного промышленного использования зафиксировано в Выборгском (16,85%) и Гатчинском (15,09%) муниципальных районах. Предложения в Ломоносовском, Волосовском составили по 12,44% и в Лужском муниципальном районе - 11,12% соответственно. В остальных районах Ленинградской области предложения по продаже земельных участков сельскохозяйственного промышленного использования суммарно составили 32,05%, при этом в Сосновоборском городском округе предложения о продаже не были зафиксированы.

Очистка доступной выборки от выбросов и недостоверных, или не проходящих «логический контроль» объявлений дает выборку из 410 записей, сформированных из предложений на продажу земельных участков сельскохозяйственного промышленного использования в Ленинградской области. Из перечня аналогов были исключены объекты, расположенные вблизи локально популярных туристических или религиозных (паломнических) объектов, участки на первой линии водоемов, участки, расположенные вблизи иных локальных объектов, влияющих на стоимость, участки с нехарактерно высокой или низкой степенью благоустройства, участки с нетипичным рельефом и иными нехарактерными для данной группы уникальными характеристиками

Выбор ценообразующих факторов для объектов группы СХП

Значимые факторы для получения расчетной модели были выбраны в соответствии с информацией, приведенной в разделе «Рынок земельных участков сегмента 6 «Производственная деятельность» сельскохозяйственное промышленное использование» (Обзор рынка земельных участков).

Общий анализ рынка земель земель сельскохозяйственного промышленного использования в Ленинградской области показывает, что стоимость земельного участка зависит от целого ряда факторов, основными из которых являются:

Местоположение участка;

Площадь участка;

Инженерная подготовка, наличие достаточных мощностей;

Транспортная доступность.

Под фактором местоположения в данном случае понимается расстояние до Санкт-Петербурга (до ближайшей развязки КАД по дорогам), как наиближайший крупный рынок сбыта товаров.

С увеличением расстояния до Санкт-Петербурга удельная стоимость земельных участков без учета отдельных выбросов постепенно снижается. Стоит отметить, что максимальное число предложений земельных участков сконцентрировано в диапазоне до 75 км. Именно поэтому, Исполнитель построил две зависимости удельного показателя стоимости земельного участка от расстояния до Санкт-Петербурга – до 75 км и далее 75 км.

Зависимость удельной цены земельного участка сельскохозяйственного промышленного использования от площади земельного участка по Ленинградской области имеет обратную зависимость, чем больше площадь земельного участка, тем меньше удельный показатель цены. Стоит отметить, что по площади максимальное число предложений земельных участков сконцентрировано в диапазоне до 200 000 кв. м. Именно поэтому, Оценщик построил две зависимости удельного показателя стоимости земельного участка от площади земельного участка – для участков с площдаью до 200 000 кв. м и более 200 000 кв. м.

Как следует из материалов обзора рынка земельных участков сегмента 6, в целом по Ленинградской области существует прямая зависимость между уровнем инженерной подготовки земельного участка и удельной ценой предложения. При этом в целом по области определяющим показателем является наличие электроснабжения земельного участка. В дальнейших расчетах всем объектам сравнения и объектам оценки, в зависимости от наличия или отсутствия каких-либо коммуникаций были присвоены коды «1» или «0» соответственно.

В итоге, для построения модели определения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного промышленного использования отобраны:

Расстояние до Санкт-Петербурга (до КАД по дорогам);

Площадь земельного участка;

Наличие коммуникаций.

Модель представляет собой уравнение множественной линейной регрессии, вида

Y = m1*X1 + m2*X2 + m3*X3 + b ,где

в качестве регрессоров (независимых значений, X) выступают ценообразующие факторы, а «откликом» (зависимым значением, Y) служит расчетное значение удельного показателя стоимости земли;

m1 … m3 – коэффициенты уравнения;

b – свободный («постоянный») член уравнения регрессии.

Подготовка исходных данных для объектов группы СХП

В качестве значения коэффициента уравнения для ценообразующего фактора «Расстояние до Санкт-Петербурга» (См. Рисунок 174) принята следующая зависимость: X=294 949*(«Дист_СПб_по_дор», метров)^(-0,853) для земельных участков, расположенных на расстоянии до 75 км от г. Санкт-Петербург.

Рисунок 174 График зависимости для ценообразующего фактора «Расстояние до Санкт-Петербурга» (для объектов, расположенных ближе 75 км)

При этом для снижения погрешности коэффициент уравнения для ценообразующего фактора «Расстояние до Санкт-Петербурга» для участков расположенных на расстоянии менее 6 470 м от Санкт-Петербурга (так как из всей первичной выборки предложений самый близкий объект аналогичного использования расположен именно на таком расстоянии от Санкт-Петербруга), рассчитывается по формуле: X=294 949*(6 470, метров)^(-0,853).

В качестве значения коэффициента уравнения для ценообразующего фактора «Расстояние до Санкт-Петербурга» для земельных участков, расположенныых на расстоянии более 75 км от Санкт-Петербурга, принята следующая зависимость (см. Рисунок 175): X=3276,7*(«Дист_СПб_по_дор», метров)^(-0,463)

Рисунок 175 График зависимости для ценообразующего фактора «Расстояние до Санкт-Петербурга» (для объектов, расположенных далее 75 км)

В качестве значения коэффициента уравнения для ценообразующего фактора «Площадь» (см. Рисунок 176) принята следующая зависимость: X=1 583,9*(«7 500 кв. м»^(-0,403)) для земельных участков общая площадь которых меньше 7 500 (наименшее значение площади земельного участка среди аналогов), для земельных участков площадь которых больше 7 500, но меньше 200 000 кв. м зависимость рассчитывается по формуле: X=1583,9*(«7 500 Площадь, кв. м»^(-0,403)).

Рисунок 176 График зависимости для ценообразующего фактора «Площадь» (для объектов площадью до 200 000 кв.м)

В качестве значения коэффициента уравнения для ценообразующего фактора «Площадь» принята следующая зависимость: X=1364,2*(«Площадь, кв. м»^(-0,353)), для земельных участков общая площадь которых меньше 2 000 000 (наибольшее значение площади земельного участка среди объектов сравнения) и больше 200 000 кв. Если площадь земельного участка больше 2 000 000 кв. м зависимость рассчитывается по формуле: X=1364,2*(2 000 000^(-0,353)).

Рисунок 3 График зависимости для ценообразующего фактора «Площадь» (для объектов площадью более 200 000 кв.м)

Скидка на торг для объектов СХП

Поскольку исходная удельная стоимость земли отражает цену предложения, для приведения к «уровню рынка» (цене сделок), была применена «скидка на торг».

Таблица 171 Размеры скидок «на торг» для объектов производственного и сельскохозяйственного назначения по данным различных источников

№ п/п	Функциональное использование земельного участка	АБСЗ 2017162 https://www.nwab.ru/content/data/store/images/f_3706_65814_1.pdf	АБСЗ 2018163 https://www.nwab.ru/content/data/store/images/f_3706_68486_1.pdf	Лейфер Банки 2017164 Справочник оценщика недвижимости 2017 под редакцией Л.А. Лейфера, значение скидок на торг на неактивном рынке (коллективное мнение сотрудников банков)	Лейфер Банки 2018165 Справочник оценщика недвижимости 2018 под редакцией Л.А. Лейфера, значение скидок на торг на неактивном рынке (коллективное мнение сотрудников банков)	Лейфер Оценка 2017166 Справочник оценщика недвижимости 2017 под редакцией Л.А. Лейфера, значение скидок на торг на неактивном рынке (коллективное мнение оценщиков)	Лейфер Оценка 2018167 Справочник оценщика недвижимости 2018 под редакцией Л.А. Лейфера, значение скидок на торг на неактивном рынке (коллективное мнение оценщиков)	СРК 2017168 Сборник рыночных корректировок СРК-2017, под редакцией Е.Е. Яскевича, 2017 год	СРК 2018169 Сборник рыночных корректировок СРК-2018, под редакцией Е.Е. Яскевича, 2018 год	СтатРиелт 2017170 https://statrielt.ru/ Скидка на торг, уторгование при продаже земельных участков на 01.01.2018	СтатРиелт 2018171 https://statrielt.ru/ Скидка на торг, уторгование при продаже земельных участков на 01.01.2019	ГБУ "Кадастровая оценка" 2017172 http://www.ko.spb.ru/interim-reports/ Отчёт об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Санкт-Петербурга на 01.01.2018 (Источник данных: экспертные опросы АБСЗ, ГУП «ГУИОН», ГБУ «Кадастровая оценка», данные обзоров «АйБиГрупп»)
1	Пром. использование	15	20	20	20	17	18	11	11	13	11	21
2	СХН	20	25	25	24	21	22	11	11	14	14	23

В рамках настоящего расчета использован показатель скидки на торг, составляющий для земельных участков СХП - 24%.

Результат: коэффициенты уравнения регрессии (модели)

В результате расчета компонент регрессионного уравнения, на базе отобранных аналогов, получены следующие коэффициенты уравнения:

Таблица 172 Коэффициенты модели (компоненты регрессионного уравнения)

№ п/п	Коэффициент	Описание фактора	Величина коэффициента
1	m1	Расстояние до Санкт-Петербурга	1,38187213493733
2	m2	Площадь земельного участка	0,876811866106288
3	m3	Наличие коммуникаций	1,99775523749811
4	b	Свободный член уравнения регрессии	-25,4194241426262

Качество модели

Модель характеризуется достаточно высоким коэффициентом детерминации (показателем доли учтенной моделью изменчивости данных), который составляет 0,79.

Расчетное значение критерия Фишера (F расч.) составляет 513,885, тогда как критическое значение для 95% доверительного интервала составляет 2,63. Таким образом F расч. > F крит., следовательно регрессия статистически значима по критерию Фишера, для 95% доверительной вероятности.

Расчет кадастровой стоимости земельных участков 6-го сегмента. Подгруппа «Производственная деятельность», земельные участки с кодами расчета видов использования: 06:020; 06:021, 06:030; 06:031; 06:040; 06:050; 06:060; 06:090; 06:092; 06:110; 06:111; 07:012; 07:013; 07:042; 08:010; 08:012; 10:011; 01:182; 03:012; 03:093; 06:091; 06:093; 07:041; 07:051; 05:040; 06:070; 06:071; 06:072; 06:073; 07:011; 07:031; 07:032; 07:040; 11:030; 06:010; 06:011; 06:013; 08:031.

Исходная информация для построения модели

В период с января по декабрь 2018 года в базе рыночных данных ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» было учтено 889 земельных участков под складскую и производственную деятельность, выставленных на продажу в Ленинградской области, расположенных как на территории индустриальных парков, так и находящихся в свободной локации. В итоговую выборку был включен 138 уникальный объект: участки, свободные от застройки, по которым удалось сформировать достаточный для построения модели.

Максимальное количество предложений по продаже земельных участков под производственную и складскую деятельность зафиксировано во Всеволожском (42,7%) и Тосненском (35,7%) муниципальных районах. Предложение в Ломоносовском и Гатчинском муниципальных районах составило 13,4% и 2,7% соответственно. В остальных районах Ленинградской области предложения по продаже земельных участков под производственную и складскую деятельность единичны.

По данным официального сайта Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов (https://torgi.gov.ru), за период с 1 января по 31 декабря 2018 года договор купли-продажи был заключен в отношении 1 земельного участка площадью 376 кв. м, предназначенного под складскую деятельность, в г. Тихвин Тихвинского муниципального района. Итоговая цена 1 кв. м составила 708 рублей.

Из перечня аналогов были исключены видовые (пейзажные) участки, объекты с нехарактерно высокими электрическими мощностями, расположенные вблизи локально популярных туристических или религиозных (паломнических) объектов, участки на первой линии водоемов, участки, расположенные вблизи иных локальных объектов, влияющих на стоимость, участки с нехарактерно высокой или низкой степенью благоустройства, участки с нетипичным рельефом и иными нехарактерными для данной группы уникальными характеристиками.

Выбор ценообразующих факторов для модели

Значимые факторы для получения расчетной модели были выбраны в соответствии с информацией, приведенной в разделе «Рынок земельных участков Сегмента 6 «Производственная деятельность» под размещение объектов производственного назначения».

Общий анализ рынка земель под производственную и складскую деятельность в Ленинградской области показывает, что стоимость земельного участка зависит от целого ряда факторов, основными из которых являются:

местоположение участка;

площадь участка;

инженерная подготовка, наличие достаточных мощностей;

транспортная доступность.

В соответствии с данными обзора рынка земельных участков Сегмента 6, влияние фактора «Категория земли и вид разрешенного использования» наблюдается во Всеволожском и Ломоносовском муниципальных районах, в остальных районах зависимость неочевидная и прослеживается преимущественно в пределах нижнего ценового диапазона. Поэтому оценщик принял решение не использовать данный фактор при построении расчетной модели.

Фактор местоположения в данном случае включает в себя два параметра:

глобальное расположение объекта относительно города Санкт-Петербурга;

расположенние в развитых промышленных зонах и действующих индустриальных парках.

С увеличением расстояния до Санкт-Петербурга удельная стоимость земельных участков, без учета отдельных выбросов, постепенно снижается. Стоит отметить, что максимальное число предложений земельных участков сконцентрировано в диапазоне до 50 км.

Для построения расчетной модели зависимость стоимости земельных участков производственного назначения от расстояния от КАД Санкт-Петербурга была принята по данным «Сборника рыночных корректировок -2018»173 Сборник рыночных корректировок (СРК) / Под ред. канд. техн. наук Е.Е. Яскевича. - М.: ООО «Научно-практический Центр Профессиональной Оценки», 2018. и приведена на рисунке ниже.

Рисунок 177 Изменение стоимости ЗУ производственно-складского назначения при удалении от Санкт-Петербурга

Необходимо отметить, что в «Сборнике рыночных корректировок -2018» предусмотрено использование данных для корректировок при значении показателя R2 меньше 0,7. Кроме того, учитывая материалы разела «Рынок земельных участков Сегмента 6 «Производственная деятельность», можно утверждать, что данная зависимость применима и для объектов расположенных на расстоянии более 70 км.

В ходе исследования влияния ценообразующего фактора «расположение в развитых промышленных зонах и действующих индустриальных парках» на стоимость земельных участков под производственную и складскую деятельность по районам с достаточным для анализа объемом предложения было установлено, что влияние фактора в различных районах носит неоднородный характер.

Наибольшее влияние данного фактора на стоимость земельных участков под производственную и складскую деятельность наблюдается в Ломоносовском и Тосненском муниципальных районах, немного слабее во Всеволожском муниципальном районе. По мере удаления от Санкт-Петербурга, разница в стоимости участков с инженерной подготовкой и участков расположенных в индустриальных парках снижается. В результате проведенного анализа для инженерно обеспеченных земельных участков под производственную функцию, удаленных от Санкт-Петербурга на расстояние более 130 км, фактор «расположение в индустриальных парках» не применялся. Кроме того, данный фактор не применялся к участкам под производственную и складскую деятельность площадью больше 50 га. Поскольку на столь больших земельных участках располагаются промышленные предприятия, которые и формируют развитые промышленные территории. Зависимость удельной цены земельного участка под производственную и складскую деятельность от площади земельного участка по Ленинградской области имеет убывающий тренд со значительным количеством выбросов и существенным разбросом. В целом, зависимость слабая. На рисунке (Рисунок 178) показана зависимость удельной цены земельных участков от площади на основании выборки по объектам аналогам.

Рисунок 178 Зависимость стоимости земельного участка от его площади для объектов производственно-складского назначения по данным анализа цен предложений

Следует отметить, недостаточное количество объектов аналогов, различающихся только по фактору «Площадь». Поэтому, для построения расчетной модели, была принята схожая зависимость удельной цены земельного участка производственного назначения от площади по данным независимого исследования «Обзор вариантов расчета корректировок при оценке недвижимости сравнительным подходом»174 Вольнова В.А. Обзор вариантов расчета корректировок при оценке недвижимости сравнительным подходом / В.А. Вольнова – Новосибирск: изд-во «СГУВТ», 2015 .

Рисунок 179 Зависимость стоимости земельного участка от его площади для объектов производственно-складского назначения по данным независимого исследования

Как следует из материалов обзора рынка земельных участков Сегмента 6, в целом по Ленинградской области существует прямая зависимость между уровнем инженерной подготовки земельного участка и удельной ценой предложения. При этом в целом по области определяющим показателем является наличие электроснабжения земельного участка. В дальнейших расчетах всем объектам сравнения и Объектам оценки в зависимости от наличия или отсутствия электроснабжения, газоснабжения и прочих систем инженерного обеспечения (водоснабжения, водоотведения и отопления) были присвоены коды «1» или «0» соответственно.

В итоге, для построения модели отобраны:

дистанция до КАД Санкт-Петербурга по дорогам;

расположение в развитых промышленных зонах и действующих индустриальных парках;

площадь участка;

электроснабжение:

газоснабжение;

прочие коммуникации (водоснабжение, канализация, теплоснабжение).

Модель представляет собой уравнение множественной линейной регрессии, вида

Y = m1*X1 + m2*X2 + m3*X3 + m4*X4 + m5*X5 + m6*X6 + b, где

в качестве регрессоров (независимых значений, X) выступают ценообразующие факторы, а «откликом» (зависимым значением, Y) служит расчетное значение удельного показателя стоимости земли;

m1 … m6 – коэффициенты уравнения;

b – свободный («постоянный») член уравнения регрессии.

Подготовка исходных данных

В качестве значения коэффициента уравнения «дистанция до КАД Санкт-Петербурга по дорогам» принята следующая зависимость: Х1i=7408,1*(«Дист_СПб_по_дор» (метров)/1000)^(-0,741). При этом для снижения погрешности вычислений участки, расположенные на расстоянии менее одного километра от КАД Санкт-Петербурга, рассчитываются по формуле: Х1i=7408,1*(1000/1000)^(-0,741).

В качестве значения коэффициента уравнения «Площадь» принята следующая зависимость: Х3i = 1,8359*(«Площадь»/100)^(-0,0853)).

Скидка на торг для объектов производстенного назначения

Поскольку исходная удельная стоимость земли отражает цену предложения, для приведения к «уровню рынка» (цене сделок), была применена «скидка на торг», составляющая для участков под производственное и складское использование - 19%.

Величины скидок на предложение за 2018 год были получены на основании обработки результатов опросов и расчетов, полученных из открытых источников (опросов, проводимых Ассоциацией Банков Северо-Запада (АБСЗ), данных сборников рыночных корректировок, справочников). Также в качестве справочной информации использовались результаты опросов ГУП «ГУИОН» и СПб ГБУ «Кадастровая оценка».

Таблица 173 Размеры скидок «на торг» для объектов производственного назначения по данным различных источников

№ п/п	Функциональное использование земельного участка	АБСЗ 2018175 https://www.nwab.ru/content/data/store/images/f_3706_68486_1.pdf	Лейфер Банки 2018176 Справочник оценщика недвижимости 2018 под редакцией Л.А. Лейфера, значение скидок на торг на неактивном рынке (коллективное мнение сотрудников банков)	Лейфер Оценщики 2018177 Справочник оценщика недвижимости 2018 под редакцией Л.А. Лейфера, значение скидок на торг на неактивном рынке (коллективное мнение оценщиков)	Среднее значение
1	Промышленное использование	20	20	18	19

Результат: коэффициенты уравнения регрессии (модели)

В результате расчета компонент регрессионного уравнения, на базе «рабочего набора» исходных данных, получены следующие коэффициенты уравнения:

Таблица 174 Коэффициенты модели (компоненты регрессионного уравнения)

№ п/п	Коэффициент	Описание фактора	Величина коэффициента
1	m1	Дистанция до КАД Санкт-Петербурга по дорогам	0,049592639
2	m2	Расположение в развитых промышленных зонах и действующих индустриальных парках	244,2304129
3	m3	Площадь участка	178,0374491
4	m4	Электроснабжение	212,3852638
5	m5	Газоснабжение	22,0152328
6	m6	Прочие коммуникации (водоснабжение, канализация, теплоснабжение)	82,18582626
7	b	свободный член уравнения регрессии	178,9583498

Качество модели

Модель характеризуется достаточно высоким коэффициентом детерминации (показателем доли учтенной моделью изменчивости данных), составляющим 0,73.

Расчетное значение критерия Фишера (F расч.) составляет 59,380, тогда как критическое значение для 95% доверительного интервала составляет 2,170. Таким образом F расч. > F крит., следовательно регрессия статистически значима по критерию Фишера, для 95% доверительной вероятности.

Таким образом, выбранная для определения кадастровой стоимости статистическая модель является объяснимой с точки зрения рыночных данных и закономерностей ценообразования, а также обладает свойством статистической устойчивости (сбалансированности), то есть свойством не изменять существенно своих результатов при удалении из обрабатываемой выборки отдельных объектов недвижимости.

Общая формула расчета удельного показателя кадастровой стоимости Сегмента 6

С учетом полученной для Сегмента 6 модели (уравнения множественной регрессии) общая формула расчета удельного показателя кадастровой стоимости приобретает следующий вид:

УПКС, руб./кв.м = m1*X1 + m2*X2 + m3*X3 + m4*X4 + m5*X5 + m6*X6 + b

или, с расшифровкой значений показателей формулы:

УПКС, руб./кв.м = 0,0495926387715914 * 7408,1*((Дист_СПб_по_дор/1000)^(-0,741)) + 244,230412923418 * <Расположение в индустриальном парке (развитая промышленная площадка)>+ 178,037449083124 * <1,8359*((Площадь/100)^(-0,0853))> + 212,385263849279 * <Электроснаб>+22,0152327979696 * <Газоснаб> +82,1858262636905 * <Прочие коммуникации (водоснабжение, канализация, теплоснабжение)> + 178,958349792653.

Расчет кадастровой стоимости земельных участков 6-го сегмента. Подгруппа «Производственная деятельность», земельные участки с кодами расчета видов использования: 01:182; 03:012; 03:093; 06:091; 06:093; 07:041; 07:051.

Определение кадастровой стоимости земельных участков осуществляется в соответствии с требованиями главы VIII Методических указаний о государственной кадастровой оценке». При этом в случае превышения УПКС земельных участков над средними УПКС земельных участков, указанных в подпункте 9.2.2.5.3.2 Указаний, находящихся в пределах территории того же муниципального образования, УПКС земельного участка устанавливается равным среднему значению УПКС земельных участков, указанных в подпункте 9.2.2.5.3.2 Указаний.

В таблице, приведенной ниже приведены средние значения удельных показателей земельных участков по муниципальным образованиям Ленинградской области.

Таблица 175 Средние значения удельных показателей земельных участков с кодами расчета видов использования: 01:182; 03:012; 03:093; 06:091; 06:093; 07:041; 07:051 по муниципальным образованиям Ленинградской области по продаже ЗУ

№ п/п	Муниципальное образование	Поселение	Среднее. ЗНП	Среднее. ЗСХН
1	Волосовский	Большеврудское	564	15,29
2

Волосовское	667	26,64
3

Кикеринское	673	30,17
4

Сабское	143	5,78
5

Калитинское	370	24,44
6

Изварское	174	14,32
7

Курское	477	6,44
8

Зимитицкое	239	21,15
9

Клопицкое	107	31,92
10

Каложицкое	655	13,80
11

Губаницкое	444	34,54
12

Рабитицкое	44	19,29
13

Терпилицкое	766	21,59
14

Беседское	36	5,36
15

Бегуницкое	156	25,93
16

Сельцовское	634	44,14
17	Волховский	Староладожское	616	12,97
18

Волховское	482	9,51
19

Новоладожское	557	5,07
20

Потанинское	100	5,69
21

Колчановское	655	11,18
22

Сясьстройское	429	8,93
23

Пашское	624	4,83
24

Кисельнинское	584	5,63
25

Усадищенское	17	7,30
26

Селивановское	624	6,45
27

Вындиноостровское	701	4,63
28

Иссадское	743	7,51
29

Хваловское	17	4,69
30

Бережковское	333	4,68
31

Свирицкое	677	5,07
32	Всеволожский	Агалатовское	389	171,33
33

Новодевяткинское	854	113,78
34

Муринское	630	291,71
35

Заневское	806	208,43
36

Куйвозовское	550	69,65
37

Свердловское	656	125,46
38

Бугровское	266	226,92
39

Токсовское	462	87,03
40

Всеволожское	880	93,53
41

Сертоловское	1 039	136,58
42

Колтушское	284	136,48
43

Дубровское	716	113,78
44

Кузьмоловское	766	227,46
45

Щегловское	718	76,81
46

Романовское	527	69,71
47

Лесколовское	603	73,02
48

Морозовское	675	50,10
49

Рахьинское	610	48,58
50

Юкковское	825	174,68
51	Выборгский	Выборгское	624	28,59
52

Рощинское	610	64,09
53

Полянское	436	112,59
54

Советское	665	25,45
55

Светогорское	674	19,08
56

Высоцкое	658	20,19
57

Первомайское	652	81,73
58

Приморское	445	82,56
59

Гончаровское	606	23,29
60

Красносельское	490	36,56
61

Каменногорское	392	9,42
62

Селезнёвское	689	12,02
63	Бокситогорскийский	Лидское	580	4,59
64

Бокситогорское	673	5,49
65

Пикалёвское	530	4,56
66

Радогощинское	14	4,56
67

Борское	494	4,57
68

Самойловское	544	4,61
69

Ефимовское	632	4,60
70

Большедворское	233	7,04
71

Климовское	187	4,61
72	Гатчинский	Дружногорское	481	31,66
73

Таицкое	639	149,10
74

Пудомягское	831	123,97
75

Пудостьское	617	95,12
76

Коммунарское	584	79,69
77

Гатчинское	833	76,90
78

Елизаветинское	104	45,96
79

Большеколпанское	542	74,71
80

Сиверское	730	39,77
81

Вырицкое	222	33,24
82

Рождественское	302	86,25
83

Веревское	254	197,11
84

Сяськелевское	157	65,36
85

Новосветское	588	88,66
86

Войсковицкое	484	65,95
87

Кобринское	610	51,85
88

Сусанинское	184	68,07
89	Кингисеппский	Ивангородское	690	20,19
90

Большелуцкое	184	9,53
91

Кингисеппское	706	12,85
92

Усть-Лужское	595	6,80
93

Вистинское	619	11,72
94

Фалилеевское	661	13,56
95

Котельское	658	14,83
96

Пустомержское	5	15,21
97

Опольевское	58	13,20
98

Нежновское	113	19,74
99

Кузёмкинское	113	7,27
100	Киришский	Пчевжинское	679	4,58
101

Киришское	660	4,66
102

Глажевское	423	4,59
103

Кусинское	42	5,06
104

Будогощское	604	4,74
105

Пчевское	23	9,11
106	Кировский	Шлиссельбургское	707	24,81
107

Кировское	609	43,19
108

Отрадненское	788	24,81
109

Синявинское	621	29,11
110

Мгинское	622	26,43
111

Шумское	684	12,02
112

Павловское	734	24,81
113

Назиевское	469	19,00
114

Путиловское	86	21,34
115

Суховское	530	11,43
116

Приладожское	401	28,99
117	Лодейнопольский	Лодейнопольское	610	6,08
118

Свирьстройское	687	5,37
119

Доможировское	22	4,89
120

Алёховщинское	245	6,19
121

Янегское	514	6,06
122	Ломоносовский	Виллозское	263	174,19
123

Аннинское	356	156,32
124

Горбунковское	418	164,05
125

Низинское	263	175,81
126

Пениковское	136	217,59
127

Копорское	338	33,81
128

Ропшинское	256	110,20
129

Лебяженское	649	54,95
130

Большеижорское	710	122,68
131

Кипенское	222	97,31
132

Лаголовское	388	234,45
133

Лопухинское	253	52,67
134

Русско-Высоцкое	756	216,05
135

Гостилицкое	233	66,50
136

Оржицкое	508	98,47
137	Лужский	Лужское	728	10,42
138

Осьминское	554	6,34
139

Толмачёвское	675	10,10
140

Ям-Тёсовское	546	6,54
141

Волошовское	14	5,99
142

Мшинское	242	21,01
143

Ретюнское	546	7,45
144

Оредежское	554	6,82
145

Заклинское	483	8,84
146

Дзержинское	24	8,66
147

Тёсовское	687	4,62
148

Скребловское	18	9,00
149

Торковичское	409	18,40
150

Серебрянское	775	17,10
151

Володарское	546	7,04
152	Подпорожский	Подпорожское	689	7,11
154

Вознесенское	617	5,91
155

Важинское	543	6,56
156

Никольское	602
157

Винницкое	477	7,04
158	Приозерский	Сосновское	296	30,64
159

Громовское	548	11,71
160

Ларионовское	6	9,80
161

Красноозёрное	25	28,21
162

Мельниковское	592	11,22
163

Ромашкинское	300	14,29
164

Петровское	22	22,43
165

Запорожское	647	20,43
166

Мичуринское	700	23,83
167

Кузнечнинское	696	4,56
168

Раздольевское	105	28,70
169

Севастьяновское	283	12,23
170

Плодовское	36	10,26
171	Сланцевский	Сланцевское	582	8,24
172

Гостицкое	630	27,85
173

Черновское	552	8,46
174

Загривское	25	14,36
175

Старопольское	605	7,09
176

Выскатское	437	10,83
177

Новосельское	580	16,87
178	Сосновоборский	Сосновый Бор	678	60,03
179	Тихвинский	Тихвинское	574	7,53
180

Ганьковское	391	6,27
181

Борское	495	5,99
182

Шугозерское	385	5,54
183

Цвылёвское	154	6,09
184

Мелегежское	21	6,43
185

Пашозерское	73	5,68
186

Горское	75	5,77
187

Коськовское	745	7,98
188	Тосненский	Любанское	599	12,07
189

Фёдоровское	513	162,56
190

Никольское	724	114,41
191

Тельмановское	416	222,81
192

Рябовское	593	41,05
193

Тосненское	588	41,34
194

Красноборское	656	159,24
195

Трубникоборское	544	24,94
196

Шапкинское	648	36,72
197

Нурминское	776	43,63
198

Ульяновское	448	111,47
199

Форносовское	484	70,97
200

Лисинское	646	33,72

Расчет кадастровой стоимости земельных участков, относящихся к 13 сегменту (земельные участки садоводческого, огороднического использования и участки малоэтажного жилищного строительства), расположенных на удаленности до 90 км от СПб (до развязки КАД), далее «зона 1».

В период с января по декабрь 2018 года в базе рыночных данных ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» было учтено 19 969 земельных участков, для ИЖС, ведения садоводства или малоэтажного жилищного строительства (13 сегмент), расположенных на удалении до 90 км от Санкт-Петербурга (до ближайшей развязки КАД по автомобильным дорогам). Предложения к продаже распределены по районам области следующим образом.

Таблица 176 Предложения к продаже земельных участков на удалении до 90 км от Санкт-Петербурга

№ п/п	Муниципальное образование	Доля от общего числа предложений
1	Волосовский	5,8%
2	Лужский	0,8%
3	Волховский	0,1%
4	Тосненский	8,9%
5	Всеволожский	24,1%
6	Выборгский	10,6%
7	Кировский	12,9%
8	Гатчинский	11,3%
9	Ломоносовский	17,2%
10	Приозерский	6,2%
11	Кингисеппский	0,4%
12	Сосновоборский	1,8%

Очистка доступной выборки от выбросов и недостоверных, или не проходящих «логический контроль» объявлений дает выборку из 12 262 записей, сформированных из предложений на продажу земельных участков, относящихся к 13 сегменту. Из перечня аналогов были исключены объекты, расположенные вблизи локально популярных туристических или религиозных (паломнических) объектов, участки на первой линии водоемов, участки, расположенные вблизи иных локальных объектов, влияющих на стоимость, участки с нехарактерно высокой или низкой степенью благоустройства, участки с нетипичным рельефом и иными нехарактерными для данной группы уникальными характеристиками.

Выбор ценообразующих факторов

Значимые факторы для получения расчетной модели были выбраны в соответствии с информацией, приведенной в разделе «Рынок земельных участков сегмента 13 (Обзор рынка земельных участков).

Общий анализ рынка земельных участков использования в Ленинградской области показывает, что стоимость земельного участка зависит от целого ряда факторов, основными из которых для данной зоны (зона 1) сегмента 13 являются:

Местоположение участка;

Площадь участка;

Инженерная обеспеченность;

Развитость социальной инфраструктуры;

Отсутствие/наличие вблизи объектов, негативно влияющих на стоимость (например полигона ТБО).

Под фактором местоположения в данном случае понимается расстояние до Санкт-Петербурга (до ближайшей развязки КАД по дорогам). В качестве инженерной обеспеченности в данной зоне (уделенность до 90 км) подразумевается наличие электроснабжения, водоснабжения и газоснбжения.

С увеличением расстояния до Санкт-Петербурга удельная стоимость земельных участков без учета отдельных выбросов постепенно снижается. Стоит отметить, что количество предложений земельных участков также увеличивается по мере приближения к Санкт-Петербургу.

Зависимость удельной цены земельного участка от площади земельного участка по Ленинградской области имеет обратную зависимость, чем больше площадь земельного участка, тем меньше удельный показатель цены. Стоит отметить, что по площади максимальное число предложений земельных участков сконцентрировано в диапазоне до 1500 кв. м.

Как следует из материалов обзора рынка земельных участков сегмента 13, в целом по Ленинградской области существует прямая зависимость между уровнем инженерной подготовки земельного участка и удельной ценой предложения. При этом в целом по области определяющим показателем является наличие электроснабжения земельного участка. В дальнейших расчетах всем объектам сравнения и объектам оценки, в зависимости от наличия или отсутствия электроснабжения были присвоены коды «1» или «0» соответственно. То же самое относится к газоснабжению и водоснабжению.

Под социальной обеспеченностью подразумевалось наличие хотя бы одного из объектов социального обеспечения (объекта розничной торговли, общеобразовательного учреждения или учреждения здравоохранения (поликлиника) на удалении 300, 800 или 1000 метров от объекта соответственно. В случае наличия как минимум одного из перечисленных объектов, оцениваемому участку присваивался код «1», при отсутствии «0».

В качестве отрицательного фактора, влияющего на стоимость учитывалось наличие полигона ТБО на удалении до двух километров. В случае отсутствия - объекту присваивался код «0», при наличии – код «1».

В итоге, для построения модели определения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков сегмента 13 отобраны:

Расстояние до Санкт-Петербурга (до КАД по дорогам);

Площадь земельного участка;

Наличие электроснабжения;

Наличие газоснабжения;

Наличие водоснабжения;

Социальная обеспеченность;

Наличие (отсутствие) полигона ТБО.

Модель представляет собой уравнение множественной линейной регрессии, вида

Y = m1*X1 + m2*X2 + m3*X3 + m4*X4 + m5*X5 + m6*X6+ m7*X7 + b , где

в качестве регрессоров (независимых значений, X) выступают ценообразующие факторы, а «откликом» (зависимым значением, Y) служит расчетное значение удельного показателя стоимости земли;

m1 … m3 – коэффициенты уравнения;

b – свободный («постоянный») член уравнения регрессии.

Подготовка исходных данных

В качестве значения коэффициента уравнения для ценообразующего фактора «Расстояние до Санкт-Петербурга» принята следующая зависимость (Рисунок 180):
X=-397*LN(«Дист_СПб_по_дор», метров)+4766,1

Рисунок 180 График зависимости для ценообразующего фактора «Расстояние до Санкт-Петербурга» (для объектов, расположенных ближе 90 км)

В качестве значения коэффициента уравнения для ценообразующего фактора «Площадь» принята следующая зависимость (Рисунок 181): X=1325,2*«Площадь, кв.м»^-0,14 для земельных участков общая площадь которых больше 200 квадратных метров (наименшее значение площади земельного участка среди аналогов), для земельных участков площадь которых меньше 200 кв.м зависимость имеет вид X=1325,2*«200 кв.м»^-0,14.

Рисунок 181 График зависимости для ценообразующего фактора «Расстояние до Санкт-Петербурга» (для объектов, расположенных ближе 90 км)

Скидка на торг для объектов 13 Сегмента

Поскольку исходная удельная стоимость земли отражает цену предложения, для приведения к «уровню рынка» (цене сделок), была применена «скидка на торг», составляющая для земельных участков данного сегмента - 14%:

Таблица 177 Размеры скидок «на торг» для объектов производственного и сельскохозяйственного назначения по данным различных источников

№ п/п	Функциональное использование земельного участка	АБСЗ 2018178 https://www.nwab.ru/content/data/store/images/f_3706_68486_1.pdf	Лейфер Банки 2018179 Справочник оценщика недвижимости 2018 под редакцией Л.А. Лейфера, значение скидок на торг на неактивном рынке (коллективное мнение сотрудников банков)	Лейфер Оценщики 2018180 Справочник оценщика недвижимости 2018 под редакцией Л.А. Лейфера, значение скидок на торг на неактивном рынке (коллективное мнение оценщиков)	Среднее значение
1	Пром. использование	13	15	14	14

Результат: коэффициенты уравнения регрессии (модели)

В результате расчета компонент регрессионного уравнения, на базе отобранных аналогов, получены следующие коэффициенты уравнения:

Таблица 178 Коэффициенты модели (компоненты регрессионного уравнения)

№ п/п	Коэффициент	Описание фактора	Величина коэффициента
1	m1	Расстояние до Санкт-Петербурга (до КАД по дорогам)	1,029530696
2	m2	Площадь земельного участка	1,377448888
3	m3	Отсутствие полигона ТБО	-78,41038864
4	m4	Социальная обеспеченность	51,59826868
5	m5	Наличие электроснабжения	246,3960242
6	m6	Наличие водоснабжения	35,14102848
7	m6	Наличие газоснабжения	125,4322736
8	b	Свободный член уравнения регрессии	-957,75

Качество модели

Модель характеризуется достаточно высоким коэффициентом детерминации (показателем доли учтенной моделью изменчивости данных), который составляет 0,74.

Расчетное значение критерия Фишера (F расч.) составляет 4 971,999, тогда как критическое значение для 95% доверительного интервала составляет 2,010. Таким образом F расч. > F крит., следовательно регрессия статистически значима по критерию Фишера, для 95% доверительной вероятности.

Расчет кадастровой стоимости земельных участков, относящихся к 13 сегменту (земельные участки садоводческого, огороднического использования и участки малоэтажного жилищного строительства), расположенных на удаленности от 90 до 150 км от СПб (от развязки КАД), далее «зона 2».

В период с января по декабрь 2018 года в базе рыночных данных ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» было учтено 5755 земельных участка, для ИЖС, ведения садоводства или малоэтажного жилищного строительства (13 сегмент), расположенных на удалении от 90 до 150 км от Санкт-Петербурга (до ближайшей развязки КАД по автомобильным дорогам).

Таблица 179 Доля земельных участков, предложенных к продаже по муниципальным районам (удаление от Санкт-Петербурга 90-150 км)

№ п/п	Муниципальное образование	Доля предложений к продаже
1	Волховский	20%
2	Лужский	20%
3	Гатчинский	1%
4	Киришский	4%
5	Приозерский	15%
6	Кингисеппский	12%
7	Выборгский	27%
8	Тосненский	2%

Очистка доступной выборки от выбросов и недостоверных, или не проходящих «логический контроль» объявлений дает выборку из 1200 записей, сформированных из предложений на продажу земельных участков, относящихся к 13 сегменту. Из перечня аналогов были исключены объекты, расположенные вблизи локально популярных туристических или религиозных (паломнических) объектов, участки на первой линии водоемов, участки, расположенные вблизи иных локальных объектов, влияющих на стоимость, участки с нехарактерно высокой или низкой степенью благоустройства, участки с нетипичным рельефом и иными нехарактерными для данной группы уникальными характеристиками.

Выбор ценообразующих факторов

Значимые факторы для получения расчетной модели были выбраны в соответствии с информацией, приведенной в разделе «Рынок земельных участков сегмента 13 (Обзор рынка земельных участков).

Общий анализ рынка аналогичных земельных участков в Ленинградской области показывает, что стоимость земельного участка зависит от целого ряда факторов, основными из которых являются:

Местоположение участка;

Площадь участка;

Инженерная обеспеченность;

Развитость социальной инфраструктуры;

Отсутствие/наличие вблизи объектов, негативно влияющих на стоимость (например полигона ТБО).

Под фактором местоположения в данном случае понимается расстояние до Санкт-Петербурга (до ближайшей развязки КАД по автмобильным дорогам). В качестве инженерной обеспеченности в данной зоне (удаленность 90-150 км) подразумевается наличие электроснабжения и газоснбжения.

С увеличением расстояния до Санкт-Петербурга удельная стоимость земельных участков без учета отдельных выбросов постепенно снижается. Стоит отметить, что количество предложений земельных участков также увеличивается по мере приближения к Санкт-Петербургу.

Зависимость удельной цены земельного участка от площади земельного участка по Ленинградской области имеет обратную зависимость, чем больше площадь земельного участка, тем меньше удельный показатель цены. Стоит отметить, что по площади максимальное число предложений земельных участков сконцентрировано в диапазоне до 1500 кв. м.

Как следует из материалов обзора рынка земельных участков сегмента 13, в целом по Ленинградской области существует прямая зависимость между уровнем инженерной подготовки земельного участка и удельной ценой предложения. При этом в целом по области определяющим показателем является наличие электроснабжения земельного участка. В дальнейших расчетах всем объектам сравнения и объектам оценки, в зависимости от наличия или отсутствия электроснабжения были присвоены коды «1» или «0» соответственно. То же самое относится и к газоснабжению.

Под социальной обеспеченностью подразумевалось наличие хотя бы одного из объектов социального обеспечения (объекта розничной торговли, общеобразовательного учреждения или учреждения здравоохранения (поликлиника) на удалении 300, 800 или 1000 метров от объекта соответственно. В случае наличия как минимум одного из перечисленных объектов, оцениваемому участку присваивался код «1», при отсутствии «0».

В качестве отрицательного фактора, влияющего на стоимость учитывалось наличие полигона ТБО на удалении до двух километров. В случае отсутствия объекту присваивался код «1», при наличии – код «0».

В итоге, для построения модели определения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков сегмента 13 зоны 2 отобраны:

Расстояние до Санкт-Петербурга (до КАД по дорогам);

Площадь земельного участка;

Наличие электроснабжения;

Наличие газоснабжения;

Социальная обеспеченность;

Отсутствие полигона ТБО.

Модель представляет собой уравнение множественной линейной регрессии, вида

Y = m1*X1 + m2*X2 + m3*X3 + m4*X4 + m5*X5 + m6*X6 +b , где

в качестве регрессоров (независимых значений, X) выступают ценообразующие факторы, а «откликом» (зависимым значением, Y) служит расчетное значение удельного показателя стоимости земли;

m1 … m3 – коэффициенты уравнения;

b – свободный («постоянный») член уравнения регрессии.

Подготовка исходных данных

В качестве значения коэффициента уравнения для ценообразующего фактора «Расстояние до Санкт-Петербурга» принята следующая зависимость: X=1930,42*EXP(1)^(-0,02*(*(«Расстояние до Санкт-Петербурга», метров)/1000)).

В качестве значения коэффициента уравнения для ценообразующего фактора «Площадь» принята следующая зависимость: X=1257,4*«Площадь, кв.м»^-0,257 для земельных участков общая площадь которых больше 200 квадратных метров (наименшее значение площади земельного участка среди аналогов), для земельных участков площадь которых меньше 200 кв.м зависимость имеет вид X=1257,4*«200 кв.м»^-0,257.

Скидка на торг

Поскольку исходная удельная стоимость земли отражает цену предложения, для приведения к «уровню рынка» (цене сделок), была применена «скидка на торг», составляющая для земельных участков сельскохозяйственного промышленного назначения - 14%.

Таблица 180 Значение скидки на торг

№ п/п	Функциональное использование земельного участка	АБСЗ 2018181 https://www.nwab.ru/content/data/store/images/f_3706_68486_1.pdf	Лейфер Банки 2018182 Справочник оценщика недвижимости 2018 под редакцией Л.А. Лейфера, значение скидок на торг на неактивном рынке (коллективное мнение сотрудников банков)	Лейфер Оценщики 2018183 Справочник оценщика недвижимости 2018 под редакцией Л.А. Лейфера, значение скидок на торг на неактивном рынке (коллективное мнение оценщиков)	Среднее значение
1	Садоводство, малоэтажная жилая застройка, иные объекты частного сектора	13	15	14	14

Результат: коэффициенты уравнения регрессии (модели)

В результате расчета компонент регрессионного уравнения, на базе отобранных аналогов, получены следующие коэффициенты уравнения:

Таблица 181 Коэффициенты уравнения регрессии

№ п/п	Коэффициент	Описание фактора	Величина коэффициента
1	m1	Расстояние до Санкт-Петербурга (до КАД по дорогам)	0,654917864
2	m2	Площадь земельного участка	1,031417598
3	m3	Наличие электроснабжения	86,25828538
4	m4	Наличие газоснабжения	225,711331
5	m5	Социальная обеспеченность	114,2975513
6	m6	Отсутствие полигона	80,56150042
7	b	Свободный член уравнения регрессии	3,588901951

Качество модели

Модель характеризуется достаточно высоким коэффициентом детерминации (показателем доли учтенной моделью изменчивости данных), который составляет 0,73.

Расчетное значение критерия Фишера (F расч.) составляет 525,108 тогда как критическое значение для 95% доверительного интервала составляет 2,110. Таким образом F расч. > F крит., следовательно регрессия статистически значима по критерию Фишера, для 95% доверительной вероятности.

Метод типового (эталонного) объекта недвижимости

Расчет кадастровой стоимости земельных участков, относящихся к 13 сегменту (земельные участки садоводческого, огороднического использования и участки малоэтажного жилищного строительства), расположенных на удаленности более 150 км от СПб (от развязки КАД), далее «зона 3».

Расчет выполнен с применением сравнительного подхода методом эталонного объекта.

Анализ всех объектов сравнения (предложений к продаже земельных участков, относящихся к 13 сегменту) показал, что объекты расположены на различном удалении, вплоть до ~360 км от Санкт-Петербурга (в целях повышения точности, расстояние измерялось не от непосредственной административной границы, а от ближайшей развязки КАД Санкт-Петербурга до границы объекта оценки по автодорогам). В связи с этим было проанализировано количество предложенных к продаже незастроенных земельных участков в зависимости от их удаленности. Зависимость количества предложений к продаже от расстояния до Санкт-Петербурга имеет следующий вид:

Рисунок 182 Изменение степени развитости рынка с удалением от СПб

Из гистограммы видно, что предложения участков к продаже на удалении более ~ 150 км резко снижается, что свидетельствует об очевидной неактивности данного «подсегмента» рынка. В связи с этим было решено объекты, удаленные на расстояние более 150 км отнести к отдельной зоне рынка земельных участков, отличающейся сверхнизкой активностью (зона 3).

Данная зона рынка была исследована по количеству предложений в каждом из районов области, в результате были получены следующие результаты:

Таблица 182 Количество предложений по продаже земельных участков по районам

№ п/п	Муниципальное образование	Количество предложений, шт.
1	Бокситогорский	44
2	Волосовский	0
3	Волховский	95
4	Всеволожский	0
5	Выборгский	55
6	Гатчинский	0
7	Кингисеппский	0
Киришский	88
Кировский	0
Лодейнопольский	187
Ломоносовский	0
Лужский	188
Подпорожский	73
Приозерский	0
Сланцевский	52
Тихвинский	79
Тосненский	0
Сосновоборский	0

Из данного исследования можно сделать вывод, что объекты, относящиеся к зоне 3 расположены в девяти районах области:

Таблица 183 Доля предложенных к продаже и средняя цена предложений объектов, расположенных в зоне 3 (по районам)

№ п/п	Муниципальное образование	Всего предложений	Предложения в неактивной зоне, шт.	% предл.	Средняя цена, руб./кв.м	Вывод
1	Бокситогорский	44	44	100%	161	Полностью в неактивной зоне
2	Волховский	922	95	10%	503	Частично в неактивной зоне
3	Выборгский	3292	55	2%	525	Частично в неактивной зоне
4	Киришский	230	88	38%	244	Частично в неактивной зоне
5	Лодейнопольский	187	187	100%	296	Полностью в неактивной зоне
6	Лужский	1128	188	17%	350	Частично в неактивной зоне
7	Подпорожский	73	73	100%	345	Полностью в неактивной зоне
8	Сланцевский	55	52	95%	239	Частично в неактивной зоне
9	Тихвинский	79	79	100%	212	Полностью в неактивной зоне

Полученные данные можно наглядно представить в виде гистограммы:

Рисунок 183 Средняя цена предложения в зоне 3 рынка, руб./кв.м

Из представленной выше гистограммы можно сделать вывод, что цены предложений имеют значительный разброс, что вызвано тем, что часть аналогов, относится к локальным, относительно развитым ценовым зонам. Детальное изучение всех предложений позволило сделать вывод, что к локальным относительно развитым ценовым зонам внутри зоны 3 относятся:

Районные центры и крупные поселки с развитой инфраструктурой,

Населенные пункты и дачные поселки по берегам крупных озер, рек и Финского залива.

Иными словами, все объекты зоны 3 можно разделить на три категории:

Объекты, расположенные в границах райцентров и иных крупных поселков с развитой инфраструктурой.

Объекты, расположенные в населенных пунктах (НП) вблизи крупных рек, озер и у Финского залива.

Прочие объекты.

Исследование цен земельных участков, расположенных в крупных населенных пунктах, позволило выявить следующие результаты:

Таблица 184 Исследование цен земельных участков расположенных в крупных населенных пунктах

№ п/п	Наименование НП	Среднее расстояние, км	Средняя цена, руб./кв.м
1	Бокситогорск	234	306
2	Тихвин	203	562
3	Лодейное Поле	214	467
4	Подпорожье	258	340
5	Пикалево	248	341
6	Будогощь	168	320
7	Светогорск	164	243
8	Лесогорский	155	371
9	Сланцы	156	346
Старая Слобода	236	349

С учетом скидки на торг полученные данные приведены на гистограмме:

Рисунок 184 Средние удельные цены в отдаленных городах и крупных поселках, руб./кв.м

Из гистограммы видно, что все объекты, расположенные в городах и крупных поселках (кроме городов Тихвин и Лодейное Поле), имеют приблизительно одинаковую стоимость и могут быть рассчитаны с применением одного эталонного объекта.

На основании изложенных выше выводов все объекты зоны 3 были разделены на семь групп (3.1-3.7):

Таблица 185 Группы объектов, относящихся к зоне 3

№ п/п	Подгруппа	Наименование
1	3.1	Райцентры (города Боксиогорск, Подпорожье и Сланцы)
2	3.2	г. Тихвин
3	3.3	г. Лодейное Поле
4	3.4	Крупные населенные пункты (с численностью населения свыше 2 тыс. чел.)
5	3.5	Населенные пункты с развитой инфраструктурой, расположенные вблизи крупных водоемов
6	3.6	Прочие населенные пункты
7	3.7	Садоводческие, огороднические объединения и иные участки вне границ НП

К крупным НП (группа 3.4) были отнесены следующие:

Таблица 186 Объекты группы 3.4

№ п/п	Наименование НП	Поселение	Район	Население, тыс.
1	Ефимовский	Ефимовское ГП	Бокситогорский	3,53
2	Винницы	Винницкое СП	Подпорожский	2,06
3	Никольский	Никольское ГП	Подпорожский	2,81
4	Важины	Важинское ГП	Подпорожский	2,64
5	Оредеж	Оредежское СП	Лужский	2,44
6	Будогощь	Будогощское ГП	Киришский	3,95
7	Светогорск	Светогорское ГП	Выборгский	15,72
8	Лесогорский	Светогорское ГП	Выборгский	3,24
9	Паша	Пашское СП	Волховский	3,57
10	Вознесенье	Вознесенское ГП	Подпорожский	2,35
11	Шугозеро	Шугозерское СП	Тихвинский	2,17

К группе 3.5 были отнесены объекты, расположенные по берегам следующих (крупных) водных объектов ЛО:

Таблица 187 Крупные водные объекты Ленинградской области

№ п/п	Название	№ п/п	Название
1	река Оредеж	13	Череменецкое озеро
2	река Сясь	14	озеро Врево
3	река Оять	15	Суходольское озеро
4	река Нева	16	Кавголовское озеро
5	река Свирь	17	озеро Глубокое
6	река Луга	18	Балахановское озеро
7	река Вуокса	19	Комсомольское озеро
8	река Волхов	20	Отрадное озеро
9	река Паша	21	озеро Вуокса
10	река Нарва	22	Ладожское озеро
11	озеро Самро	23	Финский залив
12	озеро Вялье	24	Онежское озеро

К таким населенным пунктам (т.е. к группе 3.5) были отнесены следующие (НП на берегах крупных водных объектов (кроме НП групп 3.1-3.4) с населением не менее 100 чел.):

Таблица 188 Населенные пункты на берегах крупных водных объектов

№ п/п	Наименование НП	Водный объект	Поселение	Население, чел.
1	Липная Горка	р. Сясь	Цвылевское СП	154
2	Свирь	р. Сясь	Цвылевское СП	164
3	Коськово	р. Паша	Коськовское СП	420
4	Свирица	р. Свирь	Свирицкое СП	539
5	Папоротно	р. Паша	Пашское СП	155
6	Красный Бор	р. Свирь	Вознесенское ГП	265
7	Конезерье	оз. Врево	Володарское СП	147
8	Каменка	р. Оредеж	Заклинское СП	615
9	Володарское	оз. Врево	Володарское СП	1129
10	Свирьстрой	р. Сясь	Свирьстройское ГП	906
11	Доможирово	р. Оять	Доможировское СП	171
12	Оять	р. Оять	Доможировское СП	125
13	Мошкино	р. Оять	Доможировское СП	471
14	Вахнова Кара	р. Оять	Доможировское СП	417
15	Рассвет	р. Оять	Доможировское СП	850
16	Рыбежно	р. Паша	Пашское СП	197
17	Мелегежская Горка	р. Сясь	Мелегежское СП	765
18	Ярославичи	р. Оять	Винницкое СП	187
19	Курба	р. Оять	Винницкое СП	275
20	Лукинская	р. Оять	Винницкое СП	197
21	Тихорицы	р. Волхов	Глажевское СП	363
22	Пчева	р. Волхов	Пчевское СП	1048
23	Городище	р. Волхов	Пчевское СП	211

Далее все аналоги были откорректированы на наличие (отсутствие) инженерных коммуникаций и площадь исходя из следующих величин корректировок (источник: Справочник оценщика недвижимости-2018 под ред. Л.А. Лейфера, Нижний Новгород-2018, часть 2, стр. 170, таб. 61):

Таблица 189 Корректирующие коффициенты на наличие (отсутствие) инженерных коммуникаций

№ п/п	Вид коммуникаций	Участок не обеспечен (корректирующий коэффициент)	Участок обеспечен (корректирующий коэффициент)
1	Кэ (электроэнергия)	0,83	1,00
2	Кг (газоснабжение)	1,00	1,21

Таблица корректирующих коффициентов на размер (площадь) объекта оценки (источник: Справочник оценщика недвижимости-2018 под ред. Л.А. Лейфера, Нижний Новгород-2018, часть 2, стр. 107, таб. 51):

Таблица 190 Корректирующие коффициенты на размер (площадь) объекта оценки

№ п/п	Площадь, кв.м	Корректирующий коэффициент
1	от 0 до 1500	1,00
2	от 1500 до 3000	0,95
3	от 3000 до 6000	0,86
4	от 6000 до 1 га	0,80
5	более 1 га	0,78

Из перечня аналогов были исключены видовые (пейзажные) участки, объекты с нехарактерно высокими электрическими мощностями, расположенные вблизи локально популярных туристических или религиозных (паломнических) объектов, участки на первой линии водоемов, участки, расположенные вблизи иных локальных объектов, влияющих на стоимость, участки с нехарактерно высокой или низкой степенью благоустройства, участки с нетипичным рельефом и иными нехарактерными для данной группы уникальными характеристиками.

Таким образом, в качестве эталонного участка для каждой группы был определен наиболее типичный (обладающий наиболее типичными характеристиками) для рынка объект.

Условный эталонный объект для каждой группы имеет следующие характеристики:

Таблица 191 Характеристики условных эталонных объектов

№ п/п	Код группы	Наименование группы	Характеристики
1	3.1	Райцентры (Бокситогорск, Подпорожье и Сланцы)	- участок расположен на удалении более 150 км от развязки КАД Санкт-Петербурга, - участок не расположен на первой линии вдоль берега водоёма; - участок расположен в границах одного из городов: Бокситогорск, Подпорожье или Сланцы - площадь участка не превышает 1500 кв.м, - участок обеспечен электроэнергией, - участок не подключен к сети газоснабжения
2	3.2	г. Тихвин	- участок расположен на удалении более 150 км от развязки КАД Санкт-Петербурга, - участок не расположен на первой линии вдоль берега водоёма; - участок расположен в границах г. Тихвин - площадь участка не превышает 1500 кв.м, - участок обеспечен электроэнергией, - участок не подключен к сети газоснабжения
3	3.3	г. Лодейное Поле	- участок расположен на удалении более 150 км от развязки КАД Санкт-Петербурга, - участок не расположен на первой линии вдоль берега водоёма; - участок расположен в границах г. Лодейное Поле - площадь участка не превышает 1500 кв.м, - участок обеспечен электроэнергией, - участок не подключен к сети газоснабжения
4	3.4	Крупные населенные пункты (с численностью населения свыше 2 тыс. чел.)	- участок расположен на удалении более 150 км от развязки КАД Санкт-Петербурга, - участок не расположен на первой линии вдоль берега водоёма; - участок расположен в границах крупного населенного пункта с численностью населения более 2 тыс. человек (кроме объектов групп 3.1-3.3 и 3.5, - площадь участка не превышает 1500 кв.м, - участок обеспечен электроэнергией, - участок не подключен к сети газоснабжения
5	3.5	Населенные пункты с развитой инфраструктурой, расположенные вблизи крупных водоемов	- участок расположен на удалении более 150 км от развязки КАД Санкт-Петербурга, - участок не расположен на первой линии вдоль берега водоёма; - участок расположен в границах населенного пункта с численностью населения более 100 человек (кроме объектов групп 3.1-3.4, - населенный пункт находится в непосредственной близости от крупного водного объекта, - площадь участка не превышает 1500 кв.м, - участок обеспечен электроэнергией, - участок не подключен к сети газоснабжения
6	3.6	Прочие населенные пункты	- участок расположен на удалении более 150 км от развязки КАД Санкт-Петербурга, - участок не расположен на первой линии вдоль берега водоёма; - участок расположен в границах населенного пункта кроме объектов групп 3.1-3.5, - площадь участка не превышает 1500 кв.м, - участок обеспечен электроэнергией, - участок не подключен к сети газоснабжения
7	3.7	Садоводческие, огороднические объединения и иные участки вне границ НП	- участок расположен на удалении более 150 км от развязки КАД Санкт-Петербурга, - участок не расположен на первой линии вдоль берега водоёма; - участок расположен вне границ какого-либо населенного пункта, - площадь участка не превышает 1500 кв.м, - участок обеспечен электроэнергией, - участок не подключен к сети газоснабжения

В результате отбора аналогов и проведения корректировок, показатели их стоимости имеют отклонение не более 15% от среднего показателя по группе, что свидетельствует об однородности выделенных на рынке групп (3.1-3.7).

Формула расчета удельного показателя стоимости эталонного объекта выглядит следующим образом:

УП (руб./кв. м) = ЦП*0,86*(1+(Кпл-1)+(Кг-1)+(Кэ-1)), где:

0,86 – скидка на торг,

ЦП- удельный показатель цены предложения для аналога,

Кпл- корректирующий коэффициент площади участка,

Кг- корректирующий коэффициент наличия (отсутствия) газоснабжения,

Кэ- корректирующий коэффициент наличия (отсутствия) электроснабжения.

Расчет стоимостей эталонных объектов для групп 3.1-3.7 приведен в следующих ниже таблицах.

Таблица 192 Расчет стоимости эталонных объектов (Группа 3.1)

№ п/п	Местоположение	Цена предложения, руб./кв.м	Кпл	Кэ	Кг	Стоимость, руб./кв.м
1	Бокситогорск	305,56	0,95	1,00	1,00	249,6
2	Сланцы	458,33	1,00	1,00	0,83	325,8
3	Сланцы	358,33	1,00	1,00	1,00	308,2
4	Подпорожье	375,00	1,00	1,00	1,00	322,5
5	Подпорожье	350,00	1,00	1,00	1,00	301,0
6	Подпорожье	291,67	1,00	1,00	1,00	250,8
7	Подпорожье	390,00	1,00	1,00	1,00	335,4
8	Сланцы	250,00	1,00	1,00	1,00	215,0
9	Сланцы	250,00	1,00	1,00	1,00	215,0
10	Подпорожье	393,33	1,00	1,00	1,00	338,3
11	Сланцы	239,73	1,00	1,00	1,00	206,2
12	Сланцы	357,14	1,00	1,00	1,00	307,1
13	Сланцы	333,33	1,00	1,00	1,00	286,7
14	Сланцы	402,93	0,86	1,00	1,00	298,0
Среднее значение	282,82

Таблица 193 Расчет стоимости эталонных объектов (группа 3.2)

№ п/п	Местоположение	Цена предложения, руб./кв.м	Кпл	Кэ	Кг	Стоимость, руб./кв.м
1	Тихвин	500,00	1,00	1,00	1,00	430,0
2	Тихвин	643,60	1,00	1,00	1,00	553,5
3	Тихвин	542,64	1,00	1,00	1,00	466,7
Среднее значение	483,39

Таблица 194 Расчет стоимости эталонных объектов (группа 3.3)

№ п/п	Местоположение	Цена предложения, руб./кв.м	Кпл	Кэ	Кг	Стоимость, руб./кв.м
1	Лодейное Поле	500,00	1,00	1,00	1,00	430,0
2	Лодейное Поле	500,00	1,00	1,00	1,00	430,0
3	Лодейное Поле	400,00	1,00	1,00	1,00	344,0
Среднее значение	401,33

Таблица 195 Расчет стоимости эталонных объектов (группа 3.4)

№ п/п	Местоположение	Цена предложения, руб./кв.м	Кпл	Кэ	Кг	Стоимость, руб./кв.м
1	Оредеж	193,33	1,00	1,00	1,00	166,3
2	Шугозеро	208,33	1,00	1,00	1,00	179,2
3	Оредеж	200,00	1,00	1,00	1,00	172,0
4	Оредеж	196,67	1,00	1,00	1,00	169,1
5	Оредеж	216,67	0,95	1,00	1,00	177,0
6	Оредеж	225,00	0,95	1,00	1,00	183,8
7	Светогорск	208,33	0,95	1,00	1,00	170,2
8	Светогорск	183,67	1,00	1,00	1,00	158,0
Среднее значение	171,95

Таблица 196 Расчет стоимости эталонных объектов (группа 3.5)

№ п/п	Местоположение	Цена предложения, руб./кв.м	Кпл	Кэ	Кг	Стоимость, руб./кв.м
1	Володарское	227,27	1,00	1,00	1,00	195,5
2	Каменка	185,71	0,86	1,00	1,00	137,4
3	Липная Горка	148,34	1,00	1,00	1,00	127,6
4	Каменка	236,84	0,95	1,00	1,00	193,5
5	Свирьстрой	250,00	1,00	1,00	1,00	215,0
6	Свирьстрой	190,48	0,95	1,00	1,00	155,6
7	Свирьстрой	166,67	1,00	1,00	1,00	143,3
8	Доможирово	208,33	1,00	1,00	1,00	179,2
9	Свирьстрой	216,67	0,86	1,00	1,00	160,2
Среднее значение	167,47

Таблица 197 Расчет стоимости эталонных объектов (группа 3.6)

№ п/п	Местоположение	Цена предложения, руб./кв.м	Кпл	Кэ	Кг	Стоимость, руб./кв.м
1	Селиваново	77,5	77,5	77,5	77,5	77,5
2	Носово	86,0	86,0	86,0	86,0	86,0
3	Новое Село-2	122,6	122,6	122,6	122,6	122,6
4	Бор	81,2	81,2	81,2	81,2	81,2
5	Любище	96,1	96,1	96,1	96,1	96,1
6	Березицы	86,0	86,0	86,0	86,0	86,0
7	Поддубье	122,6	122,6	122,6	122,6	122,6
8	Клюкошицы	102,1	102,1	102,1	102,1	102,1
9	Усадище-Дыми	81,7	81,7	81,7	81,7	81,7
10	Сёлово	129,0	129,0	129,0	129,0	129,0
11	Сенно	74,0	74,0	74,0	74,0	74,0
12	Сомино	85,1	85,1	85,1	85,1	85,1
13	Малые Влёшковичи	106,4	106,4	106,4	106,4	106,4
14	Парищи	99,2	99,2	99,2	99,2	99,2
15	Парищи	105,8	105,8	105,8	105,8	105,8
16	Большие Влёшковичи	122,6	122,6	122,6	122,6	122,6
17	Селище	107,5	107,5	107,5	107,5	107,5
18	Селище	107,5	107,5	107,5	107,5	107,5
19	Самойлово	86,0	86,0	86,0	86,0	86,0
20	Заречье (Харчевни)	92,8	92,8	92,8	92,8	92,8
21	Малые Влешковичи	106,4	106,4	106,4	106,4	106,4
22	Витово	86,0	86,0	86,0	86,0	86,0
23	Крени	122,6	122,6	122,6	122,6	122,6
24	Цвылёво	81,7	81,7	81,7	81,7	81,7
25	Павловские Концы	98,0	98,0	98,0	98,0	98,0
26	Еремина Гора	111,8	111,8	111,8	111,8	111,8
27	Теплухино	107,5	107,5	107,5	107,5	107,5
28	Кайвакса	100,3	100,3	100,3	100,3	100,3
29	Бурково	86,0	86,0	86,0	86,0	86,0
30	Шамокша	91,5	91,5	91,5	91,5	91,5
31	Шархиничи	122,6	122,6	122,6	122,6	122,6
32	Соболевщина	95,3	95,3	95,3	95,3	95,3
33	Барково	106,2	106,2	106,2	106,2	106,2
34	Харевщина	129,0	129,0	129,0	129,0	129,0
35	Усадище	103,2	103,2	103,2	103,2	103,2
36	Изборовье	129,0	129,0	129,0	129,0	129,0
37	Федорово Поле	95,6	95,6	95,6	95,6	95,6
38	Федорово Поле	105,1	105,1	105,1	105,1	105,1
39	Тихорицы	120,4	120,4	120,4	120,4	120,4
40	Рахово	129,0	129,0	129,0	129,0	129,0
41	Соболевщина	114,4	114,4	114,4	114,4	114,4
42	Рахковичи	120,4	120,4	120,4	120,4	120,4
43	Полянка	109,5	109,5	109,5	109,5	109,5
44	Соболевщина	129,0	129,0	129,0	129,0	129,0
45	Соболевщина	129,0	129,0	129,0	129,0	129,0
46	Переволок	102,1	102,1	102,1	102,1	102,1
47	Переволок	102,1	102,1	102,1	102,1	102,1
48	Изборовье	129,0	129,0	129,0	129,0	129,0
49	Змеева Новинка	98,9	98,9	98,9	98,9	98,9
50	Белая	120,1	120,1	120,1	120,1	120,1
51	Рудница	102,1	102,1	102,1	102,1	102,1
52	Барково	102,1	102,1	102,1	102,1	102,1
53	Змеева Новинка	80,0	80,0	80,0	80,0	80,0
54	Рахово	129,0	129,0	129,0	129,0	129,0
55	Белая	91,9	91,9	91,9	91,9	91,9
Среднее значение	104,70

Таблица 198 Расчет стоимости эталонных объектов (группа 3.7)

№ п/п	Местоположение (вблизи НП)	Цена предложения, руб./кв.м	Кпл	Кэ	Кг	Стоимость, руб./кв.м
1	Кривой Наволок	75,00	1,00	1,00	1,00	64,5
2	Кривой Наволок	71,43	1,00	1,00	1,00	61,4
3	Ручьи	75,00	0,95	1,00	1,00	61,3
4	Михалёво	69,44	1,00	1,00	1,00	59,7
5	-	50,00	1,00	1,00	1,00	43,0
6	Сарожа	50,00	0,95	1,00	1,00	40,9
7	Валя	76,00	0,95	1,00	1,00	62,1
8	-	73,83	1,00	1,00	1,00	63,5
9	-	60,00	0,95	1,00	1,00	49,0
10	-	50,00	0,95	1,00	1,00	40,9
11	-	60,00	0,95	1,00	1,00	49,0
12	-	70,00	1,00	1,00	1,00	60,2
13	Пчевжа	71,43	1,00	1,00	1,00	61,4
14	-	68,18	1,00	1,00	1,00	58,6
15	Важины	50,00	1,00	1,00	1,00	43,0
Среднее значение	54,38

В результате были получены следующие значения стоимостей для эталонных участков:

Таблица 199 Стоимости эталонных участков по группам

№ п/п	Группа объектов	Тип объекта	Ст-ть эталонного участка, руб./кв.м
1	3.1	Райцентры (Бокситогорск, Подпорожье и Сланцы)	282,82
2	3.2	г. Тихвин	483,39
3	3.3	г. Лодейное Поле	401,33
4	3.4	Крупные населенные пункты (с численностью населения свыше 2 тыс. чел.)	171,95
5	3.5	Населенные пункты с развитой инфраструктурой, расположенные вблизи крупных водоемов	167,47
6	3.6	Прочие населенные пункты	104,70
7	3.7	Садоводческие, огороднические объединения и иные участки вне границ НП	54,38

Каждый из Объектов оценки, относящихся к зоне 3, был отнесен к одной из семи перечисленных выше групп (3.1-3.7) и каждому была присвоена стоимость соответствующего эталонного объекта, затем присвоенная стоимость была откорректирована на наличие (отсутствие) инженерных коммуникаций и на площадь объекта. В результате были получены значения УПКС для каждого из объектов зоны 3 (т.е. удаленные на 150 и более км считая по автодорогам от КАД Санкт-Петербурга).

Формула расчета УПКС выглядит следующим образом:

УПКС (руб./кв. м) = ЭУi*(1+(Кпл-1)+(Кг-1)+(Кэ-1)), где:

ЭУi- удельный показатель стоимости эталонного участка (3.1-3.7),

Кпл- корректирующий коэффициент площади участка,

Кг- корректирующий коэффициент наличия (отсутствия) газоснабжения,

Кэ- корректирующий коэффициент наличия (отсутствия) электроснабжения.

Расчет кадастровой стоимости объектов, относящихся к сегменту 2 «Жилая застройка»

К объектам сегмента 2 относятся земельные участки, предназначенные для среднеэтажного и многоэтажного жилищного строительства.

В связи недостаточностью достоверной информации о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков, относящихся к данному сегменту, определение УПКС земельных участков, относящихся к данному сегменту, было осуществлено методом моделирования эталонного участка и последующего умножения полученного результата на коэффициент вида использования, определенного для двух видов: среднеэтажное и многоэтажное жилищное строительство.

В качестве стоимости эталонного участка для каждого из объектов принималась стоимость, равная расчетной кадастровой стоимости участка, идентичного оцениваемому по своим физическим (географическим) характеристикам, но отличающегося видом разрешенного использования. В качестве «эталонного» был принят вид использования «индивидуальное жилищное строительство» (ИЖС), относящийся к сегменту 13. Данное решение обусловлено тем, что рыночная стоимость земельных участков для средне- и многоэтажного жилищного строительства формируется под влиянием тех же факторов, что и стоимость объектов для малоэтажного (индивидуального) жилищного строительства, относящихся к сегменту 13. Такое решение также продиктовано тем, что количество рыночной информации о стоимости объектов, относящихся к сегменту 13 многократно превышает количество информации по объектам, относящимся к сегменту 2. Подробное описание метода расчета стоимости эталонного участка приведено в разделе, описывающем расчет объектов, относящихся к сегменту 13. Величина коэффициента вида использования была определена как среднее значение отношения известных рыночных стоимостей участков, предназначенных для средне- и многоэтажного жилищного строительства (сегмент 2) к смоделированной стоимости идентичных участков под ИЖС (сегмент 13). Значения коэффициентов вида использования составили:

Таблица 200 Коэффициенты ВРИ для участков средне- и многоэтажной
жилой застройки

№ п/п	Вид использования	Коэффициент вида использования (Кври)
1	Среднеэтажная жилая застройка	3,903820376
2	Многоэтажная жилая застройка	4,709296451

Таким образом, формула расчета УПКС для объектов, относящихся к сегменту 2 выглядит следующим образом:

УПКС = УПКСэу*Кври , где

УПКСэу – удельный показатель кадастровой стоимости эталонного участка,

Кври – коффициент вида разрешенного использования.

Расчет кадастровой стоимости объектов, относящихся к сегменту 7 «Транспорт»

К объектам сегмента 7 относятся земельные участки, предназначенные для хранения и обслуживания автомобильного транспорта: объекты гаражного назначения, гаражи и парковки для посетителей и сотрудников объектов розничной торговли (рынки, магазины, торговые комплексы), депо и места стоянки автомобильного транспорта, осуществляющего перевозки по установленным маршрутам.

В связи недостаточностью достоверной информации о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков, относящихся к данному сегменту, определение УПКС земельных участков, относящихся к данному сегменту, было осуществлено методом моделирования эталонного участка и последующего умножения полученного результата на коэффициент вида использования. Данный коэффициент был определен для двух видов объектов исходя из их площади: для объектов площадью до 200 кв.м и для остальных, площадью более 200 кв.м.

Деление объектов по площади обусловлено допущением, основанным на предположении, что объекты сегмента 7 обладающие малой площадью, в основном, используются для хранения и обслуживания индивидуального транспорта, а крупные объекты (площадью более 200 метров) – это, в основном, объекты коммерческого назначения (использования).

В качестве стоимости эталонного участка для каждого из объектов принималась стоимость, равная расчетной кадастровой стоимости участка, идентичного оцениваемому по своим физическим (географическим) характеристикам, но отличающегося видом разрешенного использования. В качестве «эталонного» был принят вид использования «индивидуальное жилищное строительство» (ИЖС), относящийся к сегменту 13. Данное решение обусловлено тем, что рыночная стоимость земельных участков сегмента 7 формируется под влиянием аналогичных факторов, что и стоимость объектов для малоэтажного (индивидуального) жилищного строительства, относящихся к сегменту 13. Такое решение также продиктовано тем, что количество рыночной информации о стоимости объектов, относящихся к сегменту 13 многократно превышает количество информации по объектам, относящимся к сегменту 7. Подробное описание метода расчета стоимости эталонного участка приведено в разделе, описывающем расчет объектов, относящихся к сегменту 13. Величина коэффициента вида использования была определена как среднее значение отношения известных рыночных стоимостей участков, предназначенных для индивидуальных гаражей (объекты до 200 кв.м) и коммерческих объектов (более 200 кв.м), относящихся к сегменту 7 к смоделированной стоимости идентичных участков сегмента 13. Значения коэффициентов вида использования составили:

Таблица 201 Коэффициенты ВРИ для участков под размещение объектов транспорта

№ п/п	Вид использования	Коэффициент вида использования (Кври)
1	Объекты до 200 кв.м	1,482958895
2	Объекты более 200 кв.м	1,331107933

Таким образом, формула расчета УПКС для объектов, относящихся к сегменту 2 выглядит следующим образом:

УПКС = УПКСэу*Кври , где

УПКСэу – удельный показатель кадастровой стоимости эталонного участка,

Кври – коэффициент вида разрешенного использования.

Расчет кадастровой стоимости объектов, относящихся к сегменту 5 «Отдых (рекреация)

К объектам сегмента 5 относятся земельные участки с кодами расчета видов использования: 02:040; 04:070; 04:097; 05:014; 05:022; 05:030; 08:040; 09:021; 09:023.

В связи недостаточностью достоверной информации о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков, относящихся к данному сегменту, определение УПКС земельных участков, относящихся к данному сегменту, было осуществлено методом моделирования эталонного участка и последующего умножения полученного результата на коэффициент вида использования.

В качестве стоимости эталонного участка для каждого из объектов принималась стоимость, равная расчетной кадастровой стоимости участка, идентичного оцениваемому по своим физическим (географическим) характеристикам, но отличающегося видом разрешенного использования. В качестве «эталонного» был принят вид использования «Садоводческое, огородническое и дачное использование, малоэтажная жилая застройка», относящийся к сегменту 13. Данное решение обусловлено тем, что рыночная стоимость земельных участков для рекреационного использования формируется под влиянием тех же факторов, что и стоимость объектов относящихся к сегменту 13. Такое решение также продиктовано тем, что количество рыночной информации о стоимости объектов, относящихся к сегменту 13 многократно превышает количество информации по объектам, относящимся к сегменту 5. Подробное описание метода расчета стоимости эталонного участка приведено в разделе, описывающем расчет объектов, относящихся к сегменту 13.

Отличительной особенностью объектов 5 сегмента, является более низкая плотность застройки по сравнению с объектами недвижимости, относящимися к 13 сегменту. Величина коэффициента вида использования была определена как отношение среднего коэффициента застройки участков под рекреационное использование и коэффициента застройки типичного участка под ИЖС, дачное, строительство, садоводство.

На основании Перечня объектов недвижимости Росреестра от 2017 года в части жилых домов с этажностью до 3 этажей, что соответствует использованию под ИЖС, дачное, строительство, садоводство, Оценщиком было отобрано для расчетов 355 836 объектов недвижимости. Результат обработки выборки объектов недвижимости приведен в таблице ниже.

Таблица 202. Выборка из Перечня Росреестра на 01.02.2017
(вид объекта - здания; назначение - жилое)

№ п/п	Этажность	Средняя площадь, кв. м	Кол-во объектов
1	1 (Один)	74,65	221 907
2	2 (Два)	120,71	117 222
3	3 (Три)	240,81	16 696
4	1, мансарда	96,13	3
5	1, мансарда №2	39	1
6	1,2, цокольный этаж	121,3	1
7	1/ мансарда	129,3	1
8	2 (1 и мансардный)	75,3	1
9	2, мансардный этаж, цокольный этаж	374,3	1
10	2, с мансардой	62,7	1
11	2-3	323,3	1
12	3(1 и мансардный)	238,5	1
Общий итог	97,62	355 836

Исходя из сведений о площади, этажности и толщине ограждающих конструкций184 Источник: http://www.avg.ru/articles/category1/neprodazhnaya-ploshhad/ , была рассчитана средняя площадь застройки для данного типа земельных участков.

Таблица 203. Средняя площадь застройки
(вид объекта - здания; назначение - жилое)

№ п/п	Этажность	Средняя площадь, кв. м	Площадь застройки, кв. м
1	1 (Один)	74,66	96
2	2 (Два)	120,72	77
3	3 (Три)	240,81	103
Среднее значение	92

Средняя площадь земельного участка для данной выборки составила 1120 кв.м, таким образом значение коэффициента застройки для данного сегмента недвижимости равняется 8,2%.

В базе рыночных данных ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» были отобраны предложения по продаже земельных участков рекреационного назначения для которых был расчитан средний коэффициент застройки.

Таблица 204. Выборка из базы рыночных данных ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» по объектам рекреационного назначения

№ п/п	Тип	Площадь, кв. м.	Площадь застройки, кв.м	К застройки,%
1	База отдыха	58 121	3 412	5,87
2	рекреационного назначения.	37 000	1 929	5,21
3	База отдыха	8 037	320	3,98
4	Детский оздоровительный лагерь	87 300	591,1	0,68
5	База отдыха	48 847	2 452,55	5,02
6	База отдыха	120 000	3 666,7	3,06
7	Турбаза	17 000	664	3,91
8	Загородный яхт-клуб	17 899	1 299,6	7,26
9	Парк-отель	55 165	2 470,3	4,48
10	База отдыха	24 000	843	3,51
Среднее значение	4,30

Значение коэффициента вида Кври использования составило: 52%.

Таким образом, формула расчета УПКС для объектов, относящихся к сегменту 5 выглядит следующим образом:

УПКС = УПКСэу*Кври, где

УПКСэу – удельный показатель кадастровой стоимости эталонного участка,

Кври – коэффициент вида разрешенного использования.

Метод моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС)

Расчет кадастровой стоимости земельных участков 6-го сегмента. Подгруппа «Производственная деятельность», земельные участки с кодами расчета видов использования: 03:011; 06:074; 06:080; 07:010; 07:020; 07:030; 07:050; 12:001.

Кадастровая стоимость земельных участков определена в соответствии с пунктом 9.2.2.5.3.3 главы VIII Методических указаний о государственной кадастровой оценке».

Определение кадастровой стоимости осуществляется с использованием значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, граничащих с указанными земельными участками.

УПКС оцениваемого земельного участка определена как средневзвешенное значение УПКС граничащих земельных участков исходя из протяженности общей границы соседних земельных участков с оцениваемым земельным участком.

Следует отметить, что в случае отсутствия графической информации об оцениваемом земельном участке, или данных об УПКС граничащих с ним участков, УПКС оцениваемого земельного участка принимался равным среднему значению УПКС участков данной подгруппы по кадастровому кварталу. В случае отсутствия в кадастровом квартале объектов данной подгруппы УПКС принимался равным среднему значению УПКС участков данной подгруппы в муниципальном образовании.

Кадастровая стоимость земельных участков определяется путем умножения УПКС земельных участков на их площадь.

Расчет кадастровой стоимости земельных участков 10-го сегмента. Подгруппа «Использование лесных ресурсов», земельные участки с кодами расчета видов использования 10:030.

В связи недостаточностью достоверной рыночной информации о рыночных стоимостях земельных участков, относящихся к данному сегменту, определение УПКС земельных участков, относящихся к данному сегменту, было осуществлено методом моделирования на основе УПКС.

Метод индексации прошлых результатов

Метод индексации прошлых результатов оценки в рамках настоящего Отчета не применялся.

Метод определения кадастровой стоимости исходя из затрат на межевание и оформление прав на них

Определение кадастровой стоимости ЗУ исходя из затрат на межевание предполагает, что земельный участок, с точки зрения одного из постулатов оценки «стоимость объекта может быть сформирована исходя из затрат, необходимых для создания этого объекта», не может стоить меньше затрат на межевание и оформление прав. Продавец участка, как минимум, захочет себе компенсировать эти затраты в ценах на дату оценки. Исключение могут составлять участки, расположенные на депрессивных территориях, где рынок земли практически полностью отсутствует, а продавец не нес затрат (например, участок поставлен на кадастровый учет в хоте проведения комплексных кадастровых работ), либо понес затраты достаточно давно. В этих случаях целесообразно применять к расчетной величине затрат на межевание и оформление прав понижающую корректировку, учитывая экономическое (внешнее) устаревание. Поскольку к оценке представлены все участки, прошедшие кадастровый учет и отраженные в ЕГРН, возможно определить минимально возможную их (участков) стоимость.

Межевание земельного участка состоит из двух работ: проведение кадастровых (геодезических) работ, выполняемых, как правило, с выездом кадастрового инженера на место и определением координат поворотных точек участка, а также составления межевого плана.

Для целей проведения расчетов, Исполнителем были запрошены ориентировочные расценки на проведение кадастровых работ в саморегулируемой организации кадастровых инженеров «Балтийское объединение кадастровых инженеров» - крупнейшей СРО кадастровых инженеров на Северо-Западе, объединяющей более 2 тыс. кадастровых инженеров, занимающей высокие места в рейтингах СРО кадастровых инженеров по Российской Федерации. ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» и Ассоциация саморегулируемая организация «Балтийское объединение кадастровых инженеров» (сокращенно – СРО «БОКИ») 28.09.2018 года заключили соглашение о сотрудничестве и взаимодействии. Ассоциация «СРО БОКИ» предоставила информацию об ориентировочных расценках на проведение кадастровых работ с 01.01.2019

Таблица 205 Ориентировочные расценки на проведение кадастровых работ с 01.01.2019 (межевание – кадастровую съемку и оформление межевого плана)185 Указанные расценки не включают в себя НДС , а также оплату государственной пошлины за регистрацию объекта недвижимости

№ п/п	Характеристика	Расценка (коэффициент)

Физические лица	Юридические лица
1	Пошлина за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество (НК РФ Статья 333.33)	2 000	22 000
2	Масштаб участка. Одноконтурные участки (кадастровые работы и оформление межевого плана)
3	Межевание участка до 10 соток, руб.	13 000	20 000
4	Межевание участка от 10 до 30 соток, руб.	15 000

5	Межевание участка от 30 соток до 1 Га (100 соток), руб.	20 000	25 000
6	Межевание участка от 1 Га, руб.	30 000 за Га
Многоконтурные участки186 Стоимость работ определяется суммой затрат на кадастровые работы и оформление межевого плана
7	Кадастровые (геодезические) работы, установка межевых знаков до 10 знаков (поворотных точек), руб. за точку	от 1000	от 2 200
8	Кадастровые работы, установка межевых знаков более 10 знаков (поворотных точек), руб. за точку	от 700	от 1 500
9	Оформление межевого плана без геодезических работ	от 7 000	от 10 000
Труднодоступность и иные характеристики участка
10	Сильно залесенный участок, не позволяющий проводить замеры более 100 м прямой видимости, коэффициент	1,5 – 2 (в зависимости от степени залесенности)
11	Сильно пересеченная местность (наличие оврагов, обрывов и иных препятствий), коэффициент	1,2 – 1,5
Расценки за отдельные виды использования участков
12	Межевание земель общего пользования в СНТ, ОНТ, ДНТ, руб.	от 20 000
13	Межевание земель под многоквартирную застройку (при наличии застройки участка МКД), руб.	от 50 000
14	Межевание водных объектов в целом (по береговой линии), руб.	по количеству поворотных точек по расценкам для многоконтурных участков
15	Межевание частей водных объектов (участков акватории), руб.	по количеству поворотных точек по расценкам для многоконтурных участков + 10 000 руб.
16	Согласование результатов межевания с правообладателями соседних участков	1 000 руб. за участок

Учитывая количество членов СРО «БОКИ», большой опыт специалистов, являющихся членами этой ассоциации, достаточно серьезную конкуренцию на рынке кадастровых инженеров, Исполнитель считает, а также по факту проведения выборочной проверки, в том числе и путем телефонного опроса специалистов, занимающихся кадастровыми работами, специалистами ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» сделан вывод о том, что представленные расценки не превышают среднюю рыночную стоимость межевания участков (проведения кадастровых работ и оформление межевого плана). Данные расценки были использованы при определении минимально возможной стоимости земельных участков.

Для проведения расчетов все факторы, определяющие стоимость кадастровых работ и оформления межевого плана, были закодированы следующим образом:

Таблица 206 Варианты кодировки факторов, определяющих величину затрат на межевание земельных участков

№ п/п	Наименование	Индекс
1	Правопринадлежность участков (преимущественно)	А
1.1	Частный сектор (СНТ, ДНП, ОНТ, КП, ЛПХ, КФХ и т.п.) (физические лица)	А1
1.2	Прочие виды использования (юридические лица)	А2
2	Назначение участков	Б
2.1	МОП в частном секторе (дороги, площадки, пожарные водоемы и т.п)	Б1
2.2	Участки, занятые МКД	Б2
2.3	Части водных объектов	Б3
2.4	Водные объекты целиком	Б4
2.5	Все остальные варианты использования	Б5
3	Контуры участка	В
3.1	Одноконтурный участок	В1
3.2	Многоконтурный участок	В2
3.3	Единое землепользование	В3
4	Площадь участка	Г
4.1	До 10 соток	Г1
4.2	От 10 до 30 соток	Г2
4.3	От 30 до 100 соток	Г3
4.4	Свыше 100 соток	Г4
5	Количество точек участка	Д
5.1	До 10 поворотных точек	Д1
5.2	Более 10 поворотных точек	Д2
6	Сложность местности	Е
6.1	Залесенные участки	Е1
6.2	Пересеченная местность	Е2
7	Количество участков, граничащих с рассматриваемым	Ж
8	Пошлина за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество
8.1	Для А1	З1
8.2	Для А2	З2

Расчет каждого Объекта, подлежащего ГКО, можно представить в виде расчетного кода на следующих примерах:

Участок до 10 соток в СНТ (одноконтурный), три соседних участка даст шифр А1\В1\Г1\Ж\З1. Минимальная КС участка составит 13 000 («Межевание участка до 10 соток») + 3*1 000 («Согласование результатов межевания с правообладателями соседних участков») + 2 000 («Пошлина за государственную регистрацию прав») руб. = 18 000 руб.; УПКСмин = 18 000 / 1 000 = 18 руб. за кв.м

Участок под торговый объект в 20 соток (одноконтурный), пять соседних участков. Шифр А2\В1\Г2\Ж\З2. 20 000 («Межевание участка от 10 до 30 соток») + 5*1 000 («Согласование результатов межевания с правообладателями соседних участков») + 22 000 («Пошлина за государственную регистрацию прав») руб. = 47 000 руб.; УПКСмин = 47 000 / 2 000 = 23,5 руб. за кв.м

Часть водного объекта, площадью 5 га, 200 поворотных точек, примыкает 20 участков. Шифр А2\Б3\В1\Д2\Ж\З2. КСмин = 1 500*200 («кол-во поворотных точек») + 1 000*20(«количество соседей») + 10 000 руб.(«часть расценки для частей водных объектов»)+ 10 000 руб. («оформление межевого плана») + 22 000 руб («оплата пошлины») = 300 000 + 20 000 + 10 000 + 10 000 + 22 000 = 362 000 руб. ; УПКСмин = 362 000 / 50 000 = 7,24 руб. за кв.м

Залесенный участок пром.назначения, площадью 80 соток, примыкает 2 участка. Шифр А2\Б5\В1\Г3\Е1\Ж\З2. КСмин = 25 000*1,5 + 2*1 000 + 22 000 руб. = 61 500 руб.; УПКСмин = 61 500 / 8 000 = 7,69 руб. за кв.м.

Опоры под ЛЭП 100 шт. х 1 кв.м, ЛЭП (протяженность около 20 км) проходит по пересеченной местности, примыкает 15 участков. Шифр А2\Б5\В2\Д2\Е2\Ж\З2. КСмин = 100*4 («кол-во поворотных точек» на опору) *1,2(«пересеченная местность»)*1 500 («Кадастровые работы, установка межевых знаков более 10 знаков») + 15 * 1 000 («Согласование результатов межевания с правообладателями соседних участков») +10 000 руб. («Оформление межевого плана») + 22 000 («оплата пошлины») = 767 000 руб.; УПКСмин = 767 000 / 100 = 7 670 руб. за кв.м

Указанный способ расчета применяется для всех участков, у которых выгружен графический образ. Для участков с отсутствующим графическим образом, выведение минимального значения удельных показателей кадастровой стоимости проводится построением уравнений для каждой группы объектов (комбинирование индексов А, Б) с использованием расчетных медианных значений показателя УПКСмин для каждой площади участка. Полученный результат моделирования (УПКСмин для объектов, не имеющих графического образа) может быть откорректирован на соответствующее значение индекса Е, получаемого исходя из месторасположения (локации) объекта.

При расчете количества поворотных точек контуров участков, не имеющих графического образа, Исполнителем данная величина принята как среднее количество поворотных точек для участков, имеющих графический образ, размером до одного гектара. Количество поворотных точек рассчитывалось отдельно для объектов, чей ВРИ соответствует объектам 13 Сектора, и по всем остальным объектам в разрезе категорий земель (без разбиения по ВРИ). Ограничение в один гектар для участков, имеющих графические образы, было принято исходя из наличия большого количества поворотных точек у объектов большей, чем один гектар площади, вносящей существенную погрешность в расчеты и приводящей к завышению итогового результата расчета затрат на межевание.

При проведении настоящей ГКО методом расчета затрат на межевание в связи с отсутствием достоверной информации, не учитывалась залесенность и пересеченность местности, что в отношении залесенных участков и(или) участков, расположенных в пересеченной местности, приводит к снижению результата оценки минимально возможного уровня кадастровой стоимости.

При расчете минимально возможного уровня кадастровой стоимости земельных участков исходя из затрат на межевание этих участков, с учетом того, что около сорока процентов участков не имеют графического образа, не учитывались затраты, связанные с согласованием результатов межевания с правообладателями соседних земельных участков. Не учет затрат, связанных с согласованием, приводит к снижению фактических затрат, определяющих минимально возможный уровень кадастровой стоимости для отдельных ВРИ.

Ориентировочные расценки на проведение кадастровых работ дифференцированы как по видам работ, так и по объемам работ. Так, в отношении кадастровых работ (установки межевых знаков) стоимость работ составляет для объектов до 10 знаков 1 000 и 2 200 рублей за одну поворотную точку для физических и юридических лиц, соответственно, более 10 знаков – 700 и 1 500 рублей. Таким образом, стоимость работ, например, для установки 8 точек будет превышать стоимость работ по установке 11 точек. Во избежание данного искажения, с учетом того, что большая часть кадастровых работ носит договорной характер, расчетом предусмотрено ограничение величины затрат, соответствующих установке 11 межевых знаков, для меньшего количества межевых знаков. Проиллюстрировать корректировку (сглаживание) затрат на установку межевых знаков можно на графике:

Рисунок 185 Зависимость затрат на установку межевых знаков от количества поворотных точек с учетом корректировки (сглаживания)

Иные методы определения стоимости

Иные методы определения стоимости в настоящем Отчете не применялись

Сводные результаты определения кадастровой стоимости Объектов, подлежащих ГКО

Сводные результаты определения кадастровой стоимости Объектов, подлежащих ГКО, приведены далее в результирующих таблицах, содержащих суммарные значения КС в разрезе муниципальных образований, и сегментов рынка, а также средние значения УПКС в разрезе муниципальных образований. Пообъектные результаты ГКО приведены в Приложении 3.

Таблица 207 Суммарная кадастровая стоимость ЗСХН в разрезе муниципальных образований

№ п/п	Муниципальное образование	Суммарная стоимость ЗУ ЗСХН действующей ГКО, млн руб.	Суммарная стоимость ЗУ ЗСХН_2019, млн руб.	Отношение КСд / КС2019, %
1	Бокситогорский	5 568,03	12 896,87	231,62%
2	Волосовский	9 537,97	20 734,72	217,39%
3	Волховский	14 675,73	30 404,71	207,18%
4	Всеволожский	307 533,89	167 295,62	54,40%
5	Выборгский	123 379,33	863 593,33	699,95%
6	Гатчинский	47 543,66	67 864,64	142,74%
7	Кингисеппский	8 217,73	15 468,87	188,24%
8	Киришский	11 515,53	23 729,74	206,07%
9	Кировский	41 113,11	59 762,43	145,36%
10	Лодейнопольский	1 723,49	5 181,40	300,63%
11	Ломоносовский	60 285,32	102 122,26	169,40%
12	Лужский	35 435,95	40 181,57	113,39%
13	Подпорожский	3 171,95	9 984,06	314,76%
14	Приозерский	25 043,21	22 647,37	90,43%
15	Сланцевский	4 260,02	6 127,41	143,84%
16	Сосновоборский	-	-	-
17	Тихвинский	6 267,13	8 598,32	137,20%
18	Тосненский	32 268,97	44 700,72	138,53%
ВСЕГО	737 541,03	1 501 294,07	203,55%

Таблица 208 Суммарная кадастровая стоимость ЗСХН в разрезе сегментов рынка

№ п/п	Сегмент	Суммарная стоимость ЗУ ЗСХН действующей ГКО, млн руб.	Суммарная стоимость ЗУ ЗСХН_2019, млн руб.	Отношение КСд / КС2019, %
1	1 «Сельскохозяйственное использование»	241 453,79	96 136,34	39,82%
2	2 «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)»	6,09	184,84	3 033,74%
3	3 «Общественное использование»	37,26	304,39	816,90%
4	4 «Предпринимательство»	22,93	381,88	1 665,38%
5	5 «Отдых (рекреация)»	8,45	903,50	10 689,93%
6	6 «Производственная деятельность»	67 022,23	146 798,78	219,03%
7	7 «Транспорт»	13,83	174,83	1 264,29%
8	9 «Охраняемые природные территории и благоустройство»	224,17	2 950,14	1 316,05%
9	11 «Водные объекты»	0,64	0,41	64,50%
10	12 «Специальное, ритуальное использование, запас»	111,45	8,53	7,66%
11	13 «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка»	428 645,68	1 253 458,09	292,42%
ВСЕГО	737 546,52	1 501 301,73	203,55%

Таблица 209 Суммарная кадастровая стоимость ЗВФ

№ п/п	Муниципальное образование	Суммарная стоимость ЗУ ЗВФ действующей ГКО, млн руб.	Суммарная стоимость ЗУ ЗВФ_2019, млн руб.	Отношение КСд / КС2019, %
1	Волховский	2 093,45	17,90	0,86%
2	Всеволожский	123,49	0,62	0,50%
3	Гатчинский	279,95	362,64	129,54%
4	Кингисеппский	3 606,19	497,99	13,81%
5	Кировский	390,80	32,17	8,23%
6	Приозерский	-	29,81	-
7	Сланцевский	-	370,82	-
ВСЕГО	6 493,88	1 311,96	20,20%

Таблица 210 Суммарная кадастровая стоимость ЗВФ в разрезе сегментов рынка

№ п/п	Сегмент	Суммарная стоимость ЗУ ЗСХН действующей ГКО, млн руб.	Суммарная стоимость ЗУ ЗСХН_2019, млн руб.	Отношение КСд / КС2019, %
1	6 «Производственная деятельность»	67 022,23	146 798,78	219,03%
2	11 «Водные объекты»	9,20	0,16	1,75%
3	13 «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка»	-	0,87	-
4	14 Иное использование	6 115,26	573,27	9,37%
ВСЕГО	6 493,88	1 311,96	20,20%

Таблица 211 Суммарная кадастровая стоимость ЗНП в разрезе муниципальных образований

№ п/п	Муниципальное образование	Суммарная стоимость ЗУ ЗНП действующей ГКО, млн руб.	Суммарная стоимость ЗУ ЗНП_2019, млн руб.	Отношение КСд / КС2019, %
1	Бокситогорский	15 990,84	12 783,79	79,94%
2	Волосовский	20 642,13	25 315,62	122,64%
3	Волховский	26 906,05	36 339,44	135,06%
4	Всеволожский	228 338,05	355 511,22	155,70%
5	Выборгский	52 651,12	188 674,76	358,35%
6	Гатчинский	149 649,60	100 298,58	67,02%
7	Кингисеппский	51 278,18	36 811,61	71,79%
8	Киришский	39 703,32	26 442,25	66,60%
9	Кировский	31 487,36	33 587,00	106,67%
10	Лодейнопольский	4 668,60	5 713,53	122,38%
11	Ломоносовский	75 926,52	117 162,82	154,31%
12	Лужский	31 388,97	38 186,49	121,66%
13	Подпорожский	3 325,26	5 810,11	174,73%
14	Приозерский	23 241,98	40 815,95	175,61%
15	Сланцевский	14 225,56	12 447,99	87,50%
16	Сосновоборский	-	-	-
17	Тихвинский	11 320,62	8 374,70	73,98%
18	Тосненский	52 982,45	50 654,07	95,61%
ВСЕГО	833 726,62	1 094 929,92	131,33%

Таблица 212 Суммарная кадастровая стоимость ЗНП в разрезе сегментов рынка

№ п/п	Сегмент	Суммарная стоимость ЗУ ЗНП действующей ГКО, млн руб.	Суммарная стоимость ЗУ ЗНП_2019, млн руб.	Отношение КСд / КС2019, %
1	1 «Сельскохозяйственное использование»	5 849,87	388,36	6,64%
2	2 «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)»	122 773,08	230 662,70	187,88%
3	3 «Общественное использование»	83 679,84	36 706,29	43,87%
4	4 «Предпринимательство»	45 317,23	37 219,98	82,13%
5	5 «Отдых (рекреация)»	14 511,56	8 640,94	59,55%
6	6 «Производственная деятельность»	290 723,77	204 512,53	70,35%
7	7 «Транспорт»	15 555,48	10 990,43	70,65%
8	9 «Охраняемые природные территории и благоустройство»	12 618,61	126,39	1,00%
9	10 «Использование лесных ресурсов»	1,73	2,23	128,53%
10	11 «Водные объекты»	115,05	1,53	1,33%
11	12 «Специальное, ритуальное использование, запас»	17 423,04	74,83	0,43%
12	13 «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка»	308 467,88	594 751,58	192,81%
13	14 «Иное использование»	16,60	2,66	16,05%
ВСЕГО	917 053,75	1 124 080,44	122,58%

Таблица 213 Средние УПКС в разрезе расчетных групп по муниципальным районам для Сегмента 1 «Сельскохозяйственное использование»

№ п/п	Муниципальное образование	ЗСХН, руб. / кв.м	ЗВФ, руб. / кв.м	ЗНП руб. / кв.м
1	Бокситогорский	8,59	-	10,31
2	Волосовский	23,10	-	24,33
3	Волховский	12,65	-	16,61
4	Всеволожский	15,37	-	22,36
5	Выборгский	334,60	-	32,95
6	Гатчинский	14,89	-	41,61
7	Кингисеппский	52,03	-	33,73
8	Киришский	7,60	-	14,55
9	Кировский	13,88	-	17,77
10	Лодейнопольский	7,88	-	27,06
11	Ломоносовский	14,42	-	13,24
12	Лужский	9,60	-	29,37
13	Подпорожский	27,22	-	26,18
14	Приозерский	12,27	-	21,26
15	Сланцевский	7,48	-	30,56
16	Сосновоборский	-	-	201,62
17	Тихвинский	6,60	-	42,93
18	Тосненский	126,92	-	14,49
ВСЕГО	97,96	-	28,34

Таблица 214 Средние УПКС в разрезе расчетных групп по муниципальным районам для Сегмента 2 «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)»

№ п/п	Муниципальное образование	ЗСХН, руб. / кв.м	ЗВФ, руб. / кв.м	ЗНП руб. / кв.м
1	Бокситогорский	-	-	659,33
2	Волосовский	2 114,42	-	1 974,22
3	Волховский	-	-	3 276,93
4	Всеволожский	-	-	6 067,98
5	Выборгский	2 141,45	-	2 695,92
6	Гатчинский	-	-	3 050,61
7	Кингисеппский	-	-	7 332,48
8	Киришский	-	-	3 079,46
9	Кировский	-	-	3 644,77
10	Лодейнопольский	-	-	1 649,13
11	Ломоносовский	6 957,56	-	5 485,26
12	Лужский	2 237,13	-	2 071,46
13	Подпорожский	-	-	1 145,99
14	Приозерский	-	-	2 842,54
15	Сланцевский	-	-	1 139,03
16	Сосновоборский	-	-	1 633,96
17	Тихвинский	-	-	2 213,80
18	Тосненский	-	-	3 279,70
ВСЕГО	2 359,33	-	3 884,03

Таблица 215 Средние УПКС в разрезе расчетных групп по муниципальным районам для Сегмента 3 «Общественное использование»

№ п/п	Муниципальное образование	ЗСХН, руб. / кв.м	ЗВФ, руб. / кв.м	ЗНП руб. / кв.м
1	Бокситогорский	33,02	-	258,91
2	Волосовский	810,20	-	857,98
3	Волховский	-	-	627,46
4	Всеволожский	2 037,12	-	1 750,73
5	Выборгский	703,14	-	627,23
6	Гатчинский	1 428,85	-	1 202,94
7	Кингисеппский	319,98	-	639,95
8	Киришский	-	-	494,52
9	Кировский	801,48	-	1 199,89
10	Лодейнопольский	354,43	-	286,40
11	Ломоносовский	1 191,92	-	1 501,17
12	Лужский	182,47	-	545,59
13	Подпорожский	652,86	-	199,50
14	Приозерский	1 321,47	-	614,77
15	Сланцевский	-	-	350,00
16	Сосновоборский	-	-	771,86
17	Тихвинский	350,62	-	364,23
18	Тосненский	2 535,01	-	1 077,99
ВСЕГО	980,30	-	885,10

Таблица 216 Средние УПКС в разрезе расчетных групп по муниципальным районам для Сегмента 4 «Предпринимательство»

№ п/п	Муниципальное образование	ЗСХН, руб. / кв.м	ЗВФ, руб. / кв.м	ЗНП руб. / кв.м
1	Бокситогорский	145,28	-	1 117,08
2	Волосовский	1 612,21	-	2 343,48
3	Волховский	1 516,52	-	1 981,63
4	Всеволожский	4 949,64	-	4 587,43
5	Выборгский	2 803,24	-	4 568,12
6	Гатчинский	2 699,42	-	3 097,98
7	Кингисеппский	759,79	-	1 884,71
8	Киришский	1 232,34	-	2 445,35
9	Кировский	1 468,88	-	3 321,21
10	Лодейнопольский	500,74	-	1 591,54
11	Ломоносовский	3 024,70	-	3 405,97
12	Лужский	1 235,48	-	1 947,16
13	Подпорожский	195,10	-	909,87
14	Приозерский	1 305,25	-	2 223,57
15	Сланцевский	-	-	1 206,05
16	Сосновоборский	-	-	2 330,38
17	Тихвинский	1 061,20	-	1 596,55
18	Тосненский	1 774,82	-	2 890,02
ВСЕГО	2 616,31	-	2 802,68

Таблица 217 Средние УПКС в разрезе расчетных групп по муниципальным районам для Сегмента 5 «Отдых (рекреация)»

№ п/п	Муниципальное образование	ЗСХН, руб. / кв.м	ЗВФ, руб. / кв.м	ЗНП руб. / кв.м
1	Бокситогорский	-	-	61,62
2	Волосовский	179,83	-	235,19
3	Волховский	24,52	-	260,10
4	Всеволожский	605,22	-	902,81
5	Выборгский	176,26	-	246,58
6	Гатчинский	411,71	-	255,62
7	Кингисеппский	200,28	-	324,93
8	Киришский	131,01	-	258,09
9	Кировский	-	-	270,33
10	Лодейнопольский	-	-	90,08
11	Ломоносовский	-	-	376,18
12	Лужский	231,05	-	250,46
13	Подпорожский	27,09	-	100,79
14	Приозерский	140,52	-	171,87
15	Сланцевский	-	-	99,30
16	Сосновоборский	-	-	138,52
17	Тихвинский	-	-	118,89
18	Тосненский	78,91	-	317,86
ВСЕГО	204,73	-	347,75

Таблица 218 Средние УПКС в разрезе расчетных групп по муниципальным районам для Сегмента 6 «Производственная деятельность»

№ п/п	Муниципальное образование	ЗСХН, руб. / кв.м	ЗВФ, руб. / кв.м	ЗНП руб. / кв.м
1	Бокситогорский	396,76	-	950,27
2	Волосовский	53,43	-	1 046,70
3	Волховский	141,99	-	25 116,47
4	Всеволожский	794,14	-	1 059,55
5	Выборгский	803,58	-	1 656,69
6	Гатчинский	202,92	738,23	988,00
7	Кингисеппский	153,40	446,32	880,18
8	Киришский	1 231,52	-	1 012,57
9	Кировский	234,17	-	1 018,68
10	Лодейнопольский	17,42	-	991,71
11	Ломоносовский	356,70	-	1 636,41
12	Лужский	119,17	-	1 049,73
13	Подпорожский	22,36	-	916,29
14	Приозерский	607,11	-	959,81
15	Сланцевский	47,61	-	1 403,44
16	Сосновоборский	60,03	-	751,74
17	Тихвинский	339,79	-	867,34
18	Тосненский	304,88	-	1 167,29
ВСЕГО	325,21	504,70	2 568,19

Таблица 219 Средние УПКС в разрезе расчетных групп по муниципальным районам для Сегмента 7 «Транспорт»

№ п/п	Муниципальное образование	ЗСХН, руб. / кв.м	ЗВФ, руб. / кв.м	ЗНП руб. / кв.м
1	Бокситогорский	147,03	-	721,81
2	Волосовский	-	-	1 154,47
3	Волховский	208,59	-	994,80
4	Всеволожский	1 511,18	-	1 751,35
5	Выборгский	-	-	864,86
6	Гатчинский	-	-	1 131,52
7	Кингисеппский	-	-	935,88
8	Киришский	-	-	981,89
9	Кировский	2 187,50	-	1 925,12
10	Лодейнопольский	-	-	727,36
11	Ломоносовский	1 275,23	-	1 417,36
12	Лужский	-	-	886,22
13	Подпорожский	-	-	1 195,78
14	Приозерский	-	-	801,40
15	Сланцевский	-	-	459,30
16	Сосновоборский	-	-	994,66
17	Тихвинский	-	-	873,09
18	Тосненский	1 330,96	-	792,92
ВСЕГО	1 005,26	-	1 096,71

Таблица 220 Средние УПКС в разрезе расчетных групп по муниципальным районам для Сегмента 9 «Охраняемые природные территории»

№ п/п	Муниципальное образование	ЗСХН, руб. / кв.м	ЗВФ, руб. / кв.м	ЗНП, руб. / кв.м
1	Бокситогорский	-	-	29,64
2	Волосовский	3,00	-	29,99
3	Волховский	-	-	32,68
4	Всеволожский	3,06	-	37,45
5	Выборгский	32,60	-	23,84
6	Гатчинский	-	-	77,31
7	Кингисеппский	24,67	-	69,64
8	Киришский	3,36	-	370,86
9	Кировский	-	-	144,64
10	Лодейнопольский	3,00	-	21,79
11	Ломоносовский	3,44	-	65,27
12	Лужский	-	-	37,17
13	Подпорожский	-	-	21,42
14	Приозерский	18,53	-	58,17
15	Сланцевский	3,01	-	923,01
16	Сосновоборский	-	-	140,81
17	Тихвинский	-	-	116,95
18	Тосненский	-	-	49,74
ВСЕГО	13,18	-	89,76

Таблица 221 Средние УПКС в разрезе расчетных групп по муниципальным районам для Сегмента 10 «Использование лесов»

№ п/п	Муниципальное образование	ЗСХН, руб. / кв.м	ЗВФ, руб. / кв.м	ЗНП, руб. / кв.м
1	Волосовский	-	-	657,35
2	Лодейнопольский	-	-	551,57
ВСЕГО	-	-	604,46

Таблица 222 Средние УПКС в разрезе расчетных групп по муниципальным районам для Сегмента 11 «Водные объекты»

№ п/п	Муниципальное образование	ЗСХН, руб. / кв.м	ЗВФ, руб. / кв.м	ЗНП, руб. / кв.м
1	Волосовский	350,00	-	-
2	Волховский	-	-	32,03
3	Всеволожский	-	-	14,10
4	Гатчинский	-	13,97	-
5	Кингисеппский	4,65	-	-
6	Ломоносовский	-	-	299,15
7	Приозерский	-	-	12,98
8	Тосненский	-	-	13,21
ВСЕГО	73,72	13,97	30,14

Таблица 223 Средние УПКС в разрезе расчетных групп по муниципальным районам для Сегмента 12 «Специальное, ритуальное использование, запас»

№ п/п	Муниципальное образование	ЗСХН, руб. / кв.м	ЗВФ, руб. / кв.м	ЗНП, руб. / кв.м
1	Бокситогорский	3,49	-	9,28
2	Волосовский	3,49	-	6,02
3	Волховский	4,79	-	25,24
4	Всеволожский	70,00	-	8,27
5	Выборгский	-	-	8,74
6	Гатчинский	3,99	-	3,80
7	Кингисеппский	-	-	14,82
8	Киришский	7,58	-	7,56
9	Кировский	3,11	-	5,70
10	Лодейнопольский	5,19	-	3,96
11	Ломоносовский	-	-	10,18
12	Лужский	11,25	-	11,89
13	Подпорожский	5,63	-	10,45
14	Приозерский	3,55	-	5,71
15	Сланцевский	7,64	-	12,20
16	Сосновоборский	13,88	-	12,42
17	Тихвинский	-	-	85,06
18	Тосненский	13,81	-	7,65
ВСЕГО	6,84	-	21,11

Таблица 224 Средние УПКС в разрезе расчетных групп по муниципальным районам для Сегмента 13 «Садоводческое и огородническое использование, малоэтажная застройка»

№ п/п	Муниципальное образование	ЗСХН, руб. / кв.м	ЗВФ, руб. / кв.м	ЗНП, руб. / кв.м
1	Бокситогорский	228,85	-	227,50
2	Волосовский	498,83	-	438,83
3	Волховский	608,26	-	541,71
4	Всеволожский	868,28	-	1 168,09
5	Выборгский	760,62	-	559,19
6	Гатчинский	664,55	-	642,04
7	Кингисеппский	479,09	444,81	615,98
8	Киришский	518,49	-	233,63
9	Кировский	649,56	-	640,55
10	Лодейнопольский	58,66	-	179,44
11	Ломоносовский	1 050,37	-	874,34
12	Лужский	396,21	-	454,26
13	Подпорожский	56,41	-	187,60
14	Приозерский	478,27	-	548,27
15	Сланцевский	223,16	-	231,52
16	Сосновоборский	638,15	-	433,49
17	Тихвинский	55,90	-	157,25
18	Тосненский	616,28	-	615,83
ВСЕГО	703,25	444,81	595,14

Таблица 225 Средние УПКС в разрезе расчетных групп по муниципальным районам для Сегмента 14 «Иное использование»

№ п/п	Муниципальное образование	ЗСХН, руб. / кв.м	ЗВФ, руб. / кв.м	ЗНП, руб. / кв.м
1	Волховский	-	3,00	-
2	Всеволожский	-	3,07	-
3	Гатчинский	-	3,15	-
4	Кингисеппский	-	3,51	3,48
5	Кировский	-	3,01	-
6	Приозерский	-	3,00	-
7	Сланцевский	-	3,08	-
ВСЕГО	-	3,36	3,48

Информация об определении кадастровой стоимости индивидуально в отношении объектов недвижимости

В рамках настоящей работы кадастровая стоимость индивидуально не определялась. Стоимость всех Объектов, подлежащих ГКО, определялась в рамках оценочных групп. Введение дополнительных корректировок к смоделированной стоимости объектов группы, применяемых в случае необходимости и целесообразности к отдельным объектам, позволило максимально индивидуализировать результаты расчета кадастровой стоимости. Тем не менее, Исполнитель считает, что данная индивидуализация относится к массовой оценке, а не индивидуальным расчетам.

Заключительная глава

Проведение контроля качества результатов определения кадастровой стоимости

Контроль качества исходных данных, результатов расчетов

Контроль качества результатов определения кадастровой стоимости включает проверку исходных данных об объектах недвижимости, их сверку и уточнение, анализ рынка, сбор и верификацию данных о сделках и предложениях, а также проверку результатов определения кадастровой стоимости, включая сопоставление результатов с данными ценового зонирования в отношении тех видов использования объектов, рынок которых развит.

Проверка исходных данных об объектах недвижимости, их сверка и уточнение заключаются в: выявлении объектов недвижимости с неполными или отсутствующими характеристиками на этапе определения кода расчета вида использования и непосредственной оценки; направлении сведений о характеристиках выявленных объектов на уточнение или уточнении на основе имеющейся в распоряжении Учреждения информации; учете уточненной информации в моделях оценки; проверке сведений, поступивших в виде деклараций и обращений от Правообладателей объектов недвижимости.

Списки Объектов, подлежащих ГКО, со сведениями недостаточными для определения кода расчета вида использования направляются на уточнение в ТУ Росреестра, иные ИОГВ, Кадастровую палату и ОМСУ. В результате поступления информации производится уточнение видов использования объектов недвижимости. Копии запросов и ответов приводятся в Приложении 1.2 к настоящему Отчету.

Для определения значений ценообразующих факторов по объектам с неточным местоположением уточняется местоположение на основе дополнительного анализа адресных сведений Перечня Объектов, подлежащих ГКО, и «Публичная кадастровая карта» Росреестра (см. соответствующее допущение).

Вся исходная информация, поступившие уточняющие данные и самостоятельно собранные работниками ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» сведения, по возможности учтены в моделях оценки. В свою очередь модели оценки проверены на соответствие влияния факторов данным рынка, соответствие получаемой по моделям оценки кадастровой стоимости логике ценообразования и результатам оценочного зонирования.

Описание проведения контроля качества результатов определения кадастровой стоимости, в том числе анализ рынка, сбор и верификация данных о сделках и предложениях, проверка результатов определения кадастровой стоимости, проверка качества процессов определения кадастровой стоимости:

Требованиями к отчету и Методическими указаниями предусматривается проведение работ по контролю качества результатов ГКО.

Для каждого вида использования Объектов, подлежащих ГКО, проведен анализ качества полученных результатов:

в отношении объектов, представленных на рынке, сравнением полученной кадастровой стоимости с уровнем рыночной стоимости;

в отношении всех Объектов, подлежащих ГКО, сравнением полученной кадастровой стоимости с действующими результатами определения кадастровой стоимости;

сравнением результатов определения кадастровой стоимости с результатами ценового зонирования;

анализом в отношении результата определения кадастровой стоимости кадастровой стоимости, установленной по результатам оспаривания в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и судах в размере рыночной стоимости этих объектов.

В случаях использовании регрессионного анализа качество полученных моделей оценивалось с использованием статистических критериев: коэффициент детерминации (R2), критерий Фишера (F-статистика), среднеквадратичное отклонение (СКО%), средняя ошибка аппроксимации (А%) и др.

В соответствии с п. 10.1 Методических указаний контроль качества результатов определения кадастровой стоимости должен включать ряд процедур, осуществляемых с участием Уполномоченного органа:

проверку исходных данных об объектах недвижимости, организацию их сверки и уточнения;

анализ рынка, сбор и верификацию данных о сделках и предложениях.

В рамках данного Отчета проверка исходных данных об Объектах оценки проводилась в соответствии с требованиями раздела III Методических указаний «Обработка бюджетным учреждением информации, содержащейся в Перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке».

Результаты анализа Перечня Объектов, подлежащих ГКО, приведены в табличном виде. В таблице (см. Приложение 1.4) представлен процент заполняемости полей Перечня, выявленные Исполнителем неточности (ошибки, несоответствия), имеющиеся в информации, содержащейся в Перечне.

В ходе проведенного анализа Перечня выявлены недостатки, способные отразиться на итоговых результатах определения стоимости. В основном это касается неполноты или противоречивости сведений, невозможности предоставления Росреестром всех сведений. Особо следует отметить тот факт, что требования к персональным данным, утвержденные Федеральным законом от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных», а также объем сведений в соответствии с приказами Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943 и от 17.03.2016 № 145 не позволяют однозначно идентифицировать объект, исполнить требования Приказа Минэкономразвития России от 27.12.2016 № 846 «Об утверждении Порядка рассмотрения декларации о характеристиках вышеуказанного объекта недвижимости, в том числе ее формы» в части уведомления собственника объекта (в случае, если лицо, подавшее декларацию не является собственником), определить значительную часть характеристик, в том числе, вида разрешенного использования Объекта (например, «Иное использование», «Характерное для населенных пунктов» и т.п.). В соответствии с письмом Росреестра от 17.01.2018 № 01-00357-ГЕ/18 «Об установлении или изменении границ территориальных зон» ОМСУ обязаны внести изменения в правила землепользования и застройки (ПЗЗ) в части приведения установленных градостроительным регламентом видов разрешенного использования земельных участков в соответствие с классификатором видов разрешенного использования земельных участков (утвержденным приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540) до 01.01.2020. На дату формирования Перечня подавляющее большинство Объектов, подлежащих ГКО (99,85% от общего количества), не имеет установленного ВРИ в соответствии с этим приказом.

Этот недостаток не всегда позволяет отнести объект к определенной группе (подгруппе) и установить значения показателей, необходимых для определения кадастровой стоимости. Для решения этой проблемы использовалась информация, имеющаяся в Перечне по другим видам объектов, а также дополнительная информация и материалы, полученные ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от Уполномоченного органа, ИОГВ, ОМСУ, из деклараций и обращений от Правообладателей объектов недвижимости, данных открытых источников.

Кроме того, силами специалистов Учреждения была создана ГИС, внедрена в эксплуатацию Информационная система, которые позволили получать дополнительную информацию в отношении Объектов, подлежащих ГКО. Использование информации Перечня и дополнительной информации позволило провести группировку всех видов Объектов, подлежащих ГКО, в разрезе сегментов рынка, групп (подгрупп), присвоит расчетные коды. Уполномоченный орган и ОМСУ, в соответствии с п. 3.1 Методических указаний, осуществили согласование вида использования объектов недвижимости.

Для целей анализа рынка, сбора и верификации данных о сделках и предложениях в ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» создан отдел аналитики и информационного обеспечения ГКО. Силами работников отдела был проведен анализ рынка всех Объектов, подлежащих ГКО, а также иных объектов и факторов, информация о которых может отразиться на результатах расчета кадастровой стоимости. По сегментам рынка, группам и подгруппам Объектов оценки собран соответствующий массив рыночной информации. Кроме того, в тех случаях, когда информация не могла быть оперативно получена из открытых источников, были заключены соглашения с информационно-аналитическими изданиями (порталами) в сфере недвижимости, с риэлтерскими агентствами (предоставили доступ без заключения соглашений), которые предоставили систематизированную информацию из открытых источников. В целом, для проведения ГКО была собрана информация в отношении 4 219 садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан, комплексов ИЖС. По результатам проверки выявлено, что информация в отношении 440 некоммерческих объединений и комплексов не соответствует фактическому (официальному) наименованию, либо такие объекты вовсе не существуют. Прошли проверку и верифицированы данные в отношении 3 564 объектов садоводческих, огороднических и дачных объединений, 215 комплексов застройки ИЖС. Границы объединений (поселков) привязаны к картографическому материалу, расположение объектов на территории объединений (поселков) дополнительно уточнено сопоставлением КЛАДР, ОКАТО и подтверждено ОМСУ. В отношении объектов-аналогов вторичного рынка обработано более 100 тыс. цен предложений, после исключения дублирующих записей количество цен предложений, поступивших на первичную проверку, составило чуть менее 50 тыс. единиц. В таблице (Таблица 226) приведены сводные данные сбора и первичной обработки собранной информации в отношении объектов-аналогов.

Таблица 226 Сводные результаты сбора и первичной обработки информации

№ п/п	Наименование	Общее кол-во собранных сведений	Кол-во сведений, прошедших проверку
1	Всего сведений	70 739	55 688
2	Сбор данных из открытых источников (оферты)	49 886	41 699
3	Результаты торгов (сделки)	5 353	5 219
4	Сделки купли-продажи (база МРН)	15 500	8 770

При сборе рыночной информации особое внимание уделялось проверке на предмет соответствия характеристик объекта, заявленных в оферте, характеристикам объектов, содержащимися в ЕГРН. При верификации исключались дублирующие записи – проводилась проверка каждого аналога путем установления его конкретного месторасположения и привязке к ГИС, при этом, во избежание возможного превышения результата расчета с использованием данного аналога над уровнем рыночной стоимости, в базу данных поступал объект с минимальной стоимостью. Для использования в расчетных моделях собранные рыночные данные проходили дополнительную проверку, в том числе по причине значительного количества оферт объектов, цена предложений которых не соответствует уровню рыночной стоимости для конкретного вида использования, а предполагает возможный перевод под более «дорогие» виды.

В соответствии с п. 10.2 Методических указаний контроль качества результатов определения кадастровой стоимости должен осуществляться на каждом этапе определения кадастровой стоимости.

В рамках Отчета внутренний и внешний контроль качества результатов определения кадастровой стоимости производился на всем протяжении выполнения работ по ГКО. Уполномоченным органом осуществлялся еженедельный контроль выполнения работ, регулярно проводились заседания и рабочие встречи с представителями ИОГВ, включая представителей ТУ Росреестра, Кадастровой палаты, ОМСУ, налогоплательщиками, руководителями некоммерческих партнерств и объединений. В рамках отчетности и рабочих встреч рассматривались вопросы о ходе работ по подготовке к определению кадастровой стоимости и непосредственно посвященные определению кадастровой стоимости, вопросы предоставления актуальной информации, уточнения характеристик, группировки Объектов, подлежащих ГКО, методов и способов расчета кадастровой стоимости, допущений, иных, в том числе касающиеся цифровизации процессов ГКО, публикации результатов предварительных и окончательных итогов, открытости и прозрачности процедур ГКО.

Внутренний контроль выполнения работ состоит из нескольких этапов: в должностные обязанности работников ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» входит, помимо выполнения работ, контроль качества выполненных работ работников более низкой квалификации, а также (вне рамок должностных обязанностей) проверка результатов выполнения работ иных структурных подразделений (перекрестная проверка). Руководители структурных подразделений дополнительно осуществляют проверку работ в рамках специализации своего подразделения (отдел ГКО, отдел правового и судебного сопровождения ГКО, отдел по работе с заявителями и сопровождения результатов ГКО, отдел инженерно-технического и СПО ГКО, отдел аналитики и информационного обеспечения ГКО). Общая проверка проводится руководителем Управления ГКО и начальником отдела ГКО. Основная задача проверок и согласований действий заключается в выполнении работ в рамках единого комплексного подхода к определению кадастровой стоимости, недопущению отнесения подобных объектов в разные группы, соблюдению требований законодательства.

В соответствии с пунктом 10.3 Методических указаний проверка результатов определения кадастровой стоимости должна осуществляться путем:

«1) проверки корректности результатов определения кадастровой стоимости в целом путем анализа соотношений минимальных, средних и максимальных УПКС:

- в разрезе групп (подгрупп) объектов недвижимости в каждом из муниципальных образований субъекта Российской Федерации сравниваются УПКС каждой группы (подгруппы) объектов, расположенных в разных муниципальных образованиях субъекта Российской Федерации;

- в разрезе муниципальных образований для разных групп (подгрупп) - сравниваются УПКС разных видов использования, расположенные в границах одного муниципального образования.

Результаты сравнения предоставляются в виде табличных значений, а также диаграмм. Проверка проводится на непротиворечивость данных с точки зрения логики ценообразования;

2) дополнительно проводится проверка с использованием результатов оценочного зонирования территории с целью выявления результатов оценки, существенно отличающихся от уровня цен для каждого вида использования объектов».

В рамках Отчета данные исследования выполнены и представлены в тексте Отчета в соответствующих сегментах и ВРИ Объектов, подлежащих ГКО, а также Приложении 2.6 к Отчету.

Сравнительный анализ УПКС для разных групп (подгрупп), показал, что их минимальные, средние и максимальные значения находятся в диапазоне рыночных данных по соответствующим группам (подгруппам) и хорошо согласуются с картами оценочного зонирования Ленинградской области в части, возможной для проведения оценочного зонирования. Возможные отклонения от средних показателей оценочного зонирования могут быть объяснены индивидуальными характеристиками Объектов оценки, отражающимися на их стоимости.

В соответствии с п. 10.4 Методических указаний при проверке качества процессов определения кадастровой стоимости может проводиться выборочная проверка индивидуальных расчетов и моделей определения кадастровой стоимости. Результат считается подтвержденным, если результат выборочной проверки совпадает с результатом определения кадастровой стоимости в пределах округления итогового значения.

В рамках настоящего Отчета данная проверка проведена для всех видов объектов недвижимости Правообладатели которых являются плательщиками земельного налога (без учета возможных индивидуальных льгот). Проверка, во избежание дублирования результатов применением идентичных моделей и способов определения стоимости, осуществлялась проведением индивидуальных альтернативных расчетов стоимости с использованием способов и методов, не применявшихся при определении стоимости конкретных Объектов или групп Объектов. Результаты проверки совпали с результатами определения КС в пределах допустимой погрешности или округления итогового значения.

Сравнительный анализ полученных значений кадастровой стоимости Объектов оценки и собранной рыночной информации выполнен путем сравнения диапазонов кадастровой стоимости Объектов оценки и диапазонов рыночных данных в разрезе расчетных групп, для которых был применен сравнительный подход и собирались рыночные данные. Таблица 227содержит обобщенные данные сравнительного анализа в соответствии с требованиями п. 4.1.3 Методических указаний.

Таблица 227 Укрупненный сравнительный анализ результатов ГКО ЗУ 2019 года на территории Ленинградской области с рыночными данными

№ п/п	Сегмент, Группа Объектов, подлежащих ГКО	Кол-во Объектов оценки, ед.	Кол-во рыночных данных, ед.	Диапазон рыночных данных, руб./кв. м	Диапазон рассчитанных УПКС, руб./кв. м
1	Сегмент 1 «Сельскохозяйственное использование», Сегмент 6 (часть) «Сельскохозяйственное производство»
1.1	ЗСХН. «Сельхозиспользование»	24 423	409	2,00 – 47,00	0,96 – 8,74
1.2	ЗНП. «Сельхозиспользование»	2 934

3,85 – 8,23
1.3	ЗСХН. «Сельхозпроизводство»	17 907	1 020	2,00 – 200,00	4,56 – 258,45
1.4	ЗНП. «Сельхозпроизводство»	1 104

4,56 – 258,45
2	Сегмент 2 «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)»
2.1	ЗСХН. Жилая застройка (кроме ИЖС)	22	19	1 947,00 – 18 519,00	1 298,62 – 6 957,56
2.2	ЗНП. Жилая застройка (кроме ИЖС)	5 791

318,81 – 9 604,57
3	Сегмент 3 «Общественное использование», Сегмент 4 «Предпринимательство»
3.1	ЗСХН. «Общественное использование»	69	103	200,00 – 60 000,00	50,80 – 2 904,87
3.2	ЗНП. «Общественное использование»	5 581

50,80 – 5 653,98
3.3	ЗСХН. «Предпринимательство»	187

50,80 – 6 261,52
3.4	ЗНП. «Предпринимательство»	9 876

50,80 – 8 300,00
4	Сегмент 5 «Отдых и рекреация»
4.1	ЗСХН. Объекты рекреации	38	48	10,00 – 8 778,00	22,24 – 612,00
4.2	ЗНП. Объекты рекреации	1 396

22,24 – 1 069,34
5	Сегмент 6 «Производственная деятельность»
5.1	ЗСХН. Коммерческая производственная деятельность (в т.ч. придорожный сервис)	14	46	313,00 – 20 000,00	50,80 – 2 643,00
5.2	ЗНП. Коммерческая производственная деятельность (в т.ч. придорожный сервис)	832

50,80 – 5 187,50
5.3	ЗСХН. Производственная деятельность	475	551	53,00 – 6 839,00	4,56 – 955,27
5.4	ЗНП. Производственная деятельность	13 620

4,84 – 1 390,54
5.5	ЗВФ. Производственная деятельность	4	–	–	345,25 – 688,41
5.6	ЗСХН. Инфраструктура	3689	–	–	2,89 – 6 522,08
5.7	ЗНП. Инфраструктура	7739	–	–	0 – 7 694,86
5.8	ЗВФ. Инфраструктура	1	–	–	738,23
6	Сегмент 7 «Транспорт»
6.1	ЗСХН. Транспорт	16	–	–	132,40 – 2 147,04
6.2	ЗНП. Транспорт	13 304

56,46 – 2 714,78
7	Сегмент 10 «Использование лесных ресурсов»
7,1	ЗНП. Использование лесных ресурсов (производственные объекты)	2	–	–	551,57 – 657,35
Сегмент 13 «Садоводческое, огородническое и дачное использование, малоэтажная жилая застройка»
8.1	ЗСХН. СОД, ИЖС до 90 км от СПб	504 427	23 148	32,0 – 12 500	150,50 – 2 632,44
8.2	ЗНП. СОД, ИЖС до 90 км от СПб	324 081

150,5 – 2 531,77
8.3	ЗСХН. СОД, ИЖС от 90 до 150 км от СПб	83 442

243,00 – 1012,91
8.4	ЗСНП. СОД, ИЖС от 90 до 150 км от СПб	134 059

283,34 – 1 116,66
8.5	ЗВФ. СОД, ИЖС от 90 до 150 км от СПб	1

444,81
8.6	ЗСХН. СОД, ИЖС от 150 км от СПб	12 391

3,85 – 483,39
8.7	ЗНП. СОД, ИЖС от 150 км от СПб	101 027

42,42 – 584,90

Примечания к таблице:

По объектам п/п 1.3 и 1.4 уровень цен объектов-аналогов находится в диапазоне 2,00 – 200,00 руб./кв.м, а максимальные расчетные значения УПКС составляют 258,45 руб./кв.м, что не является ошибкой и не свидетельствует о превышении расчетных значений КС над уровнем рыночных цен. Несмотря на весьма большое количество предложений к продаже объектов СХП (1 020 оферт), большая часть из них представляет собой участки большой площади, в том числе расположенные в малопривлекательных районах, в то время как Объекты, подлежащие ГКО, располагаются практически на всей территории Ленинградской области, а часть из них имеет весьма незначительную площадь.

Во избежание искажений УПКС в отношении Объектов, подлежащих ГКО, расчетный (смоделированный) результат кадастровой оценки по которым оказался меньше затрат на межевание и оформление прав (минимально допустимого уровня кадастровой стоимости ЗУ), в таблице не приводится. Так, например, смоделированная исходя из затрат на межевание и оформление прав участков, площадью 0,02 кв.м (12 объектов, расположенных в Волховском МР) составила 35 000 руб. за участок или 1,75 млн руб./кв.м. Отношение смоделированной стоимости этих участков к действующей кадастровой стоимости (12,87 руб) составило 135 975,14 – именно во столько раз «выросла» КС этих участков, что не является ошибкой.

Сравнение полученных значений кадастровой стоимости Объектов оценки со значениями кадастровой стоимости, действующими на дату оценки, предусмотрено приказом Минэкономразвития России от 29.07.2011 № 382 «Об утверждении Требований к отчету об определении кадастровой стоимости».

Таблица 228 содержит результаты сравнения величины рассчитанной кадастровой стоимости с величиной действующей кадастровой стоимости, информация о величине, которой приведена в Перечне Объектов оценки в поле «Cost».

Таблица 228 Сравнительный анализ кадастровой стоимости, действующих на дату оценки, и рассчитанной кадастровой стоимости (без учета значений кадастровой стоимости, рассчитанной исходя из затрат на межевание)

№ п/п	Категория земель, сегмент (группа)	Кол-во Объектов оценки, ед.	Действующая кадастровая стоимость (КСд)	Рассчитанная кадастровая стоимость (КСр)	КСр/КСд, %

Суммарная по Объектам оценки, млн. руб.	Диапазон значений, руб./ кв. м	Суммарная по Объектам оценки, млн. руб.	Диапазон значений, руб./ кв. м

1	ЗСХН, СХИ	24 393	241 429,89	0 – 349 002,97	96 104,91	3,85 – 7,22	39,81%
2	ЗНП, СХИ	2 920	4 464,90	0 – 4 641,72	378,62	3,85 – 7,22	8,48%
3	ЗСХН, рыбоводство	30	23,91	1,06 – 260,48	31,43	2,93 – 8,74	131,46%
4	ЗНП, рыбоводство	14	1 384,97	0,21 – 1 182,78	9,74	4,90 – 8,23	0,70%
5	ЗСХН, СХП	17 907	24 346,43	0 – 5 846 522,025	72 479,59	4,56 – 258,45	297,70%
6	ЗНП, СХП	1 104	29 759,70	0 – 3 064,09	5 147,95	4,56 – 258,45	17,30%
7	ЗСХН, Общественное использование	69	37,26	0,09 – 608,98	304,39	50,80 – 2 904,87	816,90%
8	ЗНП, Общественное использование	5 581	83 679,84	0 – 14 807,08	36 706,29	50,80 – 5 653,98	43,87%
9	ЗСХН, Предпринимательство	187	22,93	0 – 1 458,76	381,88	50,80 – 6 261,52	1 665,38%
10	ЗНП, Предпринимательство	9 876	45 317,23	0 – 27 761,04	37 219,98	50,80 – 8 300,00	82,13%
11	ЗСХН, коммерческая производственная деятельность	14	1,42	3,58 – 603,83	81,44	50,80 – 2 643,00	5 716,20%
12	ЗНП, коммерческая производственная деятельность	832	7 751,36	0 – 8 850,50	3 425,22	50,80 – 5 187,50	44,19%
13	ЗСХН, Производственная деятельность	475	348,38	0 - 831,07	5 571,16	4,56 – 955,27	1 599,18%
14	ЗНП, Производственная деятельность	13 620	177 073,21	0 – 14 807,08	122 764,46	4,84 – 1390,54	69,33%
15	ЗВФ, Производственная деятельность	4	186,48	0 – 267,73	375,92	345,25 – 688,41	201,59%
16	ЗСХН, СОД, ИЖС до 90 км от СПб	504 427	385 805,39	0 – 148 268,97	1 178 097,32	150,5 – 2 632,44	305,36%
17	ЗНП, СОД, ИЖС до 90 км от СПб	324 081	247 831,37	0 – 3 370 900,00	340 569,23	150,5 – 2 531,77	137,42%
18	ЗСХН, СОД, ИЖС от 90 до 150 км от СПб	83 442	40 197,91	0 – 972,93	73 670,29	243,00 – 1 012,91	183,27%
19	ЗСНП,СОД, ИЖС от 90 до 150 км от СПб	134 059	41 204,94	0 – 208 470,00	23 4786,81	283,34 – 1 116,66	569,80%
20	ЗВФ,СОД, ИЖС от 90 до 150 км от СПб	1	–	–	0,87	444,81	–
21	ЗСХН, СОД, ИЖС от 150 км от СПб	12 391	2 642,38	1,04 – 1 768,39	1 690,48	3,85 – 483,39	63,98%
22	ЗНП, СОД, ИЖС от 150 км от СПб	101 027	19 431,58	0 – 3 024,25	19 395,54	42,42 – 584,90	99,81%
23	ЗСХН, Сегменты 9, 11, 12, 14	85	336,26	0 – 563,82	2 959,08	2,35 – 350,00	880,01%
24	ЗНП, Сегменты 9, 11, 12, 14	1 180	30 173,30	0 – 6 119,83	205,41	0,12 – 5 833,33	0,68%
25	ЗВФ, Сегменты 9, 11, 12, 14	49	6 124,46	0 – 610,16	573,43	0,36 - 26,06	9,36%
26	ЗСХН, Жилая застройка (кроме ИЖС)	22	6,09	0,31 – 3 092,10	184,84	1 298,62 – 6 957,56	3 033,74%
27	ЗНП, Жилая застройка (кроме ИЖС)	5791	122 773,08	0,00 – 7 878,01	230 662,70	318,81 – 9 604,57	187,88%
28	ЗСХН, Объекты рекреации	38	8,45	0,27 – 575,23	903,50	22,24 – 612,00	10 689,93%
29	ЗНП, Объекты рекреации	1 396	14 511,56	0,0004 – 8 048,08	8 640,94	22,24 – 1 069,34	59,55%
30	ЗСХН, Объекты транспорта	16	13,83	1,68 – 1 293,23	174,83	132,40 – 2 147,04	1 264,29%
31	ЗНП, Объекты транспорта	13 304	15 555,48	0 – 11 621,77	10 990,43	56,46 – 2 714,78	70,65%
32	ЗСХН, Объекты инфраструктуры	3 689	42 326,01	0 – 2 630,82	68666,58	2,89 – 6 522,08	162,23%
33	ЗНП, Объекты инфраструктуры	7 739	76 139,50	0 – 7 360,61	73 174,90	0 – 7 694,86	96,11%
34	ЗВФ, Объекты инфраструктуры	1	182,94	373,34	361,74	738,23	197,74%
35	ЗНП, Использование лесных ресурсов	2	1,73	311,43 – 434,79	2,23	551,57 – 657,35	128,53%

При анализе данных, приведенных в таблице, следует учитывать следующее:

не для всех Объектов оценки в Перечне приведены сведения о величине действующей кадастровой стоимости. Поле «Кадастровая стоимость (Cost)» не заполнено для части Объектов, подлежащих ГКО:

Таблица 229 Анализ заполнения в Перечне поля «Кадастровая стоимость (Cost)»

№ п/п	Категория земель	Количество объектов, ед.	Количество объектов с наличием информации в поле «Cost», ед.	Количество объектов с отсутствием информации в поле «Cost», ед.
1	ЗСХН	647 185	644 876	2 309
2	ЗНП	622 526	617 618	4 908
3	ЗВФ	55	29	26
Всего	1 269 766	1 262 523	7 243

возможными причинами изменения кадастровой стоимости являются изменение рыночной ситуации по отношению к датам, по состоянию на которые определялась кадастровая стоимость, изменения в требованиях к учету объектов, методологии оценки, группировке, характеристиках самих Объектов, подлежащих ГКО.

Таблица 230 Даты действующих кадастровых оценок

№ п/п	Категория земель, вид использования	Дата, по состоянию на которую проводилась ГКО187 В отношении вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, а также в отдельных случаях, объектов, кадастровая стоимость которых была оспорена в комиссии или в суде, возможны иные даты установления кадастровой стоимости , год	Утверждающий документ
1	ЗСХН	2008	Постановление Правительства Ленинградской области от 29 декабря 2007 года № 355 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения Ленинградской области»
2	ЗНП	2007	Постановление Правительства Ленинградской области от 29 декабря 2007 года № 356 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области»
3	ЗВФ	2004	Постановление Правительства Ленинградской области от 6 февраля 2006 года № 30 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, учтенных в составе земель водного фонда Ленинградской области»
4	СОД	2010	Постановление Правительства Ленинградской области от 30 декабря 2010 года N 383 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан на территории Ленинградской области»

При проведении ГКО в 2019 году, помимо сведений, содержащихся в ЕГРН (в рамках проведения предыдущих кадастровых оценок сведения в отношении объектов учитывались в соответствии с требованиями Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»), собиралась, верифицировалась и уточнялась информация в отношении значительного количества самих характеристик объектов и факторов, способных отразиться на величине кадастровой стоимости. Вследствие чего возможно весьма существенное изменение результата расчета по отношению к утвержденным на дату определения стоимости результатам кадастровой оценки. Существенный, в том числе кратный рост или падение кадастровой стоимости не является ошибкой, Исполнитель работ не несет ответственности за результаты ранее установленных величин кадастровой стоимости.

По результатам расчетов за период, прошедший с предыдущего тура ГКО (от 9 до 15 лет) суммарная кадастровая стоимость изменилась в среднем в 1,58 раза, что соответствует среднегодовому темпу роста стоимости участков на уровне 5,22% за 9 лет, 4,68% за 10 лет, 3,88% за 12лет, 3,10% за 15 лет. Таким образом, годовые темпы роста стоимости земельных участков находятся в пределах годовых темпов раста инфляции. Также следует отметить, что для части участков ранее не была определена кадастровая стоимость – в Перечне отсутствовали или были установлдены равными нулю величины кадастровой стоимости. Отдельно необзодимо подчеркнуть, что удельные показатели кадастровой стоимости в отношении большей части Объектов, подлежащих ГКО, изменились не существенно, в отдельных случаях (в основном для объектов, расположенных на удаленных от Санкт-Петербурга территориях) стоимость снизилась. Ниже в таблицах представлены данные об изменении кадастровой стоимости в абсолютных и относительных показателях (для КС в целом и отдельно для УПКС).

Таблица 231 Суммарная кадастровая стоимость ЗСХН в разрезе муниципальных образований

№ п/п	Категория	Суммарная стоимость ЗУ действующей ГКО, млн руб.	Суммарная стоимость ЗУ _2019, млн руб.	Отношение КСд / КС2019, %
1	ЗСХН	737 546,52	1 501 301,73	203,55%
2	ЗНП	917 053,75	1 124 080,44	122,58%
3	ЗВФ	6 493,88	1 311,96	20,20%
Всего	1 661 094,15	2 626 694,13‬	158,13%

Контроль качества отчетных документов

Результаты контроля качества отчетных документов приведены в табличной форме:

Таблица 232 Соответствие порядка направления промежуточных отчетных документов требованиям статьи 14 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»

№ п/п	Требование	Комментарий Исполнителя
1	Представление сведений о месте размещения промежуточных отчетных документов на официальном сайте бюджетного учреждения	http://kugi.lenobl.ru/ http://lenkadastr.ru/
2	Размещение промежуточных отчетных документов на официальном сайте бюджетного учреждения, в том числе возможность скачивания материалов	http://lenkadastr.ru/ обеспечена возможность скачивания, а также поиск результатов определения КС по кадастровому номеру
3	Соответствие материалов, размешенных на официальном сайте бюджетного учреждения, материалам, предоставленным для проверки на электронном носителе в форме электронною документа	Материалы, предоставленные для проверки, соответствуют материалам, размещенным на сайте. С учетом необходимости обновления материалов, размещенных на сайте, в дальнейшем (из-за возможного внесения изменений) материалы на сайте ГБУ могут отличаться от материалов, предоставленных для проверки

Таблица 233 Соответствие предоставленных материалов требованиям к отчету об итогах государственной кадастровой оценки в отношении промежуточных отчетных документов

№ п/п	Требование к отчету	Ссылка на положение Требований	Комментарий, ссылка на раздел отчета
1	Структура отчета соответствует требованиям	п. 3	Отчет выполнен в полном соответствии с Требованиями (см.Содержание, стр.3)
2	Основная часть отчета должна быть подписана работниками бюджетного учреждения, непосредственно осуществившими определение кадастровой стоимости, руководителем такого бюджетного учреждения	п. 6	Отчет на бумажном носителе подписан руководителем ГБУ и работниками, непосредственно определявшими КС (см. Титульный лист). Отчет на электронном носителе и Приложения к нему подписаны в соответствии с пп.6, 11 Требований
3	В отчете указывается наименование субъекта Российской Федерации, на территории которого проводилась государственная кадастровая оценка	пп 7а	3.1 Наименование субъекта Российской Федерации, на территории которого проводилась государственная кадастровая оценка, стр. 18
4	В отчете указываются реквизиты (наименование, дата подписания (утверждения), номер) решения о проведении государственной кадастровой оценки, вид или виды объектов недвижимости, в отношении которых принято решение о проведении государственной кадастровой оценки, категория или категории земель в случае, если объектами недвижимости, подлежавшими государственной кадастровой оценке, являлись земельные участки	пп. 7б	3.2 Реквизиты решения о проведении государственной кадастровой оценки, вид или виды объектов недвижимости, в отношении которых принято решение о проведении государственной кадастровой оценки, стр.18
5	В отчете указываются реквизиты (наименование, дата подписания (утверждения), номер) отчета	пп. 7в	3.3 Реквизиты Отчета, стр. 18
6	В отчете указывается дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости	пп. 7г	3.4 Дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости, стр. 18
7	В отчете указывается перечень документов, которые использовались при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости, содержащий их наименования и иные реквизиты (дата подписания (утверждения), номер)	пп. 7д	3.5 Перечень документов, которые использовались при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости, содержащий их наименования и иные реквизиты, стр. 18
8	В отчете приводится схема организации проведения работ по определению кадастровой стоимости и их описание	пп. 7е	3.6 Схема организации проведения работ и их описание, стр. 22
9	В отчете указываются сведения о работниках бюджетного учреждения непосредственно осуществивших определение кадастровой стоимости, руководителе такою бюджетного учреждения	пп. 7ж	3.7 Сведения о работниках бюджетного учреждения, непосредственно осуществивших определение кадастровой стоимости, руководителе бюджетного учреждения, стр. 24
10	В отчете указываются сведения о допущениях, использованных при определении кадастровой стоимости	пп. 7з	3.8 Сведения о допущениях, использованных при определении кадастровой стоимости, стр. 29
11	В отчете содержится анализ информации о рынке объектов недвижимости (в том числе анализ информации, не относящейся непосредственно к объектам недвижимости, подлежащим государственной кадастровой оценке, но влияющей на их стоимость), информация об определении ценообразующих факторов и источниках сведений о них, обоснование моделей оценки кадастровой стоимости	пп. 8а	4.1 Описание Объектов, подлежащих ГКО , стр. 38 4.2 Анализ информации о рынке объектов недвижимости (в том числе анализ информации, не относящейся непосредственно к объектам недвижимости, подлежащим ГКО, но влияющей на их стоимость), информация об определении ценообразующих факторов и источниках сведений о них, обоснование моделей оценки кадастровой стоимости, стр. 150
12	В отчете указано описание и обоснование подходов к выбору типового объекта недвижимости в целях проведения оценочного зонирования	пп. 8б	4.3 Описание и обоснование подходов к выбору типового объекта недвижимости в целях проведения оценочного зонирования, стр. 320
13	В отчете указано обоснование подходов к сегментации объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, в целях их группировки	пп. 8в	4.4 Обоснование подходов к сегментации объектов недвижимости, подлежащих ГКО, в целях их группировки, стр. 338 4.5 Оценочные подгруппы, стр. 359
14	В отчете указано обоснование отказа от использования ценообразующих факторов, предусмотренных методическими указаниями	пп. 8г	4.6 Обоснование отказа от использования ценообразующих факторов, предусмотренных Методическими указаниями, стр.365
15	В отчете указано обоснование использования ценообразующих факторов, не предусмотренных методическими указаниями	пп. 8д	4.7 Обоснование использования ценообразующих факторов, не предусмотренных Методическими указаниями, стр. 366
16	В отчете указано обоснование выбора подходов и методов, использованных для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости	пп. 8е	4.8 Обоснование выбора подходов и методов, использованных для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, стр. 367 4.9 Использованные модели определения кадастровой стоимости, стр. 388
17	В отчете содержится информация об определении кадастровой стоимости индивидуально в отношении объектов недвижимости	пп. 8ж	4.11 Информация об определении кадастровой стоимости индивидуально в отношении объектов недвижимости, стр. 460
18	Наличие в заключительной главе отчета информации об итогах контроля качества результатов определения кадастровой стоимости	п. 9	5.1 Проведение контроля качества результатов определения кадастровой стоимости, стр. 461
19	В отчете содержится копия решения о проведении государственной кадастровой оценки	пп. 10а	Приложение 1.1. Копия решения о проведении государственной кадастровой оценки
20	В отчете содержатся результаты сбора и обработки информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, полученной в ходе мероприятий но подготовке к проведению государственной кадастровой оценки	пп. 10а	Приложение 1.2. Результаты сбора и обработки информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, полученной в ходе мероприятий по подготовке к проведению государственной кадастровой оценкиПриложение 1.3. Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке
21	В отчете представлен перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке	пп. 10а	Приложение 1.3. Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке
22	В отчете содержатся результаты обработки информации, содержащейся в перечне, в том числе об определении вида использования объектов недвижимости по согласованию с уполномоченным органом и органами местного самоуправления, на территории которых расположены объекты недвижимости	пп. 10а	Приложение 1.4. Результаты обработки информации, содержащейся в перечне, в том числе об определении вида использования объектов недвижимости по согласованию с уполномоченным в сфере проведения государственной кадастровой оценки органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации и органами местного самоуправления, на территории которых расположены объекты недвижимости
23	В отчете содержится информация о характеристиках объектов недвижимости, использованных при определении их кадастровой стоимости, или о недостаточности информации о характеристиках объектов недвижимости, необходимых для определения их кадастровой стоимости (с указанием недостающей информации и причин ее неполучения)	пп. 10а	Приложение 1.5. Информация о характеристиках объектов недвижимости, использованных при определении их кадастровой стоимости, или о недостаточности информации о характеристиках объектов недвижимости, необходимых для определения их кадастровой стоимости (с указанием недостающей информации и причин ее неполучения)
24	В отчете представлены исходные данные, не пользованные для определения значений ценообразующих факторов, в том числе цифровые тематические карты, картографические материалы и другие графические материалы, таблицы	пп. 10а	Приложение 1.6. Исходные данные, использованные для определения значений ценообразующих факторов, в том числе цифровые тематические карты, картографические материалы и другие графические материалы, таблицы
25	В отчете представлены результаты сбора информации о рынке объектов недвижимости (в том числе информации, не относящейся непосредственно к объектам недвижимости, подлежащим государственной кадастровой оценке, но влияющей на их стоимость)	пп. 10а	Приложение 1.7. Результаты сбора информации о рынке объектов недвижимости (в том числе информации, не относящейся непосредственно к объектам недвижимости, подлежащим ГКО, но влияющей на их стоимость)
26	В отчете представлены сведения о ценообразующих факторах, использованных при определении кадастровой стоимости и о значениях таких факторов (для каждого объекта недвижимости)	пп. 10б	Приложение 2.1. Сведения о ценообразующих факторах, использованных при определении кадастровой стоимости, и о значениях таких факторов (для каждого объекта недвижимости)
27	Наличие в отчете результатов оценочного зонирования	пп. 10б	Приложение 2.2. Результаты оценочного зонирования
28	В отчете представлены результаты группировки объектов недвижимости (для каждого объекта недвижимости)	пп. 10б	Приложение 2.3. Результаты группировки объектов недвижимости (для каждого объекта недвижимости)
29	Наличие обоснования использованных при определении кадастровой стоимости моделей с описанием их структуры	пп. 10б	Приложение 2.4. Обоснование использованных при определении кадастровой стоимости моделей с описанием их структуры
30	Наличие сведений о способе определения кадастровой стоимости (массово или индивидуально) с указанием моделей, подходов, методов, использованных при определении кадастровой стоимости (для каждого обьекта недвижимости)	пп. 10б	Приложение 2.5. Сведения о способе определения кадастровой стоимости (массово или индивидуально) с указанием моделей, подходов, методов, использованных при определении кадастровой стоимости (для каждого объекта недвижимости)
31	Наличие сведений о величине кадастровой стоимости (для каждого объекта недвижимости)	пп. 10б	Приложение 2.6. Сведения о величине кадастровой стоимости (для каждого объекта недвижимости)
32	Наличие сведений о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых определена индивидуально	пп. 10в	Приложение 3. Сведения о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых определена индивидуально
33	Наличие справки, содержащей информацию обо всех учтенных и неучтенных замечаниях к промежуточным отчетным документам с обоснованием их учета или отказа в их учете или об отсутствии замечаний к промежуточным отчетным документам, а также об исправлении выявленных нарушений Требований	пп. 10г	Приложение 4. Справка, содержащая информацию обо всех учтенных и неучтенных замечаниях к промежуточным отчетным документам с обоснованием их учета или отказа в их учете или об отсутствии замечаний к промежуточным отчетным документам, а также об исправлении выявленных нарушений Требований
34	Приложения к Отчету включают файлы в формате XML. содержащие в том числе систематизированные сведения о характеристиках объектов недвижимости, использованных при определении их кадастровой стоимости, и результатах определения кадастровой стоимости в установленном объеме	пп. 10д	Приложение 5. Файлы в формате XML, содержащие в том числе систематизированные сведения о характеристиках объектов недвижимости, использованных при определении их кадастровой стоимости, и результатах определения кадастровой стоимости в объеме, предусмотренном Требованиями
33	Сведения и материалы, содержащие информацию, допуск к которой ограничен, представлены в отдельном приложении к отчету	пп. 10е	Приложение 6. Сведения и материалы, содержащие информацию, доступ к которой ограничен
34	Основная часть Отчета, составленная в форме электронного документа на электронном носителе, подписана усиленной квалифицированной электронной подписью в формате, обеспечивающем просмотр н копирование подписанных электронных документов без использования специальных программных средств	п. 6	Основная часть Отчета на электронном носителе подписана в соответствии с п.6 Требований
36	Приложения к Отчету составлены на электронном носителе в форме упакованных (архивированных) электронных документов	п. 11	Приложения к Отчету подписаны в соответствии с п. 11 Требований
37	Каждое из приложений к отчету подписано усиленной квалифицированной электронной подписью работников бюджетного учреждения, непосредственно осуществивших определение кадастровой стоимости, руководителем такого бюджетного учреждения в формате, обеспечивающем просмотр и копирование подписанных электронных документов без использования специальных программных средств	п. 11	Приложения к Отчету подписаны в соответствии с п. 11 Требований
38	Основная часть отчета составлена на электронном носителе, текстовые части, таблицы приложений к Отчету сформированы в формате OpcnDocumeni для офисных приложений (OpenDocument) в версии, актуальной на дату составления отчета	п. 12	Основная часть Отчета на электронном носителе текстовые части, таблицы приложений к Отчету сформированы в соответствии с п.6 Требований
39	XML-файлы сформированы на основе актуальной версий XML-cxем	п. 13	XML-файлы сформированы в соответствии с п. 13 Требований
40	XML-файлы сформированы в отношении всех объектов недвижимости, включенных в перечень объектов недвижимости	п. 13	XML-файлы сформированы в соответствии с п. 13 Требований

Рассмотрение замечаний к определению кадастровой стоимости188 Данный раздел будет заполнен окончательно после поступления замечаний к промежуточным отчетным документам

Во исполнение требований статьи 14 Федерального закона № 237-ФЗ проект Отчета включается в фонд данных ГКО и размещается на сайте Учреждения (lenkadastr.ru) на шестьдесят дней в целях обеспечения возможности ознакомления с указанным проектом Отчета и предоставления замечаний к нему. Уполномоченный орган публикует извещения в печатном средстве массовой информации, в котором осуществляется обнародование (официальное опубликование) правовых актов органов государственной власти субъекта Российской Федерации, размещает извещения на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», на своих информационных щитах, направляет информацию в ОМСУ, для размещения извещения на информационных щитах указанных органов.

Замечания к промежуточным отчетным документам представляются в течение пятидесяти дней со дня размещения сведений и материалов в фонде данных ГКО.

Справка обо всех поступивших замечаниях к промежуточным отчетным документам, их учете или мотивированном отказе в учете, а также об исправлении выявленных органом регистрации прав нарушений Требований к отчету, представлена в Приложении 4 к настоящему Отчету.

На сайте ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» представлен сервис по поиску Объектов, подлежащих ГКО, по кадастровому номеру и адресу. В отношении объектов в установленные Федеральным законом № 237-ФЗ сроки (с __.__.2019 по __.__.2019 (включительно)) осуществлялось предоставление информации, использованной при определении кадастровой стоимости каждого Объекта, примененной модели расчета кадастровой стоимости и результат расчета. На сайте также размещены текстовая часть Отчета о кадастровой стоимости, электронные приложения к Отчету, за исключением Приложения 6 «Сведения и материалы, содержащие информацию, доступ к которой ограничен».

Декларации о характеристиках объектов недвижимости; обращения об исправлении технических и (или) методологических ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости; обращения о предоставлении разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости; замечания к промежуточным отчетным документам от правообладателей объектов недвижимости, а также заинтересованных лиц в случаях, предусмотренных Федеральным законом № 237-ФЗ, можно направить в ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» одним из следующих способов:

заполнение формы в разделе «Вопрос/ответ» на сайте Учреждения: http://lenkadastr.ru/question;

отправка на адрес электронной почты Учреждения: info@lenkadastr.ru, decl@lenkadastr.ru;

отправка почтовым отправлением по адресу Учреждения: 195112, Санкт-Петербург, Малоохтинский пр., д. 68, лит. А, оф. 517;

личное обращение в Учреждение по адресу: Санкт-Петербург, Малоохтинский пр., д. 68, лит. А, оф. 517;

через многофункциональные центры предоставления государственных и муниципальных услуг Ленинградской области (лично, почтовым отправлением или с использованием сайта МФЦ.

через портал государственных и муниципальных услуг Ленинградской области: https://gu.lenobl.ru/Pgu;

через портал системы межведомственного электронного взаимодействия Ленинградской области по адресу: vplo.lenobl.ru/vzaim;

через единый портал государственных услуг Российской Федерации: https://www.gosuslugi.ru/new.

В соответствии с пунктом 21 статьи 14 Федерального закона № 237-ФЗ по итогам рассмотрения поступивших замечаний ГБУ не реже одного раза в пять дней в течение срока размещения промежуточных отчетных документов осуществляет размещение на своем официальном сайте lenkadastr.ru:

обновленных промежуточных отчетных документов,

информации о кадастровых номерах Объектов, в отношении которых осуществлен пересчет кадастровой стоимости,

информации, отражающей описание проведенного пересчета кадастровой стоимости каждого из объектов недвижимости с обоснованием учета замечания,

информации о поступивших замечаниях к промежуточным отчетным документам, которые не были учтены, с соответствующим обоснованием отказа в их учете.

В соответствии с пунктом 20 статьи 14 Федерального закона № 237-ФЗ, по итогам рассмотрения замечаний Учреждением производится также пересчет кадастровой стоимости объектов недвижимости, в отношении которых не было представлено замечание, в случае выявления необходимости такого пересчета.

В течение всего срока рассмотрения промежуточных отчетных документов на сайте ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» регулярно обновляется информация «Справка о замечаниях» (далее – Справка) с указанием результата рассмотрения замечания. В случае учета замечания производится пересчет кадастровой стоимости Объектов, указанных в замечаниях, а также и других Объектов, на кадастровую стоимость которых распространяется действие исправленной ошибки. Материалы рассмотрения замечаний приводятся в Приложении 4 «Справка, содержащая информацию обо всех учтенных и неучтенных замечаниях к промежуточным отчетным документам с обоснованием их учета или отказа в их учете или об отсутствии замечаний к промежуточным отчетным документам, а также об исправлении выявленных нарушений настоящих Требований».

Всего в ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» за период приема замечаний к промежуточным отчетным документам поступило _0_ замечаний189 На дату публикации промежуточных отчетных документов замечаний не поступало, ввиду невозможности правообладателей ознакомиться с этими документами до публикации .

Основные причины отказа в учете замечаний

Замечания, подпадающие под статью 11 Федерального закона от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации».

Замечания, не соответствующие требованиям, установленным частью 16 статьи 14 Федерального закона № 237-ФЗ

Замечания, не содержащие в себе каких-либо замечаний непосредственно к Объекту или к промежуточным отчетным документам, в том числе несогласие с величиной кадастровой стоимости. Сравнение результатов определения кадастровой стоимости, полученной в рамках проводимой ГКО, с действующей кадастровой стоимостью этих Объектов (см. п. 3.8 Сведения о допущениях, использованных при определении кадастровой стоимости Отчета), некорректно.

Замечания о наличии неподтвержденных документально фактов (факторов, способных отразиться на стоимости объекта), указание в замечании фактов, противоречащих информации, находящейся в распоряжении ГБУ ЛО «ЛенКадОценка», полученной из официальных источников, указание фактов, относящихся к Правообладателю либо заинтересованному лицу Объекта, но не относящихся к Объекту (например, обременение ипотекой, установление частного сервитута и т.п.).

Замечания в отношении характеристик удаленности Объектов от локальных центров, объектов, оказывающих влияние на результат определения кадастровой стоимости – все подобные характеристики получаются как для Объектов, подлежащих ГКО, так и для объектов-аналогов по одному принципу, что исключает некорректность результата расчета. Несовпадение мнения конкретного Правообладателя в отношении расстояния (удаленности) до указанных объектов, неверно выбранном алгоритме определения данных ценообразующих факторов, не сможет отразиться на результате расчета. Исключение составляют случаи не учета самих объектов, фактического отсутствия, либо наличия объектов, способных отразиться на результате расчета кадастровой стоимости, в исходных данных Исполнителя;

Замечание в отношении выбранной Исполнителем модели расчета величины кадастровой стоимости – Методические указания позволяют Исполнителю работ выбирать самостоятельно подходы, методы (способы) определения кадастровой стоимости;

Замечания в отношении Определения кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в ЕГРН и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, при условии образования и (или) изменения характеристик этих объектов после 01.01.2019 (после даты оценки) – такие объекты будут представлены к расчету после утверждения результатов ГКО.

Замечания, подлежащие учету

Замечания, подлежащие учету, можно разделить на несколько групп:

Замечания, касающиеся уточнения исходных данных в отношении Объектов, подлежащих ГКО (характеристик Объектов оценки, группировки, факторов стоимости):

неполная информация, ее отсутствие или недостоверность в сведениях ЕГРН, повлекшее за собой искажение результата расчета, включая:

некорректное отнесение Объекта, подлежащего ГКО, к группе (подгруппе), в том числе из-за несоответствия фактического вида использования виду разрешенного использования, указанного в ЕГРН, противоречий видов использования в ЕГРН и документах территориального планирования,

некорректную привязку Объекта (неверное указание местоположения),

предоставление информации о наличии обременений и ограничений в использовании, отражающихся на результатах определения кадастровой стоимости и т.п.;

дополнение сведений на основании которых проводится определение кадастровой стоимости, информацией, внесение которой в ЕГРН не предусмотрено.

Замечания, касающиеся результатов анализа рынка недвижимости:

использование в качестве объектов-аналогов объектов, не соответствующих по своим характеристикам объектам конкретной группы (подгруппы);

использование информации, противоречащей данным официальной статистики, подтвержденным трендам, прогнозам и ожиданиям рынка.

Замечания, касающиеся алгоритмов определения кадастровой стоимости:

замечания в отношении включения в ту или иную ценовую зону и, как следствие, выбранную модель расчета или используемые факторы в модели;

замечания, касающиеся некорректного определения поправок и коэффициентов («скидка на торг», влияние площади объекта на стоимость и т.п.);

замечания, касающиеся выявления технических ошибок (описка, опечатка, арифметическая ошибка), устранение которой может отразиться на величине кадастровой стоимости.

Общее количество поступивших замечаний можно представить в табличной форме:

Таблица 234 Характеристика замечаний к промежуточным отчетным документам

№ п/п	Категория земель	Количество объектов, подлежащих ГКО, ед	Общее количество	Учтено замечаний	Отказано в учете замечаний

поступивших замечаний, ед.	Объектов, по которым поступили замечания, ед.	Ед.	Объектов	Ед.	Объектов
1	ЗСХН	647 185	-	-	-	-	-	-
2	ЗНП	622 526	-	-	-	-	-	-
3	ЗВФ	55	-	-	-	-	-	-
Всего	1 269 766	-	-	-	-	-	-

Как видно из представленной таблицы (Таблица 234), количество Объектов, подлежащих ГКО, в отношении которых поступили мотивированные замечания, составляет от общего количества Объектов, подлежащих ГКО ____%. Количество не учтенных замечаний составило ____% от общего количества Объектов, подлежащих ГКО.

Результат влияния устранения замечаний на общее изменение кадастровой стоимости приведен в табличной форме:

Таблица 235 Влияние замечаний к промежуточным отчетным документам на промежуточные итоги ГКО

№ п/п	Категория земель	Количество объектов, подлежащих ГКО, ед	Суммарная величина кадастровой стоимости, млн руб.	Изменение кадастровой стоимости по результатам устранения замечаний,

до устранения замечаний	после устранения замечаний	Млн руб. = КСдо –КСпосле	% = (КСдо –КСпосле)/ КСдо
1	ЗСХН	647 185	-	-	-	-
2	ЗНП	622 526	-	-	-	-
3	ЗВФ	55	-	-	-	-
Всего	1 269 766	-	-	-	-

Вывод: изменение кадастровой стоимости произошло в отношении Объектов, подлежащих ГКО, категории ___________.

Наибольшее влияние на изменение предварительного результата определения кадастровой стоимости оказали: ___________________.

По итогам публикации предварительных отчетных документов был проведен анализ поступивших замечаний на предмет способа подачи этих замечаний:

Таблица 236 Количество замечаний по способу их подачи

№ п/п	Способ подачи обращения	Кол-во замечаний

ед.	% от общего
1	на сайт: lenkadastr.ru	-	-
2	на адрес электронной почты info@lenkadastr.ru, decl@lenkadastr.ru	-	-
3	на почтовый адрес: 195112, Санкт-Петербург, Малоохтинский пр., д. 68, лит. А, оф. 517	-	-
4	путем личного обращения в ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» по адресу: Санкт-Петербург, Малоохтинский пр., д. 68, лит. А, оф. 517	-	-
5	через многофункциональные центры предоставления государственных и муниципальных услуг	-	-
6	через портал государственных и муниципальных услуг по адресу: https://gu.lenobl.ru/Pgu	-	-
7	через портал системы межведомственного электронного взаимодействия Ленинградской области по адресу: vplo.lenobl.ru/vzaim	-	-
8	иными способами	-	-
Всего	-	-

Учитывая общую динамику поступления замечаний за период рассмотрения промежуточных отчетных документов, можно прогнозировать количество обращений Правообладателей, связанных с установлением кадастровой стоимости объектов в размере их рыночной стоимости. Эта информация полезна и при планировании дальнейших работ в рамках ГКО, так как позволяет прогнозировать «пиковые» нагрузки на работников Учреждения.

Рисунок 186 График поступления Замечаний к промежуточным результатам кадастровой оценки по дням

Выводы в отношении поступивших замечаний

Результат работы ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» в период, установленный Федеральным законом № 237-ФЗ для ознакомления с промежуточными результатами кадастровой оценки, показал:

количество Объектов, по которым поступили замечания, составило ___% от общего количества Объектов, подлежащих ГКО;

наличие сервиса поиска объектов по кадастровому номеру или адресу, организованный на сайте ГБУ, позволяет быстро и в удобной форме получать сведения по интересующим Объектам, ознакомиться с рассчитанной кадастровой стоимостью, получать дополнительную информацию;

количество замечаний распределено в течение периода рассмотрения замечаний _______________, и составило от ___ до ___ обращений в день. При этом максимальное количество обращений пришлось на ____;

основными причинами отказа в учете замечаний является ___________;

поступившие замечания позволили учесть дополнительные сведения о фактических характеристиках Объектов оценки, подтвержденные приложенными к замечаниям документами;

на основании поступивших замечаний были выявлены и устранены следующие ошибки;

по результатам рассмотрения замечаний внесены корректировки в результаты определения кадастровой стоимости в отношении ___ Объектов оценки, что привело к изменению суммарной кадастровой стоимости Объектов, подлежащих ГКО, на ___% относительно расчетов, опубликованных в предварительных отчетных документах.

Приложения

Приложения к Отчету являются неотъемлемой частью настоящего Отчета.

П. 12 Требований к отчету содержит указание на необходимость формирования основной части Отчета, составленной на электронном носителе, текстовых частей и таблиц приложений к Отчету в формате OpenDocument. Исполнитель особо обращает внимание на тот факт, что сканированные копии документов (писем, деклараций, обращений Правообладателей, скрин-копии оферт и т.п.) не являются текстовой частью отчета или таблицами. Указанные документы приведены в соответствующих приложениях к Отчету в формате PDF (Portable Document Format) - документ данного формата может быть открыт на компьютере, работающем под управлением любой операционной системы (с помощью соответствующего программного обеспечения), и при этом будет выглядеть точно так же, как и на том ПК, на котором он создавался. Графические образы оценочного зонирования представлены в формате JPG (формат, позволяющий просмотреть изображения без использования специализированного программного обеспечения)

На основании Требований к отчету Приложения представлены в электронном виде в следующем составе:

Приложение 1. Исходные данные

Приложение 1.1. Копия решения о проведении государственной кадастровой оценки

Приложение содержит сканированный образ Распоряжения Правительства Ленинградской области от 27.10.0217 № 565-р «О проведении государственной кадастровой оценки» установлено проведение ГКО по состоянию на 01.01.2019 земель категорий водного фонда, населенных пунктов, сельскохозяйственного назначения.

Приложение 1.2. Результаты сбора и обработки информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, полученной в ходе мероприятий по подготовке к проведению государственной кадастровой оценки

В данном Приложении отражены сканированные копии информации, поступившей на бумажных носителях и электронные образы ответов на запросы ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» ИОГВ, ОМСУ в отношении Объектов, подлежащих ГКО, уточнения ценообразующих факторов, иной информации, а также сами запросы ГБУ. Данное Приложение не содержит согласование ВРИ с уполномоченным органом и ОМСУ. Согласование ВРИ приведено в Приложении 1.4 к настоящему отчету. Копии деклараций и обращений Правообладателей Объектов, подлежащих ГКО, приведены в Приложении 1.6.

Приложение 1.3. Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке

Приложение 1.3 содержит сканированные копии следующих документов:

запрос уполномоченного органа на выгрузку Перечня Объектов, подлежащих ГКО;

ответов на запрос, поступивших от ТУ Росреестра в отношении предоставления Перечня Объектов, подлежащих ГКО

Перечень Объектов, подлежащих ГКО, предоставленный Росреестром.

Приложение 1.4. Результаты обработки информации, содержащейся в перечне, в том числе об определении вида использования объектов недвижимости по согласованию с уполномоченным в сфере проведения государственной кадастровой оценки органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации и органами местного самоуправления, на территории которых расположены объекты недвижимости

В Приложении 1.4 приведены сканированные копии и(или) электронные образы ответов на запросы в части согласования ВРИ с уполномоченным органом и ОМСУ, а также сами запросы ГБУ ЛО «ЛенКадОценка». Сводные результаты обработки информации, содержащейся в Перечне, приведены в разделе 4.1.1 Анализ сведений Перечня и в рамках настоящего Приложения не дублируются.

В Перечне, предоставленном Росреестром, объекты, имеющие графический образ, представлены в разных системах координат. Для возможности обработки сведений Перечня, все системы координат были преобразованы в единую систему координат WGS-84.

Преобразование координат

Программа MapInfo Professional хранит информацию о проекциях и системах координат в файле с названием MAPINFOW.PRJ (рис. 1). В составе файла указаны величины, которые определяют каждую систему координат, поддерживаемую MapInfo Professional. Каждая система координат имеет свое название, за которым следуют параметры системы координат, включая проекцию, датум, единицы измерения, нулевую долготу, нулевую широту, масштабный множитель, восточное смещение, северное смещение. Каждая система координат занимает отдельную строку, каждый параметр отделен запятыми. Через файл формата *prj пользователь может изменять параметры уже существующих систем координат, а также добавлять новые.

Рисунок 187 Фрагмент файла MAPINFOW.PRJ. Параметры перехода для систем координат МСК-47

В начале строки в двойных кавычках указывается название проекции. Далее следует номер типа картографической проекции. Следующие элементы определяют параметры проекции. Например, для системы координат, представленной в первой строке на рисунке (Рисунок 187) соответствует расшифровка:

«МСК 47 зона 1» – название системы координат;

«8» – тип проекции «Поперечная Меркатора» (Таблица 237 Параметры систем координат. Типы проекций);

«1001» – датум «Pulkovo 1942, KRASSOVSKY» (Таблица 238 Параметры систем координат. Список датумов);

«7» – единицы измерения «метры» (Таблица 239 Параметры систем координат. Единицы измерений);

«27.95» – нулевая долгота;

«0» – нулевая широта;

«1» – масштабный множитель (масштаб длин на осевом меридиане);

«1250000» – восточное смещение в метрах;

«-6211057.626» – северное смещение в метрах.

Таблица 237 Параметры систем координат. Типы проекций

№ п/п	Название проекции	Номер
1	Долгота-Широта	1
2	Равноплощадная цилиндрическая	2
3	Равноугольная коническая проекция Ламберта	3
4	Равноплощадная азимутальная Ламберта (только в полярной области)	4
5	Равнопромежуточная коническая (только для полярных областей)	5
6	Равнопромежуточная коническая	6
7	Косая Меркатора – Хотина	7
8	Поперечная Меркатора	8
9	Коническая равноплощадная Алберса	9
10	Меркатора	10
11	Миллера	11
12	Робинсона	12
13	Мольвейде	13
14	Эккерта IV	14
15	Эккерта VI	15
16	Синусоидальная	16
17	Галла	17
18	Новозеландская картографическая	18
19	Равноугольная коническая Ламберта (для Бельгии 1972)	19
20	Стереографическая	20
21	Поперечная Меркатора (для голландской системы 34 для района Юланд-Фин)	21
22	Поперечная Меркатора (зона 34 Голландии Съеланд)	22
23	Поперечная Меркатора (34/35 зоны для Голландии: Борнхольм)	23
24	Поперечная проекция Меркатора (для Финляндии KKJ)	24
25	Косая Меркатора для Швейцарии	25
26	Региональная Меркатора	26
27	Поликоническая	27
28	Равнопромежуточная коническая	28
29	Равноплощадная азимутальная Ламберта	29
30	Кассини-Солднера	30
31	Двойная стереографическая	31
32	Косая равноугольная коническая проекция Кровак (JTSKc)	32
33	Равнопромежуточная цилиндрическая	33

Таблица 238 Параметры систем координат. Список датумов

№ п/п	Номер	Наименование датума	Наименование эллипсоида
1	1000	DHDN (Potsdam/Rauenberg)	BESSEL
2	1001	Pulkovo 1942	KRASSOVSKY
3	1002	NTF (Paris meridian)	CLARKE80_IGN
4	1003	CH 1903 (Switzerland)	BESSEL
5	1004	HD72 (Hungarian Datum of 1972)	GRS67
6	1005	Cape (South Africa)	WGS84
7	1006	Australia National (AGD84)	AUSTRALIAN
8	1007	Australia A.C.T. (AGD66)	AUSTRALIAN
9	1008	Australia Tasmania (AGD66)	AUSTRALIAN
10	1009	Australia Victoria/NSW (AGD66)	AUSTRALIAN
11	1010	New Zealand Geodetic Datum 1949	INTERNATIONAL
12	1011	Sweden (RT 90)	BESSEL
13	1012	Russia PZ90	PZ90
14	1013	Russia SK42	PZ90
15	1014	Russia SK95	PZ90
16	1015	Tokyo97	BESSEL
17	1016	KKJ	INTERNATIONAL
18	1017	Xian 1980	XIAN_1980
19	1018	Lithuanian Pulkovo 1942	KRASSOVSKY
20	1019	Belgian 1972 7 Parameter	INTERNATIONAL

Таблица 239 Параметры систем координат. Единицы измерений

№ п/п	Номер	Единицы измерений
1	0	мили
2	1	километры
3	2	дюймы
4	3	фут (международный фут) Один международный фут равен точно 30,48 см
5	4	ярд
6	5	миллиметры
7	6	сантиметры
8	7	метры
9	8	геодезический фут США (принятый для плановых систем штатов 1927) один геодезический фут США равен точно 12/39.37 метра или приблизительно 30,48006 см
10	9	морская миля (одна морская миля равно точно 1852 метрам)
11	30	линк
12	31	чейн
13	32	род

Аналогичным образом производится пересчет местных систем координат кадастрового округа.

Рисунок 188 Фрагмент файла MAPINFOW.PRJ. Параметры перехода для систем местных систем координат

В результате преобразования систем координат из-за отсутствия информации о примененной системе координат для 8 348 объектов недвижимости и невозможности пересчета этих сведений в систему координат WGS-84, географическое положение устанавливалось в соответствии с правилами, описанными в разделе 4.1.1.2 Привязка Объектов, подлежащих ГКО.

Результат преобразования Объектов, подлежащих ГКО, в целом для Ленинградской области в систему координат WGS-84 представлен на рисунке (Рисунок 189).

Рисунок 189 Земельные участки в системе координат WGS-84

Приложение 1.5. Информация о характеристиках объектов недвижимости, использованных при определении их кадастровой стоимости, или о недостаточности информации о характеристиках объектов недвижимости, необходимых для определения их кадастровой стоимости (с указанием недостающей информации и причин ее неполучения)

В Приложении 1.5 размещены сведения Перечня, позволяющие идентифицировать Объект, подлежащий ГКО, и содержащий сведения, отражающиеся или способные отразиться на результатах кадастровой оценки, дополненные сведениями, собранными в процессе подготовки к ГКО. Документ представлен в виде таблицы.

Приложение 1.6. Исходные данные, использованные для определения значений ценообразующих факторов, в том числе цифровые тематические карты, картографические материалы и другие графические материалы, таблицы

Приложение 1.6 содержит созданные специалистами ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» ЦТК (картографический материал в формате JPG), а также семантическую информацию о характеристиках и факторах объектов-аналогов в табличном виде, включая объекты, не использованные при определении кадастровой стоимости, полученную путем обработки сведений ЦТК.

Приложение 1.7. Результаты сбора информации о рынке объектов недвижимости (в том числе информации, не относящейся непосредственно к объектам недвижимости, подлежащим ГКО, но влияющей на их стоимость)

В Приложении 1.7 приведены:

в табличном виде сведения о собранных для проведения ГКО объектах-аналогах (база данных объектов-аналогов), в том числе объектах, информация о которых не использовалась при определении кадастровой стоимости;

Скрин-копии объявлений (оферт) о предложении к продаже, сделок по объектам недвижимости и иные источники данных.

Приложение 2. Результаты определения кадастровой стоимости

Приложение 2.1. Сведения о ценообразующих факторах, использованных при определении кадастровой стоимости, и о значениях таких факторов (для каждого объекта недвижимости)

Приложение 2.1 содержит пообъектную идентифицирующую информацию и сведения о характеристиках объектов (ценообразующих факторах), использованных при определении кадастровой стоимости.

Приложение 2.2. Результаты оценочного зонирования

Приложение 2.2 содержит картографический материал результатов оценочного зонирования в формате JPG (формат, позволяющий просмотреть изображения без использования специализированного программного обеспечения).

Приложение 2.3. Результаты группировки объектов недвижимости (для каждого объекта недвижимости)

Приложение 2.3 содержит информацию о результатах группировки в табличном виде в отношении каждого Объекта, подлежащего ГКО. В таблице, помимо перечня объектов, указан результат группировки (код группы), а также, для удобства пользования таблицей, расшифровка значения кода в соответствии с Приложением № 1 к Методическим указаниям. Результаты группировки указаны с учетом согласования ВРИ уполномоченным органом и ОМСУ.

Приложение 2.4. Обоснование использованных при определении кадастровой стоимости моделей с описанием их структуры

В Приложении 2.4 приведено обоснование использованных моделей расчета кадастровой стоимости в разрезе групп объектов оценки, дано описание структуры моделей, использованные в расчетах объекты-аналоги, результаты преобразования ценообразующих факторов и результаты контроля качества моделей.

Приложение 2.5. Сведения о способе определения кадастровой стоимости (массово или индивидуально) с указанием моделей, подходов, методов, использованных при определении кадастровой стоимости (для каждого объекта недвижимости)

Приложение 2.5 содержит информацию в табличном виде о способе расчета кадастровой стоимости для каждого объекта, с указанием коэффициентов моделей и поправочных коэффициентов. Описание способа (модели) расчета кадастровой стоимости приведено в самом Отчете и в рамках настоящего Приложения не приводится.

Приложение 2.6. Сведения о величине кадастровой стоимости (для каждого объекта недвижимости)

В Приложении 2.6 приводятся результаты определения кадастровой стоимости для всех Объектов, подлежащих ГКО, в формате OpenDocument. Дополнительно приводятся сводные данные в табличном виде и(или) в виде диаграмм в отношении сопоставления результатов действующей на дату определения кадастровой стоимости величины кадастровой стоимости и результатов расчета в рамках проводимой кадастровой оценки, сопоставление установленных средних, минимальных, максимальных величин УПКС с уровнем рыночной стоимости, а также общее суммарное изменение кадастровой стоимости по отношению к действующей на дату определения кадастровой стоимости величины кадастровой стоимости в разрезе муниципальных образований.

Приложение 3. Сведения о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых определена индивидуально

В рамках настоящей оценки все объекты оценивались в составе групп объектов. Кадастровая стоимость Объектов, подлежащих ГКО, индивидуально не рассчитывалась.

Приложение 4. Справка, содержащая информацию обо всех учтенных и неучтенных замечаниях к промежуточным отчетным документам с обоснованием их учета или отказа в их учете или об отсутствии замечаний к промежуточным отчетным документам, а также об исправлении выявленных нарушений Требований

На дату формирования промежуточного отчетного документа - проекта Отчета, замечаний не поступало в связи с тем, что настоящий проект еще не публиковался и лишь подготовлен к публикации. По мере поступления замечаний, Приложение 4 будет дополняться сканированными образами замечаний, поступивших на бумажном носителе и копиями электронных обращений Правообладателей объектов или их законных представителей.

Приложение 5. Файлы в формате XML, содержащие в том числе систематизированные сведения о характеристиках объектов недвижимости, использованных при определении их кадастровой стоимости, и результатах определения кадастровой стоимости в объеме, предусмотренном Требованиями

Приложение 5 содержит результаты кадастровой оценки Объектов, подлежащих ГКО, в форматах XML, актуальных на дату составления Отчета.

Приложение 6. Сведения и материалы, содержащие информацию, доступ к которой ограничен

В Приложении 6 содержатся отчеты об оценке рыночной стоимости и результаты судебных экспертиз, поданные в ГБУ в соответствии с пунктом 8.6 МУ, а также электронные образы документов – деклараций и иных обращений Правообладателей, содержащие персональные данные Правообладателей, а также ответы ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» на эти обращения. В соответствии с требованиями Федерального закона от 27.07.2006 N 152-ФЗ «О персональных данных», в части обеспечения защиты прав и свобод человека и гражданина при обработке его персональных данных, в том числе защиты прав на неприкосновенность частной жизни, личную и семейную тайну, персональные данные не подлежат опубликованию.

Перечень таблиц Отчета

Таблица 1. Руководитель ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» 24

Таблица 2. Сведения о работниках ГБУ ЛО «ЛенКадОценка», непосредственно осуществлявших определение кадастровой стоимости 24

Таблица 3. Сведения о работниках ГБУ ЛО «ЛенКадОценка», привлекаемых к проведению ГКО 26

Таблица 4. Сводные данные по земельным участкам, предоставленным Управлением Росреестра по Ленинградской области от 22.03.2019 № 04639 38

Таблица 5. Данные по характеристикам земельных участков ЗСХН 39

Таблица 6. Данные по характеристикам земельных участков ЗНП 39

Таблица 7. Данные по характеристикам земельных участков ЗВФ 40

Таблица 8. Характеристика графических данных Перечня 41

Таблица 9. Системы координат Перечня, обработка графической информации 41

Таблица 10 «Примерный перечень ценообразующих факторов земельных участков» 45

Таблица 11 Перечень ценообразующих факторов, характерных для различных сегментов рынка 53

Таблица 12 Расстояние по основным автодорогам до границ Ленинградской области 57

Таблица 13 Административные центры муниципальных районов 59

Таблица 14 Наименование и описание автодорог HIGHWAY, использованных для определения расстояний 61

Таблица 15 Наименование и описание водных объектов WATERWAY, использованных для определения расстояний 66

Таблица 16 Отобранные из сведений системы OpenStreetMap для расчета значений ценообразующих факторов объекты рекреации 67

Таблица 17 Расшифровка наименований значений источника данных OpenStreetMap 77

Таблица 18 Значения агроклиматических показателей Ленинградской области 83

Таблица 19 Структура посевов оценочных культур на территории Ленинградской области 83

Таблица 20 Значения поправочных коэффициентов для определения нормативной урожайности других оценочных культур относительно зерновых 84

Таблица 21 Структура посевов оценочных зерновых культур на территории Ленинградской области 84

Таблица 22 Состав почв Ленинградской области 84

Таблица 23 Расшифровка кода типа основной почвы (элемент кода АА) 86

Таблица 24 Расшифровка кода зоны основной почвы (элемент кода ББ) 87

Таблица 25 Расшифровка кода почвообразующей породы (элемента кода ВВ) 87

Таблица 26 Центральные улицы населенных пунктов 88

Таблица 27 Расчет годовой плотности денежных потоков 92

Таблица 28 Расчет занятости населения в пределах своего муниципального образования 93

Таблица 29 Информация о количестве запросов, направленных в адрес ОМСУ и подведомственных им организаций, а также поступивших ответов (по некоммерческим объединениям граждан) 96

Таблица 30 Информация о количестве запросов, направленных в адрес ОМСУ и подведомственных им организаций, а также поступивших ответов (о предоставлении данных в виде карт генеральных планов поселений) 97

Таблица 31 Информация о количестве запросов, направленных в адрес ОМСУ, а также поступивших ответов (о предоставлении сведений о размещении дорожных знаков и остановочных пунктов) 97

Таблица 32 Информация о количестве запросов, направленных в адрес ОМСУ, а также поступивших ответов (о предоставлении сведений по сельским и городским населенным пунктам) 98

Таблица 33 Информация о количестве запросов, направленных в адрес ОМСУ, а также поступивших ответов (о предоставлении сведений о зонах инженерной обеспеченности и ресурсоснабжающих организациях) 99

Таблица 34 Информация о количестве запросов, направленных в адрес ОМСУ, а также поступивших ответов (в отношении объектов культурного наследия) 100

Таблица 35 Информация о количестве запросов, направленных в адрес ОМСУ, а также поступивших ответов (в отношении земельных участков, у которых не установлена категория земель) 101

Таблица 36 Информация о количестве запросов, направленных в адрес ОМСУ, а также поступивших ответов (в отношении характеристик земельных участков) 101

Таблица 37 Информация о количестве запросов, направленных в адрес ОМСУ, а также поступивших ответов (запрос сведений, необходимых для рассмотрения деклараций) 102

Таблица 38 Информация о количестве запросов, направленных в адрес ОМСУ, а также обработанных ответов (согласование видов использования земельных участков) 103

Таблица 39 Реквизиты запросов, направленных в адрес органов местного самоуправления, а также подведомственных им организаций 103

Таблица 40 Реквизиты писем (запросов), направленных ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» в адрес органов государственной власти, подведомственных им организаций и иных лиц 138

Таблица 41 Основные показатели за период январь-декабрь 2018 года 150

Таблица 42 Сценарии прогноза социально-экономического развития 159

Таблица 43 Перечень муниципальных образований Ленинградской области 162

Таблица 44 Основные социально-экономические показатели Ленинградской области 164

Таблица 45 Посевные площади основных культур на территории Ленинградской области, тыс. га 169

Таблица 46 Валовой сбор основных культур в хозяйствах всех категорий в Ленинградской области, тыс. тонн 170

Таблица 47 Урожайность основных культур в хозяйствах всех категорий в Ленинградской области, ц с га убранной площади 170

Таблица 48 Индекс потребительских цен на продовольственные товары в Ленинградской области 172

Таблица 49 Средние цены реализации продукции сельскохозяйственными организациями (в фактически действовавших ценах), руб./тонна 172

Таблица 50 Средние цены на отдельные виды промышленных товаров и услуг, приобретенных сельскохозяйственными организациями в 2013-2017 годах, руб. / ед. изм. 172

Таблица 51 Объемы производства (выращивания) продукции аквакультуры (рыбоводства) и реализация товарной рыбоводной продукции в 2014-2018 годах 174

Таблица 52 Цены на рыбопосадочный материал ФСГЦР филиал ФГБУ «Главрыбвод» (дата размещения информации - 16.10.2018) 175

Таблица 53 Оптовые цены на живую рыбу в Ленинградской области 176

Таблица 54 Стоимость фиксированного набора потребительских товаров и услуг в Ленинградской области, руб. 180

Таблица 55 Стоимость условного (минимального) набора продуктов питания в Ленинградской области, руб. 181

Таблица 56 Анализ изменения стоимости потребительской корзины за 2015-2018 годы 181

Таблица 57 Информация о госпрограммах Ленинградской области 183

Таблица 58 Распределение земель Ленинградской области по категориям земель на 01.01.2019 184

Таблица 59 Структура земель промышленности энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения на 01.01.2019 185

Таблица 60 Распределение земель Ленинградской области по формам собственности на 01.01.2019, тыс. га 187

Таблица 61 Распределение земель Ленинградской области по угодьям на 01.01.2019, тыс. га 187

Таблица 62 Использование сельскохозяйственных угодий предприятиями и организациями, на 01.01.2019 189

Таблица 63 Использование сельскохозяйственных угодий гражданами и объединениями граждан, на 01.01.2019 189

Таблица 64 Размер тарифов на электроэнергию для населения, действующих на территории Ленинградской области в 2018 году (с учетом НДС) 193

Таблица 65 Размер тарифов на газ, действующих на территории Ленинградской области в 2018 году 193

Таблица 66 Размер тарифов на теплоснабжение для населения, действующих на территории Ленинградской области в 2018 году 194

Таблица 67 Размер тарифов на водоснабжение и водоотведение для населения, действующих на территории Ленинградской области в 2018 году 194

Таблица 68 Стандартизированная тарифная ставка за технологическое присоединение к электрическим сетям сетевых организаций в Ленинградской области 195

Таблица 69 Стандартизированные тарифные ставки на покрытие расходов по строительству объектов электросетевого хозяйства (диапазон максимальной мощности свыше 150 кВт) 196

Таблица 70 Ставки платы за единицу максимальной мощности на покрытие расходов по строительству объектов электросетевого хозяйства (максимальная мощность свыше 150 кВТ до 8 900 кВт) 197

Таблица 71 Плата за подключение к системе теплоснабжения АО «Газпром теплоэнерго» на территории Ленинградской области в 2018 году 198

Таблица 72 Базовый размер арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения в Ленинградской области на 2018 год, руб. / кв. м в год 203

Таблица 73 Базовый размер арендной платы за земли населенных пунктов в Ленинградской области на 2018 год, руб. / кв. м в год 204

Таблица 74 Базовый размер арендной платы за земли населенных пунктов в Ленинградской области на 2018 год, руб. / кв. м в год 205

Таблица 75 Базовый размер арендной платы за земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, земли особо охраняемых территорий и объектов в Ленинградской области на 2018 год, руб. / кв. м в год 206

Таблица 76 Базовый размер арендной платы за земельные участки, предоставляемые для организации пляжей и благоустройства, в границах водоохранных зон, без права возведения объектов капитального строительства в Ленинградской области на 2018 год, руб. / кв. м в год 208

Таблица 77 Количественные показатели по сделкам продажи земельных участков органами государственной власти и местного самоуправления в 2018 году 226

Таблица 78 Количественные показатели по сделкам продажи земельных участков гражданами и юридическими лицами в 2018 году 227

Таблица 79 Количественные показатели по сделкам продажи незастроенных земельных участков гражданами и юридическим лицами в 2018 году 229

Таблица 80 Ценовые показатели по сделкам продажи земельных участков органами государственной власти и местного самоуправления в 2018 году 230

Таблица 81 Ценовые показатели по сделкам продажи незастроенных земельных участков гражданами и юридическими лицами в 2018 году 230

Таблица 82 Предельные размеры земельных участков 231

Таблица 83 Результаты торгов по продаже земельных участков для сельскохозяйственного использования в Ленинградской области 233

Таблица 84 Аукционы на право заключения договора пользования рыбоводным участком для осуществления аквакультуры (рыбоводства) в Ленинградской области в 2016 – 2018годах 235

Таблица 85 Цены предложения по продаже земельных участков сельскохозяйственного использования, по МР Ленинградской области 241

Таблица 86 Цены предложения по продаже земельных участков сельскохозяйственного использования, по муниципальным районам Ленинградской области 242

Таблица 87 Цены предложений по продаже земельных участков сельскохозяйственного использования, по муниципальным районам и площади участков 243

Таблица 88 Цены предложения по продаже земельных участков под сельскохозяйственное производство по муниципальным районам Ленинградской области 245

Таблица 89 Удельные цены предложения по продаже земельных участков под сельскохозяйственное производство по муниципальным районам Ленинградской области и площади участков, руб. / кв. м 246

Таблица 90 Ценообразующие факторы земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного использования 247

Таблица 91 Итоги торгов по продаже права аренды (ежегодная арендная плата) земельных участков под средне- и многоэтажное жилищное строительство, 2018 год 247

Таблица 92 Структура объема предложения по продаже земельных участков в Ленинградской области под средне- и многоэтажную жилую застройку, 2018 год 249

Таблица 93 Цены предложения по продаже земельных участков под объекты торгового назначения 256

Таблица 94 Цены предложения по продаже земельных участков под объекты общественно-делового назначения 257

Таблица 95 Цены предложения по продаже земельных участков, предназначенных для размещения объектов придорожного сервиса 261

Таблица 96 Тенденции, риски и проблемы развития туризма в Ленинградской области 263

Таблица 97 Цены предложения по продаже земельных участков под объекты отдыха (рекреации) 268

Таблица 98 Цены предложения по продаже земельных участков под производственно-складскую деятельность 275

Таблица 99 Цены предложения по продаже земельных участков под производственно-складскую деятельность по муниципальным районам Ленинградской области с учетом типа производственной площадки 277

Таблица 100 Сводные данные по результатам состоявшихся торгов по продаже земельных участков под ИЖС, 2018 год 283

Таблица 101 Диапазоны площадей участков в садоводческих и дачных объединениях, коттеджных поселках, га 289

Таблица 102 Цены предложения по продаже земельных участков под ИЖС 297

Таблица 103 Цены предложения по продаже земельных участков под садоводство и огородничество 300

Таблица 104 Цены предложения по продаже земельных участков под ЛПХ 303

Таблица 105 Цены предложений по продаже крупных земельных массивов 304

Таблица 106 Цены предложений по продаже земельных участков под малоэтажную многоквартирную жилую застройку 306

Таблица 107 Классификация коттеджных поселков Ленинградской области 310

Таблица 108 Изменение величины скидки на торг по данным различных источников 312

Таблица 109 Размер скидки на торг, 2018 год, % 313

Таблица 110 Количество поданных в суд заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости 314

Таблица 111 Сводная статистика по результатам судебных оспариваний в разрезе МР 314

Таблица 112 Результаты судебных решений по оспариванию КС ЗНП, ЗСХ, ЗВФ в ЛО 315

Таблица 113 Сравнение изменения кадастровой стоимости по результатам судебных оспариваний в разрезе категорий земель 316

Таблица 114 Рекомендации по применимости подходов 317

Таблица 115 Распределение земельных участков по сегментам рынка 338

Таблица 116 Абстрактные, неполные или противоречащие сведения Перечня (на примере фрагмента Перечня ЗНП) 339

Таблица 117 Результаты сегментации и группировки Объектов, подлежащих ГКО 341

Таблица 118 Результаты группировки Объектов, подлежащих ГКО, используемые сокращения 359

Таблица 119 Причина отказа от использования ценообразующих факторов, предусмотренных Методическими указаниями 366

Таблица 120 Наименование расчетных групп, используемые подходы 368

Таблица 121 Расчетные зависимости определения кадастровой стоимости 370

Таблица 122 Перечень коэффициентов ценообразующих факторов для группы КОММ «Коммерческое использование» 374

Таблица 123 Перечень коэффициентов ценообразующих факторов для группы ПРОМ – 1 «Промышленное использование» 374

Таблица 124 Перечень коэффициентов ценообразующих факторов для группы ПРОМ – 2 «Промышленное использование» 374

Таблица 125 Перечень коэффициентов ценообразующих факторов для группы СХП «Сельскохозяйственное промышленное использование» 375

Таблица 126 Перечень коэффициентов ценообразующих факторов для группы СОМЖ-1 «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка» 375

Таблица 127 Перечень коэффициентов ценообразующих факторов для группы СОМЖ-2 «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка» 375

Таблица 128 Перечень коэффициентов ценообразующих факторов для группы ЖИЛ-1 «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)» 375

Таблица 129 Перечень коэффициентов ценообразующих факторов для группы ЖИЛ-2 «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)» 375

Таблица 130 Перечень коэффициентов ценообразующих факторов для группы ЖИЛ-3 «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)» 376

Таблица 131 Перечень коэффициентов ценообразующих факторов для группы РЕКР-1 «Отдых (рекреация)» 376

Таблица 132 Перечень коэффициентов ценообразующих факторов для группы РЕКР-2 «Отдых (рекреация)» 376

Таблица 133 Перечень коэффициентов ценообразующих факторов для группы РЕКР-3 «Отдых (рекреация)» 376

Таблица 134 Перечень коэффициентов ценообразующих факторов для группы ТРАНСП-1 «Транспорт» 376

Таблица 135 Перечень коэффициентов ценообразующих факторов для группы ТРАНСП-2 «Транспорт» 377

Таблица 136 Перечень коэффициентов ценообразующих факторов для группы ТРАНСП-3 «Транспорт» 377

Таблица 137 Правила преобразования значений ценообразующих факторов для группы СХИ-1 377

Таблица 138 Правила преобразования значений ценообразующих факторов для группы КОММ 377

Таблица 139 Правила преобразования значений ценообразующих факторов для группы ПРОМ-1 382

Таблица 140 Правила преобразования значений ценообразующих факторов для группы ПРОМ-2 382

Таблица 141 Правила преобразования значений ценообразующих факторов для группы СХП 382

Таблица 142 Правила преобразования значений ценообразующих факторов для группы СОМЖ-1 383

Таблица 143 Правила преобразования значений ценообразующих факторов для группы СОМЖ-2 383

Таблица 144 Правила преобразования значений ценообразующих факторов для группы СОМЖ-3 384

Таблица 145 Правила преобразования значений ценообразующих факторов для группы ЖИЛ-1 384

Таблица 146 Правила преобразования значений ценообразующих факторов для группы ЖИЛ-2 385

Таблица 147 Правила преобразования значений ценообразующих факторов для группы ЖИЛ-3 385

Таблица 148 Правила преобразования значений ценообразующих факторов для группы РЕКР-1 386

Таблица 149 Правила преобразования значений ценообразующих факторов для группы РЕКР-2 386

Таблица 150 Правила преобразования значений ценообразующих факторов для группы РЕКР-3 387

Таблица 151 Правила преобразования значений ценообразующих факторов для группы ТРАНСП-1 387

Таблица 152 Правила преобразования значений ценообразующих факторов для группы ТРАНСП-2 387

Таблица 153 Правила преобразования значений ценообразующих факторов для группы ТРАНСП-3 388

Таблица 154 Определение нормативной урожайности зерновых 394

Таблица 155 Определение нормативной урожайности зерновых картофеля 394

Таблица 156 Средние цены реализации картофеля и зерновых культур 394

Таблица 157 Определение валового дохода 395

Таблица 158 Средние цены реализации картофеля и зерновых культур 395

Таблица 159 Определение земельной ренты ЗУ 396

Таблица 160 Определение удельных показателей КС ЗУ 396

Таблица 161 Размер поправки на удаленность земельных учатков от рынка сбыта 396

Таблица 162 Расчет коэффициента соотношения зеркала воды к общей площади земельного участка 399

Таблица 163 Расчет ставки капитализации 401

Таблица 164 Расчет стоимости 1 га зеркала воды 401

Таблица 165 Удельные цены предложений на продажу земельных участков Ленобласти (рабочий набор данных) 403

Таблица 166 Размер «Скидки на торг» 406

Таблица 167 Коэффициенты модели (компоненты регрессионного уравнения) 407

Таблица 168 Поправочные коэффициенты на локальное расположение Объектов 409

Таблица 169 Коэффициент ВРИ для объектов 3 и 4 Сегмента 409

Таблица 170 Арифметические средние УПКС в разрезе АТД Ленобласти 410

Таблица 171 Размеры скидок «на торг» для объектов производственного и сельскохозяйственного назначения по данным различных источников 415

Таблица 172 Коэффициенты модели (компоненты регрессионного уравнения) 416

Таблица 173 Размеры скидок «на торг» для объектов производственного назначения по данным различных источников 420

Таблица 174 Коэффициенты модели (компоненты регрессионного уравнения) 420

Таблица 175 Средние значения удельных показателей земельных участков с кодами расчета видов использования: 01:182; 03:012; 03:093; 06:091; 06:093; 07:041; 07:051 по муниципальным образованиям Ленинградской области по продаже ЗУ 421

Таблица 176 Предложения к продаже земельных участков на удалении до 90 км от Санкт-Петербурга 425

Таблица 177 Размеры скидок «на торг» для объектов производственного и сельскохозяйственного назначения по данным различных источников 428

Таблица 178 Коэффициенты модели (компоненты регрессионного уравнения) 428

Таблица 179 Доля земельных участков, предложенных к продаже по муниципальным районам (удаление от Санкт-Петербурга 90-150 км) 429

Таблица 180 Значение скидки на торг 431

Таблица 181 Коэффициенты уравнения регрессии 431

Таблица 182 Количество предложений по продаже земельных участков по районам 432

Таблица 183 Доля предложенных к продаже и средняя цена предложений объектов, расположенных в зоне 3 (по районам) 433

Таблица 184 Исследование цен земельных участков расположенных в крупных населенных пунктах 434

Таблица 185 Группы объектов, относящихся к зоне 3 435

Таблица 186 Объекты группы 3.4 435

Таблица 187 Крупные водные объекты Ленинградской области 436

Таблица 188 Населенные пункты на берегах крупных водных объектов 436

Таблица 189 Корректирующие коффициенты на наличие (отсутствие) инженерных коммуникаций 436

Таблица 190 Корректирующие коффициенты на размер (площадь) объекта оценки 437

Таблица 191 Характеристики условных эталонных объектов 437

Таблица 192 Расчет стоимости эталонных объектов (Группа 3.1) 439

Таблица 193 Расчет стоимости эталонных объектов (группа 3.2) 439

Таблица 194 Расчет стоимости эталонных объектов (группа 3.3) 439

Таблица 195 Расчет стоимости эталонных объектов (группа 3.4) 439

Таблица 196 Расчет стоимости эталонных объектов (группа 3.5) 439

Таблица 197 Расчет стоимости эталонных объектов (группа 3.6) 440

Таблица 198 Расчет стоимости эталонных объектов (группа 3.7) 441

Таблица 199 Стоимости эталонных участков по группам 441

Таблица 200 Коэффициенты ВРИ для участков средне- и многоэтажной жилой застройки 442

Таблица 201 Коэффициенты ВРИ для участков под размещение объектов транспорта 443

Таблица 202. Выборка из Перечня Росреестра на 01.02.2017 (вид объекта - здания; назначение - жилое) 444

Таблица 203. Средняя площадь застройки (вид объекта - здания; назначение - жилое) 445

Таблица 204. Выборка из базы рыночных данных ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» по объектам рекреационного назначения 445

Таблица 205 Ориентировочные расценки на проведение кадастровых работ с 01.01.2019 (межевание – кадастровую съемку и оформление межевого плана), а также оплату государственной пошлины за регистрацию объекта недвижимости 447

Таблица 206 Варианты кодировки факторов, определяющих величину затрат на межевание земельных участков 448

Таблица 207 Суммарная кадастровая стоимость ЗСХН в разрезе муниципальных образований 450

Таблица 208 Суммарная кадастровая стоимость ЗСХН в разрезе сегментов рынка 451

Таблица 209 Суммарная кадастровая стоимость ЗВФ 451

Таблица 210 Суммарная кадастровая стоимость ЗВФ в разрезе сегментов рынка 452

Таблица 211 Суммарная кадастровая стоимость ЗНП в разрезе муниципальных образований 452

Таблица 212 Суммарная кадастровая стоимость ЗНП в разрезе сегментов рынка 452

Таблица 213 Средние УПКС в разрезе расчетных групп по муниципальным районам для Сегмента 1 «Сельскохозяйственное использование» 453

Таблица 214 Средние УПКС в разрезе расчетных групп по муниципальным районам для Сегмента 2 «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)» 454

Таблица 215 Средние УПКС в разрезе расчетных групп по муниципальным районам для Сегмента 3 «Общественное использование» 454

Таблица 216 Средние УПКС в разрезе расчетных групп по муниципальным районам для Сегмента 4 «Предпринимательство» 455

Таблица 217 Средние УПКС в разрезе расчетных групп по муниципальным районам для Сегмента 5 «Отдых (рекреация)» 455

Таблица 218 Средние УПКС в разрезе расчетных групп по муниципальным районам для Сегмента 6 «Производственная деятельность» 456

Таблица 219 Средние УПКС в разрезе расчетных групп по муниципальным районам для Сегмента 7 «Транспорт» 456

Таблица 220 Средние УПКС в разрезе расчетных групп по муниципальным районам для Сегмента 9 «Охраняемые природные территории» 457

Таблица 221 Средние УПКС в разрезе расчетных групп по муниципальным районам для Сегмента 10 «Использование лесов» 458

Таблица 222 Средние УПКС в разрезе расчетных групп по муниципальным районам для Сегмента 11 «Водные объекты» 458

Таблица 223 Средние УПКС в разрезе расчетных групп по муниципальным районам для Сегмента 12 «Специальное, ритуальное использование, запас» 458

Таблица 224 Средние УПКС в разрезе расчетных групп по муниципальным районам для Сегмента 13 «Садоводческое и огородническое использование, малоэтажная застройка» 459

Таблица 225 Средние УПКС в разрезе расчетных групп по муниципальным районам для Сегмента 14 «Иное использование» 459

Таблица 226 Сводные результаты сбора и первичной обработки информации 463

Таблица 227 Укрупненный сравнительный анализ результатов ГКО ЗУ 2019 года на территории Ленинградской области с рыночными данными 465

Таблица 228 Сравнительный анализ кадастровой стоимости, действующих на дату оценки, и рассчитанной кадастровой стоимости (без учета значений кадастровой стоимости, рассчитанной исходя из затрат на межевание) 467

Таблица 229 Анализ заполнения в Перечне поля «Кадастровая стоимость (Cost)» 470

Таблица 230 Даты действующих кадастровых оценок 470

Таблица 231 Суммарная кадастровая стоимость ЗСХН в разрезе муниципальных образований 471

Таблица 232 Соответствие порядка направления промежуточных отчетных документов требованиям статьи 14 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» 471

Таблица 233 Соответствие предоставленных материалов требованиям к отчету об итогах государственной кадастровой оценки в отношении промежуточных отчетных документов 472

Таблица 234 Характеристика замечаний к промежуточным отчетным документам 480

Таблица 235 Влияние замечаний к промежуточным отчетным документам на промежуточные итоги ГКО 480

Таблица 236 Количество замечаний по способу их подачи 481

Таблица 237 Параметры систем координат. Типы проекций 485

Таблица 238 Параметры систем координат. Список датумов 485

Таблица 239 Параметры систем координат. Единицы измерений 486

Перечень иллюстраций Отчета

Рисунок 1 Центры геопривязанных земельных участков в системе координат WGS-84 43

Рисунок 2 Цифровая карта Объектов, подлежащих ГКО, в Ленинградской области 44

Рисунок 3 Административная граница г. Санкт-Петербург 56

Рисунок 4 Расположение транспортных узлов, относительно которых рассчитывались расстояния до Объектов 57

Рисунок 5 Границы муниципальных районов Ленинградской области 59

Рисунок 6 Административные центры муниципальных районов 60

Рисунок 7 Дороги федерального и регионального значения 62

Рисунок 8 Фрагмент слоя «Остановки общественного транспорта» 64

Рисунок 9 Общий вид слоя «Железнодорожные станции и автовокзалы» 65

Рисунок 10 Гидросистема Ленинградской области. Общий вид. 66

Рисунок 11 Общий вид слоя ООПТ, включая заповедники, заказники и прочие подобные объекты (полигоны) 68

Рисунок 12 Общий вид слоя туристско-рекреационные зоны (полигоны) 68

Рисунок 13 Общий вид слоя объекты рекреации (точечная привязка центроидов объектов, групп объектов) 69

Рисунок 14 Общий вид слоя «Объекты культурного наследия» 70

Рисунок 15 Объекты бытовой торговли 73

Рисунок 16 Объекты продовольственной торговли 73

Рисунок 17 Объекты социального назначения 74

Рисунок 18 Объекты рекреационного назначения 74

Рисунок 19 Объекты делового назначения 75

Рисунок 20 Образовательные учреждения 75

Рисунок 21 Объекты общественного порядка 76

Рисунок 22 Лечебно-оздоровительные объекты 76

Рисунок 23 Зона влияния объектов продовольственной торговли на территории г. Лодейное Поле 78

Рисунок 24 Значение классов социальной инфраструктуры по зонам на территории г. Лодейное Поле 79

Рисунок 25 Промышленные зоны, индустриальные парки 80

Рисунок 26 Границы зон агроклиматического зонирования 82

Рисунок 27 Почвенный состав Ленинградской области 86

Рисунок 28 Центральная улица г.Лодейное Поле 90

Рисунок 29 Абсолютные показатели годовой плотности денежного потока в разрезе муниципальных районов Ленинградской области, руб. за кв.м 91

Рисунок 30 Относительные показатели годовой плотности денежного потока в разрезе муниципальных районов Ленинградской области (за единицу приняты показатели Всеволожского района Ленинградской области) 91

Рисунок 31 Динамика инфляционных показателей 156

Рисунок 32 Административно-территориальное деление Ленинградской области 162

Рисунок 33 Структура ВРП Ленинградской области по видам деятельности 164

Рисунок 34 Крупнейшие предприятия и основные отрасли промышленности Ленинградской области (по данным инвестиционного портала Ленинградской области) 166

Рисунок 35 Динамика индекса промышленного производства 166

Рисунок 36 Динамика индекса производства продукции сельского хозяйства 167

Рисунок 37 Динамика производства продукции растениеводства (валовый сбор) в хозяйствах всех категорий в Ленинградской области в 2013-2018 годах, тыс. тонн 168

Рисунок 38 Динамика посевных площадей (СХО и КФХ) в Ленинградской области, тыс. га 169

Рисунок 39 Динамика инвестиций в основной капитал 177

Рисунок 40 Изменение стоимости потребительской корзины за 2015-2018 годы 181

Рисунок 41 Динамика индекса потребительских цен 182

Рисунок 42 Структура сельскохозяйственных угодий в Ленинградской области на 01.01.2019 188

Рисунок 43 Динамика объема предложения земельных участков, выставляемых на торги 210

Рисунок 44 Динамика доли сделок (состоявшихся торгов) по земельным участкам в общем объеме выставленных на торги земельных участков 211

Рисунок 45 Динамика доли сделок (по начальной цене/годовой арендной плате) по земельным участкам в общем объеме земельных участков, по которым состоялись торги 211

Рисунок 46 Распределение суммарного количества земельных участков (право собственности), выставлявшихся на торги в 2015-2018 годах 212

Рисунок 47 Распределение суммарного количества земельных участков (право заключения договора аренды), выставлявшихся на торги в 2015-2018 годах 213

Рисунок 48 Распределение количества земельных участков (право собственности), выставлявшихся на торги в 2018 году 215

Рисунок 49 Распределение количества земельных участков (право заключения договора аренды), выставлявшихся на торги в 2018 году 216

Рисунок 50 Структура объема предложения на вторичном рынке земельных участков в Ленинградской области по местоположению (в целом за 2018 год), % от количества предложений 218

Рисунок 51 Структура объема предложения на вторичном рынке земельных участков в Ленинградской области по категории земель (в целом за 2018 год), % от количества предложений 218

Рисунок 52 Динамика структуры объема предложения на вторичном рынке земельных участков в Ленинградской области по категориям земель, % от количества предложений 219

Рисунок 53 Структура объема предложения на вторичном рынке земельных участков в Ленинградской области по видам разрешенного использования (в целом за 2018 год), % от количества предложений 220

Рисунок 54 Структура объема предложения на вторичном рынке земельных участков в Ленинградской области по сегментам (в целом за 2018 год), % от количества предложений 220

Рисунок 55 Динамика объема зарегистрированных сделок продажи земельных участков в Ленинградской области, по количеству сделок 224

Рисунок 56 Динамика объема зарегистрированных сделок продажи земельных участков в Ленинградской области, по площади 224

Рисунок 57 Структура объема зарегистрированных сделок продажи земельных участков ОГИВ и ОМСУ в Ленинградской области, % от количества сделок 225

Рисунок 58 Структура объема зарегистрированных сделок продажи земельных участков ОГИВ и ОМСУ в Ленинградской области, % от суммарной площади участков 225

Рисунок 59 Структура объема зарегистрированных сделок продажи земельных участков гражданами и юридическим лицами в Ленинградской области, % от количества сделок 226

Рисунок 60 Структура объема зарегистрированных сделок продажи земельных участков гражданами и юридическими лицами в Ленинградской области, % от суммарной площади участков 227

Рисунок 61 Структура объема зарегистрированных сделок продажи незастроенных земельных участков гражданами и юридическими лицами в Ленинградской области, % от количества сделок 228

Рисунок 62 Структура объема зарегистрированных сделок продажи незастроенных земельных участков гражданами и юридическими лицами в Ленинградской области, % от суммарной площади участков 228

Рисунок 63 Структура объема предложения земельных участков под сельскохозяйственное использование, % от количества предложений 240

Рисунок 64 Структура объема предложения земельных участков под сельскохозяйственное использование, % от суммарной площади 240

Рисунок 65 Структура объема предложения земельных участков под сельскохозяйственное использование по площади участков, % от суммарной площади 241

Рисунок 66 Средневзвешенная удельная цена предложений по продаже земельных участков для сельскохозяйственного использования по районам Ленинградской области 242

Рисунок 67 Структура объема предложения земельных участков под сельскохозяйственное производство по муниципальным районам Ленинградской области, % от количества предложений 244

Рисунок 68 Структура объема предложения земельных участков под сельскохозяйственное производство по муниципальным районам Ленинградской области, % от суммарной площади 244

Рисунок 69 Структура объема предложения земельных участков под сельскохозяйственное производство по площади участков, % от суммарной площади 245

Рисунок 70 Средневзвешенная удельная цена предложений по продаже земельных участков под сельскохозяйственное производство 246

Рисунок 71 Структура объема предложения земельных участков под средне- и многоэтажную жилую застройку по местоположению, % от количества предложений 248

Рисунок 72 Структура объема предложения земельных участков под средне- и многоэтажную жилую застройку по местоположению, % от суммарной площади участков 248

Рисунок 73 Структура предложения по продаже земельных участков под объекты коммерческого назначения, по категориям земель (% от общего количества земельных участков) 251

Рисунок 74 Количество предложений по продаже земельных участков под объекты коммерческого назначения, по районам, шт. 251

Рисунок 75 Структура предложения по продаже земельных участков под объекты коммерческого назначения, по районам без учета категории земли и ВРИ (% от общего количества земельных участков) 252

Рисунок 76 Структура предложения по продаже земельных участков под объекты коммерческого назначения, по районам без учета категории земли и ВРИ (% от общей площади земельных участков) 252

Рисунок 77 Структура предложения по продаже земельных участков под объекты коммерческого назначения, по ВРИ (% от общего количества земельных участков) 253

Рисунок 78 Частота предложений по продаже земельных участков под объекты торгового назначения в зависимости от площади (количество предложений) 254

Рисунок 79 Диаграмма распределения количества земельных участков под объекты торгового назначения и занимаемых ими площадей по диапазонам 254

Рисунок 80 Частота предложений по продаже земельных участков под объекты общественно-делового назначения в зависимости от площади (количество предложений) 255

Рисунок 81 Диаграмма распределения количества земельных участков под объекты общественно-делового назначения и занимаемых ими площадей по диапазонам 255

Рисунок 82 Структура предложения по продаже земельных участков, предназначенных для размещения объектов придорожного сервиса, по категориям земель (% от общего количества земельных участков) 258

Рисунок 83 Количество предложений по продаже земельных участков, предназначенных для размещения объектов придорожного сервиса, по районам, шт. 258

Рисунок 84 Структура предложения по продаже земельных участков, предназначенных для размещения объектов придорожного сервиса, по районам без учета категории земли и ВРИ (% от общего количества земельных участков) 259

Рисунок 85 Структура предложения по продаже земельных участков, предназначенных для размещения объектов придорожного сервиса, по районам без учета категории земли и ВРИ (% от общей площади земельных участков) 259

Рисунок 86 Частота предложений по продаже земельных участков, предназначенных для размещения объектов придорожного сервиса, в зависимости от площади (количество предложений) 260

Рисунок 87 Диаграмма распределения количества земельных участков, предназначенных для размещения объектов придорожного сервиса, и занимаемых ими площадей по диапазонам 260

Рисунок 88 Схема расположения основных транспортных магистралей на территории Ленинградской области 262

Рисунок 89 Структура предложения по продаже земельных участков под объекты отдыха (рекреации), по категориям земель (% от общего количества земельных участков) 265

Рисунок 90 Структура предложения по продаже земельных участков под объекты отдыха (рекреации), по категориям земель (% от площади земельных участков) 266

Рисунок 91 Структура предложения по продаже земельных участков под объекты отдыха (рекреации), по муниципальным районам Ленинградской области (% от количества земельных участков) 266

Рисунок 92 Структура предложения по продаже земельных участков под объекты отдыха (рекреации), по муниципальным районам Ленинграской области (% от площади земельных участков) 267

Рисунок 93 Частота предложений по продаже земельных участков под объекты отдыха (рекреации) в зависимости от площади (количество предложений) 267

Рисунок 94 Распределение количества земельных участков под объекты отдыха (рекреации) и занимаемых ими площадей по диапазонам 268

Рисунок 95 Структура распределения индустриальных парков Ленинградской области в зависимости от степени готовности и формы собственности 270

Рисунок 96 Схема расположения действующих индустриальных парков Ленинградской области 270

Рисунок 97 Схема расположения строящихся индустриальных парков Ленинградской области 271

Рисунок 98 Структура объема предложения по продаже земельных участков под производственно-складскую деятельность по категориям земель (% от общего количества земельных участков) 272

Рисунок 99 Диапазоны количества предложений по продаже земельных участков под производственную и складскую деятельность по районам, шт. 272

Рисунок 100 Структура объема предложения по продаже земельных участков под производственно-складскую деятельность по районам без учета категории земли и ВРИ (% от общего количества земельных участков) 273

Рисунок 101 Структура объема предложения по продаже земельных участков под производственно-складскую деятельность по районам без учета категории земли и ВРИ (% от общей площади земельных участков) 273

Рисунок 102 Частота предложений по продаже земельных участков под производственно-складскую деятельность в зависимости от площади (количество предложений) 274

Рисунок 103 Диаграмма распределения количества земельных участков под производственно-складскую деятельность и занимаемых ими площадей по диапазонам 274

Рисунок 104 Распределение цен на земельные участки под производственно-складскую деятельность по направлениям от Санкт-Петербурга, руб. / кв. м 276

Рисунок 105 Распределение средневзвешенных цен предложений по продаже земельных участков под производственно-складскую деятельность по муниципальным районам, руб. / кв. м 276

Рисунок 106 Распределение удельных цен предложений на земельные участки под производственно-складскую деятельность с учетом уровня инженерной подготовки по Ленинградской области в целом, руб. / кв. м 278

Рисунок 107 Распределение удельных цен предложений на земельные участки под производственно-складскую деятельность с учетом уровня инженерной подготовки по отдельным районам, руб. / кв. м 278

Рисунок 108 Структура объема предложения по продаже земельных участков по ВРИ, % от количества предложений 280

Рисунок 109 Структура объема предложения по продаже земельных участков по ВРИ, % от суммарной площади участков 280

Рисунок 110 Стурктура объема предложения земельных участков для индивидуального жилищного строительства, % от количества предложений 281

Рисунок 111 Структура объема предложения земельных участков для индивидуального жилищного строительства, % от суммарной площади 282

Рисунок 112 Структура объема предложения земельных участков для личного подсобного хозяйства, % от количества предложений 282

Рисунок 113 Структура объема предложения земельных участков для личного подсобного хозяйства, % от суммарной площади 283

Рисунок 114 Структура предложения земельных участков под садоводство и огородничество, малоэтажную жилую застройку по категориям земель (% от общего количества земельных участков) 284

Рисунок 115 Диапазоны количества предложений земельных участков под садоводство и огородничество, малоэтажную жилую застройку по районам (количество земельных участков в продаже), шт. 285

Рисунок 116 Структура объема предложения земельных участков под садоводство и огородничество, малоэтажную жилую застройку по районам без учета категории земли и ВРИ (% от общего количества земельных участков) 285

Рисунок 117 Структура объема предложения земельных участков под садоводство и огородничество, малоэтажную жилую застройку по районам без учета категории земли и ВРИ (% от общей площади земельных участков) 286

Рисунок 118 Структура объема предложения земельных участков под садоводство и огородничество, малоэтажную жилую застройку по ВРИ (% от общего количества земельных участков) 286

Рисунок 119 Частота предложений по продаже земельных участков под садоводство и огородничество в зависимости от площади 287

Рисунок 120 Частота предложений по продаже земельных участков под ЛПХ в зависимости от площади 288

Рисунок 121 Частота предложений по продаже земельных участков под ИЖС в зависимости от площади 288

Рисунок 122 Частота предложений по продаже земельных участков под малоэтажную многоквартирную жилую застройку в зависимости от площади 289

Рисунок 123 Структура объема предложения по продаже земельных участков под садоводство и огородничество, малоэтажную жилую застройку по ВРИ с учетом площади 290

Рисунок 124 Поквартальная динамика изменения ценовых диапазонов в зависимости от местоположения, руб. / кв. м 291

Рисунок 125 Поквартальная динамика изменения ценовых диапазонов в зависимости от местоположения, руб. / кв. м 291

Рисунок 126 Поквартальная динамика изменения ценовых диапазонов в зависимости от местоположения, руб. / кв. м 292

Рисунок 127 Поквартальная динамика изменения ценовых диапазонов в зависимости от местоположения, руб. / кв. м 292

Рисунок 128 Поквартальная динамика изменения ценовых диапазонов в зависимости от местоположения, руб. / кв. м 293

Рисунок 129 Поквартальная динамика изменения ценовых диапазонов в зависимости от местоположения, руб. / кв. м 293

Рисунок 130 Структура спроса на земельные участки без подряда в зависимости от стоимости сотки (% от общего количества земельных участков) 295

Рисунок 131 Схема условного распределения районов по сторонам света для анализа 297

Рисунок 132 Распределение цен на земельные участки под ИЖС по направлениям, руб. / кв. м 298

Рисунок 133 Средневзвешенные цены предложений по продаже земельных участков под ИЖС на вторичном рынке по районам, руб. / кв. м 299

Рисунок 134 Средневзвешенные цены предложений по продаже земельных участков под ИЖСна рынке первичных продаж по районам, руб. / кв. м 299

Рисунок 135 Средневзвешенные цены предложений по продаже земельных участков под ИЖС на вторичном рынке и рынке первичных продаж по районам, руб. / кв. м 299

Рисунок 136 Распределение средневзвешенных цен предложения для земельных участков под садоводство и огородничество по направлениям, руб. / кв. м 301

Рисунок 137 Средневзвешенные цены предложений по продаже земельных участков под садоводство и огородничество на вторичном рынке по районам, руб. / кв. м 301

Рисунок 138 Средневзвешенные цены предложений по продаже земельных участков под садоводство и огородничество на рынке первичных продаж по районам, руб./кв. м 302

Рисунок 139 Средневзвешенные цены предложений по продаже земельных участков под садоводство и огородничество на вторичном рынке и рынке первичных продаж по районам, руб. / кв. м 302

Рисунок 140 Распределение средневзешенных ценпредложения для земельных участков под ЛПХ по направлениям, руб. / кв. м 303

Рисунок 141 Средневзвешенные цены предложений по продаже земельных участков под ЛПХ на вторичном рынке по районам, руб. / кв. м 304

Рисунок 142 Средневзвешенные цены предложений по продаже крупных земельных массивов под ИЖС по районам, руб. / кв. м 305

Рисунок 143 Средневзвешенные цен предложений по продаже крупных земельных массивов под садоводство и огородничество на вторичном рынке по районам, руб. / кв. м 306

Рисунок 144 Распределение цен на земельные участки под садоводческое и дачное использование с учетом категории земель, руб. / кв. м 307

Рисунок 145 Активность подачи исковых заявлений, связанных с оспариванием кадастровой стоимости земель СХН, НП и ВФ 314

Рисунок 146 Соотношение суммарной стоимости 730 земельных участков до и по итогам судебных разбирательств за 2014-2018 годы 315

Рисунок 147 Количество оспариваний кадастровой стоимости по датам, на которые определялась рыночная стоимость для целей установления кадастровой стоимости участков в размере их рыночной стоимости 316

Рисунок 148 Визуализация метода взвешенных обратных расстояний и результата 3D-модели 322

Рисунок 149 Вычисление оптимальной степени 323

Рисунок 150 Выбор точек, для участия в вычислениях 324

Рисунок 151 Поверхность, полученная по методу взвешенных расстояний 324

Рисунок 152 Цены предложений земельных участков под объекты сельскохозяйственного использования и производственной деятельности 326

Рисунок 153 Цены предложений земельных участков под объекты сельскохозяйственного использования и производственной деятельности использованные в модели 327

Рисунок 154 Оценочное зонирование земельных участков под объекты сельскохозяйственного использования и производственной деятельности 328

Рисунок 155 Цены предложений земельных участков под объекты коммерческого использования 329

Рисунок 156 Цены предложений земельных участков под объекты коммерческого использования использованные в модели 330

Рисунок 157 Оценочное зонирование земельных участков под объекты коммерческого использования 331

Рисунок 158 Цены предложений земельных участков под объекты промышленного использования (объекты инфраструктуры) 332

Рисунок 159 Цены предложений земельных участков под объекты промышленного использования (объекты инфраструктуры) использованные в модели 333

Рисунок 160 Оценочное зонирование земельных участков под объекты промышленного использования (объекты инфраструктуры) 334

Рисунок 161 Цены предложений земельных участков под объекты садоводств и огородничеств, малоэтажной жилой застройки 335

Рисунок 162 Цены предложений земельных участков под объекты садоводств и огородничеств, малоэтажной жилой застройки использованные в модели 336

Рисунок 163 Оценочное зонирование земельных участков под объекты садоводств и огородничеств, малоэтажной жилой застройки 337

Рисунок 164 Распределение участков по Сегментам рынка 339

Рисунок 165 Агроклиматическое зонирование Ленинградской области 390

Рисунок 166 Поправочные коэффиценты на содержание физической глины в пахотном слое 391

Рисунок 167 Поправочные коэффиценты на содержание гумуса в пахотном слое 392

Рисунок 168 Поправочные коэффиценты на мощность гумусового горизонта 393

Рисунок 169 Поправочные коэффиценты на содержание физической глины в пахотном слое 394

Рисунок 170 Рентабельность сельского хозяйства Ленинградской области 395

Рисунок 171 Распределение удельной цены по ценовому спектру 403

Рисунок 172 Корреляционная матрица полного набора «Цена ЗУ – ценообразующие факторы» 405

Рисунок 173 Соотношение исходных удельных показателей стоимости (УПС, руб./кв.м) и расчетных (по уравнению модели) показателей 407

Рисунок 174 График зависимости для ценообразующего фактора «Расстояние до Санкт-Петербурга» (для объектов, расположенных ближе 75 км) 413

Рисунок 175 График зависимости для ценообразующего фактора «Расстояние до Санкт-Петербурга» (для объектов, расположенных далее 75 км) 413

Рисунок 176 График зависимости для ценообразующего фактора «Площадь» (для объектов площадью до 200 000 кв.м) 414

Рисунок 177 Изменение стоимости ЗУ производственно-складского назначения при удалении от Санкт-Петербурга 418

Рисунок 178 Зависимость стоимости земельного участка от его площади для объектов производственно-складского назначения по данным анализа цен предложений 418

Рисунок 179 Зависимость стоимости земельного участка от его площади для объектов производственно-складского назначения по данным независимого исследования 419

Рисунок 180 График зависимости для ценообразующего фактора «Расстояние до Санкт-Петербурга» (для объектов, расположенных ближе 90 км) 427

Рисунок 181 График зависимости для ценообразующего фактора «Расстояние до Санкт-Петербурга» (для объектов, расположенных ближе 90 км) 428

Рисунок 182 Изменение степени развитости рынка с удалением от СПб 432

Рисунок 183 Средняя цена предложения в зоне 3 рынка, руб./кв.м 434

Рисунок 184 Средние удельные цены в отдаленных городах и крупных поселках, руб./кв.м 435

Рисунок 185 Зависимость затрат на установку межевых знаков от количества поворотных точек с учетом корректировки (сглаживания) 450

Рисунок 186 График поступления Замечаний к промежуточным результатам кадастровой оценки по дням 481

Рисунок 187 Фрагмент файла MAPINFOW.PRJ. Параметры перехода для систем координат МСК-47 484

Рисунок 188 Фрагмент файла MAPINFOW.PRJ. Параметры перехода для систем местных систем координат 486

Рисунок 189 Земельные участки в системе координат WGS-84 487